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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Reims, JCP, 17 avril 2026, n° 25/01940

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2023, la société civile immobilière GT (ci-après la SCI GT) a consenti à Mme [E] [J] un bail d'habitation portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à Reims moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 350,00 euros.

Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 14 janvier 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 1 250,00 euros.

Par lettre recommandée en date du 18 décembre 2024 (pli avisé non réclamé), la bailleresse a informé la locataire du remplacement du ballon d’eau chaude à la date du 28 décembre 2024. A cette date, le plombier n’a pas pu accéder au logement.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, Mme [E] [J] a fait assigner à comparaître la SCI GT devant la juridiction de céans afin d'obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal :
- la condamnation de la SCI GT à lui verser la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;
- la condamnation de la SCI GT à la réalisation de travaux de remise en état afin de pallier les nuisances identifiées dans le constat des services d’hygiène de la ville de Reims dès la signification du jugement et à défaut, sous astreinte de 100 euros à compter d’un délai de quinze jours après cette signification ;
A titre subsidiaire :
- la réalisation d’une expertise judiciaire, aux frais de l’État, afin de vérifier l’état sanitaire du studio, dire s’il est louable, vérifier les nuisances invoquées dans le rapport d’hygiène, indiquer les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres et préciser la personne devant en supporter la charge ;
- la condamnation de la SCI GT aux dépens.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 20 juin 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 octobre 2025, au cours de laquelle une jonction de la procédure enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/2114 a été prononcée avec l’actuelle procédure, par mention au dossier. Dans cette affaire, la SCI GT a assigné le 5 juin 2025 devant le même juge, Mme [E] [J], afin d’obtenir le prononcé de la résiliation du contrat de bail, sa condamnation au paiement de la dette locative outre son expulsion.

L’affaire a été de nouveau renvoyée aux audiences du 19 décembre 2025 et du 13 février 2026.

A l’audience du 13 février 2026, Mme [J], représentée par son conseil, s’en rapporte à ses écritures reçues en date du 19 décembre 2025 aux termes desquelles elle sollicite :
A titre principal :
- la condamnation de la SCI GT au remboursement de la somme de 350 euros au titre du loyer de novembre 2024 en raison du caractère indécent du logement ;
- la dispense de paiement des loyers par la locataire à compter du 1er novembre 2024 au 16 décembre 2025 et tant que les travaux ne seront pas réalisés par la SCI GT ou que la locataire ne se sera pas vu attribuer un logement social ;
- la condamnation de la SCI GT, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, à la réalisation des travaux décrits dans le rapport du service d’hygiène de la ville de Reims afin d’assurer la conformité du logement aux règles en vigueur ;
- la condamnation de la SGI GT au paiement de la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;
- le débouté de l’intégralité des demandes de la SCI GT ;
- la condamnation de la SCI GT aux dépens de l’instance.
A titre subsidiaire :
- la réduction du loyer à la somme mensuelle de 100 euros à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à parfaite réalisation des travaux ou attribution d’un logement social ;
A titre infiniment subsidiaire :
- la réalisation d’une expertise judiciaire à la charge de l’État au titre de l’aide juridictionnelle.

La SCI GT, représentée par son conseil, sollicite pour sa part le bénéfice de ses écritures n°2 reçues en date du 13 février 2026 aux termes desquelles elle entend obtenir, sous bénéfice l’exécution provisoire :
- le débouté complet des prétentions formulées par la locataire ;
- le prononcé de la résiliation du bail en raison du défaut de paiement des loyers à compter du jugement à intervenir ;
- la condamnation de Mme [J] au paiement de la somme de 4 156,08 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 30 janvier 2026, et sauf à parfaire au jour de l’audience ;
- la réduction du délai d’avoir à quitter les lieux à un délai de 15 jours à compter de la signification ;
- l’expulsion des occupants du [Adresse 1] à [Localité 2], sous astreinte d’une somme de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant signification et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;
- la condamnation de Mme [J] à une indemnité d’occupation mensuelle de 350 euros jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de Mme [J] au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI GT actualise en outre à l’audience l’arriéré locatif à la somme de 4 506,08 euros (loyer de février 2026 inclus) et précise ne pas parvenir à pénétrer dans les lieux depuis une année. 

Un rapport d’enquête sociale a été réalisé en septembre 2025 et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

Par courrier reçu au greffe le 7 avril 2026, Mme [J] adresse au juge une liasse de documents. Non autorisée à produire au cours du délibéré de nouvelles pièces, celles-ci seront écartées des débats.

