notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 5 juin 2026, n° 25/04593

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 05 juillet 2019, Madame [U] [O] [X] a donné en location libre, non soumise aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, à Monsieur [I] [L] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600,00 euros toutes charges comprises.

Par courrier du 7 novembre 2022, par l'intermédiaire de sa protection juridique PACIFICA, Monsieur [I] [L] a demandé à sa bailleresse réparation de désordres tels que des fuites et le défaut de vitrage. Par courrier en date du 17 novembre 2022, la propriétaire a refusé de donner suite à cette requête. 

Un rapport d'expertise contradictoire amiable, de la protection juridique PACIFICA, assureur du locataire, a été remis le 20 février 2023. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 27 février 2023, Monsieur [I] [L] a mis en demeure Madame [U] [O] [X] de procéder au remplacement de la serrure de la porte d'entrée, du ballon d'eau chaude et du robinet de l'évier. 

Une expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun le 28 juillet 2023 a été réalisée le 5 juillet 2024 aux fins d'établir les désordres et de préconiser les travaux nécessaires.

C'est dans ce contexte que Monsieur [I] [L] a fait assigner par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025 Madame [U] [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de faire procéder à des travaux et d'indemnisation de ses préjudices. 

Le 05 octobre 2025, Monsieur [I] [L] a été pris en charge par les pompiers, sa jambe ayant traversé le plancher en bois de la salle de bain située au premier étage. 

Selon arrêté du 30 octobre 2025, la communauté d'agglomération de [Localité 1] a déclaré ce logement insalubre, édicté l'interdiction temporaire d'occuper les lieux et ordonné à la propriétaire de reloger le locataire. 

Par ordonnance en date du 4 novembre 2025, le tribunal administratif de Melun a désigné un expert, Monsieur [Q] [F], pour évaluer les désordres, lequel a déposé son rapport le 7 novembre 2025. 

Monsieur [I] [L] a été relogé par la commune.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 31 mars 2026. 

Monsieur [I] [L], assisté par son conseil, comparait. Par des conclusions visées par le greffe et développées à l'oral, il demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

Ordonner des travaux de mise en l'état de la porte d'entrée, le remplacement de trois fenêtres et la réfection complète du plancher du 1er étage suivant les devis d'entreprise TIPEREZ-FMS du 28 mars 2024 et BEENEN du 7 juillet 2025 contenus dans le rapport de l'expert Monsieur [F], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision ;Ordonner à Madame [U] [O] [X] de reloger Monsieur [L] dans un logement décent le temps que les travaux soient réalisés ou l'enjoindre à prendre en charge son nouveau loyer, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter de la décision ; Dispenser Monsieur [I] [L] du paiement du loyer à compter du mois de novembre 2025 jusqu'à la mise en état du logement ; Condamner Madame [U] [O] [X] au paiement de 5 750,00 euros au titre du préjudice de jouissance ; Condamner Madame [U] [O] [X] au paiement de 3 000,00 euros au titre du préjudice moral ; Condamner Madame [U] [O] [X] aux dépens ;Condamner Madame [U] [O] [X] au paiement de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. 
Au soutien de ses demandes de relogement et de non-paiement des loyers, Monsieur [I] [L] se fonde sur les articles 1217 et suivants du code civil, L.521-1 et L.521-2 du code de la construction et de l'habitation. Il explique devoir être relogé par la propriétaire du logement, en l'état inhabitable, pendant la réalisation de travaux. 

Il demande la réparation d'un trouble de jouissance en raison des désordres graves affectant le logement constatés par l'expert judiciaire. Il fait remarquer que l'absence d'évaluation du préjudice par l'expert judiciaire ne signifie pas qu'il est inexistant. Il affirme que Madame [U] [O] [X] n'a toujours pas réalisé les travaux qui lui incombaient.. Selon lui, le manquement du propriétaire à son obligation de délivrance d'un logement décent est établie par les différentes expertises. Il ajoute avoir subi un préjudice moral suite aux blessures intervenues lors de l'accident du 05 octobre 2025 alors qu'il est âgé et qu'il a une prothèse de hanche. 

Madame [U] [O] [X], assistée par son conseil, comparaît. Aux termes de ses conclusions visées par le greffe et soutenues à l'oral, elle demande de :

Rejeter l'ensemble des demandes de Monsieur [I] [L] ;Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail ; Ecarter l'exécution provisoire ;Laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens. 
Au soutien du rejet des demandes, Madame [U] [O] [X] explique que le demandeur ne démontre pas que les désordres lui sont imputables. Elle soutient que le locataire n'a pas justifié de l'entretien annuel de la chaudière qui est désignée par l'expert comme une cause du dégât des eaux. Madame [U] [O] [X] affirme en outre avoir fait intervenir des experts, des assureurs ainsi que l'entreprise 2PCJ pour réaliser des travaux dès 2023 de sorte qu'aucune faute n'est caractérisée. 

Concernant les travaux de réfection du plancher, elle soutient qu'ils ont été réalisés par l'entreprise BEENEN conformément aux préconisations faites par l'expertise intervenue le 7 novembre 2025. S'agissant des deux autres désordres dont il est demandé réparation par le preneur, elle invoque que les résultats du diagnostic de performance énergétique n'imposent nullement le changement des portes et des fenêtres, mais que cela interdit seulement d'augmenter le montant du loyer. Elle se prévaut également de l'expertise judiciaire qui écarte le caractère indécent du logement et évoque seulement des désagréments.

Elle conteste par ailleurs devoir payer le nouveau loyer du preneur dans la mesure où ce dernier est déjà dispensé de lui verser le loyer du logement faisant l'objet d'interdiction temporaire d'habiter, de sorte que cela reviendrait à un enrichissement sans cause de ce dernier. Elle ajoute qu'il n'existe pas de troubles de jouissance puisque le locataire n'habite plus les lieux. 

Au soutien de sa demande reconventionnelle de résolution judiciaire du contrat de bail, Madame [U] [O] [X] se fonde sur les articles 1227, 1228 et 1353 du code civil. Le défendeur soutient que le non-paiement des charges par Monsieur [I] [L] depuis le début du contrat est une inexécution grave du contrat. 

L'affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, Il est constaté qu'en l'absence d'une fin de non-recevoir soulevée, les prétentions relatives à la recevabilité des demandes sont sans objet.

- Sur la demande des travaux sous astreinte 

A titre liminaire, il convient de préciser que seront distingués les travaux de réfection du plancher du 1er étage du logement, lesquels justifient l'arrêté d'insalubrité du 30 octobre 2025 et que la bailleresse soutient avoir effectués, et ceux de remplacement des fenêtres et de la porte d'entrée qu'elle refuse de prendre à sa charge. 

Sur les travaux de réfection du plancher du premier étage 
Selon l'article L.1331-22 du code de la santé publique, tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. 

Toute déclaration d'insalubrité doit être constatée selon une procédure administrative détaillée au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation et résulte d'un arrêté préfectoral. 

L'article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains énonce que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un logement décent

En l'espèce, il est établi que l'arrêté du 30 octobre 2025 a interdit temporairement d'accéder et d'occuper le logement en raison de l'état du plancher du premier étage qui s'est effondré le 5 octobre 2025, entraînant la chute du locataire dont la jambe a traversé le plancher dans la salle de bain. Compte-tenu de ces éléments, il ne peut être contesté que la sécurité du locataire a été compromise. 


L'expertise réalisée le 7 novembre 2025 décrit uniquement des désordres justifiant l'interdiction d'occuper les lieux relatifs au plancher du premier étage. Il est relevé au premier étage une destruction totale du plancher dans la salle de bain, mais également sur le palier où sont constatés des trous. Par ailleurs, dans la chambre le plancher est décrit comme s'enfonçant très facilement et aussi dangereux que dans la salle de bain. L'expert conclut à une situation de danger imminent et impose un départ du locataire le jour même jusqu'à la réfection intégrale du plancher du premier étage. L'expert joint deux devis, l'un en date du 28 mars 2024 de l'entreprise TIPEREZ-FMS concernant la réparation du dégât des eaux dans l'ensemble du logement et l'autre émanant de l'entreprise BEENEN en date du 7 juillet 2025 concernant la remise en état uniquement de la salle de bain. 

Afin de contester la demande de travaux sollicitée, la bailleresse fait valoir que la réfection du plancher a été réalisée. Elle produit une facture de l'entreprise BEENEN signée portant exactement sur les même chantiers que ceux décrits dans le devis du 7 juillet 2025. Il ressort de cet élément que les travaux dont se prévaut la bailleresse sont localisés uniquement dans la salle de bain alors que l'expertise ordonne une réfection du plancher du premier étage dans l'ensemble du logement. 

Par ailleurs, l'article 7 de l'arrêté d'insalubrité prévoit que la mainlevée pourra être prononcée après constatations des travaux effectués par les agents compétents, si ces travaux ont mis fin durablement au danger. Or en l'espèce, la bailleresse ne produit aucune pièce en ce sens. 

Dès lors, en l'absence de plus amples éléments, il y a lieu de considérer que Madame [U] [O] [X] ne démontre pas avoir effectué les travaux de réfection du pallier du premier étage du logement exigés par l'arrêté du 30 octobre 2025. Il y a donc lieu de lui enjoindre de procéder à ces réparations. En revanche, il n'apparaît pas nécessaire d'ordonner une astreinte, les sanctions pénales prévues par l'article L.511-22 du code de la construction et de l'habitation en cas de carence du bailleur apparaissant suffisamment incitatives. 

Sur les travaux de remplacement de trois fenêtres et de la porte d'entrée
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 

Le bailleur ne peut s'affranchir de cette obligation essentielle même si le locataire a déclaré accepter les lieux en l'état. L'entrée dans les lieux d'un preneur connaissant le mauvais état de ces lieux n'équivaut pas à une renonciation de ce preneur à se prévaloir, ensuite, de ses droits concernant l'obligation légale d'entretien à la charge du bailleur. 

L'article 2 du décret du 30 juillet 2002 prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements
L'article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. 

Les réparations visées sont les réparations locatives dont le preneur n'a pas à assumer la charge, parce qu'elles proviennent de la vétusté, de malfaçons ou de vices de construction de la chose, qui sont donc à charge du bailleur. Ainsi, le propriétaire doit prendre toutes dispositions utiles pour remédier aux dysfonctionnements qui affectent le chauffage du logement loué, même s'il n'y a pas atteinte à l'habitabilité du local ni à la sécurité de ses occupants. 

En l'espèce, Monsieur [L] fait état de plusieurs désordres qu'il estime relever de manquement de la part de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Il ressort des pièces versées au débat et notamment du rapport d'expertise amiable en date du 20 février 2023 du cabinet UNION EXPERTS et du rapport d'expertise judiciaire en date du 5 juillet 2024 les éléments suivants : 

S'agissant de la serrure de la porte d'entrée, le rapport d'expertise du 20 février 2023 constate un blocage de celle-ci et précise que ce dysfonctionnement résulte de sa vétusté intrinsèque. L'existence de ce désordre est confirmée par l'expertise judiciaire qui relève que la porte d'entrée est difficile à ouvrir et préconise une vérification voire un remplacement rapide de la porte. Ce dysfonctionnement étant imputé par l'expert à la vétusté de l'équipement et non au comportement du locataire, il appartient au bailleur en vertu de l'article 1720 de prendre en charge cette réparation. Il est par ailleurs établi que la bailleresse a été informée par la mise en demeure du 22 février 2023 de cette anomalie. 

Concernant les vitrages, la première expertise du 20 février 2023 indique que la fenêtre de la cuisine et du salon sont anciennes, en simple vitrage et qu'elles étaient probablement dans le même état à l'entrée du locataire dans l'appartement. L'expertise judiciaire confirme que les menuiseries extérieures de la cuisine, la pièce principale, et de la chambre sont en simple vitrage et précise de surcroît qu'elles sont vétustes et sources de déperditions thermiques, en mauvais état avec un calfeutrement grossièrement réalisé pour réduire les infiltrations d'air. Il ressort par ailleurs d'un courrier adressé par la bailleresse dès le 17 novembre 2022, que cette dernière n'ignorait pas cette obligation, puisqu'elle écrit "je suis consciente que le changement des fenêtres devra être envisagé mais Monsieur [L] a pris la location en l'état en connaissance de cause". Or, le fait pour un locataire de prendre les lieux en état n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. Par ailleurs, contrairement à ce qu'affirme l'expert judiciaire, le simple fait que le désordre ne prive pas intégralement le locataire de la jouissance de son bien n'exclut pas qu'il relève de l'indécence. Cet élément sera en revanche pris en compte ultérieurement dans l'évaluation du préjudice de jouissance. 

Ainsi, il ressort de ces éléments que la bailleresse ne se conforme pas aux dispositions légales, le logement présentant des défauts affectant sa décence outre un défaut d'entretien. Il convient donc d'enjoindre à la bailleresse de procéder au remplacement des trois fenêtres et de la serrure de la porte d'entrée. 

Rien ne justifiant, à ce stade, le prononcé d'une astreinte telle que prévue à l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette demande sera rejetée. 

- Sur la demande de dispense des loyers

L'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation dispose notamment que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L.511-11 ou de l'article L.511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L.1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l'espèce, au vu de l'arrêté du 30 octobre 2025, la communauté d'agglomération [Localité 1] Val de Seine a interdit temporairement d'accéder et d'occuper le logement. La notification a été réalisée le jour même. Dès lors, Monsieur [I] [L] sera dispensé du paiement du loyer à compter du 1er novembre 2025 jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée portant interdiction temporaire d'habiter les lieux. Compte-tenu des sanctions pénales prévues en cas de manquement de ces dispositions par le code de la construction et de l'habitation, il n'apparait pas nécessaire de prononcer une astreinte. 

Il sera précisé que le preneur ne sera en revanche pas dispensé du paiement des loyers pendant les travaux portant sur la porte d'entrée et les trois fenêtres visées dans l'expertise judiciaire, la nature de ces désordres ne le privant pas de la jouissance intégrale du logement. 

- Sur la demande de relogement ou de paiement de nouveau loyer sous astreinte

L'article L.521-3-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

En l'espèce, il est établi que Monsieur [L] a été relogé par la mairie et il ressort des pièces versées aux débats que ce dernier s'élève, hors charge, à la somme de 533,76 euros. 

Il sera rappelé que la dispense du paiement des loyers et le relogement du locataire jusqu'à l'achèvement par le bailleur des travaux prescrits sont deux obligations qui ne sont pas exclusives l'une de l'autre et qui sont prévues par les articles susmentionnés du code de la construction et de l'habitation. 

Par conséquent, la bailleresse sera condamnée au paiement du loyer actuel du demandeur à savoir 533,76 euros jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée portant interdiction temporaire d'habiter les lieux. Compte-tenu des sanctions pénales prévues en cas de manquement de ces dispositions, il n'apparait pas nécessaire de prononcer une astreinte. 

Sur le préjudice de jouissance
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est tenu, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant de l'inexécution contractuelle. La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion d'une inexécution contractuelle, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Comme développé précédemment, le locataire démontre des manquements de Madame [U] [O] [X] s'agissant des vitrages qui relèvent de la décence et de la serrure de la porte d'entrée qui relève de l'obligation d'entretien du bailleur. 

S'agissant de l'état du plafond suite au dégât des eaux, il est établi que Monsieur [R] [L] a effectué les démarches nécessaires pour permettre de déterminer les responsables de ce sinistre, en prévenant sa bailleresse et en faisant diligenter une expertise contradictoire. Il résulte des deux expertises amiables et judiciaire que l'état détérioré du plancher de la salle de bain, du plafond et des murs de la salle située en dessous est la conséquence d'une fuite du ballon d'eau au niveau du joint de bride puis d'une fuite sur une canalisation à l'étage. Il sera relevé qu'il n'est nulle part indiqué par l'expert que le dysfonctionnement du ballon d'eau chaude serait dû à un défaut d'entretien du locataire, puisque la première expertise amiable conclut que ce désordre s'explique au contraire par la vétusté du bien et retient donc de la responsabilité de la propriétaire. Par ailleurs, tant les désordres relatifs au fonctionnement de la production d'eau chaude qu'à l'état de conservation des canalisations relèvent de l'indécence en application du décret précité. La responsabilité de la bailleresse dans le dégât des eaux est donc établie. 

En outre, alors qu'il a été conclu par l'assureur de Monsieur [R] [L] dès le 19 mai 2023 que les désordres liés au dégât des eaux incombaient au propriétaire et était pris en charge par son assurance, l'expert judiciaire relate qu'en juillet 2024, soit presque dix-huit mois plus tard, aucune démarche n'avait été justifiée par la bailleresse. Si cette dernière démontre avoir fait procéder à trois devis successifs en mars 2024, elle ne justifie avoir relancé son assurance qu'à compter de mai 2025, soit deux ans après. Au surplus, il ressort des échanges de courriers entre mai et août 2025 entre la bailleresse et son assurance que des mesures conservatoires auraient pu être mises en place rapidement dès mai 2025 mais ne l'ont pas été en raison de l'impossibilité de contacter la propriétaire. Il est donc établi une prise en charge tardive de Madame [U] [O] [X]. 

Dès lors, Monsieur [R] [L] est bien fondé à demander l'indemnisation de son préjudice de jouissance résultant du manquement de la propriétaire à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'entretien. Ainsi, compte tenu des désordres constatés, le préjudice de jouissance sera fixé selon les modalités suivantes : pour la période de mars 2023 date à compter de laquelle les désordres ont été objectivés par une expertise, jusqu'à fin octobre 2025, date du départ du locataire, le préjudice est évalué à la somme de 150 euros par mois, soit la somme totale de 4 650 euros. 

Sur le préjudice moral
Sur le préjudice moral, Monsieur [I] [L] démontre avoir subi une chute, sa jambe ayant traversé le plancher, nécessitant l'intervention des pompiers et entrainant un traumatisme crânien sans perte de connaissance, ainsi que cinq jours d'arrêt de travail. Un tel accident a nécessairement engendré un retentissement psychologique, et ce d'autant plus que ce dernier est porteur d'une prothèse de hanche. 

Par conséquent, Madame [U] [O] [X] sera condamnée au paiement de 800,00 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de Monsieur [I] [L]. 

- Sur la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire 

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.

L'article 1225 du code civil précise que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution.

En l'espèce, Madame [U] [O] [X] produit une lettre de mise en demeure datée du 1er juillet 2021 rédigée par son conseil à l'adresse de son locataire de payer la somme de 397,50 euros au titre des charges locatives mais ne justifie pas de l'envoi de ce courrier de sorte que les conditions légales de l'article 1224 du code civil ne sont pas remplies. Au demeurant, le montant de la dette réclamée ne permet pas de caractériser un manquement d'une gravité suffisante justifiant la résolution judiciaire du contrat de bail.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire sera rejetée.

- Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [U] [O] [X] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [U] [O] [X], condamnée aux dépens devra verser à Monsieur [I] [L] une somme qu'il est équitable de fixer à 1 000,00 euros. 

Sur l'exécution provisoire
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de statuer autrement que ce que la loi prescrit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DISPENSE Monsieur [I] [L] de payer les loyers du logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] à Madame [U] [O] [X], à compter de novembre 2025 jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée portant interdiction temporaire d'habiter le logement ; 

ORDONNE à Madame [U] [O] [X] de payer le montant du nouveau loyer de Monsieur [I] [L] s'élevant à la somme de 533, 76 euros à compter du prononcé de la présente décision (échéance de juin 2026) jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée portant interdiction temporaire d'habiter le logement ; 

CONDAMNE Madame [U] [O] [X] à réaliser les travaux suivants, dans un délai de soixante jours suivant la signification du présent jugement :


Remettre en état la porte d'entréeRemplacer les trois fenêtres (cuisine, pièce principale, chambre) tels que préconisé dans le rapport d'expertise judiciaire du 5 juillet 2024Procéder à la réfection complète du plancher du premier étage du plafond 
REJETTE les demandes d'astreinte formées par Monsieur [I] [L] ;

CONDAMNE Madame [U] [O] [X] à payer à Monsieur [I] [L] la somme de 4 650 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE Madame [U] [O] [X] à payer à Monsieur [I] [L] la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; 

REJETTE la demande de résiliation judiciaire formée par Madame [U] [O] [X]; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; 

CONDAMNE Madame [U] [O] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [U] [O] [X] à verser à Monsieur [I] [L] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/04593 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGAT

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 05/06/2026





Monsieur [I] [L]


C/

Madame [U] [O] [X]














Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL DUMONT BORTOLOTTI COMBES JUNGUENET & ASSOCIES
- Maître Jean-baptiste LOICHOT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

et en présence de [Z] [D], auditrice de justice, lors des débats ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [L]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne assisté de Maître Mélanie JACQUOT de la SELARL SELARL DUMONT BORTOLOTTI COMBES JUNGUENET & ASSOCIES, Avocats au Barreau de FONTAINEBLEAU



ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [O] [X]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante en personne assistée de Maître Jean-baptiste LOICHOT, Avocat au Barreau de MELUN








Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 05 juillet 2019, Madame [U] [O] [X] a donné en location libre, non soumise aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, à Monsieur [I] [L] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600,00 euros toutes charges comprises.

Par courrier du 7 novembre 2022, par l'intermédiaire de sa protection juridique PACIFICA, Monsieur [I] [L] a demandé à sa bailleresse réparation de désordres tels que des fuites et le défaut de vitrage. Par courrier en date du 17 novembre 2022, la propriétaire a refusé de donner suite à cette requête. 

Un rapport d'expertise contradictoire amiable, de la protection juridique PACIFICA, assureur du locataire, a été remis le 20 février 2023. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 27 février 2023, Monsieur [I] [L] a mis en demeure Madame [U] [O] [X] de procéder au remplacement de la serrure de la porte d'entrée, du ballon d'eau chaude et du robinet de l'évier. 

Une expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun le 28 juillet 2023 a été réalisée le 5 juillet 2024 aux fins d'établir les désordres et de préconiser les travaux nécessaires.

C'est dans ce contexte que Monsieur [I] [L] a fait assigner par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025 Madame [U] [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de faire procéder à des travaux et d'indemnisation de ses préjudices. 

Le 05 octobre 2025, Monsieur [I] [L] a été pris en charge par les pompiers, sa jambe ayant traversé le plancher en bois de la salle de bain située au premier étage. 

Selon arrêté du 30 octobre 2025, la communauté d'agglomération de [Localité 1] a déclaré ce logement insalubre, édicté l'interdiction temporaire d'occuper les lieux et ordonné à la propriétaire de reloger le locataire. 

Par ordonnance en date du 4 novembre 2025, le tribunal administratif de Melun a désigné un expert, Monsieur [Q] [F], pour évaluer les désordres, lequel a déposé son rapport le 7 novembre 2025. 

Monsieur [I] [L] a été relogé par la commune.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 31 mars 2026. 

Monsieur [I] [L], assisté par son conseil, comparait. Par des conclusions visées par le greffe et développées à l'oral, il demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

Ordonner des travaux de mise en l'état de la porte d'entrée, le remplacement de trois fenêtres et la réfection complète du plancher du 1er étage suivant les devis d'entreprise TIPEREZ-FMS du 28 mars 2024 et BEENEN du 7 juillet 2025 contenus dans le rapport de l'expert Monsieur [F], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision ;Ordonner à Madame [U] [O] [X] de reloger Monsieur [L] dans un logement décent le temps que les travaux soient réalisés ou l'enjoindre à prendre en charge son nouveau loyer, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai d'un mois à compter de la décision ; Dispenser Monsieur [I] [L] du paiement du loyer à compter du mois de novembre 2025 jusqu'à la mise en état du logement ; Condamner Madame [U] [O] [X] au paiement de 5 750,00 euros au titre du préjudice de jouissance ; Condamner Madame [U] [O] [X] au paiement de 3 000,00 euros au titre du préjudice moral ; Condamner Madame [U] [O] [X] aux dépens ;Condamner Madame [U] [O] [X] au paiement de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. 
Au soutien de ses demandes de relogement et de non-paiement des loyers, Monsieur [I] [L] se fonde sur les articles 1217 et suivants du code civil, L.521-1 et L.521-2 du code de la construction et de l'habitation. Il explique devoir être relogé par la propriétaire du logement, en l'état inhabitable, pendant la réalisation de travaux. 

Il demande la réparation d'un trouble de jouissance en raison des désordres graves affectant le logement constatés par l'expert judiciaire. Il fait remarquer que l'absence d'évaluation du préjudice par l'expert judiciaire ne signifie pas qu'il est inexistant. Il affirme que Madame [U] [O] [X] n'a toujours pas réalisé les travaux qui lui incombaient.. Selon lui, le manquement du propriétaire à son obligation de délivrance d'un logement décent est établie par les différentes expertises. Il ajoute avoir subi un préjudice moral suite aux blessures intervenues lors de l'accident du 05 octobre 2025 alors qu'il est âgé et qu'il a une prothèse de hanche. 

Madame [U] [O] [X], assistée par son conseil, comparaît. Aux termes de ses conclusions visées par le greffe et soutenues à l'oral, elle demande de :

Rejeter l'ensemble des demandes de Monsieur [I] [L] ;Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail ; Ecarter l'exécution provisoire ;Laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens. 
Au soutien du rejet des demandes, Madame [U] [O] [X] explique que le demandeur ne démontre pas que les désordres lui sont imputables. Elle soutient que le locataire n'a pas justifié de l'entretien annuel de la chaudière qui est désignée par l'expert comme une cause du dégât des eaux. Madame [U] [O] [X] affirme en outre avoir fait intervenir des experts, des assureurs ainsi que l'entreprise 2PCJ pour réaliser des travaux dès 2023 de sorte qu'aucune faute n'est caractérisée. 

Concernant les travaux de réfection du plancher, elle soutient qu'ils ont été réalisés par l'entreprise BEENEN conformément aux préconisations faites par l'expertise intervenue le 7 novembre 2025. S'agissant des deux autres désordres dont il est demandé réparation par le preneur, elle invoque que les résultats du diagnostic de performance énergétique n'imposent nullement le changement des portes et des fenêtres, mais que cela interdit seulement d'augmenter le montant du loyer. Elle se prévaut également de l'expertise judiciaire qui écarte le caractère indécent du logement et évoque seulement des désagréments.

Elle conteste par ailleurs devoir payer le nouveau loyer du preneur dans la mesure où ce dernier est déjà dispensé de lui verser le loyer du logement faisant l'objet d'interdiction temporaire d'habiter, de sorte que cela reviendrait à un enrichissement sans cause de ce dernier. Elle ajoute qu'il n'existe pas de troubles de jouissance puisque le locataire n'habite plus les lieux. 

Au soutien de sa demande reconventionnelle de résolution judiciaire du contrat de bail, Madame [U] [O] [X] se fonde sur les articles 1227, 1228 et 1353 du code civil. Le défendeur soutient que le non-paiement des charges par Monsieur [I] [L] depuis le début du contrat est une inexécution grave du contrat. 

L'affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2026. 

MOTIFS

A titre liminaire, Il est constaté qu'en l'absence d'une fin de non-recevoir soulevée, les prétentions relatives à la recevabilité des demandes sont sans objet.

- Sur la demande des travaux sous astreinte 

A titre liminaire, il convient de préciser que seront distingués les travaux de réfection du plancher du 1er étage du logement, lesquels justifient l'arrêté d'insalubrité du 30 octobre 2025 et que la bailleresse soutient avoir effectués, et ceux de remplacement des fenêtres et de la porte d'entrée qu'elle refuse de prendre à sa charge. 

Sur les travaux de réfection du plancher du premier étage 
Selon l'article L.1331-22 du code de la santé publique, tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. 

Toute déclaration d'insalubrité doit être constatée selon une procédure administrative détaillée au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation et résulte d'un arrêté préfectoral. 

L'article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains énonce que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un logement décent

En l'espèce, il est établi que l'arrêté du 30 octobre 2025 a interdit temporairement d'accéder et d'occuper le logement en raison de l'état du plancher du premier étage qui s'est effondré le 5 octobre 2025, entraînant la chute du locataire dont la jambe a traversé le plancher dans la salle de bain. Compte-tenu de ces éléments, il ne peut être contesté que la sécurité du locataire a été compromise. 


L'expertise réalisée le 7 novembre 2025 décrit uniquement des désordres justifiant l'interdiction d'occuper les lieux relatifs au plancher du premier étage. Il est relevé au premier étage une destruction totale du plancher dans la salle de bain, mais également sur le palier où sont constatés des trous. Par ailleurs, dans la chambre le plancher est décrit comme s'enfonçant très facilement et aussi dangereux que dans la salle de bain. L'expert conclut à une situation de danger imminent et impose un départ du locataire le jour même jusqu'à la réfection intégrale du plancher du premier étage. L'expert joint deux devis, l'un en date du 28 mars 2024 de l'entreprise TIPEREZ-FMS concernant la réparation du dégât des eaux dans l'ensemble du logement et l'autre émanant de l'entreprise BEENEN en date du 7 juillet 2025 concernant la remise en état uniquement de la salle de bain. 

Afin de contester la demande de travaux sollicitée, la bailleresse fait valoir que la réfection du plancher a été réalisée. Elle produit une facture de l'entreprise BEENEN signée portant exactement sur les même chantiers que ceux décrits dans le devis du 7 juillet 2025. Il ressort de cet élément que les travaux dont se prévaut la bailleresse sont localisés uniquement dans la salle de bain alors que l'expertise ordonne une réfection du plancher du premier étage dans l'ensemble du logement. 

Par ailleurs, l'article 7 de l'arrêté d'insalubrité prévoit que la mainlevée pourra être prononcée après constatations des travaux effectués par les agents compétents, si ces travaux ont mis fin durablement au danger. Or en l'espèce, la bailleresse ne produit aucune pièce en ce sens. 

Dès lors, en l'absence de plus amples éléments, il y a lieu de considérer que Madame [U] [O] [X] ne démontre pas avoir effectué les travaux de réfection du pallier du premier étage du logement exigés par l'arrêté du 30 octobre 2025. Il y a donc lieu de lui enjoindre de procéder à ces réparations. En revanche, il n'apparaît pas nécessaire d'ordonner une astreinte, les sanctions pénales prévues par l'article L.511-22 du code de la construction et de l'habitation en cas de carence du bailleur apparaissant suffisamment incitatives. 

Sur les travaux de remplacement de trois fenêtres et de la porte d'entrée
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 

Le bailleur ne peut s'affranchir de cette obligation essentielle même si le locataire a déclaré accepter les lieux en l'état. L'entrée dans les lieux d'un preneur connaissant le mauvais état de ces lieux n'équivaut pas à une renonciation de ce preneur à se prévaloir, ensuite, de ses droits concernant l'obligation légale d'entretien à la charge du bailleur. 

L'article 2 du décret du 30 juillet 2002 prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements
L'article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. 

Les réparations visées sont les réparations locatives dont le preneur n'a pas à assumer la charge, parce qu'elles proviennent de la vétusté, de malfaçons ou de vices de construction de la chose, qui sont donc à charge du bailleur. Ainsi, le propriétaire doit prendre toutes dispositions utiles pour remédier aux dysfonctionnements qui affectent le chauffage du logement loué, même s'il n'y a pas atteinte à l'habitabilité du local ni à la sécurité de ses occupants. 

En l'espèce, Monsieur [L] fait état de plusieurs désordres qu'il estime relever de manquement de la part de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Il ressort des pièces versées au débat et notamment du rapport d'expertise amiable en date du 20 février 2023 du cabinet UNION EXPERTS et du rapport d'expertise judiciaire en date du 5 juillet 2024 les éléments suivants : 

S'agissant de la serrure de la porte d'entrée, le rapport d'expertise du 20 février 2023 constate un blocage de celle-ci et précise que ce dysfonctionnement résulte de sa vétusté intrinsèque. L'existence de ce désordre est confirmée par l'expertise judiciaire qui relève que la porte d'entrée est difficile à ouvrir et préconise une vérification voire un remplacement rapide de la porte. Ce dysfonctionnement étant imputé par l'expert à la vétusté de l'équipement et non au comportement du locataire, il appartient au bailleur en vertu de l'article 1720 de prendre en charge cette réparation. Il est par ailleurs établi que la bailleresse a été informée par la mise en demeure du 22 février 2023 de cette anomalie. 

Concernant les vitrages, la première expertise du 20 février 2023 indique que la fenêtre de la cuisine et du salon sont anciennes, en simple vitrage et qu'elles étaient probablement dans le même état à l'entrée du locataire dans l'appartement. L'expertise judiciaire confirme que les menuiseries extérieures de la cuisine, la pièce principale, et de la chambre sont en simple vitrage et précise de surcroît qu'elles sont vétustes et sources de déperditions thermiques, en mauvais état avec un calfeutrement grossièrement réalisé pour réduire les infiltrations d'air. Il ressort par ailleurs d'un courrier adressé par la bailleresse dès le 17 novembre 2022, que cette dernière n'ignorait pas cette obligation, puisqu'elle écrit "je suis consciente que le changement des fenêtres devra être envisagé mais Monsieur [L] a pris la location en l'état en connaissance de cause". Or, le fait pour un locataire de prendre les lieux en état n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. Par ailleurs, contrairement à ce qu'affirme l'expert judiciaire, le simple fait que le désordre ne prive pas intégralement le locataire de la jouissance de son bien n'exclut pas qu'il relève de l'indécence. Cet élément sera en revanche pris en compte ultérieurement dans l'évaluation du préjudice de jouissance. 

Ainsi, il ressort de ces éléments que la bailleresse ne se conforme pas aux dispositions légales, le logement présentant des défauts affectant sa décence outre un défaut d'entretien. Il convient donc d'enjoindre à la bailleresse de procéder au remplacement des trois fenêtres et de la serrure de la porte d'entrée. 

Rien ne justifiant, à ce stade, le prononcé d'une astreinte telle que prévue à l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette demande sera rejetée. 

- Sur la demande de dispense des loyers

L'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation dispose notamment que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L.511-11 ou de l'article L.511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L.1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En l'espèce, au vu de l'arrêté du 30 octobre 2025, la communauté d'agglomération [Localité 1] Val de Seine a interdit temporairement d'accéder et d'occuper le logement. La notification a été réalisée le jour même. Dès lors, Monsieur [I] [L] sera dispensé du paiement du loyer à compter du 1er novembre 2025 jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée portant interdiction temporaire d'habiter les lieux. Compte-tenu des sanctions pénales prévues en cas de manquement de ces dispositions par le code de la construction et de l'habitation, il n'apparait pas nécessaire de prononcer une astreinte. 

Il sera précisé que le preneur ne sera en revanche pas dispensé du paiement des loyers pendant les travaux portant sur la porte d'entrée et les trois fenêtres visées dans l'expertise judiciaire, la nature de ces désordres ne le privant pas de la jouissance intégrale du logement. 

- Sur la demande de relogement ou de paiement de nouveau loyer sous astreinte

L'article L.521-3-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

En l'espèce, il est établi que Monsieur [L] a été relogé par la mairie et il ressort des pièces versées aux débats que ce dernier s'élève, hors charge, à la somme de 533,76 euros. 

Il sera rappelé que la dispense du paiement des loyers et le relogement du locataire jusqu'à l'achèvement par le bailleur des travaux prescrits sont deux obligations qui ne sont pas exclusives l'une de l'autre et qui sont prévues par les articles susmentionnés du code de la construction et de l'habitation. 

Par conséquent, la bailleresse sera condamnée au paiement du loyer actuel du demandeur à savoir 533,76 euros jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée portant interdiction temporaire d'habiter les lieux. Compte-tenu des sanctions pénales prévues en cas de manquement de ces dispositions, il n'apparait pas nécessaire de prononcer une astreinte. 

Sur le préjudice de jouissance
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est tenu, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, en réparation du préjudice résultant de l'inexécution contractuelle. La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion d'une inexécution contractuelle, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Comme développé précédemment, le locataire démontre des manquements de Madame [U] [O] [X] s'agissant des vitrages qui relèvent de la décence et de la serrure de la porte d'entrée qui relève de l'obligation d'entretien du bailleur. 

S'agissant de l'état du plafond suite au dégât des eaux, il est établi que Monsieur [R] [L] a effectué les démarches nécessaires pour permettre de déterminer les responsables de ce sinistre, en prévenant sa bailleresse et en faisant diligenter une expertise contradictoire. Il résulte des deux expertises amiables et judiciaire que l'état détérioré du plancher de la salle de bain, du plafond et des murs de la salle située en dessous est la conséquence d'une fuite du ballon d'eau au niveau du joint de bride puis d'une fuite sur une canalisation à l'étage. Il sera relevé qu'il n'est nulle part indiqué par l'expert que le dysfonctionnement du ballon d'eau chaude serait dû à un défaut d'entretien du locataire, puisque la première expertise amiable conclut que ce désordre s'explique au contraire par la vétusté du bien et retient donc de la responsabilité de la propriétaire. Par ailleurs, tant les désordres relatifs au fonctionnement de la production d'eau chaude qu'à l'état de conservation des canalisations relèvent de l'indécence en application du décret précité. La responsabilité de la bailleresse dans le dégât des eaux est donc établie. 

En outre, alors qu'il a été conclu par l'assureur de Monsieur [R] [L] dès le 19 mai 2023 que les désordres liés au dégât des eaux incombaient au propriétaire et était pris en charge par son assurance, l'expert judiciaire relate qu'en juillet 2024, soit presque dix-huit mois plus tard, aucune démarche n'avait été justifiée par la bailleresse. Si cette dernière démontre avoir fait procéder à trois devis successifs en mars 2024, elle ne justifie avoir relancé son assurance qu'à compter de mai 2025, soit deux ans après. Au surplus, il ressort des échanges de courriers entre mai et août 2025 entre la bailleresse et son assurance que des mesures conservatoires auraient pu être mises en place rapidement dès mai 2025 mais ne l'ont pas été en raison de l'impossibilité de contacter la propriétaire. Il est donc établi une prise en charge tardive de Madame [U] [O] [X]. 

Dès lors, Monsieur [R] [L] est bien fondé à demander l'indemnisation de son préjudice de jouissance résultant du manquement de la propriétaire à ses obligations de délivrance d'un logement décent et d'entretien. Ainsi, compte tenu des désordres constatés, le préjudice de jouissance sera fixé selon les modalités suivantes : pour la période de mars 2023 date à compter de laquelle les désordres ont été objectivés par une expertise, jusqu'à fin octobre 2025, date du départ du locataire, le préjudice est évalué à la somme de 150 euros par mois, soit la somme totale de 4 650 euros. 

Sur le préjudice moral
Sur le préjudice moral, Monsieur [I] [L] démontre avoir subi une chute, sa jambe ayant traversé le plancher, nécessitant l'intervention des pompiers et entrainant un traumatisme crânien sans perte de connaissance, ainsi que cinq jours d'arrêt de travail. Un tel accident a nécessairement engendré un retentissement psychologique, et ce d'autant plus que ce dernier est porteur d'une prothèse de hanche. 

Par conséquent, Madame [U] [O] [X] sera condamnée au paiement de 800,00 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de Monsieur [I] [L]. 

- Sur la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire 

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.

L'article 1225 du code civil précise que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution.

En l'espèce, Madame [U] [O] [X] produit une lettre de mise en demeure datée du 1er juillet 2021 rédigée par son conseil à l'adresse de son locataire de payer la somme de 397,50 euros au titre des charges locatives mais ne justifie pas de l'envoi de ce courrier de sorte que les conditions légales de l'article 1224 du code civil ne sont pas remplies. Au demeurant, le montant de la dette réclamée ne permet pas de caractériser un manquement d'une gravité suffisante justifiant la résolution judiciaire du contrat de bail.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire sera rejetée.

- Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [U] [O] [X] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [U] [O] [X], condamnée aux dépens devra verser à Monsieur [I] [L] une somme qu'il est équitable de fixer à 1 000,00 euros. 

Sur l'exécution provisoire
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de statuer autrement que ce que la loi prescrit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DISPENSE Monsieur [I] [L] de payer les loyers du logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] à Madame [U] [O] [X], à compter de novembre 2025 jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée portant interdiction temporaire d'habiter le logement ; 

ORDONNE à Madame [U] [O] [X] de payer le montant du nouveau loyer de Monsieur [I] [L] s'élevant à la somme de 533, 76 euros à compter du prononcé de la présente décision (échéance de juin 2026) jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée portant interdiction temporaire d'habiter le logement ; 

CONDAMNE Madame [U] [O] [X] à réaliser les travaux suivants, dans un délai de soixante jours suivant la signification du présent jugement :


Remettre en état la porte d'entréeRemplacer les trois fenêtres (cuisine, pièce principale, chambre) tels que préconisé dans le rapport d'expertise judiciaire du 5 juillet 2024Procéder à la réfection complète du plancher du premier étage du plafond 
REJETTE les demandes d'astreinte formées par Monsieur [I] [L] ;

CONDAMNE Madame [U] [O] [X] à payer à Monsieur [I] [L] la somme de 4 650 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE Madame [U] [O] [X] à payer à Monsieur [I] [L] la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; 

REJETTE la demande de résiliation judiciaire formée par Madame [U] [O] [X]; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; 

CONDAMNE Madame [U] [O] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [U] [O] [X] à verser à Monsieur [I] [L] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2026 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L521-3-1, code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code civil 1720, code de la construction et de l'habitation L511-22, code de la sante publique L1331-22, code de la construction et de l'habitation L521-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-08T19:34:39.295Z.