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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Évry, PPROX_FOND, 30 avril 2026, n° 25/01336

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 juillet 2018, la société LES RESIDENCES a donné en location à Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M], un immeuble à usage d’habitation (bâtiment 02, escalier A, étage 03, appartement 302) situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel actualisé de 684,85 €, outre provisions sur charges de 279,35 €.

Suivant contrat signé le 6 décembre 2018, un emplacement de stationnement n° 093G1G0035 situé [Adresse 6] a également été donné en location, moyennant un loyer mensuel actualisé de 28,72 €.

Le 24 avril 2023, la société LES RESIDENCES a fait délivrer à Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 315,04 € selon décompte arrêté au 20 avril 2023.

La société LES RESIDENCES a, par courriel reçu le le 14 août 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

La société LES RESIDENCES a attrait, par assignations délivrées le 15 avril 2025 à étude, Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d'instance, la société LES RESIDENCES sollicite de voir :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter du jugement à intervenir ; à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
ordonner l’expulsion de Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef du logement et de l’emplacement de stationnement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;
dire que faute par Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] de le faire, elle pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;
autorisé le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] ;
condamner solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] à lui payer les sommes suivantes : 
3 567,45 € correspondant aux loyers et charges impayés au 13 avril 2025, avec intérêts à compter du commandement de payer ;
d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;
400,00 € à titre de dommages-intérêts suivant l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil ;
400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2023 et de l’assignation ;
ordonner l’exécution provisoire du jugement, nonobstant appel et sans caution.

Le 18 avril 2025, la société LES RESIDENCES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L'audience s'est tenue le 5 février 2026 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 

Lors de l’audience, la société LES RESIDENCES, représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 633,77 €. Elle précise que le paiement du loyer courant est repris avec un supplément de 100,00 €.

Monsieur [F] [C] [M], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Ils sollicitent également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans le logement.

Monsieur [F] [C] [M] soutient notamment :
n'avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;
être retraité et percevoir 177,00 € par mois ;
avoir 3 enfants à charge ;
que le versement de l’APL a été suspendu ;
que Madame travaille et perçoit 1 500,00 € par mois ;
qu’ils n’ont pas d’autres dettes.

La demanderesse déclare ne s'opposer ni aux délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités.

Madame [D] [M], bien que régulièrement convoquée, n’est ni comparante ni représentée. 
 
Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience, les défendeurs n’ayant pas répondu à la proposition de rencontre. 

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 4), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. 

En l’espèce, la société LES RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 26 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 633,77 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 591,73 € €. 

Malgré l'absence de la défenderesse, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.

En outre, en application des dispositions de l'article L442-5 du code de la construction et de l'habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n'ayant pas répondu, dans le délai d'un mois, à l'enquête statistique sur l'occupation des logements sociaux menée par les organismes d'habitations à loyer modéré, et n'ayant pas communiqué l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. 
Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à de lui communiquer l'ensemble des renseignements et pièces visés à l'article R 442-13 du code de la construction et de l'habitation. Dès lors, il n'est pas établi que la partie défenderesse n'a pas répondu à l'enquête statistique dans le délai d'un mois. Il n'est donc pas justifié que les pénalités d'enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 175,26 €.

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société LES RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 766,99 € au 26 janvier 2026. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 866,78 € actualisée au 26 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [F] [C] [M] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] sont en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de leur engagement et de l’absence d’opposition de la société LES RESIDENCES, il convient par conséquent d'accorder à Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société LES RESIDENCES justifie avoir informé la Caisse d'Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l'expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 


En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] le 24 avril 2023, pour un montant principal de 4 315,04 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Le contrat de location de l’emplacement de stationnement, accessoire au bail d’habitation, en suivra le régime.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 juin 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard du souhait exprimé par Monsieur [F] [C] [M] de pouvoir rester dans le logement et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. 

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, la société LES RESIDENCES sera en droit d’exiger de Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.
En l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation dans le contrat de bail, la solidarité conventionnelle ne peut s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés.
Toutefois, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux.
Or, chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers la partie lésée, de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum. 
Il y a lieu de rappeler qu’en cas d’expulsion le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par la société LES RESIDENCES.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2023 et de l’assignation du 15 avril 2025.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société LES RESIDENCES sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, 

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société LES RESIDENCES ;

CONSTATE que le contrat signé le 31 juillet 2018 entre la société LES RESIDENCES et Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] concernant les locaux (bâtiment 02, escalier A, étage 03, appartement 302) situés [Adresse 7] [Localité 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 24 juin 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que le contrat signé le 6 décembre 2018 entre la société LES RESIDENCES et Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] concernant un emplacement de stationnement n° 093G1G0035 situé [Adresse 8], escalier G, étage 00, porte [Adresse 9] s’est trouvé de plein droit résilié le 24 juin 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 866,78 € actualisée au 26 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] à s’acquitter de cette somme en 9 mensualités, les 8 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; 

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :
Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société LES RESIDENCES, la résiliation des baux étant acquise à la date du 24 juin 2023;
Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux ;
faute pour Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
en cas de maintien dans les lieux, la société LES RESIDENCES sera en droit d’exiger de Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation des baux, jusqu’à la libération effective des lieux ; au besoin CONDAMNE in solidum Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] à payer à la société LES RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ; 

CONDAMNE in solidum Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 avril 2023 et de l’assignation du 15 avril 2025 ;

DEBOUTE la société LES RESIDENCES de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ; 

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.


La GREFFIERE LA JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité 
[Adresse 1]
[Localité 1]



N° minute : 

Références : R.G N° N° RG 25/01336 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-RGCT


JUGEMENT 

DU : 30 Avril 2026



Société LES RESIDENCES



C/

Mme [D] [M]

M. [F] [C] [Y]




JUGEMENT






Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Avril 2026.


DEMANDERESSE:

Société LES RESIDENCES
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me LAGOA, avocat au barreau de PARIS



DEFENDEURS:

Madame [D] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [C] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier lors des débats : Sophie LASNE, F.F. Greffier
Greffier lors du prononcé : Odile GUIDAT, Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 05 Février 2026


JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier


Copie exécutoire délivrée le : 
À : Me LAGOA 
CCC Mr [Y]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 juillet 2018, la société LES RESIDENCES a donné en location à Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M], un immeuble à usage d’habitation (bâtiment 02, escalier A, étage 03, appartement 302) situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel actualisé de 684,85 €, outre provisions sur charges de 279,35 €.

Suivant contrat signé le 6 décembre 2018, un emplacement de stationnement n° 093G1G0035 situé [Adresse 6] a également été donné en location, moyennant un loyer mensuel actualisé de 28,72 €.

Le 24 avril 2023, la société LES RESIDENCES a fait délivrer à Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 315,04 € selon décompte arrêté au 20 avril 2023.

La société LES RESIDENCES a, par courriel reçu le le 14 août 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

La société LES RESIDENCES a attrait, par assignations délivrées le 15 avril 2025 à étude, Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d'instance, la société LES RESIDENCES sollicite de voir :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter du jugement à intervenir ; à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
ordonner l’expulsion de Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef du logement et de l’emplacement de stationnement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;
dire que faute par Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] de le faire, elle pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de leur chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;
autorisé le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] ;
condamner solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] à lui payer les sommes suivantes : 
3 567,45 € correspondant aux loyers et charges impayés au 13 avril 2025, avec intérêts à compter du commandement de payer ;
d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;
400,00 € à titre de dommages-intérêts suivant l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil ;
400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2023 et de l’assignation ;
ordonner l’exécution provisoire du jugement, nonobstant appel et sans caution.

Le 18 avril 2025, la société LES RESIDENCES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L'audience s'est tenue le 5 février 2026 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 

Lors de l’audience, la société LES RESIDENCES, représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 633,77 €. Elle précise que le paiement du loyer courant est repris avec un supplément de 100,00 €.

Monsieur [F] [C] [M], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Ils sollicitent également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans le logement.

Monsieur [F] [C] [M] soutient notamment :
n'avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;
être retraité et percevoir 177,00 € par mois ;
avoir 3 enfants à charge ;
que le versement de l’APL a été suspendu ;
que Madame travaille et perçoit 1 500,00 € par mois ;
qu’ils n’ont pas d’autres dettes.

La demanderesse déclare ne s'opposer ni aux délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités.

Madame [D] [M], bien que régulièrement convoquée, n’est ni comparante ni représentée. 
 
Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience, les défendeurs n’ayant pas répondu à la proposition de rencontre. 

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 4), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant. 

En l’espèce, la société LES RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 26 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 633,77 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 591,73 € €. 

Malgré l'absence de la défenderesse, il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à cette dernière que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard de la défenderesse, de sorte que celle-ci sera effectuée.

En outre, en application des dispositions de l'article L442-5 du code de la construction et de l'habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n'ayant pas répondu, dans le délai d'un mois, à l'enquête statistique sur l'occupation des logements sociaux menée par les organismes d'habitations à loyer modéré, et n'ayant pas communiqué l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. 
Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à de lui communiquer l'ensemble des renseignements et pièces visés à l'article R 442-13 du code de la construction et de l'habitation. Dès lors, il n'est pas établi que la partie défenderesse n'a pas répondu à l'enquête statistique dans le délai d'un mois. Il n'est donc pas justifié que les pénalités d'enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 175,26 €.

Sous ces réserves, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société LES RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 766,99 € au 26 janvier 2026. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 866,78 € actualisée au 26 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [F] [C] [M] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] sont en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de leur engagement et de l’absence d’opposition de la société LES RESIDENCES, il convient par conséquent d'accorder à Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société LES RESIDENCES justifie avoir informé la Caisse d'Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l'expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 


En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] le 24 avril 2023, pour un montant principal de 4 315,04 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Le contrat de location de l’emplacement de stationnement, accessoire au bail d’habitation, en suivra le régime.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 juin 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation des baux est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard du souhait exprimé par Monsieur [F] [C] [M] de pouvoir rester dans le logement et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. 

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations des baux.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef. En cas de maintien dans les lieux, la société LES RESIDENCES sera en droit d’exiger de Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux.
En l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation dans le contrat de bail, la solidarité conventionnelle ne peut s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés.
Toutefois, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L’indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par les défendeurs qui se maintiennent sans droit dans les lieux.
Or, chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers la partie lésée, de sorte que la condamnation au paiement des indemnités d’occupation sera in solidum. 
Il y a lieu de rappeler qu’en cas d’expulsion le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par la société LES RESIDENCES.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M], qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 avril 2023 et de l’assignation du 15 avril 2025.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société LES RESIDENCES sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, 

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société LES RESIDENCES ;

CONSTATE que le contrat signé le 31 juillet 2018 entre la société LES RESIDENCES et Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] concernant les locaux (bâtiment 02, escalier A, étage 03, appartement 302) situés [Adresse 7] [Localité 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 24 juin 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que le contrat signé le 6 décembre 2018 entre la société LES RESIDENCES et Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] concernant un emplacement de stationnement n° 093G1G0035 situé [Adresse 8], escalier G, étage 00, porte [Adresse 9] s’est trouvé de plein droit résilié le 24 juin 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 866,78 € actualisée au 26 janvier 2026, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] à s’acquitter de cette somme en 9 mensualités, les 8 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; 

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :
Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société LES RESIDENCES, la résiliation des baux étant acquise à la date du 24 juin 2023;
Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des baux ;
faute pour Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.
en cas de maintien dans les lieux, la société LES RESIDENCES sera en droit d’exiger de Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation des baux, jusqu’à la libération effective des lieux ; au besoin CONDAMNE in solidum Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] à payer à la société LES RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2026 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ; 

CONDAMNE in solidum Madame [D] [M] et Monsieur [F] [C] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 avril 2023 et de l’assignation du 15 avril 2025 ;

DEBOUTE la société LES RESIDENCES de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ; 

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.


La GREFFIERE LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R442-13, code civil L433-1, code civil R433-1, code de la construction et de l'habitation L442-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-07T19:36:40.503Z.