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Décision de justice

Cour d'appel de Bordeaux, 1ère CHAMBRE CIVILE, 11 juin 2026, n° 26/01135

AutreContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

* * *



Le 6 août 2024, un contrat de résidence a été conclu entre la SA ADOMA et M. [L] [P] [S] portant sur le logement n° H 108 au [Adresse 2] à [Localité 1].



Le contrat de résidence et le règlement intérieur, signés par l'intéressé, prévoient que le résident est tenu d'occuper personnellement les lieux et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, qu'il ne peut ni installer un tiers à sa place ni héberger un tiers plus de trois mois par an ; qu'il peut accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage, dans la limite de trois mois, et doit en ce cas obligatoirement et au préalable en avertir le responsable de la

résidence en fournissant une pièce d'identité de son invité et en précisant les dates d'arrivée de départ de celui-ci, sous peine de résiliation du contrat, ces stipulations étant conformes aux dispositions de l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation.



Par courrier du 15 décembre 2025 signifié par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2025, la société Adoma a mis en demeure M. [L] [P] [S] de faire cesser sous 48 heures l'hébergement d'une tierce personne non signalée au responsable de la résidence, à défaut de quoi le contrat serait résilié de plein droit.



L'acte a été signifié à personne.



La société Adoma a adressé au juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité de [Localité 2] une requête, reçue le 16 janvier 2026 aux fins, au visa des articles 145 et 845 du code de procédure civile, de nommer un commissaire de justice, avec pour mission de se rendre sur place aux heures légales, de constater les conditions d'occupation et d'habitation de la chambre de M. [L] [P] [S] et de ses dépendances, de relever l'identité de toute personne s'y trouvant et ce avec l'assistance de la force publique, et de noter spécialement si se trouvent dans les lieux des couchages ou objets quelconques, vestimentaires ou usuels confirmant son occupation par plusieurs personnes.



Par ordonnance entreprise du 22 janvier 2026, notifiée le 28 janvier, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bordeaux a rejeté la requête, au visa des articles 145 et 493 à 498 du code de procédure civile, au motif, en substance, de l'absence de commencement de preuve de ce que des occupants non déclarés se seraient introduits dans la chambre louée.



La société Adoma a remis, le 5 février 2026, une déclaration d'appel au greffe du tribunal de proximité, par application de l'article 950 du code de procédure civile, par laquelle elle sollicite de la cour d'appel qu'elle infirme l'ordonnance sur requête précitée et qu'il soit commis tout commissaire de justice qu'il plaira à la cour de désigner pour mission de se rendre sur place aux heures légales, afin de constater les conditions d'occupation et d'habitation de la chambre précitée dont le titulaire est M. [L] [P] [S] , résident au sein de la résidence sociale citée plus haut et de relever l'identité de toute personne se trouvant dans cette chambre et ce avec l'assistance de deux témoins ou la force publique et d'un serrurier, de noter spécialement si se trouvent dans les lieux des couchages et objets quelconques, vestimentaires ou usuels confirmant l'occupation de cette chambre par plusieurs personnes.



En l'absence de rétractation de l'ordonnance selon les modalités de l'article 952 du code de procédure civile, la déclaration d'appel n'a été transmise à la cour par le greffe du tribunal de proximité de Bordeaux le 3 mars 2026.



Le ministère public, avisé, ne s'est pas opposé à la requête (30 mars 2026).

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION



L'appel est recevable, la déclaration d'appel ayant été remise dans les 15 jours de la notification de l'ordonnance entreprise.



Sur la mesure de constat



Selon l'article 145 du code de procédure civile : "S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé."



A l'appui de son appel, la société Adoma produit le contrat de résidence et le règlement intérieur de la résidence, signés du résident, la mise en demeure précitée et invoque la jurisprudence de la cour d'appel en la matière.



Il ressort des pièces produites que M. [L] [P] [S] était parfaitement informé de ses obligations.



Contrairement à ce qu'a jugé le juge des contentieux de la protection, la lettre de mise en demeure était suffisante pour fonder la requête de la société Adoma, sans qu'il y ait lieu d'exiger des éléments de preuve supplémentaires, étant observé que la mesure sollicitée a précisément pour but d'établir ces éléments de preuve, dans des conditions légales protectrices des droits du résident et s'imposant au requérant et au commissaire de justice, la société Adoma ne pouvant pénétrer dans la chambre de l'un de ses résidents sans autorisation judiciaire.



Cette mesure ne peut être prise contradictoirement sans la rendre totalement inopérante ; exiger l'attestation préalable d'un préposé, tel le gardien de la résidence, est au surplus peu pertinent, de même que des témoignages objectifs et fiables provenant des autres occupants de la résidence.



La désignation d'un commissaire de justice ne porte en elle-même aucun préjudice au résident puisque l'éventuelle résiliation du contrat ne pourra être poursuivie qu'en fonction des constatations du commissaire de justice.



Il convient enfin de préciser que cette demande n'est pas contraire aux dispositions de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, particulièrement de celles de son article 8, ni à celles de l'article 9 du code civil, protégeant le respect de la vie privée, dès lors qu'une suroccupation de la résidence mettrait en jeu la préservation de la santé et de la sécurité des personnes et que la responsabilité de la société Adoma peut être recherchée du fait de son inaction à la prévenir ou à y remédie.



Il existe donc un motif légitime pour la société Adoma à solliciter la mesure de constat.



L'ordonnance entreprise doit donc être infirmée et la requête accueillie.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau :



Commet :



La SAS BOCCHHIO ET ASSOCIES, commissaires de justice à [Localité 2],

avec pour mission de :

- se rendre, aux heures légales, dans les locaux litigieux, situés [Adresse 2] à [Localité 3][Adresse 3]

- constater, au besoin avec l'assistance de la force publique et de deux témoins, les conditions d'occupation et d'utilisation de la chambre attribuée à M. [L] [P] [S], 

- noter spécialement si se trouvent dans les lieux des couchages ou des objets quelconques, vestimentaires ou usuels de nature à démontrer l'occupation de la chambre par plusieurs personnes qui n'y seraient pas autorisées ou en surnombre,

- se faire présenter la carte d'identité ou tout document justificatif de toute personne pouvant s'y trouver et relever l'identité de toute personne occupant la chambre,

- faire toutes autres constatations utiles relatives à l'objet de sa mission et recueillir le cas échéant tous témoignages sur place à ce propos,



Dit que le commissaire de justice commis dressera procès-verbal de ses opérations et constatations et en remettra deux exemplaires à la requérante,



Fixe le montant de la provision à verser au commissaire de justice à la somme de 300 euros,



Dit que le commissaire de justice devra procéder à sa mission dans les trois mois qui suivront le présent arrêt, dans un créneau horaire de 6 heures à 22 heures, sous peine de caducité de sa désignation,



Laisse les dépens à la charge de la société anonyme Adoma.



Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

















La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.
Texte intégral
COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 11 JUIN 2026







N° RG 26/01135 - N° Portalis DBVJ-V-B7K-OSLQ









S.A. ADOMA



c/



























Nature de la décision : GRACIEUX























Copie exécutoire délivrée le :



Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 22 janvier 2026 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 26/00029) suivant déclaration d'appel du 04 février 2026



REQUERANTE :



S.A. ADOMA (anciennement dénommée SONACOTRA), agissant en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité [Adresse 1]



Représentée par Me Bertrand CHAVERON, avocat au barreau de BORDEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



 Lors du délibéré :



Bénédicte LAMARQUE, Conseillère faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, Conseiller

Tatiana PACTEAU, Conseillère



Greffier lors du prononcé : Sandrine LACHAISE





* * *



Le 6 août 2024, un contrat de résidence a été conclu entre la SA ADOMA et M. [L] [P] [S] portant sur le logement n° H 108 au [Adresse 2] à [Localité 1].



Le contrat de résidence et le règlement intérieur, signés par l'intéressé, prévoient que le résident est tenu d'occuper personnellement les lieux et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, qu'il ne peut ni installer un tiers à sa place ni héberger un tiers plus de trois mois par an ; qu'il peut accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage, dans la limite de trois mois, et doit en ce cas obligatoirement et au préalable en avertir le responsable de la

résidence en fournissant une pièce d'identité de son invité et en précisant les dates d'arrivée de départ de celui-ci, sous peine de résiliation du contrat, ces stipulations étant conformes aux dispositions de l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation.



Par courrier du 15 décembre 2025 signifié par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2025, la société Adoma a mis en demeure M. [L] [P] [S] de faire cesser sous 48 heures l'hébergement d'une tierce personne non signalée au responsable de la résidence, à défaut de quoi le contrat serait résilié de plein droit.



L'acte a été signifié à personne.



La société Adoma a adressé au juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité de [Localité 2] une requête, reçue le 16 janvier 2026 aux fins, au visa des articles 145 et 845 du code de procédure civile, de nommer un commissaire de justice, avec pour mission de se rendre sur place aux heures légales, de constater les conditions d'occupation et d'habitation de la chambre de M. [L] [P] [S] et de ses dépendances, de relever l'identité de toute personne s'y trouvant et ce avec l'assistance de la force publique, et de noter spécialement si se trouvent dans les lieux des couchages ou objets quelconques, vestimentaires ou usuels confirmant son occupation par plusieurs personnes.



Par ordonnance entreprise du 22 janvier 2026, notifiée le 28 janvier, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bordeaux a rejeté la requête, au visa des articles 145 et 493 à 498 du code de procédure civile, au motif, en substance, de l'absence de commencement de preuve de ce que des occupants non déclarés se seraient introduits dans la chambre louée.



La société Adoma a remis, le 5 février 2026, une déclaration d'appel au greffe du tribunal de proximité, par application de l'article 950 du code de procédure civile, par laquelle elle sollicite de la cour d'appel qu'elle infirme l'ordonnance sur requête précitée et qu'il soit commis tout commissaire de justice qu'il plaira à la cour de désigner pour mission de se rendre sur place aux heures légales, afin de constater les conditions d'occupation et d'habitation de la chambre précitée dont le titulaire est M. [L] [P] [S] , résident au sein de la résidence sociale citée plus haut et de relever l'identité de toute personne se trouvant dans cette chambre et ce avec l'assistance de deux témoins ou la force publique et d'un serrurier, de noter spécialement si se trouvent dans les lieux des couchages et objets quelconques, vestimentaires ou usuels confirmant l'occupation de cette chambre par plusieurs personnes.



En l'absence de rétractation de l'ordonnance selon les modalités de l'article 952 du code de procédure civile, la déclaration d'appel n'a été transmise à la cour par le greffe du tribunal de proximité de Bordeaux le 3 mars 2026.



Le ministère public, avisé, ne s'est pas opposé à la requête (30 mars 2026).



MOTIFS DE LA DÉCISION



L'appel est recevable, la déclaration d'appel ayant été remise dans les 15 jours de la notification de l'ordonnance entreprise.



Sur la mesure de constat



Selon l'article 145 du code de procédure civile : "S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé."



A l'appui de son appel, la société Adoma produit le contrat de résidence et le règlement intérieur de la résidence, signés du résident, la mise en demeure précitée et invoque la jurisprudence de la cour d'appel en la matière.



Il ressort des pièces produites que M. [L] [P] [S] était parfaitement informé de ses obligations.



Contrairement à ce qu'a jugé le juge des contentieux de la protection, la lettre de mise en demeure était suffisante pour fonder la requête de la société Adoma, sans qu'il y ait lieu d'exiger des éléments de preuve supplémentaires, étant observé que la mesure sollicitée a précisément pour but d'établir ces éléments de preuve, dans des conditions légales protectrices des droits du résident et s'imposant au requérant et au commissaire de justice, la société Adoma ne pouvant pénétrer dans la chambre de l'un de ses résidents sans autorisation judiciaire.



Cette mesure ne peut être prise contradictoirement sans la rendre totalement inopérante ; exiger l'attestation préalable d'un préposé, tel le gardien de la résidence, est au surplus peu pertinent, de même que des témoignages objectifs et fiables provenant des autres occupants de la résidence.



La désignation d'un commissaire de justice ne porte en elle-même aucun préjudice au résident puisque l'éventuelle résiliation du contrat ne pourra être poursuivie qu'en fonction des constatations du commissaire de justice.



Il convient enfin de préciser que cette demande n'est pas contraire aux dispositions de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, particulièrement de celles de son article 8, ni à celles de l'article 9 du code civil, protégeant le respect de la vie privée, dès lors qu'une suroccupation de la résidence mettrait en jeu la préservation de la santé et de la sécurité des personnes et que la responsabilité de la société Adoma peut être recherchée du fait de son inaction à la prévenir ou à y remédie.



Il existe donc un motif légitime pour la société Adoma à solliciter la mesure de constat.



L'ordonnance entreprise doit donc être infirmée et la requête accueillie.



PAR CES MOTIFS

La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau :



Commet :



La SAS BOCCHHIO ET ASSOCIES, commissaires de justice à [Localité 2],

avec pour mission de :

- se rendre, aux heures légales, dans les locaux litigieux, situés [Adresse 2] à [Localité 3][Adresse 3]

- constater, au besoin avec l'assistance de la force publique et de deux témoins, les conditions d'occupation et d'utilisation de la chambre attribuée à M. [L] [P] [S], 

- noter spécialement si se trouvent dans les lieux des couchages ou des objets quelconques, vestimentaires ou usuels de nature à démontrer l'occupation de la chambre par plusieurs personnes qui n'y seraient pas autorisées ou en surnombre,

- se faire présenter la carte d'identité ou tout document justificatif de toute personne pouvant s'y trouver et relever l'identité de toute personne occupant la chambre,

- faire toutes autres constatations utiles relatives à l'objet de sa mission et recueillir le cas échéant tous témoignages sur place à ce propos,



Dit que le commissaire de justice commis dressera procès-verbal de ses opérations et constatations et en remettra deux exemplaires à la requérante,



Fixe le montant de la provision à verser au commissaire de justice à la somme de 300 euros,



Dit que le commissaire de justice devra procéder à sa mission dans les trois mois qui suivront le présent arrêt, dans un créneau horaire de 6 heures à 22 heures, sous peine de caducité de sa désignation,



Laisse les dépens à la charge de la société anonyme Adoma.



Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,

















La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

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Mise à jour de la source le 2026-06-20T17:21:01.686Z.