Tribunal judiciaire de Bastia, Loyers commerciaux, 8 juin 2026, n° 23/01366

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE - LOYERS COMMERCIAUX

MINUTE N° : 7
DOSSIER N° : N° RG 23/01366 - N° Portalis DBXI-W-B7H-DEID
JUGEMENT DU : 08 Juin 2026
AFFAIRE : [J] [T] [Q] épouse [O], [S] [D] [Q], [A] [H] [Q], [H] [G] [Q], [Y] [Z] [I] [M] épouse [B], [C] [V] [F] [R], [L] [V] [F] [R], [E] [U] [W] [P] [X] [K] [Q], [N] [J] [KJ] [Q] épouse [DP], [MG] [VK] épouse [YD], [DQ] [SD], [NE] [DV] née [SD], [MW] [PV] [GY] [VK], [JD] [PC] [KB] [VK] C/ [TW] [GI]


Nature de l’affaire : 30C Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé  
 2D


JUGEMENT DU 08 JUIN 2026

JUGE : Monsieur Brice Peigné, juge des contentieux de la protection, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles 29 et suivants du Décret du 30 Septembre 1953, 

GREFFIER : Madame Valentine CAILLE lors des débats 
Monsieur BEDROSSIAN Thomas lors de la mise à disposition au greffe


DEBATS : Audience publique du 16 Mars 2026, les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le , date à laquelle il a été prorogé au 08 Juin 2026.

JUGEMENT rendu par M. PEIGNE, juge des contentieux de la protection, le 08 Juin 2026, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. 



PARTIES 

DEMANDEURS

Mme [J] [T] [Q] épouse [O]
née le 20 Mars 1955 à BASTIA (20200), demeurant 20 Rue du Commandant Mouchotte - 75014 PARIS
représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1

Mme [S] [D] [Q]
née le 12 Septembre 1958 à SAN NICOLAO (20230), demeurant 10 Rue du Docteur Roux - 75015 PARIS
représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1

M. [A] [H] [Q]
né le 25 Février 1957 à RAINCY, demeurant Chemin du Pas de Gicon - 30200 CHUSCLAN
représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1

Monsieur [H] [G] [Q]
né le 28 main1958 à RAINCY, demeurant Lieu dit Suertuellu à Moriani Plage - 20230 - SAN NICOLAO

Mme [Y] [Z] [I] [M] épouse [B]
née le 08 Janvier 1968 à SARCELLES (95200), demeurant 12 Les Chereux - 03210 BESSON
représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1

M. [C] [V] [F] [R]
né le 17 Octobre 1982 à NCIE, demeurant 74 Avenue Brancolar - 06000 NICE
représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1

M. [L] [V] [F] [R]
né le 02 Décembre 1984 à NICE (06000), demeurant 74 Avenue Brancolar - 06000 NICE
représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1

M. [E] [U] [W] [P] [X] [K] [Q]
né le 08 Juin 1953 à PARIS, demeurant 117 Boulevard Jouran - 75014 PARIS
représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1

Mme [N] [J] [KJ] [Q] épouse [DP]
née le 30 Août 1954 à PARIS, demeurant 45 Rue Linois - 75015 PARIS
représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1

Mme [MG] [VK] épouse [YD]
née le 01 Août 1944 à SAN NICOLAO (20230), demeurant Maison [YD] - 20230 MORIANI PLAGE
représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1

M. [DQ] [SD]
né le 08 Juillet 1961 à SAINT GERMAIN EN LAYE (78174), demeurant 3 Claoux - 33210 CASTETS EN DORTHE
représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1

Mme [NE] [DV] née [SD]
née le 23 Septembre 1966 à BELVES (24170), demeurant 53 Avenue du Maréchal Foch - 78100 ST GERMAIN EN LAYE
représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1

M. [MW] [PV] [GY] [VK]
né le 29 Mai 1973 à BASTIA (20200), demeurant 5 Rue Aimé Jubin - Lot. Vermont - 69690 BRUSSIEU
représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1

Mme [JD] [PC] [KB] [VK]
née le 12 Avril 1975 à BASTIA (20200), demeurant 1195 Chemin de Marmonteil - 32130 MONBLANC
représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A1


 
DEFENDEURS

M. [TW] [GI]
né le 19 Juin 1977 à BASTIA (20200), demeurant Les Brises de Mer - 20230 SAINTE LUCIE DE MORIANI

représenté par Me Jean andré ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, vestiaire : A3


EXPOSE DU LITIGE :

Suivant actes sous-seings privés en date des 22 et 23 février 2005, mesdames [MG] [YD], Madame [WB] [YD], Madame [NE] [DV] née [SD] et Monsieur [DQ] [SD] indiqués comme représentants l'indivision de feu [GY] [YD], Madame [VX] [Q] indiquée comme représentant l'indivision de feue Madame [J] [IF] [YD] et l'indivision de feue Madame [S] [Q] née [YD] ainsi que monsieur [A] [BD] et mademoiselle [J] [BD] indiqués comme représentant l'indivision de feue Madame [YL] [BD] née [YD] ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée " U CATAGNU " des locaux d'une superficie de 200 m² environ situés sur la commune de SAN NICOLAO, lieu-dit MORIANI PLAGE.

Le bail, consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2005, moyennant un loyer annuel initial de 9784,56 € TTC, s'est prolongé par tacite reconduction au-delà de son terme fixé le 1er janvier 2014. 

Suivant exploit d’huissier de justice, en date du 28 mars 2017, Mesdames [J] [Q] et [S] [Q], Monsieur [FP] [Q], Monsieur [A] [Q], Monsieur [H] [Q], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [R], Monsieur [L] [R], Monsieur [E] [Q], Madame [N] [J] [Q], Madame [MG] [VK] née [YD], Madame [WB] [YD], Monsieur [DQ] [SD], Madame [NE] [DV] née [SD], Monsieur [A] [BD] et Madame [J] [XE] [BD] ont notifié congé pour le 30 septembre 2017 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer mensuel de 2389 € à Monsieur [TW] [GI]. Celui-ci a indiqué venir aux droits du preneur initial par suite de la cession du fonds de commerce de restauration exploité dans les lieux loués à la date du 5 octobre 2006.

Disant que le preneur n'a pas répondu au mémoire en fixation du nouveau loyer notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 16 octobre 2017 reçue le 18 octobre 2017, Madame [J] [Q], Madame [S] [Q], Monsieur [FP] [Q], Monsieur [A] [Q], Monsieur [H] [Q], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [R], Monsieur [L] [R], Monsieur [E] [Q], Monsieur [N] [J] [Q], Madame [MG] [VK] née [YD], Monsieur [DQ] [SD], Madame [NE] [DV] née [SD], Monsieur [MW] [VK] et Madame [JD] [VK] ont fait assigner Monsieur [TW] [GI] pour au visa des articles L. 145-33, L 145-34 al 3 du code de commerce, 1155 du Code civil et 145 du code de procédure civile, voir :
• juger que le bail expiré ayant duré plus de 12 ans, le loyer du bail renouvelé à déplafonner doit être fixé en fonction de la valeur locative;
• Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 2389 € à compter de la date d'effet du nouveau bail, le 1er octobre 2017;
• Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir;
• Subsidiairement et pour le cas où une mesure d'expertise serait ordonnée, fixer un loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme de 2389 € mensuels à compter de la présente assignation ;
• le condamner aux dépens en ceux compris les frais d'expertise.

Suivant écritures reçues le 8 novembre 2018, Monsieur [TW] [GI] demande de son côté :

À titre principal, de :

• Déclarer irrecevable la demande de fixation du loyer du bail renouvelé formée par sans le concours de tous les co-indivisaires;
• Juger que le mémoire préalable est entaché d'une irrégularité de fond entraînant la nullité des actes subséquents ;
• juger qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement et fixer le montant du loyer renouvelé.

À titre subsidiaire :

• Juger que le bail liant les parties s'est renouvelé pour une durée de neuf ans, à effet du 28 mars 2017;
• Juger qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement et fixer le montant du loyer renouvelé;
• Débouter les requérants de l'ensemble de leurs demandes.

L'affaire enregistrée sous le numéro de RG 18/00965, qui avait fait l'objet d'un retrait du rôle sur la demande conjointe des parties à la date du 8 octobre 2021, a été rétablie sous le nouveau numéro 23/01366 en suite de la demande présentée par les demandeurs et contenant mémoire.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 4 décembre 2023 puis renvoyé aux audiences du 5 février 2024 et 8 avril 2024.

A la suite de l'audience du 8 avril 2024 et par jugement du 3 juin 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 octobre 2024 et a invité les parties à compléter et à échanger leurs mémoires.

Suivant mémoire notifié par lettre recommandée du 25 avril 2025 avec avis de réception du 28 avril 2025, Madame [J] [Q], Madame [S] [Q], Monsieur [FP] [Q], Monsieur [A] [Q], Monsieur [H] [Q], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [R], Monsieur [L] [R], Monsieur [E] [Q], Monsieur [N] [J] [Q], Madame [MG] [VK] née [YD] , Monsieur [DQ] [SD], Madame [NE] [DV] née [SD], Monsieur [MW] [VK] et Madame [JD] [VK] demandent de :
procéder au rétablissement au rôle de la procédure inscrite sous le numéro 18/00965 ;dire l’action des requérants recevable ;la déclarer bien fondée ;dire et juger que le bail expiré ayant duré plus de 12 ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné et doit être fixé selon la valeur locative ;fixer le loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle de 2389 euros à compter de la date d’effet du nouveau bail , le 1er octobre 2017subsidiairement, désigner tel expert qui plaira au juge des loyers commerciaux à l’effet de donner tous éléments au tribunal lui permettant de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locativecondamner Monsieur [GI] au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances dues à compter du 1er octobre 2017,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,dans le cas où une mesure d’expertise serait ordonnée, fixer un loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 2389 euros mensuelle à compter de la présente assignation ;le condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise.
Aux termes de son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée du 31 octobre 2025 notifié le 4 novembre 2025, Monsieur [TW] [GI] demande de :
déclarer irrecevable la demande de fixation du loyer du bail renouvelé formée sans le concours de tous les co-indivisaires ;juger que le mémoire préalable est entaché d’une irrégularité de fond entraînant la nullité des actes subséquents ;juger qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement et de fixer le montant du loyer renouvelé;débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes;à titre infiniment subsidiaire;désigner tel expert qui plaira à la juridiction afin de lui donner tous les éléments permettant de fixer le loyer du bail renouvelé.
Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries à l’audience du 15 septembre 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025, délibéré prorogé au 17 novembre 2025 en raison de la charge de travail du magistrat.

Par jugement du 17 novembre 2025, le juge des loyers commerciaux a ordonné une réouverture des débats à l’audience du 12 janvier 2026 aux motifs suivants :

“[...] « Il résulte de l’article 444 du code de procédure civile que: “Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.”

En l’espèce, il ressort de la pièce numéro 11 des demandeurs que Madame [N] [Q], présentée comme l’une des quinze co-indivisaires, est décédée le 19 mars 2020 et a laissé pour lui succéder ses deux enfants : Madame [CV] [DP] et Madame [J] [DP].

Il ressort de la pièce numéro 12 du demandeur que Monsieur [E] [U] [W] [P] [X] [K] [Q] présenté comme l’un des quinze co-indivisaires, est décédé le 3 mai 2023. Madame [OZ] [Q], son épouse a recueilli la totalité des biens de son époux décédé en usufruit, Monsieur [MW] [Q], a recueilli la moitié en nue propriété et Madame [XS] [Q] a recueilli la moitié en nue propriété.

Il ressort également de la pièce numéro 13 qu’un acte de cession concernant le bien immeuble objet du bail commercial a eu lieu entre Monsieur [FP] [Q], présenté comme l’un des quinze co-indivisaires et cédant à l’acte d’une part et Monsieur [DQ] [SD], Madame [NE] [SD], Monsieur [MW] [VK] et Madame [JD] [VK], cessionnaires, d’autre part.

Les parties ne se sont pas exprimées dans leur mémoire respectif sur ces points.

Dans ces conditions, il convient de rouvrir les débats afin que chacune des parties puisse faire valoir ses observations. (...)»

L’affaire a été rappelée à l’audience du 12 janvier 2026 puis renvoyée à la demande des parties à l’audience du 16 mars 2026.

A l’audience du 16 mars 2026, les consorts [Q] et autres reprennent leurs dernières demandes et demandent en outre de déclarer leur action recevable.

Monsieur [TW] [GI] maintient ses dernières demandes.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026, délibéré prorogé au 11 mai 2025 en raison de la charge de travail du magistrat.

Le délibéré a été de nouveau prorogé au 8 juin 2026 afin d’obtenir l’ensemble des pages de la pièce numéro 5 des demandeurs.

MOTIFS :

I - Sur la recevabilité :

1) sur l’intérêt à agir :

L’article 31 du code de procédure civile dispose : « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 32 du code de procédure civile dispose : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. »

En l’espèce, le mémoire récapitulatif adressé le 7 janvier 2026 a été effectué au nom des personnes suivantes : 
Madame [CV] [DP], Madame [J] [DP], Monsieur [MW] [Q], Madame [XS] [Q], Madame [J] [Q], Madame [S] [Q], Madame [A] [Q], Monsieur [H] [Q], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [R], Monsieur [L] [R], Madame [MG] [VK] née [YD] , Monsieur [DQ] [SD], Madame [NE] [DV] née [SD], Monsieur [MW] [VK],Madame [JD] [VK].
Madame [CV] [DP] justifie de sa qualité de propriétaire par un acte de partage du 10 août 2005 concernant sa mère, Madame [N] [Q] et un acte de notoriété établi après le décès de celle-ci.

Madame [J] [DP] justifie de sa qualité de propriétaire par un acte de partage du 10 août 2005 concernant sa mère, Madame [N] [Q] et un acte de notoriété établi après le décès de celle-ci.
Monsieur [MW] [Q], justifie de sa qualité de propriétaire par un acte de partage du 10 août 2005, concernant son père [E] [Q] et un acte de notoriété établi après le décès de celui-ci.

Madame [XS] [Q] justifie de sa qualité de propriétaire par un acte de partage du 10 août 2005, concernant son père [E] [Q] et un acte de notoriété établi après le décès de celui-ci.

Madame [J] [Q] justifie de sa qualité de propriétaire par une attestation immobilière du 31 octobre 2008.

Madame [S] [Q] justifie de sa qualité de propriétaire par une attestation immobilière du 31 octobre 2008.

Madame [A] [Q] justifie de sa qualité de propriétaire par une attestation immobilière du 29 septembre 2005.

Monsieur [H] [Q], justifie de sa qualité de propriétaire par une attestation immobilière du 29 septembre 2005.

Madame [Y] [M], justifie de sa qualité de propriétaire par une attestation immobilière du 29 septembre 2005.

Monsieur [C] [R], justifie de sa qualité de propriétaire par une attestation immobilière du 29 septembre 2005.

Monsieur [L] [R], justifie de sa qualité de propriétaire par une attestation immobilière du 29 septembre 2005.

Madame [MG] [VK] née [YD], justifie de sa qualité de propriétaire par un acte de donation du 20 août 2009.

Monsieur [DQ] [SD] justifie de sa qualité de propriétaire par un acte de vente et deux actes de donation des 20 août 2009 et 22 juillet 2013.

Madame [NE] [DV] née [SD] justifie de sa qualité de propriétaire par un acte de vente et deux actes de donation des 20 août 2009 et 22 juillet 2013.

Monsieur [MW] [VK] justifie de sa qualité de propriétaire en produisant par un acte de vente et de donation du 22 juillet 2013.

Madame [JD] [VK] justifie de sa qualité de propriétaire en produisant un acte de vente et donation du 22 juillet 2013.

Par conséquent en leur qualité de co-indivisaires, ils ont tous qualités à agir.

2) Sur l’engagement de la procédure par l’ensemble des co-indivisaires :

En application de l’article 815-3 du code civil, en matière de bail commercial, la demande de renouvellement du bail et de fixation d’un nouveau loyer doit être délivré par l’ensemble des co-indivisaires. 

Toutefois l’irrecevabilité de la demande est couverte si l’ensemble des co-indivisaires interviennent à la procédure devant le tribunal judiciaire.

En application de l’article 815-8 du code civil, les dispositions de l’article 815-3 du code civil sont applicables aux indivisions en usufruit en tant qu’elles sont compatibles avec les règles de l’usufruit.

***

En l’espèce, tous les indivisaires n’étaient pas partie au congé ni à l’assignation.

Le mémoire récapitulatif adressé le 7 janvier 2026 a été effectué au nom des personnes suivantes : Madame [J] [Q], Madame [S] [Q], Madame [A] [Q], Monsieur [H] [Q], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [R], Monsieur [L] [R], Monsieur [MW] [Q], Madame [XS] [Q], Madame [CV] [DP], Madame [J] [DP], Madame [MG] [VK] née [YD] , Monsieur [DQ] [SD], Madame [NE] [DV] née [SD], Monsieur [MW] [VK] et Madame [JD] [VK].

Toutefois, Madame [OZ] [HO] qui détient une partie du bien en usufruit en sa qualité de conjointe survivante de Monsieur [E] [Q] (acte de notoriété du 24 janvier 2025, pièce n°12 des demandeurs) n’est intervenue à aucun moment de la procédure. 

Dans ces conditions, il apparaît que tous les indivisaires n’interviennent pas à la procédure de sorte que les demandes seront déclarées irrecevables.

II - Sur les demandes accessoires :

Madame [J] [Q], Madame [S] [Q], Madame [A] [Q], Monsieur [H] [Q], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [R], Monsieur [L] [R], Monsieur [MW] [Q], Madame [XS] [Q], Madame [CV] [DP], Madame [J] [DP], Madame [MG] [VK] née [YD] , Monsieur [DQ] [SD], Madame [NE] [DV] née [SD], Monsieur [MW] [VK] et Madame [JD] [VK], parties perdantes seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir en l'absence d'incompatibilité avec la nature de l'affaire, ou de conséquences manifestement excessives.

PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en première ressort,

Déclare les demandes formées par Madame [J] [Q], Madame [S] [Q], Monsieur [A] [Q], Monsieur [H] [Q], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [R], Monsieur [L] [R], Monsieur [MW] [Q], Madame [XS] [Q], Madame [CV] [DP], Madame [J] [DP], Madame [MG] [VK] née [YD] , Monsieur [DQ] [SD], Madame [NE] [DV] née [SD], Monsieur [MW] [VK] et Madame [JD] [VK] irrecevables,

Condamne in solidum Madame [J] [Q], Madame [S] [Q], Monsieur [A] [Q], Monsieur [H] [Q], Madame [Y] [M], Monsieur [C] [R], Monsieur [L] [R], Monsieur [MW] [Q], Madame [XS] [Q], Madame [CV] [DP], Madame [J] [DP], Madame [MG] [VK] née [YD] , Monsieur [DQ] [SD], Madame [NE] [DV] née [SD], Monsieur [MW] [VK] et Madame [JD] [VK] aux entiers dépens de l’instance,

Rappelle l’exécution provisoire de la décision;


LE GREFFIER, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,