Motifs

MOTIVATION

1. Sur les demandes de résiliation et d’expulsion formées par la SCI GT

- Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Selon l’article 24 IV, les formalités prévues par l’article 24 II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 5 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 3 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La bailleresse a par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Marne le 15 janvier 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. 

L’action de la SCI GT est donc recevable en sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail.

- Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat résulte soit d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Conformément à l’article 1229 du Code civil, la résolution prend notamment effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

En l'espèce, le bail du 24 mars 2023 fixe en son article IV l’obligation du locataire de s’acquitter d’un loyer mensuel s’élevant à la somme de 350 euros tous les 5 du mois.

Mme [J] produit trois quittances de loyer, l’une d’un montant de 350 euros en date du 11 décembre 2024 et correspondant au loyer d’octobre 2024 ; la deuxième d’un montant de 350 euros en date du 11 décembre 2024 et correspondant au loyer de novembre 2024, une troisième en date du 24 juin 2024 et correspondant au loyer de juin 2024. Elle justifie d’un virement de 100 euros en date du 17 août 2025 et du 27 août 2025.

Le bailleur justifie de la délivrance d’un commandement de payer délivré le 14 janvier 2025 aux termes duquel la locataire est mise en demeure de s’acquitter des loyers de juillet 2024 à janvier 2025 inclus, loyers étant demeurés impayés en totalité ou partiellement.

Il ressort des éléments produits que la locataire ne justifie pas du paiement de l’ensemble des loyers appelés sur la période de location. Elle reconnaît en outre l’existence d’une dette locative et des paiements irréguliers. Elle excipe pour justifier ses carences de l’inexécution par la bailleresse de ses obligations en raison du caractère prétendument indécent du logement mis à disposition.

Aux termes de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute par la sienne et si cette exception d’inexécution est suffisamment grave.

Le bailleur est tenu de délivrer en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ainsi qu'un logement en bon état d'usage et de réparation.

En application des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent identifie les conditions auxquelles répond un logement dit décent au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Le logement doit notamment présenter une aération suffisante et permettre le renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur se doit également d’assurer la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hors ceux, qui consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée par les parties.

Le bailleur reste en outre tenu à ces obligations même dans le cas où le locataire accepte les lieux en l’état, et ce pendant toute la durée du bail.

L'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la locataire soutient que le logement mis à disposition par la SCI GT est indécent en raison de l’apparition de moisissures et d’infiltrations. Elle relève la vétusté du ballon d’eau chaude, lequel a cédé et a engendré un dégât des eaux. Elle fait valoir le rapport communiqué par le service d’hygiène de la ville de [Localité 2], mandaté par ses soins.

Le dit rapport, réalisé à la suite d’une visite intervenue le 13 janvier 2025, met en évidence dans la salle d’eau la présence d’humidité excessive entre les plinthes et les tuyaux (>50%), la présence sur le sol de cartons humides ; au sein du logement, l’absence de ventilation générale permanente, la présence de moisissures, l’absence d’un point d’eau chaude, l’insuffisance de protection du bâti contre les remontées d’eau, les infiltrations ou l’humidité, le non-respect du détalonnage des portes intérieures.

Mme [J] produit des photographies qui mettent en évidence la présence de moisissures dans le logement.

Il est rappelé que l’inexécution par l’une des parties de quelques-uns de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre de toutes ses obligations.

Il ressort du courrier adressé par la ville de [Localité 2] en date du 17 mars 2025 notifiant à la locataire les résultats des investigations par le service d’hygiène et de santé de la ville, l’existence de désordres pouvant compromettre la santé et la sécurité des personnes. Le logement n’est toutefois pas qualifié strictement d’indécent. ll est également fait mention que la locataire a revendiqué refuser d’ouvrir la porte au propriétaire et aux artisans pour effectuer les travaux nécessaires, souhaitant déménager. Cette opposition est également étayée par un courrier émanant de la Caisse d’allocations familiales en date du 28 juillet 2025 aux termes duquel la Caisse rappelle à la locataire la nécessité de ne pas empêcher l’accès au logement et la réalisation des travaux.

La justification selon laquelle la locataire était à l’hôpital le 28 décembre 2024, lors du passage du plombier pour le changement du ballon d’eau chaude n’est étayée par aucune pièce. La SCI GT produit en revanche une attestation de Monsieur [J], plombier mandaté par la bailleresse, lequel relate avoir constaté la présence de la locataire lui indiquant « c’est bon, tout va bien, pas besoin de faire les travaux » et lui refusant l’accès à l’appartement.

La SCI GT joint également un courriel émanant de la Direction des solidarités, de la santé publique et des familles en date du 27 mai 2025 aux termes duquel il est fait état des difficultés persistantes de communication avec Mme [J] en dépit d’une volonté de dialogue constatée du propriétaire. Le service relève également par courriel des difficultés avec la locataire « très intrusive », dérangeant les autres locataires, tentant de s’introduire dans d’autres appartements.

L’intervention d’un nouveau plombier chauffagiste, mandaté le 15 janvier 2026, a également été mise en échec, la locataire refusant à nouveau l’accès au logement.

La SCI produit parallèlement diverses attestations de locataires mentionnant la réactivité habituelle de la bailleresse à résoudre les éventuelles difficultés relevées.

La locataire qui, derechef a cessé de verser l’intégralité de ses loyers, obligation essentielle au contrat, cela depuis le mois de juillet 2024, sans pour autant mettre, préalablement à son assignation, en demeure le propriétaire de réaliser les travaux et en lui refusant ainsi qu’aux artisans l’accès aux locaux, ne peut légitimement exciper d’une inexécution, alors qu’elle occupe totalement les lieux et que les désordres constatés ne mettent pas en échec la mise à disposition du bien.

Il ressort des éléments du dossier que la locataire a manqué gravement aux obligations découlant du bail, ce qui justifie la résiliation du contrat à ses torts et son expulsion.

En conséquence, la résiliation du contrat de bail sera prononcée à compter du jugement. L’expulsion de Mme [E] [J] et celle de tous occupants de son chef sera donc ordonnée dans les termes du dispositif.

- Sur la demande de réduction du délai d’avoir à quitter les lieux

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion portant sur un lieu habité par une personne expulsée ne peut être réalisée qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le non-paiement du loyer ne peut suffire a priori à justifier de la mauvaise foi du locataire, laquelle impose au juge une analyse in concreto des raisons pour lesquelles le locataire a cessé de s’acquitter de son loyer.
En l’espèce, il convient de relever que les bailleurs justifient de la mauvaise foi de Mme [J], laquelle empêche la pénétration de la bailleresse dans les lieux loués et la réalisation des travaux nécessaires.
En conséquence, il sera ordonné la réduction du délai à un mois.

- Sur la demande d’astreinte

Conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1, 2 et 5 du Code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. Les articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est indépendante des dommages et intérêts, elle est provisoire ou définitive.
Par exception aux deuxième et troisième alinéas de l'article L. 131-2, les astreintes fixées pour obliger l'occupant d'un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d'expulsion exécutée. Par exception au premier alinéa de l'article L. 131-2, le montant de l'astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l'exécution de la décision. L'astreinte n'est pas maintenue lorsque l'occupant a établi l'existence d'une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l'exécution de la décision.

En l’espèce, la SCI GT n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger l’occupante à quitter les lieux et alors même que cette dernière revendique souhaiter déménager. 
En outre, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, subséquente à la résiliation du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI GT, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière et conformément aux termes de l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, la demande d’astreinte de la SCI GT sera rejetée.

2. Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte formée par la locataire

En raison du prononcé de la résiliation du contrat de bail à compter du jugement et de l’expulsion subséquente de la locataire, la demande de réalisation de travaux sous astreinte formée par Mme [J] est devenue sans objet.

La demande formée à titre infiniment subsidiaire de Mme [J] tendant à obtenir la réduction du loyer à la somme de 100 euros à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à parfaite réalisation des travaux l’est également.


3. Sur la demande de remboursement de la somme de 350 euros au titre du loyer de novembre 2024 formée par la locataire

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de prouver les faits nécessaires au soutien de leur prétention.

Mme [J] produit un rapport de la ville de [Localité 2] caractérisant la présence de désordres à la suite d’une visite en date du 13 janvier 2025. Elle ne justifie d’aucun versement surabondant de loyer, d’aucun désordre ou d’aucune interpellation préalable de son bailleur pouvant justifier d’envisager un remboursement partiel ou total du loyer dû au titre du mois de novembre 2024.

Par conséquent, Mme [J] sera déboutée de cette demande.


4. Sur la demande de dispense de paiement des loyers à compter du 1er novembre 2024 au 16 décembre 2025 formée par la locataire

Selon l’article 1724 du Code civil, si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelques incommodités qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de prouver les faits nécessaires au soutien de leur prétention.

En l’espèce, la locataire ne justifie pas pouvoir être dispensée du paiement de ses loyers alors qu’elle ne produit aucune interpellation préalable de son bailleur à exécuter ses obligations et à laquelle ce dernier serait resté silencieux. La SCI GT justifie avoir mandaté divers professionnels pour résoudre les désordres constatés au sein du logement, sans avoir au demeurant questionné leur imputabilité ; elle justifie également de la résistance de la locataire à laisser le bailleur effectuer les travaux. 

La locataire ne justifie par ailleurs pas avoir été empêchée de demeurer dans le logement durant la période concernée.

En conséquence, la demande de dispense de paiement des loyers formulée par Mme [J] sera rejetée.


5. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation.
 
En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI GT justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer et un décompte des sommes dues.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués à compter de la résiliation du bail, Mme [E] [J] cause un préjudice à la SCI GT, découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l'indemnité d'occupation correspondant à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre, d'un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI GT, et Mme [E] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 4 506,08 euros représentant les loyers, charges impayés à la date du 13 février 2026 (février inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à la SCI GT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus tel que si le contrat s’était poursuivi normalement (soit 350 euros) à compter du 14 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.


6. Sur la demande de condamnation au titre du préjudice moral formée par la locataire

La locataire sollicite une indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 2 000 euros précisant que des dommages et intérêts ne peuvent être refusés au locataire en cas d’absence de preuve de l’origine des dégradations dès lors que l’indécence des lieux est matériellement constatée.

L'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la locataire ne justifie pas de la matérialité de son préjudice moral et du lien de causalité pouvant le rattacher à un fait générateur imputable à la SCI GT.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande formée au titre du préjudice moral.


7. Sur la demande subsidiaire de réalisation d’une expertise judiciaire

Le juge peut ordonner une expertise judiciaire s’il estime qu’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour prendre sa décision et qu’il a besoin de l’avis technique d’un professionnel.

En l’espèce, la locataire sollicite la réalisation d’une expertise afin d’identifier si le logement est louable et à quelle date il pourrait l’être. Elle souhaite également que les nuisances invoquées et répertoriées dans le rapport d’hygiène de la ville de [Localité 2] soient vérifiées ; que l’expert indique les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et la personne à qui ils incombent.

Il ressort des échanges des parties que la matérialité des éléments relevés par le rapport d’hygiène de la ville de [Localité 2] n’est pas contestée, la bailleresse ayant à ce titre initié à sa charge des démarches afin de corriger les désordres.

Par ailleurs, le prononcé de la résiliation du bail prive de tout intérêt l’identification des travaux nécessaires et la ventilation de leur charge, alors même que le juge n’est saisi d’aucune contestation d’un compte de sortie ou d’une demande de dommages et intérêts au titre d’un éventuel préjudice de jouissance ou d’une demande de dommages et intérêts au titre d’un manquement à l’obligation d’entretien.

En conséquence, la demande d’expertise judiciaire formée par Mme [J] sera rejetée.







8. Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Mme [E] [J], bénéfice de l’aide juridictionnelle totale. Selon l’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, lorsque le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire, sans préjudice de l'application éventuelle des dispositions de l'article 75. Elle sera donc condamnée aux dépens.

Mme [E] [J] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 850,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,


DECLARE la SCI GT recevable en son action en résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 24 mars 2023 entre la SCI GT et Mme [E] [J] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à Reims à compter du jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [J] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

FIXE à un mois le délai d’avoir à quitter les lieux après notification du commandement ;

DIT qu'à défaut par Mme [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 2], au plus tard UN MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

DEBOUTE la SCI GT de sa demande au titre de l'astreinte ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [E] [J] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à la SCI GT la somme de 4 506,08 euros, représentant l’arriéré locatif selon décompte au 13 février 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à la SCI GT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir ;

DIT que l'indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant;

REJETTE les autres et plus amples demandes formées par Mme [E] [J] ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à la SCI GT la somme de 850,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [J] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 17 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière


La greffière La vice-présidente
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS 

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

_____________________________________________________________________________ 

N° RG 25/01940 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FDWM



Minute 26-




Jugement du :
17 avril 2026




















La présente décision est prononcée le 17 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Date des débats : 13 février 2026




DEMANDERESSE :

Madame [E] [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Anne-Laure LE FLOHIC avocat au barreau de REIMS


ET 



DÉFENDERESSE : 

S.C.I. GT prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par la SELARL GUYOT - DE CAMPOS













EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2023, la société civile immobilière GT (ci-après la SCI GT) a consenti à Mme [E] [J] un bail d'habitation portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à Reims moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 350,00 euros.

Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 14 janvier 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 1 250,00 euros.

Par lettre recommandée en date du 18 décembre 2024 (pli avisé non réclamé), la bailleresse a informé la locataire du remplacement du ballon d’eau chaude à la date du 28 décembre 2024. A cette date, le plombier n’a pas pu accéder au logement.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, Mme [E] [J] a fait assigner à comparaître la SCI GT devant la juridiction de céans afin d'obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal :
- la condamnation de la SCI GT à lui verser la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;
- la condamnation de la SCI GT à la réalisation de travaux de remise en état afin de pallier les nuisances identifiées dans le constat des services d’hygiène de la ville de Reims dès la signification du jugement et à défaut, sous astreinte de 100 euros à compter d’un délai de quinze jours après cette signification ;
A titre subsidiaire :
- la réalisation d’une expertise judiciaire, aux frais de l’État, afin de vérifier l’état sanitaire du studio, dire s’il est louable, vérifier les nuisances invoquées dans le rapport d’hygiène, indiquer les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres et préciser la personne devant en supporter la charge ;
- la condamnation de la SCI GT aux dépens.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 20 juin 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 octobre 2025, au cours de laquelle une jonction de la procédure enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/2114 a été prononcée avec l’actuelle procédure, par mention au dossier. Dans cette affaire, la SCI GT a assigné le 5 juin 2025 devant le même juge, Mme [E] [J], afin d’obtenir le prononcé de la résiliation du contrat de bail, sa condamnation au paiement de la dette locative outre son expulsion.

L’affaire a été de nouveau renvoyée aux audiences du 19 décembre 2025 et du 13 février 2026.

A l’audience du 13 février 2026, Mme [J], représentée par son conseil, s’en rapporte à ses écritures reçues en date du 19 décembre 2025 aux termes desquelles elle sollicite :
A titre principal :
- la condamnation de la SCI GT au remboursement de la somme de 350 euros au titre du loyer de novembre 2024 en raison du caractère indécent du logement ;
- la dispense de paiement des loyers par la locataire à compter du 1er novembre 2024 au 16 décembre 2025 et tant que les travaux ne seront pas réalisés par la SCI GT ou que la locataire ne se sera pas vu attribuer un logement social ;
- la condamnation de la SCI GT, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, à la réalisation des travaux décrits dans le rapport du service d’hygiène de la ville de Reims afin d’assurer la conformité du logement aux règles en vigueur ;
- la condamnation de la SGI GT au paiement de la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;
- le débouté de l’intégralité des demandes de la SCI GT ;
- la condamnation de la SCI GT aux dépens de l’instance.
A titre subsidiaire :
- la réduction du loyer à la somme mensuelle de 100 euros à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à parfaite réalisation des travaux ou attribution d’un logement social ;
A titre infiniment subsidiaire :
- la réalisation d’une expertise judiciaire à la charge de l’État au titre de l’aide juridictionnelle.

La SCI GT, représentée par son conseil, sollicite pour sa part le bénéfice de ses écritures n°2 reçues en date du 13 février 2026 aux termes desquelles elle entend obtenir, sous bénéfice l’exécution provisoire :
- le débouté complet des prétentions formulées par la locataire ;
- le prononcé de la résiliation du bail en raison du défaut de paiement des loyers à compter du jugement à intervenir ;
- la condamnation de Mme [J] au paiement de la somme de 4 156,08 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 30 janvier 2026, et sauf à parfaire au jour de l’audience ;
- la réduction du délai d’avoir à quitter les lieux à un délai de 15 jours à compter de la signification ;
- l’expulsion des occupants du [Adresse 1] à [Localité 2], sous astreinte d’une somme de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant signification et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;
- la condamnation de Mme [J] à une indemnité d’occupation mensuelle de 350 euros jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de Mme [J] au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI GT actualise en outre à l’audience l’arriéré locatif à la somme de 4 506,08 euros (loyer de février 2026 inclus) et précise ne pas parvenir à pénétrer dans les lieux depuis une année. 

Un rapport d’enquête sociale a été réalisé en septembre 2025 et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

Par courrier reçu au greffe le 7 avril 2026, Mme [J] adresse au juge une liasse de documents. Non autorisée à produire au cours du délibéré de nouvelles pièces, celles-ci seront écartées des débats. 


MOTIVATION

1. Sur les demandes de résiliation et d’expulsion formées par la SCI GT

- Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Selon l’article 24 IV, les formalités prévues par l’article 24 II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 5 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 3 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La bailleresse a par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Marne le 15 janvier 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. 

L’action de la SCI GT est donc recevable en sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail.

- Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail

En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat résulte soit d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Conformément à l’article 1229 du Code civil, la résolution prend notamment effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

En l'espèce, le bail du 24 mars 2023 fixe en son article IV l’obligation du locataire de s’acquitter d’un loyer mensuel s’élevant à la somme de 350 euros tous les 5 du mois.

Mme [J] produit trois quittances de loyer, l’une d’un montant de 350 euros en date du 11 décembre 2024 et correspondant au loyer d’octobre 2024 ; la deuxième d’un montant de 350 euros en date du 11 décembre 2024 et correspondant au loyer de novembre 2024, une troisième en date du 24 juin 2024 et correspondant au loyer de juin 2024. Elle justifie d’un virement de 100 euros en date du 17 août 2025 et du 27 août 2025.

Le bailleur justifie de la délivrance d’un commandement de payer délivré le 14 janvier 2025 aux termes duquel la locataire est mise en demeure de s’acquitter des loyers de juillet 2024 à janvier 2025 inclus, loyers étant demeurés impayés en totalité ou partiellement.

Il ressort des éléments produits que la locataire ne justifie pas du paiement de l’ensemble des loyers appelés sur la période de location. Elle reconnaît en outre l’existence d’une dette locative et des paiements irréguliers. Elle excipe pour justifier ses carences de l’inexécution par la bailleresse de ses obligations en raison du caractère prétendument indécent du logement mis à disposition.

Aux termes de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute par la sienne et si cette exception d’inexécution est suffisamment grave.

Le bailleur est tenu de délivrer en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ainsi qu'un logement en bon état d'usage et de réparation.

En application des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent identifie les conditions auxquelles répond un logement dit décent au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Le logement doit notamment présenter une aération suffisante et permettre le renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur se doit également d’assurer la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hors ceux, qui consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée par les parties.

Le bailleur reste en outre tenu à ces obligations même dans le cas où le locataire accepte les lieux en l’état, et ce pendant toute la durée du bail.

L'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la locataire soutient que le logement mis à disposition par la SCI GT est indécent en raison de l’apparition de moisissures et d’infiltrations. Elle relève la vétusté du ballon d’eau chaude, lequel a cédé et a engendré un dégât des eaux. Elle fait valoir le rapport communiqué par le service d’hygiène de la ville de [Localité 2], mandaté par ses soins.

Le dit rapport, réalisé à la suite d’une visite intervenue le 13 janvier 2025, met en évidence dans la salle d’eau la présence d’humidité excessive entre les plinthes et les tuyaux (>50%), la présence sur le sol de cartons humides ; au sein du logement, l’absence de ventilation générale permanente, la présence de moisissures, l’absence d’un point d’eau chaude, l’insuffisance de protection du bâti contre les remontées d’eau, les infiltrations ou l’humidité, le non-respect du détalonnage des portes intérieures.

Mme [J] produit des photographies qui mettent en évidence la présence de moisissures dans le logement.

Il est rappelé que l’inexécution par l’une des parties de quelques-uns de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre de toutes ses obligations.

Il ressort du courrier adressé par la ville de [Localité 2] en date du 17 mars 2025 notifiant à la locataire les résultats des investigations par le service d’hygiène et de santé de la ville, l’existence de désordres pouvant compromettre la santé et la sécurité des personnes. Le logement n’est toutefois pas qualifié strictement d’indécent. ll est également fait mention que la locataire a revendiqué refuser d’ouvrir la porte au propriétaire et aux artisans pour effectuer les travaux nécessaires, souhaitant déménager. Cette opposition est également étayée par un courrier émanant de la Caisse d’allocations familiales en date du 28 juillet 2025 aux termes duquel la Caisse rappelle à la locataire la nécessité de ne pas empêcher l’accès au logement et la réalisation des travaux.

La justification selon laquelle la locataire était à l’hôpital le 28 décembre 2024, lors du passage du plombier pour le changement du ballon d’eau chaude n’est étayée par aucune pièce. La SCI GT produit en revanche une attestation de Monsieur [J], plombier mandaté par la bailleresse, lequel relate avoir constaté la présence de la locataire lui indiquant « c’est bon, tout va bien, pas besoin de faire les travaux » et lui refusant l’accès à l’appartement.

La SCI GT joint également un courriel émanant de la Direction des solidarités, de la santé publique et des familles en date du 27 mai 2025 aux termes duquel il est fait état des difficultés persistantes de communication avec Mme [J] en dépit d’une volonté de dialogue constatée du propriétaire. Le service relève également par courriel des difficultés avec la locataire « très intrusive », dérangeant les autres locataires, tentant de s’introduire dans d’autres appartements.

L’intervention d’un nouveau plombier chauffagiste, mandaté le 15 janvier 2026, a également été mise en échec, la locataire refusant à nouveau l’accès au logement.

La SCI produit parallèlement diverses attestations de locataires mentionnant la réactivité habituelle de la bailleresse à résoudre les éventuelles difficultés relevées.

La locataire qui, derechef a cessé de verser l’intégralité de ses loyers, obligation essentielle au contrat, cela depuis le mois de juillet 2024, sans pour autant mettre, préalablement à son assignation, en demeure le propriétaire de réaliser les travaux et en lui refusant ainsi qu’aux artisans l’accès aux locaux, ne peut légitimement exciper d’une inexécution, alors qu’elle occupe totalement les lieux et que les désordres constatés ne mettent pas en échec la mise à disposition du bien.

Il ressort des éléments du dossier que la locataire a manqué gravement aux obligations découlant du bail, ce qui justifie la résiliation du contrat à ses torts et son expulsion.

En conséquence, la résiliation du contrat de bail sera prononcée à compter du jugement. L’expulsion de Mme [E] [J] et celle de tous occupants de son chef sera donc ordonnée dans les termes du dispositif.

- Sur la demande de réduction du délai d’avoir à quitter les lieux

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion portant sur un lieu habité par une personne expulsée ne peut être réalisée qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le non-paiement du loyer ne peut suffire a priori à justifier de la mauvaise foi du locataire, laquelle impose au juge une analyse in concreto des raisons pour lesquelles le locataire a cessé de s’acquitter de son loyer.
En l’espèce, il convient de relever que les bailleurs justifient de la mauvaise foi de Mme [J], laquelle empêche la pénétration de la bailleresse dans les lieux loués et la réalisation des travaux nécessaires.
En conséquence, il sera ordonné la réduction du délai à un mois.

- Sur la demande d’astreinte

Conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1, 2 et 5 du Code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. Les articles L. 131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est indépendante des dommages et intérêts, elle est provisoire ou définitive.
Par exception aux deuxième et troisième alinéas de l'article L. 131-2, les astreintes fixées pour obliger l'occupant d'un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d'expulsion exécutée. Par exception au premier alinéa de l'article L. 131-2, le montant de l'astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l'exécution de la décision. L'astreinte n'est pas maintenue lorsque l'occupant a établi l'existence d'une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l'exécution de la décision.

En l’espèce, la SCI GT n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger l’occupante à quitter les lieux et alors même que cette dernière revendique souhaiter déménager. 
En outre, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, subséquente à la résiliation du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI GT, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière et conformément aux termes de l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, la demande d’astreinte de la SCI GT sera rejetée.

2. Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte formée par la locataire

En raison du prononcé de la résiliation du contrat de bail à compter du jugement et de l’expulsion subséquente de la locataire, la demande de réalisation de travaux sous astreinte formée par Mme [J] est devenue sans objet.

La demande formée à titre infiniment subsidiaire de Mme [J] tendant à obtenir la réduction du loyer à la somme de 100 euros à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à parfaite réalisation des travaux l’est également.


3. Sur la demande de remboursement de la somme de 350 euros au titre du loyer de novembre 2024 formée par la locataire

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de prouver les faits nécessaires au soutien de leur prétention.

Mme [J] produit un rapport de la ville de [Localité 2] caractérisant la présence de désordres à la suite d’une visite en date du 13 janvier 2025. Elle ne justifie d’aucun versement surabondant de loyer, d’aucun désordre ou d’aucune interpellation préalable de son bailleur pouvant justifier d’envisager un remboursement partiel ou total du loyer dû au titre du mois de novembre 2024.

Par conséquent, Mme [J] sera déboutée de cette demande.


4. Sur la demande de dispense de paiement des loyers à compter du 1er novembre 2024 au 16 décembre 2025 formée par la locataire

Selon l’article 1724 du Code civil, si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelques incommodités qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de prouver les faits nécessaires au soutien de leur prétention.

En l’espèce, la locataire ne justifie pas pouvoir être dispensée du paiement de ses loyers alors qu’elle ne produit aucune interpellation préalable de son bailleur à exécuter ses obligations et à laquelle ce dernier serait resté silencieux. La SCI GT justifie avoir mandaté divers professionnels pour résoudre les désordres constatés au sein du logement, sans avoir au demeurant questionné leur imputabilité ; elle justifie également de la résistance de la locataire à laisser le bailleur effectuer les travaux. 

La locataire ne justifie par ailleurs pas avoir été empêchée de demeurer dans le logement durant la période concernée.

En conséquence, la demande de dispense de paiement des loyers formulée par Mme [J] sera rejetée.


5. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation.
 
En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI GT justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer et un décompte des sommes dues.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués à compter de la résiliation du bail, Mme [E] [J] cause un préjudice à la SCI GT, découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l'indemnité d'occupation correspondant à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre, d'un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI GT, et Mme [E] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 4 506,08 euros représentant les loyers, charges impayés à la date du 13 février 2026 (février inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à la SCI GT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus tel que si le contrat s’était poursuivi normalement (soit 350 euros) à compter du 14 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.


6. Sur la demande de condamnation au titre du préjudice moral formée par la locataire

La locataire sollicite une indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 2 000 euros précisant que des dommages et intérêts ne peuvent être refusés au locataire en cas d’absence de preuve de l’origine des dégradations dès lors que l’indécence des lieux est matériellement constatée.

L'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la locataire ne justifie pas de la matérialité de son préjudice moral et du lien de causalité pouvant le rattacher à un fait générateur imputable à la SCI GT.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande formée au titre du préjudice moral.


7. Sur la demande subsidiaire de réalisation d’une expertise judiciaire

Le juge peut ordonner une expertise judiciaire s’il estime qu’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour prendre sa décision et qu’il a besoin de l’avis technique d’un professionnel.

En l’espèce, la locataire sollicite la réalisation d’une expertise afin d’identifier si le logement est louable et à quelle date il pourrait l’être. Elle souhaite également que les nuisances invoquées et répertoriées dans le rapport d’hygiène de la ville de [Localité 2] soient vérifiées ; que l’expert indique les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et la personne à qui ils incombent.

Il ressort des échanges des parties que la matérialité des éléments relevés par le rapport d’hygiène de la ville de [Localité 2] n’est pas contestée, la bailleresse ayant à ce titre initié à sa charge des démarches afin de corriger les désordres.

Par ailleurs, le prononcé de la résiliation du bail prive de tout intérêt l’identification des travaux nécessaires et la ventilation de leur charge, alors même que le juge n’est saisi d’aucune contestation d’un compte de sortie ou d’une demande de dommages et intérêts au titre d’un éventuel préjudice de jouissance ou d’une demande de dommages et intérêts au titre d’un manquement à l’obligation d’entretien.

En conséquence, la demande d’expertise judiciaire formée par Mme [J] sera rejetée.







8. Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Mme [E] [J], bénéfice de l’aide juridictionnelle totale. Selon l’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, lorsque le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire, sans préjudice de l'application éventuelle des dispositions de l'article 75. Elle sera donc condamnée aux dépens.

Mme [E] [J] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 850,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS,


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,


DECLARE la SCI GT recevable en son action en résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 24 mars 2023 entre la SCI GT et Mme [E] [J] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à Reims à compter du jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [J] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

FIXE à un mois le délai d’avoir à quitter les lieux après notification du commandement ;

DIT qu'à défaut par Mme [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 2], au plus tard UN MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

DEBOUTE la SCI GT de sa demande au titre de l'astreinte ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [E] [J] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à la SCI GT la somme de 4 506,08 euros, représentant l’arriéré locatif selon décompte au 13 février 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à la SCI GT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir ;

DIT que l'indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant;

REJETTE les autres et plus amples demandes formées par Mme [E] [J] ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à la SCI GT la somme de 850,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [J] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 17 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière


La greffière La vice-présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code des procedures civiles d'execution 5, code civil 1724, code civil 1720, code des procedures civiles d'execution L421-2, code des procedures civiles d'execution 2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-18T12:53:11.431Z.