Tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne, SERVICE CIVIL, 2 juin 2026, n° 25/01734

50G

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 02 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 25/01734 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C57F
AFFAIRE : [S] [F], [G] [N] [F], [X] [Y], [A] [Y], [K] [Y], [T] [W] C/ S.E.L.A.R.L. [E] ET ASSOCIES


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

DEMANDEURS

Monsieur [S] [F]
né le 18 Février 1948 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [N] [F] Epouse [Y]
née le 10 Juillet 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]


Monsieur [X] [Y]
né le 18 Août 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]


Madame [A] [Y]
née le 12 Février 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]


Madame [K] [Y]
née le 11 Février 1959 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]


Madame [T] [W]
née le 28 Juillet 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]

Ayant tous pour avocat la SELARL QUARTZ AVOCATS, représentée par Maître Antoine IFFENECKER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE



DÉFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [E] ET ASSOCIES 
es qualité de Mandataire liquidateur judiciaire de la SAS [R] DIRECTION REGIONALE BRETAGNE PAYS DE LOIRE (SIREN 892 445 644) depuis un jugement du Tribunal de commerce de TOULOUSE du 19 mai 2025, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le n° 809 908 858, ayant siège [Adresse 6], 31000 TOULOUSE, prise en la personne de Me [C] [B] sa gérante, 


défaillante





COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : 
Yannick LE GOATER, Vice-président 
Statuant à juge unique par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile et L 212-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire.
GREFFIER : 
Isabelle MASSON, 
présente lors des débats et du prononcé du jugement
 
Débats tenus à l’audience publique du : 31 Mars 2026
Date de délibéré par mise à disposition des parties au greffe indiquée par le Président : 02 Juin 2026

Jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe le 02 Juin 2026


Par acte authentique en date du 8 décembre 2022, Monsieur [S] [F], Madame [L] [F], Monsieur [X] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y] et Madame [T] [W] (ci-après les consorts [Y]) ont consenti une promesse unilatérale de vente portant sur des biens immobiliers situés à [Localité 1] à la SAS [R] DIRECTION REGIONALE BRETAGNE PAYS DE [Localité 2]. Le contrat prévoyait le versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 52 500 €, pour laquelle la BANQUE PALATINE a délivré un acte de caution le 7 février 2023.

Le 10 avril 2024, le notaire chargé de la vente a demandé à la BANQUE PALATINE le versement de cette indemnité, puis a adressé une demande identique à la SAS [R] DIRECTION REGIONALE BRETAGNE PAYS DE [Localité 2] le 14 juin 2024.

Par jugement du 17 juin 2024, le tribunal de commerce de Toulouse a ouvert une procédure de sauvegarde au profit de la SAS [R] DIRECTION REGIONALE BRETAGNE PAYS DE LOIRE et a désigné la SELARL [E] ET ASSOCIES en qualité de mandataire judiciaire. 

Le 31 juillet 2024, les consorts [Y] ont déclaré leur créance de 52 500 € au passif de la société. Cette créance a été contestée par le mandataire le 16 octobre 2024, et les créanciers ont maintenu leur déclaration par courrier du 23 octobre 2024.

La procédure de sauvegarde a été convertie en redressement judiciaire le 23 décembre 2024, puis en liquidation judiciaire par jugement du 19 mai 2025, la SELARL [E] ET ASSOCIES étant nommée liquidatrice.

Par ordonnance du 18 septembre 2025, le juge-commissaire de la liquidation judiciaire a constaté l'existence de contestations sérieuses échappant à son pouvoir juridictionnel, a déclaré la demande des consorts [Y] irrecevable en l'état et les a invités à saisir la juridiction compétente au fond dans un délai d'un mois.

Par assignation en date du 16 octobre 2025, les consorts [Y] ont fait citer la SELARL [E] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [C] [B], ès qualité de liquidatrice de la SAS [R] DIRECTION REGIONALE BRETAGNE PAYS DE LOIRE, devant le Tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de voir fixer leur créance d'indemnité d'immobilisation à la somme de 52 500 € au passif de la liquidation judiciaire et la condamnation de la SELARL [E] ET ASSOCIES, ès qualité de liquidatrice de la SAS [R] DIRECTION REGIONALE BRETAGNE PAYS DE LA LOIRE, à leur payer la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande de fixation de créance, ils font valoir que l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 8 décembre 2022 leur est acquise de plein droit en raison du comportement de la société bénéficiaire.

Ils exposent que la SAS [R] DIRECTION REGIONALE BRETAGNE PAYS DE LA [Localité 2] n'a déposé aucune demande de permis de construire, alors qu'il s'agissait d'une obligation contractuelle pour lever la condition suspensive afférente à son projet.

Ils précisent que la société a notifié le 18 octobre 2023 sa décision de ne pas lever l'option d'achat, tout en s'abstenant de verser l'indemnité d'immobilisation pourtant due aux promettants dans une telle hypothèse selon les termes du contrat.

Ils soutiennent, au visa de l'article 1304-3 du Code civil, que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire doit être réputée accomplie puisque le bénéficiaire, qui y avait intérêt, en a délibérément empêché l'accomplissement par son inaction.

Ils font valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1194 du Code civil, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et que l'indemnité d'immobilisation, stipulée forfaitaire et non réductible, leur reste acquise dès lors que les conditions suspensives sont réputées réalisées.

Bien que régulièrement assigné à sa personne, la SELARL [E] ET ASSOCIES n’a pas constitué Avocat. Le jugement sera donc réputé contradictoire en application de l'article 474 du CPC .

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 31/03/2026.
L'affaire a été mise en délibéré au 02/06/2026 par mise à disposition au greffe.

&
MOTIFS
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SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

En vertu des articles L. 624-2 et R. 624-5 du code de commerce, lorsque le juge-commissaire constate l'existence d'une contestation sérieuse sur une créance déclarée, il se déclare incompétent et invite les parties à saisir la juridiction compétente au fond. Le créancier dispose alors d'un délai d'un mois à compter de la notification de l'ordonnance pour introduire l'instance, sous peine de forclusion de sa créance.

En l'espèce, le juge-commissaire de la liquidation judiciaire de la SAS [R] a rendu une ordonnance d'incompétence le 18 septembre 2025. Les consorts [Y] ont fait délivrer leur assignation le 16 octobre 2025, soit dans le délai d'un mois imparti par la décision précitée.

La demande de fixation de créance est donc recevable.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE DE FIXATION DE CRÉANCE AU TITRE DE L'INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION

A. Sur l'accomplissement des conditions suspensives

Aux termes de l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il incombe au bénéficiaire d'une promesse de vente, obligé sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, de justifier de l'accomplissement des diligences nécessaires à la réalisation de cette condition.

Il ressort des pièces que la SAS [R] s'était engagée contractuellement à déposer une demande de permis de construire avant le 30 avril 2023 pour la réalisation de son projet immobilier. Force est de constater que la société n’a déposé aucune demande de permis, empêchant ainsi délibérément la réalisation de la condition suspensive dont elle était seule bénéficiaire. Il n'est pas établi que la mairie de [Localité 1] se soit opposée au projet, l'inaction étant imputable à la seule SAS [R].

En conséquence, la condition suspensive d'obtention du permis de construire doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du Code civil.

B. Sur le bien-fondé du paiement de l'indemnité d'immobilisation

En application des articles 1103 et 1194 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

L'indemnité d'immobilisation constitue le prix de l'exclusivité et de l'option consenties par le promettant au bénéficiaire. Elle reste acquise de plein droit au vendeur si le bénéficiaire ne lève pas l'option, dès lors que toutes les conditions suspensives sont réalisées ou réputées telles.

En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 8 décembre 2022 prévoit une indemnité d'immobilisation forfaitaire et non réductible de 52 500 €. La SAS [R] a notifié le 18 octobre 2023 son choix de ne pas lever l'option d'achat. Les conditions suspensives étant réputées accomplies, l'indemnité est contractuellement due aux consorts [Y].
Il y a donc lieu de fixer la créance des consorts [Y] à la somme de 52 500 € au passif de la liquidation judiciaire de la SAS [R].

SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

L'article 700 du CPC permet de condamner la partie tenue aux dépens à payer une somme au titre des frais irrépétibles (honoraires d'avocat, frais de procédure).

Il est inéquitable de laisser à la charge des consorts [Y] les frais exposés pour faire reconnaître leur droit de créance, contesté par le mandataire liquidateur.

La SELARL [E] ET ASSOCIES, ès qualité de liquidatrice, sera condamnée à verser aux consorts [Y] la somme de 3 000 € à ce titre.

SUR LES DÉPENS

En application de l'article 696 du CPC, la partie qui succombe supporte les dépens. . En matière de procédure collective, les dépens de l'instance de contestation de créance sont passés en frais privilégiés de justice.

La SAS [R] succombant à l'instance, les dépens seront mis à la charge de sa liquidation judiciaire.

&
PAR CES MOTIFS
&

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action engagée par Monsieur [S] [F], Madame [L] [F], Monsieur [X] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y] et Madame [T] [W] ;

FIXE la créance de Monsieur [S] [F], Madame [L] [F], Monsieur [X] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y] et Madame [T] [W] au passif de la liquidation judiciaire de la SAS [R] DIRECTION REGIONALE BRETAGNE PAYS DE [Localité 2] à la somme de 52 500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ;


CONDAMNE la SELARL [E] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [C] [B], ès qualité de liquidatrice de la SAS [R] DIRECTION REGIONALE BRETAGNE PAYS DE [Localité 2], à payer aux consorts [Y] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que les dépens de la présente instance seront passés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la SAS [R] DIRECTION REGIONALE BRETAGNE PAYS DE [Localité 2] ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.


Jugement signé par M. Yannick LE GOATER, Vice-président, et par Madame Isabelle MASSON, greffier. 


LE GREFFIER LE PRESIDENT