Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 5 juin 2026, n° 24/07111

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 05 JUIN 2026

(n° 2026/ 111 , 30 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07111 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJITK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Février 2024 -Tribunal judiciaire de MEAUX - RG n° 21/03748





APPELANTS



Monsieur [Q] [W] [C], né le 08 Mars 1961 à [Localité 1] (Cameroun), de nationalité française, enseignant chercheur

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [V] [W] [C], née le 27 Juin 1969 à [Localité 3] (Suisse), de nationalité suisse, traductrice

[Adresse 1]

[Localité 2]



Tous deux représentés et assistés de Me Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocat au barreau de MEAUX substituée par Me Maéline DELETANG, avocat au barreau de MEAUX, toque : 00014





INTIMÉES 



S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, recherchée en qualité d'assureur de la société SANICHAUF

Immatricukée au RCS de Paris sous le n° 722 057 460

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avaocat plaidant Me Stéphanie BOYER, de la SELARL ARIANE , avocat au barreau de Paris, toque : 1538 



CAISSE RÉGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Entreprise régie par le code des assurances - RCS de Reims sous le n°383 987 625

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque :L0069 Assistée de Me Patrice PIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0039





SAS EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de Versailles sous le n°552 000 762



[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Sarra JOUGLA, avocat au barreau de PARIS, toque : C0431 substituée par Me Jean-pierre COTTE de la SELEURL Jean-Pierre Cotté Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : P0197



S.A.S. EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE, prise en la personne de ses représentants légaux domociliés en cette qualité audit siège 

Immatriculée au RCS de Reims sous le n° 500 704 820

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Me Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU CICUREL MEYNARD MARIE CHADEFAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240



S.A.S. SANICHAUF caducité partielle le 19/09/2024

[Adresse 6]

[Localité 7]





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre 

 Madame Nathalie BRET, conseillère

 Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère,dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 06 février 2026 prorogé au 13 mars, et au 05 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





















FAITS ET PROCÉDURE



M. [Q] [W] [C] et son épouse, Mme [V] [E] ont acquis, en l'état futur d'achèvement, auprès la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE (ci-après EIFFAGE IDF) les lots n° 82, soit un appartement de quatre pièces E 003 et deux emplacements de stationnement couverts, et n° 83 soit un appartement de deux pièces E 004 et un stationnement couvert, d'un ensemble immobilier dénommé commercialement « [Adresse 7] à [Localité 8] (Seine et Marne), par actes authentiques du 16 juin 2015.



Les travaux ont été confiés à la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE, (ci-après EIFFAGE CONSTRUCTION CA) intervenue en qualité d'entreprise générale, laquelle a notamment sous-traité, suivant contrat du 17 décembre 2014, la réalisation des travaux de chauffage / VMC / plomberie à la SAS SANICHAUF, alors assurée auprès de la société GROUPAMA NORD EST.



La réception et la livraison simultanée de ces biens est intervenue suivant procès-verbaux contradictoires du 25 août 2016, avec des réserves dont certaines ont été levées en septembre 2017.



Les 23 avril, 21 mai et 27 mai 2017, M. et Mme [W] [C] ont notifié à la société EIFFAGE IDF par lettres recommandées avec accusé de réception des désordres concernant le lot n°82, soit :

- une fuite d'eau ou d'une canalisation d'évacuation d'eau dans la salle d'eau communicante avec la chambre n° 2, avec plinthe de la chambre n° 2 et le parquet stratifié entre les deux portes commençant à gondoler,

- une insuffisance de chauffe du radiateur chambre n° 1,

- l'humidité au sol de la salle de bain entraînant le décollement des joints des carreaux,

- l'arbre planté dans le jardin, qui avait été constaté comme incliné , désormais mort.

Deux nouveaux désordres sont apparus, soit une fuite au robinet puiseur sur la terrasse, et des odeurs nauséabondes émanant des WC, dont le conseil des époux [W] [C] a fait état dans un courrier du 30 juin 2017, mettant en demeure EIFFAGE IDF de procéder aux remises en état qui s'imposent, ou à défaut, de confirmer son accord pour la prise en compte de ces malfaçons et leur réparation avec un engagement ferme et définitif d'intervenir.



M. et Mme [W] [C] ont saisi le juge des référés le 3 août 2017 pour voir enjoindre à la société EIFFAGE IDF de procéder à la reprise des désordres susvisés, et subsidiairement aux fins d'ordonner une consultation.



Par ordonnance en date du 7 février 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux a ordonné à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE de procéder au remplacement de l'arbre mort planté dans le jardin du lot 82 dans un délai de 3 mois, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à ordonner à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE de procéder à la levée des autres réserves, et ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [O] [A], lequel a été remplacé par ordonnance du 20 mars 2018 par M. [S], lui-même remplacé par M. [M] suivant décision du 31 juillet 2020.



Par ordonnances de référé en date des 3 avril 2019 et 17 mars 2021, la mesure d'expertise a été déclarée commune d'une part à la société SANICHAUF et à son assureur de responsabilité décennale, la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST), et d'autre part à la société AXA FRANCE IARD, assureur de la société SANICHAUF depuis le 1er janvier 2015.



Par actes d'huissier des 30 janvier et 6 février 2019, M. et Mme [W] [C] ont assigné EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE et la SAS EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE devant le tribunal de grande instance de Meaux en indemnisation de leurs préjudices .



Par acte extrajudiciaire du 22 février 2019, EIFFAGE CONSTRUCTION CA a assigné la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST) et la société SANICHAUF.



Le rapport d'expertise a été déposé le 22 janvier 2022.



Par acte d'huissier du 18 octobre 2022, GROUPAMA NORD EST a appelé en intervention forcée et garantie AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur de SANICHAUF.



La société SANICHAUF a été mise en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire, laquelle a été clôturée le 4 mars 2021 et la société a été radiée du RCS le 9 mars 2021.



Par jugement réputé contradictoire en date du 29 février 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a :

- condamné EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à payer à M. et Mme [W] [C] la somme de 11 125 € HT assortie de la TVA en vigueur au jour du règlement effectif au titre des travaux de remise en état, somme qui devra être réactualisée selon l'indice BT 01, à compter de la date d'émission des devis et la somme 132 € au titre des frais de recherche de fuite,

- débouté M. et Mme [W] [C] de leur demande au titre de la perte locative,

- débouté M. et Mme [W] [C] de leur demande de voir fixer leur préjudice immatériel à la somme de 1.000 € à compter du 27 mai 2017 jusqu'au jugement à intervenir,

- condamné à relever et garantir la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE des condamnations prononcées à son encontre in solidum la CAISSE REGIONALE ASSURANCE MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST) et AXA France IARD en qualité d'assureur de la société SANICHAUF dans la limite de 5567 € et en faisant application de leur franchise, et la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE pour la totalité des condamnations en principal et intérêts,

- condamné à relever et garantir EIFFAGE IMMOBILIER (en réalité CONSTRUCTION) CHAMPAGNE ARDENNE des condamnations prononcés à son encontre en principal et intérêts in solidum la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST) et AXA France IARD es qualité d'assureur de la société SANICHAUF dans la limite de 5 567 € et en faisant application de leur franchise,

- condamné la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais d'expertise et à l'exclusion de ceux de l'ordonnance de référé du 7 février 2018 sur lesquels il a déjà été statué,

- condamné la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à verser à M. et Mme [W] [C] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

- condamné in solidum la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE, la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST) et AXA FRANCE IARD à verser à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE, 

- rejeté la demande de la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST) et d'AXA FRANCE IARD au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeté toute demande autre plus ample ou contraire ; 

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ».



M. et Mme [W] [C] ont interjeté appel limité au rejet de leur demande au titre de la perte locative et de leur préjudice immatériel par déclaration d'appel du 9 avril 2024, en intimant la SAS EIFFAGE IMMOBILIER IDF, la SAS EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE, la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST), la société AXA FRANCE IARD, et la SAS SANICHAUF.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 26 septembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. et Mme [W] [C] demande à la cour de :



INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre de la perte locative et, subsidiairement de leur demande au titre du préjudice immatériel 

Statuant de nouveau sur deux chefs de jugement.

Condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à leur payer les sommes suivantes:

- 120 419,68 € au titre de la perte locative subie entre 2020 et 2024

- 11.125 € HT assortie de la TVA en vigueur au jour du règlement effectif, somme qui a été réactualisée selon l'indice BT 01, à compter de la date d'émission des devis, lors du règlement effectif de la condamnation par EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, laquelle s'est élevée à la somme de 12 827,74 € HT, outre 138 € au titre des frais de recherche de fuite selon décompte produit en pièce n°47.

Subsidiairement CONDAMNER aux mêmes sommes la SAS EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE laquelle avait en charge la réalisation des travaux qui sont à l'origine des désordres,

Subsidiairement condamner tout succombant à cette même somme qui serait à l'origine des désordres,

Subsidiairement si la cour devait rejeter la demande au titre de la perte locative :

FIXER le préjudice immatériel et plus précisément le trouble de jouissance à la somme mensuelle de 1.000 €, à compter de l'apparition du sinistre soit le 27 mai 2017 jusqu'au 30 juin 2024, date du règlement du montant des condamnations, soit une somme globale de 84.000 €.

CONDAMNER la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE ou tout autre succombant au paiement de l'indemnité au titre du trouble de jouissance

CONDAMNER la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE ou tout autre succombant à leur payer une somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel

CONDAMNER la même ou tout succombant aux entiers dépens de la présente procédure conformément à l'article 699 du code de procédure civile, lesquels comprendront également les dépens ayant donné lieu au jugement du 29 février 2024 et à l'expertise judiciaire.



Aux termes de ses dernières conclusions du 24 octobre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE demande de :



I/ CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :

 

DEBOUTÉ M. et Mme [W] [C] de leur demande au titre de leur prétendu préjudice de perte de loyers, et de leur demande au titre de leur prétendu préjudice immatériel, 

A titre subsidiaire, si la Cour devait considérer que le préjudice des appelants est caractérisé et devait entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF, 

JUGER qu'aucune part de responsabilité ne saurait lui être imputée

JUGER que la preuve de l'immixtion fautive de la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF n'est pas rapportée ; 

CONDAMNER in solidum les sociétés EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE, la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE du NORD (GROUPAMA NORD EST), et AXA FRANCE IARD à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires au profit de M. et Mme [W] [C] ou de tout autre partie. 



II/ INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :



CONDAMNÉ la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à verser à M. et Mme [W] [C] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 

et statuant à nouveau: 

DÉBOUTER M. et Mme [W] [C] de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 de première instance dirigée contre la Sté EIFFAGE IMMOBILIER IDF

SUR L'APPEL INCIDENT DE LA SOCIÉTÉ EIFFAGE CHAMPAGNE ARDENNE :

REJETER l'appel en garantie formé par la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE à l'encontre de la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF. 

SUR L'APPEL INCIDENT DE LA SOCIÉTÉ GROUPAMA NORD-EST 

REJETER l'appel en garantie formé par la société GROUPAMA NORD-EST à l'encontre de la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF 



En tout état de cause, 



CONDAMNER les appelants ou tout succombant à verser à la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF la somme de 6.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, dont recouvrement à la discrétion de Maître Sarra JOUGLA, Avocat, au visa de l'article 699 du Code de Procédure Civile.



Aux termes de ses dernières conclusions du 21 novembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE demande de :



SUR L'APPEL PRINCIPAL DES EPOUX [W]-[C] 



A TITRE PRINCIPAL 



DÉCLARER M. et Mme [W] [C] recevables mais non fondée en leur appel. 



Par conséquent, 



JUGER les demandes de M. et Mme [W] [C] mal fondées à l'encontre de la Société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE et les en DÉBOUTER. 





A TITRE SUBSIDIAIRE 



JUGER irrecevable la demande nouvelle de M. et Mme [W] [C] tendant à la condamnation des parties défenderesses au paiement d'une indemnité au titre du trouble de jouissance, dès lors qu'elle est formulée pour la première fois en cause d'appel et les en DÉBOUTER. 

JUGER les demandes de M. et Mme [W] [C] injustifiées et mal fondées à l'encontre de la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE et les en DÉBOUTER.

Par conséquent, 

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a : 

- DÉBOUTE M. et Mme [W] [C] de leurs demandes, principale au titre de la perte locative et subsidiaire en fixation de leur préjudice immatériel à la somme de 1000 euros à compter du 27 mai 2017 jusqu'au jugement à intervenir. 



A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE 

JUGER que la responsabilité M. et Mme [W] [C] est engagée à hauteur de 50% dans leur préjudice immatériel 

LIMITER le préjudice immatériel de M. et Mme [W] [C] à la somme de 62 623.80 euros. 



SUR L'APPEL INCIDENT DE LA SOCIÉTÉ EIFFAGE CONSTRUCTION

DÉCLARER la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE recevable et bien fondée en son appel incident. 

INFIRMER le jugement en ce qu'il : 

- CONDAMNE les défenderesses in solidum, 

- RETIENT au titre des travaux de reprise la somme de 11 125 euros, 

- CONDAMNE à relever et garantir la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE des condamnations prononcées à son encontre in solidum la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST et AXA FRANCE IARD es qualité d'assureurs de la société SANICHAUF dans la limite de 5 567 euros et en faisant application de leurs franchises et la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE pour la totalité des condamnations en principal et intérêts, 

- CONDAMNE à relever et garantir la société EIFFAGE IMMOBILIER CHAMPAGNE ARDENNE des condamnations prononcées à son encontre en principal et intérêts in solidum la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST et AXA FRANCE IARD es qualité d'assureurs de la société SANICHAUF dans la limite de 5567 euros et en faisant application de leurs franchises, 

- CONDAMNE in solidum la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE, la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST et AXA FRANCE IARD à verser à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE, 



Statuant à nouveau : 

 

DÉBOUTER M. et Mme [W] [C] de leur demande de condamnation in solidum des intervenants à la construction. 

LIMITER le montant des travaux de reprise à la somme de 5 535 euros HT. 



Par conséquent, 



DÉBOUTER M. et Mme [W] [C] de leur demande de condamnation des défendeurs à leur verser une somme de 16 025 euros HT au titre des travaux de reprise. 

JUGER que la responsabilité de la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE est engagée pour manquement à ses obligations. 

JUGER que la responsabilité de M. et Mme [W] [C] est engagée partiellement, à hauteur de 50% dans leurs préjudices, en raison de leurs manquements au titre du défaut d'entretien et de l'aggravation des désordres. 

CONDAMNER in solidum la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, la société GROUPAMA NORD EST et la compagnie AXA IARD, assureurs de la société SANICHAUF liquidée, à relever et garantir la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires au profit de M. et Mme [W] [C] ou de toute autre partie. 

JUGER que les franchises stipulées dans les polices d'assurance conclues entre la société GROUPAMA NORD EST, AXA France IARD et la société SANICHAUF ne sont pas opposables à la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE. 

DÉBOUTER M. et Mme [W] [C] de leur demande au titre de l'article 700 du CPC. 

DÉBOUTER M. et Mme [W] [C] de l'intégralité de leurs demandes, moyens et conclusions contraires. 

DÉBOUTER la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE de FRANCE de l'intégralité de ses demandes, moyens et conclusions contraires. 

DÉBOUTER la société GROUPAMA NORD et la compagnie AXA IARD, es qualité de la société SANICHAUF liquidée de l'intégralité de leurs demandes, moyens et conclusions contraires. 

CONDAMNER in solidum M. et Mme [W] [C], la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE de France, la société GROUPAMA NORD et a compagnie AXA IARD, es qualité de la société SANICHAUF liquidée, chacun, au paiement de la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. 



En cause d'appel, CONDAMNER in solidum M. et Mme [W] [C], la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE de FRANCE, la société GROUPAMA NORD et la société AXA FRANCE IARD, chacun, au paiement de la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions du 24 octobre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST) demande de :



STATUANT SUR L'APPEL PRINCIPAL DE M. ET MME [W] [C] 



CONSTATER qu'aucune demande des époux [W] [C] n'est dirigée nommément à l'encontre de GROUPAMA NORD-EST. 

REJETER la demande générale suivante ne précisant pas l'identité de la partie requise : Subsidiairement condamner tout succombant à cette même somme qui serait à l'origine des désordres, ce en application de 1792-4-1 du code civil

La DIRE irrecevable au visa des articles 455 (absence de motivation des parties dans l'exposé des demandes dont le juge n'a pas à suppléer la carence) et 566 (demande nouvelle) du CPC.



STATUANT SUR L'APPEL INCIDENT DE GROUPAMA NORD EST 



REFORMER le jugement en ce qu'il a : 

- condamné GROUPAMA NORD EST et AXA, assureurs de SANICHAUF, avec AXA à relever et garantir EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE du paiement de la somme de 5567 euros avec possibilité d'opposer la franchise. 

- condamné GROUPAMA NORD-EST avec AXA et EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE à régler 2 500 euros au titre de l' article 700 CPC au profit de EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, 

- rejeté la demande de GROUPAMA NORD-EST au titre de l'article 700 du CPC, 

- rejeté toute demande plus amples ou contraires 

Statuant à nouveau, 

CONCLURE à l'absence de responsabilité de SANICHAUF . 

Par suite, DIRE sans objet la mise en jeu de la garantie de GROUPAMA NORD EST. 

Débouter toutes parties de leurs demandes en tant qu'elles sont dirigées à l'encontre de GROUPAMA NORD EST. 



STATUANT SUR L'APPEL INCIDENT DE EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE A L'ENCONTRE DE GROUPAMA NORD-EST 



CONSTATER la même carence de EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE dans la motivation en fait et en droit devant conduire à une prétendue condamnation de GROUPAMA NORD-EST. 



Par suite, Vu l'article 455 du CPC et l'impossibilité pour le juge de motiver les demandes des parties en cas de carence de leur part sur ce point, 

REJETER l'appel en garantie formé par EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à l'encontre de GROUPAMA NORD-EST. 



STATUANT SUR L'APPEL INCIDENT DE LA SAS EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE A L'ENCONTRE DE GROUPAMA NORD EST 

REJETER l'appel en garantie formé par EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE à l'encontre de GROUPAMA NORD EST. 



STATUANT SUR L'APPEL INCIDENT DE AXA FRANCE IARD A L'ENCONTRE DE GROUPAMA NORD EST 



DÉBOUTER AXA FRANCE IARD de sa demande de remboursement présentée à l'encontre de GROUPAMA NORD EST. 



A TITRE SUBSIDIAIRE 



SUR LA POLICE DE GROUPAMA NORD EST 

Vu la police résiliée de GROUPAMA NORD-EST délivrée à [Localité 9], 

CONSTATER que GROUPAMA NORD-EST était l'assureur au moment de la date d'ouverture de chantier, mais pas au moment de la réclamation. 



Par suite, 



REJETER toute demande de condamnation de GROUPAMA NORD EST ne relevant pas de la garantie décennale de l'article 1792 du code civil. 

Et si GROUPAMA NORD EST devait être condamnée, faire application des franchises prévues aux conditions particulières, opposable erga omnes, 10% de l'indemnité' ' minimum 0,91 fois l'indice BT 01, maximum 3,04 fois ce même indice. 

DIRE qu'une franchise distincte s'appliquera pour chaque sinistre. 

DÉBOUTER les parties de toute demande de condamnation de GROUPAMA NORD EST au titre des préjudices immatériels allégués qui relèvent des garanties d'AXA ASSURANCES IARD. 

DÉBOUTER toute partie de ses demandes de condamnation à l'encontre de GROUPAMA NORD-EST. 

Condamner in solidum la société EIFFAGE IMMOBILIER ÎLE-DE-FRANCE et la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNES au paiement à GROUPAMA NORD-EST d'une somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Condamner la partie qui succombera aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Aux termes de ses dernières conclusions du 15 janvier 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, AXA FRANCE IARD demande de :



Sur l'appel incident formé par la concluante dans le cadre des présentes conclusions : 

- INFIRMER le jugement en ce qu'il l'a condamnée à relever et garantir la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE des condamnations prononcées à son encontre en principal et intérêts dans la limite de 5 567 euros et en faisant application de sa franchise, 

- INFIRMER le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Et statuant à nouveau, 



- DÉBOUTER toutes parties de leurs demandes dirigées contre la concluante, 

- CONDAMNER la société GROUPAMA NORD EST à rembourser à AXA FRANCE les sommes qu'elle a payées au titre de l'exécution du jugement du 29 février 2024, 

Sur les demandes de M. et Mme [W] [C]: 

- CONFIRMER le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes, principale au titre de leur prétendu préjudice de perte de loyers, et subsidiaire au titre de leur prétendu préjudice immatériel, 

Sur les demandes des sociétés EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE et EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE : 

- LES DÉBOUTER de leur appel en garantie formé à l'encontre de la concluante, 

- DÉBOUTER toute partie de ses demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD ; 

- PRONONCER la mise hors de cause de la Compagnie AXA FRANCE IARD ; 

A titre subsidiaire, 

- DIRE ET JUGER que la Compagnie AXA FRANCE IARD ne peut être condamnée que dans la limite de 5% des préjudices retenus, 

- REJETER toute demande de condamnation in solidum, 

- CONDAMNER la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à relever et garantir la compagnie AXA FRANCE IARD de toute condamnation excédant 5% des préjudices retenus, 

- DIRE ET JUGER que les plafonds et franchises contractuels résultant de la police d'assurance sont applicables en l'espèce et opposables erga omnes ; 

En tout état de cause, 

- CONDAMNER in solidum tous succombants à payer à la compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETEAU en application de l'article 699 du CPC. 



Par ordonnance en date du 19 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d'appel à l'égard de la SAS SANICHAUF.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2025.



MOTIFS DE L'ARRÊT

I- Sur les demandes de M. et Mme [W] [C] à l'encontre de la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF

I-1 Au titre des travaux de remise en état

Pour condamner la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF à payer aux époux [W] [C] la somme de 11 125 € HT et celle de 132 € au titre des frais de recherche de fuite, le tribunal a retenu, au visa des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, que les désordres dénoncés par les époux [W] [C] les 27 mai et 30 juin 2017 concernant la fuite de la canalisation d'eau de la douche dans la salle d'eau et le gondolement de la plinthe de la chambre 2 et du parquet stratifié entre les deux portes, la fuite du robinet de puisage, et le joint manquant sur le carrelage de la salle de bains, avaient été constatés par l'expert et n'étaient pas contestés par EIFFAGE IMMOBILIER IDF, que le fait d'avoir demandé à EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE d'intervenir pour reprendre les désordres n'était pas une cause d'exclusion de la garantie des vices de construction, et que contrairement à ce que soutenait EIFFAGE CONSTRUCTION, aucune faute des époux [W] [C] susceptible de les voir reconnus partiellement responsables des désordres allégués n'était démontrée. Ne retenant pas les conclusions de l'expert qui avait exclu les travaux de remise en état de la salle de bains au motif que l'entretien des joints est une charge locative, il a considéré que le défaut de joint sur le carrelage dans la salle de bains relevait d'un défaut de conformité devant être garanti par le vendeur, et retenu à ce titre également un coût de travaux de 5 590 €.



Au soutien de l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu une faute des époux [W] [C], la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE fait valoir que l'expert a retenu que les désordres provenaient en partie d'un manque d'entretien des joints périphériques, autour de la cuvette de douche, ce qui pouvait provoquer des infiltrations aléatoires traversant les cloisons, détériorant les plinthes et le parquet sur le couloir, et que bien que le rapport d'expertise ait été rendu, les époux [W] [C] n'ont pas entrepris les travaux pour faire cesser leurs soi-disant préjudices, ce qui justifierait qu'ils soient déclarés responsables des désordres allégués à hauteur de 50%.



Elle soutient par ailleurs que l'expert et les parties n'ayant constaté aucun dégât dans la salle de bain, et l'expert ayant précisé que le désordre dans cette pièce résulte d'un défaut d'entretien des joints, qui est une charge locative, le coût des travaux de reprise de la salle de bains n'aurait pas dû être pris en compte.



GROUPAMA NORD EST conteste également la prise en compte des travaux de reprise de la salle des bains, ainsi que le coût du robinet de puisage qui n'était en réalité sujet qu'à une fuite liée à un ou deux joints défectueux. 

La société EIFFAGE IMMOBILIER IDF et les époux [W] [C] ne critiquent pas ce chef de jugement.



Réponse de la cour 



Aux termes de l'article 1642-1 du code civil reproduit à l'article L.261-5 du code de la construction et de l'habitation « le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »



L'article 1648 alinéa 2 reproduit à l'article L. 261-7 du code de la construction et de l'habitation précise que dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.



L'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement de ce délai d'un mois. ( 3e, Civ. 16 déc. 2009, n° 08-19.612).



Il est constant que l'action de l'acquéreur au titre des désordres et non conformités apparents relevant des dispositions spécifiques et d'ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil, est exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun dans les rapports entre le vendeur et les acquéreurs en état futur d'achèvement, et que, outre la résolution de la vente et la diminution du prix, l'article 1642-1 prévoit que le vice apparent ou la non-conformité apparente, quelle qu'en soit l'origine ou la cause, peut faire l'objet d'une réparation en nature, par équivalent ou par l'octroi d'un dédommagement du préjudice qu'elle entraîne, notamment du préjudice de jouissance. ( 3e Civ. 2 mars 2005, no 03-19.208 ; 3e Civ. 13 février 2025, no 23-15.846).



ll résulte des pièces versées aux débats que la livraison du lot n°82 correspondant à l'appartement de quatre pièces acquis le 16 juin 2015 par M. et Mme [W] [C] a été effectuée, concomitamment à la réception des travaux intervenue entre le vendeur, EIFFAGE IMMOBILIER IDF et l'entreprise générale de construction, EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE, suivant procès-verbal du 25 août 2015 avec des réserves.



Après avoir notifié, dès le 23 avril 2017, à EIFFAGE IMMOBILIER IDF l'apparition de certains désordres, les époux [W] [C] ont dénoncé, par un courrier recommandé avec accusé de réception de leur conseil du 30 juin 2017, les vices ou défauts de conformité suivants :

- fuite d'une canalisation d'évacuation d'eau dans la douche (salle d'eau communicante avec la chambre n° 2) avec plinthe de la chambre n° 2 et le parquet stratifié entre les deux portes commençant à gondoler,

- insuffisance de chauffe du radiateur chambre n° 1, 

- humidité au sol de la salle de bain entraînant le décollement des joints des carreaux.

- arbre planté dans le jardin mort ;

- une fuite au robinet puiseur sur la terrasse ;

- des odeurs nauséabondes émanant des WC.

Il n'est pas contesté par les parties intimées que ces vices et défauts de conformité aient été dénoncés dans le délai légal et que la garantie de l'article 1642-1 du code civil s'applique, sous réserve qu'ils soient avérés.

Les énonciations essentielles du rapport d'expertise sont les suivantes :

«Lors de la première réunion tenue le 26 novembre 2020, l'expert a constaté les allégations à ce jour, synthétisés uniquement aux désordres liés au lot 82, concernant :

- La fuite de la canalisation d'eau dans la douche,

- Les plinthes dans la chambre 2 et le couloir ainsi que les parquets gondolés par l'humidité

- Insuffisance de chauffage dans la chambre 1

- La fuite sur le robinet d'arrosage du jardin

[']

Mesurant 100% d'humidité dans le parquet et les plinthes, l'expert a noté que le logement ne peut pas être loué dans l'état, ce qui aggrave de jour en jour les préjudices des époux [W] [C]. 

Après avoir réalisé la mise en eau de la douche, la visite du sous-sol a mis en évidence que des infiltrations d'eau sont actives au droit du siphon de la salle de douche des époux [W] [C].

Afin de faire l'économie d'un sapiteur, il a été décidé qu'une intervention des spécialistes en chauffage et plomberie à la charge de la société EIFFAGE, serait nécessaire, avec mission de diagnostiquer l'installation de chauffage et enlever la cuvette de douche pour vérifier l'étanchéité du siphon et de la dalle support.

