Tribunal judiciaire de Versailles, Troisième Chambre, 4 juin 2026, n° 25/01506

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
04 JUIN 2026


N° RG 25/01506 - N° Portalis DB22-W-B7J-S4GX
Code NAC : 71F 




DEMANDERESSE :

La société CARLA IMMO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Evry sous le numéro 839 089 968 dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par ses co-gérants en exercice, Madame [J] [L] [K] épouse [P] et Monsieur [Y] [E] [S] [P], domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Martine SCHEMBRI, avocat plaidant au barreau de l’ESSONNE.



DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, A2BCD, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 304 497 183 ayant son siège social situé [Adresse 4] et agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

défaillant, n’ayant pas constitué avocat. 





ACTE INITIAL du 19 Mars 2025 reçu au greffe le 19 Mars 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 19 Février 2026 Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 07 Mai 2026 prorogé au 04 Juin 2026 pour surcharge magistrat.


* * * * * *


EXPOSÉ DU LITIGE

La société CARLA IMMO est propriétaire de lots au sein de la [Adresse 2], sise [Adresse 5] à [Localité 1], lequel est soumis au régime de la copropriété.

Le syndic en exercice est la société A2BCD. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, la société CARLA IMMO a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], sise [Adresse 5] à Maisons-Laffitte (78600), en annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale 
du 6 janvier 2025.

Aux termes de son assignation qui constitue ses dernières écritures, la société CARLA IMMO demande au tribunal de : 
Vu l’ordre du jour à l’assemblée générale du 6 janvier 2025, 
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 janvier 2025,
Vu les dispositions de l’article 42-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions de l’article 2225 du code civil, 
Vu les dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 
Vu les dispositions de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 
Vu les dispositions relatives à l’abus de majorité, 
Vu les principes généraux applicables dans le cadre du statut de la copropriété 
- Dire recevable et bien-fondée la société CARLA IMMO en ses demandes ;
- Prononcer l'annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 
6 janvier 2025 du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise [Adresse 3] ; 
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise [Adresse 3] à payer à la société CARLA IMMO la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dire que la requérante sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise [Adresse 3] aux entiers dépens et dire qu'ils seront recouvrés directement par Maître Pascal KOERFER conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions de la demanderesse, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], régulièrement assigné par acte remis à l'étude du commissaire de justice le 19 mars 2025, n'a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 novembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 février 2026 et a été mise en délibéré au 7 mai 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 4 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 6 janvier 2025

Aux termes de l’article 42, deuxième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

En l’espèce, la société CARLA IMMO verse aux débats le courrier de la notification qui lui a été faite par le syndic du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 janvier 2025, et l’enveloppe contenant celui-ci, dont il résulte qu’il lui a été présenté pour la première fois le 20 janvier 2025. 

La société CARLA IMMO ayant voté contre la résolution n°20 et ayant assigné le syndicat des copropriétaires le 19 mars 2025, soit dans le délai de deux mois à compter de cette notification, son action est recevable.



La résolution litigieuse est libellée comme suit : 

« 20. Autorisation donnée au syndic aux fins d’ester en justice

Clé répartition : CHARGES COMMUNES GENERALES - majorité simple (article 24)

Le président met aux voix la résolution suivante :
Les copropriétaires en AG tiennent à rappeler à tous que l’usage d’un lot ne doit pas être générateur de troubles de voisinage, ne pas être source de nuisances et de troubles anormaux de voisinage, ni même violer la destination de l’immeuble tel que prévue dans le réglement.
Ainsi, un propriétaire ne peut louer sa chambre de service qu’à la condition qu’elle réponde aux critères de décence et d’habitabilité, et qu’il soit respecté la tranquillité de l’immeuble et les droits des autres propriétaires.

Le propriétaire d’une chambre de service se doit également d’obtenir une autorisation de l’AG des copropriétaires avant de réaliser des travaux en se raccordant à des éléments d’équipements communs ou à des ouvrages collectifs : VMC, évacuation des [Localité 2]/EV, réseau électrique, etc. Au regard de la conception d’origine de l’immeuble, il devra être fourni avec la demande à l’AG, une attestation d’un professionnel compétent garantissant la conformité des travaux à réaliser sur les parties communes.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, habilite le syndic de la copropriété à adresser par la voie d’un avocat une injonction aux copropriétaires ayant transformé en “studio” leur chambre de service, de supprimer les installations réalisées sur les parties communes sans autorisation, et sans aucune garantie qu’elles soient conformes et sans danger.

Le syndic de la copropriété est habilité à engager si besoin toutes actions, y compris judiciaires, à l’encontre du ou des propriétaires de chambres de service qui réalisent ou qui ont déjà réalisé de tels travaux, afin de les faire supprimer avec une remise en état antérieur.

De manière générale, les copropriétaires habilitent le syndic de la copropriété à faire respecter par tous (sic.) actions y compris judiciaires, la destination de l’immeuble qui ne permet pas l’occupation des chambres de service comme un logement d’habitation indépendant du type studio, ainsi que la cessation sous astreinte des troubles causés à la tranquillité de l’immeuble et de ses occupants du type odeurs, bruits, etc. »

Elle a été adoptée à la majorité simple, la SCI CARLA IMMO ayant voté contre.

La demanderesse fait valoir que :
- les copropriétaires ont dû se prononcer à la fois sur l’habilitation donnée au syndic de la copropriété à adresser par la voie d’un avocat une injonction aux copropriétaires ayant transformé en “studio” leur chambre de service, de supprimer les installations réalisées sur les parties communes sans autorisation, et sans aucune garantie qu’elles soient conformes et sans danger, et sur l’habilitation donnée au syndic de la copropriété à faire respecter par toutes actions y compris judiciaires, la destination de l’immeuble qui ne permet pas l’occupation des chambres de service comme un logement d’habitation indépendant du type studio, ainsi que la cessation sous astreinte des troubles causés à la tranquillité de l’immeuble et de ses occupants du type odeurs, bruits, etc. ;
- il s’agit ainsi d’une résolution « fourre-tout » non conforme aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ;
- il ne peut être donné autorisation au syndic d’ester en justice à l’encontre de copropriétaires qui ont réalisé des travaux depuis plus de 5 ans, alors que le syndicat des copropriétaires serait irrecevable à diligenter une telle procédure compte tenu du délai de prescription qui est de 5 ans ;
- la résolution doit, en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, énoncer spécifiquement les copropriétaires contre lesquels le syndic est autorisé à ester en justice, or en l’espèce les copropriétaires concernés ne sont pas désignés précisément ;
- manifestement, il y abus de majorité des propriétaires ayant un des grands appartements à l’encontre des copropriétaires ayant des plus petits logements.

Sur le moyen tiré de l’absence de votes séparés

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. 

L’ assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour, un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites étant nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

Cette règle admet toutefois des tempéraments lorsqu’il existe un lien étroit entre les décisions, objet d’un même vote, à la condition qu’elles relèvent de la même majorité, dès lors que les questions sont indissociables, connexes ou interdépendantes.

En l’espèce, les décisions prises dans le cadre de la résolution n°20 concernent l’habilitation donnée au syndic de la copropriété à adresser, par la voie d’un avocat, une injonction aux copropriétaires ayant transformé en “studio” leur chambre de service de supprimer les installations réalisées sur les parties communes sans autorisation, et l’habilitation donnée au syndic de la copropriété à faire respecter par toutes actions y compris judiciaires, la destination de l’immeuble qui ne permet pas l’occupation des chambres de service comme un logement d’habitation indépendant du type studio, ainsi que la cessation sous astreinte des troubles causés à la tranquillité de l’immeuble et de ses occupants.

Elles sont dès lors indissociablement liées entre elles, s’agissant de l’habilitation donnée au syndic de faire respecter la destination de l’immeuble et de faire cesser les troubles causés par la transformation de chambres de service en “studio”.

Ce moyen sera donc rejeté.

Sur le moyen tiré de la prescription

La question de la prescription ou non de l’action susceptible d’être engagée par le syndicat des copropriétaires sera, le cas échéant, appréciée dans le cadre de l’éventuelle action engagée contre un copropriétaire. Elle n’est pas de nature à remettre en question la validité de l’habilitation donnée au syndic d’engager toute action, y compris judiciaire, aux fins de faire respecter la destination de l’immeuble et de faire cesser les troubles causés par la transformation de chambres de service en “studio”.

Ce moyen sera donc rejeté.

Sur le moyen tiré de l’absence de désignation des copropriétaires concernés

Il résulte de l’article 55, alinéa premier, du décret du 17 mars 1967 que “le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale”.

Il est de jurisprudence constante qu’il n’est pas imposé que, dans l'autorisation d'agir en justice donnée au syndic par une assemblée générale, l'identité des personnes à assigner soit précisée, dès lors qu'elle est déterminable.

En l’espèce, la résolution litigieuse précise clairement que les copropriétaires concernés sont les copropriétaires « ayant transformé en “studio” leur chambre de service », de sorte que leur identité est déterminable.

Ce moyen sera donc rejeté.

Sur le moyen tiré de l’abus de majorité

Il est constant qu'une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, reste susceptible d'un recours en annulation lorsqu'elle a été votée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou encore qu'elle rompt l'égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de nuire ou de préjudicier à certains.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité fondée sur l'abus de majorité de rapporter la preuve de celui-ci.

En l’espèce, la demanderesse se contente de soutenir qu’il y abus de majorité des propriétaires ayant un des grands appartements à l’encontre des copropriétaires ayant des plus petits logements, sans davantage de motivation.

Dans ces conditions, l’abus de majorité n’est pas démontré et ce moyen sera rejeté.

La société CARLA IMMO sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 6 janvier 2025.

Sur les autres demandes

La société CARLA IMMO, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société CARLA IMMO de l'intégralité de ses demandes ;

Condamne la société CARLA IMMO aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 JUIN 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE