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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, 12 janvier 2026, n° 24/06313

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 
Selon acte sous signature privée du 27 janvier 2022, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] ont consenti à Monsieur [R] [O] un bail à usage d'habitation d'une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, sur un logement meublé sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros, ainsi qu'un dépôt de garantie d'un montant de 500,00 euros.
Par un courrier du 27 octobre 2022, les époux [E] ont informé Monsieur [R] [O] que le contrat de bail serait résilié au 31 janvier 2023 pour fautes du locataire. 
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 novembre 2022, Monsieur [R] [O] a contesté la validité du congé. 
Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2023, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] ont fait délivrer un congé pour reprise à Monsieur [R] [O] pour le 26 janvier 2024, justifié par leur volonté de reprendre le logement au bénéfice de leur petite-fille Madame [G] [Y], ayant quitté [Localité 5] pour une reconversion professionnelle, demeurant actuellement chez sa mère Madame [B] [T] à [Localité 6] et désirant retrouver son indépendance.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et de justifier de l'assurance a été délivré par Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] à Monsieur [R] [O], pour la somme en principal de 1.365,88 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] ont assigné Monsieur [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon statuant en référé, aux fins notamment de constatation d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de paiement de la somme de 2 124,25 euros outre une indemnité d'occupation mensuelle et les frais de justice.
Par ordonnance de référé rendue le 19 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULON a dit n'y avoir lieu à référé et condamné Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] aux dépens de l'instance.
Par acte de commissaire de justice signifié en date du 25 octobre 2024, vers lequel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon afin d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
Juger que Monsieur [R] [O] s'est maintenu illégalement dans les lieux malgré le congé pour reprise délivré le 13 juin 2023 ;Prononcer la résiliation du bail signé le 05 juillet 2021 à effet au 26 janvier 2024 ;??Ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [O], de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, dès la signification de la décision à intervenir manu militari avec assistance d'un serrurier si nécessaire ;??Condamner Monsieur [R] [O] à leur payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, et 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais du commissaire de justice pour le congé du 13 juin 2023 et les entiers dépens.A l'audience du 03 février 2025, les parties, représentées par leur Conseil, se sont référées aux pièces et conclusions déposées. 
Les époux [E] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en faisant valoir essentiellement la validité du congé délivré à Monsieur [O], qui leur cause un préjudice en se maintenant dans les lieux, et fait preuve de mauvaise foi en formulant des demandes reconventionnelles infondées et injustifiées. 
Monsieur [O] a demandé à titre principal de déclarer nul le congé pour reprise et de débouter les bailleurs de l'intégralité de leurs demandes, à titre reconventionnel de les condamner à lui payer la somme de 2.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre d’un préjudice de jouissance, outre à installer un compteur électrique individuel dans un endroit librement accessible dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Carole BOULANGER.
Monsieur [O] a soutenu en substance que le congé pour reprise a été délivré de façon frauduleuse et abusive par les bailleurs, le motif étant mensonger et non justifié. Il a estimé subir un préjudice de jouissance en l’absence d’un accès libre à un compteur d'électricité et une mise à disposition tardive d’une boîte aux lettres individuelle. 
La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2025, date à laquelle une réouverture des débats a été ordonnée. Le juge a été destinataire d’une note en délibéré adressée par Monsieur [O]. Certes non autorisée, elle comportait un rapport de visite des services de salubrité de la ville de [Localité 1], faisant suite à une procédure antérieure aux débats de février 2025, dont les parties étaient nécessairement informées et associées. Ces dernières ont donc été invitées à présenter leurs observations quant à la conclusion de ce rapport qui mentionne des désordres importants, la suspension de la durée du bail et l’impossibilité pour le bailleur de donner congé au locataire. 
Le dossier a été rappelé le 24 novembre 2025, date à laquelle les parties, représentées par leur conseil, se sont référées à leurs dernières écritures déposées. 
Les époux [E] ont réitéré leurs demandes en soulignant que du fait de la validité du congé pour reprise, Monsieur [O] est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2024. La procédure préfectorale en vue de déclarer l’insalubrité du logement, postérieure pour dater du 29 avril 2025, n’a pas d’effet rétroactif sur le congé donné antérieurement. Les bailleurs n’avaient donc pas l’interdiction de donner congé et Monsieur [O] n’entrait plus dans la catégorie des locataires protégés. Ils ont en outre formé un recours auprès de la préfecture du Var pour contester le rapport de l’[Localité 7]. Les photos du logement deux semaines avant l’entrée dans les lieux de Monsieur [O] montrent son état impeccable. Ils ont toujours entretenu le bien comme en justifient les factures. Enfin Monsieur [O] l’a occupé depuis janvier 2022 sans jamais signaler de problèmes. Il doit donc être débouté de ses demandes de travaux sous astreinte et de dommages et intérêts. En revanche sa résistance abusive au congé pour reprise justifie d’indemniser leur préjudice moral et matériel. Un arrêté d’insalubrité, provoqué injustement par le locataire, a été pris postérieurement à la fin du bail. 
Monsieur [O] a demandé : 
