Tribunal judiciaire du Mans, Chambre 1, 28 mai 2026, n° 24/01921

MINUTE 2026/ 
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DU MANS

Première Chambre

Jugement du 28 Mai 2026


N° RG 24/01921 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IFYH 

DEMANDEURS

Monsieur [X] [D]
né le 03 Septembre 1972 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Boris MARIE, membre de la SCP MARIE & SOULARD, avocat au Brreau du MANS

Madame [K] [E] épouse [D]
née le 26 Novembre 1975 à [Localité 2] (72)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Boris MARIE, membre de la SCP MARIE & SOULARD, avocat au Brreau du MANS


DEFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE LELIEVRE, prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 349 157 230
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS




COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT


DÉBATS A l'audience publique du 19 mars 2026
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 28 mai 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.


Jugement du 28 Mai 2026

- prononcé publiquement par Chantal FONTAINE, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- contradictoire
- signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD - 20, Maître Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS - 31 le

N° RG 24/01921 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IFYH 

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [D] et son épouse Madame [K] [D] (ci-après les époux [D]) étaient propriétaires d’un immeuble collectif situé [Adresse 3] à [Localité 3] (72), acquis en 2015 et composé de 7 appartements, dont ils ont confié la gestion locative à la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE aux termes d’un mandat de location exclusif en date du 10 décembre 2016.

Invoquant des difficultés de paiement avec deux locataires, l’absence de garantie souscrite contre les impayés de loyers, la vacance d’un logement imputable à la réalisation de travaux non anticipée, les époux [D] ont adressé à la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE par l’intermédiaire de leur Conseil et par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2023 une réclamation visant à obtenir l’indemnisation du préjudice qu’ils prétendaient avoir subi et qu’ils chiffraient à 15 000 € et ce en réparation des conséquences dommageables de ses fautes de gestion dans l’exécution du mandat.

Les époux [D] ont vendu leur bien immobilier le 7 mars 2024 au prix de 370 000 €.

Par assignation du 1er juillet 2024, les époux [D] ont fait citer la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE à comparaître devant la présente juridiction.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 janvier 2026 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, les époux [D] demandent au tribunal de :

- les déclarer recevables et bien fondés dans leurs demandes,
- déclarer la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE responsable des préjudices par eux subis,
- en conséquence, condamner la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE à leur régler une somme d’un montant de 17 952,77 € à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance,
- condamner la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE à leur payer chacun la somme de 1 500 € au titre du préjudice moral subi soit une somme totale de 3 000 €,
- condamner la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE à leur payer une somme de 3 504 € au titre des frais irrépétibles,

Se fondant sur les dispositions des articles 1991, 1992 et 1231-1 du code civil, les époux [D] font valoir que l’agent immobilier en tant que mandataire est tenu d’une obligation de moyens d’une part, quant à la vérification de la solvabilité du locataire se devant d’être exigeant dans la communication des pièces permettant d’asseoir cette solvabilité et d’autre part, quant à la solvabilité de la caution sous peine de voir engager sa responsabilité et d’être tenu à indemnisation. Ils ajoutent que le mandataire est également tenu d’une obligation de résultat quant à l’inefficacité d’un acte dont il est le rédacteur. Ils soutiennent que la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE s’est montrée défaillante dans la gestion locative du bien donné à bail à Madame [B] et Monsieur [O], en attendant que les loyers impayés s’accumulent avant d’engager des poursuites par voie d’huissier ce qui leur a été préjudiciable, précisant que l’encaissement, la perception et le recouvrement des loyers font partie des missions courantes d’une agence chargée de la gestion locative des biens. Ils reprochent également à la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE d’avoir continué à percevoir des loyers impayés et à facturer des frais d’entretien, de gestion et d’honoraires alors même qu’elle était dépourvue de mandat depuis le 7 mars 2024 et d’avoir conservé ces loyers qu’elle refuserait de restituer. Ils font également grief à la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE d’avoir perdu l’acte de cautionnement des engagements de Monsieur [O] leur interdisant d’exercer tout recours en garantie des loyers impayés. Ils fixent leur préjudice afférent à la perte de loyers de ces deux locataires à 4 702,60 €, soulignant qu’il ne leur est pas possible d’agir contre leurs ex-locataires à défaut de connaître leurs nouvelles coordonnées.




S’agissant de la vacance des logements, ils font valoir que la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE aurait dû immédiatement proposé les biens libres à la location, ce qu’elle n’a pas fait, alors le marché de la location immobilière est dynamique dans ce secteur géographique, soulignant que la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE ne justifie aucunement de ses diligences pour relouer les logements vides, précisant que l’immeuble dont s’agit était un immeuble de rapport, valorisé notamment par son rendement locatif. Ils évaluent leur préjudice en découlant à 10 000 €, augmenté de la taxe sur les logements vacants qu’ils ont dû acquitter. Ils affirment que la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE n’a pas anticipé les travaux à réaliser dans certains logements pour lesquels avait été donné un préavis engendrant ainsi une pette de loyers.

Ils reprochent enfin à la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE de ne pas avoir retenu les dépôts de garantie lors des états des lieux de sortie, rendant ainsi nécessaire la réalisation de travaux de remise en état dont ils ont supporté le coût.

En conclusion ils chiffrent leur préjudice à la somme 18 8971,66 € et évaluent leur perte de chance au titre des pertes de recettes locatives, pertes de loyers, réparations locatives et taxe sur les logements vacants à 95% soit un préjudice de 17 952,77 € outre le préjudice moral lié aux tracas.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 novembre 2025 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des motifs, la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE demande au tribunal de : 

☞ A titre principal

- juger qu’il n’est pas rapporté de faute en lien de causalité directe et certain avec les préjudices argués, lesquels ne lui sont pas imputables,
- rejeter l’action des époux [D] tendant à rechercher sa responsabilité,
- débouter les époux [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées

☞ A titre subsidiaire

- inviter les époux [D] à justifier des recouvrements opérés contre leurs anciens locataires Monsieur [O] et Madame [B] après la vente de l’immeuble et à en donner un état actualisé,
- constater que les bases des préjudices argués sont à tout le moins erronées, notamment juger que les vacances locatives ne sont pas à imputer à la faute de l’agence immobilière gestionnaire pour leur plus grande partie,
- repousser la perte de chance alléguée et subsidiairement juger qu’elle ne saurait au plus dépasser 20% de l’absence alléguée de revenus locatifs sur la période considérée,
- en conséquence réduire très sensiblement la demande indemnitaire,
- rejeter la demande au titre de la taxe d’habitation sur les locaux vacants,
- rejeter la demande au titre du préjudice moral,
- dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 
- écarter toutes demandes contraires,
- condamner tout succombant aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions et sur le même fondement juridique, la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE argue qu’elle ne saurait être rendue responsable de la défaillance des locataires dans leurs obligations locatives. S’agissant de Madame [B], elle prétend avoir mis l’intéressée en demeure de régler sa dette et avoir mandaté un Commissaire de Justice pour le recouvrement avec l’accord des époux [D], Madame [B] s’étant engagée à payer la totalité de sa dette locative.

Elle fait valoir que les impayés s’élevaient à la somme de 2 526,52 € au 1er juillet 2024 et que les versements mensuels de 300 € ont dû se poursuivre au profit des époux [D], Monsieur [D] n’ayant pas souhaité qu’il soit procédé à des poursuites judiciaires. Elle soutient que sur une année d’impayés, délai qui est relativement court, aucune procédure judiciaire n’aurait permis de préserver davantage les intérêts des bailleurs. Elle dément percevoir encore des fonds et déclare que les règlements obtenus ont été reversés, ajoutant que s’il subsiste une dette, cette dette est celle de l’ancienne locataire et non de l’agence.

S’agissant de Monsieur [O], elle argue que les bailleurs font état d’une dette locative d’un montant de 1 276,08 € au 22 août 2024 mais qu’ils ne justifient pas de paiement postérieur. Elle ne conteste pas l’absence de garantie locative mais indique que les époux [D] ne justifient d’aucun préjudice, et ajoute avoir fait le nécessaire auprès de Monsieur [D], après 4 mois d’impayés, en sollicitant l’autorisation de ce dernier pour mettre en oeuvre une procédure de résiliation de bail.

Sur la vacance des logements, elle soutient n’être tenue que d’une obligation de moyens, la vacance ne signifiant pas un défaut de diligence, affirmant que la vente de l’immeuble était déjà en projet en 2023 et que les époux [D] hésitaient à relouer l’appartement du rez-de-chaussée resté vacant 10 mois. Elle prétend qu’une durée de vacance locative de plusieurs mois n’est par ailleurs pas anormale et découle de l’aléa qui existe dans toute location immobilière. Quant à la réalisation des travaux à l’origine de l’indisponibilité temporaire d’un logement, la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE réfute être responsable de cette vacance de 5 mois en faisant valoir que les travaux envisagés n’étaient pas de ceux nécessitant une anticipation mais des travaux d’isolation souhaités par Monsieur [D] lesquels sont dépendants du calendrier des artisans.

Quant à la taxe sur les logements vacants, la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE conclut au rejet de la demande des époux [D] puisque résultant de dispositions légales. Elle estime également que les travaux dont il est demandé remboursement ne peuvent pas être répercutés sur les locataires sortants, dès lors qu’ils ont été réalisés après la sortie des lieux, constatant au surplus que la facture versée aux débats ne permet pas de distinguer ce qui relève de la vétusté ou des dégradations.

Les débats ont été clôturés 23 février 2026 par ordonnance du Juge de la mise en état du 29 janvier 2026 et l’affaire renvoyée devant le Juge unique à l’audience du 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la responsabilité de la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE au titre des manquements commis dans le cadre du mandat de gestion

L’article 1991 dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du Code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Selon l’article 1993 du même code, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.

Il résulte de la lecture combinée de ces textes que tout mandataire répond au regard de son mandant de l’inexécution de l’obligation contractée et du préjudice qui en est résulté pour le mandant. Si le mandataire est présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne s’étend pas à l’hypothèse de la mauvaise exécution. Il appartient donc dans ce cas, au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire.

Il est constant que le mandataire répond de toutes les défaillances qu’un mandataire prudent et diligent n’aurait pas commises. Il se doit ainsi de prendre les initiatives nécessaires pour sauvegarder les intérêts de son mandant. Le mandataire diligent doit accomplir sa tâche au mieux et dans les meilleurs délais. Une fois l’exécution accomplie, il doit rendre compte au mandant. Le mandataire commet ainsi une faute notamment s’il ne vérifie pas la solvabilité du locataire, s’il ne prévient pas le mandant de l’augmentation des dépenses.

La charge de la preuve incombe au mandant, le mandataire n’étant tenu que d’une obligation de moyens, en raison notamment de facteurs sur lesquels il n’a pas de prise pour réussir sa mission, laquelle est donc subordonnée à un aléa.

En l’espèce, il résulte du mandat de gestion exclusive régularisée entre les parties, que la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE s’est vu confier un mandat général de gestion de l’immeuble appartenant aux époux [D].

Le mandat régularisé le 10 décembre 2016 définissait les missions confiées au mandataire et les modalités de sa rémunération. La S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE était ainsi investie des missions courantes et particulières en matière de gestion administrative, comptable et technique. Il lui incombait à ce titre de gérer les baux, d’établir et d’éditer les demandes de règlement relatives aux loyers et aux appels de charges, de lancer et de suivre la phase pré-contentieuse et amiable au préalable de tout commandement de payer, de lancer et suivre les affaires contentieuses en liaison avec l’avocat désigné par le mandataire ou à défaut le mandant et de rechercher, après chaque congé reçu ou à chaque départ de locataire, et après avoir avisé le mandant de la vacance du bien géré, de nouveaux locataires, au besoin en mettant en oeuvre toute publicité (photos, panonceaux...) et tous moyens nécessaires à la réalisation de la mission confiée, en ce compris la mise en ligne de fichiers.

Il convient au regard de ces missions et des dispositions légales applicables d’examiner les griefs évoqués par les époux [D] au soutien de leur action en responsabilité diligentée à l’encontre de la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE, étant rappelé ici que s’agissant d’un immeuble de rapport, les époux [D] ont fait le choix d’un investissement immobilier stratégique incluant des risques acceptés notamment la vacance locative, la gestion des locataires et les travaux imprévus, l’intérêt d’un tel investissement étant une mutualisation du risque locatif, la vacance d’un logement ne remettant pas en cause l’équilibre global du bien.

1°) Sur les loyers impayés

☞ Madame [B]

Madame [B] a pris à bail un appartement de type 3, au 3ème étage. Elle est entrée dans les lieux le 14 janvier 2022 et devait s’acquitter d’un loyer mensuel de 495 € puis de 511,23 € après indexation. 

Très rapidement, Madame [B] a cessé d’honorer son loyer, de sorte qu’au 14 juin 2023, date de la délivrance du commandement de payer par voie de commissaire de Justice, Madame [B] était redevable d’une somme de 5 704,04 € en principal, les différents relevés de compte produits par les parties établissant que les prélèvements mis en place étaient rejetés faute de provision suffisante sur le compte, l’intéressée ne procédant ensuite qu’à des versements ponctuels et incomplets.

Madame [B], à la suite de la délivrance de ce commandement a donné congé et a quitté les lieux le 26 juillet 2023, en prenant l’engagement d’effectuer des versements entre les mains de l’huissier jusqu’au paiement intégral de sa dette.

Comme évoqué ci-dessus, le choix des époux [D] d’investir dans un immeuble comporte la gestion des risques locatifs. Il n’en demeure pas moins qu’ils ont délégué la mission de gestion des locataires et des risques y afférents à un professionnel de l’immobilier, tenu dans le cadre de son mandat d’un certain nombre d’obligations et de missions.

Ainsi, alors qu’elle était chargée d’un mission de suivi dans un cadre pré-contentieux et contentieux, force est de constater que la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE a failli à son obligation. Il suffit pour s’en convaincre d’observer que dés la délivrance du commandement de payer le 14 juin 2023, Madame [B] a donné congé et a pris un engagement de s’acquitter de l’arriéré, engagement qu’elle a manifestement tenu jusqu’au 31 mai 2024, date de la fin du mandat de gestion.

Si la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE prétend avoir adressé régulièrement des mises en demeure à Madame [B], elle n’en justifie pas, pas plus qu’elle ne justifie avoir tenu informé les époux [D] de la situation.

La S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE ne justifie pas en outre s’être assurée par des vérifications sérieuses, de la solvabilité de Madame [B], laquelle s’est montrée très rapidement défaillante après son entrée dans les lieux.

Ainsi, les époux [D] établissent la réalité de la faute de gestion commise par la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE à laquelle était confiée la gérance de leur bien immobilier, étant précisé ici, que la faute reprochée à cette dernière n’est pas la défaillance de Madame [B], seule responsable de ces impayés, mais la constitution d’un arriéré important sur une plus d’une année, sans avoir mis en oeuvre les moyens adéquats pour y remédier dans les meilleurs délais.

☞ Monsieur [O]

S’agissant de Monsieur [O], il ressort des pièces versées aux débats qu’il a conclu un bail portant sur un appartement de type 2 au 1er étage à droite, l’entrée dans les lieux ayant été effective le 1er juillet 2021, le bail ayant pris fin le 31 mars 2024. Il devait régler un loyer mensuel initial de 300 € puis de 316,35 € après indexation. Au mois de mars 2023 il était redevable d’une somme de 885,21 € au titre des loyers impayés, montant qui a augmenté pour s’élever à la somme de 1 276,08 €au 24 avril 2024.

Il n’est pas contesté par la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE qu’elle a commis une erreur en matière de garantie contre les risques d’impayés. En effet, elle a reconnu aux termes d’un courriel du 27 septembre 2023 qu’aucune trace de cautionnement n’avait été retrouvé dans le dossier, de sorte que la garant ne pouvait être actionné.

La faute est donc caractérisée, les époux [D] ayant été dans l’impossibilité, face au risque d’impayés qui s’est réalisé, d’agir contre le garant et de faire peser le risque d’insolvabilité sur celui-ci, étant précisé que là encore la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE ne justifie pas s’être assurée par des vérifications sérieuses de la solvabilité de Monsieur [O], et ce d’autant que manifestement la dette de l’intéressé ne s’est pas résorbée après son départ, le relevé de compte arrêté au 22 août 2024 mentionnant un arriéré d’un montant identique à celui du 24 avril 2024.

☞ La vacance de locaux

Il n’est pas contesté par la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE que l’appartement du rez-de-chaussée a été vacant pendant 10 mois du 22 janvier 2023 au 20 novembre 2023.

S’il est exact que la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE n’est tenue que d’une obligation de moyen et que l’existence d’une période de vacance découle de l’aléa existant dans toute location immobilière, il n’en demeure pas moins qu’un délai de 10 mois ne peut être considéré comme “normale” dans une ville attrayante où chacune des parties reconnaît que le marché est dynamique.

La S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE ne justifie pas des diligences qu’elle soutient avoir effectuées ou des difficultés qu’elle aurait rencontrées dans la recherche d’un nouveau locataire et dont elle aurait dû, dans cette hypothèse, rendre compte. Elle ne saurait par ailleurs rendre pour partie responsables les époux [D] en leur reprochant de ne pas lui avoir adressé de rappels, la mission de recherche de locataires lui ayant été confiée expressément et exclusivement dans le cadre du mandat régularisé entre les parties.

Les échanges de mails entre l’agence et les époux [D] démontrent en outre une succession de conseillers immobiliers chargés de la gestion locative de l’immeuble de ces derniers (Madame [C], Monsieur [Y], Madame [S], Madame [Z]), cette absence de continuité dans le suivi du dossier des intéressés pouvant expliquer une gestion locative chaotique.

Dès lors, les époux [D] établissent que la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE n’a pas accompli toutes les diligences nécessaires et a manqué à son obligation de moyens. La responsabilité de la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE est donc engagée à ce titre.

2°) Sur la perte des recettes locatives

Se fondant sur la déclaration de revenus fonciers des années 2019, 2021, 2022 et 2023 établie par la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE et relative au seul immeuble dont les époux [D] lui avait confié la gestion locative, ces derniers soutiennent avoir subi une perte de revenus fonciers en 2022 et 2023, les recettes tirées de la location s’élevant respectivement à 25 226 € et 18 238 € alors même qu’en 2019 et 2021, les recettes tirés de la location des logements s’étaient élevées à environ 30 000 €, soit une perte d’environ 10 000 €.

Il résulte des pièces versées aux débats que les déclarations de revenus fonciers ont été établies par S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE.

Cependant si la perte de revenus est certaine, les époux [D] ne rapportent pas la preuve qu’elle soit consécutive à un comportement fautif de la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE, cette dernière n’étant pas responsable de la rotation des locataires à la fin de l’année 2022 et en 2023 et les époux [D] ne démontrant pas une faute dans la gestion locative entre deux locataires sur la période considérée.

Ils seront donc déboutés de leur demande tendant à voir engager la responsabilité de la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE et de leur demande indemnitaire subséquente.

3°) Sur la réalisation des travaux à l’origine de l’indisponibilité temporaire d’un logement.

Les époux [D] reprochent à la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE une vacance locative de 5 mois d’un logement situé au deuxième étage en raison de devis obtenus tardivement et de travaux réalisés de fait avec retard. Ils indiquent en effet qu’ils ont donné leur accord pour la réalisation de devis le 29 septembre 2022 pour une sortie du locataire prévue le 2 novembre 2022, les devis ne leur étant adressés que le 21 novembre 2022 retardant ainsi la mise en location du bien au 14 avril 2023.

Or, s’agissant de travaux d’isolation avec pose de placo-plâtre, destinés à améliorer leur bien, aucune faute ne serait être reprochée à la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE. Les échanges de mails démontrent que les époux [D] avaient chargé cette dernière de fournir des devis, ce qui a été fait dans un délai raisonnable, les deux devis ayant été établis les 14 novembre 2022 et 19 novembre 2022, la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE ayant conseillé les époux [D] sur le choix de l’artisan.

Les travaux ont été réalisés, sans retard, les délais d’intervention des artisans qui ont des contraintes de calendrier de chantier ne pouvant être imputés à la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE. 

Aucune faute n’étant démontrée, l’immobilisation temporaire du logement étant la conséquence de travaux de rénovation, la responsabilité de la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE ne saurait être engagée à ce titre et la demande d’indemnisation des époux [D] sera rejetée.

4°) Sur les états des lieux de sortie et le dépôt de garantie

Les époux [D] exposent que la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE omettait, lors de l’état des lieux de sortie, de retenir sur les dépôts de garantie, les sommes incombant aux locataires au titre de l’entretien et des dégradations.

Cette affirmation n’est étayée par aucune pièce, la facture de 1 344,06 € datée du 26 février 2024 visant des travaux concernant trois appartements, sans qu’il ne soit démontré que ces travaux soient la conséquence de dégradations, les états des lieux d’entrée et de sortie n’étant au surplus pas versés aux débats, certains travaux devant en tout état de cause rester à la charge du propriétaire, tels le remplacement d’un radiateur électrique.

Aucune faute ne pouvant être reprochée à la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE, les demandes présentées à ce titre seront rejetées.

II/ Sur l’indemnisation des préjudices

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Pour déterminer l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec la faute commise, il convient d’apprécier la chance qu’avait les époux [D] d’obtenir le paiement des loyers et de ne pas supporter de vacance.

Il n’y a aucun préjudice certain s’il n’existe pas une perte de chance sérieuse, étant souligné, que la perte de chance est caractérisée par la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et que la reconnaissance d’une perte de chance permet de réparer une part de l’entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue, lorsque ce dommage n’est pas juridiquement réparable.

L’indemnisation d’une perte de chance ne peut donc correspondre à 100% du préjudice.

Il est établi que la faute de la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE a eu pour conséquence de faire perdre aux époux [D] des chances sérieuses d’une part, d’obtenir une réaction plus prompte de Madame [B] de régler ses arriérés et de quitter le logement, d’autre part, d’obtenir paiement des impayés par la caution de Monsieur [O] et enfin d’avoir une période de vacance plus courte s’agissant de la location de l’appartement du rez-de-chaussée.

La perte de chance peut être évaluée à 50 % pour les impayés de Madame [B] et la période de vacance et à 80% pour la perte de l’acte de cautionnement dans le dossier de Monsieur [O].

Il convient donc d’examiner les demandes indemnitaires des époux [D] sous le prisme de ladite perte de chance afin de fixer leur indemnisation.


☞ Sur les impayés de loyers de Madame [B]

Le mandat de gestion a cessé au 31 mai 2024, date de la résiliation (pièce 13 de la défenderesse) bien que des relevés d’arrêté de compte aient été adressés jusqu’au 22 août 2024, date à laquelle il est mentionné un arriéré d’un montant de 2 526,52 €. La dette actualisée n’est pas connue. Or, s’il est exact que les époux [D] ne disposent pas de la dernière adresse connue de Madame [B], ils avaient connaissance du nom du Commissaire de Justice chargé du recouvrement. Il leur était donc possible de se rapprocher de ce dernier afin d’avoir un état actualisé de la dette de leur ancienne locataire et d’en justifier devant la présente juridiction.

Toutefois, et quand bien même Madame [B] aurait soldé sa dette, force est de constater que les époux [D] ont nécessairement subi un préjudice du fait de son retard à régler les loyers.

Dès lors, leur préjudice sera indemnisé à hauteur de 50% du montant restant dû au 22 août 2024 soit la somme de 1 263,26 € (2 526,52 X 50%).


La S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE sera donc condamnée à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 1 263,26 €, étant précisé que ces derniers ne rapportent pas la preuve que la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE aurait volontairement conservé des fonds postérieurement à la cessation de son mandat, les virements reçus de Madame [B] postérieurement au 31 mai 2024 s’élevant à 600 € et étant mentionnés sur le compte-rendu de fin de gestion de la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE, le reliquat de 854,38 € versé par le Conseil de l’agence le 23 octobre 2025 ne caractérisant pas une volonté frauduleuse mais davantage une gestion négligente et fautive ainsi qu’un manque de suivi rigoureux de la gestion des fonds.

☞ Sur les impayés de Monsieur [O]

Il ne peut être contesté que la perte de l’acte de cautionnement ou l’absence de prise de garantie a entraîné un préjudice certain, les époux [D] ayant été privés d’un recours contre le garant aux fins de paiement des loyers impayés.

Ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 80 % du montant des sommes restant dues au départ du locataire, étant observé qu’aucun commencement d’exécution n’a été diligenté (proposition d’apurement amiable, commandement de payer..).

La S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE sera donc condamnée à payer aux époux [D] à ce titre une somme de 1 020,86 €.

☞ Sur la vacance des locaux

Il convient de rappeler que la durée des vacances locatives dépend de la nature et de la qualité du bien, de son loyer et de l’adéquation avec la demande locale. Elle résulte de la fluidité du marché et varie en fonction des régions et des types de logements.

En zone rurale ou périurbaine, la durée moyenne de vacance locative se situe aux alentours de trois à quatre mois. Cette vacance entre deux locataires est néanmoins temporaire et peut être réduite par une gestion efficace des transitions entre locataires.

La S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE, par son manque de diligences à trouver un locataire a fait perdre aux époux [D] des revenus fonciers, chaque mois de vacance représentant un manque à gagner direct pour eux, alors même qu’ils devaient faire face à des charges incompressibles (taxe foncière, frais d’entretien..) et payer les honoraires de gestion. Le préjudice est donc certain et en lien direct avec la négligence fautive de l’agence.

Il est donc raisonnable eu égard à la moyenne de vacance acceptable de calculer le préjudice des époux [D] sur 6 mois de vacance {(445+20) X 6 mois = 2790} et d’y appliquer le coefficient de 50 % au titre de la perte de chance soit un préjudice de 1395 €.

La S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE sera donc condamnée à payer cette somme à Monsieur et Madame [D].

☞ Sur la taxe d’habitation sur les logements vacants

Cette taxe résulte de dispositions législatives. Il s’agit d’un impôt facultatif instauré par les communes ou intercommunalités pour les logements non meublés et vacants depuis plus de deux ans. La taxe est calculée sur la valeur locative de l’habitation multipliée par le taux applicable sur la base de la déclaration d’occupation effectuée par les propriétaires

En l’espèce, et eu égard aux conditions d’application de cette taxe, la juridiction ne peut que constater que manifestement les conditions d’application de cette taxe devaient être réunies, sauf à justifier d’une demande d’exonération ou de dégrèvement si la vacance n’a pas dépassé deux ans. L’avis d’impôt versé aux débats n’étant que partiel, il n’est pas possible de vérifier l’assiette.





Les époux [D] ne sauraient donc faire supporter cette taxe à la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE

☞ Sur le préjudice moral

Les époux [D] ont délégué la gestion locative de leur immeuble pour être déchargés de toutes contraintes et soucis. Or, il ressort des échanges de courriels que dés l’année 2020, Monsieur [D] s’est mobilisé pour obtenir des explications sur des travaux réalisés tardivement, sur les loyers impayés... L’activité professionnelle de Monsieur [D] ne saurait dédouaner la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE des tracas que le suivi de la gestion des 7 appartements donnés en location a généré chez Monsieur et Madame [D].

Leur préjudice moral sera justement indemnisé à hauteur de 1 000 € chacun soit 2 000 € au total, somme à laquelle la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE sera condamnée.

III/ Sur les demandes accessoires

1°) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE qui succombe à l’instance sera donc condamnée aux dépens.

2°) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE sera condamnée pour les mêmes raisons à payer à Monsieur [D] et Madame [D] la somme de 3 504 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés.

IV/ Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

En conséquence, la présente décision est exécutoire de droit, aucun élément de l’espèce ne justifiant qu’il y soit dérogé. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE responsable des préjudices subis par Monsieur [X] [D] et Madame [K] [E] épouse [D] au titre de la gestion locative des logements concernant Madame [B] et Monsieur [O] et au titre de la vacance du logement du rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] (72) ;
N° RG 24/01921 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IFYH


En conséquence CONDAMNE la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [K] [E] épouse [D] la somme totale de 3679,12 € en réparation des préjudices subis ;

CONDAMNE la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [K] [E] épouse [D] la somme de 1 000 € chacun soit 2 000 € au total en réparation de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [D] et Madame [K] [E] épouse [D] de leurs demandes d’indemnisation au titre de la perte de recettes locatives, des réparations locatives et de la taxe d’habitation sur les logements vacants ;

DÉBOUTE en tant que de besoin les parties de leurs plus amples demandes ; 

CONDAMNE la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [K] [E] épouse [D] la somme 3 504 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. FONCIÈRE LELIEVRE aux entiers dépens de l’instance;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE