Tribunal judiciaire de Nancy, Ch. 9 REFERES, 9 juin 2026, n° 25/00551

DU : 09 Juin 2026 
RG : N° RG 25/00551 - N° Portalis DBZE-W-B7J-JUGU 
AFFAIRE : Syndic. de copro. Résidence RENAN VERLET CURIE Représenté par son syndic, la société EVEL IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de METZ sous le N° B 319 619 672, dont le siège social est sis 12 Rue François de Curel, 57 000 METZ, elle-même prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège. C/ [F] [V]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES


JUGEMENT
du neuf Juin deux mil vingt six


COMPOSITION 

PRESIDENT : Hervé HUMBERT,
GREFFIER LORS DES DEBATS : Anne-Marie MARTINEZ,
GREFFIER LORS DU DELIBERE : Lydia PIERRON


PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. Résidence RENAN VERLET CURIE Représenté par son syndic, la société EVEL IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de METZ sous le N° B 319 619 672, dont le siège social est sis 12 Rue François de Curel, 57 000 METZ, elle-même prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège., dont le siège social est sis 14-16 Rue Louis VERLET, 5-7 Rue Pierre CURIE, 2-4-6 Rue E RE - NAN - 54510 TOMBLAINE

représentée par Me Delphine HENRY, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 162, 
Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, vestiaire :




DEFENDEUR

Monsieur [F] [V], demeurant 16 Rue Louis VERLET - 54510 TOMBLAINE
représenté par Me Nicoletta TONTI, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 10




Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 31 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026 prorogé au 09 Juin 2026.


Et ce jour, neuf Juin deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 08 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Renan Verlet Curie » sise 14-16 rue Louis Verlet 5-7 rue Pierre Curie 2-4-6 rue Ernest Renan 54510 TOMBLAINE représenté par son syndic, la SAS EVEL IMMOBILIER (ci-après le syndicat) a fait assigner M. [F] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions, il sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965, notamment son article 19-2, et du décret du 17 mars 1967, de : 

-débouter M. [F] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

-le condamner à lui payer la somme de 1.777, 29 € avec intérêts au taux légal à compter de la lettre RAR de mise en demeure de la société EVEL IMMOBILIER en date du 04 novembre 2022 :

-le condamner à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts , avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; 

-le condamner à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

-le condamner en tous les frais et dépens ; 

-le condamner , le cas échéant, au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution, de la décision à intervenir, et ce en application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution , à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à condition que ces frais n’excèdent pas ce qui est nécessaire au sens de l’article L 111-7 du même code, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés ; 

-dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 
 
À l’appui de ses demandes, il fait valoir que M. [F] [V] est propriétaire de lots au sein de la copropriété, et qu’il est défaillant dans le règlement des charges de copropriété , et ce en dépit de la mise en demeure de régulariser sa situation débitrice adressée le 04 novembre 2022, puis des sommations adressées par son conseil à M.[V] les 21 mars 2023 et 19 mars 2025. Il expose que M. [V] reste ainsi redevable de la somme totale de 1.7779, 29 € et que les frais exposés au titre des mesures de recouvrement sont justifiés. Il ajoute que la demande reconventionnelle de remboursement formée par M. [V] est prescrite comme portant sur des postes entre le 28 octobre 2016 et le 18 juin 2020. Sur sa demande de dommages et intérêts, il expose que la carence de M. [V] lui a causé un préjudice en ce que la trésorerie et la gestion normale de la copropriété en sont perturbées. 

Il expose enfin que la demande de condamnation sous astreinte à fournir le certificat visé aux dispositions de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 est devenue sans objet, le certificat ayant finalement été délivré. 

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [F] [V] demande à voir : 

Débouter le syndic de sa demande de voir condamner M. [F] [V] à lui régler la somme de 1.777, 29 € et de sa demande d’intérêts alors que le décompte établi du premier trimestre 2026 porte la mention du paiement par M. [F] [V] de la somme de 2.416, 11 € intervenue le 21 octobre 2025 ; 

-Juger que le décompte présenté comporte des charges qui ne sont pas justifiées et ne relèvent pas des dispositions visées à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

-Condamner le syndic à rembourser à M. [F] [V] la somme de 2.598, 92 € correspondant à ces charges illicites ; 

-Dire que l’action en paiement de l’indu n’est pas prescrite, M. [F] [V] n’a eu connaissance du décompte des charges réclamées que le 19 mars 2025 suivant courrier de Me [A] [Q] et que le syndic qui en a poursuivi le paiement ne peut se prévaloir de sa propre turpitude dès lors qu’il a obtenu le paiement indu en conditionnant la délivrance du certificat de l’article 20 II au paiement de charges prescrites ; 

-Juger que le syndic qui s’est opposé à la délivrance du certificat visé aux dispositions de l’article 20 II de la loi a commis une faute alors qu’il ne pouvait justifier d’aucune créance certaine, liquide et exigible après le règlement de M. [F] [V] intervenu le 10 octobre 2025. 

-En conséquence condamner le syndic à délivrer ledit certificat et le condamner à verser à M. [F] [V] la somme de 3.000 € au titre de la résistance abusive caractérisée par le chantage fait ; 

-Condamner le syndic à corriger le décompte de charge du premier trimestre 2026 qui inscrit des frais d’assignation pour 109, 53 € , des frais de procédure pour 240 €, des frais de suivi de dossier pour 200 € alors que le syndic ne dispose d’aucun titre de ce chef ; 

-Débouter le syndic de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

-Condamner le syndic à verser à M. [F] [V] la somme de 2.160 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


Pour conclure au débouté des demandes formées par le syndicat, il soutient qu’il s’acquitte auprès du syndic de la copropriété du paiement des appels de charges et de provisions sur travaux mais refuse de payer des frais qu’il conteste, ces frais non justifiés faisant grossir son solde débiteur. Il ajoute s’être acquitté, depuis l’assignation, par virement réalisé le 10 octobre 2025, de la somme de 2.416, 11 € qui lui était réclamée, et même s’il en conteste le bien-fondé. 

Il expose également qu’il s’est porté acquéreur d’un autre lot au sein de la copropriété, un compromis ayant été régularisé, mais le syndic s’opposant à la délivrance de l’attestation prévue à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965, ce qui faisait obstacle à l’acquisition projetée. Il indique que ce n’est que le 29 décembre 2025 que ce certificat a été établi. 

Pour s’opposer à la prescription quinquennale invoquée par le syndic, M. [V] précise qu’il n’a eu la possibilité d’exercer son action en remboursement des charges indues à son sens qu’à partir du moment où il a obtenu le décompte des sommes qui lui sont réclamées.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges
 
Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

La jurisprudence de la Cour de cassation (Cass civ. 3ème 24 octobre 2019 n° 18-19.172) exige que soient produits aux débats, « outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables ». 
L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit qu’en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants: (…)
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement (..)
En l’espèce, si le montant de la demande n’excède effectivement pas 5.000 €, il y a lieu de considérer que le syndicat est dispensé du recours à un mode de résolution amiable dès lors que la défenderesse n’a pas donné suite à la mise en demeure ainsi qu’aux sommations de payer qui lui ont été adressées. 


En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales d’approbation des comptes, le décompte général des dépenses, l’état de répartition des charges, pour les années 2023, 2024 et 2025, ainsi que les demandes de provisions trimestrielles. 

Il est rappelé que, le 19 mars 2025, le syndicat demandeur, par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 20 mars 2025, a mis M. [V] en demeure de lui régler dans le délai d’un mois une somme totale de 1.842, 98 € outre 68 € représentant le coût de la sommation (pièce 5 du syndicat).

Depuis lors, le syndicat produit (pièce 1 du syndicat) un décompté édité le 21 juillet 2025 ramenant sa créance à 1.593, 55 €, à laquelle il ajoute 175, 89 € et 7, 85 € au titre de la cotisation fonds travaux pour le 4ème trimestre 2025 pour parvenir à un total de 1.777, 29 € qui constitue sa demande principale.

M. [V] produit (pièce 6 du défendeur) un justificatif de virement de la somme de 2.416, 11 € en date du 10 octobre 2025 au profit de la société EVEL IMMOBILIER, syndic de la copropriété, versement qui apparaît sur le dernier relevé de compte produit en pièce 8 par M. [V], ce qui n’est du reste pas discuté par le syndicat. 

Ce versement, supérieur à la somme demandée, couvre la dette de M. [V] et amène à débouter le syndicat de sa demande principale. 

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat

Le syndicat forme par ailleurs une demande de dommages et intérêts à l’encontre du défendeur qu’il motive par le fait que le défaut de paiement des charges à l’échéance normale cause nécessairement un préjudice. Force est cependant de constater que le syndicat justifie sa demande par des considérations théoriques, sans démontrer et détailler concrètement la nature et l’étendue du préjudice allégué. 

Cette demande est par conséquent rejetée. 

Sur la demande reconventionnelle de M. [V] en remboursement par le syndicat de la somme de 2.598, 92 € 

M. [V] demande la condamnation du demandeur à lui rembourser la somme de 2.598, 92 € correspondant à des frais selon lui arbitraires et non justifiés, qui ont été portés en débit sur les décomptes entre le 28 octobre 2016 et le 20 mars 2023, et qu’il conteste. 

Il soutient que sa demande, formée par conclusions du 03 novembre 2025, ne serait pas prescrite, dès lors qu’il n’a eu connaissance du décompte de ces frais que le 19 mars 2025 , date de sa transmission en accompagnement du courrier recommandé envoyé par le conseil du syndicat à cette date. Le décompte arrêté au 14 mars 2025 (pièce 5 du syndicat) ne reprend cependant l’historique qu’entre le 1er juillet 2022 et le 1er janvier 2025, de sorte que seules 3 lignes sur les 15 contestées par M. [V] y figurent, soit les frais de mise en demeure du 4 novembre 2022 à hauteur de 36 €, les frais de mise en demeure du 7 décembre 2022 pour 15 € et les frais de sommation du 20 mars 2023 pour 63, 60 €, frais qui sont tous justifiés par les pièces produites (respectivement les pièces 24, 23 et 19 du syndicat). 

Le reste (pour un total de 2.598, 92 € -114, 60 € soit 2.484, 32 €) porte sur des frais exposés entre le 28 octobre 2016 et le 18 juin 2020 ; ils apparaissent dans le décompte du produit par M. [V] en pièce 3 , qui a été édité le 14 avril 2023. M. [V] conteste cependant ces sommes, selon le courrier de son conseil du 08 septembre 2025 (pièce 5 de M. [V]) « depuis de nombreuses années » et soutient que les justificatifs des soldes de charges courantes ne lui ont pas été justifiés depuis 2021. Il s’en évince qu’aucun élément du dossier ne permet de déterminer que M. [V] n’aurait pris connaissance que le 19 mars 2025 des éléments lui permettant de contester les sommes qu’il a réglées entre 2016 et 2020 ni de fixer le point de départ du délai de prescription à une autre date que celles auxquelles ces sommes ont été demandées à M. [V]. 

La demande de remboursement portant sur cette période sera dès lors déclarée irrecevable comme prescrite. 

Sur la demande de condamnation sous astreinte à fournir le certificat visé aux dispositions de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965, « préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant :
1° Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;
2° Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.
Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.
Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur ».
En l’espèce, il est constant entre les parties que le syndicat, suite au règlement effectué le 10 octobre 2025 par M. [V], a délivré le certificat litigieux le 29 décembre 2025. 
De ce fait, la demande de M. [V] aux fins de condamnation sous astreinte du syndicat à fournir ledit certificat devient sans objet. 
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive 

M. [V] soutient que le syndicat n’a obtenu de sa part le règlement de sommes dont il conteste le bien fondé qu’en exerçant une forme de chantage, en s’opposant à l’acquisition de sa part d’autres lots dépendant de la copropriété, le notaire chargé d’instruire cette opération ayant informé M. [V] le 23 juillet 2025 de son impossibilité de poursuivre tant qu’il serait redevable de sommes auprès du syndicat et que ce dernier n’aurait pas délivré le certificat « article 20 II ». 

Il ne démontre cependant pas, ni que le syndicat lui ait réclamé des sommes indues, ni que le retard apporté à la délivrance du certificat finalement délivré le 29 décembre 2025 lui ait causé un préjudice, qu’il quantifie à 3.000 € sans en démontrer la réalité . 

Il convient dès lors de le débouter de cette demande. 
 
Sur la demande reconventionnelle de condamnation du syndicat à corriger le décompte de charges du premier trimestre 2026 

La demande de provision sur la période du 1er janvier au 31 mars 2026 (pièce 8 de M. [V]) porte mention de frais d’assignation pour 109, 53 €, de frais de procédure pour 240 €, des frais de suivi de dossier pour 200 €.

Ces frais , relatifs à la présente procédure, entrent dans les dépens et l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que cette demande est sans objet. 


Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le le syndicat de copropriétaires de la résidence « Renan Verlet Curie » sise 14-16 rue Louis Verlet 5-7 rue Pierre Curie 2-4-6 rue Ernest Renan 54510 TOMBLAINE, qui est à l’origine de la procédure, est condamné à en assumer les dépens. 



Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité ne commande pas en l’espèce de faire droit à l’une ou l’autre des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS


Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la résidence « Renan Verlet Curie » sise 14-16 rue Louis Verlet 5-7 rue Pierre Curie 2-4-6 rue Ernest Renan 54510 TOMBLAINE de sa demande de condamnation de M. [F] [V] à lui payer la somme de 1.777, 29 € au titre des charges de copropriété impayées ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la résidence « Renan Verlet Curie » sise 14-16 rue Louis Verlet 5-7 rue Pierre Curie 2-4-6 rue Ernest Renan 54510 TOMBLAINE de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre M. [F] [V] ; 

DECLARE IRRECEVABLE comme prescrite la demande de condamnation de M. [F] [V] dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence« Renan Verlet Curie » sise 14-16 rue Louis Verlet 5-7 rue Pierre Curie 2-4-6 rue Ernest Renan 54510 TOMBLAINE en remboursement de la somme de 2.598, 92; 

DECLARE SANS OBJET la demande de condamnation sous astreinte à fournir le certificat visé aux dispositions de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 formée par M. [F] [V] contre le syndicat des copropriétaires de la résidence« Renan Verlet Curie » sise 14-16 rue Louis Verlet 5-7 rue Pierre Curie 2-4-6 rue Ernest Renan 54510 TOMBLAINE ;

DEBOUTE M. [F] [V] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence« Renan Verlet Curie » sise 14-16 rue Louis Verlet 5-7 rue Pierre Curie 2-4-6 rue Ernest Renan 54510 TOMBLAINE ;

 DECLARE SANS OBJET la demande de condamnation à corriger le décompte de charges du premier trimestre 2026 formée par M. [F] [V] contre le syndicat des copropriétaires de la résidence « Renan Verlet Curie » sise 14-16 rue Louis Verlet 5-7 rue Pierre Curie 2-4-6 rue Ernest Renan 54510 TOMBLAINE ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence« Renan Verlet Curie » sise 14-16 rue Louis Verlet 5-7 rue Pierre Curie 2-4-6 rue Ernest Renan 54510 TOMBLAINE aux dépens.


La greffière Le président