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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 10 juin 2026, n° 25/57871

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Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 25/57871 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6QH

N° : 13-CH

Assignation du :
18 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
rendu le 10 juin 2026



par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier. 

DEMANDERESSE

La ville de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Colin MAURICE, SELARL CM&L Avocats, avocat au barreau de PARIS - #C1844





DEFENDEUR

Monsieur [R] [F] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735











DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier, 

Par assignation en date du 18 novembre 2025, enregistrée sous le numéro de RG 25/57871, la Ville de Paris prise en la personne de Madame la Maire de Paris a fait assigner M. [R] [Y], né le 16 janvier 1985 à Paris 13ème, devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, dégagement de gauche porte gauche de l’immeuble du [Adresse 3] (lot n° 12).

A l’audience du 13 mai 2026, la Ville de [Localité 1] demande de:

condamner M. [R] [Y] à payer à la Ville de [Localité 1] une amende civile de 50 000 euros conformément aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1], conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, dégagement de gauche porte gauche de l’immeuble du [Adresse 3] (lot n° 12), sous astreinte de 35 700 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ; débouter M. [R] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;condamner M. [R] [Y] à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien de ses prétentions la Ville de [Localité 1] fait notamment valoir à titre principal que le local en cause n’est pas la résidence principale de M. [R] [Y], que le local est à usage d’habitation et que M. [R] [Y] a enfreint les dispositions de l'article 631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage du bien sans autorisation préalable. 

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, M. [R] [Y] demande de :

A titre principal :
débouter la Ville de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes;A titre subsidiaire :
condamner M. [R] [Y] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction présumée et sa coopération avec la Ville de [Localité 1] ;
débouter la Ville de [Localité 1] de sa demande tendant au retour à l’habitation du lot n° 12 sous astreinte de 35 700 euros ;A titre infiniment subsidiaire :
ramener le montant de l'amende civile à une somme qui ne pourrait excéder 1 000 euros ;En tout état de cause :
rejeter la demande formée par la Ville de [Localité 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la Ville de [Localité 1] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instanceécarter l’exécution provisoire du jugement à venir en cas de condamnation.
Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 10 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation (résidence secondaire)

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 4] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 1], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 1] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

Sur la qualification de résidence principale/secondaire

Selon l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation :
« [...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».



Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d'établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.

Aux termes des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, M. [R] [Y] ne conteste pas la qualification de résidence secondaire, expliquant avoir fait de sa résidence principale le [Adresse 4], dès le mois d’octobre 2022, et avoir loué le bien litigieux en location de courte durée entre juin 2022 et juin 2024.

Sur l'usage d’habitation du local

Pour établir cet usage d’habitation au 1er janvier 1970, la preuve est libre. La seule présence de ratures sur la fiche dite H2 ne saurait emporter l’absence de toute force probatoire, ce document étant par nature évolutif. Il reste que cette fiche doit rester compréhensible et permettre l’identification du bien litigieux.

Afin de déterminer l’usage de l’habitation au 1er janvier 1970, il est tout d’abord nécessaire d’établir que les pièces rapportées par le Ville de [Localité 1] concernent effectivement le bien litigieux.

En l’espèce, il ressort du constat d’infraction en date du 31 juillet 2025 ainsi que du relevé de propriété et de l’acte de vente que le bien immobilier de M. [R] [Y] est un appartement situé [Adresse 3], bâtiment A, escalier 1, au 3e étage, dégagement de gauche, porte gauche d’une superficie de 35,70 m² et constituant le lot n° 12 de la copropriété.

La fiche H2 produite par la ville de [Localité 1] décrit un bien situé [Adresse 5] au même étage, porte gauche, d’une superficie de 31 m².

Le défendeur soutient en premier lieu que cette fiche H2 ne saurait être probante dès lors qu’elle est postérieure au 1er janvier 1970. Certes, cette fiche est datée du 19 novembre 1970, mais elle concerne bien le loyer au 1er janvier 1970. Le seul fait qu’elle est ait été établie en fin d’année civile est indifférent dès lors qu’elle concerne bien l’année 1970 en son entier, de sorte qu’un loyer était fixé au 1er janvier 1970, ce qui permet d’établir un usage d’habitation au 1er janvier 1970 conformément aux dispositions précitées.

Le défendeur soutient en second lieu que la fiche H2 ne permet pas d’identifier formellement le bien concerné comme celui objet du présent litige en ce que :
elle ne contient pas le bâtiment et l’escalier concernés, alors qu’ils sont indiqués sur le relevé de propriété, sur l’acte de vente et sur le règlement de copropriété, la porte est désignée comme « Porte G » et non « porte gauche », et ce alors que s’agissant du lot n° 13, la porte est aussi désignée comme « Porte G »,elle ne contient pas le numéro du lot concerné,elle ne mentionne pas de salle d’eau, contrairement à l’acte de vente, le règlement de copropriété, et le contrat de bail conclu le 20 décembre 2024,elle mentionne une superficie de 51 m².
Sur ces points, il y a lieu de relever que c’est à tort que le défendeur indique que la fiche H2 mentionne une superficie de 51 m², alors que celle-ci mentionne une superficie de 31 m², le chiffre 3 ne pouvant sur celle-ci être raisonnablement confondu avec le chiffre 5. Cette surface est proche de celle du bien appartenant à M. [R] [Y] telle que mentionnée dans l’acte de vente.

Le fait qu’aucune salle d’eau ne soit mentionnée est quant à lui inopérant dès lors qu’il est bien mentionné un « lavabo et divers », outre que l’appartement était loué à cette époque, ce qui présuppose l’existence d’une salle d’eau, fut-ce en 1970.

S’il est vrai que le lot concerné n’est pas précisé sur la fiche H2, le fait que la surface mentionnée soit très proche de celle indiquée dans l’acte de vente est de nature confirmer le fait que cette fiche concerne le bien litigieux.

Surtout, le règlement de copropriété de l’immeuble produit par la Ville de [Localité 1], au titre de la description du bien, indique que l’immeuble consiste « en un bâtiment unique dénommé « bâtiment A » », lequel est « situé sur la totalité de l’assiette foncière de l’immeuble ». Il ne mentionne pas plusieurs escaliers et, au titre du 3ème étage, précise qu’il existe 4 appartements, deux « à droite » et deux dans le « dégagement de gauche ». Ces deux derniers appartements sont les lots n° 12 et 13 appartenant à M. [R] [Y].

Il en découle que l’absence de mention par la fiche H2 du bâtiment et de l’escalier est indifférente puisqu’il n’y en a qu’un seul dans l’immeuble, et ce d’autant plus que ceux-ci sont désignés par la première lettre ou premier chiffre (A et 1).

La Ville de [Localité 1] produit également dans le cadre de la présente procédure la fiche H2 concernant le lot n° 13, dont il résulte que la situation du bien est certes décrite de manière identique, mais avec une surface différente, éloignée de celle des autres éléments concernant le lot n° 12, et surtout en mentionnant également une location au 1er janvier 1970.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que les deux appartements situés à gauche du 3ème étage du seul bâtiment et du seul escalier de l’immeuble litigieux, dont il est constant qu’ils appartiennent tous les deux au défendeur, font l’objet d’une fiche H2 précisant le nom du locataire à cette date ainsi que son loyer au 1er janvier 1970. La mention d'un loyer sur ce formulaire impliquant que l'appartement faisait l'objet d'un bail d'habitation au premier janvier 1970, ce document permet donc d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 pour ces deux biens immobiliers.



Quand bien même une confusion pourrait naître de l’absence de mention du lot précis et de la mention identique « porte G » dans ces deux fiches H2, le fait qu’elles concernent incontestablement les deux lots 12 et 13 appartenant aujourd’hui au défendeur permet d’établir suffisamment l’affectation du local à un usage d'habitation 1er janvier 1970 pour ces deux lots, et donc pour le lot n° 12 objet de la présente procédure.

Cela est d’ailleurs corroboré par la fiche R, qui mentionne, au titre des occupants des deux appartements du 3ème étage gauche, les deux occupants indiqués dans les deux fiches H2 produites.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que :

M. [R] [Y] ne conteste pas avoir mis en location en courte durée le local litigieux dont il est propriétaire.le constat de location meublée touristique du 31 juillet 2025 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 1] fait état d’une annonce « Belle ville typique de [Localité 1] L2 » pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme « [K] », sur la plateforme AirB&B, ainsi que d’une annonce « Charming Voltaire » sur la plateforme Booking.com ;le constat fait état de 105 commentaires sur la plateforme AirB&B, dont le premier date d’avril 2022 et le dernier de juin 2024 ;la comparaison des photos présentes sur le constat d’infraction et celles présentes sur le site de location Airbnb permettent de conclure qu’il s’agit bien du même bien immobilier,
Il en résulte qu’au cas présent, M. [R] [Y] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation situé bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, dégagement de gauche porte gauche de l’immeuble du [Adresse 3] (lot n° 12), de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende :

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.
L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.





L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En premier lieu, le constat de location meublée touristique du 31 juillet 2025 établit que M. [R] [Y] a mis en location le lot litigieux sur une plateforme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois d’avril 2022 jusqu'au mois de juin 2024. Cela n’est pas totalement contesté par M. [R] [Y], qui reconnaît louer le bien litigieux en location de courte durée entre juin 2022 et juin 2024.

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi sur une période de deux années environ, c’est-à-dire une période de temps non négligeable.

La Ville de [Localité 1] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations évaluées à :

205 nuitées en 2022201 nuitées en 2023201 nuitées en 2024
Il ressort par ailleurs du constat d’infraction que le prix moyen pour une nuitée peut être estimée à 155,5 euros soit un revenu estimé sur l’ensemble de la période à 94 388,50 euros, ce que ne conteste pas M. [R] [Y].

Par ailleurs, M. [R] [Y], au titre de ses difficultés financière, produit des éléments relatifs à son inscription à France Travail et à une demande de RSA, qui datent cependant de 2024 et ne sont donc plus actuels.

Il produit également des éléments relatifs à la situation de santé de son frère et situation financière de sa mère, indiquant que les sommes gagnées étaient destinées à sa famille. Au titre de la détermination du montant de l’amende, la destination des sommes gagnées est cependant peu pertinente.

Enfin, il doit être relevé que M. [R] [Y] a coopéré avec l’enquête menée par la Ville de [Localité 1] en transmettant l’ensemble des pièces justificatives sollicitées et en mettant fin à son activité de location touristique dès qu’il a reçu l’information qu’une enquête était en cours.
Au regard de ces éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’amende à une somme de 25 000 €.






Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux

Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Dès lors que le défendeur produit un contrat de location d’un logement meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en date du 15 janvier 2026, il est démontré que le bien est de nouveau à usage d’habitation à la date de la présente décision.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 1], M. [R] [Y] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 1] une indemnité que l'équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. Cette dernière n’étant ni tenue aux dépens, ni ne perdant son procès, la demande à son encontre au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire, aucune circonstance ne justifiant d’y déroger.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne M. [R] [Y] à payer une amende civile de 25 000 mille euros (vingt-cinq mille euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 1] ;

Rejette la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, dégagement de gauche porte gauche de l’immeuble du [Adresse 3] (lot n° 12) ;
Condamne M. [R] [Y] à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [R] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [R] [Y] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 1] le 10 juin 2026

Le Greffier, Le Président,





Célia HADBOUN Rémi FERREIRA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 25/57871 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6QH

N° : 13-CH

Assignation du :
18 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
rendu le 10 juin 2026



par Rémi FERREIRA, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier. 

DEMANDERESSE

La ville de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Colin MAURICE, SELARL CM&L Avocats, avocat au barreau de PARIS - #C1844





DEFENDEUR

Monsieur [R] [F] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735











DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Rémi FERREIRA, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Cadre-greffier, 

Par assignation en date du 18 novembre 2025, enregistrée sous le numéro de RG 25/57871, la Ville de Paris prise en la personne de Madame la Maire de Paris a fait assigner M. [R] [Y], né le 16 janvier 1985 à Paris 13ème, devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, dégagement de gauche porte gauche de l’immeuble du [Adresse 3] (lot n° 12).

A l’audience du 13 mai 2026, la Ville de [Localité 1] demande de:

condamner M. [R] [Y] à payer à la Ville de [Localité 1] une amende civile de 50 000 euros conformément aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 1], conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, dégagement de gauche porte gauche de l’immeuble du [Adresse 3] (lot n° 12), sous astreinte de 35 700 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ; débouter M. [R] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;condamner M. [R] [Y] à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien de ses prétentions la Ville de [Localité 1] fait notamment valoir à titre principal que le local en cause n’est pas la résidence principale de M. [R] [Y], que le local est à usage d’habitation et que M. [R] [Y] a enfreint les dispositions de l'article 631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage du bien sans autorisation préalable. 

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, M. [R] [Y] demande de :

A titre principal :
débouter la Ville de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes;A titre subsidiaire :
condamner M. [R] [Y] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction présumée et sa coopération avec la Ville de [Localité 1] ;
débouter la Ville de [Localité 1] de sa demande tendant au retour à l’habitation du lot n° 12 sous astreinte de 35 700 euros ;A titre infiniment subsidiaire :
ramener le montant de l'amende civile à une somme qui ne pourrait excéder 1 000 euros ;En tout état de cause :
rejeter la demande formée par la Ville de [Localité 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la Ville de [Localité 1] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instanceécarter l’exécution provisoire du jugement à venir en cas de condamnation.
Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation (résidence secondaire)

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 4] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 1], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 1] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

Sur la qualification de résidence principale/secondaire

Selon l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation :
« [...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ».



Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d'établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.

Aux termes des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, M. [R] [Y] ne conteste pas la qualification de résidence secondaire, expliquant avoir fait de sa résidence principale le [Adresse 4], dès le mois d’octobre 2022, et avoir loué le bien litigieux en location de courte durée entre juin 2022 et juin 2024.

Sur l'usage d’habitation du local

Pour établir cet usage d’habitation au 1er janvier 1970, la preuve est libre. La seule présence de ratures sur la fiche dite H2 ne saurait emporter l’absence de toute force probatoire, ce document étant par nature évolutif. Il reste que cette fiche doit rester compréhensible et permettre l’identification du bien litigieux.

Afin de déterminer l’usage de l’habitation au 1er janvier 1970, il est tout d’abord nécessaire d’établir que les pièces rapportées par le Ville de [Localité 1] concernent effectivement le bien litigieux.

En l’espèce, il ressort du constat d’infraction en date du 31 juillet 2025 ainsi que du relevé de propriété et de l’acte de vente que le bien immobilier de M. [R] [Y] est un appartement situé [Adresse 3], bâtiment A, escalier 1, au 3e étage, dégagement de gauche, porte gauche d’une superficie de 35,70 m² et constituant le lot n° 12 de la copropriété.

La fiche H2 produite par la ville de [Localité 1] décrit un bien situé [Adresse 5] au même étage, porte gauche, d’une superficie de 31 m².

Le défendeur soutient en premier lieu que cette fiche H2 ne saurait être probante dès lors qu’elle est postérieure au 1er janvier 1970. Certes, cette fiche est datée du 19 novembre 1970, mais elle concerne bien le loyer au 1er janvier 1970. Le seul fait qu’elle est ait été établie en fin d’année civile est indifférent dès lors qu’elle concerne bien l’année 1970 en son entier, de sorte qu’un loyer était fixé au 1er janvier 1970, ce qui permet d’établir un usage d’habitation au 1er janvier 1970 conformément aux dispositions précitées.

Le défendeur soutient en second lieu que la fiche H2 ne permet pas d’identifier formellement le bien concerné comme celui objet du présent litige en ce que :
elle ne contient pas le bâtiment et l’escalier concernés, alors qu’ils sont indiqués sur le relevé de propriété, sur l’acte de vente et sur le règlement de copropriété, la porte est désignée comme « Porte G » et non « porte gauche », et ce alors que s’agissant du lot n° 13, la porte est aussi désignée comme « Porte G »,elle ne contient pas le numéro du lot concerné,elle ne mentionne pas de salle d’eau, contrairement à l’acte de vente, le règlement de copropriété, et le contrat de bail conclu le 20 décembre 2024,elle mentionne une superficie de 51 m².
Sur ces points, il y a lieu de relever que c’est à tort que le défendeur indique que la fiche H2 mentionne une superficie de 51 m², alors que celle-ci mentionne une superficie de 31 m², le chiffre 3 ne pouvant sur celle-ci être raisonnablement confondu avec le chiffre 5. Cette surface est proche de celle du bien appartenant à M. [R] [Y] telle que mentionnée dans l’acte de vente.

Le fait qu’aucune salle d’eau ne soit mentionnée est quant à lui inopérant dès lors qu’il est bien mentionné un « lavabo et divers », outre que l’appartement était loué à cette époque, ce qui présuppose l’existence d’une salle d’eau, fut-ce en 1970.

S’il est vrai que le lot concerné n’est pas précisé sur la fiche H2, le fait que la surface mentionnée soit très proche de celle indiquée dans l’acte de vente est de nature confirmer le fait que cette fiche concerne le bien litigieux.

Surtout, le règlement de copropriété de l’immeuble produit par la Ville de [Localité 1], au titre de la description du bien, indique que l’immeuble consiste « en un bâtiment unique dénommé « bâtiment A » », lequel est « situé sur la totalité de l’assiette foncière de l’immeuble ». Il ne mentionne pas plusieurs escaliers et, au titre du 3ème étage, précise qu’il existe 4 appartements, deux « à droite » et deux dans le « dégagement de gauche ». Ces deux derniers appartements sont les lots n° 12 et 13 appartenant à M. [R] [Y].

Il en découle que l’absence de mention par la fiche H2 du bâtiment et de l’escalier est indifférente puisqu’il n’y en a qu’un seul dans l’immeuble, et ce d’autant plus que ceux-ci sont désignés par la première lettre ou premier chiffre (A et 1).

La Ville de [Localité 1] produit également dans le cadre de la présente procédure la fiche H2 concernant le lot n° 13, dont il résulte que la situation du bien est certes décrite de manière identique, mais avec une surface différente, éloignée de celle des autres éléments concernant le lot n° 12, et surtout en mentionnant également une location au 1er janvier 1970.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que les deux appartements situés à gauche du 3ème étage du seul bâtiment et du seul escalier de l’immeuble litigieux, dont il est constant qu’ils appartiennent tous les deux au défendeur, font l’objet d’une fiche H2 précisant le nom du locataire à cette date ainsi que son loyer au 1er janvier 1970. La mention d'un loyer sur ce formulaire impliquant que l'appartement faisait l'objet d'un bail d'habitation au premier janvier 1970, ce document permet donc d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 pour ces deux biens immobiliers.



Quand bien même une confusion pourrait naître de l’absence de mention du lot précis et de la mention identique « porte G » dans ces deux fiches H2, le fait qu’elles concernent incontestablement les deux lots 12 et 13 appartenant aujourd’hui au défendeur permet d’établir suffisamment l’affectation du local à un usage d'habitation 1er janvier 1970 pour ces deux lots, et donc pour le lot n° 12 objet de la présente procédure.

Cela est d’ailleurs corroboré par la fiche R, qui mentionne, au titre des occupants des deux appartements du 3ème étage gauche, les deux occupants indiqués dans les deux fiches H2 produites.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que :

M. [R] [Y] ne conteste pas avoir mis en location en courte durée le local litigieux dont il est propriétaire.le constat de location meublée touristique du 31 juillet 2025 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 1] fait état d’une annonce « Belle ville typique de [Localité 1] L2 » pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme « [K] », sur la plateforme AirB&B, ainsi que d’une annonce « Charming Voltaire » sur la plateforme Booking.com ;le constat fait état de 105 commentaires sur la plateforme AirB&B, dont le premier date d’avril 2022 et le dernier de juin 2024 ;la comparaison des photos présentes sur le constat d’infraction et celles présentes sur le site de location Airbnb permettent de conclure qu’il s’agit bien du même bien immobilier,
Il en résulte qu’au cas présent, M. [R] [Y] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation situé bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, dégagement de gauche porte gauche de l’immeuble du [Adresse 3] (lot n° 12), de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende :

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.
L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.





L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En premier lieu, le constat de location meublée touristique du 31 juillet 2025 établit que M. [R] [Y] a mis en location le lot litigieux sur une plateforme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois d’avril 2022 jusqu'au mois de juin 2024. Cela n’est pas totalement contesté par M. [R] [Y], qui reconnaît louer le bien litigieux en location de courte durée entre juin 2022 et juin 2024.

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi sur une période de deux années environ, c’est-à-dire une période de temps non négligeable.

La Ville de [Localité 1] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations évaluées à :

205 nuitées en 2022201 nuitées en 2023201 nuitées en 2024
Il ressort par ailleurs du constat d’infraction que le prix moyen pour une nuitée peut être estimée à 155,5 euros soit un revenu estimé sur l’ensemble de la période à 94 388,50 euros, ce que ne conteste pas M. [R] [Y].

Par ailleurs, M. [R] [Y], au titre de ses difficultés financière, produit des éléments relatifs à son inscription à France Travail et à une demande de RSA, qui datent cependant de 2024 et ne sont donc plus actuels.

Il produit également des éléments relatifs à la situation de santé de son frère et situation financière de sa mère, indiquant que les sommes gagnées étaient destinées à sa famille. Au titre de la détermination du montant de l’amende, la destination des sommes gagnées est cependant peu pertinente.

Enfin, il doit être relevé que M. [R] [Y] a coopéré avec l’enquête menée par la Ville de [Localité 1] en transmettant l’ensemble des pièces justificatives sollicitées et en mettant fin à son activité de location touristique dès qu’il a reçu l’information qu’une enquête était en cours.
Au regard de ces éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’amende à une somme de 25 000 €.






Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux

Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Dès lors que le défendeur produit un contrat de location d’un logement meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en date du 15 janvier 2026, il est démontré que le bien est de nouveau à usage d’habitation à la date de la présente décision.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 1], M. [R] [Y] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 1] une indemnité que l'équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. Cette dernière n’étant ni tenue aux dépens, ni ne perdant son procès, la demande à son encontre au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire, aucune circonstance ne justifiant d’y déroger.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne M. [R] [Y] à payer une amende civile de 25 000 mille euros (vingt-cinq mille euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 1] ;

Rejette la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, dégagement de gauche porte gauche de l’immeuble du [Adresse 3] (lot n° 12) ;
Condamne M. [R] [Y] à payer à la Ville de [Localité 1] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [R] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [R] [Y] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 1] le 10 juin 2026

Le Greffier, Le Président,





Célia HADBOUN Rémi FERREIRA

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L631-7, code de la construction et de l'habitation 651-2, code de procedure civile 481-1, code de la construction et de l'habitation L631-7-1, code de la construction et de l'habitation L651-2, code de la construction et de l'habitation 631-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-10T18:37:16.935Z.