A titre principal de déclarer le congé pour reprise nul et le logement indécent, en conséquence de rejeter l’ensemble des demandes des époux [E] A titre reconventionnel de : suspendre le paiement du loyer à compter de la date de l’arrêté préfectoral du 29 avril 2025 et jusqu’à ce que le logement soit déclaré propre à l’habitation condamner les époux [E] in solidum à exécuter les travaux en réparation des désordres visés dans l’arrêté préfectoral et tous les travaux visant à rendre le logement propre à l’habitation, ce sous une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 3 mois suivant la signification de la décision à intervenir condamner les époux [E] à installer un compteur électrique individuel dans un endroit accessible, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, ce sous une astreinte de 50 euros par jour de retard condamner les époux [E] à lui payer une somme de 22.500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir outre 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens dont distraction au profit de Maître Carole BOULANGER. Monsieur [O] fait valoir que compte tenu de l’arrêté d’insalubrité pris le 29 avril 2025, la demande de résiliation et d’expulsion est irrecevable. Cette interdiction s’applique même si l’arrêté intervient après la délivrance du congé, et nonobstant le recours formé par les bailleurs contre cet acte. Il dément être à l’origine du signalement aux services de salubrité. C’est la CCAPEX qui a saisi l’[Localité 7] suite à la description du logement et l’absence de sa déclaration aux autorités comme un bien meublé. Monsieur [O] argue que les époux [E] ont aménagé un garage en habitation, ce qui ne correspond pas aux normes. Les lieux sont actuellement impropres à l’habitation du fait de sa nature et de sa configuration. Monsieur [O] sollicite donc la suspension du paiement des loyers, la réalisation sous astreinte, de travaux nécessaires pour rendre les lieux propres à l’habitation et l’indemnisation d’un préjudice de jouissance depuis son entrée dans le bien et jusqu’à sa réfection. 
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT
Sur les demandes principales
Sur la validation du congé pour reprise 
Selon les dispositions de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
"I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ». 
Selon les dispositions de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués."
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut, notamment, déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, en application de l'article L.521-2 I du code de la construction et de l'habitation, " La possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L521-1 et L521-2 du même code."
Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut donner congé s'il a reçu un courrier le mettant en demeure de faire les réparations nécessaires sur l'immeuble donné en location et l'invitant à présenter ses observations.
En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [O], à effet au 27 janvier 2022, l’a été pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. Il a ainsi été renouvelé le 26 janvier 2023, de sorte qu’il expirait le 26 janvier 2024.
Les époux [E] ont, par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, signifié au locataire un congé pour reprise, à effet au 26 janvier 2024.
Le congé des bailleurs a donc été régulièrement délivré dans les formes et délais légaux, soit plus de six mois avant l'échéance précitée.
Il sera en outre relevé que l’acte de commissaire de justice précise le motif de la reprise qui indique « la volonté des demandeurs de reprendre le logement au bénéfice de leur petite fille Mme [Y] [G] née le 1er juillet 1998 à [Localité 8] ([Localité 9]), ayant quitté [Localité 5] pour une reconversion professionnelle, demeurant actuellement chez sa mère Mme [B] [T], [Adresse 4] et désirant retrouver son indépendance ». 
Il apparaît que ce congé est suffisamment motivé en ce qu'il indique que les propriétaires entendent reprendre le logement pour le faire habiter par une des personnes prévues à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précité et qu'il mentionne la nature du lien existant entre les propriétaires et le bénéficiaire. Il comprend les nom, prénom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
Il résulte par ailleurs de l’arrêté préfectoral n°2025-15 du 29 avril 2025 produit aux débats, que la procédure contradictoire en traitement de l’insalubrité du garage sis [Adresse 5], locaux loués à Monsieur [O], n’a été lancée par courrier recommandé adressé à Monsieur [X] [E] que le 17 mars 2025, de sorte que ce n’est qu’à compter de cette date que la possibilité pour les bailleurs de délivrer un congé était suspendue. 
Le congé ayant en effet été délivré le 13 juin 2023, les époux [E] étaient encore en mesure, à cette date, de donner congé.
Le congé est donc régulier en la forme.
Sur le fond, Monsieur [O] estime que le congé est frauduleux, au motif qu’il aurait été délivré aux fins de faire pression sur lui et le faire déguerpir des lieux. 
Il est constant qu’est frauduleux le congé pour reprise délivré par le bailleur dans un autre objectif que celui énoncé en l’occurrence, de reprise par un descendant. 
Les exigences de la loi ont pour finalité que le bailleur justifie de sa volonté sincère de reprendre le bien habité : il appartient donc au juge de rechercher si les pièces produites par les bailleurs permettent d'établir le caractère réel et sérieux du motif, ou plus généralement sa sincérité, ou si au contraire, la réalité du motif n'est pas établie. 
La charge de la preuve du caractère frauduleux du congé repose sur le locataire.
En l’espèce, ce congé pour reprise a certes été délivré après un premier congé pour manquements du locataire au règlement des loyers et charges, incivilités et négligences sanitaires, en date du 27 octobre 2022, puis suivi d’une assignation en référé, datée du 26 octobre 2023, pour voir acquise la clause résolutoire du fait d’impayés locatifs. Pour autant, les époux [E] établissent que leur petite-fille, Madame [G] [Y], a été placée en congé longue maladie à compter du 8 avril 2023 et au moins jusqu’au 7 avril 2024, soit antérieurement à la délivrance du congé pour reprise. Il est également produit deux attestations de l’intéressée qui précise être agent administratif dans la fonction publique au sein du ministère des armées, en poste sur la base aérienne d’[Localité 5] (Bouches du Rhône), avoir traversé une période de grande fragilité psychologique qui l’a contrainte à se réfugier auprès de sa famille résidant dans le Var, notamment au domicile de sa mère pourtant exigu, et à solliciter une mutation professionnelle dans le département, jusqu’à présent rejetée. Madame [B] [T], sa mère, a confirmé l’accueillir à son domicile de manière provisoire, dans l’attente de la libération du studio donné à bail à Monsieur [O]. Il est enfin versé les pièces d’identité et livret de famille de Mesdames [Y] et [T]. 
Ainsi, indépendamment des conflits qui opposent locataire et bailleurs, rien ne permet d’établir que l’intention de ces derniers de loger leur petite-fille n’est pas sincère vu la situation sanitaire, professionnelle, économique et personnelle de celle-ci. Il ne peut être reproché aux époux [E] de privilégier cette solution familiale plutôt que de solliciter un logement de fonction. 
Le motif légitime est d'autant plus démontré vu l’âge de Madame [Y] et son hébergement précaire chez sa mère. 
Les époux [E] justifient ainsi du caractère réel et sérieux du motif du congé invoqué dans ledit congé, soit de la sincérité de la reprise pour y loger leur petite-fille. 
Monsieur [O] n’apporte aucun élément objectif ni concret pour contredire ces éléments. 
Le juge devant, en la matière, vérifier la sincérité du motif du congé au moment de sa délivrance, et non son opportunité, il sera constaté que l’intention de reprise du bien par les époux [E] était sincère à la date à laquelle le congé a été donné.
Le congé est donc régulier, tant sur la forme que sur le fond.
Dès lors, le bail s'est trouvé résilié au 27 janvier 2024. 
Il sera, à toutes fins utiles, précisé que si, en vertu de l’article 1729 du code civil, lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, la délivrance d’un congé donné pour l'échéance d’un contrat ne s'apparente pas à une résiliation judiciaire.
Monsieur [O] qui s'est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 27 janvier 2024 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 
Sur l’indemnité d’occupation
L’indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.
Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Toutefois, en application de l'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
En vertu de l’article L. 521-1 du même code, ces dispositions sont applicables à l'occupant, défini comme le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale.
En l’espèce, le bien donné à bail a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité le 29 avril 2025, déclarant le local impropre à l'habitation. Les bailleurs ont, aux termes de cet arrêté, été mis en demeure d’en faire cesser définitivement la mise à disposition aux fins d’habitation et procéder au relogement de Monsieur [O].
Monsieur [O] n'avait plus la qualité de locataire au 29 avril 2025, date de la prise de l'arrêté d'insalubrité, mais il ne peut être considéré comme un occupant de mauvaise foi, dès lors qu’il contestait la validité du congé pour reprise devant le juge de céans.
Il s'en déduit que les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation doivent recevoir application et que plus aucune indemnité d'occupation n'est due à compter du 29 avril 2025.
Les bailleurs demeurent toutefois fondés à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu'à ce que les locaux aient été déclarés impropres à l'habitation.
Il convient cependant de ramener le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée à de plus justes proportions dès lors qu’il est établi que le logement n’aurait pu être donné à bail, s’agissant de locaux qualifiés de « garage » impropre à l'habitation. 
La somme due au titre des indemnités d'occupation pour la période du 27 janvier 2024 au 29 avril 2025 sera par conséquent fixée à100 euros par mois. 
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel
Par application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, les époux [E] ne rapportent pas la preuve des préjudices allégués. 
Un certificat médical daté du 14 août 2024 et attestant que Madame [E] nécessite un traitement antidépresseur et anxiolytique « en relation avec une charge mentale remontant à deux ans » n’établit aucun lien certain et direct avec les litiges l’opposant à Monsieur [O]. Ce dernier était en droit de contester la validité du congé qui lui a été délivré. Enfin, la procédure d’insalubrité s’est conclue par un arrêté préfectoral qui confirme la nature impropre des locaux à l’habitation. 
En conséquence, il convient de débouter les époux [E] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel. 
Sur les demandes reconventionnelles 
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Aux termes de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement décent dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à neuf mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
En outre, l'article 5 du même décret dispose que le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.
En application de l'article L.1331-22 du code de la santé publique, les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l'État dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe.
Par ailleurs, l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 4], pris en son article 40, prévoit que «La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres. »
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
En l’espèce, Monsieur [O] sollicite la condamnation des époux [E] à réaliser des travaux sous astreinte et à l’indemniser de son préjudice de jouissance subi du fait du caractère impropre à l’habitation du logement loué. Il précise que cette somme correspond à l’intégralité des loyers réglés depuis son entrée dans les lieux.
En premier lieu, le bail étant résilié, la demande de travaux ne peut qu'être rejetée.
Sur le bien-fondé de la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, il résulte de l’arrêté d’insalubrité du 29 avril 2025 que : 
« le local sis [Adresse 6], références cadastrales SECTION IA Nº184, mis à disposition aux fins d'habitation par Monsieur [X] [E] à Monsieur [R] [O], présente un caractère impropre à l'habitation du fait de sa nature et de sa configuration pour les motifs suivants :
Non-conformité du local mis à disposition en tant qu'habitation aux règles d'habitabilité car il correspond à un garage ;??La hauteur sous plafond insuffisante ;L'éclairement naturel au centre de la pièce principale ne permet pas par temps clair d'y lire et d'exercer les activités normales de l'habitation sans recourir à un éclairage artificiel insuffisant:Considérant le rapport susvisé constatant que ce local constitue un danger pour la santé et la sécurité physique des occupants, Monsieur [R] [O], et des tiers, compte tenu des autres désordres constatés :
Absence de système de ventilation dans le local,Absence de dispositif de coupure urgence de l'installation électrique,??Présence d'humidité dans le logement, Présence de traces d'infiltrations d'eau,??Présence de moisissures,Considérant que l'impropriété de ce local mis à l'usage aux fins d'habitation est ainsi caractérisée et que cette situation d'insalubrité au sens des articles L.1331-22 et L.1331-23 du code de la santé publique est susceptible d'engendrer les risques sanitaires suivants :
Risque de survenue ou d'aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes, allergies,Risques d'atteintes à la santé mentale (Atteintes psychosociales, stress, dépression.) par insuffisance d'éclairement naturel ainsi que risque d'altération de la vue, de douleurs oculaires, d'avitaminoses, de fatigue, de maux de tête. Risque d'électrisation ou d'électrocution, de brûlures et d'incendie ». En l’occurrence les époux [E] ont exercé un recours gracieux par courrier recommandé de leur conseil, adressé au préfet du Var le 16 juin 2025. Ils ont contesté la compétence du signataire de l’acte, les insuffisances des éléments relevés par l’[Localité 7] pour conclure à l’insalubrité du local, le défaut d’entretien par le locataire qui n’a jamais alerté sur des désordres d’humidité et s’est maintenu dans les lieux de manière injustifiée, la qualification des locaux en garage. 
Quelle que soit l’issue de ce recours, en droit administratif, du fait de la présomption de légalité attachée aux actes administratifs, l'acte nul produit ses effets jusqu'à son annulation. 
La nullité, si elle est ensuite constatée par le juge administratif ou l'autorité administrative ne portera alors que sur l'autorisation de suspendre les loyers et l'aide au logement. Elle n’aura pas nécessairement pour effets de modifier ou invalider les constats et conclusions d’insalubrité. 
Il y a lieu de rappeler que la qualification d’un logement comme insalubre suit un processus rigoureux. Une visite du logement est organisée par des inspecteurs de salubrité ou des techniciens sanitaires, agents assermentés. L’inspection donne lieu à un rapport technique détaillé qui évalue l’état du logement selon une grille de critères précis, évalue le degré de gravité des désordres constatés et leur impact potentiel sur la santé des occupants. Il peut s’appuyer sur des mesures objectives ou sur des constats visuels. L’arrêté du 25 octobre 2019 a précisé les facteurs d’insalubrité à prendre en compte lors de ces évaluations. Si le rapport conclut à l’existence d’un danger pour la santé des occupants, il est transmis au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST). Cette instance consultative, qui réunit des représentants des services de l’État, des collectivités, des associations et des personnalités qualifiées, émet un avis sur la qualification d’insalubrité et sur les mesures à prendre. Sur la base de cet avis, le préfet peut prendre un arrêté d’insalubrité. 
Il est donc à supposer dans ces conditions, que les conclusions de l’[Localité 7] portant sur les locaux donnés à bail à Monsieur [O] ont fait l’objet de mesures précises, par référence aux exigences légales et réglementaires, particulièrement sur la hauteur des plafonds. 
En tout état de cause, il est constant que la qualification d’insalubrité par arrêté préfectoral s’impose au juge civil, qui ne peut remettre en cause cette qualification administrative dans le cadre d’un litige entre propriétaire et locataire.
Au surplus, sans empiéter sur la compétence de l’autorité administrative, il convient d’observer que parmi les désordres constatés dans les locaux loués à Monsieur [O], l’absence de système de ventilation dans le local et de dispositif de coupure urgence de l'installation électrique n’est pas démentie. Les constatations de l’[Localité 7] ne sont nullement contredites par des éléments objectifs sur ces points.
Aussi, ces défauts structurels relèvent de la responsabilité du seul bailleur. Or la non-conformité de l'installation électrique implique son caractère dangereux. 
Les époux [E] ont donc manqué à leur obligation légale de délivrance.
En cas de manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.
L'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure et l'acceptation des lieux en l'état par le preneur ne libère pas le bailleur de son obligation de son obligation de délivrance d'un logement décent. 
L’arrêté préfectoral du 29 avril 2025 est certes postérieur à la fin du bail, mais constate une situation préexistante depuis l'origine des relations contractuelles, dès lors que le local est intrinsèquement dépourvu d’une hauteur de plafond réglementaire, d’un éclairement naturel suffisant, de ventilation et de système électrique conformes. 
L’obligation contractuelle de délivrance a pris fin au 27 janvier 2024. Le fait que le locataire se soit maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail lui étant imputable.
Le logement insalubre et impropre à sa destination justifie le défaut total d'exigibilité du loyer.
En conséquence, les époux [E] seront condamnés à verser à Monsieur [O], en réparation du préjudice de jouissance la somme de 11.999 euros pour la période du 27 janvier 2022 au 26 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 
Sur les demandes accessoires
Compte-tenu des succombances réciproques des parties, chacune d’elle conservera la charge de ses propres dépens.
L'équité justifie de ne pas faire droit aux demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
L'exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Dit que le congé délivré le 13 juin 2023 par Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] à Monsieur [R] [O], avec effets au 26 janvier 2024 et portant sur des locaux sis [Adresse 3], est valable et bien-fondé ; 
Constate que Monsieur [R] [O] ainsi que tout occupant de son chef, est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 janvier 2024 ; 
Dit qu’à défaut pour Monsieur [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne Monsieur [R] [O] à payer à Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] une somme mensuelle de 100,00 euros au titre d’une indemnité d’occupation, due entre le 27 janvier 2024 et le 29 avril 2025, en deniers ou quittance ; 
Rejette la demande tendant à la condamnation de Monsieur [R] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période postérieure au 29 avril 2025 ;
Condamne Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] à payer à Monsieur [R] [O] la somme de 11.999,00 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en indemnisation du préjudice de jouissance subi pour la période allant du 27 janvier 2022 au 26 janvier 2024 ; 
Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;
Rejette les demandes formées au titre des article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle l'exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
Le greffier, Le juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP



Jugement n° 

N° RG 24/06313 - N° Portalis DB3E-W-B7I-NACC
 

AFFAIRE : 

[E]
[Z]


C/

[O]



JUGEMENT contradictoire du 12 JANVIER 2026 













Grosse exécutoire : Me POTENZA - Me BOULANGER

délivrées le 

JUGEMENT RENDU LE 12 JANVIER 2026 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [E]
né le 17 Janvier 1936 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me POTENZA, avocat du barreau de TOULON 

Madame [U] [Z] épouse [E]
née le 19 Mai 1949 à [Localité 4] (MAROC)
de nationalité française 
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me POTENZA, avocat du barreau de TOULON 

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [O]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me BOULANGER, avocat du barreau de TOULON 
(AJ 83137/2024/006297 du 07/01/2025) 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD


DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2025


JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 JANVIER 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

 
 








EXPOSE DU LITIGE 
Selon acte sous signature privée du 27 janvier 2022, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] ont consenti à Monsieur [R] [O] un bail à usage d'habitation d'une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, sur un logement meublé sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros, ainsi qu'un dépôt de garantie d'un montant de 500,00 euros.
Par un courrier du 27 octobre 2022, les époux [E] ont informé Monsieur [R] [O] que le contrat de bail serait résilié au 31 janvier 2023 pour fautes du locataire. 
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 novembre 2022, Monsieur [R] [O] a contesté la validité du congé. 
Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2023, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] ont fait délivrer un congé pour reprise à Monsieur [R] [O] pour le 26 janvier 2024, justifié par leur volonté de reprendre le logement au bénéfice de leur petite-fille Madame [G] [Y], ayant quitté [Localité 5] pour une reconversion professionnelle, demeurant actuellement chez sa mère Madame [B] [T] à [Localité 6] et désirant retrouver son indépendance.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et de justifier de l'assurance a été délivré par Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] à Monsieur [R] [O], pour la somme en principal de 1.365,88 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] ont assigné Monsieur [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon statuant en référé, aux fins notamment de constatation d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de paiement de la somme de 2 124,25 euros outre une indemnité d'occupation mensuelle et les frais de justice.
Par ordonnance de référé rendue le 19 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULON a dit n'y avoir lieu à référé et condamné Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] aux dépens de l'instance.
Par acte de commissaire de justice signifié en date du 25 octobre 2024, vers lequel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon afin d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
Juger que Monsieur [R] [O] s'est maintenu illégalement dans les lieux malgré le congé pour reprise délivré le 13 juin 2023 ;Prononcer la résiliation du bail signé le 05 juillet 2021 à effet au 26 janvier 2024 ;??Ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [O], de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, dès la signification de la décision à intervenir manu militari avec assistance d'un serrurier si nécessaire ;??Condamner Monsieur [R] [O] à leur payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, et 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais du commissaire de justice pour le congé du 13 juin 2023 et les entiers dépens.A l'audience du 03 février 2025, les parties, représentées par leur Conseil, se sont référées aux pièces et conclusions déposées. 
Les époux [E] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en faisant valoir essentiellement la validité du congé délivré à Monsieur [O], qui leur cause un préjudice en se maintenant dans les lieux, et fait preuve de mauvaise foi en formulant des demandes reconventionnelles infondées et injustifiées. 
Monsieur [O] a demandé à titre principal de déclarer nul le congé pour reprise et de débouter les bailleurs de l'intégralité de leurs demandes, à titre reconventionnel de les condamner à lui payer la somme de 2.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre d’un préjudice de jouissance, outre à installer un compteur électrique individuel dans un endroit librement accessible dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Carole BOULANGER.
Monsieur [O] a soutenu en substance que le congé pour reprise a été délivré de façon frauduleuse et abusive par les bailleurs, le motif étant mensonger et non justifié. Il a estimé subir un préjudice de jouissance en l’absence d’un accès libre à un compteur d'électricité et une mise à disposition tardive d’une boîte aux lettres individuelle. 
La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2025, date à laquelle une réouverture des débats a été ordonnée. Le juge a été destinataire d’une note en délibéré adressée par Monsieur [O]. Certes non autorisée, elle comportait un rapport de visite des services de salubrité de la ville de [Localité 1], faisant suite à une procédure antérieure aux débats de février 2025, dont les parties étaient nécessairement informées et associées. Ces dernières ont donc été invitées à présenter leurs observations quant à la conclusion de ce rapport qui mentionne des désordres importants, la suspension de la durée du bail et l’impossibilité pour le bailleur de donner congé au locataire. 
Le dossier a été rappelé le 24 novembre 2025, date à laquelle les parties, représentées par leur conseil, se sont référées à leurs dernières écritures déposées. 
Les époux [E] ont réitéré leurs demandes en soulignant que du fait de la validité du congé pour reprise, Monsieur [O] est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2024. La procédure préfectorale en vue de déclarer l’insalubrité du logement, postérieure pour dater du 29 avril 2025, n’a pas d’effet rétroactif sur le congé donné antérieurement. Les bailleurs n’avaient donc pas l’interdiction de donner congé et Monsieur [O] n’entrait plus dans la catégorie des locataires protégés. Ils ont en outre formé un recours auprès de la préfecture du Var pour contester le rapport de l’[Localité 7]. Les photos du logement deux semaines avant l’entrée dans les lieux de Monsieur [O] montrent son état impeccable. Ils ont toujours entretenu le bien comme en justifient les factures. Enfin Monsieur [O] l’a occupé depuis janvier 2022 sans jamais signaler de problèmes. Il doit donc être débouté de ses demandes de travaux sous astreinte et de dommages et intérêts. En revanche sa résistance abusive au congé pour reprise justifie d’indemniser leur préjudice moral et matériel. Un arrêté d’insalubrité, provoqué injustement par le locataire, a été pris postérieurement à la fin du bail. 
Monsieur [O] a demandé : 
A titre principal de déclarer le congé pour reprise nul et le logement indécent, en conséquence de rejeter l’ensemble des demandes des époux [E] A titre reconventionnel de : suspendre le paiement du loyer à compter de la date de l’arrêté préfectoral du 29 avril 2025 et jusqu’à ce que le logement soit déclaré propre à l’habitation condamner les époux [E] in solidum à exécuter les travaux en réparation des désordres visés dans l’arrêté préfectoral et tous les travaux visant à rendre le logement propre à l’habitation, ce sous une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 3 mois suivant la signification de la décision à intervenir condamner les époux [E] à installer un compteur électrique individuel dans un endroit accessible, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, ce sous une astreinte de 50 euros par jour de retard condamner les époux [E] à lui payer une somme de 22.500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir outre 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens dont distraction au profit de Maître Carole BOULANGER. Monsieur [O] fait valoir que compte tenu de l’arrêté d’insalubrité pris le 29 avril 2025, la demande de résiliation et d’expulsion est irrecevable. Cette interdiction s’applique même si l’arrêté intervient après la délivrance du congé, et nonobstant le recours formé par les bailleurs contre cet acte. Il dément être à l’origine du signalement aux services de salubrité. C’est la CCAPEX qui a saisi l’[Localité 7] suite à la description du logement et l’absence de sa déclaration aux autorités comme un bien meublé. Monsieur [O] argue que les époux [E] ont aménagé un garage en habitation, ce qui ne correspond pas aux normes. Les lieux sont actuellement impropres à l’habitation du fait de sa nature et de sa configuration. Monsieur [O] sollicite donc la suspension du paiement des loyers, la réalisation sous astreinte, de travaux nécessaires pour rendre les lieux propres à l’habitation et l’indemnisation d’un préjudice de jouissance depuis son entrée dans le bien et jusqu’à sa réfection. 
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe. 
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur les demandes principales
Sur la validation du congé pour reprise 
Selon les dispositions de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
"I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ». 
Selon les dispositions de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués."
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut, notamment, déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, en application de l'article L.521-2 I du code de la construction et de l'habitation, " La possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L521-1 et L521-2 du même code."
Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut donner congé s'il a reçu un courrier le mettant en demeure de faire les réparations nécessaires sur l'immeuble donné en location et l'invitant à présenter ses observations.
En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [O], à effet au 27 janvier 2022, l’a été pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. Il a ainsi été renouvelé le 26 janvier 2023, de sorte qu’il expirait le 26 janvier 2024.
Les époux [E] ont, par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, signifié au locataire un congé pour reprise, à effet au 26 janvier 2024.
Le congé des bailleurs a donc été régulièrement délivré dans les formes et délais légaux, soit plus de six mois avant l'échéance précitée.
Il sera en outre relevé que l’acte de commissaire de justice précise le motif de la reprise qui indique « la volonté des demandeurs de reprendre le logement au bénéfice de leur petite fille Mme [Y] [G] née le 1er juillet 1998 à [Localité 8] ([Localité 9]), ayant quitté [Localité 5] pour une reconversion professionnelle, demeurant actuellement chez sa mère Mme [B] [T], [Adresse 4] et désirant retrouver son indépendance ». 
Il apparaît que ce congé est suffisamment motivé en ce qu'il indique que les propriétaires entendent reprendre le logement pour le faire habiter par une des personnes prévues à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 précité et qu'il mentionne la nature du lien existant entre les propriétaires et le bénéficiaire. Il comprend les nom, prénom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
Il résulte par ailleurs de l’arrêté préfectoral n°2025-15 du 29 avril 2025 produit aux débats, que la procédure contradictoire en traitement de l’insalubrité du garage sis [Adresse 5], locaux loués à Monsieur [O], n’a été lancée par courrier recommandé adressé à Monsieur [X] [E] que le 17 mars 2025, de sorte que ce n’est qu’à compter de cette date que la possibilité pour les bailleurs de délivrer un congé était suspendue. 
Le congé ayant en effet été délivré le 13 juin 2023, les époux [E] étaient encore en mesure, à cette date, de donner congé.
Le congé est donc régulier en la forme.
Sur le fond, Monsieur [O] estime que le congé est frauduleux, au motif qu’il aurait été délivré aux fins de faire pression sur lui et le faire déguerpir des lieux. 
Il est constant qu’est frauduleux le congé pour reprise délivré par le bailleur dans un autre objectif que celui énoncé en l’occurrence, de reprise par un descendant. 
Les exigences de la loi ont pour finalité que le bailleur justifie de sa volonté sincère de reprendre le bien habité : il appartient donc au juge de rechercher si les pièces produites par les bailleurs permettent d'établir le caractère réel et sérieux du motif, ou plus généralement sa sincérité, ou si au contraire, la réalité du motif n'est pas établie. 
La charge de la preuve du caractère frauduleux du congé repose sur le locataire.
En l’espèce, ce congé pour reprise a certes été délivré après un premier congé pour manquements du locataire au règlement des loyers et charges, incivilités et négligences sanitaires, en date du 27 octobre 2022, puis suivi d’une assignation en référé, datée du 26 octobre 2023, pour voir acquise la clause résolutoire du fait d’impayés locatifs. Pour autant, les époux [E] établissent que leur petite-fille, Madame [G] [Y], a été placée en congé longue maladie à compter du 8 avril 2023 et au moins jusqu’au 7 avril 2024, soit antérieurement à la délivrance du congé pour reprise. Il est également produit deux attestations de l’intéressée qui précise être agent administratif dans la fonction publique au sein du ministère des armées, en poste sur la base aérienne d’[Localité 5] (Bouches du Rhône), avoir traversé une période de grande fragilité psychologique qui l’a contrainte à se réfugier auprès de sa famille résidant dans le Var, notamment au domicile de sa mère pourtant exigu, et à solliciter une mutation professionnelle dans le département, jusqu’à présent rejetée. Madame [B] [T], sa mère, a confirmé l’accueillir à son domicile de manière provisoire, dans l’attente de la libération du studio donné à bail à Monsieur [O]. Il est enfin versé les pièces d’identité et livret de famille de Mesdames [Y] et [T]. 
Ainsi, indépendamment des conflits qui opposent locataire et bailleurs, rien ne permet d’établir que l’intention de ces derniers de loger leur petite-fille n’est pas sincère vu la situation sanitaire, professionnelle, économique et personnelle de celle-ci. Il ne peut être reproché aux époux [E] de privilégier cette solution familiale plutôt que de solliciter un logement de fonction. 
Le motif légitime est d'autant plus démontré vu l’âge de Madame [Y] et son hébergement précaire chez sa mère. 
Les époux [E] justifient ainsi du caractère réel et sérieux du motif du congé invoqué dans ledit congé, soit de la sincérité de la reprise pour y loger leur petite-fille. 
Monsieur [O] n’apporte aucun élément objectif ni concret pour contredire ces éléments. 
Le juge devant, en la matière, vérifier la sincérité du motif du congé au moment de sa délivrance, et non son opportunité, il sera constaté que l’intention de reprise du bien par les époux [E] était sincère à la date à laquelle le congé a été donné.
Le congé est donc régulier, tant sur la forme que sur le fond.
Dès lors, le bail s'est trouvé résilié au 27 janvier 2024. 
Il sera, à toutes fins utiles, précisé que si, en vertu de l’article 1729 du code civil, lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, la délivrance d’un congé donné pour l'échéance d’un contrat ne s'apparente pas à une résiliation judiciaire.
Monsieur [O] qui s'est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 27 janvier 2024 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 
Sur l’indemnité d’occupation
L’indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.
Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Toutefois, en application de l'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
En vertu de l’article L. 521-1 du même code, ces dispositions sont applicables à l'occupant, défini comme le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale.
En l’espèce, le bien donné à bail a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité le 29 avril 2025, déclarant le local impropre à l'habitation. Les bailleurs ont, aux termes de cet arrêté, été mis en demeure d’en faire cesser définitivement la mise à disposition aux fins d’habitation et procéder au relogement de Monsieur [O].
Monsieur [O] n'avait plus la qualité de locataire au 29 avril 2025, date de la prise de l'arrêté d'insalubrité, mais il ne peut être considéré comme un occupant de mauvaise foi, dès lors qu’il contestait la validité du congé pour reprise devant le juge de céans.
Il s'en déduit que les dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation doivent recevoir application et que plus aucune indemnité d'occupation n'est due à compter du 29 avril 2025.
Les bailleurs demeurent toutefois fondés à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu'à ce que les locaux aient été déclarés impropres à l'habitation.
Il convient cependant de ramener le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée à de plus justes proportions dès lors qu’il est établi que le logement n’aurait pu être donné à bail, s’agissant de locaux qualifiés de « garage » impropre à l'habitation. 
La somme due au titre des indemnités d'occupation pour la période du 27 janvier 2024 au 29 avril 2025 sera par conséquent fixée à100 euros par mois. 
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel
Par application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, les époux [E] ne rapportent pas la preuve des préjudices allégués. 
Un certificat médical daté du 14 août 2024 et attestant que Madame [E] nécessite un traitement antidépresseur et anxiolytique « en relation avec une charge mentale remontant à deux ans » n’établit aucun lien certain et direct avec les litiges l’opposant à Monsieur [O]. Ce dernier était en droit de contester la validité du congé qui lui a été délivré. Enfin, la procédure d’insalubrité s’est conclue par un arrêté préfectoral qui confirme la nature impropre des locaux à l’habitation. 
En conséquence, il convient de débouter les époux [E] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel. 
Sur les demandes reconventionnelles 
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Aux termes de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement décent dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à neuf mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
En outre, l'article 5 du même décret dispose que le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.
En application de l'article L.1331-22 du code de la santé publique, les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l'État dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu'il fixe.
Par ailleurs, l'arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 4], pris en son article 40, prévoit que «La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres. »
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
En l’espèce, Monsieur [O] sollicite la condamnation des époux [E] à réaliser des travaux sous astreinte et à l’indemniser de son préjudice de jouissance subi du fait du caractère impropre à l’habitation du logement loué. Il précise que cette somme correspond à l’intégralité des loyers réglés depuis son entrée dans les lieux.
En premier lieu, le bail étant résilié, la demande de travaux ne peut qu'être rejetée.
Sur le bien-fondé de la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, il résulte de l’arrêté d’insalubrité du 29 avril 2025 que : 
« le local sis [Adresse 6], références cadastrales SECTION IA Nº184, mis à disposition aux fins d'habitation par Monsieur [X] [E] à Monsieur [R] [O], présente un caractère impropre à l'habitation du fait de sa nature et de sa configuration pour les motifs suivants :
Non-conformité du local mis à disposition en tant qu'habitation aux règles d'habitabilité car il correspond à un garage ;??La hauteur sous plafond insuffisante ;L'éclairement naturel au centre de la pièce principale ne permet pas par temps clair d'y lire et d'exercer les activités normales de l'habitation sans recourir à un éclairage artificiel insuffisant:Considérant le rapport susvisé constatant que ce local constitue un danger pour la santé et la sécurité physique des occupants, Monsieur [R] [O], et des tiers, compte tenu des autres désordres constatés :
Absence de système de ventilation dans le local,Absence de dispositif de coupure urgence de l'installation électrique,??Présence d'humidité dans le logement, Présence de traces d'infiltrations d'eau,??Présence de moisissures,Considérant que l'impropriété de ce local mis à l'usage aux fins d'habitation est ainsi caractérisée et que cette situation d'insalubrité au sens des articles L.1331-22 et L.1331-23 du code de la santé publique est susceptible d'engendrer les risques sanitaires suivants :
Risque de survenue ou d'aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes, allergies,Risques d'atteintes à la santé mentale (Atteintes psychosociales, stress, dépression.) par insuffisance d'éclairement naturel ainsi que risque d'altération de la vue, de douleurs oculaires, d'avitaminoses, de fatigue, de maux de tête. Risque d'électrisation ou d'électrocution, de brûlures et d'incendie ». En l’occurrence les époux [E] ont exercé un recours gracieux par courrier recommandé de leur conseil, adressé au préfet du Var le 16 juin 2025. Ils ont contesté la compétence du signataire de l’acte, les insuffisances des éléments relevés par l’[Localité 7] pour conclure à l’insalubrité du local, le défaut d’entretien par le locataire qui n’a jamais alerté sur des désordres d’humidité et s’est maintenu dans les lieux de manière injustifiée, la qualification des locaux en garage. 
Quelle que soit l’issue de ce recours, en droit administratif, du fait de la présomption de légalité attachée aux actes administratifs, l'acte nul produit ses effets jusqu'à son annulation. 
La nullité, si elle est ensuite constatée par le juge administratif ou l'autorité administrative ne portera alors que sur l'autorisation de suspendre les loyers et l'aide au logement. Elle n’aura pas nécessairement pour effets de modifier ou invalider les constats et conclusions d’insalubrité. 
Il y a lieu de rappeler que la qualification d’un logement comme insalubre suit un processus rigoureux. Une visite du logement est organisée par des inspecteurs de salubrité ou des techniciens sanitaires, agents assermentés. L’inspection donne lieu à un rapport technique détaillé qui évalue l’état du logement selon une grille de critères précis, évalue le degré de gravité des désordres constatés et leur impact potentiel sur la santé des occupants. Il peut s’appuyer sur des mesures objectives ou sur des constats visuels. L’arrêté du 25 octobre 2019 a précisé les facteurs d’insalubrité à prendre en compte lors de ces évaluations. Si le rapport conclut à l’existence d’un danger pour la santé des occupants, il est transmis au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST). Cette instance consultative, qui réunit des représentants des services de l’État, des collectivités, des associations et des personnalités qualifiées, émet un avis sur la qualification d’insalubrité et sur les mesures à prendre. Sur la base de cet avis, le préfet peut prendre un arrêté d’insalubrité. 
Il est donc à supposer dans ces conditions, que les conclusions de l’[Localité 7] portant sur les locaux donnés à bail à Monsieur [O] ont fait l’objet de mesures précises, par référence aux exigences légales et réglementaires, particulièrement sur la hauteur des plafonds. 
En tout état de cause, il est constant que la qualification d’insalubrité par arrêté préfectoral s’impose au juge civil, qui ne peut remettre en cause cette qualification administrative dans le cadre d’un litige entre propriétaire et locataire.
Au surplus, sans empiéter sur la compétence de l’autorité administrative, il convient d’observer que parmi les désordres constatés dans les locaux loués à Monsieur [O], l’absence de système de ventilation dans le local et de dispositif de coupure urgence de l'installation électrique n’est pas démentie. Les constatations de l’[Localité 7] ne sont nullement contredites par des éléments objectifs sur ces points.
Aussi, ces défauts structurels relèvent de la responsabilité du seul bailleur. Or la non-conformité de l'installation électrique implique son caractère dangereux. 
Les époux [E] ont donc manqué à leur obligation légale de délivrance.
En cas de manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent, l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.
L'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure et l'acceptation des lieux en l'état par le preneur ne libère pas le bailleur de son obligation de son obligation de délivrance d'un logement décent. 
L’arrêté préfectoral du 29 avril 2025 est certes postérieur à la fin du bail, mais constate une situation préexistante depuis l'origine des relations contractuelles, dès lors que le local est intrinsèquement dépourvu d’une hauteur de plafond réglementaire, d’un éclairement naturel suffisant, de ventilation et de système électrique conformes. 
L’obligation contractuelle de délivrance a pris fin au 27 janvier 2024. Le fait que le locataire se soit maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail lui étant imputable.
Le logement insalubre et impropre à sa destination justifie le défaut total d'exigibilité du loyer.
En conséquence, les époux [E] seront condamnés à verser à Monsieur [O], en réparation du préjudice de jouissance la somme de 11.999 euros pour la période du 27 janvier 2022 au 26 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 
Sur les demandes accessoires
Compte-tenu des succombances réciproques des parties, chacune d’elle conservera la charge de ses propres dépens.
L'équité justifie de ne pas faire droit aux demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Dit que le congé délivré le 13 juin 2023 par Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] à Monsieur [R] [O], avec effets au 26 janvier 2024 et portant sur des locaux sis [Adresse 3], est valable et bien-fondé ; 
Constate que Monsieur [R] [O] ainsi que tout occupant de son chef, est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 janvier 2024 ; 
Dit qu’à défaut pour Monsieur [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne Monsieur [R] [O] à payer à Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] une somme mensuelle de 100,00 euros au titre d’une indemnité d’occupation, due entre le 27 janvier 2024 et le 29 avril 2025, en deniers ou quittance ; 
Rejette la demande tendant à la condamnation de Monsieur [R] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période postérieure au 29 avril 2025 ;
Condamne Monsieur [X] [E] et Madame [U] [Z] épouse [E] à payer à Monsieur [R] [O] la somme de 11.999,00 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en indemnisation du préjudice de jouissance subi pour la période allant du 27 janvier 2022 au 26 janvier 2024 ; 
Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;
Rejette les demandes formées au titre des article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle l'exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
Le greffier, Le juge

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Mise à jour de la source le 2026-06-12T12:05:27.388Z.