Lors de la 2ème réunion les sondages réalisés dans la salle de douche de l'appartement [W] [C] ont mis en évidence les points suivants :

o Le joint manquant sur le carrelage dans la salle de bain, désordre réservé mais non refait dans l'année de parfait achèvement.

o La cuvette de la douche au même niveau avec le carrelage est posée sur une dalle en béton sans étanchéité en dessous, contrairement au règlement sanitaire et cela peut constituer la cause des infiltrations vers le couloir et la salle de bain.

o Les joints périphériques, autour de la cuvette de douche par manque d'entretien ou par la flexibilité de la cuvette en matière acrylique, peuvent provoquer des infiltrations aléatoires traversant les cloisons, détériorant les plinthes et le parquet sur le couloir.

Pour tous ces causes I'expert considère que la responsabilité peut incomber au constructeur l'entreprise générale EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE pour la non-conformité aux règlements sanitaire art 111 et 322 mais aussi au Mètre d'Ouvrage EIFFAGE IMMOBILIER IDF qui livre des ouvrages réservés à la réception sans faire intervenir les entreprises dans l'année de parfait achèvement.

L'expert considère que les désordres encore en activité, à savoir principalement les infiltrations d'eau depuis la salle de douche vers le couloir et la salle de bain adjacente, ont des conséquences qui touchent non seulement à I'esthétique des lieux, mais aussi à I'usage car détériorant les parquets les plinthes et la partie basse des cloisons de séparations entre les pièces habitables et les pièces sanitaires, ils peuvent être entendus comme non conformités à la destination des lieux.



Pour les considérations exprimées dans le point précèdent, l'expert peut affirmer que les ouvrages fuyards constatés dans la salle de douche ne sont pas conformes aux documents contractuels et aux règles de l'art. »

Concernant les désordres dans la salle de bains qui sont seuls contestés par EIFFAGE CONSTRUCTION et GROUPAMA NORD EST, l'expert indique «  A part le manque de joint sur les carreaux de la salle de bain l'expert et les parties n'ont pas constaté des dégâts dans la salle de bains des [W] [C], l'entretien des joints étant une charge locative. »

Toutefois, cette affirmation tenant à l'absence de constatation de dégâts dans la salle de bains, est en totale contradiction avec les propres constatations de l'expert rapportées ci-avant dont il résulte que le positionnement inadéquat du bac de douche et l'absence d'étanchéité de la dalle sur laquelle il est posé sont à l'origine d'infiltrations vers la salle de bains adjacente, infiltrations qu'il considère comme étant « encore en activité »et entraînant une impropriété à la destination des lieux.



De plus, dès le 21 mai 2017, les époux [W] [C] ont informé EIFFAGE IDF que l'humidité au sol dans la salle de bains, « que nous avions constatée ensemble, commence à provoquer le décollage des joints des carreaux » (Pièce n°7 : lettre recommandée avec AR du 21 mai 2017 à Eiffage immobilier Ile de France), et EIFFAGE CONSTRUCTION est intervenue le 14 septembre 2017, ainsi que cela résulte du document produit par celle-ci devant le juge des référés intitulé "Quitus - levées de réserves - GPA' qui mentionne, dans la salle de bains 2 «  nettoyage joints carrelage, recapage salpêtre" du 14 septembre 2017 signé par M. ou Mme [W] [C] et portant la mention manuscrite apposée par celui-ci /celle-ci : «  Les joints sont propres et ont été décapés et grattés. ll reste à observer si le problème se reproduit auquel cas il faudra en déterminer la cause ( Fuite ' salpêtre. »).



Enfin, ainsi que l'a relevé le tribunal, le défaut de joints sur le carrelage de la salle de bains relève d'une non-conformité ou d'un vice de construction et non d'un défaut d'entretien, et ce d'autant que cela a été constaté et a fait l'objet de réserve partiellement levée en septembre 2017

Par ailleurs, comme l'a relevé à juste titre le tribunal, aucune part de responsabilité ne peut être retenue à la charge des époux [W] [C] dès lors que la livraison étant intervenue le 25 août 2016 alors que la fuite dans la salle d'eau a été dénoncée dès le 27 mai 2019, le manque d'entretien des joints, simplement évoqué par l'expert plus de trois années après ne peut avoir été la source des infiltrations constatées peu de temps après la livraison de l'appartement.



Il s'ensuit que, la responsabilité d'EIFFAGE IDF en sa qualité de vendeur d'immeuble à construire au titre de la garantie des vices de construction à l'égard des époux [W] [C] n'étant pas contestée, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné EIFFAGE IMMOBILIER IDF à payer à M. et Mme [W] [C] la somme de 11 125 € HT assortie de la TVA en vigueur au jour du règlement effectif au titre des travaux de remise en état, avec réactualisée selon l'indice BT 01, à compter de la date d'émission des devis et la somme 132 € au titre des frais de recherche de fuite.



I-2 Au titre de la perte locative 



Les époux [W] [C] demandent d'infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de condamnation de la société EIFFAGE IDF à réparer leur préjudice de perte locative, au motif que le préjudice de perte locative n'était pas établi, dès lors que « la pièce produite intitulé revenus locatifs de 2016 à 2020 est un extrait du site Airbnb, sur lequel l'adresse et la description du bien loué n'apparaissent pas et ne suffit donc pas à établir un lien entre le bien litigieux et les revenus mentionnés. Au surplus, un extrait de ce site est insuffisant à établir les revenus locatifs annuels pouvant être perçus par le bien. Il en est de même de la pièce intitulée « Liste des réservations depuis 2018 » dont l'origine n'apparaît pas et l'adresse du bien loué non plus. »



Au soutien de l'infirmation, M. et Mme [W] [C] font valoir qu'en statuant ainsi, alors même que l'expert Judiciaire avait reconnu, en raison d'une saturation d'eau à hauteur de 100%, que Ie bien ne pouvait être occupé, le tribunal a méconnu la réalité de la situation, alors qu'ils avaient produit en première instance toutes les pièces justifiant du fait que Ie bien qui avait été acquis, l'avait été à des fin locatives et dès lors que les désordres étaient reconnus et validés, il ne pouvait faire aucun doute sur le fait qu'il ne pouvait plus être soumis à la location, ni être occupé dans des conditions normales à compter de l'année 2020 ; que l'ensemble des pièces produites émanant du site AIRBNB avait pour objet de démontrer la réalité des locations, tout comme leur comptabilité sur la période antérieure à l'apparition du sinistre ; qu'au début de l'apparition des désordres, ils ont essayé de poursuivre leur activité commerciale, en compensant les conséquences de ces désordres par des prestations annexes, mais les dégâts causés par les eaux usées s'étant aggravés sur la durée, soit pendant près de 3 ans et demi à un point qu'il n'était plus possibles de les masquer, tolérer ou « compenser » et n'étant pas en mesure de préfinancer les travaux de remise en état, alors que cela aurait dû incomber à EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, dès lors qu'ils ont continué à devoir assumer l'ensemble des charges (remboursement de l'emprunt, charges de copropriété, taxe d'habitation, taxe foncière, I'assurance du propriétaire non-occupant, etc), outre les frais de la procédure judiciaire et de l'expertise, ils ont cessé de le proposer à la location, et ce d'autant qu'ils ne voulaient pas mettre en péril leur activité de location saisonnière et leur statut durement acquis en donnant à la location un appartement dysfonctionnel en contradiction avec les conséquence découlant des désordres afin d'être en adéquation avec leurs engagements à l'égard de AIRBNB et des locataires. Ils ajoutent que contrairement à ce qu'a retenu l'expert, les effets de la pandémie de 2020 ont été limités à quelques mois et il a été noté de manière générale durant les mois COVID et post COVID une préférence relative aux locations individuelles par rapport aux hôtels, laquelle ne s'est pas démentie avec la reprise de l'activité touristique, et que la cessation contrainte de leur activité de location est exclusivement due aux désordres dans l'appartement, lequel n'était plus éligible à sa mise en location sur cette plate-forme. Ils précisent prendre comme base d'indemnisation, l'année 2018, année où les conséquences des différents désordres (arbre mort dans jardin, insuffisance de chauffe ayant été pallié par la fourniture de radiateurs d'appoint, accumulation des eaux usées sous le parquet, parquet gondolé, accumulation des eaux usées sous les carreaux de la salle de bain, joints carreaux salle de bain absents car grattés et non remplacés) étaient gérables ou peu visibles ou peu sensibles ou, dans Ie cas du robinet de puisage, n'avaient pas réapparu (Ie robinet de puisage est indispensable pour l'entretien de la terrasse, du mobilier de jardin, des rebords extérieurs des fenêtres et de l'arrosage de la pelouse et de la haie), soit un revenu brut de 33 449.91 €, auquel ils appliquent un abattement de 20% (-30 104,91) correspondant aux impôts et taxes diverses qu'ils n'ont pas eu régler sur le chiffre d'affaires et séjour, soit un net réclamé de 120 419,68 € sur une période de 4 ans et 6 mois, qu'ils estiment ne pas être extravagant par rapport au total des charges payées sur cette même période, soit 98 865,68 €.



Au soutien de la confirmation du jugement, EIFFAGE IDF fait valoir que la diminution des locations alléguée ne s'est fait ressentir qu'à partir du mois de février 2020, date à partir de laquelle la pandémie liée à la COVID 19 et les mesures sanitaires prises au niveau mondial ont paralysé l'ensemble de l'économie, que les résultats mentionnés dans les écritures des époux [W] [C] sont révélateurs de ce que la chute brutale du résultat de l'année 2020 et 2021 est entièrement liée à la situation de la pandémie de Covid 19, et que pour les années postérieures, M. et Mme [W] [C] conviennent ne pas avoir mis leur appartement en location ce qui explique l'absence de revenu alors que l'appartement aurait pu être loué éventuellement avec une décote réduction malgré les désordres constatées qui sont localisés ; que les appelants avaient la possibilité de faire réaliser les travaux dès le début de l'année 2022, à l'issue de l'expertise judiciaire, à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, compte tenu de la modicité du montant des travaux à mettre en 'uvre pour réparer les désordres et remettre le bien en location totalement sans plus aucun désordre et n'avaient pas à attendre l'issue de la procédure judiciaire, de sorte que par ce choix de gestion malheureux, ils ont eux-mêmes contribué à leur propre préjudice. 



La société EIFFAGE CONSTRUCTION, également au soutien de la confirmation du jugement à titre principal, fait valoir que la preuve du préjudice allégué n'est pas rapportée, que les désordres constatés dans l'appartement restent localisés et n'empêchent nullement la location pour des courtes durées, que la prétendue privation de jouissance dont ils seraient victimes, n'est pas la conséquence des fautes de la société EIFFAGE CONSTRUCTION mais de la pandémie liée à la COVID 19, que l'expert a d'ailleurs écarté le préjudice des consorts [W] [C] pour cette raison, que l'absence de location émane d'un choix des époux [W] [C] qui pouvaient parfaitement louer le bien malgré les désordres, que malgré les constatations de l'expert qui a déposé son rapport le 12 janvier 2022, ils se sont abstenus de réaliser les travaux de réparation, alors que l'appartement aurait pu être remis en location dès la fin du premier trimestre 2022. A titre subsidiaire, elle soutient que sa responsabilité devrait être limitée dès lors que le préjudice de jouissance résulte également d'un manque de diligences et d'un défaut d'entretien des consorts [W] [C], et qu'en outre la période de référence du prétendu préjudice, devant tenir compte des périodes de confinement durant les années 2020 et 2021, cette période doit être définie comme suit : 2020 : du 11 mai 2020 au 30 octobre 2020 et du 15 décembre 2020 au 31 décembre 2020, ce qui représente 6 mois, soit 16 724.95 €, 2021 : 11 mois soit 30 662.41 € , 2022 : 33 449.91 € , 2023 : 33 449.91 € , les 6 premiers mois de 2024 : 16 724.95 euros ; qu'un abattement total de 52,2 % soit un préjudice éventuel de 62.623,80 € au montant duquel elle demande à la cour de limiter le préjudice financier. 







Réponse de la cour 



Il est établi et non contesté que l'appartement de type 4, comprenant 4 pièces, une salle de bains et une salle d'eau en rez-de-chaussée, 2 places de stationnement en sous-sol, une terrasse de 9,70m2 et un jardin privatif de 284,34 m2, objet des désordres, a été acquis par les époux [W] [C] à des fins locatives et qu'il a effectivement été offert à la location sur la plate-forme Airbnb quelques mois après sa livraison intervenue en août 2016, ainsi que cela résulte notamment de la déclaration en mairie des meublés de tourisme déposée le 7 octobre 2016 pour une capacité maximale de 10 personnes, la période prévisionnelle de location déclarée étant du 1er janvier au 31 décembre (pièce n°21).



Il est tout aussi établi et non contesté qu'ils ont régulièrement déclaré I'utilisation de cet appartement comme location dite saisonnière, à compter de 2016 et ont renouvelé leur déclaration auprès du service des impôts des entreprises, leur déclaration à ce titre pour l'année 2022 faisant état d'une interruption de la location en raison d'un dommage ouvrage et d'une procédure judiciaire en cours (pièce n°22), et qu'ils l'ont régulièrement loué à compter de 2016, sous le nom commercial « The BizLeisure Sweet Garden near Disneyland [Localité 10] », ce dont attestent les multiples échanges avec des clients produits aux débats, ainsi que les pièces justifiant du chiffre d'affaires annuel réalisé et des revenus locatifs bruts perçus au titre des années 2016 à 2020 inclus (pièces n°42 à 45 dont les déclarations de revenus locatifs auprès de la DGFIP de 2016 à 2020), soit :







Année



Revenus bruts





2016



 2.690,07 €





2017 



22.320,49 €





2018



33.449.91 €





2019 *



32.009,16 €





2020



 1.413,60 €







Enfin, il est avéré et non contesté que l'appartement n'a plus été loué postérieurement à cette dernière date.



Il importe de rappeler que l'expert, qui a procédé à la première visite des lieux le 26 novembre 2020, soit plus de trois années après que les premiers désordres aient été dénoncés par les époux [W] [C] à compter du 23 avril 2017, a constaté « la fuite de la canalisation d'eau dans la douche, les plinthes dans la chambre 2 et le couloir ainsi que les parquets gondolés par l'humidité, 'la fuite sur le robinet d'arrosage du jardin », précisant à cette occasion que «  mesurant 100% d'humidité dans le parquet et les plinthes, l'expert a noté que le logement ne peut pas être loué dans l'état, ce qui aggrave de jour en jour les préjudices des époux [W] [C].» et après avoir réalisé la mise en eau de la douche, «  la visite du sous-sol a mis en évidence que des infiltrations d'eau sont actives au droit du siphon de la salle de douche des époux [W] [C]. » Lors de la seconde visite expertale, le 29 janvier 2021, après enlèvement de la cuvette de douche afin de vérifier l'étanchéité du siphon et de la dalle support, «  ont été mis en évidence les points suivants: le joint manquant sur le carrelage dans la salle de bain, désordre réservé mais non refait dans l'année de parfait achèvement ; la cuvette de la douche au même niveau avec le carrelage est posée sur une dalle en béton sans étanchéité en dessous, contrairement au règlement sanitaire et cela peut constituer la cause des infiltrations vers le couloir et la salle de bain » Enfin, il précise que les « désordres encore en activité, principalement les infiltrations d'eau depuis la salle de douche vers le couloir et la salle de bain adjacente, ont des conséquences qui touchent non seulement à l'esthétique des lieux, mais aussi à l'usage, car détériorant les parquets, les plinthes et la partie basse des séparations entre les pièces sanitaires, ils peuvent être entendus comme non conformités à la destination des lieux. »



Les sociétés EIFFAGE IDF et EIFFAGE CONSTRUCTION ne sauraient sérieusement prétendre que malgré les désordres minimes de surcroît localisés dans la salle de douche, l'appartement demeurait louable, au besoin en pratiquant une décote ou réduction, alors qu'il résulte incontestablement des conclusions de l'expert que les fuites causées par une mauvaise pose du bac de douche, soit au même niveau que le carrelage, de surcroît sur une dalle dépourvue d'étanchéité, n'étaient pas circonscrites à cette seule pièce mais affectaient également la salle de bains adjacente, le couloir et la chambre 2 dont le parquet et les plinthes étaient gorgés d'eau, gondolaient et présentaient d'importantes traces de moisissures, ce qui aurait contraint dans l'hypothèse d'une poursuite de l'activité de location, à condamner l'utilisation de cette pièce, ne laissant ainsi disponible qu'une seule salle de bains, ce qui est nettement insuffisant pour un appartement de 4 pièces principales disposant d'une capacité d'accueil de 10 personnes.



De plus, comme le soulignent à juste titre les époux [W] [C], il est évident que les conséquences des désordres signalés dès 2017, dont les causes n'ont pas été traitées par le vendeur et le constructeur qui n'ont eu de cesse de les relativiser voire d'en imputer la responsabilité à une mauvaise utilisation des locataires ou encore à un défaut d'entretien des époux [W] [C], n'ont pu que s'aggraver au fil du temps, la capacité de stockage des eaux usées sous le parquet et sous les carreaux de la salle de bains ne pouvant que saturer de manière exponentielle avec l'utilisation constante de la douche dépourvue d'étanchéité. Dès l'instant où l'affleurement des eaux usées était devenu apparent dès les premières minutes d'utilisation de la douche, l'effet du flux d'eaux usées devenant supérieur à l'effet du stock d'eaux usées sous les carreaux et le parquet, l'appartement n'était plus éligible à sa mise en location sur Airbnb.



Elles ne peuvent pas plus leur reprocher de ne pas avoir poursuivi la location, au besoin en réduisant la capacité d'accueil et en condamnant l'accès à la salle d'eau, alors que l'expert a mesuré en novembre 2020, soit 10 mois après que toute location ait cessé, un taux d'humidité de 100% dans le parquet et les plinthes, et surtout indiqué explicitement que le bien ne pouvait plus être loué, et ce d'autant que l'appartement ne remplissait alors plus les conditions énoncées dans les « Règles de base pour les hôtes » d'Airbnb » (pièce n°49), imposant que les logements soient « propres et exempts de risque pour la santé avant I' arrivée des voyageurs (présence de moisissures, d''organismes nuisibles, etc.) » et ne pouvait dès lors plus être loué.



De plus, comme ils le soulignent, il était impossible, sauf à faire preuve de malhonnêteté, de pratiquer une « décote réduction », comme le suggèrent les sociétés EIFFAGE IDF et EIFFAGE CONSTRUCTION, puisque cela aurait impliqué que, tout en conservant la description initiale de l'appartement sur Airbnb, ils proposent une telle décote en expliquant que la douche accessible aux personnes à mobilité réduite était condamnée, et que l'appartement présentait « quelques » désordres rendant la salle d'eau inaccessible, le couloir difficilement praticable car gondolé, et le robinet d'eau de la terrasse inutilisable en raison des fuites...



Pas plus il ne saurait être admis que les époux [W] [C] ont contribué à leur propre préjudice financier en ce qu'ils n'ont pas fait réaliser, à leurs frais avancés, les réparations nécessaires, un tel raisonnement aboutissant à reporter la responsabilité de la non-réalisation des travaux sur les époux [W] [C], alors qu'EIFFAGE IDF et EIFFAGE CONSTRUCTION, auxquelles il incombait de faire le nécessaire afin que toutes les réserves soient levées pendant la période de parfait achèvement, ont refusé de prendre l'engagement de reprendre les désordres à l'issue de cette période, avançant même qu'ils étaient responsables de ceux-ci, les contraignant ainsi à engager la phase contentieuse, et qu'elles n'ont jamais proposé de préfinancer le montant des travaux dont elle argue pourtant de la modicité pour reprocher aux époux [W] [C] de ne pas l'avoir fait, cependant qu'EIFFAGE CONSTRUCTION indiquait par la voix de son conseil à l'expert avoir « donné son accord pour que les travaux soient effectués dans les meilleurs délais dans la salle d'eau, suivant devis transmis par la partie adverse' », (pièce n°30 dire à l'expert).



Il ne peut être reproché aux époux [W] [C], de ne pas avoir financé les travaux de remise en état qui incombaient à EIFFAGE IDF, et ce d'autant que ceux-ci continuaient à rembourser l'emprunt contracté pour financer un appartement qu'ils ne pouvaient plus louer, ainsi que les charges de copropriété, la taxe d'habitation, la taxe foncière, ce dont ils justifient amplement.



Enfin, s'il ne peut être contesté que la crise sanitaire engendrée par la pandémie de la COVID 19 a pu provoquer un ralentissement de l'activité de location, cette incidence doit être considérée comme nécessairement limitée aux seules périodes de confinement, soit du Premier confinement national, du 17 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020, et du 3 avril au 3 mai 2021.



Dès lors, il convient de considérer que les époux [W] [C] rapportent bien la preuve de l'existence d'un préjudice de perte locative en son principe.



S'agissant du chiffrage de ce préjudice, ils sont bien fondés à solliciter que soit prise comme base d'indemnisation, l'année 2018, année où les conséquences des différents désordres (arbre mort dans jardin, insuffisance de chauffe ayant été pallié par la fourniture de radiateurs d'appoint, accumulation des eaux usées sous le parquet, parquet gondolé, accumulation des eaux usées sous les carreaux de la salle de bain, joints carreaux salle de bain absents car grattés et non remplacés) étaient gérables ou peu visibles, ou, dans Ie cas du robinet de puisage, n'avaient pas réapparu (Ie robinet de puisage est indispensable pour l'entretien de la terrasse, du mobilier de jardin, des rebords extérieurs des fenêtres et de l'arrosage de la pelouse et de la haie), soit un revenu brut de 33.449.91 € qu'il convient de minorer concernant l'année 2020 à concurrence de 4 mois, l'année 2021 d'un mois, et 2024 au prorata temporis comme sollicité par les époux [W] [C], soit :




2020 : 33.449,91 € x 8/12 ' 1.413,60 € = 20.886,34 € 

2021 : 33.449,91 € x 11/12 = 30.662,41 €

2022 : 33.449,91 € 

2023 : 33.449,91 € 

2024 : 33.449,91 € x 6/12 = 16.724,95 € 


Soit une somme totale brute de 135.173,52 € sur laquelle il y a lieu d'appliquer un abattement de 25% correspondant aux impôts et taxes diverses qu'ils n'ont pas eu régler sur le chiffre d'affaires et séjour, (- 33.793,38 €), soit une perte nette de 101.380,14 €.



Toutefois, le préjudice dont les époux [W] [C] peuvent demander réparation n'est que la perte d'une éventualité favorable, soit la perte de chance de pouvoir poursuivre la location de leur appartement en raison des désordres dont il était affecté, laquelle doit être évaluée à un taux de probabilité de 90% compte tenu de ce que ce bien était loué de manière constante et qu'en tant qu'hôtes Airbnb, les époux [W] [C] ne recueillaient que des avis particulièrement positifs et élogieux.



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande, et la société EIFFAGE IDF condamnée à payer à M. et Mme [W] [C] la somme de 91.242,13 € au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs entre 2020 et 2024.



II- Sur les demandes de garantie de la société EIFFAGE IMMOBILIER IDF

II-1 A l'encontre de la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE

Aux termes de l'article 1147 du code civil dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il ait aucune mauvaise foi de sa part.



Il est constant que le maître d'ouvrage vendeur d'un immeuble à construire, ne peut, dans ses rapports avec les constructeurs, conserver à sa charge une part d'indemnisation sans que soit caractérisée son immixtion fautive ou son acceptation délibérée des risques. (3e, Civ. 25 mai 2005, n°03-19.286) 



En effet, dans ses rapports avec les constructeurs, il doit être caractérisé une faute contractuelle du maître d'ouvrage à l'encontre de ses constructeurs. À défaut, celui-ci doit être relevé indemne des condamnations qu'il subit dans ses relations avec les acquéreurs.



En outre, l'entreprise générale doit garantir le maître d'ouvrage vendeur même si son sous-traitant est seul fautif, la responsabilité contractuelle de son sous-traitant ne pouvant avoir d'effet sur son lien contractuel avec le maître de l'ouvrage. 



Il résulte du rapport d'expertise (point C) que les causes des désordres sont le joint manquant sur le carrelage dans la salle de bain, désordre réservé mais non refait dans l'année de parfait achèvement, la cuvette de la douche au même niveau avec le carrelage et posée sur une dalle en béton, sans étanchéité en dessous, contrairement au règlement sanitaire, et les joints périphériques par la flexibilité de la cuvette en matière acrylique comme causes d'infiltrations aléatoires traversant les cloisons, détériorant les plinthes et le parquet sur le couloir.



L'expert conclut que la responsabilité peut incomber au constructeur, l'entreprise générale EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE pour la non-conformité aux règlements sanitaires, mais aussi au Mètre d'ouvrage EIFFAGE IMMOBILIER Ile de France qui livre des ouvrages réservés à la réception sans faire intervenir les entreprises dans I 'année de parfait achèvement.



En livrant au maître d'ouvrage vendeur un ouvrage atteint de tels vices de construction et défauts de conformité, l'entreprise générale EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE a manqué à ses obligations contractuelles à l'égard de la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE FRANCE.



Par ailleurs, elle ne démontre nullement une faute de la société EIFFAGE IDF à son égard qui justifierait qu'une part de responsabilité soit laissée à sa charge.



En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE à relever et garantir la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE des condamnations prononcées à son encontre, sauf à préciser que cette condamnation s'appliquera également à la condamnation prononcée à l'encontre de EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE au titre de la perte locative des époux [W] [C].





II- 2 A l'encontre de GROUPAMA NORD EST et AXA FRANCE IARD en qualités d'assureurs de la société SANICHAUF

Sur la responsabilité de la société SANICHAUF 

Pour retenir la responsabilité de la société SANICHAUF, aujourd'hui liquidée, le tribunal a motivé comme suit :

« Le sous-traitant est tenu envers l'entreprise principale d'une obligation de résultat d'exécuter les travaux conformes à la commande et exempts de vices tant avant qu'après la réception de l'ouvrage.



En application des dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil dans leurs versions applicables au présent litige, en l'absence de lien contractuel avec le maître de l'ouvrage, la responsabilité des sous-traitants ne peut être recherchée par ce dernier que sur le fondement quasi-délictuel, qui exige la démonstration d'une faute en lien de causalité direct et certain avec le dommage.



En I'espèce, la société SANICHAUF avait en charge le lot n° 14, plomberie, comprenant I'ajout d'un robinet de puisage pour les logements en rez-de-chaussée.

Il est mentionné au rapport d'expertise en point C, comme causes des désordres:

-le joint manquant sur le carrelage dans la salle de bain, désordre réservé mais non refait dans l'année de parfait achèvement,

-la cuvette de la douche au même niveau avec le carrelage est posée sur une dalle en béton, sans étanchéité en dessous, contrairement au règlement sanitaire et cela peut constituer la cause des infiltrations vers le couloir et la salle de bain,

-le joints périphériques, autour le cuvette de douche (') ou par la flexibilité de la cuvette en matière acrylique peuvent provoquer des infiltrations aléatoires traversant les cloisons, détériorant les plinthes et le parquet sur le couloir.





L'expert a mentionné en page 15 de son rapport que suite à la prise de connaissance du dire récapitulatif du 15 novembre 2021 du cabinet ARIANE, il confirmait la mise hors de cause de la société SANICHAUF, sans autre développement.



-Le joint manquant sur le carrelage dans la salle de bain, ne relève pas du lot confié à la société SANICHAUF.



Il est stipulé aux conditions particulières et générales du contrat de sous-traitance, article 3.4 supports, que l'exécution de travaux sur les ouvrages de maçonnerie ou des autres corps d'état vaut acceptation de ces derniers par le sous-traitant, aucune réclamation ne pouvant être admise ultérieurement et à l'article 4.32 qu'il est tenu d'une obligation de résultat et de conseils et d'information à l'égard de l'entrepreneur principal et qu'il doit communiquer tout élément susceptible d'avoir une incidence sur la bonne exécution du contrat.



L'absence d'étanchéité de la dalle en béton aurait donc dû être signalée, tout comme la flexibilité inadaptée de la cuvette en matière acrylique.



La responsabilité de la société SANICHAUF sera retenue sur ces points.



La fuite du robinet d'arrosage relève de la responsabilité de la société SANICHAUF.

En conséquence, le défaut de conseil quant à l'absence d'étanchéité et la flexibilité inadaptée de la cuvette en matière acrylique et la fuite du robinet d'arrosage relèvent de la responsabilité de la société SANICHAUF.



L'absence d'étanchéité, la flexibilité inadaptée de la cuvette en matière acrylique et la fuite du robinet d'arrosage relèvent de la responsabilité de la société SANICHAUF, ce qui correspond au titre des travaux de remise en état à la somme de 5.567 euros ( 2500 + 300 + 132+ 2735).»

Au soutien de l'infirmation du jugement, AXA FRANCE IARD fait valoir que c'est à tort que le tribunal est entré en voie de condamnation à son encontre au titre de l'indemnisation de ces préjudices matériels, d'une part parce que seule la garantie de GROUPAMA NORD EST, assureur décennal de SANICHAUF, est mobilisable concernant ces préjudices matériels, ses garanties n'étant éventuellement mobilisables qu'au titre des conséquences pécuniaires du sinistre, et d'autre part parce que la responsabilité de SANICHAUF n'est pas engagée, l'expert judiciaire ayant conclu à l'absence de toute responsabilité et retenu que les désordres dans la douche étaient dus aux joints de carrelages et à l'absence d'étanchéité, prestations ne relevant pas de l'intervention de la société SANICHAUF. Elle soutient en outre aucun manquement de cette société à son obligation de conseil n'est établi, l'obligation de conseil du sous-traitant ne pouvant être invoquée que dans la mesure où l'obligation de résultat qui porte sur son seul ouvrage n'a pas été respectée, et ne peut concerner que son propre lot ; que la société SANICHAUF n'avait aucun devoir de conseil sur la pose du carrelage ou de l'étanchéité à l'égard de l'entreprise générale, le joint manquant sur le carrelage relevant de la responsabilité du carreleur, l'absence d'étanchéité relevant de l'entreprise générale qui aurait dû prévoir une étanchéité et respecter le règlement sanitaire, et la flexibilité de la cuvette n'étant pas démontrée, étant en outre précisé que l'entretien régulier des joints est dû par le propriétaire ; qu'il n'est donc établi aucun manquement de la société SANICHAUF dans l'exécution de son marché, qui serait en lien avec les désordres constatés par l'expert judiciaire.



La société GROUPAMA NORD EST conclut également à l'infirmation du jugement ayant retenu la responsabilité de la société SANICHAUF, en faisant valoir également qu'il n'est démontré en l'espèce aucun manquement aux règles de l'art, ni malfaçons dues aux défectuosités du matériau employé, ni mauvaise exécution du travail sous-traité, les désordres ne concernent pas le lot sous-traité à [Localité 9] puisque l'expert a constaté des infiltrations qui ne proviennent ni des canalisations de plomberie, ni ne sont dues à une insuffisance de chauffage dans la chambre 1 ni évidemment à une fuite sur le robinet d'arrosage du jardin ; que de même, n'étant pas maître d''uvre, le sous-traitant n'a pas à attirer l'attention de l'entreprise générale sur un oubli dans la prescription des travaux de gros 'uvre, alors que de plus cette dernière était aussi maître d''uvre d'exe'cution ; que personne ne peut croire un instant que la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE aurait « oublié » l'e'tanche'ite' sous la chape, qu'au demeurant le plombier ne pouvait déceler, puisqu'elle est posée sous la chape d'EIFFAGE.



La société EIFFAGE IDF conclut à la confirmation du jugement, sans développer de moyen.



La société EIFFAGE CONSTRUCTION, au soutien de la confirmation, fait valoir qu'il suffit de se reporter au marché de la société SANICHAUF pour constater que ses prestations sont en lien direct avec les causes des désordres avancées par l'expert. 



Réponse de la cour 



Faute d'un lien de droit entre le sous-traitant et le maître de l'ouvrage, la responsabilité du sous-traitant à l'égard du maître de l'ouvrage est de nature délictuelle (Ass. plén., 12 juillet 1991, n° 90-13.602), et suppose donc nécessairement que le maître de l'ouvrage démontre l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

La faute peut trouver son origine dans le sous-traité : en dépit de l'effet relatif des contrats, le maître de l'ouvrage peut se prévaloir au plan délictuel de l'inexécution du contrat entre l'entrepreneur principal et le sous-traitant ainsi que des fautes d'exécution de ce contrat (3e Civ. 8 avril 1992, n° 90-14.297 ;  Ass. plén., 6 octobre 2006, n° 05-13.255 ;  Ass. plén., 13 janvier 2020, n° 17-19.963).



La faute contractuelle du sous-traitant à l'égard de l'entrepreneur principal devient une faute délictuelle à l'égard du maître de l'ouvrage.



Aux motifs ci-avant rappelés du jugement que la cour adopte expressément, il convient d'ajouter qu'aux termes du contrat de sous-traitance conclu le 17 décembre 2014 comprenant les conditions spéciales, onze annexes et les conditions particulières et générales (pièce n°2 EIFFAGE CONSTRUCTION), la société SANICHAUF à laquelle avaient été confis les lots n° 14 Plomberie et 15 Chauffage/VMC, avait en charge, conformément au devis n°4046 annexe 4 - la fourniture et la pose des appareils sanitaires à savoir douches, robinetterie, barre de douche, receveur de douche, paroi de douche, et au titre de l'équipement sanitaires communs et commerces la fourniture, la pose et le raccordement d'un robinet de puisage avec vanne d'arrêt et mise en place d'un point de puisage arrosage.



De plus, l'annexe n°7 « précision spécifiques concernant les ouvrages du sous-traitant » prévoit des travaux supplémentaires et notamment l'ajout d'un robinet de puisage pour les logements en rez-de-chaussée.



Il résulte de ce qui précède que la société SANICHAUF a posé le siphon de la salle de douche, la cuvette de douche en matière acrylique, le robinet d'arrosage du jardin, et que la pose notamment de la cuvette de douche n'a pas été réalisée dans les règles de l'art, en l'absence d'étanchéité en dessous de celle-ci.



Il ne saurait être sérieusement contesté que la société SANICHAUF devait s'assurer de l'étanchéité de ses ouvrages, et ce d'autant que les Cahiers des clauses techniques particulières afférents aux deux lots susvisés rappellent expressément l'obligation de réaliser des essais d'étanchéité, notamment concernant les tuyauteries et les vannes.





De surcroît, comme le souligne EIFFAGE CONSTRUCTION, l'acceptation du support par le sous-traitant engage sa responsabilité lorsqu'elle est en relation de causalité avec les désordres, celui-ci devant, avant d'entreprendre les travaux, apprécier si les supports sont aptes à recevoir son ouvrage, et s'il les estime inacceptables, en informer le maître de l'ouvrage avant de commencer son travail, l'absence de réserve valant acceptation du support. 



La société SANICHAUF, au demeurant spécialisée, doit ainsi assumer un devoir de conseil à l'égard de l'entreprise générale. 



Dès lors, il est bien démontré l'existence d'une faute de nature délictuelle de la société SANICHAUF à l'égard de EIFFAGE IDF, caractérisé par les manquements contractuels du sous-traitant à l'égard de l'entreprise générale EIFFAGE CONSTRUCTION COUR D'APPEL de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société SANICHAUF.



Toutefois, cette responsabilité de la société SANICHAUF est également engagée concernant les travaux de remise en état de la salle de bains, dès lors qu'il a été retenu que le décollement ou l'absence de joints dans cette pièce est consécutive aux fuites de la douche s'étant propagées dans la salle de bains, et à l'humidité en ayant résulté, provoquant le décollement desdits joints.







Par conséquent, les causes des fuites de la douche relevant de la responsabilité de la société SANICHAUF, elle est également responsable des dommages causés à la salle de bains, de sorte que le coût des travaux de remise en état de celle-ci (5.590 € ) doit également être pris en compte.



Enfin, l'ensemble de ces vices ou non conformités étant à l'origine du préjudice locatif des époux [W] [C] que la société EIFFAGE IDF est condamnée par la présente décision à réparer, la responsabilité de la société SANICHAUF est également engagée à ce titre.



- Sur la garantie due par les assureurs de la société SANICHAUF 

Le tribunal a statué comme suit :

«  Aux termes de l'article L.124-3 du code civil (lire du code des assurances), le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.



L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré.

L'assurance en cause n'est pas une assurance dite obligatoire, du fait de la qualité de sous-traitant de la société SANICHAUF.



Le contrat de sous traitance a été conclu le 17 décembre 2014 avec la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE.



Il apparaît que la société SANICHAUF a conclu avec Groupama trois contrats d'assurance à effet au 1er janvier 2011, qu'elle a résiliés le 1er janvier 2015.

Il apparaît qu'elle a souscrit auprès d'AXA des contrats multi-professionnel et construction.

La livraison des appartements est intervenue le 25 août 2016.



Les 27 mai et 30 juin 2017, Monsieur et Madame [W] [C] ont notifié à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE des désordres.





GROUPAMA NORD EST ne conteste pas sa garantie pour les préjudices matériels.

S'agissant du contrat souscrit auprès d'AXA, son existence est établie et la charge de la preuve de son contenu ou de ses limites pèse sur l'assureur.



Le contrat d'assurance d'AXA n'étant pas produit, il n'est pas démontré que les conditions de mise en 'uvre de la garantie ne sont pas remplies.



La franchise contractuelle d'une garantie facultative couvrant les dommages réalisés par un sous-traitant est opposable au tiers lésé.



Les assurances GROUPAMA NORD EST et AXA FRANCE IARD de la société SANICHAUF seront donc condamnées in solidum à relever et garantir la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE des condamnations prononcées à son encontre dans la limite de 5567 euros.



En conséquence, il convient de condamner à relever et garantir la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE des condamnations prononcées à son encontre in solidum GROUPAMA NORD EST et AXA FRANCE IARD dans la limite de 5567 euros et en faisant application de leurs franchises. » 



La société GROUPAMA NORD EST demande de rejeter toute demande ne relevant pas de la garantie décennale dès lors qu'elle était l'assureur au moment de la date d'ouverture de chantier, mais pas au moment de la réclamation, et avec application des franchises prévues aux conditions particulières.



La société AXA FRANCE IARD soutient que GROUPAMA NORD EST doit sa garantie pour tous les préjudices matériels, étant l'assureur de SANICHAUF lors de la déclaration d'ouverture du chantier, mais que ses garanties ne sont susceptibles d'être mobilisées qu'au titre des conséquences pécuniaires du sinistre dès lors qu'à la date de la réclamation (comme d'ailleurs à la date d'apparition des désordres), la Société SANICHAUF était assurée par AXA FRANCE. 



Réponse de la cour 

Aux termes de l'article L. 241-1 du code des assurances : 

« Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance. 



A l'ouverture de tout chantier, elle doit justifier qu'elle a souscrit un contrat d'assurance la couvrant pour cette responsabilité. Tout candidat à l'obtention d'un marché public doit être en mesure de justifier qu'il a souscrit un contrat d'assurance le couvrant pour cette responsabilité. 



Tout contrat d'assurance souscrit en vertu du présent article est, nonobstant toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale pesant sur la personne assujettie à l'obligation d'assurance ».

 

Par ailleurs, l'article L. 124-5 du code des assurance précise que : 

« La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu'elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d'Etat peut également imposer l'un de ces modes de déclenchement pour d'autres garanties. 



Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article. 



La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. 



La garantie déclenchée par la réclamation couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d'expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai subséquent à sa date de résiliation ou d'expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. 

(')

Lorsqu'un même sinistre est susceptible de mettre en jeu les garanties apportées par plusieurs contrats successifs, la garantie déclenchée par le fait dommageable ayant pris effet postérieurement à la prise d'effet de la loi n° 2003-706 du 1er août 2003 de sécurité financière est appelée en priorité, sans qu'il soit fait application des quatrième et cinquième alinéas de l'article L. 121-4. '».



En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que la société SANICHAUF était assuré auprès de GROUPAMA NORD EST à compter du 1er janvier 2011 et jusqu'au 31 décembre 2014 :


au titre de la responsabilité décennale pour les ouvrages soumis à l'obligation d'assurance du contrat CONSTRUIRE-ENTREPRISE n°12581306500001 pour les chantiers ouverts entre le 1er juillet 2014 et le 31 décembre 2014,

au titre de la responsabilité civile décennale pour les ouvrages non soumis à l'obligation d'assurance du contrat CONSTRUIRE-ENTREPRISE précité pour les réclamations formulées entre le 1er juillet 2014 et le 31 décembre 2014,

au titre de la responsabilité civile hors responsabilité décennale dudit contrat pour toutes les réclamations reçues entre le 1er juillet 2014 et le 31 décembre 2014.






Si à la date d'ouverture du chantier la Société SANICHAUF était assurée au titre de la garantie décennale auprès de GROUPAMA NORD EST et ce jusqu'au 1er janvier 2015, bette dernière n'était plus l'assureur de SANICHAUF lors de la reclamation, alors que la police couvrant la responsabilité decennale ne couvre pas les consequences des manquements du sous-traitant tant à l'égard de l'entreprise générale que du cocontractant de cette dernière.



A compter du 1er janvier 2015, la société SANICHAUF était assurée par AXA FRANCE, laquelle ne conteste pas devoir sa garantie au titre des seules conséquences pécuniaires du sinistre au titre de la base réclamation, celle-ci étant intervenue en cours de validité du contrat, à l'exclusion des préjudices dits matériels, le contrat ne couvrant pas les responsabilité de sous-traitant en cas de dommages de nature décennale pour les interventions de l'assuré sur des chantiers ouverts hors la période de validité du contrat.



Enfin, comme l'a relevé le tribunal, la franchise contractuelle d'une garantie facultative souscrite par un sous-traitant est opposable au tiers lésé.



Par conséquent, par infirmation du jugement, il convient de condamner la société AXA FRANCE IARD à garantir la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE de la condamnation prononcée à son encontre au titre du préjudice de perte de chance de percevoir des revenus locatifs, avec application de la franchise contractuelle et de débouter la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE de sa demande de garantie à l'encontre de GROUPAMA NORD EST.



III- Sur les demandes de garantie de la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE

Le tribunal a condamné GROUPAMA NORD EST et AXA FRANCE IARD, en leur qualité d'assureurs de la société SANICHAUF, à relever et garantir EIFFAGE CONSTRUCTION CA des condamnation prononcées à son encontre dans la limite de 5.567 €.



Pour les motifs ci-avant développés tenant à la responsabilité contractuelle de la société SANICHAUF à l'égard de l'entreprise générale, et à la garantie due uniquement par AXA FRANCE IARD au titre du préjudice de perte de chance de percevoir des revenus locatifs, avec application de la franchise contractuelle, le jugement doit être infirmé et AXA FRANCE IARD condamnée à garantir EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE des condamnations prononcées à son encontre, la demande de garantie de cette dernière à l'égard de GROUPA MA NORD EST étant rejetée.



Par ailleurs, la demande de garantie formée à l'encontre de EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE ne peut qu'être rejetée, aucune faute n'étant établie à son encontre par EIFFAGE CONSTRUCTION.







IV ' Sur les demandes d'AXA FRANCE IARD

La société AXA FRANCE IARD fait valoir que, dans l'hypothèse où la cour considérait que les préjudices des époux [W] [C] sont caractérisés, elle ne pourrait condamner la Compagnie AXA FRANCE qu'à hauteur de 5% des préjudices retenus, et demande par conséquent de condamner EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à la relever et garantir de toutes condamnations excédant sa quote-part.

Cette demande ne pourra qu'être rejetée, l'entière responsabilité de la société SANICHAUF, assuré de AXA FRANCE, ayant été retenue.



Elle demande par ailleurs de condamner la société GROUPAMA NORD EST à lui rembourser les montants des sommes qu'elle a payées au titre de l'exécution du jugement du 29 février 2024, sans toutefois fournir la moindre explication ni pièce justificative sur le fondement juridique de cette demande et le montant des sommes ainsi réclamées.



Elle sera en conséquence déboutée de cette demande.



V- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE, partie perdante à l'égard des époux [W] [C], doit être condamnées aux dépens d'appel ainsi qu'à leur payer la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE qui a appelé en intervention forcée la sté GROUPAMA NORD EST, sera condamnée à payer à cette dernière la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. 



En revanche, il y a lieu de condamner in solidum EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE et AXA FRANCE à relever et garantir EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens d'appel et de la condamnation au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ci-dessus.



Il convient enfin de débouter la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST) et AXA FRANCE IARD de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

LA COUR,



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 29 février 2024, sauf en ce qu'il a condamné la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à payer à M. et Mme [W] [C] la somme de 11 125 € HT assortie de la TVA en vigueur au jour du règlement effectif au titre des travaux de remise en état, somme qui devra être réactualisée selon l'indice BT 01, à compter de la date d'émission des devis et la somme 132 € au titre des frais de recherche de fuite, condamné la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais d'expertise et à l'exclusion de ceux de l'ordonnance de référé du 7 février 2018 sur lesquels il a déjà été statué, condamné la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à verser à M. et Mme [W] [C] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE, et AXA FRANCE IARD à verser à la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE, de la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST) et d'AXA FRANCE IARD ;



Statuant de nouveau du chef des dispositions infirmées,



CONDAMNE la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à payer à M. [Q] [W] [C] et Mme [V] [E] épouse [W] [C] la somme de 91.242,13 € au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs entre 2020 et 2024.



CONDAMNE in solidum EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE et la société AXA FRANCE IARD à garantir la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE de la condamnation prononcée à son encontre au titre du préjudice de perte de chance de percevoir des revenus locatifs subi par M. et Mme [W] [C] en principal et intérêts, avec application de la franchise contractuelle s'agissant d'AXA;



CONDAMNE EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE à garantir la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE de la condamnation prononcée à son encontre au titre du coût des travaux de remise en état (11 125 € HT assortie de la TVA en vigueur au jour du règlement effectif au titre des travaux de remise en état, somme qui devra être réactualisée selon l'indice BT 01, à compter de la date d'émission des devis et la somme 132 € au titre des frais de recherche de fuite ) en principal et intérêts;



CONDAMNE à garantir la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE de la condamnation prononcée à son encontre au titre du préjudice de perte de chance de percevoir des revenus locatifs, en principal et intérêts, la société AXA FRANCE IARD avec application de sa franchise contractuelle ;



DÉBOUTE la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE de sa demande de garantie à l'égard de la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST) ;



DÉBOUTE la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE de sa demande de garantie à l'encontre de la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST);



CONDAMNE la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE aux dépens d'appel ;



CONDAMNE la société EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE à payer à M. [Q] [W] [C] et Mme [V] [E] épouse [W] [C] la somme supplémentaire de 6.000€ au titre des frais irrépétibles d'appel ;



CONDAMNE in solidum EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE, et AXA FRANCE IARD à relever et garantir EIFFAGE IMMOBILIER ILE DE FRANCE des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens d'appel et de la condamnation au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;



CONDAMNE la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE à payer à la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD EST (GROUPAMA NORD EST) la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; 



DÉBOUTE la société EIFFAGE CONSTRUCTION CHAMPAGNE ARDENNE et la société AXA FRANCE IARD de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE