Cour d'appel d'Orléans, Chambre Civile, 9 juin 2026, n° 24/02150

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E



GROSSES + EXPÉDITIONS : le 09/06/2026

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS

la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES



ARRÊT du : 09 JUIN 2026



 N° : - 26 



 N° RG 24/02150 - N° Portalis DBVN-V-B7I-HBQS





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 06 Juin 2024





PARTIES EN CAUSE



APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265304636944427



Monsieur [L] [M]

né le 26 Juin 1956 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Laurent SUZANNE de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS, 

D'UNE PART







INTIMÉS : 



- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265304967999413



Monsieur [D] [N]

né le 22 Octobre 1967 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté par Me Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS











Madame [O] [Q] épouse [N]

née le 21 Juillet 1969 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS



- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265310386253349



Maître [J] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]



représenté par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS



S.C.P. [R] & GUIGNARD

Notaires associés, office notarial, immatriculé au RCS de TOURS sous le n° 327 946 323, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 3]



représentée par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS



S.A.S. SIGNATURE ET CONSEILS NOTAIRES 

Société par actions simplifiée au capital social de 396.672,34 euros, immatriculée sous le numéro 326 126 091 du registre du commerce et des sociétés de TOURS agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège.

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentée par Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS





D'AUTRE PART






DÉCLARATION D'APPEL en date du : 11 Juillet 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 1er décembre 2025 






COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Mme Nathalie LAUER, Président de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en charge du rapport,






Greffier :




Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.




DÉBATS :



A l'audience publique du 09 février 2026, ont été entendus Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Prononcé le 09 juin 2026 (délibéré prorogé, initialement fixé au 17 avril 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



***



FAITS ET PROCÉDURE



Le 6 juin 1956, M. [P] [A] [X] a fait l'acquisition d'un immeuble en monopropriété situé [Adresse 5] à [Localité 5] (37) au prix de 300 000 anciens francs.



Par arrêté du 25 novembre 1960, le préfet d'Indre et Loire a déclaré l'immeuble inhabitable mais l'arrêté d'inhabitabilité n'a jamais publié au fichier immobilier. 

[P] [A] [X] est décédé le 24 octobre 1964. 



L'attestation notariale constatant sa succession précisait que l'immeuble est vétuste et insalubre et a été déclaré inhabitable par arrêté préfectoral du vingt-cinq novembre mille neuf cent soixante.



Le 11 juillet 1968, les héritiers de [P] [A] [X] ont vendu l'immeuble à MM. [H] et [F] au prix de 16 000 nouveaux francs. L'acte de vente indiquait que cet immeuble était frappé d'un arrêté d'inhabitabilité, dont une copie était annexée à l'acte. 



Le 27 janvier 1984, selon acte authentique reçu par Maître [T] [I], notaire à [Localité 5], MM. [H] et [F] ont vendu l'immeuble, après l'avoir restauré, à un marchand de biens, M. [K] [E], au prix de 650 000 nouveaux francs.



Après division de cet immeuble en plusieurs lots, le 16 mars 1984, Maître [Y] [R], notaire, a établi le règlement copropriété. Ce règlement, dans sa partie consacrée à l'origine de propriété, en page 4, vise l'attestation de succession suite au décès de [P] [A] [X] et aussi l'acte de vente du 11 juillet 1968 des héritiers de celui-ci à [H] & [F] et précise, Telle est l'origine de propriété que le Notaire sous-signé a pu établir à l'aide des titres et renseignements à lui fournis et dont l'acquéreur déclare vouloir se contenter.



Le 6 septembre 1984, en présence de Maître [Y] [R], notaire associé de la SCP [Y] [R] et [Y] [V], M. [L] [M], alors étudiant, a fait l'acquisition auprès de M. [E] des lots n°9, 14 et 15 dépendants de l'immeuble sis [Adresse 5], au prix de 105 000 francs, lots consistant en un petit appartement au dernier étage de l'immeuble. L'acte indique en page 3 : En ce qui concerne l'urbanisme, la situation de l'ensemble immobilier dont dépendent les biens présentement vendus est déterminée par un certificat d'urbanisme et différentes pièces y afférentes délivrés au Notaire soussigné par les administrations compétentes et demeurées annexées au règlement de copropriété sus énoncé.



M. [M] a habité l'appartement pendant 4 années, l'a loué pendant 18 années puis il a voulu le vendre pour financer l'acquisition d'un autre appartement.



Le 16 mai 2006, en présence de Maître [J] [G], notaire, M. [M] a cédé l'appartement aux époux [N] au prix de 60 000 euros.



Préalablement à la vente, Maître [G] avait sollicité de la commune de [Localité 5] une note de renseignements d'urbanisme qui lui fut adressée le 7 mars 2006. M. [M] déclarait que l'appartement, alors loué aux soeurs [S] moyennant le versement d'un loyer de 388,74 euros, ne faisait pas l'objet d'un arrêté de péril ou d'insalubrité.



Après avoir loué l'appartement jusqu'au 1er septembre 2022, les époux [N] décidèrent de le vendre et conclurent, le 22 octobre 2016, avec M. [W] [B] un acte sous seing privé portant vente, au prix de 64 000 euros, sous condition suspensive qu'une 'note de renseignement d'urbanisme ou, en tant que de besoin, le certificat d'urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu'.



Les vendeurs missionnèrent Maître [C], notaire, pour rédiger le projet d'acte authentique, lequel demanda à la commune de [Localité 5], un certificat d'hygiène et de salubrité.







Le 23 juin 2017, la commune de [Localité 5] lui adressa l'arrêté d'inhabitabilité du 25 novembre 1960.



Estimant que ce vieil arrêté n'avait plus lieu d'être compte tenu de la restauration de l'appartement, les époux [N] accomplirent diverses démarches auprès de la commune et de la préfecture afin d'en obtenir mainlevée, sans succès. 



Après plusieurs visites des services techniques de la commune, le 7 août 2020 le préfet d'Indre et Loire prit un arrêté portant abrogation de l'arrêté du 25 novembre 1960, à l'exception des lots constituant l'appartement des époux [N].



Le 20 décembre 2021, M. [D] [N] et Mme [O] [Q] épouse [N] ont assigné M. [L] [M], la SAS Signature & Conseils notaires et Maître [G], à comparaître devant le tribunal judiciaire de Tours afin de : 

- faire prononcer la nullité de la vente du 16 mai 2006 au motif qu'elle était entachée d'une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu,

- condamner M. [M] à leur restituer la somme de 82 500 euros, correspondant au prix d'acquisition de l'appartement, aux taxes foncières qu'ils payèrent à l'administration fiscale depuis 2006 et au coût des travaux qu'ils firent réaliser afin de tenter de lever l'arrêté portant interdiction d'habiter le bien ; le tout, majoré des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2006, et application de l'anatocisme,

- condamner in solidum M. [M], Maître [G] et la SAS Signature & Conseils notaires à leur verser la somme de 74 000 euros à titre d'indemnisation de leurs préjudices, constitués par les « tracasseries insupportables » consécutives à cette affaire et à la perte de chance d'acquérir un autre bien en 2006 dont ils auraient pu jouir des fruits de manière pérenne,

- condamner chacun des défendeurs à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le 16 septembre 2022, le préfet d'Indre et Loire a pris un arrêté portant interdiction d'habiter définitivement l'appartement des époux [N], en considération de l'insuffisance de hauteur des appuis de fenêtre, de l'insuffisance de hauteur sous linteaux, de l'insuffisance de hauteur sous plafond, de l'insuffisance d'éclairage naturel, de défaut de planéité des sols, d'absence de système de ventilation et enfin, d'absence de l'isolation thermique (combles et murs périphériques).

Par acte signifié le 19 décembre 2022, M. [M] a appelé la SCP [R] & Guignard, aux droits de la SCP [Y] [R] et [Y] [V], en garantie de ses condamnations.

Par ordonnance du 20 juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Tours a ordonné la jonction de l'instance introduite par les époux [N] à celle introduite par M. [M].

Par jugement du 6 juin 2024, le tribunal judiciaire de Tours a : 

- prononcé la nullité, pour erreur, de la vente du 16 mai 2006 ; 

- condamné M. [M] à restituer aux époux [N] le prix de vente, soit 60 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2006 ; 

- condamné M. [M] à verser aux époux [N] la somme de 6 456.78 € au titre des dépenses de conservation de l'immeuble, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ; 

- dit que ces intérêts se capitaliseront annuellement ; 

- dit que les époux [N] devront restituer la propriété du bien ; 

- débouté les époux [N] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral ; 

- débouté M. [M] de sa demande en versement des loyers perçus par les époux [N] ; 

- condamné in solidum M. [M], Maître [G] et la SAS Signature & Conseils notaires à verser aux époux [N] la somme de 33 809.53 € en réparation de leur préjudice ; 

- dit que M. [M] sera garanti, par Maître [G] et la SAS Signature & Conseils notaires à hauteur de moitié de la somme de 33 809.53 € allouée aux époux [N] en réparation de leur préjudice ainsi qu'aux frais irrépétibles ; 

- débouté M. [M] de sa demande en garantie à l'encontre de la SCP [R] et Guignard ; 

- condamné in solidum M. [M], Maître [G], et la SAS Signature & Conseils notaires à verser aux époux [N] une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; 

- rejeté les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles ; 

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Selon déclaration du 11 juillet 2024, M. [L] [M] a relevé appel de cette décision.

Les parties ont conclu.

Suivant conclusions remises le 27 novembre 2025, M. [L] [M] demande à la cour de :

Vu l'article 1240 du Code civil, 

Vu les articles 1641 et suivants du code civil, 

Infirmer le jugement rendu le 6 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Tours (RG n°21/05304) en ce qu'il a :

- prononcé la nullité, pour erreur, de la vente du 16 mai 2006 conclue entre M. [M] et les époux [N] portant sur les lots n°9, 14 et 15 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 5] (37),

- condamné M. [M] à restituer aux époux [N] le prix de vente, soit 60 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2006,

- condamné M. [M] à verser aux époux [N] la somme de 6456.78 euros au titre des dépenses de conservation de l'immeuble, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

- dit que ces intérêts se capitaliseront annuellement,

- dit que les époux [N] devront restituer la propriété du bien,

- débouté M. [M] de sa demande en versement des loyers perçus par les époux [M],



- condamné in solidum M. [M], Maître [G] et la SAS Signature & Conseils notaires à verser aux époux [N] la somme de 33 809.53 euros en réparation de leur préjudice,

- dit que M. [M] sera garanti, par Maître [G] et la SAS Signature & Conseils notaires à hauteur de moitié de la somme de 33 809.53 euros allouée aux époux [N] en réparation de leur préjudice ainsi qu'aux frais irrépétibles,

- débouté M. [M] de sa demande en garantie à l'encontre de la SCP [R] et Guignard,

- condamné in solidum M. [M], Maître [G], et la SAS Signature & Conseils notaires à verser aux époux [N] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

- rejeté les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau : 

- Débouter les époux [N] de leur demande tendant au prononcé, pour erreur, de l'annulation de la vente du 16 mai 2006 conclue entre M. [M] et les époux [N] portant sur les lots n°9, 14 et 15 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 5] (37),

- Débouter les époux [N] de toutes leurs autres demandes subséquentes,

- Condamner les époux [N] à verser à M. [M] la somme de 5 000 euros à titre d'indemnisation de son du préjudice moral,

- Condamner les époux [N] à verser à M. [M] la somme de 17 838 euros au titre des intérêts du prêt relais, montant à parfaire à raison de 991 euros par mois à compter du 9 février 2026 jusqu'à la date de complète restitution à M. [M] par les époux [N] des sommes par eux saisies sur ses comptes bancaires,

- Condamner les époux [N] à verser à M. [M] la somme de 250 euros au titre des frais d'ouverture du dossier du prêt relais, 

- Condamner les époux [N], à verser à M. [M] la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens d'instance,

- Débouter les époux [N] de toutes leurs autres demandes, principales et accessoires,

- Confirmer le jugement pour le surplus,

Subsidiairement,

Dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de vente : 

- Condamner les époux [N] à verser à M. [M] la somme de 34 253.96 euros à titre de restitution des loyers perçus,

- Débouter les époux [N] de leur demande tendant à la condamnation de M. [M] à leur verser la somme de 6 456.78 euros au titre des dépenses de conservation de l'immeuble, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 4 298 euros le montant de la restitution due aux époux [N] au titre des taxes foncières,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [N] de leur demande tendant à la condamnation de M. [M] à leur verser la somme de 15 000 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice moral,

- Condamner la SCP [R] & Guignard, venant aux droits de la SCP [Y] [R] et [Y] [V], à garantir intégralement M. [M] de toutes condamnations, en principal et accessoires, susceptibles d'être prononcées à son encontre à la demande des époux [N],

- Condamner Maître [J] [G] et la SAS Signature & Conseils notaires à garantir intégralement M. [M] de toutes condamnations, en principal et accessoires, susceptibles d'être prononcées à son encontre à la demande des époux [N],

- Condamner in solidum la SCP [R] & Guignard, Maître [J] [G] et la SAS Signature & Conseils notaires, à verser à M. [M] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral,

- Condamner in solidum la SCP [R] & Guignard, la société Signature & Conseils notaires, Maître [G], à verser à M. [M] la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens d'instance.

Suivant conclusions remises le 28 novembre 2025, M. [D] [N] et Mme [O] [Q] épouse [N] demandent à la cour de :

Sur l'appel principal : 

- Debouter M. [M] de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, y compris sa nouvelle demande de dommages-et-intérêts liée à l'exécution provisoire de la décision de première instance ainsi que son prétendu préjudice moral,

- Debouter Maître [G] et la SAS Signature & Conseils notaires de l'ensemble de leur prétentions, fins et conclusions, 

En conséquence, 

- Confirmer le jugement rendu le 06 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Tours (RG 21/05304) en toutes ses dispositions critiquées par M. [M] (c'est-à-dire excepté celle ayant débouté les époux [N] de leur demande de dommages-et-intérêts fondée sur la réparation de leur préjudice moral), et en tout état de cause en tant qu'il a prononcé l'annulation rétroactive de la vente du 16 mai 2006 conclue entre M. [M] et les époux [N] portant sur les lots n°9, 14 et 15 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 5] (37), que ce soit à raison de la nullité du chef de l'erreur sur les qualités substantielles l'entachant ou, par l'effet dévolutif de l'appel, à raison de sa nullité pour dol ou de sa résolution pour vices cachés,

Sur l'appel incident : 

- Infirmer le jugement rendu le 06 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Tours (RG 21/05304) en tant exclusivement qu'il a débouté les époux [N] de leur demande de réparation de leur préjudice moral,

Statuant à nouveau, 

- Condamner M. [M] à payer aux époux [N] la somme de 15 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral, 

En tout état de cause, 

- Condamner M. [M] à payer aux époux [N] la somme de 8 000 euros prise en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens, outre le paiement des entiers dépens de la présente instance. 



Suivant conclusions remises le 17 février 2025, la SAS Signature & conseils notaires, Maître [J] [G], notaire, la SCP [U] [R] et Valérie Guignard notaires associés, ci-après nommés les notaires demandent à la cour de :

Conformément à l'article 1240 du Code civil (1382 ancien),

- Confirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Tours le 6 juin 2024 en toutes ses dispositions, à l'exception des dispositions suivantes :

Condamne in solidum M. [L] [M], Maître [J] [G] et la SAS Signature & Conseils notaires à verser aux époux [N] la somme de 33.809.53 € en réparation de leur préjudice,

Dit que M. [L] [M] sera garanti, par Maître [J] [G] et la SAS Signature et Conseils Notaires, à hauteur de moitié de la somme de 33.809.53 € allouée aux époux [N] en réparation de leur préjudice ainsi qu'aux frais irrépétibles liés à la présente instance,

Condamne in solidum M. [L] [M], Maître [J] [G] et la SAS Signature & Conseils notaires à verser aux époux [N] une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

- Infirmer partiellement le jugement déféré et Statuant à nouveau :

- Constater, que Maître [G], Notaire au sein de la SAS Signature & Conseils notaires n'a commis aucun manquement,

Ainsi,

- Débouter, les époux [N] ainsi que Mr [M] de l'ensemble de leurs demandes et prétentions, en ce compris la demande au titre du préjudice moral formée par les époux [N] au titre du préjudice moral,

- Condamner in solidum les Consorts [N] et M. [M] à la somme de 3 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de l'instance,

Dans l'Hypothèse où la responsabilité d'un ou des notaires serait retenue et le préjudice matériel allégué par les époux [N] retenu lui aussi,

- Enjoindre aux époux [N] d'avoir à justifier du montant des revenus fonciers perçus durant la période du préjudice matériel allégué et le recalculer en tenant compte de ces revenus.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er décembre 2025.

MOTIFS

Sur l'annulation de la vente

Moyens des parties

M. [M] reproche au premier juge d'avoir prononcé l'annulation du contrat de vente du 16 mai 2006 au visa de l'article 1109 du code civil au motif que le consentement des époux [N] aurait été donné par erreur puisqu'ils ignoraient que le bien faisait l'objet d'un arrêté d'inhabitabilité depuis le 25 novembre 1960, alors qu'il ne pouvait se fonder que sur les articles 1641 et suivants du code civil, en application du principe selon lequel les lois spéciales dérogent aux lois générales.

Il ajoute que l'action en garantie des vices cachés devait être exercée dans les deux années suivant la réception du courrier du 23 juin 2017 de la commune de [Localité 5] informant Maître [C], agissant pour le compte des époux [N], de l'existence de l'arrêté du 25 novembre 1960 ; pour ce seul motif, le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité pour erreur de la vente du 16 mai 2006 et la cour déboutera les époux [N] de leur demande principale, fondée sur l'article 1109 du code civil et par voie de conséquence, de toutes leurs autres demandes accessoires dirigées contre lui.

M. et Mme [N] répondent que lorsque l'impropriété à l'usage est causée, non par un désordre, une défectuosité ou une malfaçon intrinsèque de la chose vendue, l'action fondée sur les vices caché est exclue et l'acquéreur reste recevable et fondé à agir sur le terrain de la nullité ; dans de telles hypothèses, c'est la nullité pour erreur sur les qualités substantielles qui est retenue.

Réponse de la cour 

Dans leur version antérieure à la modification issue de l'Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige,

- l'article 1109 du code civil indiquait, 

Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. 

- L'article 1110 précisait, 

L'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet. 

Elle n'est point une cause de nullité lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.

La nature habitable d'un appartement à usage d'habitation constitue bien une qualité essentielle de celui-ci, d'autant que le vendeur, M. [M] l'avait loué pendant 18 ans. L'erreur portait sur une qualité substantielle du bien vendu, à savoir, sa nature habitable, puisque l'acte de vente du 16 mai 2006 conclu entre M. [M] et les époux [N] portant sur les lots n°9, 14 et 15 d'un immeuble soumis au régime de la copropriété ne mentionne pas l'arrêté d'inhabitabilité pris par le préfet le 25 novembre 1960.

En conséquence, la décision qui prononce la nullité de la vente en raison de l'erreur commise par les époux [N] doit être confirmée. 

Elle sera également confirmée en ce qu'elle condamne M. [M] à restituer aux époux [N] la somme de 60 000 euros, prix de vente de l'appartement, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter 16 mai 2006, date de la vente. En effet, la mauvaise foi de M. [M], qui a reconnu en première instance savoir de longue date que l'immeuble était frappé d'inhabitabilité, prétendant même que l'inhabitabilité aurait été connue de tous, pour se prévaloir de la prescription de l'action, l'article 1378 ancien du code civil exigeant qu'il soit tenu de restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, du jour du paiement.



Elle sera également confirmée en ce qu'elle dit que les intérêts échus de ces sommes se capitaliseront annuellement, mais par contre, en application de l'article 1154 ancien du code civil.

Sur les conséquences de l'annulation de la vente

- La restitution des loyers perçus par M. et Mme [N] et le remboursement des frais réalisés pour faire lever l'arrêté d'insalubrité

Moyens des parties

M. [M] reproche au tribunal de l'avoir débouté de sa demande tendant à replacer les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion de la vente et condamné aux restitutions.

Il soutient que les articles 1378 et 1381 du code civil, dans leur version applicable au litige, sont inapplicables en l'espèce, les restitutions consécutives à une annulation ne relevant pas de la répétition de l'indu mais seulement des règles de la nullité, seule pouvant s'appliquer la jurisprudence relative aux restitutions, antérieures à l'ordonnance de 2016 ; par ailleurs, si le tribunal a retenu qu'il avait été de mauvaise foi en n'informant pas les époux [N] lors de la vente de l'existence de l'arrêté d'inhabitabilité, il ne l'a pas démontré, d'autant que l'arrêté n'a jamais été publié. 

Il ajoute qu'il est inexact, ainsi que l'a fait le tribunal, de retenir que les époux [N] auraient été de bonne foi alors que le bailleur a l'obligation de fournir au locataire un logement décent ; informés depuis le 1er juillet 2017 de l'arrêté d'inhabitabilité, ils ont continué à louer l'appartement, ce qui amena le préfet, le 16 septembre 2022, à prendre un arrêté portant interdiction d'habiter définitivement l'appartement des époux [N], en considération de l'insuffisance de hauteur des appuis de fenêtre, de l'insuffisance de hauteur sous linteaux, de l'insuffisance de hauteur sous plafond, de l'insuffisance d'éclairage naturel, de défaut de planéité des sols, d'absence de système de ventilation et enfin, d'absence de l'isolation thermique (combles et murs périphériques), les bailleurs ne pouvant ignorer ces non conformités.

Il considère que les époux [N] doivent lui restituer les loyers, le principe de la restitution des fruits en conséquence de la nullité ou de la résolution du contrat étant de jurisprudence ancienne et évalue leur dette de restitution à 34 253,96 euros. 

Il sollicite l'infirmation de la décision qui l'a condamné à verser aux époux [N] la somme de 6 456,78 euros au titre de factures de travaux d'électricité, de menuiserie, de plomberie entrepris afin de faire lever l'arrêté d'insalubrité.

M. et Mme [N] sollicitent le rejet de ces prétentions en soutenant qu'il résulte de l'anéantissement du contrat que les parties doivent être placées dans l'état antérieur, ce qui implique d'une part la restitution du bien immobilier vendu et la restitution du prix de vente à l'acquéreur, outre les sommes destinées à la conservation du bien, d'autre part, pour ce qui est de la restitution des fruits, l'acquéreur agissant de bonne foi peut prétendre aux loyers perçus.

Réponse de la cour

Eu égard aux dispositions combinées des articles 1110 précité, et 1382 ancien du code civil, à savoir que, Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, les parties ne peuvent être remises en l'état où elles se trouvaient avant l'exécution des conventions, l'acquéreur lésé pouvant engager la responsabilité civile de son cocontractant en établissant qu'il subit un préjudice, ensuite et surtout en démontrant que son cocontractant a commis une faute.

Il s'ensuit que M. [M], qui n'allègue aucun préjudice du fait de la perception des loyers par les époux [N], acquéreurs, et ne prouve pas leur faute, doit être débouté de sa demande de restitution des loyers (Cass. 3e civ., 2 févr. 2005, n° 03-18.991). Le jugement est donc confirmé de ce chef.

Pour ce qui concerne les dépenses engagées par les époux [N] pour tenter de faire lever l'arrêté d'inhabitabilité, le vendeur ne peut, en conséquence de l'annulation de la vente, être condamné qu'à la restitution des sommes qu'il a personnellement perçues et à des dommages et intérêts de nature à réparer les préjudices causés par sa faute, et en conséquence de l'annulation de la vente, (Cass. 3e civ., 2 févr. 2005, n° 03-18.991).

Les sommes engagées par les époux [N], pour un montant de 6 456,78 euros, dans le but de faire lever l'arrêté d'inhabitabilité ne peuvent être remboursées par M. [M], qui ne les a pas perçues. Par ailleurs, elles ne constituent pas des dépenses de conservation de l'immeuble, en ce qu'elles étaient destinées à transformer l'appartement en supprimant les défauts le rendant inhabitable. Elles ne peuvent être considérées non plus comme des dommages et intérêts de nature à réparer les préjudices causés par la faute de M. [M], puisqu'elles ne sont pas une conséquence de l'annulation de la vente. Le jugement qui le condamne à la restitution de cette somme est donc infirmé, les époux [N] étant déboutés de leur demande.

- La taxe foncière et les charges de copropriété

M. [M] demande l'infirmation de la décision l'ayant condamné à payer à M. et Mme [N] la somme de 33 809,53 euros en réparation de leur préjudice.

M. et Mme [N] sollicitent la confirmation de la décision.

Réponse de la cour

Le premier juge a condamné M. [M] à payer à M. et Mme [N] les sommes de 4 298 euros au titre des taxes foncières réglées de 2009 à 2023, de 19 004 euros au titre des intérêts afférents au prêt contracté pour l'achat du bien, de 1 853,25 euros au titre des cotisations d'assurance et celle de 8 654,28 euros au titre des charges de copropriété, soit un total de 33 809,53 euros.



En effet, si ces condamnations ne constituent pas des restitutions consécutives à l'annulation de la vente, elles présentent un caractère indemnitaire ( Cass. 3e civ., 12 oct. 2022, n° 20-22.911, FS-B ) en ce qu'elles réparent le préjudice causé à M. et Mme [N] par la faute de M. [M] et en conséquence de l'annulation de la vente. Le jugement est donc confirmé.

Sur la demande de réparation du préjudice moral de M. [M]

Moyens des parties 

M. [M] prétend vivre une situation particulièrement angoissante puisque, âgé de 70 ans, il a du envisager la vente de sa maison, fruit de toute une vie de travail pour régler les sommes dues au titre de l'exécution du jugement ; il souffre d'une dépression directement liée à l'insécurité dans laquelle l'ont placé les époux [N]. Il sollicite le paiement d'une indemnité de 5 000 euros.

Rappelant qu'ils ont fait l'acquisition d'un appartement inhabitable, les époux [N] répondent qu'ils n'ont jamais cherché à nuire à M. [M] mais seulement à exercer leurs droits. Ils concluent au rejet de la demande.

Réponse de la cour

Il est certain que les circonstances de l'affaire ont pu générer des troubles anxieux chez M. [M] mais les époux [N] n'ayant fait qu'user des voies légales pour parvenir à l'exécution de la décision, leur faute n'étant pas établie, il ne peut qu'être débouté de sa demande.

Sur la réparation du préjudice moral de M. et Mme [N]

Moyens des parties

M. et Mme [N] allèguent la mauvaise foi de M. [M] et des fautes commises par les notaires instrumentaires qui leur ont causé un préjudice moral important résultant tant de la déception liée à l'acquisition d'un bien affecté d'une insalubrité avérée que de la pression psychologique induite par l'obligation de fournir un logement décent à leur locataire et par les difficultés rencontrées.

Ils prétendent que c'est au titre de cette pression constante que Mme [N] a été victime d'un AVC et rappellent les nombreuses démarches engagées pour tenter de sortir de la situation d'insalubrité et tenter, en vain, de faire lever l'arrêté d'inhabitabilité, la contestation de la décision par M. [M] témoignant d'une volonté délibérée de les maintenir dans un état d'incertitude et d'angoisse. Ils ajoutent qu'en recourant à tous moyens procéduraux, notamment en sollicitant la suspension de l'exécution provisoire du jugement, ce dernier n'a fait qu'aggraver leur préjudice en différant leur faculté de se défaire de l'appartement.





Réponse de la cour

Il est certain que la victime d'un préjudice moral peut obtenir l'indemnisation de celui-ci sur le fondement de l'article 1240 du code civil, qui dispose que, Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui s'en prévaut de prouver la faute de celui auquel il réclame l'indemnisation, un préjudice et le lien de causalité entre les deux.

En l'espèce, les époux [N] ne prouvent pas la faute qu'aurait commise M. [M], en lien avec le préjudice d'angoisse dont ils se prévalent et l'AVC de Mme [N], celui-ci n'ayant fait que se défendre pour assurer sa défense.

En conséquence, le jugement qui les déboute de leur demande doit être confirmé.

Sur les conséquences tirées de l'exécution du jugement

Moyens des parties

M. [M] fait plaider que les époux [N] ont poursuivi avec acharnement l'exécution provisoire d'une décision frappée d'appel, raison pour laquelle il a été contraint d'envisager la vente de sa résidence principale et de contracter un prêt relais auprès d'une banque à des conditions peu avantageuses afin d'exécuter provisoirement la décision ; ils ont fait saisir sur ses comptes bancaires une somme de près de 100 000 euros et saisi sa pension de retraite.

Il demande la condamnation des époux [N] au paiement de la somme de 17 838 euros au titre des intérêts du prêt relais, montant à parfaire à raison de 991 euros par mois à compter du 9 février 2026 jusqu'à la date de complète restitution par les époux [N] des sommes par eux saisies sur ses comptes bancaires, outre la somme de 250 euros au titre des frais d'ouverture du dossier du prêt relais.

M. et Mme [N] répondent que la réalité des préjudices allégués par M. [M] n'est pas établie, les sommes réclamées étant tirées du fait qu'il aurait été contraint de vendre sa maison et de souscrire un crédit pour faire face à l'exécution de la décision de première instance. 

Ils soutiennent que ces sommes ne sont pas justifiées par l'impossibilité pour M. [M] d'exécuter la décision, d'autant qu'il ne communique qu'un mandat de vente, insuffisant à caractériser la nécessité d'une telle vente.

Réponse de la cour

Il est de principe, énoncé à l'article 1240 du code civil, que, Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Pour demander réparation du préjudice causé par l'exécution de la décision de première instance par M. et Mme [N], il appartient à M. [M] de prouver la faute commise par ces derniers, en lien avec le préjudice dont il aurait à se plaindre.

S'il est certain qu'en raison de la saisie de ses liquidités, outre sa pension de retraite, la nécessité de régler la dette résultant du jugement ont amené M. [M] à contracter un crédit pour y faire face, il ne peut cependant prétendre avoir subi un préjudice, M. et Mme [N] n'ayant fait qu'user des voies légales pour parvenir à l'exécution d'une décision le condamnant à leur régler diverses sommes de sorte qu'aucune faute n'est établie à leur encontre.

La demande, qui n'est pas fondée, ne peut qu'être rejetée.

Sur la garantie des notaires

Moyen des parties

M. [M] fait plaider que Maître [R] a manqué à deux reprises à ses obligations,

 - une première fois lors de l'établissement du règlement intérieur de la copropriété, le 17 mars 1984, puisqu'il indique en page 4 que l'attestation de succession établie suite au décès de M. [A] et l'acte de vente du 11 juillet 1968 des héritiers de ce dernier à [H] et [F] mentionnaient l'existence de l'arrêté d'inhabitabilité.

Il considère que le notaire a commis une faute puisqu'il devait demander à M. [E], acquéreur de l'immeuble, de solliciter la mainlevée de l'arrêté avant d'établir le règlement de copropriété,

 - une seconde fois, le 6 septembre 1984 lors de son acquisition de l'immeuble de M. [E], le notaire a manqué à son obligation d'assurer l'effectivité de son acte en ne relevant pas que l'acte du 11 juillet 1968 mentionnait l'arrêté.

Il considère que le notaire n'a pas satisfait à son obligation de conseil puisqu'il ne l'en a pas informé, commettant une faute engageant sa responsabilité.

Il demande que la SCP [R] & Guignard, venant aux droits de la SCP [Y] [R] et [Y] [V], soit condamnée à le garantir intégralement de toutes condamnations.

Il reproche à Maître [G] de n'avoir pas, préalablement à la vente intervenue le 16 mai 2006, sollicité de la commune de [Localité 5] un certificat d'hygiène et de salubrité, l'existence de la note de renseignements d'urbanisme demandée n'ayant pas pour finalité de renseigner l'acquéreur sur l'existence d'un arrêté d'inhabitabilité. Il considère que cette abstention engage sa responsabilité et demande qu'il soit condamné avec la SAS Signatures & conseils notaires à le garantir de toutes condamnations. 

Maître [R] répond qu'en 1984, il n'était pas d'usage que le notaire sollicite systématiquement un certificat d'urbanisme et un arrêté de non-péril et de non-insalubrité, sauf cas de situation particulière ou de déclaration des parties ; en l'espèce, aucun élément n'a alerté le notaire, qui l'aurait conduit à solliciter de tel document, l'argumentation de M. [M] ne démontrant pas le contraire.

Il considère avoir recueilli l'ensemble des informations suffisantes pour informer les acquéreurs. Il précise que sur la déclaration d'aliéner, la ville de [Localité 5] confirme que la vente des lots peut s'effectuer librement, ne l'informant pas de l'existence d'un arrêté, daté de 1960 ; entre temps, l'immeuble a fait l'objet de travaux de reconstruction et d'un règlement de copropriété en mars 1984, les parties acquises par M. [M] à l'époque étant des locaux dit « à aménager ». Il en déduit qu'il a effectué toute diligence, contrairement à la mairie de [Localité 5] qui a oublié de mentionner l'existence de cet arrêté daté de 1960, ce qui a entraîné l'établissement d'un acte authentique sur la base de fausses informations transmises par la mairie et non révélées par le vendeur.

Maître [G] répond qu'au jour de la vente, soit le 16 mai 2006, le seul document d'urbanisme délivré par les services des mairies était la note de renseignements d'urbanisme, document qu'il a requis, aucun autre document d'urbanisme n'étant alors délivré. Il considère qu'il ne peut lui être reproché aujourd'hui de n'avoir pas requis un certificat d'urbanisme qui n'était pas le document usuellement transmis au moment de la vente, ni d'affirmer qu'aucune législation n'est venue modifier le code de l'urbanisme depuis 2006.

Il précise que le certificat d'urbanisme dit d'information requis de nos jours préalablement à toutes mutations d'immeubles, a été mis en place par une réforme importante des autorisations d'urbanisme du 8 décembre 2005, entrée en vigueur le 1er octobre 2007.

Réponse de la cour

Le notaire est tenu des fautes qu'il commet sur le fondement de l' article 1240 du code civil dès lors qu'elles ont causé un dommage.

Cependant, en cas d'annulation de la vente d'un immeuble, la restitution du prix perçu à laquelle le vendeur est condamné, en contrepartie de la restitution de la chose par l'acquéreur, ne constitue pas un préjudice indemnisable ( Cass. 3e civ., 3 mai 2018, n° 17-11.132), sauf s'il est établi que le vendeur est insolvable.

En conséquence, les notaires ne peuvent être condamnés à garantir M. [M] du prix qu'il doit restituer à M. et Mme [N].

Pour ce qui concerne la responsabilité de Maître [R], il y a lieu de se référer à l'analyse faite par le premier juge, page 10 du jugement, et de confirmer celui-ci en ce qu'il déboute M. [M] de sa demande contre la SCP [R] Guignard, le notaire ayant rempli ses obligations en demandant un certificat d'urbanisme permettant de connaître les limitations administratives au droit de propriété du vendeur, ce que celui-ci a accepté.

Pour ce qui est de la responsabilité de Maître [G] auquel M. [M] reproche de n'avoir pas sollicité de la commune de [Localité 5] un certificat d'hygiène et de salubrité, il faut préciser que ce certificat n'est prévu par aucun texte. Par ailleurs, il faut relever que lors de la vente, M. [M], qui n'ignorait pas que l'appartement était frappé d'un arrêté d'insalubrité, ainsi qu'il l'a été indiqué ci-dessus, a déclaré dans l'acte du 16 mai 2006, page 5, quant à la décence du logement objet du bail susvisé, le vendeur déclare que l'immeuble vendu ne fait pas l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.

Ayant induit tant le notaire que M. et Mme [N] en erreur lors de la vente, commettant ainsi une faute ayant causé préjudice à ces derniers, il doit être débouté de sa demande de garantie contre le premier. Le jugement est donc infirmé.

Sur les demandes annexes

Le jugement sera infirmé en ce qu'il condamne in solidum M. [M], Maître [J] [G] et la SAS Signature & Conseils notaires aux entiers dépens, seul M. [M] étant condamné aux dépens de première instance.

M. [M] qui succombe sera condamné au paiement des entiers dépens d'appel et débouté de ses demandes d'indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera condamné à verser à M. et Mme [N] une indemnité de procédure de 5 000 euros, en première instance et en appel, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement étant infirmé en ce qu'il condamne in solidum M. [M], Maître [J] [G] et la SAS Signature & Conseils notaires à leur verser une telle indemnité.

Il sera également condamné à verser à la SCP [R] Guignard et à Maître [J] [G] et la SAS Signature & Conseils notaires une indemnité de procédure de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort ;

Infirme le jugement en ce qu'il, - dit que M. [M] devra restituer à M. et Mme [N] la somme de 6 456,78 euros au titre des dépenses de conservation de l'immeuble avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - dit que M. [M] sera garanti, par Maître [G] et la SAS Signature & Conseils notaires à hauteur de moitié de la somme de 33 809.53 euros allouée aux époux [N] en réparation de leur préjudice ainsi qu'aux frais irrépétibles ; condamne in solidum M. [L] [M], Maître [J] [G] et la SAS Signature & Conseils notaires à verser aux époux [N] une indemnité de procédure de 5 000 euros et les condamne aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute M. [D] [N] et Mme [O] [Q] [N] de leur demande de remboursement par M. [L] [M] de la somme de 6 456,78 euros, montant des travaux réalisés dans le but de faire lever l'arrêté d'inhabitabilité ;



Déboute M. [L] [M] de sa demande en paiement d'une somme de 17 838 euros au titre des intérêts du prêt relais, montant à parfaire à raison de 991 euros par mois à compter du 9 février 2026 jusqu'à la date de complète restitution par les époux [N] des sommes par eux saisies sur ses comptes bancaires, outre la somme de 250 euros au titre des frais d'ouverture du dossier du prêt relais ;

Déboute M. [L] [M] de sa demande de réparation d'un préjudice moral ;

Déboute M. [L] [M] de ses demandes de garantie de ses condamnations par la SCP [R] & Guignard, venant aux droits de la SCP [Y] [R] et [Y] [V], d'une part, par Maître [J] [G] et la SAS Signature & Conseils notaires, d'autre part ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Condamne M. [L] [M] au paiement des entiers dépens tant de première instance que d'appel ;

Le déboute de ses demandes d'indemnité de procédure ;

Le condamne à verser à M. [D] [N] et Mme [O] [Q] [N] une indemnité de procédure de 5 000 euros ;

Le condamne à verser à la SCP [Y] [R] et [Y] [V] et à Maître [J] [G] et la SAS Signature & Conseils notaires une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT