Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 2 juin 2026, n° 25/04509

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2023 à effet au 16 août suivant, la société OPERA FIGARO a consenti à bail civil à l’AARPI [C] & ASSOCIES, représenté par Monsieur [N] [C], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 3706,81 euros, outre une provision sur charges de 307,87 euros. La durée du bail a été fixée à six ans, renouvelable. Le contrat a visé à y loger Monsieur et Madame [Y] [I] et leur famille. Monsieur [N] [C] s’est porté caution personnelle le même jour.

Se plaignant du détournement de l’usage du bien tel que prévu au contrat, la société OPERA FIGARO a fait assigner Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C], en leur qualité d’associés de l’AARPI [C] & ASSOCIES, par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-La résiliation du bail,
-L’expulsion de l’AARPI [C] & ASSOCIES et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,
-La condamnation solidaire de l’AARPI [C] & ASSOCIES et Monsieur [N] [C] au paiement de 21679,60 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et de charges au 12 décembre 2024, somme à parfaire,
-Leur condamnation solidaire au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 10%, jusqu’à la libération du bien, 
-Leur condamnation solidaire au paiement de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A l'audience, la société OPERA FIGARO, représentée par son conseil, a fait viser des écritures développées oralement, aux termes desquelles elle a sollicité que son action soit déclarée recevable, au fond, la résiliation du bail, l’expulsion de l’AARPI [C] & ASSOCIES et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, la condamnation solidaire de l’AARPI [C] & ASSOCIES et Monsieur [N] [C] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération du bien, subsidiairement l’expulsion de Monsieur [N] [C] et de tout occupant de son chef, sa condamnation versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération du bien, outre la condamnation de Monsieur [N] [C] au paiement de 6000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ainsi que les frais de constat et d’expulsion.

Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] ont été représentés par leur conseil à l’audience utile et ont fait viser des écritures, soutenues, oralement, par lesquelles ils ont sollicité :
-De déclarer l’action de la société OPERA FIGARO irrecevable, sauf à l’encontre de Monsieur [N] [C],
Au fond, le rejet des prétentions adverses,
-La condamnation de la société OPERA FIGARO à verser à Monsieur [N] [C] la somme de 6022,02 euros, à titre de franchise de loyers charges incluses, sur une durée de 6 semaines, 
-La condamnation de la société OPERA FIGARO au paiement à l’AARPI [C] & ASSOCIES et Monsieur [N] [C] de 15000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le bail est soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n'ayant d'ailleurs pas fait l'objet de contestations.

Par ailleurs, au visa de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

L’AARPI est une structure d’exercice régie notamment par l’article 124 du décret n°91-1197 du 27 novembre 1991, modifié par le décret n°2007-932 du 15 mai 2007. Elle n’a pas la personnalité morale mais est une société créée de fait, soumise au régime des société en participation posé aux articles 1871 à 1873 du code civil.

Selon l’article 1871 du code civil, les associés peuvent convenir que la société ne sera point immatriculée. La société est dite alors " société en participation ". Elle n'est pas une personne morale et n'est pas soumise à publicité. Elle peut être prouvée par tous moyens.

L’article 1872-1 du même code ajoute que chaque associé contracte en son nom personnel et est seul engagé à l'égard des tiers. Toutefois, si les participants agissent en qualité d'associés au vu et au su des tiers, chacun d'eux est tenu à l'égard de ceux-ci des obligations nées des actes accomplis en cette qualité par l'un des autres, avec solidarité, si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. En outre, les bilans comptables de l’AARPI [C] & ASSOCIES ont été produit comme gage de la solvabilité du preneur. La société OPERA FIGARO a donc été convaincue au moment de la signature du bail que Monsieur [N] [C] est associé de l’AARPI [C] & ASSOCIES et que les associés s’engageaient dans la conclusion du bail. En toute logique, Monsieur [N] [C] n’aurait pu non plus se porter caution personnelle, comme indiqué dans le contrat, s’il s’était engagé seul auprès du bailleur.

Les demandes de la société OPERA FIGARO formées à l’encontre de Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] seront en conséquence déclarées recevables.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Les délais de grâce sont en outre régis par l'article 1343-5 selon lequel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées, porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Par ailleurs, selon l’article 1728 1° du même code, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Il est admis que l’exercice d’une activité professionnelle au sein d’un appartement loué à usage d’habitation enfreint les obligations du locataire et justifie la résiliation judiciaire du bail ( CA Paris, pôle 4 chambre 4, 22 mars 2022, n°19/14134).

En l'espèce, la lecture des conditions générales du contrat de bail litigieux met en évidence que « les lieux loués sont destinés à usage exclusif d’habitation, le locataire s’interdisant toute activité professionnelle, artisanale, commerciale ou industrielle » (conditions générales, I.A). Il est également stipulé dans le contrat de bail lui-même qu’il vise à « loger Monsieur et Madame [I] et leur famille » (page 1). 

Dans ces conditions, le constat de commissaire de justice du 14 novembre 2024 met en exergue la présence, dans la pièce principale, de « huit grands bureaux, huit écrans d’ordinateur, et divers ordinateurs portables », dans une autre pièce, d’un « photocopieur », dans la salle de bain, de « de multiples cartons qui y sont entreposés », comme s’il s’agissait d’un « local de réserve ». Il est également relevé que Monsieur [N] [C] indique, s’agissant d’une personne « en réunion téléphonique », que celui-ci « occupe de temps en temps ledit bureau ». Dès lors, le mobilier de la pièce principale ne correspond pas à celui d’un appartement à usage d’habitation et la description de la salle de bain ne renvoie pas à une pièce à eau qui serait utilisée à des fins d’hygiène corporelle d’une famille. Les propres termes utilisés par Monsieur [N] [C] (« réunion téléphonique, « bureau ») ne renvoient pas non plus à un local à usage d’habitation, d’autant plus que la description du bien dans le contrat de bail ne mentionne pas l’existence d’une pièce à usage de bureau dans l’appartement, mais de deux chambres (page 2). En outre, Monsieur [Y] [I], présent au moment du constat, ne dit étonnement pas qu’il serait l’occupant à titre de résidence d’habitation de l’appartement, avec son épouse et leur famille, mais il décline uniquement son statut professionnel de « directeur général de la société Infinity ». De même, il est étrange que ce soit Monsieur [N] [C], et non Monsieur ou Madame [I], qui ait reçu en premier lieu le commissaire de justice, ce que dévoile la lecture du constat, alors que les débats ont mis en évidence que Monsieur [N] [C] réside avec sa famille dans un appartement sur le même pallier et qu’il est d’usage commun que ce soit le preneur d’un local d’habitation qui ouvre la porte à des tiers. Enfin, le constat ne remarque aucun mobilier de nuit ni de garnissement de cuisine.

Ces éléments, par leur ampleur et leur durée, caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] et leur expulsion des lieux.

En l’absence de demande en ce sens, il n'apparait pas indispensable d'ordonner la suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du même code en ce qu'il n'est pas justifié de circonstances particulières nécessitant de faire exception au droit commun des expulsions.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] seront ainsi condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, la société OPERA FIGARO n’ayant pas maintenu sa demande de majoration dans le dispositif de ses dernières écritures.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’une franchise de loyer

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le bailleur a l’obligation de délivrer au locataire le logement en bon état de réparations et les équipement sen bon état de fonctionnement. Or, il est constant que le local pris à bail a subi un défaut d’eau chaude sanitaire du 5 au 22 septembre 2023. Dans ce contexte, la société OPERA FIGARO a proposé le 9 février 2024 une franchise de 1050 euros pour cette période. Il sera en outre observé que la description de la salle de bain faite par le commissaire de justice dans son constat ne renvoie pas à trouble de jouissance important puisque la salle de bain ne paraît utilisée que comme local de stockage. Monsieur [N] [C] n’apporte aux débats aucun autre élément, autre que des courriers rédigés par lui sans pièces objectives annexées, pour étayer du trouble de jouissance allégué.

En conséquence, la société OPERA FIGARO sera condamnée à verser à Monsieur [N] [C] la somme de 1050 euros.

Sur les demandes accessoires

En l’absence de plus ample demande de la société OPERA FIGARO dans le dispositif de ses dernières écritures, Monsieur [N] [C] supportera seul les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer et celui du constat de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Conformément au dispositif des dernières écritures de la société OPERA FIGARO, Monsieur [N] [C] sera condamné seul au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la société OPERA FIGARO à l’encontre de Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location conclu entre la société OPERA FIGARO et L’AARPI [C] & ASSOCIES portant sur le bien situé [Adresse 3], aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du présent jugement ;


ORDONNE en conséquence à Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] de libérer l’appartement dans les quinze jours suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société OPERA FIGARO pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE in solidum Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] à verser à la société OPERA FIGARO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 2 juin 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE la société OPERA FIGARO à verser à Monsieur [N] [C] la somme de 1050 euros ;

CONDAMNE Monsieur [N] [C] à payer à la société OPERA FIGARO la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [C] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer du constat de commissaire de justice ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris, le 02 juin 2026.

Le greffier Le juge

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître LOYSEAU
Maître MESSERLI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/04509 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7YPT

N° MINUTE : 
1 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 02 juin 2026

DEMANDERESSE
S.A.S. OPERA FIGARO, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître MESSERLI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B663

DÉFENDEURS
Maître [V] [U], 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
S.E.L.A.R.L. [C], 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Monsieur [N] [C], 
demeurant [Adresse 3]

tous représentés par Maître LOYSEAU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E2146

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 02 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04509 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7YPT


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2023 à effet au 16 août suivant, la société OPERA FIGARO a consenti à bail civil à l’AARPI [C] & ASSOCIES, représenté par Monsieur [N] [C], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 3706,81 euros, outre une provision sur charges de 307,87 euros. La durée du bail a été fixée à six ans, renouvelable. Le contrat a visé à y loger Monsieur et Madame [Y] [I] et leur famille. Monsieur [N] [C] s’est porté caution personnelle le même jour.

Se plaignant du détournement de l’usage du bien tel que prévu au contrat, la société OPERA FIGARO a fait assigner Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C], en leur qualité d’associés de l’AARPI [C] & ASSOCIES, par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-La résiliation du bail,
-L’expulsion de l’AARPI [C] & ASSOCIES et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,
-La condamnation solidaire de l’AARPI [C] & ASSOCIES et Monsieur [N] [C] au paiement de 21679,60 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et de charges au 12 décembre 2024, somme à parfaire,
-Leur condamnation solidaire au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 10%, jusqu’à la libération du bien, 
-Leur condamnation solidaire au paiement de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A l'audience, la société OPERA FIGARO, représentée par son conseil, a fait viser des écritures développées oralement, aux termes desquelles elle a sollicité que son action soit déclarée recevable, au fond, la résiliation du bail, l’expulsion de l’AARPI [C] & ASSOCIES et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, la condamnation solidaire de l’AARPI [C] & ASSOCIES et Monsieur [N] [C] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération du bien, subsidiairement l’expulsion de Monsieur [N] [C] et de tout occupant de son chef, sa condamnation versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération du bien, outre la condamnation de Monsieur [N] [C] au paiement de 6000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ainsi que les frais de constat et d’expulsion.

Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] ont été représentés par leur conseil à l’audience utile et ont fait viser des écritures, soutenues, oralement, par lesquelles ils ont sollicité :
-De déclarer l’action de la société OPERA FIGARO irrecevable, sauf à l’encontre de Monsieur [N] [C],
Au fond, le rejet des prétentions adverses,
-La condamnation de la société OPERA FIGARO à verser à Monsieur [N] [C] la somme de 6022,02 euros, à titre de franchise de loyers charges incluses, sur une durée de 6 semaines, 
-La condamnation de la société OPERA FIGARO au paiement à l’AARPI [C] & ASSOCIES et Monsieur [N] [C] de 15000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le bail est soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n'ayant d'ailleurs pas fait l'objet de contestations.

Par ailleurs, au visa de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

L’AARPI est une structure d’exercice régie notamment par l’article 124 du décret n°91-1197 du 27 novembre 1991, modifié par le décret n°2007-932 du 15 mai 2007. Elle n’a pas la personnalité morale mais est une société créée de fait, soumise au régime des société en participation posé aux articles 1871 à 1873 du code civil.

Selon l’article 1871 du code civil, les associés peuvent convenir que la société ne sera point immatriculée. La société est dite alors " société en participation ". Elle n'est pas une personne morale et n'est pas soumise à publicité. Elle peut être prouvée par tous moyens.

L’article 1872-1 du même code ajoute que chaque associé contracte en son nom personnel et est seul engagé à l'égard des tiers. Toutefois, si les participants agissent en qualité d'associés au vu et au su des tiers, chacun d'eux est tenu à l'égard de ceux-ci des obligations nées des actes accomplis en cette qualité par l'un des autres, avec solidarité, si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. En outre, les bilans comptables de l’AARPI [C] & ASSOCIES ont été produit comme gage de la solvabilité du preneur. La société OPERA FIGARO a donc été convaincue au moment de la signature du bail que Monsieur [N] [C] est associé de l’AARPI [C] & ASSOCIES et que les associés s’engageaient dans la conclusion du bail. En toute logique, Monsieur [N] [C] n’aurait pu non plus se porter caution personnelle, comme indiqué dans le contrat, s’il s’était engagé seul auprès du bailleur.

Les demandes de la société OPERA FIGARO formées à l’encontre de Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] seront en conséquence déclarées recevables.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Les délais de grâce sont en outre régis par l'article 1343-5 selon lequel le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées, porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Par ailleurs, selon l’article 1728 1° du même code, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Il est admis que l’exercice d’une activité professionnelle au sein d’un appartement loué à usage d’habitation enfreint les obligations du locataire et justifie la résiliation judiciaire du bail ( CA Paris, pôle 4 chambre 4, 22 mars 2022, n°19/14134).

En l'espèce, la lecture des conditions générales du contrat de bail litigieux met en évidence que « les lieux loués sont destinés à usage exclusif d’habitation, le locataire s’interdisant toute activité professionnelle, artisanale, commerciale ou industrielle » (conditions générales, I.A). Il est également stipulé dans le contrat de bail lui-même qu’il vise à « loger Monsieur et Madame [I] et leur famille » (page 1). 

Dans ces conditions, le constat de commissaire de justice du 14 novembre 2024 met en exergue la présence, dans la pièce principale, de « huit grands bureaux, huit écrans d’ordinateur, et divers ordinateurs portables », dans une autre pièce, d’un « photocopieur », dans la salle de bain, de « de multiples cartons qui y sont entreposés », comme s’il s’agissait d’un « local de réserve ». Il est également relevé que Monsieur [N] [C] indique, s’agissant d’une personne « en réunion téléphonique », que celui-ci « occupe de temps en temps ledit bureau ». Dès lors, le mobilier de la pièce principale ne correspond pas à celui d’un appartement à usage d’habitation et la description de la salle de bain ne renvoie pas à une pièce à eau qui serait utilisée à des fins d’hygiène corporelle d’une famille. Les propres termes utilisés par Monsieur [N] [C] (« réunion téléphonique, « bureau ») ne renvoient pas non plus à un local à usage d’habitation, d’autant plus que la description du bien dans le contrat de bail ne mentionne pas l’existence d’une pièce à usage de bureau dans l’appartement, mais de deux chambres (page 2). En outre, Monsieur [Y] [I], présent au moment du constat, ne dit étonnement pas qu’il serait l’occupant à titre de résidence d’habitation de l’appartement, avec son épouse et leur famille, mais il décline uniquement son statut professionnel de « directeur général de la société Infinity ». De même, il est étrange que ce soit Monsieur [N] [C], et non Monsieur ou Madame [I], qui ait reçu en premier lieu le commissaire de justice, ce que dévoile la lecture du constat, alors que les débats ont mis en évidence que Monsieur [N] [C] réside avec sa famille dans un appartement sur le même pallier et qu’il est d’usage commun que ce soit le preneur d’un local d’habitation qui ouvre la porte à des tiers. Enfin, le constat ne remarque aucun mobilier de nuit ni de garnissement de cuisine.

Ces éléments, par leur ampleur et leur durée, caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] et leur expulsion des lieux.

En l’absence de demande en ce sens, il n'apparait pas indispensable d'ordonner la suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du même code en ce qu'il n'est pas justifié de circonstances particulières nécessitant de faire exception au droit commun des expulsions.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] seront ainsi condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, la société OPERA FIGARO n’ayant pas maintenu sa demande de majoration dans le dispositif de ses dernières écritures.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’une franchise de loyer

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que le bailleur a l’obligation de délivrer au locataire le logement en bon état de réparations et les équipement sen bon état de fonctionnement. Or, il est constant que le local pris à bail a subi un défaut d’eau chaude sanitaire du 5 au 22 septembre 2023. Dans ce contexte, la société OPERA FIGARO a proposé le 9 février 2024 une franchise de 1050 euros pour cette période. Il sera en outre observé que la description de la salle de bain faite par le commissaire de justice dans son constat ne renvoie pas à trouble de jouissance important puisque la salle de bain ne paraît utilisée que comme local de stockage. Monsieur [N] [C] n’apporte aux débats aucun autre élément, autre que des courriers rédigés par lui sans pièces objectives annexées, pour étayer du trouble de jouissance allégué.

En conséquence, la société OPERA FIGARO sera condamnée à verser à Monsieur [N] [C] la somme de 1050 euros.

Sur les demandes accessoires

En l’absence de plus ample demande de la société OPERA FIGARO dans le dispositif de ses dernières écritures, Monsieur [N] [C] supportera seul les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer et celui du constat de commissaire de justice.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Conformément au dispositif des dernières écritures de la société OPERA FIGARO, Monsieur [N] [C] sera condamné seul au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la société OPERA FIGARO à l’encontre de Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de location conclu entre la société OPERA FIGARO et L’AARPI [C] & ASSOCIES portant sur le bien situé [Adresse 3], aux torts exclusifs des défendeurs et à compter du présent jugement ;


ORDONNE en conséquence à Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] de libérer l’appartement dans les quinze jours suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société OPERA FIGARO pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE in solidum Maître [V] [U], la SELARL [C] et Monsieur [N] [C] à verser à la société OPERA FIGARO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 2 juin 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE la société OPERA FIGARO à verser à Monsieur [N] [C] la somme de 1050 euros ;

CONDAMNE Monsieur [N] [C] à payer à la société OPERA FIGARO la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [C] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer du constat de commissaire de justice ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris, le 02 juin 2026.

Le greffier Le juge

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Mise à jour de la source le 2026-06-03T18:40:53.799Z.