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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, Troisième Chambre, 28 mai 2026, n° 24/05304

Renvoi à la mise en étatBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (I): organisation et administration
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Parties (entreprises)

SIREN 820918258CSK INVEST

Exposé du litige

* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la société CSK INVEST a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC ONE, devant le tribunal de céans aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n°22 rejetée lors de l’assemblée générale du 21 juin 2024.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a formulé une demande reconventionnelle tendant à voir “condamner la SCI CSK INVEST au payement de la somme de 10.000 euros au titre de l’occupation non conforme au règlement de copropriété de l’usage du local commun comme local poubelle”.

Par conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 19 janvier 2026, la société CSK INVEST a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevable cette demande reconventionnelle pour défaut de lien suffisant avec les prétentions originaires au sens de l’article 70 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 10 mars 2026, la société CSK INVEST demande au juge de la mise en état, au visa de l’article 70 du code de procédure civile et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de :
- Accueillir la SCI CSK INVEST en ses demandes, les dire recevables et bien fondées,
Y faisant droit :
- Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] irrecevable en sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la SCI CSK INVEST à lui payer une somme de 10.000 euros pour « occupation non conforme au règlement de copropriété de l’usage du local commun comme local poubelle »,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la SCI CSK INVEST une somme de 960 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en tous les dépens de l’incident,
- Dispenser la SCI CKS INVEST de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et dépens dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.


Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 19 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état, au visa de l’article 70 du code de procédure civile et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de :
- Prononcer la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à formuler une demande indemnitaire pour l’utilisation faite du local présenté comme un local à poubelle par la SCI CSK INVEST et qui n’en est pas un,
- Condamner la SCI CSK INVEST à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 1.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui incluent les frais d’exécution de la décision, notamment l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, dont distraction au profit de Maître Maude MASCART, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’incident a été plaidé à l’audience du 26 mars 2026 et la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de lien suffisant

A l’appui de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, la société CSK INVEST soutient que :
- la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires, qui tend à l’obtention de dommages intérêts pour une prétendue violation par la SCI CSK INVEST des dispositions du règlement de copropriété relatives à l’usage des parties communes, ne présente pas le moindre lien avec la demande principale de nullité formée par la SCI CSK INVEST ;
- cette demande principale concerne une résolution qui avait pour objet la mise aux normes du local technique du bâtiment B à usage de local-poubelles, et non pas sur les conditions d’utilisation dudit local commun ; elle est sans rapport avec un préjudice qui résulterait d’une prétendue violation des dispositions du règlement de copropriété relatives à l’utilisation de ce local ;
- dans ces conditions, faute de lien suffisant avec la demande principale, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires devra être déclarée irrecevable en application des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile ;
- en tout état de cause, il est de jurisprudence constante que, dès lors que la demande reconventionnelle du syndicat ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses mais à obtenir un avantage entièrement distinct, elle n’est pas recevable à défaut d’autorisation de l’assemblée générale ; 

- en l’espèce, la demande pécuniaire formée par la copropriété tend incontestablement à obtenir un avantage distinct du seul rejet de la demande d’annulation de décision de rejet formée par la SCI CSK INVEST et est donc irrecevable, aucune autorisation n’ayant été donnée au syndic pour former une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts au nom du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande et fait valoir que : 
- la demande reconventionnelle vise en premier lieu à sanctionner l’usage de local poubelle fait par la SCI CSK INVEST dudit lot de copropriété, car ce n’est pas un local poubelle d’où le refus des travaux de mise aux normes ;
- la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de sanctionner l’usage fait d’un lot comme local poubelle est recevable comme exclusivement fondée sur le rejet des demandes du copropriétaire d’obtenir la réalisation de travaux pour faire de ce local un local poubelle aux normes, dont il ne fait que tirer les conséquences ;
- par la présente procédure, le syndicat des copropriétaires entend simplement rappeler une seule règle de base : l’usage des lots doit être celui prévu dans le règlement de copropriété et il est légitime de refuser de voter des travaux qui ne seraient pas conformes à l’usage prévu ;
- du fait de ce lien suffisant de la demande reconventionnelle qui porte sur l’usage fait du local, le syndic n’a pas à obtenir l’habilitation du syndicat des copropriétaires pour défendre en justice et présenter cette demande reconventionnelle ayant un lien de connexité évident avec la demande principale formulée à l’encontre de la copropriété.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l’article 70 du code de procédure civile que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Les juges du fond apprécient souverainement si la demande reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite à titre reconventionnel que le tribunal condamne la société CSK INVEST à lui verser la somme de 
10.000 euros au titre de l’occupation non conforme au règlement de copropriété de l’usage du local commun comme local poubelle.

Il convient de relever que la demande principale concerne une résolution ayant pour objet “principe des travaux de mise aux normes du local de stockage des containers poubelles”. Or il apparaît que la qualification même du local commun visé est litigieuse, le syndicat des copropriétaires soutenant que ce local n’est pas un local poubelle mais un passage.


Ainsi, tant la demande principale que la demande reconventionnelle sont relatives à la qualification du local commun litigieux, de sorte qu’il y a lieu de retenir que la demande reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, il résulte de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 que : « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.»

Or, comme le soutient la société CSK INVEST, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires vise bien à obtenir un avantage distinct du simple rejet de la demande d'annulation de la résolution litigieuse.

Cette demande reconventionnelle nécessitait donc l'autorisation de l'assemblée générale.

Faute de justifier d'une autorisation de l'assemblée générale pour présenter la demande reconventionnelle litigieuse, elle sera déclarée irrecevable.

Sur les autres demandes

Les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond et, en l'absence de condamnation à ce titre, il ne saurait y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

La société CSK INVEST n’ayant pas, à ce stade, vu sa prétention déclarée fondée par le juge, elle ne saurait être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l'article 795 du code de procédure civile,

Déclare irrecevable pour défaut d’habilitation du syndic la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice tendant à voir condamner la SCI CSK INVEST au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’occupation non conforme au règlement de copropriété de l’usage du local commun comme local poubelle ;

Rejette les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 23 septembre 2026 à 09h30 pour conclusions au fond de la société CSK INVEST.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2026, par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
 
Troisième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 28 MAI 2026



N° RG 24/05304 - N° Portalis DB22-W-B7I-SL4X
Code NAC : 71F 
 



DEMANDERESSE au principal :
Demanderesse à l’incident : 

La société CSK INVEST, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 843 122 359 dont le siège social est situé [Adresse 1] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

représentée par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pierre FERNANDEZ, avocat plaidant au barreau de PARIS.



DÉFENDEUR au principal :
Défendeur à l’incident : 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, SYNDIC ONE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lille Métropole sous le numéro 820 918 258 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Maude MASCART, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS : A l'audience publique d’incident tenue le 26 mars 2026, les 
avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame 
CELIER-DENNERY, Juge de la mise en état assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier. Puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026.


* * * * * *


EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la société CSK INVEST a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC ONE, devant le tribunal de céans aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n°22 rejetée lors de l’assemblée générale du 21 juin 2024.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a formulé une demande reconventionnelle tendant à voir “condamner la SCI CSK INVEST au payement de la somme de 10.000 euros au titre de l’occupation non conforme au règlement de copropriété de l’usage du local commun comme local poubelle”.

Par conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 19 janvier 2026, la société CSK INVEST a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevable cette demande reconventionnelle pour défaut de lien suffisant avec les prétentions originaires au sens de l’article 70 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 10 mars 2026, la société CSK INVEST demande au juge de la mise en état, au visa de l’article 70 du code de procédure civile et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de :
- Accueillir la SCI CSK INVEST en ses demandes, les dire recevables et bien fondées,
Y faisant droit :
- Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] irrecevable en sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la SCI CSK INVEST à lui payer une somme de 10.000 euros pour « occupation non conforme au règlement de copropriété de l’usage du local commun comme local poubelle »,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la SCI CSK INVEST une somme de 960 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en tous les dépens de l’incident,
- Dispenser la SCI CKS INVEST de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et dépens dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.


Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 19 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état, au visa de l’article 70 du code de procédure civile et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de :
- Prononcer la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à formuler une demande indemnitaire pour l’utilisation faite du local présenté comme un local à poubelle par la SCI CSK INVEST et qui n’en est pas un,
- Condamner la SCI CSK INVEST à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 1.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui incluent les frais d’exécution de la décision, notamment l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, dont distraction au profit de Maître Maude MASCART, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’incident a été plaidé à l’audience du 26 mars 2026 et la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de lien suffisant

A l’appui de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, la société CSK INVEST soutient que :
- la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires, qui tend à l’obtention de dommages intérêts pour une prétendue violation par la SCI CSK INVEST des dispositions du règlement de copropriété relatives à l’usage des parties communes, ne présente pas le moindre lien avec la demande principale de nullité formée par la SCI CSK INVEST ;
- cette demande principale concerne une résolution qui avait pour objet la mise aux normes du local technique du bâtiment B à usage de local-poubelles, et non pas sur les conditions d’utilisation dudit local commun ; elle est sans rapport avec un préjudice qui résulterait d’une prétendue violation des dispositions du règlement de copropriété relatives à l’utilisation de ce local ;
- dans ces conditions, faute de lien suffisant avec la demande principale, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires devra être déclarée irrecevable en application des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile ;
- en tout état de cause, il est de jurisprudence constante que, dès lors que la demande reconventionnelle du syndicat ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses mais à obtenir un avantage entièrement distinct, elle n’est pas recevable à défaut d’autorisation de l’assemblée générale ; 

- en l’espèce, la demande pécuniaire formée par la copropriété tend incontestablement à obtenir un avantage distinct du seul rejet de la demande d’annulation de décision de rejet formée par la SCI CSK INVEST et est donc irrecevable, aucune autorisation n’ayant été donnée au syndic pour former une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts au nom du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande et fait valoir que : 
- la demande reconventionnelle vise en premier lieu à sanctionner l’usage de local poubelle fait par la SCI CSK INVEST dudit lot de copropriété, car ce n’est pas un local poubelle d’où le refus des travaux de mise aux normes ;
- la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de sanctionner l’usage fait d’un lot comme local poubelle est recevable comme exclusivement fondée sur le rejet des demandes du copropriétaire d’obtenir la réalisation de travaux pour faire de ce local un local poubelle aux normes, dont il ne fait que tirer les conséquences ;
- par la présente procédure, le syndicat des copropriétaires entend simplement rappeler une seule règle de base : l’usage des lots doit être celui prévu dans le règlement de copropriété et il est légitime de refuser de voter des travaux qui ne seraient pas conformes à l’usage prévu ;
- du fait de ce lien suffisant de la demande reconventionnelle qui porte sur l’usage fait du local, le syndic n’a pas à obtenir l’habilitation du syndicat des copropriétaires pour défendre en justice et présenter cette demande reconventionnelle ayant un lien de connexité évident avec la demande principale formulée à l’encontre de la copropriété.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l’article 70 du code de procédure civile que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Les juges du fond apprécient souverainement si la demande reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite à titre reconventionnel que le tribunal condamne la société CSK INVEST à lui verser la somme de 
10.000 euros au titre de l’occupation non conforme au règlement de copropriété de l’usage du local commun comme local poubelle.

Il convient de relever que la demande principale concerne une résolution ayant pour objet “principe des travaux de mise aux normes du local de stockage des containers poubelles”. Or il apparaît que la qualification même du local commun visé est litigieuse, le syndicat des copropriétaires soutenant que ce local n’est pas un local poubelle mais un passage.


Ainsi, tant la demande principale que la demande reconventionnelle sont relatives à la qualification du local commun litigieux, de sorte qu’il y a lieu de retenir que la demande reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, il résulte de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 que : « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.»

Or, comme le soutient la société CSK INVEST, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires vise bien à obtenir un avantage distinct du simple rejet de la demande d'annulation de la résolution litigieuse.

Cette demande reconventionnelle nécessitait donc l'autorisation de l'assemblée générale.

Faute de justifier d'une autorisation de l'assemblée générale pour présenter la demande reconventionnelle litigieuse, elle sera déclarée irrecevable.

Sur les autres demandes

Les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond et, en l'absence de condamnation à ce titre, il ne saurait y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

La société CSK INVEST n’ayant pas, à ce stade, vu sa prétention déclarée fondée par le juge, elle ne saurait être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.



PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l'article 795 du code de procédure civile,

Déclare irrecevable pour défaut d’habilitation du syndic la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice tendant à voir condamner la SCI CSK INVEST au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’occupation non conforme au règlement de copropriété de l’usage du local commun comme local poubelle ;

Rejette les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 23 septembre 2026 à 09h30 pour conclusions au fond de la société CSK INVEST.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2026, par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

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Mise à jour de la source le 2026-05-28T19:18:30.616Z.