Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 8 juin 2026, n° 25/03394

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 30/10/2003 à effet au 01/11/2003, M. [H] [P] a donné à bail à usage d'habitation à Mme [U] [V] un appartement situé [Adresse 2] , pour une durée de 3 ans. 

Par contrat signé le 01/01/2022 , l'indivision [H] ayant pour mandataire la SAS LEPINAY MALET a donné à bail à usage d'habitation à Mme [U] [V] cet appartement situé [Adresse 2] , pour une durée de 3 ans, pour un loyer de 482.27 euros et 15.08 euros de provision sur charges. 

Selon acte notarié du 01/07/2022, M.[H] [Q], Mme [H] [A], Mme [H] [F] , Mme [N] [G] ont vendu les lieux loués à Mme [L] [E] [B]. 

Par acte de commissaire de justice du 14/03/2024, un congé pour reprise a été signifié par Mme [L] [E] [B] à Mme [U] [V] à effet au 31/12/2024 à minuit au bénéfice de Mme [E] [W]. Il est indiqué " Mme [W] [E] , fille des propriétaires, est actuellement hébergée chez ses parents et veut reprendre le logement pour y vivre ".

Par courrier du 04/12/2024, Mme [U] [V] a sollicité des délais pour quitter les lieux, en faisant état de sa difficulté à trouver un relogement.

Un procès-verbal de constat a été établi le 31/12/2025 à la requête de Mme [L] [E] [B], qui a constaté que Mme [U] [V] indiquait ne pas quitter les lieux dans l'attente d'être assignée.

Des échanges ont eu lieu entre les parties ou leurs conseils sur l'obtention de quittances ou de reçus des indemnités d'occupation versées et de l'attestation annuelle adressée à la CAF.

Mme [U] [V] a sollicité un logement social depuis le 07/05/2018, demande renouvelée le 03/11/2025.

Par acte de commissaire de justice du 18/02/2025, Mme [L] [E] [B] a assigné Mme [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

- constater la résiliation du bail au 31/12/2024 par l'effet du congé pour reprise en date du 14/03/2024
-ordonner l'expulsion de Mme [U] [V] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier
- fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter de la rupture du bail à la somme de 497.55 euros et condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] ladite somme jusqu'à complète libération des lieux 
 En tout état de cause :
- débouter Mme [U] [V] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions plus amples ou contraires, notamment toute demande hypothétique de délais de paiement , 
- condamner Mme [U] [V] à lui payer une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens 

L'affaire a été retenue le 30/03/2026 après renvois.

Mme [L] [E] [B] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

-A titre liminaire :
 -débouter Mme [U] [V] de la fin de non-recevoir relative à l'absence de justification de la qualité de bailleur de Mme [L] [E] [B] 

-A titre principal :
 - déclarer Mme [U] [V] irrecevable en son exception de nullité du congé et du bail pour ne pas l'avoir soutenue in limine litis 

 En conséquence :
 - constater la résiliation du bail au 31/12/2024 par l'effet du congé pour reprise en date du 14/03/2024
 -ordonner l'expulsion de Mme [U] [V] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier
 - fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter de la rupture du bail à la somme de 497.55 euros et condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] ladite somme jusqu'à complète libération des lieux 
 - constater que Mme [L] [E] [B] atteste avoir perçu au titre de l'indemnité d'occupation la somme de 497.55 euros depuis le mois de janvier 2025 jusqu'en janvier 2026 et que l'indemnité n'a pas été payée pour les mois de février et mars 2026 
 - condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] la somme de 6500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [L] [E] [B] pour ne pouvoir disposer librement de son bien et lui imposant de renoncer pour le moment à son projet familial 
 - débouter Mme [U] [V] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 

-A titre subsidiaire :
- déclarer le bail nul pour avoir été conclu par une indivision dépourvue de la personnalité morale 

En conséquence :
-déclarer Mme [U] [V] occupante sans droit ni titre 
-ordonner l'expulsion de Mme [U] [V] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier
- fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter de la rupture du bail à la somme de 497.55 euros et condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] ladite somme jusqu'à complète libération des lieux 
- constater que Mme [L] [E] [B] atteste avoir perçu au titre de l'indemnité d'occupation la somme de 497.55 euros depuis le mois de janvier 2025 jusqu'en janvier 2026 
- condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] la somme de 6500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [L] [E] [B] pour ne pouvoir disposer librement de son bien et lui imposant de renoncer pour le moment à son projet familial 

- dire que la décision à intervenir devra être notifiée par la partie la plus diligente aux services de la CAF afin qu'ils puissent réviser les droits de Mme [U] [V] 
- débouter Mme [U] [V] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 

-A titre infiniment subsidiaire :
- constater l'existence d'un bail verbal depuis l'entrée dans les lieux de Mme [U] [V] le 01/01/2022
En conséquence :
- constater la résiliation du bail au 31/12/2024 par l'effet du congé pour reprise en date du 14/03/2024
-ordonner l'expulsion de Mme [U] [V] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier
- fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter de la rupture du bail à la somme de 497.55 euros et condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] ladite somme jusqu'à complète libération des lieux 
- constater que Mme [L] [E] [B] atteste avoir perçu au titre de l'indemnité d'occupation la somme de 497.55 euros depuis le mois de janvier 2025 jusqu'en janvier 2026 
- condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] la somme de 6500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [L] [E] [B] pour ne pouvoir disposer librement de son bien et lui imposant de renoncer pour le moment à son projet familial 
- débouter Mme [U] [V] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 

- En tout état de cause :
 - débouter Mme [U] [V] de l'ensemble de ses demandes relatives à des délais d'expulsion ainsi que communication sous astreinte de reçus pour le règlement de l'indemnité d'occupation depuis le 01/01/20225 et de l'attestation annuelle du paiement du loyer de juillet 2025
- condamner Mme [U] [V] à lui payer une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens 

Mme [U] [V] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

-Sur la nullité du congé pour reprise :
- Déclarer nul et de nul effet le congé du 14/03/2024
- Déclarer subsidiairement le congé pour reprise non valide 

-Sur le fond :
- Déclarer que Mme [U] [V] est demeurée locataire de plein droit des locaux situés au [Adresse 2] aux mêmes clauses et conditions que le bail initial du 30/10/2003 à effet au 01/11/2003 
- Dire subsidiairement qu'un bail verbal a été conclu le 01/11/2021 pour une durée de 3 ans 
- Dire que le bail de Mme [U] [V] est reconduit pour une nouvelle période de 3 ans sur le fondement de l'article 10 de la loi du 06/07/89 à compter du 01/11/2024 
- Dire à titre très subsidiaire que le bail de Mme [U] [V] est reconduit pour une durée de 3 ans à compter du 01/01/2025
- Débouter Mme [L] [E] [B] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions , notamment en validation du congé, expulsion et indemnité d'occupation
- Condamner Mme [L] [E] [B] à payer à Mme [U] [V] une somme de 4000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi résultant de l'invalidation de la non-reconduction du bail 
- Condamner Mme [L] [E] [B] à communiquer à Mme [U] [V] dans un délai de 8 jours après la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard des quittances de loyer depuis le 01/01/2025 ainsi que l'attestation annuelle de paiement des loyers du mois de juillet 2025

-A titre infiniment subsidiaire :
 - débouter Mme [L] [E] [B] de sa demande de dommages et intérêts 
 - débouter Mme [L] [E] [B] de sa demande de condamnation à payer la somme de 995.10 euros au titre du non-paiement de l'indemnité d'occupation de février et mars 2026
 - fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel actuel 
 - accorder à Mme [U] [V] un délai d'un an pour quitter les lieux 
- Condamner Mme [L] [E] [B] à communiquer à Mme [U] [V] dans un délai de 8 jours après la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard les reçus pour les règlements effectués depuis le 01/01/2025 , à l'expiration du délai de 6 mois pour libérer les lieux imparti pour le congé pour vendre du 14/03/2024 jusqu'au jour du jugement , ainsi que l'attestation annuelle de paiement des sommes réglées au titre de l'indemnité au titre de l'occupation du logement du mois de juillet 2025

- Rejeter toute demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile 
-en toute hypothèse :
- condamner Mme [L] [E] [B] à payer à Me Vernon, conseil de Mme [U] [V] bénéficiaire de l'Aide juridictionnelle, la somme de 1320 euros en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991 et de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu' aux dépens 
- Condamner Mme [L] [E] [B] à payer à Mme [U] [V] la somme de 1080 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
- Condamner Mme [L] [E] [B] à payer à Mme [U] [V] la somme de 13 euros de droits de plaidoiries en application de l'article 700 du code de procédure civile , subsidiairement à Me Vernon en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991 et de l'article 700 du code de procédure civile 
- Ecarter l'exécution provisoire de droit en cas de validation du congé pour vendre et d'expulsion de Mme [U] [V] 

Oralement, Mme [U] expose que si la bail est nul, le bail verbal a couru depuis le 01/01/2022 ou même le 01/12/2021, puisqu'une quittance de loyers existe de décembre 2021, que le congé est donc dans tous les cas tardif, la reconduction de ce bail verbal étant le 01/01/2025 ou le 01/12/2024.

En délibéré sur autorisation Mme [L] [E] [B] a rappelé les éléments de courriels adressés à la CAF pour attester des paiements des indemnités d'occupation, et s'opposer à des délivrances de quittance de loyers , en raison du congé valide donné .

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'exception de nullité du congé :

Sur la recevabilité de l'exception de nullité du congé et du bail 

En application de l'article 74 du code de procédure civile , les exceptions doivent , à peine d'irrecevabilité , être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.

L'article 72 du code de procédure civile dispose : les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause.

Mme [L] [E] [B] soutient que l'exception de nullité du congé par conséquence de celle du bail , a été invoquée tardivement après la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir.

Mme [U] [V] soutient que sa demande en nullité du congé est une défense au fond et non une exception de procédure , qui est invocable en tout état de cause.

L'exception de procédure tend à faire déclarer une procédure irrégulière ou éteinte ou en suspendre le cours. 

Tel n'est pas le cas de la nullité du congé invoquée, non pas pour défaut de forme de l'acte de congé, mais pour une nullité du bail qui est le support de l'acte de congé , si bien que celui-ci serait nul par voie de conséquence.

La nullité soulevée du congé par conséquence de la nullité du bail constitue une défense au fond, et est invocable en tout état de cause en application de l'article 72 du code de procédure civile .



Sur la validité du congé 

Sur le bail en cours :

Mme [L] [E] [B] explique que M.[H] avait conclu un bail le 01/10/2003, que le congé pour vente n'a pas été suivi de vente du bien et que l'indivision successorale à la suite du décès de M.[H] a régularisé un nouveau bail le 01/01/2022, et qu'elle-même a acquis les lieux le 01/07/2022.

Elle soutient que le bien objet du bail ayant été vendu , une irrégularité du bail initial , a été couverte par la vente sans préjudice pour Mme [U] [V], l'article 1743 du code civil prévoyant la transmission du bail entre vendeur et acquéreur. Si une nullité du bail était retenue, elle en déduit que Mme [U] [V] serait occupante sans droit ni titre. Subsidiairement, elle déduit d'une nullité du bail écrit, l'existence d'un bail verbal depuis le 01/01/2022, si bien que le congé pour reprise du 14/03/2024 à effet au 31/12/2024 est valide.

Mme [U] [V] fait valoir que le bail consenti par une indivision est nul de nullité absolue, celle-ci n'ayant pas la personnalité morale. Elle soutient que cette nullité ne peut être couverte par la vente du bien, et qu'il ne peut y avoir de bail verbal au 01/01/2022 alors qu'il existe un bail écrit depuis le 30/10/2003, non visé au congé et qu'aucune prise de possession des lieux n'est intervenue le 01/01/2022. Elle relève que le congé objet du litige est nul en conséquence de la nullité du bail, peu important le congé pour vente précédent. Elle estime donc que la date du congé est tardive, le bail devant être reconduit par période de 3 ans , et qu'il devait être délivré à effet au 31/10/2024 à l'échéance soit du bail du 30/10/2003 reconduit soit d'un bail verbal à compter du 01/11/2021.

Selon les pièces produites aux débats , le bail du 30/10/2003 à effet au 01/11/2003 entre M. [H] [P] et Mme [U] [V] avait bien fait l'objet d'un congé vente le 29/04/2021 à effet au 31/10/2021.Cependant la vente n'est pas intervenue . Si le bail pouvait se poursuivre, il a été pourtant ,entre Mme [U] [V] et l'indivision [H], signé et conclu un nouveau bail le 01/01/2022 à effet au 01/01/2022.

En application de l'article 1193 du code civil les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

La capacité des personnes n'étant pas remises en cause lors de la signature électronique de ce nouveau bail, et aucun vice de consentement n'étant invoqué, il en résulte que les parties avaient entendu à cette date, de commune intention, révoquer le bail antérieur du 30/10/2003 reconduit tacitement, pour conclure ce nouveau bail à effet au 01/01/2022 pour 3 ans avec toutes ses clauses .

Sur la validité du congé au regard de la validité du bail :

Une indivision n'a pas de personnalité morale. Il en résulte que le bail du 01/01/2022 ,sans mentionner les membres de l'indivision, était nul de nullité absolue. Cependant cette nullité qui peut être invoquée par toute personne y ayant un intérêt et donc par Mme [U] [V], locataire, doit être appréciée au regard de l'exécution de ce contrat encourant nullité.
 
Mme [U] [V] ne peut ainsi se prévaloir de cette nullité car "l'exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté, sans distinction entre nullité relative et absolue". 

Or Mme [U] [V] a réglé sans aucune contestation le loyer entre les mains du mandataire des propriétaires indivis, et bénéficié pour ce bail de l'APL, si bien qu'elle ne peut se prévaloir , par voie d'exception, de la nullité du bail ( Cass. Civ III : 16.3.17 N° 16-13063 , jurisprudence d'ailleurs invoquée par la défenderesse ) .

Il en résulte que le congé pour reprise signifié par Mme [L] [E] [B] , acquéreuse du bien loué, qui s'est vu transmettre les droits et obligation du bailleur en vertu de l'article 1743 du code civil, n'est pas nul par voie de conséquence d'une nullité de bail.

Sur la validité du congé au regard de son motif :

En application de l'article 15 I de la loi du 06/07/89, le bailleur peut donner congé au preneur à l'expiration du bail avec préavis de 6 mois en justifiant notamment ce congé par sa décision de reprendre le logement. A l'expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

A peine de nullité , le congé indique le motif allégué et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur , son conjoint , le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé , son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants , ses descendants ou ceux de son conjoint , de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le congé est délivré par LRAR ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de 6 mois court à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en mains propres.

En cas de contestation, le juge peut même d'office vérifier la réalité du motif de congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L'alinéa 1er de l'article 15-I de la loi du 06/07/89 dispose que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé a été signifié le 14/03/2024 soit dans le délai de 6 mois avant l'expiration du bail au 31/12/2024 à minuit . Il comporte la notice d'information prévue à l'article précité.

Mme [L] [E] [B] soutient que le motif de congé pour reprise est réel et sérieux, car sa fille Mme [W] [E] âgée de 22 ans , salariée, demeure avec elle ainsi que son fils âgé de 20 ans, étudiant, dans un logement [Adresse 3] de 3 pièces , si bien que ses enfants ont besoin de plus d'indépendance.

Mme [U] [V] fait valoir que Mme [L] [E] [B] ne démontre pas par un bulletin de salaire et un avis d'imposition que sa fille demeure dans les lieux 8 mois par an à titre de résidence principale et ajoute que compte-tenu des revenus de sa fille de plus de 31000 euros par an, la taille du logement objet du congé n'est pas en adéquation avec les moyens financiers de Mme [E] [W]. Elle ajoute que le congé mentionne que Mme [E] [W] veut reprendre le logement et non la bailleresse , alors que seule la volonté de celle-ci est à prendre en compte selon l'article 15 I de la loi du 06/07/89 et que Mme [L] [E] [B] n'établit pas d'impossibilité pour sa fille d'avoir une indépendance alors que ses revenus lui permettent de trouver une location .


Le motif du congé pour reprise est réel et sérieux , afin que Mme [E] [W] habite de manière indépendante à [Localité 1] , alors qu'il est justifié par son bulletin de salaire de janvier 2026, mais surtout par son avis d'imposition 2025 sur revenus 2024 ,avec adresse des lieux chez sa mère, que celle-ci y a sa résidence principale, sans que Mme [U] [V] n'établisse de preuve contraire. Or le plan de superficie de son logement communiqué par Mme [L] [E] [B] démontre qu'il est composé d'une seule chambre, un séjour et salon .

De plus si le juge doit apprécier le caractère réel et sérieux du motif du congé, il n'a pas à se prononcer sur l'opportunité du choix du bailleur dans sa volonté de reprise et donc des choix personnels budgétaires du bénéficiaire de la reprise. Enfin la volonté de la bailleresse est manifeste dans le fait d'exposer que la reprise se fait au bénéfice de sa fille, qui veut y demeurer.

Il convient donc de valider le congé à effet au 31/12/2024 et de dire que Mme [U] [V] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 01/01/2025. 

Sur les conséquences de la fin du bail :

Il convient à défaut de libération volontaire des lieux , d'ordonner l'expulsion de Mme [U] [V] et de tous occupants de son chef , avec assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux . 

En application de l'article 1240 du code civil , le maintien dans les lieux malgré l'absence de droit ou de titre , ouvre droit à une indemnité d'occupation à caractère indemnitaire et compensatoire du préjudice subi.
 
Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis le 01/01/2025 jusqu'au départ effectif de Mme [U] [V] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer actuel et des charges de 497.55 euros et de condamner Mme [U] [V] au paiement de celle-ci à la même date que le loyer antérieur.

A la date du 27/03/2026 , Mme [U] [V] a justifié en application de l'article 1353 du code civil de ses paiements de l'indemnité d'occupation de février et mars 2026 pour la somme de 497.55 euros, si bien qu'il n'y a pas lieu de constater de défaut de paiement entre janvier 2025 et mars 2026 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [L] [E] [B] :

En application de l'article 1240 du code civil , un fait fautif en lien de causalité direct avec un préjudice, ouvre droit à indemnisation de celui qui a subi ce préjudice.

Mme [L] [E] [B] fait valoir que le refus de quitter les lieux de Mme [U] [V] lui cause un préjudice , au-delà de la valeur locative du bien, car elle prive la famille de jouir de leur bien et porte atteinte à leur droit au respect de la vie privée . Elle l'évalue à la valeur locative d'un bien comparable au bien occupé , soit 500 euros par mois sur 13 mois, pour réclamer 6500 euros de dommages et intérêts .

Mme [U] [V] pour contester la demande expose que l'indemnité d'occupation compense le préjudice lié au maintien dans les lieux, qu'aucun autre préjudice n'est démontré, et que la demanderesse ne peut invoquer le préjudice de la famille , selon l'adage " nul ne peut plaider par procureur ". Elle relève que le mode de vie de la famille est ancien et ne peut lui être imputé. Elle ajoute que le montant ne correspond à aucune pièce produite pour la valeur d'un bien comparable à celui occupé. 

L'indemnité d'occupation fixée a déjà nature compensatoire et indemnitaire du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre qui fait échec au droit de propriété.

Le préjudice distinct invoqué comme le non-respect du droit à la vie privée doit être démontré. Si les conditions de vie de la famille évoluent nécessairement avec la composition et l'âge de ses membres, le préjudice distinct pour un non-respect de la vie privée, dont le droit au domicile , sur le fondement de l'article 8 de la CEDH constitue en réalité un préjudice moral et non matériel, sans lien avec l'évaluation proposée par comparaison de la valeur locative du bien occupé par Mme [U] [V]. D'autre part , la contestation en justice n'est pas fautive bien que mal fondée.

Mme [L] [E] [B] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts .

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [U] [V]:



Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L'article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose qu'il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l'occupant faites en vue de relogement.
En vertu de l'article L412-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .

Mme [U] [V] fait état du respect du paiement des indemnités d'occupation , de sa recherche de logement , de sa demande de logement social qui n'a pu aboutir pour solliciter 12 mois de délais pour quitter les lieux.

Mme [L] [E] [B] s'y oppose aux motifs que le congé est ancien de plus de deux ans et que sa volonté de reprise était connue de Mme [U] [V] depuis 2022, qu'elle a bénéficié des délais de procédure pour chercher un logement , que la difficulté de relogement de la défenderesse ne lui est pas imputable, et qu'elle n'a pas élargi son champs de recherche au-delà de [Localité 1].

Le bail a pris fin le 31/12/2024 si bien que Mme [U] [V] a bénéficié de délais de fait de plus de 17 mois .

Elle a réglé l'indemnité d'occupation , avec un léger retard en février et mars 2026 seulement.

Elle justifie de sa demande de logement social depuis le 07/05/2018 ,renouvelée le 03/11/2025 à [Localité 2], [Localité 3] et [Localité 4]. Elle est intermittente du spectacle, vit seule, est en recherche d'emploi depuis le 10/12/2025 et perçoit l'ARE depuis juillet 2025 , hormis son emploi en CDD du 11octobre au 9 décembre 2025. Son revenu fiscal de référence est de 13984 euros en 2024.

Elle a justifié de recherches de logement nombreuses auprès de Loc-annonces , de demande d'accompagnement social au logement accordée en juillet 2024, de demande envers les élus.

Mme [L] [E] [B] est indiquée être rédactrice photo , divorcée, avec un fils étudiant et sa fille bénéficiaire du congé .
Compte tenu des délais de fait écoulés de plus de 17 mois, la demande de délais de Mme [U] [V] doit être accueillie dans la limite de 1 mois supplémentaire pour que sa demande de logement ancienne, au vu de ses revenus limités, puisse être prise en considération, le cas échéant avec élargissement des zones de recherches. Ce délai est conditionné au paiement de l'indemnité d'occupation, à peine de déchéance des délais accordés.

Sur la demande de reçus des indemnités d'occupation et d'attestation CAF :

Mme [U] [V] sollicite communication sous astreinte des sommes reçus d'indemnité d'occupation de janvier 2025 à mars 2026 inclus ,en exposant que les documents adressés par Mme [L] [E] [B] ou son conseil ne constituent pas les reçus sollicités , et en se fondant sur l'article 11 de la loi du 29/12/1977 .

Mme [L] [E] [B] s'y oppose en exposant qu'elle a adressé à la CAF des mails justifiant du paiement de l'indemnité d'occupation le 22/07/2025 et 04/11/2025 , que la forme de l'attestation de reçu de paiement n'est pas imposée , alors que son conseil a également écrit le 19/12/2025 qu'elle avait bien reçu la somme de 497.55 euros par mois dans l'année 2025 à titre d'indemnité d'occupation , de même que mentionné dans le courrier officiel du 22/12/2025.

L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que
"le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges." 

L'article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix énonce que "tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d'une quittance ou d'un reçu à l'occasion d'un règlement effectué par lui".

Si la forme de ce reçu n'est pas mentionnée, il apparait nécessaire qu'elle reflète la périodicité de cette indemnité d'occupation , son montant outre la date de paiement.

Or le mail du conseil de Mme [L] [E] [B] du 19/12/2025 atteste précisément de la perception de la somme de 497.55 euros par mois au cours de l'année 2025 au titre des indemnités d'occupation.

Il ne sera donc fait droit à la demande de reçus sous astreinte de 10 euros par jour de retard , passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, pendant 3 mois, que pour les mois de janvier à mars 2026 inclus dont le paiement est prouvé par les relevés et virements bancaires .

L'article R824-14 du code de la construction et de l'habitation dispose : 
Lorsque le bail a été résilié et que l'occupant du logement s'acquitte d'une indemnité d'occupation et des charges fixées par le juge, le versement de l'aide est maintenu durant la période où l'occupant s'acquitte de l'indemnité et des charges fixées, et jusqu'au départ effectif de l'occupant.

Dans les pièces versées par Mme [L] [E] [B], il est justifié de son mail du 22/07/2025 à la CAF qui mentionne que Mme [U] [V] verse une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer précédent bien que le bail ait pris fin en décembre 2024.

Elle a confirmé cette situation par mail du 04/11/2025, en indiquant plus précisément le montant de ladite indemnité de 497.55 euros reçue de janvier à octobre 2025.

La forme de l'attestation annuelle réclamée par la CAF , de manière dématérialisée, qui se remplit sur l'espace " mon compte partenaire " n'est pas versée en copie d'écran ; malgré les deux mails de la bailleresse, elle ne paraît pas avoir été considérée comme remplie.

Il convient donc d'enjoindre Mme [L] [E] [B] de procéder à la déclaration du montant de loyer de juillet 2025 sur CAF.fr , et ce, sur l'espace " mon compte partenaire " , dans les 15 jours de la présente décision , à peine d'astreinte de 10 euros par jour passé ce délai , sur une période de 3 mois , pour éviter toute interruption de l'APL.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [U] [V] :

Mme [U] [V] a formé une demande indemnitaire de 4000 euros pour le préjudice moral subi du fait de l'invalidation de la non-reconduction de son bail en application de l'article 1240 du code civil, que Mme [L] [E] [B] conteste compte-tenu de la validité du congé.

Le congé du 14/03/2024 à effet au 31/12/2024 étant valide , la demande de dommages et intérêts de Mme [U] [V] sera rejetée en l'absence de faute du bailleur .

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler l'exécution provisoire de droit. Aucune circonstance particulière ne justifie d'écarter celle-ci selon les dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, alors qu'elle est compatible avec la nature du litige .

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [U] [V] aux dépens incluant le coût du congé et en équité de laisser à chacune des parties leurs frais exposés non compris dans les dépens de l'article 700 du code de procédure civile. En conséquence , Me [T] sera débouté de sa demande en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DIT que l'exception de nullité du congé par suite de la nullité du bail est une défense au fond 

REJETTE en conséquence la fin de non-recevoir de l'exception de nullité, soulevée par Mme [L] [E] [B] 

REJETTE la demande en nullité du congé du 14/03/2024 pour nullité du bail du 01/01/2022

DIT que le bail objet du litige est le bail du 01/01/2022

DECLARE valide et régulier le congé pour reprise de Mme [L] [E] [B] en date du 14/03/2024 à effet au 31/12/2024 à minuit

DIT que Mme [U] [V] est occupante sans droit ni titre depuis le 01/01/2025 des lieux situés [Adresse 2] 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [U] [V] et de tous occupants de son chef , avec assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux 

ACCORDE à Mme [U] [V] un délai supplémentaire d'un mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent jugement , sous réserve du paiement de l'indemnité d'occupation , à peine de déchéance des délais accordés

DIT que l'indemnité d'occupation due depuis le 01/01/2025 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion est égale à 497.55 euros par mois et condamne Mme [U] [V] au paiement de celle-ci à la même date que le loyer antérieur, 

CONSTATE le paiement des indemnités d'occupation, mars 2026 inclus 

DEBOUTE Mme [L] [E] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice d'atteinte au respect de la vie privée et droit de propriété

ORDONNE à Mme [L] [E] [B] de transmettre à Mme [U] [V] le reçu des indemnités d'occupation des mois de janvier à mars 2026 inclus , sous astreinte de 10 euros par jour de retard , passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, pendant 3 mois

ORDONNE à Mme [L] [E] [B] de procéder à la déclaration du montant de loyer de juillet 2025 sur CAF.fr , et ce, sur l'espace " mon compte partenaire " , dans les 15 jours de la présente décision , à peine d'astreinte de 10 euros par jour passé ce délai, sur une période de 3 mois , pour éviter toute interruption de l'APL.

DEBOUTE Mme [U] [V] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral 

DIT n' y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [U] [V] aux dépens incluant le coût du congé

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais exposés non compris dans les dépens de l'article 700 du code de procédure civile 

DEBOUTE en conséquence la demande de Me [T] en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Yann VERNON


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Olivier HASCOET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/03394 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QJN

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le lundi 08 juin 2026


DEMANDEUR
Monsieur [B] [L] [E], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Olivier HASCOET, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire


DÉFENDERESSE
Madame [V] [U], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juin 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier


Décision du 08 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/03394 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QJN

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 30/10/2003 à effet au 01/11/2003, M. [H] [P] a donné à bail à usage d'habitation à Mme [U] [V] un appartement situé [Adresse 2] , pour une durée de 3 ans. 

Par contrat signé le 01/01/2022 , l'indivision [H] ayant pour mandataire la SAS LEPINAY MALET a donné à bail à usage d'habitation à Mme [U] [V] cet appartement situé [Adresse 2] , pour une durée de 3 ans, pour un loyer de 482.27 euros et 15.08 euros de provision sur charges. 

Selon acte notarié du 01/07/2022, M.[H] [Q], Mme [H] [A], Mme [H] [F] , Mme [N] [G] ont vendu les lieux loués à Mme [L] [E] [B]. 

Par acte de commissaire de justice du 14/03/2024, un congé pour reprise a été signifié par Mme [L] [E] [B] à Mme [U] [V] à effet au 31/12/2024 à minuit au bénéfice de Mme [E] [W]. Il est indiqué " Mme [W] [E] , fille des propriétaires, est actuellement hébergée chez ses parents et veut reprendre le logement pour y vivre ".

Par courrier du 04/12/2024, Mme [U] [V] a sollicité des délais pour quitter les lieux, en faisant état de sa difficulté à trouver un relogement.

Un procès-verbal de constat a été établi le 31/12/2025 à la requête de Mme [L] [E] [B], qui a constaté que Mme [U] [V] indiquait ne pas quitter les lieux dans l'attente d'être assignée.

Des échanges ont eu lieu entre les parties ou leurs conseils sur l'obtention de quittances ou de reçus des indemnités d'occupation versées et de l'attestation annuelle adressée à la CAF.

Mme [U] [V] a sollicité un logement social depuis le 07/05/2018, demande renouvelée le 03/11/2025.

Par acte de commissaire de justice du 18/02/2025, Mme [L] [E] [B] a assigné Mme [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

- constater la résiliation du bail au 31/12/2024 par l'effet du congé pour reprise en date du 14/03/2024
-ordonner l'expulsion de Mme [U] [V] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier
- fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter de la rupture du bail à la somme de 497.55 euros et condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] ladite somme jusqu'à complète libération des lieux 
 En tout état de cause :
- débouter Mme [U] [V] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions plus amples ou contraires, notamment toute demande hypothétique de délais de paiement , 
- condamner Mme [U] [V] à lui payer une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens 

L'affaire a été retenue le 30/03/2026 après renvois.

Mme [L] [E] [B] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

-A titre liminaire :
 -débouter Mme [U] [V] de la fin de non-recevoir relative à l'absence de justification de la qualité de bailleur de Mme [L] [E] [B] 

-A titre principal :
 - déclarer Mme [U] [V] irrecevable en son exception de nullité du congé et du bail pour ne pas l'avoir soutenue in limine litis 

 En conséquence :
 - constater la résiliation du bail au 31/12/2024 par l'effet du congé pour reprise en date du 14/03/2024
 -ordonner l'expulsion de Mme [U] [V] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier
 - fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter de la rupture du bail à la somme de 497.55 euros et condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] ladite somme jusqu'à complète libération des lieux 
 - constater que Mme [L] [E] [B] atteste avoir perçu au titre de l'indemnité d'occupation la somme de 497.55 euros depuis le mois de janvier 2025 jusqu'en janvier 2026 et que l'indemnité n'a pas été payée pour les mois de février et mars 2026 
 - condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] la somme de 6500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [L] [E] [B] pour ne pouvoir disposer librement de son bien et lui imposant de renoncer pour le moment à son projet familial 
 - débouter Mme [U] [V] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 

-A titre subsidiaire :
- déclarer le bail nul pour avoir été conclu par une indivision dépourvue de la personnalité morale 

En conséquence :
-déclarer Mme [U] [V] occupante sans droit ni titre 
-ordonner l'expulsion de Mme [U] [V] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier
- fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter de la rupture du bail à la somme de 497.55 euros et condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] ladite somme jusqu'à complète libération des lieux 
- constater que Mme [L] [E] [B] atteste avoir perçu au titre de l'indemnité d'occupation la somme de 497.55 euros depuis le mois de janvier 2025 jusqu'en janvier 2026 
- condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] la somme de 6500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [L] [E] [B] pour ne pouvoir disposer librement de son bien et lui imposant de renoncer pour le moment à son projet familial 

- dire que la décision à intervenir devra être notifiée par la partie la plus diligente aux services de la CAF afin qu'ils puissent réviser les droits de Mme [U] [V] 
- débouter Mme [U] [V] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 

-A titre infiniment subsidiaire :
- constater l'existence d'un bail verbal depuis l'entrée dans les lieux de Mme [U] [V] le 01/01/2022
En conséquence :
- constater la résiliation du bail au 31/12/2024 par l'effet du congé pour reprise en date du 14/03/2024
-ordonner l'expulsion de Mme [U] [V] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier
- fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due à compter de la rupture du bail à la somme de 497.55 euros et condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] ladite somme jusqu'à complète libération des lieux 
- constater que Mme [L] [E] [B] atteste avoir perçu au titre de l'indemnité d'occupation la somme de 497.55 euros depuis le mois de janvier 2025 jusqu'en janvier 2026 
- condamner Mme [U] [V] à payer à Mme [L] [E] [B] la somme de 6500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [L] [E] [B] pour ne pouvoir disposer librement de son bien et lui imposant de renoncer pour le moment à son projet familial 
- débouter Mme [U] [V] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions 

- En tout état de cause :
 - débouter Mme [U] [V] de l'ensemble de ses demandes relatives à des délais d'expulsion ainsi que communication sous astreinte de reçus pour le règlement de l'indemnité d'occupation depuis le 01/01/20225 et de l'attestation annuelle du paiement du loyer de juillet 2025
- condamner Mme [U] [V] à lui payer une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens 

Mme [U] [V] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

-Sur la nullité du congé pour reprise :
- Déclarer nul et de nul effet le congé du 14/03/2024
- Déclarer subsidiairement le congé pour reprise non valide 

-Sur le fond :
- Déclarer que Mme [U] [V] est demeurée locataire de plein droit des locaux situés au [Adresse 2] aux mêmes clauses et conditions que le bail initial du 30/10/2003 à effet au 01/11/2003 
- Dire subsidiairement qu'un bail verbal a été conclu le 01/11/2021 pour une durée de 3 ans 
- Dire que le bail de Mme [U] [V] est reconduit pour une nouvelle période de 3 ans sur le fondement de l'article 10 de la loi du 06/07/89 à compter du 01/11/2024 
- Dire à titre très subsidiaire que le bail de Mme [U] [V] est reconduit pour une durée de 3 ans à compter du 01/01/2025
- Débouter Mme [L] [E] [B] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions , notamment en validation du congé, expulsion et indemnité d'occupation
- Condamner Mme [L] [E] [B] à payer à Mme [U] [V] une somme de 4000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi résultant de l'invalidation de la non-reconduction du bail 
- Condamner Mme [L] [E] [B] à communiquer à Mme [U] [V] dans un délai de 8 jours après la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard des quittances de loyer depuis le 01/01/2025 ainsi que l'attestation annuelle de paiement des loyers du mois de juillet 2025

-A titre infiniment subsidiaire :
 - débouter Mme [L] [E] [B] de sa demande de dommages et intérêts 
 - débouter Mme [L] [E] [B] de sa demande de condamnation à payer la somme de 995.10 euros au titre du non-paiement de l'indemnité d'occupation de février et mars 2026
 - fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel actuel 
 - accorder à Mme [U] [V] un délai d'un an pour quitter les lieux 
- Condamner Mme [L] [E] [B] à communiquer à Mme [U] [V] dans un délai de 8 jours après la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard les reçus pour les règlements effectués depuis le 01/01/2025 , à l'expiration du délai de 6 mois pour libérer les lieux imparti pour le congé pour vendre du 14/03/2024 jusqu'au jour du jugement , ainsi que l'attestation annuelle de paiement des sommes réglées au titre de l'indemnité au titre de l'occupation du logement du mois de juillet 2025

- Rejeter toute demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile 
-en toute hypothèse :
- condamner Mme [L] [E] [B] à payer à Me Vernon, conseil de Mme [U] [V] bénéficiaire de l'Aide juridictionnelle, la somme de 1320 euros en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991 et de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu' aux dépens 
- Condamner Mme [L] [E] [B] à payer à Mme [U] [V] la somme de 1080 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
- Condamner Mme [L] [E] [B] à payer à Mme [U] [V] la somme de 13 euros de droits de plaidoiries en application de l'article 700 du code de procédure civile , subsidiairement à Me Vernon en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991 et de l'article 700 du code de procédure civile 
- Ecarter l'exécution provisoire de droit en cas de validation du congé pour vendre et d'expulsion de Mme [U] [V] 

Oralement, Mme [U] expose que si la bail est nul, le bail verbal a couru depuis le 01/01/2022 ou même le 01/12/2021, puisqu'une quittance de loyers existe de décembre 2021, que le congé est donc dans tous les cas tardif, la reconduction de ce bail verbal étant le 01/01/2025 ou le 01/12/2024.

En délibéré sur autorisation Mme [L] [E] [B] a rappelé les éléments de courriels adressés à la CAF pour attester des paiements des indemnités d'occupation, et s'opposer à des délivrances de quittance de loyers , en raison du congé valide donné .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'exception de nullité du congé :

Sur la recevabilité de l'exception de nullité du congé et du bail 

En application de l'article 74 du code de procédure civile , les exceptions doivent , à peine d'irrecevabilité , être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.

L'article 72 du code de procédure civile dispose : les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause.

Mme [L] [E] [B] soutient que l'exception de nullité du congé par conséquence de celle du bail , a été invoquée tardivement après la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir.

Mme [U] [V] soutient que sa demande en nullité du congé est une défense au fond et non une exception de procédure , qui est invocable en tout état de cause.

L'exception de procédure tend à faire déclarer une procédure irrégulière ou éteinte ou en suspendre le cours. 

Tel n'est pas le cas de la nullité du congé invoquée, non pas pour défaut de forme de l'acte de congé, mais pour une nullité du bail qui est le support de l'acte de congé , si bien que celui-ci serait nul par voie de conséquence.

La nullité soulevée du congé par conséquence de la nullité du bail constitue une défense au fond, et est invocable en tout état de cause en application de l'article 72 du code de procédure civile .



Sur la validité du congé 

Sur le bail en cours :

Mme [L] [E] [B] explique que M.[H] avait conclu un bail le 01/10/2003, que le congé pour vente n'a pas été suivi de vente du bien et que l'indivision successorale à la suite du décès de M.[H] a régularisé un nouveau bail le 01/01/2022, et qu'elle-même a acquis les lieux le 01/07/2022.

Elle soutient que le bien objet du bail ayant été vendu , une irrégularité du bail initial , a été couverte par la vente sans préjudice pour Mme [U] [V], l'article 1743 du code civil prévoyant la transmission du bail entre vendeur et acquéreur. Si une nullité du bail était retenue, elle en déduit que Mme [U] [V] serait occupante sans droit ni titre. Subsidiairement, elle déduit d'une nullité du bail écrit, l'existence d'un bail verbal depuis le 01/01/2022, si bien que le congé pour reprise du 14/03/2024 à effet au 31/12/2024 est valide.

Mme [U] [V] fait valoir que le bail consenti par une indivision est nul de nullité absolue, celle-ci n'ayant pas la personnalité morale. Elle soutient que cette nullité ne peut être couverte par la vente du bien, et qu'il ne peut y avoir de bail verbal au 01/01/2022 alors qu'il existe un bail écrit depuis le 30/10/2003, non visé au congé et qu'aucune prise de possession des lieux n'est intervenue le 01/01/2022. Elle relève que le congé objet du litige est nul en conséquence de la nullité du bail, peu important le congé pour vente précédent. Elle estime donc que la date du congé est tardive, le bail devant être reconduit par période de 3 ans , et qu'il devait être délivré à effet au 31/10/2024 à l'échéance soit du bail du 30/10/2003 reconduit soit d'un bail verbal à compter du 01/11/2021.

Selon les pièces produites aux débats , le bail du 30/10/2003 à effet au 01/11/2003 entre M. [H] [P] et Mme [U] [V] avait bien fait l'objet d'un congé vente le 29/04/2021 à effet au 31/10/2021.Cependant la vente n'est pas intervenue . Si le bail pouvait se poursuivre, il a été pourtant ,entre Mme [U] [V] et l'indivision [H], signé et conclu un nouveau bail le 01/01/2022 à effet au 01/01/2022.

En application de l'article 1193 du code civil les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

La capacité des personnes n'étant pas remises en cause lors de la signature électronique de ce nouveau bail, et aucun vice de consentement n'étant invoqué, il en résulte que les parties avaient entendu à cette date, de commune intention, révoquer le bail antérieur du 30/10/2003 reconduit tacitement, pour conclure ce nouveau bail à effet au 01/01/2022 pour 3 ans avec toutes ses clauses .

Sur la validité du congé au regard de la validité du bail :

Une indivision n'a pas de personnalité morale. Il en résulte que le bail du 01/01/2022 ,sans mentionner les membres de l'indivision, était nul de nullité absolue. Cependant cette nullité qui peut être invoquée par toute personne y ayant un intérêt et donc par Mme [U] [V], locataire, doit être appréciée au regard de l'exécution de ce contrat encourant nullité.
 
Mme [U] [V] ne peut ainsi se prévaloir de cette nullité car "l'exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'a pas encore été exécuté, sans distinction entre nullité relative et absolue". 

Or Mme [U] [V] a réglé sans aucune contestation le loyer entre les mains du mandataire des propriétaires indivis, et bénéficié pour ce bail de l'APL, si bien qu'elle ne peut se prévaloir , par voie d'exception, de la nullité du bail ( Cass. Civ III : 16.3.17 N° 16-13063 , jurisprudence d'ailleurs invoquée par la défenderesse ) .

Il en résulte que le congé pour reprise signifié par Mme [L] [E] [B] , acquéreuse du bien loué, qui s'est vu transmettre les droits et obligation du bailleur en vertu de l'article 1743 du code civil, n'est pas nul par voie de conséquence d'une nullité de bail.

Sur la validité du congé au regard de son motif :

En application de l'article 15 I de la loi du 06/07/89, le bailleur peut donner congé au preneur à l'expiration du bail avec préavis de 6 mois en justifiant notamment ce congé par sa décision de reprendre le logement. A l'expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

A peine de nullité , le congé indique le motif allégué et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur , son conjoint , le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé , son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants , ses descendants ou ceux de son conjoint , de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le congé est délivré par LRAR ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de 6 mois court à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en mains propres.

En cas de contestation, le juge peut même d'office vérifier la réalité du motif de congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L'alinéa 1er de l'article 15-I de la loi du 06/07/89 dispose que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé a été signifié le 14/03/2024 soit dans le délai de 6 mois avant l'expiration du bail au 31/12/2024 à minuit . Il comporte la notice d'information prévue à l'article précité.

Mme [L] [E] [B] soutient que le motif de congé pour reprise est réel et sérieux, car sa fille Mme [W] [E] âgée de 22 ans , salariée, demeure avec elle ainsi que son fils âgé de 20 ans, étudiant, dans un logement [Adresse 3] de 3 pièces , si bien que ses enfants ont besoin de plus d'indépendance.

Mme [U] [V] fait valoir que Mme [L] [E] [B] ne démontre pas par un bulletin de salaire et un avis d'imposition que sa fille demeure dans les lieux 8 mois par an à titre de résidence principale et ajoute que compte-tenu des revenus de sa fille de plus de 31000 euros par an, la taille du logement objet du congé n'est pas en adéquation avec les moyens financiers de Mme [E] [W]. Elle ajoute que le congé mentionne que Mme [E] [W] veut reprendre le logement et non la bailleresse , alors que seule la volonté de celle-ci est à prendre en compte selon l'article 15 I de la loi du 06/07/89 et que Mme [L] [E] [B] n'établit pas d'impossibilité pour sa fille d'avoir une indépendance alors que ses revenus lui permettent de trouver une location .


Le motif du congé pour reprise est réel et sérieux , afin que Mme [E] [W] habite de manière indépendante à [Localité 1] , alors qu'il est justifié par son bulletin de salaire de janvier 2026, mais surtout par son avis d'imposition 2025 sur revenus 2024 ,avec adresse des lieux chez sa mère, que celle-ci y a sa résidence principale, sans que Mme [U] [V] n'établisse de preuve contraire. Or le plan de superficie de son logement communiqué par Mme [L] [E] [B] démontre qu'il est composé d'une seule chambre, un séjour et salon .

De plus si le juge doit apprécier le caractère réel et sérieux du motif du congé, il n'a pas à se prononcer sur l'opportunité du choix du bailleur dans sa volonté de reprise et donc des choix personnels budgétaires du bénéficiaire de la reprise. Enfin la volonté de la bailleresse est manifeste dans le fait d'exposer que la reprise se fait au bénéfice de sa fille, qui veut y demeurer.

Il convient donc de valider le congé à effet au 31/12/2024 et de dire que Mme [U] [V] est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 01/01/2025. 

Sur les conséquences de la fin du bail :

Il convient à défaut de libération volontaire des lieux , d'ordonner l'expulsion de Mme [U] [V] et de tous occupants de son chef , avec assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux . 

En application de l'article 1240 du code civil , le maintien dans les lieux malgré l'absence de droit ou de titre , ouvre droit à une indemnité d'occupation à caractère indemnitaire et compensatoire du préjudice subi.
 
Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis le 01/01/2025 jusqu'au départ effectif de Mme [U] [V] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer actuel et des charges de 497.55 euros et de condamner Mme [U] [V] au paiement de celle-ci à la même date que le loyer antérieur.

A la date du 27/03/2026 , Mme [U] [V] a justifié en application de l'article 1353 du code civil de ses paiements de l'indemnité d'occupation de février et mars 2026 pour la somme de 497.55 euros, si bien qu'il n'y a pas lieu de constater de défaut de paiement entre janvier 2025 et mars 2026 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [L] [E] [B] :

En application de l'article 1240 du code civil , un fait fautif en lien de causalité direct avec un préjudice, ouvre droit à indemnisation de celui qui a subi ce préjudice.

Mme [L] [E] [B] fait valoir que le refus de quitter les lieux de Mme [U] [V] lui cause un préjudice , au-delà de la valeur locative du bien, car elle prive la famille de jouir de leur bien et porte atteinte à leur droit au respect de la vie privée . Elle l'évalue à la valeur locative d'un bien comparable au bien occupé , soit 500 euros par mois sur 13 mois, pour réclamer 6500 euros de dommages et intérêts .

Mme [U] [V] pour contester la demande expose que l'indemnité d'occupation compense le préjudice lié au maintien dans les lieux, qu'aucun autre préjudice n'est démontré, et que la demanderesse ne peut invoquer le préjudice de la famille , selon l'adage " nul ne peut plaider par procureur ". Elle relève que le mode de vie de la famille est ancien et ne peut lui être imputé. Elle ajoute que le montant ne correspond à aucune pièce produite pour la valeur d'un bien comparable à celui occupé. 

L'indemnité d'occupation fixée a déjà nature compensatoire et indemnitaire du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre qui fait échec au droit de propriété.

Le préjudice distinct invoqué comme le non-respect du droit à la vie privée doit être démontré. Si les conditions de vie de la famille évoluent nécessairement avec la composition et l'âge de ses membres, le préjudice distinct pour un non-respect de la vie privée, dont le droit au domicile , sur le fondement de l'article 8 de la CEDH constitue en réalité un préjudice moral et non matériel, sans lien avec l'évaluation proposée par comparaison de la valeur locative du bien occupé par Mme [U] [V]. D'autre part , la contestation en justice n'est pas fautive bien que mal fondée.

Mme [L] [E] [B] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts .

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [U] [V]:



Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L'article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose qu'il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l'occupant faites en vue de relogement.
En vertu de l'article L412-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .

Mme [U] [V] fait état du respect du paiement des indemnités d'occupation , de sa recherche de logement , de sa demande de logement social qui n'a pu aboutir pour solliciter 12 mois de délais pour quitter les lieux.

Mme [L] [E] [B] s'y oppose aux motifs que le congé est ancien de plus de deux ans et que sa volonté de reprise était connue de Mme [U] [V] depuis 2022, qu'elle a bénéficié des délais de procédure pour chercher un logement , que la difficulté de relogement de la défenderesse ne lui est pas imputable, et qu'elle n'a pas élargi son champs de recherche au-delà de [Localité 1].

Le bail a pris fin le 31/12/2024 si bien que Mme [U] [V] a bénéficié de délais de fait de plus de 17 mois .

Elle a réglé l'indemnité d'occupation , avec un léger retard en février et mars 2026 seulement.

Elle justifie de sa demande de logement social depuis le 07/05/2018 ,renouvelée le 03/11/2025 à [Localité 2], [Localité 3] et [Localité 4]. Elle est intermittente du spectacle, vit seule, est en recherche d'emploi depuis le 10/12/2025 et perçoit l'ARE depuis juillet 2025 , hormis son emploi en CDD du 11octobre au 9 décembre 2025. Son revenu fiscal de référence est de 13984 euros en 2024.

Elle a justifié de recherches de logement nombreuses auprès de Loc-annonces , de demande d'accompagnement social au logement accordée en juillet 2024, de demande envers les élus.

Mme [L] [E] [B] est indiquée être rédactrice photo , divorcée, avec un fils étudiant et sa fille bénéficiaire du congé .
Compte tenu des délais de fait écoulés de plus de 17 mois, la demande de délais de Mme [U] [V] doit être accueillie dans la limite de 1 mois supplémentaire pour que sa demande de logement ancienne, au vu de ses revenus limités, puisse être prise en considération, le cas échéant avec élargissement des zones de recherches. Ce délai est conditionné au paiement de l'indemnité d'occupation, à peine de déchéance des délais accordés.

Sur la demande de reçus des indemnités d'occupation et d'attestation CAF :

Mme [U] [V] sollicite communication sous astreinte des sommes reçus d'indemnité d'occupation de janvier 2025 à mars 2026 inclus ,en exposant que les documents adressés par Mme [L] [E] [B] ou son conseil ne constituent pas les reçus sollicités , et en se fondant sur l'article 11 de la loi du 29/12/1977 .

Mme [L] [E] [B] s'y oppose en exposant qu'elle a adressé à la CAF des mails justifiant du paiement de l'indemnité d'occupation le 22/07/2025 et 04/11/2025 , que la forme de l'attestation de reçu de paiement n'est pas imposée , alors que son conseil a également écrit le 19/12/2025 qu'elle avait bien reçu la somme de 497.55 euros par mois dans l'année 2025 à titre d'indemnité d'occupation , de même que mentionné dans le courrier officiel du 22/12/2025.

L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que
"le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges." 

L'article 11 de la loi n° 77-1457 du 29 décembre 1977 relative à diverses dispositions en matière de prix énonce que "tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d'une quittance ou d'un reçu à l'occasion d'un règlement effectué par lui".

Si la forme de ce reçu n'est pas mentionnée, il apparait nécessaire qu'elle reflète la périodicité de cette indemnité d'occupation , son montant outre la date de paiement.

Or le mail du conseil de Mme [L] [E] [B] du 19/12/2025 atteste précisément de la perception de la somme de 497.55 euros par mois au cours de l'année 2025 au titre des indemnités d'occupation.

Il ne sera donc fait droit à la demande de reçus sous astreinte de 10 euros par jour de retard , passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, pendant 3 mois, que pour les mois de janvier à mars 2026 inclus dont le paiement est prouvé par les relevés et virements bancaires .

L'article R824-14 du code de la construction et de l'habitation dispose : 
Lorsque le bail a été résilié et que l'occupant du logement s'acquitte d'une indemnité d'occupation et des charges fixées par le juge, le versement de l'aide est maintenu durant la période où l'occupant s'acquitte de l'indemnité et des charges fixées, et jusqu'au départ effectif de l'occupant.

Dans les pièces versées par Mme [L] [E] [B], il est justifié de son mail du 22/07/2025 à la CAF qui mentionne que Mme [U] [V] verse une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer précédent bien que le bail ait pris fin en décembre 2024.

Elle a confirmé cette situation par mail du 04/11/2025, en indiquant plus précisément le montant de ladite indemnité de 497.55 euros reçue de janvier à octobre 2025.

La forme de l'attestation annuelle réclamée par la CAF , de manière dématérialisée, qui se remplit sur l'espace " mon compte partenaire " n'est pas versée en copie d'écran ; malgré les deux mails de la bailleresse, elle ne paraît pas avoir été considérée comme remplie.

Il convient donc d'enjoindre Mme [L] [E] [B] de procéder à la déclaration du montant de loyer de juillet 2025 sur CAF.fr , et ce, sur l'espace " mon compte partenaire " , dans les 15 jours de la présente décision , à peine d'astreinte de 10 euros par jour passé ce délai , sur une période de 3 mois , pour éviter toute interruption de l'APL.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [U] [V] :

Mme [U] [V] a formé une demande indemnitaire de 4000 euros pour le préjudice moral subi du fait de l'invalidation de la non-reconduction de son bail en application de l'article 1240 du code civil, que Mme [L] [E] [B] conteste compte-tenu de la validité du congé.

Le congé du 14/03/2024 à effet au 31/12/2024 étant valide , la demande de dommages et intérêts de Mme [U] [V] sera rejetée en l'absence de faute du bailleur .

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler l'exécution provisoire de droit. Aucune circonstance particulière ne justifie d'écarter celle-ci selon les dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, alors qu'elle est compatible avec la nature du litige .

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [U] [V] aux dépens incluant le coût du congé et en équité de laisser à chacune des parties leurs frais exposés non compris dans les dépens de l'article 700 du code de procédure civile. En conséquence , Me [T] sera débouté de sa demande en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DIT que l'exception de nullité du congé par suite de la nullité du bail est une défense au fond 

REJETTE en conséquence la fin de non-recevoir de l'exception de nullité, soulevée par Mme [L] [E] [B] 

REJETTE la demande en nullité du congé du 14/03/2024 pour nullité du bail du 01/01/2022

DIT que le bail objet du litige est le bail du 01/01/2022

DECLARE valide et régulier le congé pour reprise de Mme [L] [E] [B] en date du 14/03/2024 à effet au 31/12/2024 à minuit

DIT que Mme [U] [V] est occupante sans droit ni titre depuis le 01/01/2025 des lieux situés [Adresse 2] 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [U] [V] et de tous occupants de son chef , avec assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux 

ACCORDE à Mme [U] [V] un délai supplémentaire d'un mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent jugement , sous réserve du paiement de l'indemnité d'occupation , à peine de déchéance des délais accordés

DIT que l'indemnité d'occupation due depuis le 01/01/2025 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion est égale à 497.55 euros par mois et condamne Mme [U] [V] au paiement de celle-ci à la même date que le loyer antérieur, 

CONSTATE le paiement des indemnités d'occupation, mars 2026 inclus 

DEBOUTE Mme [L] [E] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice d'atteinte au respect de la vie privée et droit de propriété

ORDONNE à Mme [L] [E] [B] de transmettre à Mme [U] [V] le reçu des indemnités d'occupation des mois de janvier à mars 2026 inclus , sous astreinte de 10 euros par jour de retard , passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, pendant 3 mois

ORDONNE à Mme [L] [E] [B] de procéder à la déclaration du montant de loyer de juillet 2025 sur CAF.fr , et ce, sur l'espace " mon compte partenaire " , dans les 15 jours de la présente décision , à peine d'astreinte de 10 euros par jour passé ce délai, sur une période de 3 mois , pour éviter toute interruption de l'APL.

DEBOUTE Mme [U] [V] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral 

DIT n' y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [U] [V] aux dépens incluant le coût du congé

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais exposés non compris dans les dépens de l'article 700 du code de procédure civile 

DEBOUTE en conséquence la demande de Me [T] en application de l'article 37 de la loi du 10/07/1991

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1743, code de procedure civile 72, code de la construction et de l'habitation R824-14). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 12 septembre 2025 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/20069

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Mise à jour de la source le 2026-06-08T18:38:25.062Z.