Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Construction, 28 mai 2026, n° 26/00305

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me SIMON DE KERGUNIC
1 EXP Me MAUREL 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Mai 2026 


DÉCISION N° 2026/193

N° RG 26/00305 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QTTM 


DEMANDEURS : 

Monsieur [L] [U]
né le 14 Octobre 1985 à CANNES (06400)
251 Boulevard Des Termes
06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE

Madame [S] [U]
née le 29 Septembre 1934 à ARGENTEUIL (95100)
179 Boulevard Jeanne d’arc
06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE

représentés par Me Fabrice MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 


DEFENDERESSES :

Commune de MANDELIEU LA NAPOULE
Hôtel de Ville
Avenue de la République
06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE

représentée par Me Nicolas SIMON DE KERGUNIC, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant,

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE SIS 179 BOULEVARD JEANNE D’ARC
C/o son syndic, M. [L] [U]
251 Boulevard Des Termes
06210 MANDELIEU-LA-NAPOULE
non comparante, ni représentée
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente
Assesseur : Madame MOREAU, Juge
Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011



A l’audience publique du 17 Mars 2026, 

Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral 

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2026. 




























































EXPOSE DU LITIGE :
Par acte de vente du 23 janvier 1907, feu Monsieur [C] [U] a acquis auprès de la Commune de MANDELIEU LA NAPOULE un terrain communal à bâtir sis 179 boulevard Jeanne d'Arc à MANDELIEU LA NAPOULE. 
Suite à la donation d'usufruit à son profit par Madame [S] [U], sa grand-mère, lui-même étant auparavant uniquement nu-propriétaire du bien immobilier, par acte notarié daté du 15 septembre 2023, [L] [U] est désormais propriétaire des lots 3, 4 et 5 de la copropriété édifiée sur cette parcelle désormais cadastrée section AA numéro 124, sise au 179 Boulevard Jeanne d'Arc à MANDELIEU-LA-NAPOULE (06210). 
Les lots de copropriété, objets de la donation en date du 15 septembre 2023, sont désignés comme tels :
- Lot n°3 : un appartement de deux pièces avec hall, séjour, chambre, salle de bains et les 135/1000èmes des parties communes générales ;
- Lot n°4 : un appartement de trois pièces principales avec salon, deux chambres, couloir, cuisine, salle de bains et WC et la jouissance exclusive avec le lot 5, de la terrasse commune située au premier étage, et les 323/1000èmes des parties communes générales ;
- Lot n°5 : un studio avec hall, séjour, cuisine et salle de bains ; et la jouissance exclusive avec le lot 4 de la terrasse commune située au premier étage, et les 105/1000èmes des parties communes générales. 

Dans la perspective de travaux d'aménagement de l'espace public, la commune de MANDELIEU LA NAPOULE a fait établir par un géomètre un procès-verbal concourant à la délimitation de la propriété des personnes publiques, en présence des consorts [U], en leur qualité respective de propriétaires des lots de la copropriété sise 179 boulevard Jeanne d'Arc. 
Le 3 mai 2023, Madame [S] [U], Monsieur [L] [U], Madame [V] [U] et la Commune de MANDELIEU LA NAPOULE ont signé le plan de délimitation établi par un géomètre-expert. Sur cette base, la commune de MANDELIEU LA NAPOULE a pris un arrêté d'alignement individuel visant la parcelle cadastrée section AA numéro 124, en date du 10 mars 2025. 
Par la suite, les services de la Mairie ont procédé à des travaux de réhabilitation du jardin situé entre le trottoir et l'immeuble et bordant le boulevard Jeanne d'Arc en y pavant le sol, en retirant une barrière et un banc et en créant une place de stationnement public.

*****
Par acte en date du 23 décembre 2025, [L] [U] et [S] [U] ont fait délivrer à la commune de MANDELIEU LA NAPOULE et au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 179 Boulevard Jean d'Arc une assignation à jour fixe, aux fins de voir : 
-constater qu'ils sont aujourd'hui propriétaires de la terrasse cadastrée section AA numéro 124, 
- ordonner à la commune de MANDELIEU LA NAPOULE de cesser toute emprise sur la parcelle sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 
- ordonner à la commune de MANDELIEU LA NAPOULE de remettre dans son état antérieur la parcelle sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 
- condamner la commune de MANDELIEU LA NAPOULE en paiement de dommages et intérêts à hauteur de :
o 500 euros par mois depuis le 5 mai 2023 jusqu'à parfaite restitution de la parcelle, en réparation du préjudice de jouissance causé à Monsieur [L] [U], 
o 33.104 euros arrêté au 25 septembre 2025, puis 788 euros par mois jusqu'à complète restitution du bien, en réparation du préjudice financier causé à Monsieur [L] [U],
o 50.000 euros en réparation du préjudice moral causé à Madame [S] [U], 
o 10.000 euros en réparation du préjudice moral causé à Monsieur [L] [U], 
- condamner la commune de MANDELIEU LA NAPOULE aux dépens et au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

A l'appui de leurs prétentions, les consorts [U] font valoir pour l'essentiel que : 
- la commune ne justifie d'aucun titre de propriété ni droit sur la parcelle cadastrée AA 124, 

- elle a en revanche expressément reconnu leur propre droit de propriété sur ce terrain et est tenue à une garantie d'éviction du fait personnel due aux acquéreurs et à leurs ayants-droits, 


- eux-mêmes peuvent se prévaloir à la fois d'un titre et d'une possession suffisante pour acquérir par prescription acquisitive la terrasse cadastrée AA124, 


- tous les actes postérieures à l'acte d'achat de 1907 constatent le transfert de propriété de cette partie du terrain située en limite du boulevard Jeanne d'Arc, consistant aujourd'hui en une terrasse commune qui figure comme telle au règlement de copropriété, 


- la commune de MANDELIEU LA NAPOULE a reconnu le droit de propriété des consorts [U] en exigeant qu'ils taillent les arbres qui s'y trouvent, ce terrain n'ayant jamais été laissé à l'usage du public ainsi qu'elle le prétend, 


- la commune a commis une voie de fait et une emprise irrégulière en prenant un arrêté d'alignement contraire au droit de propriété attaché à cette parcelle et en y effectuant des travaux non autorisés par le véritable propriétaire. 


Par des écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, les consorts [U] ont maintenu l'ensemble de leurs prétentions, sauf à solliciter de surcroît le versement par la défenderesse à [S] [U] de la somme de 500 euros par mois depuis le 5 mai 2023 et jusqu'au 5 septembre 2023, en réparation du préjudice de jouissance subi par celle-ci. 
S'agissant de l'exception d'incompétence soulevée par la commune de MANDELIEU LA NAPOULE, ils affirment que le juge judiciaire est seul compétent pour se prononcer sur l'existence d'un droit de propriété sur un bien. Par ailleurs, ils soutiennent que la constatation d'une emprise irrégulière ayant pour effet l'extinction du droit de propriété donne compétence au juge judiciaire pour indemniser le préjudice qui en résulte. 

*****
Aux termes d'écritures en réponse notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, la commune de MANDELIEU LA NAPOULE sollicite quant à elle : 
- de voir la présente juridiction se déclarer incompétente au profit du Tribunal administratif de Nice, 
- à titre subsidiaire, de débouter les consorts [U] de l'intégralité de leurs demandes,
- à titre infiniment subsidiaire, de ramener à de plus justes proportions les éventuelles indemnités susceptibles d'être allouées aux demandeurs, 
- en tout état de cause, d'écarter l'exécution provisoire, 
- la condamnation solidaire des demandeurs à lui verser la somme de 10.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

La commune de MANDELIEU LA NAPOULE fait valoir en substance à l'appui de ces prétentions les arguments suivants :
- Les demandeurs entendent rechercher la responsabilité de la commune dans le cadre d'un contentieux de travaux publics qui relève exclusivement de l'appréciation des juridictions administratives, seules les conséquences de l'emprise irrégulière alléguée, dont le principe nécessite d'avoir été tranché préalablement par le juge administratif, relevant de l'appréciation du tribunal judiciaire, 

- Elle conteste formellement ne pas être propriétaire du terrain sur lequel elle a réalisé les travaux, cette partie de la parcelle n'étant pas une partie commune de l'immeuble propriété des consorts [U] mais relevant bien au contraire du domaine public communal, 

- Les demandeurs confondent la jouissance de la terrasse/cour commune comprise dans leur immeuble avec celle de l'espace planté d'arbres situé à l'ouest du bâtiment, qui a toujours été librement accessible au public, 

- Ce terrain étant une dépendance de la voie publique, il fait partie du domaine public de la commune et s'avère en conséquence inaliénable et imprescriptible, 

- Subsidiairement, sur les préjudices allégués, elle fait valoir que : 
*les demandeurs ne justifient pas de la destination des biens dont il n'est pas démontré qu'ils les occupent réellement, 
* elle conteste le montant élevé des demandes tant au titre des préjudices de jouissance que du préjudice moral, 
* il n'existe pas de lien de causalité démontré entre le crédit-relais bancaire contracté par [L] [U] et les faits reprochés à la commune. 
*****
Le Syndicat de la copropriété, dûment assigné, n'a pas constitué avocat. La présente décision sera donc réputée contradictoire, au visa des dispositions de l'article 474 du Code de procédure civile. 
Il convient de se reporter aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. 
La date d'audience a été fixée au 17 mars 2026, en formation collégiale. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026. 

MOTIFS : 
Sur la demande principale : 
Avant d'examiner les moyens liés à l'incompétence de la présente juridiction pour déterminer la commission par la commune de MANDELIEU LA NAPOULE d'une voie de fait ou d'une emprise irrégulière sur une partie de la parcelle cadastrée section AA numéro 124, soit sur le jardin situé devant les lots 4 et 5 de la copropriété sise 179 boulevard Jeanne d'Arc à MANDELIEU LA NAPOULE ; il est nécessaire de déterminer qui est le propriétaire de ce terrain. 
Or, en vertu d'une jurisprudence constante, le juge judiciaire est seul compétent pour se prononcer sur l'existence d'un droit de propriété privée sur un bien, puisqu'il est le gardien de la propriété privée. 
Les consorts [U] affirment être propriétaires de toute la parcelle depuis l'acte de vente de 1907 par lequel la Mairie de MANDELIEU a vendu le terrain au grand-père de Monsieur [U]. 
Ils soutiennent que depuis lors, la famille [U] en a conservé la propriété et la jouissance paisible, publique et non-équivoque. 
En réplique, la commune de MANDELIEU LA NAPOULE rétorque que le terrain situé devant l'immeuble implanté 179 boulevard Jeanne d'Arc à MANDELIEU LA NAPOULE n'est pas une partie commune de l'immeuble et n'est pas comprise dans le titre de propriété suite à la vente intervenue le 23 janvier 1907 entre la commune et Monsieur [C] [U], compte tenu de la contenance de la parcelle vendue. 
Il résulte en effet de l'examen de l'acte de vente de 1907 que la parcelle était d'une contenance annoncée de 219,64m². 
Les actes postérieurs, et notamment l'acte de donation de l'immeuble appartenant aux consorts [U] en date du 26 juin 1969, ainsi que celui du 15 septembre 2023, font état d'une superficie de 210 m² de la parcelle anciennement numérotée A543 et désormais cadastrée AA 124. 
Cette superficie de 210m² est également celle mentionnée dans le règlement de copropriété et dans le plan cadastral de 1967. 
L'ensemble de ces pièces démontre que la parcelle cadastrée AA 124 ne comporte pas la bande de terre située devant l'immeuble et sur laquelle sont implantés les deux platanes, qui représente à tout le moins plus de 100m² supplémentaires. 
Il convient de préciser que la description de la fiche cadastrale de la parcelle AA124 reprend la contenance de 210m², avec la description suivante : " Maison à usage d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, petite cour au-devant ", ce qui exclut également le petit jardin querellé, qui se situe non pas devant le bâtiment côté ouest mais en latéral, côté ouest. 
Par ailleurs, le dernier acte translatif de propriété, soit l'acte de donation en date du 15 septembre 2023 de [S] [U] au profit de [L] [U], mentionne au titre des lots 4 et 5 l'existence de la jouissance exclusive d'une " terrasse commune située au premier étage ".
Contrairement à ce qu'affirment les consorts [U], l'examen des photos satellitaires produites aux débats permet de vérifier que cette cour/terrasse ne correspond pas au terrain arboré située à l'ouest de l'immeuble, objet du présent contentieux, mais à la terrasse du 1er étage côté sud du bâtiment, sur laquelle les propriétaires des lots 4 et 5 de la copropriété disposent d'une jouissance exclusive.
La description de l'immeuble par le règlement de la copropriété corrobore cette analyse, puisqu'il indique comprendre " une maison à usage d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, petite cour devant ", et non un espace arboré. 
Par ailleurs, si la désignation de la parcelle vendue en 1907 évoque comme limite ouest " le boulevard communal ", ce n'est en soi pas contradictoire, dans la mesure où la portion de terrain litigieuse est une dépendance de la voie publique et donc du boulevard Jeanne d'Arc, qui constitue la seule limite identifiable. 
De plus, la seule circonstance que la commune de MANDELIEU LA NAPOULE ait demandé à une occasion à [V] [U], par courrier en date du5 janvier 2022, d'élaguer les arbres implantés sur le terrain querellé, procède manifestement d'une erreur et ne peut à elle seule établir la propriété des consorts [U] sur celui-ci, alors même que la commune prouve avoir également entretenu cet espace à plusieurs reprises. 
Enfin, les consorts [U] ne justifient pas du paiement d'une taxe foncière - directement ou par l'intermédiaire du Syndicat de la copropriété - relative au terrain dont ils affirment être les propriétaires. 
Par conséquent, il s'avère que le terrain revendiqué appartient à la commune et non aux consorts [U]. 
En application des principes généraux de la domanialité publique ainsi que des dispositions de l'article L. 1311-1 du Code général des collectivités territoriales et de l'article L. 3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, le domaine public de la commune est inaliénable et imprescriptible.
Le Code général de la propriété des personnes publiques énonce les conditions pour qu'un bien, propriété d'une personne publique, relève du domaine public. S'agissant du domaine public immobilier, le bien doit être affecté à l'usage direct du public ou à un service public pourvu qu'il fasse, dans ce second cas, l'objet d'un aménagement indispensable (CGPPP, art. L. 2111-1). Il s'agit de deux conditions alternatives.
En l'occurrence, l'appartenance de la parcelle querellée au domaine public de la Commune n'est pas contestée par les demandeurs au fond. 
Par conséquent, il convient de constater le caractère imprescriptible de cette parcelle propriété de la Commune de MANDELIEU LA NAPOULE, et par conséquent de débouter les consorts [U] de leur moyen reposant sur la prescription acquisitive du terrain. 
Au regard de ces éléments, les consorts [U] échouent à démontrer être les propriétaires de la parcelle section AA numéro 124. Par conséquent, ils ne peuvent se prévaloir d'une voie de fait ou d'une emprise irrégulière de la commune de MANDELIEU LA NAPOULE sur ce terrain. 
Dès lors, sans qu'il ne soit nécessaire de déterminer quel ordre juridictionnel (judiciaire ou administratif) serait compétent pour trancher les questions de voies de fait et d'emprise sur la parcelle querellée, les consorts [U] seront déboutés de l'ensemble de leurs prétentions, dans la mesure où ils ne sont pas propriétaires du terrain querellé. 

Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens : 
Il convient de condamner les consorts [U], partie succombant dans leurs prétentions respectives, à s'acquitter des dépens de la présente instance. 
Par ailleurs, au regard des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'équité, ils seront condamnés à verser à la commune de MANDELIEU LA NAPOULE la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci et déboutés de leur propre demande formée à ce titre. 

Sur l'exécution provisoire :
Au visa de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
En l'espèce, rien ne s'oppose au prononcé de l'exécution provisoire de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS : 
Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe, 
Déboute [L] [U] et [S] [U] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la commune de MANDELIEU LA NAPOULE ; 
Condamne in solidum [L] [U] et [S] [U] à verser à la Commune de MANDELIEU LA NAPOULE la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
Déboute les consorts [U] de leur demande à ce titre ; 
Condamne in solidum [L] [U] et [S] [U] au paiement des entiers dépens de l'instance, 
Dit que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE