Cour d'appel de Colmar, Chambre 3 A, 8 juin 2026, n° 25/02090

MINUTE N° 26/282

























Notification par LRAR

aux parties



Le



Copie exécutoire à :



- Me Patricia

 CHEVALLIER-GASCHY



Copie conforme à :



- Me Emmanuel KARM

- greffe TPBR [Localité 1]



Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 08 Juin 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02090 



N° Portalis DBVW-V-B7J-IRLK



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 janvier 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saverne





APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :



Monsieur [K] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Non comparant, représenté par Me Emmanuel KARM, avocat au barreau de STRASBOURG





INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :



Monsieur [J] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Non comparant, représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 30 mars 2026, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles 



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Monsieur [J] [P] est propriétaire de trois parcelles agricoles cadastrées Commune de [Localité 4] section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2], d'une contenance de 7 hectares 67 ares et 46 centiares, Commune d'[Localité 5] section [Cadastre 3] n° [Cadastre 4] d'une contenance de 56 ares et 97 centiares et Commune de [Localité 4] section 19 n° [Cadastre 5], supportant un hangar agricole construit par l'Earl [M] [P] dont Monsieur [J] [P] est le liquidateur amiable.

Monsieur [K] [U] a revendiqué la titularité d'un bail rural écrit en date du 4 mai 2011 à effet au 11 novembre 2011 portant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2] située sur la commune de [Localité 4] et d'un bail verbal sur les deux autres parcelles.

À la suite d'un refus de cession du bail opposé par Monsieur [J] [P], Monsieur [U] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saverne le 19 juillet 2022 aux fins d'être autorisé à céder les baux relatifs aux parcelles à son fils [O] [U] et de voir condamner le défendeur aux dépens et à lui payer une somme au titre de ses frais.

Monsieur [J] [P] a conclu à l'irrecevabilité ou au débouté de la demande.

Par requête en date du 11 décembre 2023, Monsieur [J] [P] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saverne d'une demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail portant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 5] Commune de Lohr pour défaut de paiement des fermages et à voir condamner les consorts [U] à libérer les lieux sous astreinte, ainsi qu'à payer les fermages des cinq dernières années à hauteur de la somme de 66 400 € ainsi qu'une somme de 1 000 € au titre de son préjudice moral, outre une somme au titre des frais de procédure.

Monsieur [K] [U] et Madame [Z] [H] épouse [U] ont conclu au rejet des demandes et au paiement d'une somme au titre des frais non compris dans les dépens.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 20 janvier 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saverne a :

-prononcé la résiliation du bail rural conclu entre Monsieur [J] [P] et Monsieur [K] [U] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 5] située sur la commune de [Localité 4] et ce aux torts du preneur,

-ordonné à Monsieur [K] [U] de libérer la parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 4] section [Cadastre 1] n° [Cadastre 5],

-dit qu'à défaut pour Monsieur [K] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [J] [P] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard,

-condamné Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [J] [P], à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant annuel équivalent à celui du fermage, soit la somme de 13 280 €, à calculer au prorata de la durée d'occupation des lieux,

-condamné Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 66 400 € au titre des fermages impayés des années 2018 à 2023,

-condamné Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,

-constaté l'existence d'un bail rural conclu entre Monsieur [J] [P] et Monsieur [K] [U] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2] Commune de [Localité 4] et sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] n° [Cadastre 4] Commune d'[Localité 5],

-autorisé Monsieur [K] [U] à transférer le bail qu'il détient sur ces parcelles à son fils [O] [U],

-dit que cette autorisation est opposable à Monsieur [J] [P], propriétaire des deux parcelles susvisées,

-dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

-débouté les parties pour le surplus de leur demande,

-constaté l'exécution provisoire du jugement.



Monsieur [K] [U] a interjeté appel partiel de cette décision le 13 mai 2025.

Par dernières écritures datées du 26 mars 2026, reprises oralement à l'audience du 30 mars 2026, il conclut ainsi qu'il suit :

Avant dire droit,

-ordonner une expertise afin de déterminer la valeur locative du hangar construit sur la parcelle Commune de [Localité 4] section [Cadastre 1] n° [Cadastre 5],

-désigner tel expert qu'il plaira à la cour de désigner avec pour mission, après avoir convoqué les parties et s'être rendu sur place, d'estimer le montant du loyer du bâtiment d'exploitation situé [Adresse 3] [Localité 4] section [Cadastre 1] n° [Cadastre 5],

-déclarer l'appel recevable et bien fondé,

-infirmer le jugement en ce qu'il a : 

' prononcé la résiliation du bail rural conclu entre Monsieur [J] [P] et Monsieur [K] [U] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 5] située sur la commune de [Localité 4] et ce aux torts du preneur,

' ordonné à Monsieur [K] [U] de libérer la parcelle cadastrée Commune de [Localité 4] section [Cadastre 1] n° [Cadastre 5],

' dit qu'à défaut pour Monsieur [K] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [J] [P] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard,

' condamné Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [J] [P], à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant annuel équivalent à celui du fermage, soit la somme de 13 280 €, à calculer au prorata de la durée d'occupation des lieux,



' condamné Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 66 400 € au titre des fermages impayés des années 2018 à 2023,

' condamné Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

-débouter Monsieur [J] [P] de l'intégralité de ses prétentions,

-le condamner à verser une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.



Il rappelle que le litige s'inscrit dans le cadre d'une contestation initiale par Monsieur [J] [P] de l'existence d'un bail rural portant sur le hangar agricole situé sur la parcelle Commune de [Localité 4], section [Cadastre 1] n° [Cadastre 5], qu'il s'était engagé à lui vendre ; que cette vente n'ayant pas abouti, Monsieur [J] [P] a été condamné à lui payer une somme de 10 000 € au titre de la clause pénale pour défaut de réitération du compromis, outre la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il a dû entreprendre une procédure d'exécution forcée immobilière pour obtenir paiement de ce montant, qui ne lui a été versé que courant 2020 ; que Monsieur [J] [P] ne conteste plus qu'il soit titulaire d'un bail verbal sur cette parcelle.

Il fait valoir qu'il n'a pas donné suite à la mise en demeure de régler les fermages des cinq dernières années adressée par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023 visant les dispositions de l'article L 411-31 du code rural, en ce que le fermage des cinq dernières années avait été fixé par Monsieur [J] [P] de façon unilatérale ; que pendant les premières années du bail, il avait pris en charge, pour le compte du propriétaire, un certain nombre de dépenses et dettes en compensation du loyer du bien et que ce n'est qu'ultérieurement que l'intimé a entendu que soit fixé un fermage annuel en argent sans proposition préalable, malgré mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 4 mars 2019 de proposer le montant du fermage, qui n'a pas été réclamée ; que Monsieur [J] [P] a adressé la mise en demeure de payer sous peine de résiliation du bail sans qu'aucun accord n'ait été validé entre les parties quant au montant du fermage.

Il fait valoir que les juges du fond apprécient souverainement l'existence de raisons sérieuses et légitimes de nature à exclure le prononcé de la résiliation du bail, telles que la non fixation du fermage ou l'envoi d'une mise en demeure fondée sur des comptes erronés ; que le premier juge ne pouvait donc se contenter de constater l'absence de paiement du fermage pour résilier le bail, en validant un fermage fixé unilatéralement par le bailleur en cours de bail ; que les premiers juges ne pouvaient valider le montant des fermages réclamés unilatéralement par le bailleur sans aucune base légale et sans aucune expertise, procédure prévue par l'article 1716 du code civil ; qu'il n'y a pas lieu d'écarter des débats la lettre recommandée par laquelle il sollicitait la fixation du fermage, en ce qu'il est démontré qu'elle a bien été adressée à Monsieur [J] [P] ; qu'une expertise doit être ordonnée en l'absence d'accord des parties sur le fermage, de sorte que la résiliation du bail ne pourra être entérinée.

Par écritures datées du 16 février 2026, reprises oralement à l'audience du 30 mars 2026, Monsieur [J] [P] a conclu ainsi qu'il suit :

-déclarer l'appel de Monsieur [U] mal fondé,

-le rejeter,

-confirmer le jugement entrepris dans les limites de l'appel incident,

Sur appel incident,

-infirmer le jugement entrepris en tant qu'il a limité les dommages et intérêts alloués aux concluants à 2 000 €,

Statuant à nouveau dans cette limite,

-condamner Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [J] [P] un montant de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

Sur demande additionnelle,

-condamner Monsieur [K] [U] à payer un montant de 21 026,66 € au titre des loyers échus entre mai 2023 et décembre 2024,

-débouter Monsieur [K] [U] de l'ensemble de ses fins et conclusions,

Au besoin, avant-dire droit,

-ordonner une expertise aux fins de détermination du montant du loyer en tenant compte des caractéristiques du terrain, du bâtiment d'exploitation, des conditions de son utilisation et en tenant compte également de la durée du bail,

-condamner Monsieur [K] [U] aux entiers frais et dépens ainsi qu'à payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il indique que postérieurement à la caducité du compromis de vente portant sur le hangar et le terrain, Monsieur [U] s'est maintenu dans les lieux sans payer une contrepartie ; que par mise en demeure du 16 mai 2023 conformément aux dispositions de l'article L 411-31 du code rural, il a indiqué à Monsieur [U] que sur la base du rapport d'expertise établi par le Crédit Foncier en août 2013, la valeur locative annuelle s'élève à 13 280 €, soit une somme due de 66 400 € pour la période non prescrite de mai 2018 à mai 2023 et l'a mis en demeure de s'acquitter de cette somme ; qu'aucun montant n'a été réglé, de sorte qu'il a refusé la cession des parcelles sollicitées par [K] [U] au profit de son fils.

Il fait valoir qu'il a sollicité une indemnité d'occupation dès 2018 ; que postérieurement à la mise en demeure du 16 mai 2023, Monsieur [U] n'a fait aucune proposition de règlement ni n'a sollicité la fixation d'un autre montant, de sorte que l'évaluation formée par le Crédit Foncier est parfaitement justifiée.

Il conteste les affirmations de l'appelant selon lesquelles il aurait réglé au cours des premières années du bail des dépenses et dettes du propriétaire en compensation du loyer du bien, indique qu'entre 2007 et le jugement dont appel, Monsieur [U], qui se prévaut d'un bail verbal, n'a jamais réglé le moindre loyer et conteste avoir été destinataire d'un courrier que lui aurait adressé le preneur en mars 2019 et dont il demande qu'il soit écarté des débats ; que quand bien même ce courrier aurait existé, il révèle que Monsieur [U] ne proposait même pas le versement d'un loyer de base avant que les parties ne s'accordent éventuellement sur le loyer, ou qu'un jugement en fixe le montant. 

Il soutient que la résiliation du bail ne saurait être refusée au motif de la non fixation contradictoire du fermage, dans la mesure où le paiement du fermage constitue une obligation essentielle du preneur à bail ; qu'au besoin, la cour fixera le loyer en fonction des dispositions de l'article L 411-11 du code rural et au besoin à dire d'expert, sans que le principe de la résiliation puisse être remis en cause faute de paiement d'un quelconque montant.

Il rappelle que l'appel de Monsieur [U] étant limité, l'appelant est définitivement débouté de sa demande visant la cession du bail de la parcelle section [Cadastre 1] n° [Cadastre 5] à son fils, pour laquelle une résiliation du bail rural a été prononcée ; que Monsieur [U] n'est plus exploitant agricole du fait de cette demande de cession de bail ; que cependant, le hangar est toujours occupé par un tiers, qui semble être son fils, sans autorisation de cession, ce qui constitue une réelle fraude à la loi.

Il critique le jugement déféré en ce qu'il a limité l'indemnisation de son préjudice à la somme de 2 000 €, compte tenu de l'occupation gratuite du bien depuis plus de quinze ans, alors qu'il doit s'acquitter des frais d'assurance et des taxes foncières du bien.

Il sollicite l'actualisation de la dette s'agissant de l'arriéré de loyer en incluant les sommes dues au titre des années 2023 et 2024, l'indemnité d'occupation ayant été fixée à compter du jugement.



MOTIFS



En vertu des dispositions de l'article L 411-31 I 1°du code rural et de la pêche maritime, I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3° le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.



L'article 1716 du code civil dispose que lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par expert ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré.

En l'espèce, le fait que Monsieur [U] bénéficie d'un bail verbal sur la parcelle litigieuse, location verbale qui était déjà actée dans le compromis de vente conclue entre les parties le 3 décembre 2010, n'est plus contesté.

Il n'est de même pas contesté que le locataire n'a versé aucune contrepartie à la jouissance de la parcelle dont il bénéficie depuis plusieurs années.

Monsieur [U] soutient qu'il aurait, pendant les premières années, réglé des dépenses pour le compte du propriétaire mais n'en rapporte aucune preuve.

Pour justifier le défaut du paiement des loyers, il fait valoir que le bailleur a fixé unilatéralement le fermage, de sorte qu'il n'avait légitimement pas à l'acquitter.

Il sera toutefois relevé que par lettre officielle du 22 août 2018, le conseil de Monsieur [J] [P], qui contestait alors le bail verbal consenti à l'appelant, a mis en demeure Monsieur [U] de quitter les lieux et de régler, au titre de son occupation des lieux, une somme évaluée à 8 000 € par an correspondant à 4 à 5 % de la valeur de l'immeuble.

L'appelant n'a apporté aucune réponse à ce courrier, ni directement ni par l'intermédiaire de son conseil.

Il ne justifie pas avoir adressé à Monsieur [J] [P] une lettre le 4 mars 2019 par laquelle il l'aurait sommé de fixer le montant du fermage de la parcelle litigieuse.

En effet, la preuve de dépôt qu'il produit, portant le cachet de la poste du 4 mars 2019, n'est accompagnée d'aucune preuve de distribution du courrier, étant relevé que la mention manuscrite apposée sur l'enveloppe versée aux débats, mentionnant « non cherché retour à [U] (dégrèvement + loyer) a manifestement été apposée de la même main qui a rédigé l'adresse de Monsieur [J] [P], soit celle de l'appelant ; que de même, l'avis de réception porte étonnamment la signature « [U] » et non celle de Monsieur [J] [P], ce qui pose question quant aux conditions de réception de ce courrier.

Il ne peut donc être déterminé si l'intimé a été destinataire de cette demande, ce qu'il conteste formellement.

Par ailleurs, la mise en demeure délivrée par Monsieur [J] [P] à Monsieur [K] [U] le 16 mai 2023 conformément aux dispositions de l'article L 411- 31 du code rural et de la pêche maritime, réclame paiement d'un fermage annuel de 13 280 € sur la base d'un rapport d'expertise établi par le Crédit Foncier en août 2013.

Monsieur [U], qui sollicitait parallèlement devant le tribunal paritaire des baux ruraux le transfert des baux, dont celui de la parcelle litigieuse, au bénéfice de son fils [O] [U], n'a ni contesté le montant réclamé ni n'a sollicité une expertise afin de voir fixer autrement la valeur du fermage.

Le rapport d'expertise établi par le Crédit Foncier a été sollicité par le service juridique et contentieux du Crédit Agricole Alsace Vosges, qui souhaitait voir procéder à l'estimation en valeur vénale et locative des biens et droits immobiliers à usage de bâtiments agricoles pour vaches laitières constituant la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 5] d'une contenance de 50,25 ares.

Au terme d'une analyse détaillée de la parcelle, terrain et construction, prenant en considération le marché immobilier des terrains à vocation agricole dans le Bas-Rhin et mettant en évidence clairement les éléments d'appréciation en termes de force et de faiblesse de la parcelle, le Crédit Foncier, retenant les méthodes par le rendement et par comparaison, a déterminé pour le bâtiment agricole une valeur locative modérée de 8 € HC/m², soit pour 1660 m² HON x8 € HT/m²/an une valeur locative de 13 280 € par an.

Compte tenu de cette expertise impartiale et effectuée dans les conditions de l'article L 411-11 du code rural, il n'y a pas lieu d'ordonner avant dire droit une nouvelle expertise.

En l'absence de toute contestation antérieurement à la procédure d'appel par Monsieur [U] du fermage réclamé, articulé sur le rapport d'expertise permettant une détermination claire de la valeur locative du bien, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le locataire ne pouvait se dispenser du paiement de la contrepartie de son occupation des lieux et le défaut de paiement des loyers dans ces circonstances ne peut être justifié par la fixation unilatérale du fermage par Monsieur [P], ce dernier réclamant un montant annuel dûment justifié par expertise.

Les conditions prévues à l'article L 411-31 étant réunies faute de paiement dans les délais impartis, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion du locataire.

Le jugement déféré sera de même confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [U] au paiement de l'arriéré locatif et il sera fait droit à la demande additionnelle portant sur le paiement de la somme complémentaire de 13 280 € au titre de l'année 2024.

La demande complémentaire sollicitée pour 2023 sera en revanche rejetée, la somme déjà allouée de 66 400 € englobant le fermage pour 2023.

Il sera enfin relevé que le préjudice moral subi par Monsieur [P] a été exactement apprécié par le premier juge à la somme de 2 000 €, l'intimé ne produisant en appel aucune pièce de nature à en réévaluer le montant.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmés.

Partie perdante, Monsieur [K] [U] sera condamné aux dépens de l'instance sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera alloué à l'intimé une somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 13 280 € au titre du fermage 2024, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [K] [U] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [U] aux dépens de l'instance d'appel. 



Le Greffier La Présidente