Tribunal judiciaire de Toulon, 1ère Chambre, 11 juin 2026, n° 26/01101

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 26/01101 - N° Portalis DB3E-W-B7K-N2IX
(réenrolement du RG N° 24/263)

En date du : 11 juin 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du onze juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 avril 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDERESSE :

S.C.I. MACVY, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, 
représentée par Me Nicolas MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

 

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. TECEOL, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON

SELARL RM MANDATAIRES, prise en la personne de Maître [Z] [O], es qualités de Mandataire Judiciaire de la SARL TECEOL, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Julie GIANELLI, avocat au barreau de TOULON

 




Grosses délivrées le : 
à : 
Me Julie GIANELLI - 251
Me Nicolas MASSUCO - 1007
Me Guillaume TATOUEIX - 0325







EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 28 mars 2014, la SCI MACVY a donné à bail commercial à la SARL TECEOL un local commercial avec courette intérieure situé au sein de la copropriété LA RESERVE sis [Adresse 4], à Carqueiranne pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2014.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 avril 2023, la SCI MACVY a fait signifier à la SARL TECEOL un commandement de payer la somme de 6 448,48€ au titre de loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 juillet 2023, la SCI MACVY a fait signifier à la SARL TECEOL un commandement de payer la somme de 6 562,94€ au titre de loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire en date du 7 décembre 2023, la SCI MACVY a assigné la SARL TECEOL devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial.

L'affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/263.

Par jugement du 7 mai 2024, le tribunal de commerce de Toulon a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL TECEOL et désigné la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Me [Z] [O] en qualité de mandataire judiciaire.

Par courrier en date du 10 juillet 2024, la SCI MACVY a déclaré une créance de 33 113,34€ au passif de la procédure collective de la SARL TECEOL.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 juillet 2025, la SCI MACVY a assigné la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Me [Z] [O], mandataire judiciaire de la SARL TECEOL, devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’ordonner la jonction avec la procédure n° RG 24/263, et à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial.

L'affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/4704.

Par jugement du 25 septembre 2025, le tribunal de commerce de Toulon a arrêté le plan de redressement de la SARL TECEOL sur 10 ans.

Les deux instances ouvertes devant le tribunal judiciaire de Toulon ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état le 13 novembre 2025, l’affaire étant désormais appelée sous le n° RG 24/263.

Par cette même ordonnance du 13 novembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction au 19 janvier 2026 et fixé l’affaire à l’audience du 19 février 2026.

A l’audience du 19 février 2026, les parties étant absentes lors de l’appel des causes, l’affaire a été radiée du rôle.
Par ordonnance du 27 février 2026, l’affaire a été rétablie à la demande des parties sous le n° RG 26/1101, et fixée à l’audience de plaidoirie du 9 avril 2026.


Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 18 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la SCI MACVY demande au tribunal de:

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer du 11 juillet 2023.
ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SARL TECEOL ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 5] avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier. 
DIRE que les frais seront à la charge de la SARL TECEOL. 
ORDONNER l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivré par l’huissier chargé de l’exécution. 
CONDAMNER la SARL TECEOL à payer à la SCI MACVY la somme de 33.113,34 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dues jusqu’au jugement d’ouverture de la procédure collective en date du 7 mai 2025. 
CONDAMNER la SARL TECEOL à payer à la SCI MACVY la somme de 22.339,31 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective et arrêtés au 1er janvier 2026. 
CONDAMNER la SARL TECEOL à payer à la SCI MACVY une indemnité d’occupation égale à 5.048,20 € par mois selon le loyer indexé au mois de mars 2025, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés. 
FIXER au passif de la SARL TECEOL la somme de 33.113,34 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jours du jugement d’ouverture de la procédure collective. 
FIXER au passif de la SARL TECEOL une indemnité d’occupation égale à 5.048,20 € par mois selon le loyer indexé au mois de mars 2025, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés. 
FIXER au passif de la SARL TECEOL la somme de 22.339,31 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective et arrêtés au 1er janvier 2026. 

A titre subsidiaire, 
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial liant la SCI MACVY et la SARL TECEOL pour les fautes commises par cette dernière. 
ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SARL TECEOL ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 5] avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier. 
DIRE que les frais seront à la charge de la SARL TECEOL. 
ORDONNER l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivré par l’huissier chargé de l’exécution. 
CONDAMNER la SARL TECEOL à payer à la SCI MACVY la somme de 33.113,34 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dues jusqu’au jugement d’ouverture de la procédure collective en date du 7 mai 2025. 
CONDAMNER la SARL TECEOL à payer à la SCI MACVY la somme de 22.339,31 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective et arrêtés au 1er janvier 2026. 
CONDAMNER la SARL TECEOL à payer à la SCI MACVY une indemnité d’occupation égale à 5.048,20 € par mois selon le loyer indexé au mois de mars 2025, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés. 
FIXER au passif de la SARL TECEOL la somme de 33.113,34 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jours du jugement d’ouverture de la procédure collective. 
FIXER au passif de la SARL TECEOL une indemnité d’occupation égale à 5.048,20 € par mois selon le loyer indexé au mois de mars 2025, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés. 
FIXER au passif de la SARL TECEOL la somme de 22.339,31 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective et arrêtés au 1er janvier 2026. 

En toute hypothèse, 
DEBOUTER la SARL TECEOL ou tout autre défendeur de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions. 
CONDAMNER la SARL TECEOL à payer à la SCI MACVY la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
CONDAMNER la SARL TECEOL aux entiers dépens distrait au profit de Nicolas MASSUCO avocat sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 14 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la SARL TECEOL demande au tribunal de :

DECLARER nulle la clause d’indexation insérée dans le bail commercial en date du 14 mars 2014, 
DIRE avoir lieu à l’application de la révision triennale du loyer commercial, 
Et en conséquence, CONDAMNER la SCI MACVY à payer la somme de 6.712,18 euros HT (somme à parfaire au jour de la signification de la décision à venir) à la SARL TECEOL au titre des trop perçus de loyers, somme à parfaire 
CONDAMNER la SCI MACVY à payer la somme de 3.000,00 euros à la SARL TECEOL à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, 
FIXER le montant du loyer à la somme de 3.062,80 € par mois à compter de la signification du jugement à intervenir et dans l’attente désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour missions de : 
- Se faire communiquer par les parties tous documents utiles (bail, avenants, correspondances, comptes d’exploitation utiles, plans, états locatifs de comparaison, décisions judiciaires produites, etc.) et les convoquer à toutes opérations d’expertise. 
- Visiter les locaux litigieux, les décrire en détail (situation, configuration, surfaces réelles et pondérées, affectation des différentes surfaces, état, accès, visibilité). 
- Entendre les parties en leurs dires et explications, en respecter le contradictoire, et répondre à leurs observations dans le rapport. 
- Rechercher la valeur locative au sens de l’article L. 145-33 du Code de commerce et des articles R. 145-3 à R. 145-8 (ancien article 23-3 du décret de 1953), en tenant compte : 
- des caractéristiques du local (R. 145-3, R. 145-4), 
- de la destination des lieux (R. 145-5), 
- des obligations respectives des parties, notamment des obligations incombant normalement au bailleur mises à la charge du locataire sans contrepartie et des obligations nouvelles résultant de la loi (R. 145-8 / ancien 23-3), 
- des facteurs locaux de commercialité (R. 145-6), 
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, en retenant les loyers de marché comme les loyers judiciairement fixés, avec corrections en fonction des différences constatées (R. 145-7). 
- Proposer, en conclusion, un montant de loyer annuel HT hors charges, exprimé en €/m² et en montant global, correspondant à la valeur locative ainsi déterminée (plafonnée ou déplafonnée selon ses constatations) 

Subsidiairement, FIXER provisoirement le montant du loyer à la somme de 3.062,80 € par mois à compter de la signification du jugement à intervenir et dans l’attente désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec missions telle qu’indiquée plus haut, 

Et en tout état de cause, CONDAMNER la SCI MACVY à verser à la SARL TECEOL la somme de 3.500,00 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, 
ECARTER l’exécution provisoire si la société TECEOL devait succomber,


Par ailleurs, par des conclusions de procédure signifiées par RPVA le 8 avril 2026, la SARL TECEOL demande au tribunal de :

REJETER les écritures de dernières heures de la SCI MACVY signifiées le 18 janvier 2026, ainsi que les pièces produites postérieurement à la clôture. 
Subsidiairement, 
RÉVOQUER l'Ordonnance de clôture intervenue le 19 janvier 2026, 
RENVOYER l'affaire à telle audience qu'il plaira à la juridiction pour permettre aux parties de répliquer.

Dans ses conclusions signifiées par RPVA le 16 janvier 2026, la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Me [Z] [O], ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL TECEOL, demande au tribunal de :

ORDONNER l’expertise sollicitée par la SARL TECEOL, 
DEBOUTER la SCI MACVY de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer du 11 juillet 2023 et de toute demande subséquente, 
DEBOUTER la SCI MACVY de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de la SARL TECEOL et de toute demande subséquente, 
PRENDRE ACTE que à la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Maître [Z] [O], es qualité de Mandataire judiciaire de la SARL TECEOL s’en rapporte à la sagesse du Tribunal s’agissant de la demande tendant à prononcer la résiliation du bail pour les éventuels manquements du preneur, 
PRENDRE ACTE que à la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Maître [Z] [O], es qualité de Mandataire judiciaire de la SARL TECEOL s’en rapporte à la sagesse du Tribunal s’agissant de la demande tendant à prononcer la nullité de la clause d’indexation, 
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
CONDAMNER tout succombant à payer à la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Maître [Z] [O], es qualité de Mandataire judiciaire de la SARL TECEOL, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Julie GIANELLI, Avocat, sur son affirmation de droits, par application de l’article 699 du CPC.


A l'audience du 9 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur le respect du contradictoire

Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile : « Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. »
L’article 803 du même code dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
En l'espèce, par une ordonnance du 13 novembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction au 19 janvier 2026. Alors que la SCI MACVY avait signifié ses conclusions récapitulatives le 13 octobre 2025, la SARL TECEOL a attendu le 14 janvier 2026 pour signifier ses conclusions en réplique, et la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Maître [Z] [O], es qualité de Mandataire judiciaire de la SARL TECEOL, le 16 janvier 2026. Au regard de cette chronologie, les dernières conclusions signifiées par la SCI MACVY le 18 janvier 2026, la veille de la clôture, ne paraissent pas tardives. Au demeurant, aucune nouvelle demande n’est faite, et les pièces nouvelles communiquées concernent la mise à jour des sommes réclamées.

La SARL TECEOL sera donc déboutée de sa demande principale tendant à écarter les dernières conclusions de la SCI MACVY et de sa demande subsidiaire tendant à ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture.


Sur la demande principale tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 145-41 du code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Aux termes de l’article L. 622-21 du Code de commerce :
« I. – Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de
tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 du
Code de commerce et tendant :
- 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;
- 2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. »

Par acte extrajudiciaire en date du 11 juillet 2023, la SCI MACVY a fait signifier à la SARL TECEOL un commandement de payer la somme de 6 562,94€ au titre de loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire en date du 7 décembre 2023, la SCI MACVY a assigné la SARL TECEOL devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial.

Par jugement du 7 mai 2024, le tribunal de commerce de Toulon a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL TECEOL et désigné la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Me [Z] [O] en qualité de mandataire judiciaire.

Il s’ensuit que l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du 7 mai 2024 à l’égard de la SARL TECEOL interdit toute résolution judiciaire du bail commercial pour acquisition de la clause résolutoire au titre de loyers et charges impayés antérieurs à l’ouverture de la procédure, en application des dispositions de l’article L. 622-21 du code de commerce.

La SCI MACVY sera donc déboutée de sa demande principale tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer du 11 juillet 2023.


Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail commercial

Aux termes de l'article 1217 du code civil : " La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : (…) - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter."

Aux termes de l'article 1224 du code civil : "La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice."

Aux termes de l'article 1227 du code civil : " La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice."

Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur en cas d'inexécution fautive caractérisant des manquements graves et répétés de la part du locataire. Toute violation par le locataire de ses obligations concernant la jouissance des lieux est susceptible d'entraîner la résiliation du bail, que ces obligations résultent du contrat ou de la loi. 

La SCI MACVY demande au tribunal d’ordonner la résiliation judiciaire du bail commercial au motif que la SARL TECEOL aurait commis les manquements suivants :
Défaut de paiement des loyers et des chargesTravaux exécutés par le preneur en contravention avec les stipulations du bailOccupation des locaux étrangers à l’assiette du bailNuisancesRefus opposé au bailleur de visiter les lieuxFaute extracontractuelle
La SARL TECEOL fait valoir que :
Les loyers ne sont pas exigibles en raison d’une clause d’indexation nulleLe preneur n’a pas réalisé les travaux litigieuxElle n’est pas à l’origine des nuisances qui lui sont reprochéesLe droit de visite a été détournéLe commissaire de justice n’a pas retranscrit les insultes dont le preneur a été l’objetLe bailleur est de mauvaise foi
En l’espèce, s’agissant des loyers et charges impayés, il ressort des quittances produites par le bailleur et des attestations de la CAISSE D’EPARGNE que la SARL TECEOL reste devoir la somme de 27 387,51€ au 1er février 2026, ce que ne conteste pas le preneur. Toutefois, le loyer mensuel de 4 081,83€ HT résulte de l’application d’une clause d’indexation du loyer qui ne fonctionne qu’à la hausse au-delà du loyer de départ puisque l’article « indexation du loyer » stipule que « la présente clause d’indexation ne doit, en aucun cas, entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base précisé à l’article précédent » soit une somme de 3 062,80€. Or, il a été jugé que l'indication d'un loyer plancher est contraire aux dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce (Cass. 3e civ., 11 mars 2021, n° 20-12.345). Dès lors que la stipulation prohibée peut être retranchée de la clause d'indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci, il y a lieu de dire qu’elle seule est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.285), et non de déclarer la clause d’indexation nulle en son entier. La SARL TECEOL ne démontre pas qu’une partie de la somme impayée de 27 387,51€ au 1er février 2026, postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective, s’expliquerait par le refus du bailleur de faire jouer la clause d’indexation en-dessous du loyer plancher de 3 062,80€. Il s’ensuit que, bien que la stipulation relative à l’existence d’un loyer plancher soit réputée non écrite, la SARL TECEOL reste redevable d’une somme de 27 387,51€ au 1er février 2026. Le manquement au bail commercial est donc constitué, et la SARL TECEOL ne peut réclamer, dans le cadre du présent litige, pour s’opposer à la résiliation du bail, la révision du loyer au motif qu’il aurait augmenté de plus d’un quart par rapport au prix fixé contractuellement. Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de désignation d’un expert chargé d’évaluer la valeur locative des locaux pris à bail, qui n’est pas utile à la résolution du litige.

S’agissant des nuisances reprochées au preneur, il ressort des pièces produites que les nuisances attribuées au preneur sont anciennes puisqu’elles remontent à près de 20 ans (courriers de 2007), soit antérieurement à l’acquisition du fonds de commerce par la SARL TECEOL. Or, d’une part, le compresseur de climatisation dont le bruit incommode la copropriété a été installé à la demande du bailleur et autorisé par la copropriété (assemblée générale du 28 février 2014). D’autre part, les fuites sur le réseau d’eaux usées proviennent d’actes de vandalisme et ont été réparées par la SARL TECEOL (facture du 18 août 2023 d’[S] [L]). En outre, la SARL TECEOL produit les factures annuelles de la SOCIETE D’ASSAINISSEMENT MEDITERRANEENNE qui font état d’un entretien régulier du bac à graisses. Le procès-verbal de constat du 2 février 2024 fait état d’installations en sous-sol propres et sèches.

S’agissant des travaux qu’aurait effectué le preneur, la SCI MACVY n’apporte pas de précisions permettant de comprendre leur localisation, leur ampleur et leur date, qu’il s’agisse du percement de plusieurs trous dans la dalle du plancher, de l’installation d’un comptoir dans la salle de restaurant ou de la destruction de la cloison séparative menant aux sanitaires. En outre, il ressort de l’échange de courriers du 25 décembre 2004 et du 20 décembre 2024 que les anciens locataires ont été autorisés à modifier la décoration du local pris à bail.

S’agissant de l’occupation de locaux étrangers à l’assiette du bail, qu’il s’agisse du comptoir qui aurait été construit dans la salle de restaurant ou du passage de tuyaux d’évacuation à travers la dalle de la copropriété, elle n’est pas davantage précisée.

Quant à la visite des lieux, elle a pu se dérouler malgré la mauvaise humeur du preneur, et sans que ne soit établi un abus de ce droit voire une faute extracontractuelle.

Il s’ensuit que, si la plupart des griefs invoqués par la SCI MACVY sont insuffisants pour justifier la résiliation judiciaire du bail commercial consenti à la SARL TECEOL, tel n’est pas le cas du défaut de paiement régulier du loyer qui aboutit, malgré l’adoption d’un plan de redressement le 25 septembre 2025, à l’accumulation d’une dette de loyers et charges postérieure à l’ouverture du redressement judiciaire par jugement du 7 mai 2024 de 27 387,51€ au 1er février 2026.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail judiciaire à la date du présent jugement.

Par suite, il y a lieu d’ordonner l’expulsion du preneur, selon les modalités précisées au dispositif, et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective des locaux au montant du dernier loyer, soit 5 048,20€ par mois, somme que la SARL TECEOL sera condamnée à payer.

En revanche, la SCI MACVY sera déboutée de sa demande tendant à fixer au passif de la SARL TECEOL une indemnité d’occupation du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux.


Sur la demande de condamnation au paiement des loyers 

Par les quittances et relances qu’elle produit, la SCI MACVY établit l’existence d’une dette de loyers postérieurs au jugement d’ouverture de 27 387,51€ au 1er février 2026.

Le tribunal ne pouvant statuer au-delà des demandes figurant au dispositif, il sera donc fait droit à sa demande figurant dans ses dernières conclusions et tendant à condamner la SARL TECEOL à payer la somme de 22 339,31€ au titre des loyers et charges impayés postérieurs au jugement d’ouverture et arrêtés au 1er janvier 2026.

En revanche, la SCI MACVY sera déboutée de sa demande tendant à fixer au passif de la SARL TECEOL une somme au titre des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective.


Sur la demande de fixation d’une créance de loyers

Il résulte de l'article L. 622-22 du code de commerce que les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
En l’espèce, par acte extrajudiciaire en date du 7 décembre 2023, la SCI MACVY a assigné la SARL TECEOL devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial. Par jugement du 7 mai 2024, le tribunal de commerce de Toulon a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL TECEOL et désigné la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Me [Z] [O] en qualité de mandataire judiciaire.

Il existait donc une instance en-cours relative aux loyers impayés lors de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

Par courrier en date du 10 juillet 2024, la SCI MACVY a déclaré une créance de 33 113,34€ au passif de la procédure collective de la SARL TECEOL.

Le mandataire judiciaire a été appelé en la cause par la SCI MACVY par acte extrajudiciaire en date du 15 juillet 2025. 

Il ressort des stipulations du bail, du commandement de payer délivré le 11 juillet 2023 et de la déclaration de créance du 10 juillet 2024, que le preneur reste redevable d’une somme de 28 111,64€ au titre des loyers et charges impayés d’octobre 2023 au 12 mai 2024. Le preneur est également redevable d’intérêts au titre du loyer impayé, tels que stipulés dans le contrat de bail, soit le taux des avances sur titre de la Banque de France en vigueur à la date d’échéance majoré de 4 points, pour un montant de 1 046,59€. Les régularisations de charges d’un montant de 1 009,81€ pour l’année 2022 et de 1 676,38€ pour l’année 2023 demandées ne sont pas assorties des pièces permettant de les justifier, tout comme les frais d’huissier et le réajustement du dépôt de garantie. La créance au titre des loyers antérieurs s’élève donc à la somme de 29 158,23€.

Il y a donc lieu de fixer la créance chirographaire de la SCI MACVY pour un montant de 29 158,23€ au passif de la procédure de la SARL TECEOL, dont 28 111,64€ à titre privilégié et 1 046,59€ à titre chirographaire.

En revanche, la SCI MACVY sera déboutée de sa demande tendant à condamner la SARL TECEOL à payer une somme au titre des loyers et charges impayés jusqu’au jugement d’ouverture de la procédure collective.


Sur la demande reconventionnelle de remboursement du trop-perçu de loyers

La SARL TECEOL n’établit pas l’existence de trop-perçus de loyers. 

En effet, ainsi qu’il a été dit plus haut, la SARL TECEOL ne démontre pas qu’une partie de la somme impayée de 27 387,51€ au 1er février 2026, postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective, s’expliquerait pas le refus du bailleur de faire jouer la clause d’indexation en-dessous du loyer plancher de 3 062,80€. Il s’ensuit que, bien que la stipulation relative à l’existence d’un loyer plancher soit réputée non écrite, la SARL TECEOL reste redevable d’une somme de 27 387,51€ au 1er février 2026.

La SARL TECEOL sera donc déboutée de sa demande de remboursement d’un trop-perçu de loyers.



Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts 

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
La SARL TECEOL n’établit pas l’existence d’une faute du bailleur ou d’une quelconque mauvaise foi Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

Il résulte de l'article L. 622-21 du code de commerce que :
"I.-Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent…."

Toutefois, aux termes de l'article L. 641-13 du code de commerce : 
"I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :
-si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L. 641-10…".


En l'espèce, la créance postérieure résultant des frais de procédure relatifs au présent litige est utile dès lors qu'elle est née pour les besoins du déroulement de la procédure collective. 

La SARL TECEOL, qui perd le procès, sera donc condamnée aux dépens, distraits au profit de Me Nicolas MASSUCO, avocat, et à payer une somme de 2 000€ à la SCI MACVY au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SARL TECEOL et la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Me [Z] [O] en qualité de mandataire judiciaire seront, en revanche, déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter, l’intérêt du bailleur et le montant des dettes accumulé justifiant que la SARL TECEOL et la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Me [Z] [O] en qualité de mandataire judiciaire soient déboutées de leur demande à ce titre.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DEBOUTE la SARL TECEOL de sa demande principale tendant à écarter les dernières conclusions de la SCI MACVY ;

DEBOUTE la SARL TECEOL de sa demande subsidiaire tendant à ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ;

DECLARE que la stipulation relative à l'indication d'un loyer plancher dans la clause d’indexation du bail commercial du 28 mars 2014 est réputée non écrite ;

DEBOUTE la SARL TECEOL et la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Me [Z] [O] en qualité de mandataire judiciaire de leur demande d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE la SCI MACVY de sa demande principale tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer du 11 juillet 2023 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial du 28 mars 2014 pour manquements de la SARL TECEOL à la date du présent jugement ;

CONDAMNE la SARL TECEOL à restituer le local objet du bail commercial du 28 mars 2014 dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE la SCI MACVY à procéder à l'expulsion de la SARL TECEOL ou de tous occupants de son chef du local donné à bail commercial, à défaut de départ volontaire dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

DIT qu'il sera procédé, conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation des personnes expulsées d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

CONDAMNE la SARL TECEOL à payer une indemnité d’occupation à la SCI MACVY à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des locaux égale au montant du dernier loyer, soit 5 048,20€ par mois ;

DEBOUTE la SCI MACVY de sa demande tendant à fixer au passif de la SARL TECEOL une indemnité d’occupation du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux ;

CONDAMNE la SARL TECEOL à payer la somme de 22 339,31€ au titre des loyers et charges impayés postérieurs au jugement d’ouverture et arrêtés au 1er janvier 2026 ;

DEBOUTE la SCI MACVY de sa demande tendant à fixer au passif de la SARL TECEOL une somme au titre des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective ;

FIXE la créance chirographaire de la SCI MACVY pour un montant de 29 158,23€ au passif de la procédure de la SARL TECEOL, dont 28 111,64€ à titre privilégié et 1 046,59€ à titre chirographaire ;

DEBOUTE la SCI MACVY de sa demande tendant à condamner la SARL TECEOL à payer une somme au titre des loyers et charges impayés jusqu’au jugement d’ouverture de la procédure collective ;

DEBOUTE la SARL TECEOL de sa demande de remboursement d’un trop-perçu de loyers ;

DEBOUTE la SARL TECEOL de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SARL TECEOL aux dépens distraits au profit de Me Nicolas MASSUCO, avocat ;

CONDAMNE la SARL TECEOL à payer une somme de 2 000€ à la SCI MACVY au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL TECEOL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Me [Z] [O] en qualité de mandataire judiciaire de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE la SARL TECEOL et la SELARL RM MANDATAIRES prise en la personne de Me [Z] [O] en qualité de mandataire judiciaire de leur demande tendant à écarter l’exécution provisoire.


AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LA PRÉSIDENTE