Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 10 juin 2026, n° 20/02886

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me VIOLLET (G0129)
 Me GUILLEMAIN (P0102)


■


18° chambre 
3ème section

 
N° RG 20/02886 

N° Portalis 352J-W-B7E-CR4FR

N° MINUTE : 3


Assignation du :
06 Mars 2020









JUGEMENT 
rendu le 10 Juin 2026 



DEMANDERESSE

S.A.S. VAVINTEL (RCS de [Localité 1] 433 710 811)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la S.E.L.A.R.L. LVA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129



DÉFENDERESSE

S.C. SCI [J] (RCS de Brest 418 708 343)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la S.C.P. GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102





Décision du 10 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 20/02886 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR4FR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l'audience du 16 Mars 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, puis prorogé au 10 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

__________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 janvier 1987, Monsieur [M] [D] et sa sœur Madame [H] [D] épouse [K], aux droits desquels vient désormais la S.C. S.C.I. [J], ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. LIDAC, aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. VAVINTEL, des locaux composés de la totalité d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section AT numéro [Cadastre 1] pour une durée de douze années à effet au 1er juillet 1987 afin qu'y soit exercée une activité de fonds d'hôtel et/ou de tous commerces connexes et/ou complémentaires de cette activité, en ce comprise l'activité de restaurant et/ou de bar, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 284.000 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu. 

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2008 par jugement contradictoire du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 15 juin 2010 fixant le loyer de renouvellement au montant annuel de 66.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier en date du 27 juin 2017, la S.C. S.C.I. [J] a fait signifier à la S.A.S. VAVINTEL un congé pour le 31 décembre 2017 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Sur saisine de la S.C. S.C.I. [J], le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance contradictoire en date du 7 décembre 2017, ordonné une mesure d'expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [C] [P] aux fins d'estimation du montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. VAVINTEL et du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.C. S.C.I. [J] à compter du 1er janvier 2018.

Décision du 10 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 20/02886 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR4FR


Par exploit d'huissier en date du 6 mars 2020, la S.A.S. VAVINTEL a fait assigner au fond la S.C. S.C.I. [J] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, en paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant total de 3.800.000 euros, outre les frais de licenciement de son personnel.

L'expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 5 avril 2018, a adressé un pré-rapport aux parties le 30 août 2019, et a déposé son rapport définitif le 10 juillet 2020, évaluant le montant de l'indemnité d'éviction globale due à la S.A.S. VAVINTEL à la somme de 3.096.000 euros et le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.C. S.C.I. [J] à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 67.500 euros hors taxes et hors charges.

Considérant qu'il ne relevait pas de son office d'apprécier si les conséquences économiques négatives résultant de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19 devaient être prises en compte dans la fixation du montant de l'indemnité d'éviction, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 9 juillet 2021, débouté la S.C. S.C.I. [J] de sa demande de nouvelle expertise judiciaire.

Par déclaration remise au greffe par RPVA le 28 juillet 2021, la S.C. S.C.I. [J] a interjeté appel de cette ordonnance devant la cour d'appel de Paris.

Par ordonnance contradictoire en date du 21 janvier 2022, le juge de la mise en état a notamment : déclaré la S.C. S.C.I. [J] recevable en sa demande de sursis à statuer ; débouté la S.C. S.C.I. [J] de sa demande de sursis à statuer ; et enjoint à la S.A.S. VAVINTEL de communiquer à la S.C. S.C.I. [J], dans un délai d'un mois à compter de la date de la décision, sa liasse fiscale relative à l'exercice de l'année 2020 ainsi que ses déclarations de taxe sur la valeur ajoutée transmises à l'administration fiscale relatives aux dix premiers mois de l'année 2021.

Par ordonnance contradictoire en date du 9 mars 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Paris a constaté le désistement de la S.C. S.C.I. [J] de l'appel interjeté à l'encontre de l'ordonnance du juge de la mise en état du 9 juillet 2021. 

Constatant que le contrat de bail commercial avait pris fin le 31 décembre 2017 par l'effet du congé délivré, soit plus de deux années antérieurement à l'introduction de la présente instance, et relevant que la S.A.S. VAVINTEL ne pouvait se prévaloir d'aucun acte interruptif ou suspensif de prescription, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 16 décembre 2022, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-14 et L. 145-60 du code de commerce, des articles 2239 et 2241 du code civil, et de l'article 123 du code de procédure civile, notamment : déclaré la S.C. S.C.I. [J] recevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en paiement d'une indemnité d'éviction exercée à son encontre ; déclaré la S.A.S. VAVINTEL irrecevable en son action en paiement d'une indemnité d'éviction pour cause de prescription ; dit n'y avoir lieu de statuer sur le droit au maintien dans les lieux de la S.A.S. VAVINTEL et sur la fixation de l'indemnité d'occupation due à la S.C. S.C.I. [J] ; et débouté la S.A.S. VAVINTEL de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.C. S.C.I. [J].

Par déclaration remise au greffe par RPVA le 27 juin 2023, la S.A.S. VAVINTEL a interjeté appel de cette ordonnance devant la cour d'appel de Paris.

Considérant que l'arrêt de la cour d'appel de Paris était susceptible d'avoir une incidence sur la présente instance, le juge de la mise en état a, par ordonnance contradictoire en date du 12 avril 2024, sur le fondement des dispositions des articles 73, 377, 378 et 789 du code de procédure civile, ordonné le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt à intervenir dans l'instance enrôlée devant la cour d'appel de Paris sous le numéro de répertoire général RG 23/11321.

Par arrêt contradictoire en date du 30 mai 2024, la cour d'appel de Paris a, sur le fondement des dispositions des articles 122 et 123 du code de procédure civile, et des articles 2228, 2234, 2239, 2240, 2241, 2242, 2250 et 2251 du code civil, confirmé partiellement l'ordonnance du juge de la mise en état du 16 décembre 2022, sauf en ce que ce dernier avait débouté la S.A.S. VAVINTEL de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.C. S.C.I. [J] et, statuant à nouveau sur ce point, a condamné la S.C. S.C.I. [J] à payer à la S.A.S. VAVINTEL la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour invocation tardive de la fin de non-recevoir dans une intention dilatoire. 

Par déclaration remise au greffe de la Cour de cassation le 30 juillet 2024, la S.A.S. VAVINTEL a formé un pourvoi n°24-18382 contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris susvisé.

Par ordonnance contradictoire en date du 11 février 2025, le juge de la mise en état a, sur le fondement des dispositions des articles 73, 110, 377, 378, 480, 500, 579, 789 et 972 du code de procédure civile, débouté la S.A.S. VAVINTEL de sa demande de sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la Cour de cassation à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 9 octobre 2025, la S.A.S. VAVINTEL demande au tribunal de :

– fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à la S.C. S.C.I. [J] à la somme annuelle de 60.000 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2019, puis à la somme annuelle de 67.500 euros à compter du 1er janvier 2020 ;
– débouter la S.C. S.C.I. [J] de sa demande d'indexation de l'indemnité d'occupation ;
– condamner la S.C. S.C.I. [J] à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.C. S.C.I. [J] aux dépens.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. VAVINTEL fait valoir qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que compte tenu des usages observés dans la branche d'activité considérée, en retenant une recette théorique annuelle d'un montant de 740.000 euros hors taxes et hors charges, un abattement de 10% prenant en considération la part de commission des centrales de réservation, un taux d'occupation de 80% ainsi qu'un taux sur recette de 13% s'agissant de la partie dédiée à l'hébergement d'une part, et un prix unitaire du petit-déjeuner d'un montant de 10 euros hors taxes et hors charges, un taux d'occupation de 80%, un taux de captage de 50% ainsi qu'un taux de prélèvement de 10% s'agissant de la partie dédiée à la restauration matinale d'autre part, la valeur locative des locaux peut raisonnablement être estimée au montant annuel de 75.000 euros hors taxes et hors charges au 1er janvier 2018.

Elle ajoute être fondée à appliquer un abattement de précarité de 20% sur la période afférente à l'exercice de son droit au maintien dans les lieux en raison du comportement déloyal et de l'attitude dilatoire de la bailleresse tout au long de la procédure, lequel doit en revanche être limité au taux de 10% sur la période afférente à son occupation des locaux sans droit ni titre par l'effet de la prescription biennale ayant atteint son action en paiement d'une indemnité d'éviction, ce qui justifie la fixation du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due sur la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2019 à la somme annuelle de 60.000 euros hors taxes et hors charges, puis du montant de l'indemnité d'occupation de droit commun due à compter du 1er janvier 2020 à la somme annuelle de 67.500 euros hors taxes et hors charges.

La locataire s'oppose à toute indexation du montant des indemnités d'occupation, en raison des nombreuses crises sociales, économiques et sanitaires ayant émaillé ces dernières années.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 24 juin 2025, la S.C. S.C.I. [J] sollicite du tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-28 du code de commerce, de :

– débouter la S.A.S. VAVINTEL de l'ensemble de ses demandes ; 
– condamner la S.A.S. VAVINTEL à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 75.000 euros hors taxes à compter du 1er janvier 2018, outre les charges et taxes locatives prévues au contrat de bail commercial ;
– condamner la S.A.S. VAVINTEL à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 117.200 euros hors taxes à compter du 1er janvier 2020, outre les charges et taxes locatives prévues au contrat de bail commercial ;
– ordonner l'indexation de cette indemnité d'occupation année par année, et pour la première fois le 1er janvier 2021, en fonction de la variation des indices ILC publiés par l'INSEE, le premier indice de référence étant celui du premier trimestre de l'année 2020 ;
– ordonner l'expulsion de la S.A.S. VAVINTEL des locaux donnés à bail, ainsi que celle de tous occupants de son chef, passé le délai d'un mois à compter de la date de signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 3.000 euros hors taxes par jour de retard pendant un premier délai de quatre mois, puis de 5.000 euros hors taxes par jour de retard pendant un nouveau délai de quatre mois ; 
– condamner la S.A.S. VAVINTEL à lui payer la somme de 7.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. VAVINTEL aux dépens. 

Au soutien de ses demandes, la S.C. S.C.I. [J] approuve l'expert judiciaire d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la locataire à la somme annuelle de 75.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2018, mais conteste l'application d'un quelconque abattement de précarité dès lors que l'exploitation des locaux durant l'exercice par cette dernière de son droit au maintien dans les lieux s'est révélée bénéfique.

Elle indique qu'à compter du 1er janvier 2020, l'indemnité d'occupation à laquelle elle peut prétendre doit prendre en compte le préjudice subi en raison du maintien de la preneuse dans les lieux sans droit ni titre, de sorte que la valeur locative estimée par l'expert doit être retraitée en prenant en considération un taux sur recette de 20%, et non de 13%, s'agissant de la partie dédiée à l'hébergement, correspondant dès lors à la valeur locative hôtelière déterminée au prix du marché, soit à la somme annuelle de 112.200 euros hors taxes et hors charges, sans que là encore aucun abattement de précarité ne soit pratiqué. 

La bailleresse expose que le caractère illicite de l'occupation des lieux par la S.A.S. VAVINTEL justifie l'indexation de l'indemnité d'occupation lui revenant, ainsi que l'expulsion sous astreinte de cette dernière.


La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 21 octobre 2025.

Par arrêt en date du 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la S.A.S. VAVINTEL contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 30 mai 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 16 mars 2026, et la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026, puis prorogée au 10 juin 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation

Sur les règles de fixation du montant de l'indemnité d'occupation

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article L. 145-60 dudit code, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, l'indemnité d'occupation due par un locataire à compter de la date d'expiration du bail et pour la période ayant précédé la date d'acquisition de la prescription biennale extinctive de son action en paiement d'une indemnité d'éviction est de nature statutaire (Civ. 3, 5 septembre 2012 : pourvoi n°11-19200), et doit correspondre au montant de la valeur locative de renouvellement (Civ. 3, 29 novembre 2000 : pourvoi n°99-12730) ; mais que d'autre part, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après la date d'acquisition de la prescription de son action en paiement d'une indemnité d'éviction, il est alors redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun.

En l'espèce, il est établi : que par acte d'huissier en date du 27 juin 2017, la S.C. S.C.I. [J] a fait signifier à la S.A.S. VAVINTEL un congé pour le 31 décembre 2017 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que par ordonnance contradictoire en date du 16 décembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré la S.A.S. VAVINTEL irrecevable en son action en paiement d'une indemnité d'éviction pour cause de prescription ; que par arrêt contradictoire en date du 30 mai 2024, la cour d'appel de Paris a confirmé cette ordonnance sur ce point ; et que par arrêt en date du 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la S.A.S. VAVINTEL contre cet arrêt (pièces n°3, n°5 et n°11 en demande, et n°3 en défense).
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Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.A.S. VAVINTEL est redevable d'une indemnité d'occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er janvier 2018, lendemain de la date d'expiration du bail, et le 31 décembre 2019, date d'acquisition de la prescription biennale extinctive de son action en paiement d'une indemnité d'éviction, puis d'une indemnité d'occupation de droit commun à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à la date de restitution des locaux.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire et de l'indemnité d'occupation de droit commun dues par la S.A.S. VAVINTEL.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation statutaire 

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État. 

En outre, d'après les dispositions de l'article R. 145-10 du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux (Civ. 3, 2 mars 1977 : pourvoi n°76-11002 ; Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14625 ; Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-12266 ; Civ. 3, 29 septembre 2004 : pourvoi n°03-13624 ; Civ. 3, 5 janvier 2010 : pourvoi n°09-11193), le loyer du bail renouvelé portant sur de tels locaux échappant alors à la règle du plafonnement (Civ. 3, 3 mai 1978 : pourvois n°77-10380 et n°77-12007 ; Civ. 3, 22 janvier 1992 : pourvoi n°90-17535 ; Civ. 3, 27 novembre 2002 : pourvoi n°01-10625) et devant être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée (Civ. 3, 8 janvier 1980 : pourvoi n°78-13058 ; Civ. 3, 16 octobre 1991 : pourvoi n°90-11096 ; Civ. 3, 15 septembre 2015 : pourvoi n°14-15069 ; Civ. 3, 5 octobre 2017 : pourvoi n°16-18059 ; Civ. 3, 22 juin 2022 : pourvoi n°21-10520), ce qui vaut notamment pour les locaux à usage d'hôtel (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14625 ; Civ. 3, 7 juillet 1993 : pourvoi n°91-14658 ; Civ. 3, 13 novembre 1997 : pourvoi n°95-21323 ; Civ. 3, 30 mai 2001 : pourvoi n°99-21273 ; Civ. 3, 12 juin 2001 : pourvoi n°00-10013 ; Civ. 3, 12 mars 2002 : pourvoi n°00-18918 ; Civ. 3, 10 juillet 2002 : pourvoi n°01-01767 ; Civ. 3, 5 janvier 2010 : pourvoi n°09-11193 ; Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°12-11643 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-21165 ; Civ. 3, 15 septembre 2015 : pourvoi n°14-15069 ; Civ. 3, 22 juin 2022 : pourvoi n°21-10520) ; et que d'autre part, l'indemnité d'occupation statutaire dont est créancier le bailleur ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l'indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d'un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En l'espèce, la clause intitulée « 3 – DESTINATION » insérée au contrat de bail commercial ayant lié les parties stipule que : « Le bail est consenti en vue de la création et de l'exploitation d'un fonds d'hôtel et (ou) de tous commerces connexes et (ou) complémentaires de cette activité dans les conditions prévues par la loi. Le Preneur se réserve la possibilité également d'exploiter dans les lieux une activité de restaurant et (ou) de bar, connexe à son activité hôtelière, ce qui est accepté par les Bailleurs » (pièce n°1 en demande et en défense, page 2).
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Il est donc établi que l'utilisation de la totalité du bâtiment litigieux est homogène, et que les locaux ont été aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, ce que reconnaissent expressément les parties. 

Aux termes de son rapport définitif en date du 10 juillet 2020, l'expert judiciaire explique que « conformément aux usages de la profession hôtelière, le loyer des hôtels est fixé par une méthode (dite hôtelière) consistant à appliquer à la recette théorique hébergement de l'établissement (calculée sur la base de deux paramètres principaux (le prix théorique de location des chambres et le coefficient théorique de fréquentation de l'hôtel)), un pourcentage (fonction de la qualité et des caractéristiques de l'établissement) qui constituera la valeur locative » (pièce n°4 en demande et en défense, page 36).

En l'occurrence, l'expert retient, s'agissant de la partie dédiée à l'hébergement : une recette théorique annuelle de 740.000 euros hors taxes et hors charges ; un abattement de 10% prenant en considération la part de commission des centrales de réservation ; un taux d'occupation de 80% ; et un taux sur recette de 13% ; ce qui aboutit à une valeur locative annuelle de 70.000 euros hors taxes et hors charges (pièce n°4 en demande et en défense, pages 36 et 37), laquelle n'est contestée par aucune des parties.

L'expert relève ensuite, s'agissant de la « Prise en compte des autres postes de recettes », qu' « Au regard des circonstances de l'espèce, seule la recette des petits déjeuners est à prendre en compte : d'un montant très faible, les autres recettes sont des services rendus à la clientèle, non générateurs de profit », et évalue ce poste à la somme annuelle de 5.000 euros hors taxes et hors charges (pièce n°4 en demande et en défense, pages 37 et 38), sur laquelle les parties s'accordent.

La valeur locative statutaire s'élève donc à la somme annuelle de : 70.000 + 5.000 = 75.000 euros hors taxes et hors charges.

Enfin, c'est à juste titre que l'expert retient un abattement de précarité de 10% comme tel est l'usage en la matière (pièce n°4 en demande et en défense, page 38), étant observé que d'une part, si la bailleresse souhaite exclure tout abattement de précarité au motif que « la société VAVINTEL ne peut faire état d'aucun élément ayant pu influer sur son exploitation, laquelle s'est révélée au contraire bénéfique, les chiffres d'affaires 2018, 2019 en attestant » (page 6 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cet argument est en partie inopérant, dès lors que l'usage consistant à pratiquer un abattement de précarité vise à tenir compte des inconvénients manifestes subis par la preneuse durant l'exercice de son droit au maintien dans les lieux, laquelle ne peut réaliser des travaux de modernisation ou d'amélioration de ses locaux, ni céder ses droits, dans la mesure où elle est insusceptible de trouver des candidats désireux d'acquérir des droits précisément précaires, et que d'autre part, rien ne justifie de majorer ce taux à 20% comme le sollicite la locataire, dans la mesure où l'exercice d'un droit au maintien dans les lieux d'une durée de deux années est usuel en la matière et ne revêt aucun caractère anormalement long ou excessif.

Les conclusions expertales emportent donc la conviction de la présente juridiction, de sorte que l'indemnité d'occupation statutaire sera justement évaluée à la somme annuelle de : 75.000 - 10% = 67.500 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.S. VAVINTEL à la S.C. S.C.I. [J] pour la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2019 à la somme annuelle de 67.500 euros hors taxes et hors charges.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation de droit commun

Conformément aux dispositions de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l'espèce, alors que la preneuse consent à prendre en compte, comme base de calcul de l'indemnité d'occupation de droit commun, la valeur locative déterminée par l'expert judiciaire, la propriétaire souhaite voir porter le taux sur recette de 13% appliqué par ce dernier au taux de 20%.

Si la bailleresse se prévaut d'un arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 28 mars 2024 ayant considéré que « L'expert a retenu dans son rapport un taux d'effort de 13,5% par référence aux taux appliqués dans les baux renouvelés, tout en soulignant que "son expérience à travers diverses affaires privées révèle un taux d'effort pour les locations nouvelles de +/- 20% sur la seule partie hébergement". L'expert de partie, M. [V], a souligné que "les locations nouvelles d'hôtels, lorsque le loyer n'est pas calculé à partir d'un rendement financier de l'investissement, se font sur la base de 20 à 30% de la recette hébergement petits déjeuners compris ..." et cite le taux de 23% appliqué dans une transaction récente concernant un grand groupe hôtelier. Il fait en outre état d'un taux d'effort hors recettes constituées par les petits déjeuners pour les hôtels 4 * selon la classification du 23 juillet 2012 de 13 à 14%. En l'espèce, au regard de la clause contractuelle faisant référence à la valeur locative de marché pour le loyer renouvelé, c'est à bon droit que le premier juge a retenu un taux d'effort de 20% sur la recette d'hébergement », force est toutefois de constater que cette décision de justice a été rendue dans une espèce différente, au regard notamment d'une clause contractuelle spécifique, à savoir que « l'article 6 du bail litigieux relatif au loyer prévoit notamment qu'en cas de renouvellement, "le loyer sera fixé en fonction de la valeur locative de marché des locaux", en l'état de leur consistance au jour du renouvellement, "calculée en application de la méthode hôtelière" » (pièces n°14 en demande et n°5 en défense, pages 9 et 10), ce qui n'est pas le cas en l'occurrence.

D'ailleurs, il convient de souligner, comme le relève à juste titre la locataire, que le conseil de la défenderesse a expressément critiqué cet arrêt dans un article de doctrine, mentionnant notamment que : « La justification des 20% pour la Cour est fondée sur le fait que l'expert judiciairement désigné a fait état de "son expérience à travers diverses affaires privées..." et ce malgré... une absence totale d'éléments permettant une utile comparaison sur les taux d'effort du "marché" et du "non marché". [...] Le bailleur (son expert) l'a dit, l'expert le dit, le juge le dit..., rappelle, vraisemblablement aux mauvais esprits, l'histoire de l'homme, qui a vu l'homme, qui a vu l'ours... Certes, le régime sur la propriété commerciale contient de nombreuses dispositions d'ordre public mais ne déroge nullement au régime de la preuve (sauf celles à la charge du bailleur L. 145-14 du C. com.) et il semble que la bailleresse, qui prétend à l'existence de taux d'effort "pour locations nouvelles", différent du taux d'effort pour les loyers en renouvellement, se doit d'en rapporter la preuve, l'expert en charge de donner un avis devant également permettre au juge de contrôler cet avis, notamment par des références pertinentes » (pièce n°15 en demande).

Or, il y a lieu de noter que la S.C. S.C.I. [J] ne produit aux débats aucun élément, et notamment aucune référence locative ni aucun rapport d'expertise unilatérale non judiciaire, susceptible de démontrer la pertinence du taux sur recette de 20% invoqué, la présente juridiction n'ayant nullement vocation à constituer un maillon supplémentaire dans la chaîne humaine ayant vu, ou non, l'ursidé évoqué dans l'article susvisé.

En tout état de cause, aucune disposition légale ni aucun usage n'impose de fixer l'indemnité d'occupation de droit commun au montant de la valeur locative de marché. 
Si le contrat de bail commercial s'était poursuivi, le loyer du bail renouvelé aurait été fixé à la somme annuelle de 75.000 euros hors taxes et hors charges déterminée par l'expert judiciaire, comme précédemment exposé.

Dès lors, il y a lieu de retenir que le montant de cette valeur locative constituera celui de l'indemnité d'occupation de droit commun, l'absence de prise en compte d'un quelconque abattement de précarité réparant justement et souverainement le préjudice subi par la bailleresse. 

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation de droit commun due par la S.A.S. VAVINTEL à la S.C. S.C.I. [J] à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à la date de restitution des locaux à la somme annuelle de 75.000 euros hors taxes et hors charges.

Sur l'indexation de l'indemnité d'occupation et le paiement des charges et taxes locatives

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date du dernier renouvellement du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, d'après le premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation statutaire peut faire l'objet d'une indexation annuelle (Civ. 3, 18 février 1987 : pourvoi n°85-16591 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942).

Décision du 10 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 20/02886 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR4FR

En l'espèce, le contrat de bail commercial ayant lié les parties stipule : en sa clause intitulée « 6 – CHARGES ET CONDITIONS », que « 6.7. – Impôts et charges locatives : Le Preneur acquittera exactement tous impôts, taxes, contributions et charges locatives lui incombant (ordures ménagères, déversement à l'égout, balayage etc...) » ; et en sa clause intitulée « 7 – PRIX », que « Ce prix sera ensuite révisable conformément à la loi » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 5 et 6).

Force est de constater que la convention locative ne contient aucune clause d'indexation, si bien qu'il est démontré que la propriétaire avait accepté que le loyer ne serait pas indexé, mais simplement révisable dans les conditions prévues par les dispositions des articles L. 145-37, L. 145-38, R. 145-20, et R. 145-23 à R. 145-32 du code de commerce, de sorte que rien ne justifie que les indemnités d'occupation fixées aux termes de la présente décision fassent l'objet d'une indexation, étant observé que si la défenderesse allègue que « le maintien d'une situation illicite justifie en tous points l'indexation de cette indemnité d'occupation, le caractère illicite de l'occupation datant de plus de cinq années » (page 7 de ses dernières conclusions), il y a cependant lieu de souligner que cette dernière est en grande partie responsable de cette situation, dès lors que nonobstant que l'action en paiement de l'indemnité d'éviction ait été introduite par la S.A.S. VAVINTEL par assignation signifiée par acte d'huissier en date du 6 mars 2020, c'est-à-dire plus de deux années postérieurement à la date d'effet du congé pour le 31 décembre 2017 portant refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, si bien qu'elle était irrecevable ab initio pour cause de prescription biennale extinctive, il ressort toutefois des vérifications opérées par la présente juridiction que ce n'est que par conclusions d'incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 février 2022, soit près de deux ans après l'introduction de l'instance, que la S.C. S.C.I. [J] a soulevé pour la première fois sa fin de non-recevoir tirée de la prescription. 

Au vu de ces circonstances, le tribunal n'entend pas user de la faculté d'ordonner l'indexation des indemnités d'occupation précédemment fixées.

En revanche, toutes les charges et taxes locatives continueront d'être versées jusqu'à la date de libération effective des locaux. 

En conséquence, il convient de débouter la S.C. S.C.I. [J] de sa demande d'indexation des indemnités d'occupation, et de dire que la S.A.S. VAVINTEL sera tenue de payer à la première l'ensemble des charges et taxes locatives contractuellement prévues jusqu'à la date de restitution des locaux.

Conclusion sur l'indemnité d'occupation

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, et dans la mesure où il n'est pas contesté que depuis le 1er janvier 2018, la locataire a continué de verser un loyer, assimilable à une indemnité d'occupation provisionnelle, il y a lieu de condamner cette dernière à payer à la bailleresse une indemnité d'occupation statutaire d'un montant annuel de 67.500 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2019, puis une indemnité d'occupation de droit commun d'un montant annuel de 75.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à la date de restitution des locaux, outre les charges et taxes locatives, dont à déduire toute somme d'ores et déjà versée à titre de loyer, assimilable à une indemnité d'occupation provisionnelle, sur la période comprise entre le 1er janvier 2018 et la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. VAVINTEL à payer à la S.C. S.C.I. [J] une indemnité d'occupation statutaire d'un montant annuel de 67.500 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2019, puis une indemnité d'occupation de droit commun d'un montant annuel de 75.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à la date de restitution des locaux, outre les charges et taxes locatives, dont à déduire toute somme d'ores et déjà versée à titre de loyer, assimilable à une indemnité d'occupation provisionnelle, sur la période comprise entre le 1er janvier 2018 et la date de la présente décision. 

Sur les conséquences des décisions de justice antérieures

Conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En outre, aux termes des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l'espèce, comme précédemment indiqué, il est établi : que par acte d'huissier en date du 27 juin 2017, la S.C. S.C.I. [J] a fait signifier à la S.A.S. VAVINTEL un congé pour le 31 décembre 2017 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction ; que par ordonnance contradictoire en date du 16 décembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré la S.A.S. VAVINTEL irrecevable en son action en paiement d'une indemnité d'éviction pour cause de prescription ; que par arrêt contradictoire en date du 30 mai 2024, la cour d'appel de Paris a confirmé cette ordonnance sur ce point ; et que par arrêt en date du 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la S.A.S. VAVINTEL contre cet arrêt (pièces n°3, n°5 et n°11 en demande, et n°3 en défense).

Il est donc démontré que la demanderesse a irrévocablement la qualité d'occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2020, de sorte qu'il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion formée par la bailleresse, sans qu'il soit toutefois nécessaire d'assortir cette mesure d'une astreinte comminatoire, la résistance de la locataire à se conformer à la présente décision ne pouvant être présumée à ce stade.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de la S.A.S. VAVINTEL des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, et de débouter la S.C. S.C.I. [J] de sa demande d'astreinte.
 
Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. VAVINTEL, partie perdante dès lors que bien qu'à l'initiative de la présente instance, elle a été déclarée irrecevable en son action en paiement d'une indemnité d'éviction, sera condamnée aux dépens, à l'exclusion des frais d'expertise judiciaire qui seront partagés par moitié dans la mesure où le rapport du technicien a été utile aux deux parties pour la solution du litige, et elle sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande présentée par la S.C. S.C.I. [J] au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.S. VAVINTEL à la S.C. S.C.I. [J] pour la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2019 à la somme annuelle de 67.500 (SOIXANTE-SEPT MILLE CINQ CENTS) euros hors taxes et hors charges,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation de droit commun due par la S.A.S. VAVINTEL à la S.C. S.C.I. [J] à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à la date de restitution des locaux à la somme annuelle de 75.000 (SOIXANTE-QUINZE MILLE) euros hors taxes et hors charges,

DÉBOUTE la S.C. S.C.I. [J] de sa demande d'indexation des indemnités d'occupation susvisées formée à l'encontre de la S.A.S. VAVINTEL, 

CONDAMNE la S.A.S. VAVINTEL à payer à la S.C. S.C.I. [J] une indemnité d'occupation statutaire d'un montant annuel de 67.500 (SOIXANTE-SEPT MILLE CINQ CENTS) euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2019, puis une indemnité d'occupation de droit commun d'un montant annuel de 75.000 (SOIXANTE-QUINZE MILLE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à la date de libération des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d'expulsion, outre les charges et taxes locatives, dont à déduire toute somme d'ores et déjà versée à titre de loyer, assimilable à une indemnité d'occupation provisionnelle, par la S.A.S. VAVINTEL sur la période comprise entre le 1er janvier 2018 et la date de la présente décision,

ORDONNE à la S.A.S. VAVINTEL de restituer à la S.C. S.C.I. [J] les clefs des locaux donnés à bail composés de la totalité de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section AT numéro [Cadastre 1], et ce dans un délai de six mois à compter de la date de signification de la présente décision, 

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l'expulsion de la S.A.S. VAVINTEL, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail composés de la totalité de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section AT numéro [Cadastre 1], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution, 

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux donnés à bail composés de la totalité de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section AT numéro [Cadastre 1], sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution,

DÉBOUTE la S.C. S.C.I. [J] de sa demande d'astreinte, 



DÉBOUTE la S.A.S. VAVINTEL et la S.C. S.C.I. [J] de leur demande respective présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. VAVINTEL aux dépens,

PARTAGE les frais d'expertise judiciaire par moitié entre la S.A.S. VAVINTEL et la S.C. S.C.I. [J], 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM