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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 12 juin 2026, n° 23/01008

Réouverture des débatsContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI FONTAINBELAU est propriétaire des lots n°9 et n°70 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 4] à [Localité 1], qu’elle loue à madame [X] [E]. 

Aux termes d’un compromis de vente du 18 décembre 2019, la SCI FONTAINEBLEAU et madame [X] [E] ont convenu de la vente des lots pour un montant de 650.000 euros. 

Madame [X] [E] a séquestré la somme de 32.500 euros entre les mains de maître [N], notaire à [Localité 1]. 

Invoquant la non réitération par acte authentique, la SCI FONTAINEBLEAU a, par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2023, fait assigner madame [X] [E] et la SAS [Q] [N] – SACHA VETTER devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir : 
Vu l’article 1304-6 du code civil 
Vu les articles 1956 et suivant du code civil
Constater que l’acte de vente pouvait être régularisé, l’ensemble des conditions suspensives ayant été levées,
Constater que convoquée à deux reprises devant Notaire, madame [E] n’a pas été en mesure de justifier du paiement du prix de sorte que l’acte de vente n’a jamais pu être réitéré,
Constater que madame [E] est de mauvaise foi et lui cause un préjudice moral et financier important en refusant de signer l’acte de vente,
Constater que les conditions de mise en œuvre de la clause de pénalité conventionnellement prévue
Condamner madame [X] [E] à lui verser une somme de 32.500 euros (trente-deux mille cinq cent euros) à titre de dommages et intérêts forfaitaire au titre du préjudice moral et économique subi
Enjoindre à Maitre [N], Notaire à [Localité 1], membre de la SAS [Q] [N] – Sacha VETTER de lui remettre la somme de 32.500 euros (trente-deux mille cinq cent euros) détenue en raison de son rôle de séquestre.
Condamner madame [X] [E] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance 
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Vu les dernières conclusions notifiées par la SCI FONTAINEBLEAU (rpva 07/02/2025) qui sollicite de voir : 
Vu les articles 1202 et 1304-6 du code civil 
Vu les articles 1956 et suivant du code civil 
Vu l’article L271-2 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation 
Débouter madame [X] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions 
Constater que l’acte de vente pouvait être régularisé, l’ensemble des conditions suspensives ayant été levées
Constater que convoquée à deux reprises devant notaire, madame [E] n’a pas été en mesure de justifier du paiement du prix de sorte que l’acte de vente n’a jamais pu être réitéré ni manifesté son intention de ne plus acheter 
Constater que madame [E] est de mauvaise foi et lui cause un préjudice moral et financier important en refusant de signer l’acte de vente ou en refusant de ses désister
En conséquence :
Dire et juger que qu’elle est libérée de tous engagements à l’endroit de madame [E] 
Déclarer caduque la promesse de vente en date du 18 décembre 2019 portant sur les biens immobiliers appartenant à la SCI FONTAINEBLEAU et situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 1] (ALPES-MARITIMES) [Localité 1], [Adresse 1] – [Adresse 4], dénommé « [Adresse 2] » et constituant les lots de copropriété suivants : • Lot numéro neuf (9) Un APPARTEMENT au premier étage du Bloc "B" comprenant : Hall, dégagement, trois pièces, chambre de débarras, cuisine, salle de bains, water-closet indépendant, débarras, penderies, entrée de service, bow-window, balcon • Lot numéro soixante-dix (70) Une CAVE au sous-sol dudit immeuble (anciennement désignée sous le numéro 53). Et les dix /dix millièmes (10 /10000èmes) des parties communes générales, 
Dire et juger que le refus réitéré de madame [E] d’acheter ou de se désister de la vente du bien immobilier est constitutif d’une faute justifiant de l’application de la clause pénale conventionnellement prévue ,
Condamner madame [X] [E] à verser à la SCI FONTAINEBLEAU une somme de 32.500 euros (trente-deux mille cinq cent euros) à titre de dommages et intérêts forfaitaire au titre du préjudice moral et économique subi ENJOINDRE à Maitre [N], Notaire à Nice, membre de la SAS [Q] [N] – Sacha VETTER de remettre à la société FONTAINEBLEAU la somme de 32.500 euros (trente-deux mille cinq cent euros) détenue en raison de son rôle de séquestre,
Condamner madame [X] [E] à verser à la SCI FONTAINEBLEAU la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, 
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Vu les dernières conclusions notifiées par madame [X] [E] (rpva 03/06/2025) qui sollicite de voir : 
Vu les dispositions des articles L 271-1 et L 271-2 du code de la construction et de l'habitation.
Vu l'article 1102 du code civil,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Avant toute défense au fond 
Prononcer le sursis à statuer de la présente procédure en attendant l'issue de la plainte pénale en cours en effet deux plaintes ont été déposées à l'encontre de la SCI FONTAINEBLEAU pour escroquerie et d'un des co-gérants de la SCI FONTAINEBLEAU pour coup et blessures et violences psychologiques. Ces plaintes sont toujours en cours de traitement par les services de police de [Localité 1] compte tenu de l'attitude totalement menaçante et harcelante de Monsieur [B],
Toutefois et si par extraordinaire le Tribunal de céans ne prononçait pas le sursis à statuer il sera demandé de : 
Prononcer la nullité de la promesse de vente en date du 18 décembre 2019,
Dire que sur présentation d’une expédition du jugement à intervenir, elle devra obtenir la restitution de la somme de 32.500 euros séquestrée, 
Condamner la SCI FONTAINEBLEAU à lui payer à madame [E] la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié à la non-exécution de la vente du bien,
Condamner la SCI FONTAINEBLEAU à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de préjudice moral et psychologique lié aux pressions exercées par Monsieur [B] Co-gérant de la SCI FONTAINEBLEAU,
Constater que le congé formé à l'encontre de madame [E] et de sa fille mentionnant un prix exorbitant constitue une fraude visant à les empêcher de pouvoir acquérir ledit bien et démontre à nouveau le comportement délictueux de la SCI FONTAINEBLEAU et de son cogérant Monsieur [B] qui ne veut qu'une seule chose : ne plus vendre le bien à madame [E] afin de mettre le bien en vente à un prix exorbitant,
Déclarer ledit congé nul et permettre à madame [E] et à sa fille de rester dans les lieux conformément à leur bail,
En tout état de cause
Condamné la SCI Fontainebleau à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
La condamner aux entier dépens ,

Vu l’absence de constitution de la SAS [Q] [N] – SACHA VETTER.

Vu l’ordonnance du 16 octobre 2025 fixant la clôture de la procédure au 13 janvier 2026. 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI FONTAINEBLEAU fait valoir que la réitération de l’acte devant notaire devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2020 mais que madame [X] [E] ne s’est pas présentée malgré les démarches entreprises pour ce faire. 

Elle précise que madame [X] [E] a été sommée, par acte de commissaire de justice, de comparaître devant maître [N] le 16 mai 2022. 

Elle ajoute que, le 9 mai 2022, maître [N] a procédé, par voie électronique, à la notification de l’ensemble des pièces requises pour permettre la purge du délai de rétractation prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. 

Elle expose que le 16 mai 2022, madame [X] [E] s’est présentée au rendez-vous fixé et qu’elle a sollicité que la date de réitération soit repoussée au 6 juin 2022 ce qui ne lui a pas été accordé.

Elle indique que maître [N] a dressé un procès-verbal de carence le 16 mai 2022. 

Elle sollicite que la défenderesse soit condamnée à lui verser le montant de la clause pénale prévue par l’acte du 18 décembre 2019, d’un montant de 32.500 euros. Elle précise que toutes les conditions suspensives ont été levées et que le seul obstacle à la réitération de la vente a été le comportement de madame [E]. 

La SCI FONTAINEBLEAU précise que plusieurs procédures judiciaires l’opposent à madame [X] [E] notamment devant le juge des contentieux de la protection de Nice. 

En réponse aux conclusions de madame [X] [E], elle estime que la demande de sursis à statuer, dans l’attente de l’issue de plaintes pénales, est infondée et qu’elle doit être rejetée. 

Elle estime que la demande reconventionnelle de nullité du compromis du fait d’une remise de chèques afin d’augmenter officieusement le prix de vente doit être rejetée puisque la preuve du lien entre la remise des chèques et la vente n’est pas rapportée. Elle estime que, dans l’hypothèse de l’existence d’une convention secrète, cela n’affecterait pas le compromis de vente mais uniquement la contre-lettre, en application de l’article 1202 du code civil.

Quant à la purge du délai de rétractation, la SCI FONTAINEBLEAU fait remarquer que le compromis de vente a été rédigé par maître [N], notaire, et qu’il a inséré aux pages 21 et 22 de l’acte, les conditions d’application des articles L. 271-1 et L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation. 
Elle ajoute qu’il ressort du procès-verbal dressé le 6 mai 2022 qu’un courrier a bien été notifié le 9 mai 2022 à madame [E] afin de lui notifier à nouveau son droit de se rétracter de la vente jusqu’au 20 mai 2022 dont elle n’a pas fait usage. 

Elle estime que les arguments tirés du congé pour vente qui a été délivré à madame [E] le 30 septembre 2024, conformément au jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice le 23 novembre 2023, n’ont aucune incidence sur la présente instance. 

Elle sollicite également le rejet des demandes indemnitaires de madame [E] estimant qu’elle ne rapporte la preuve d’aucun préjudice. 

En réponse, Madame [X] [E] expose avoir déposé plusieurs plaintes pénales à l’encontre de la société et de son gérant, monsieur [B], ce qui justifie qu’un sursis à statuer soit ordonné dans l’attente de l’issue des procédures pénales. 

Reconventionnellement, elle sollicite la nullité du compromis de vente. 

A ce titre, elle expose qu’elle n’a pas reçu de notification électronique le 9 mai 2022 afin de faire courir le délai de rétractation conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et affirme qu’elle ignorait qu’elle avait la possibilité de se rétracter. Elle ajoute qu’en tout état de cause, elle a manifesté sa volonté de renoncer à l’acquisition par deux courriers du 3 septembre et du 7 octobre 2021. 

Elle indique qu’aucune somme ne devait être versée avant la purge du délai de rétractation et qu’en encaissant trois chèques de 10.000 euros avant la fin du délai de rétractation, elle s’est trouvé dans l’impossibilité de réunir les fonds nécessaires pour l’acquisition du bien. 

Elle explique avoir remis la somme de 32.500 euros au notaire, ainsi que des chèques en blanc à la SCI FONTAINEBLEAU pour un montant de 100.000 euros ce qui correspond à une dissimulation du prix et sollicite la nullité sur le fondement de l’article 1202 du code civil. 

Elle suppose que le comportement de la société venderesse s’explique par le prix indiqué dans le congé pour vente reçu le 30 septembre 2024 qui lui a proposé d’acquérir les lots n°9 et n°70 pour un montant de 1.235.000 euros au lieu des 650.000 euros prévus dans le compromis. 

Elle estime ne pas être responsable de la non-réitération de la vente et sollicite que la somme de 32.500 euros lui soit restituée en plus de ses demandes indemnitaires. 

Considérant que le comportement du vendeur est fautif, elle sollicite l’octroi de la somme de 200.000 euros en réparation de son préjudice moral du fait de l’encaissement de sommes importantes avant la notification du délai de rétractation et l’encaissement des chèques. Elle sollicite également la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice moral et psychologique qu’elle dit subir depuis plusieurs mois du fait de comportements agressifs du gérant de la société venderesse qui font l’objet de procédures pénales en cours. 
 
L'article 444 du code de procédure civile dispose notamment que le président peut ordonner la réouverture des débats.Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés .

L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui -même le principe de la contradiction.Il ne peut retenir , dans sa décision les moyens , les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement,il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations .

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des dispositions de l’article 125 du code de procédure civile les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. Lorsqu'une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l'autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir.
En l’espèce, la SCI DE FONTAINEBLEAU a assigné madame [E] aux fins de voir notamment constater la caducité du compromis de vente intervenu le 30 décembre 2019. 
Madame [E] sollicite à titre reconventionnel la nullité de ce compromis.
Or, le compromis du 30 décembre 2019 mentionne au titre du vendeur des biens la SCI DE FONTAINEBLEAU d’une part et monsieur [K] [B] d’autre part. 
Il n’est pas produit d’attestation de propriété. 
Seule la SCI DE FONTAINEBLEAU est partie à la procédure.
Dès lors, il y lieu d’ordonner la réouverture des débats et d’enjoindre à la SCI FONTAINEBLEAU de justifier de son titre de propriété relativement aux lots n°9 et 70 de l’ensemble immobilier [Adresse 2] litigieux situé [Adresse 1], [Adresse 4] à [Localité 1] et d’enjoindre aux parties de se prononcer sur la difficulté résultant des demandes formées uniquement par la SCI DE FONTAINEBLEAU et des demandes formées seulement contre elle.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement avant-dire droit réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats , 

ENJOINT à la SCI FONTAINEBLEAU de justifier de son titre de propriété relativement aux lots n°9 et 70 de l’ensemble immobilier “[Adresse 2]” litigieux situé [Adresse 1], [Adresse 4] à [Localité 1], 

ENJOINT aux parties de se prononcer sur la difficulté résultant des demandes formées uniquement par la SCI DE FONTAINEBLEAU et des demandes formées seulement contre elle,
RESERVE l’ensemble des demandes, 

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 12 novembre 2026.

Le Greffier Le Président
Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : S.C.I. FONTAINEBLEAU c/ [X] [E], Société [Q] [N] - Sacha VETTER 
MINUTE N° 2026/351
Du 12 Juin 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 23/01008 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OXAK 
 









Grosse délivrée à 

expédition délivrée à 

Me Jennifer SALLES - 064
Me Stein SERRADJ - 085


le 


mentions diverses RMEE 12/11/26


Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du douze Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame LACOMBE
Greffier : Madame ISETTA 

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 13 Février 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 12 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Juin 2026, signé par Madame LACOMBE Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort et avant dire droit. 


DEMANDERESSE

S.C.I. FONTAINEBLEAU
[Adresse 1]
représentée par Me Stein SERRADJ, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant


DÉFENDERESSE

Madame [X] [E]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Jennifer SALLES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

SAS [Q] [N] - Sacha VETTER, Notaire
[Adresse 3]
[Localité 1]
N’ayant pas constitué avocat
































EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI FONTAINBELAU est propriétaire des lots n°9 et n°70 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 4] à [Localité 1], qu’elle loue à madame [X] [E]. 

Aux termes d’un compromis de vente du 18 décembre 2019, la SCI FONTAINEBLEAU et madame [X] [E] ont convenu de la vente des lots pour un montant de 650.000 euros. 

Madame [X] [E] a séquestré la somme de 32.500 euros entre les mains de maître [N], notaire à [Localité 1]. 

Invoquant la non réitération par acte authentique, la SCI FONTAINEBLEAU a, par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2023, fait assigner madame [X] [E] et la SAS [Q] [N] – SACHA VETTER devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir : 
Vu l’article 1304-6 du code civil 
Vu les articles 1956 et suivant du code civil
Constater que l’acte de vente pouvait être régularisé, l’ensemble des conditions suspensives ayant été levées,
Constater que convoquée à deux reprises devant Notaire, madame [E] n’a pas été en mesure de justifier du paiement du prix de sorte que l’acte de vente n’a jamais pu être réitéré,
Constater que madame [E] est de mauvaise foi et lui cause un préjudice moral et financier important en refusant de signer l’acte de vente,
Constater que les conditions de mise en œuvre de la clause de pénalité conventionnellement prévue
Condamner madame [X] [E] à lui verser une somme de 32.500 euros (trente-deux mille cinq cent euros) à titre de dommages et intérêts forfaitaire au titre du préjudice moral et économique subi
Enjoindre à Maitre [N], Notaire à [Localité 1], membre de la SAS [Q] [N] – Sacha VETTER de lui remettre la somme de 32.500 euros (trente-deux mille cinq cent euros) détenue en raison de son rôle de séquestre.
Condamner madame [X] [E] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance 
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Vu les dernières conclusions notifiées par la SCI FONTAINEBLEAU (rpva 07/02/2025) qui sollicite de voir : 
Vu les articles 1202 et 1304-6 du code civil 
Vu les articles 1956 et suivant du code civil 
Vu l’article L271-2 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation 
Débouter madame [X] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions 
Constater que l’acte de vente pouvait être régularisé, l’ensemble des conditions suspensives ayant été levées
Constater que convoquée à deux reprises devant notaire, madame [E] n’a pas été en mesure de justifier du paiement du prix de sorte que l’acte de vente n’a jamais pu être réitéré ni manifesté son intention de ne plus acheter 
Constater que madame [E] est de mauvaise foi et lui cause un préjudice moral et financier important en refusant de signer l’acte de vente ou en refusant de ses désister
En conséquence :
Dire et juger que qu’elle est libérée de tous engagements à l’endroit de madame [E] 
Déclarer caduque la promesse de vente en date du 18 décembre 2019 portant sur les biens immobiliers appartenant à la SCI FONTAINEBLEAU et situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 1] (ALPES-MARITIMES) [Localité 1], [Adresse 1] – [Adresse 4], dénommé « [Adresse 2] » et constituant les lots de copropriété suivants : • Lot numéro neuf (9) Un APPARTEMENT au premier étage du Bloc "B" comprenant : Hall, dégagement, trois pièces, chambre de débarras, cuisine, salle de bains, water-closet indépendant, débarras, penderies, entrée de service, bow-window, balcon • Lot numéro soixante-dix (70) Une CAVE au sous-sol dudit immeuble (anciennement désignée sous le numéro 53). Et les dix /dix millièmes (10 /10000èmes) des parties communes générales, 
Dire et juger que le refus réitéré de madame [E] d’acheter ou de se désister de la vente du bien immobilier est constitutif d’une faute justifiant de l’application de la clause pénale conventionnellement prévue ,
Condamner madame [X] [E] à verser à la SCI FONTAINEBLEAU une somme de 32.500 euros (trente-deux mille cinq cent euros) à titre de dommages et intérêts forfaitaire au titre du préjudice moral et économique subi ENJOINDRE à Maitre [N], Notaire à Nice, membre de la SAS [Q] [N] – Sacha VETTER de remettre à la société FONTAINEBLEAU la somme de 32.500 euros (trente-deux mille cinq cent euros) détenue en raison de son rôle de séquestre,
Condamner madame [X] [E] à verser à la SCI FONTAINEBLEAU la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, 
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Vu les dernières conclusions notifiées par madame [X] [E] (rpva 03/06/2025) qui sollicite de voir : 
Vu les dispositions des articles L 271-1 et L 271-2 du code de la construction et de l'habitation.
Vu l'article 1102 du code civil,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Avant toute défense au fond 
Prononcer le sursis à statuer de la présente procédure en attendant l'issue de la plainte pénale en cours en effet deux plaintes ont été déposées à l'encontre de la SCI FONTAINEBLEAU pour escroquerie et d'un des co-gérants de la SCI FONTAINEBLEAU pour coup et blessures et violences psychologiques. Ces plaintes sont toujours en cours de traitement par les services de police de [Localité 1] compte tenu de l'attitude totalement menaçante et harcelante de Monsieur [B],
Toutefois et si par extraordinaire le Tribunal de céans ne prononçait pas le sursis à statuer il sera demandé de : 
Prononcer la nullité de la promesse de vente en date du 18 décembre 2019,
Dire que sur présentation d’une expédition du jugement à intervenir, elle devra obtenir la restitution de la somme de 32.500 euros séquestrée, 
Condamner la SCI FONTAINEBLEAU à lui payer à madame [E] la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié à la non-exécution de la vente du bien,
Condamner la SCI FONTAINEBLEAU à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de préjudice moral et psychologique lié aux pressions exercées par Monsieur [B] Co-gérant de la SCI FONTAINEBLEAU,
Constater que le congé formé à l'encontre de madame [E] et de sa fille mentionnant un prix exorbitant constitue une fraude visant à les empêcher de pouvoir acquérir ledit bien et démontre à nouveau le comportement délictueux de la SCI FONTAINEBLEAU et de son cogérant Monsieur [B] qui ne veut qu'une seule chose : ne plus vendre le bien à madame [E] afin de mettre le bien en vente à un prix exorbitant,
Déclarer ledit congé nul et permettre à madame [E] et à sa fille de rester dans les lieux conformément à leur bail,
En tout état de cause
Condamné la SCI Fontainebleau à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
La condamner aux entier dépens ,

Vu l’absence de constitution de la SAS [Q] [N] – SACHA VETTER.

Vu l’ordonnance du 16 octobre 2025 fixant la clôture de la procédure au 13 janvier 2026. 

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI FONTAINEBLEAU fait valoir que la réitération de l’acte devant notaire devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2020 mais que madame [X] [E] ne s’est pas présentée malgré les démarches entreprises pour ce faire. 

Elle précise que madame [X] [E] a été sommée, par acte de commissaire de justice, de comparaître devant maître [N] le 16 mai 2022. 

Elle ajoute que, le 9 mai 2022, maître [N] a procédé, par voie électronique, à la notification de l’ensemble des pièces requises pour permettre la purge du délai de rétractation prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. 

Elle expose que le 16 mai 2022, madame [X] [E] s’est présentée au rendez-vous fixé et qu’elle a sollicité que la date de réitération soit repoussée au 6 juin 2022 ce qui ne lui a pas été accordé.

Elle indique que maître [N] a dressé un procès-verbal de carence le 16 mai 2022. 

Elle sollicite que la défenderesse soit condamnée à lui verser le montant de la clause pénale prévue par l’acte du 18 décembre 2019, d’un montant de 32.500 euros. Elle précise que toutes les conditions suspensives ont été levées et que le seul obstacle à la réitération de la vente a été le comportement de madame [E]. 

La SCI FONTAINEBLEAU précise que plusieurs procédures judiciaires l’opposent à madame [X] [E] notamment devant le juge des contentieux de la protection de Nice. 

En réponse aux conclusions de madame [X] [E], elle estime que la demande de sursis à statuer, dans l’attente de l’issue de plaintes pénales, est infondée et qu’elle doit être rejetée. 

Elle estime que la demande reconventionnelle de nullité du compromis du fait d’une remise de chèques afin d’augmenter officieusement le prix de vente doit être rejetée puisque la preuve du lien entre la remise des chèques et la vente n’est pas rapportée. Elle estime que, dans l’hypothèse de l’existence d’une convention secrète, cela n’affecterait pas le compromis de vente mais uniquement la contre-lettre, en application de l’article 1202 du code civil.

Quant à la purge du délai de rétractation, la SCI FONTAINEBLEAU fait remarquer que le compromis de vente a été rédigé par maître [N], notaire, et qu’il a inséré aux pages 21 et 22 de l’acte, les conditions d’application des articles L. 271-1 et L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation. 
Elle ajoute qu’il ressort du procès-verbal dressé le 6 mai 2022 qu’un courrier a bien été notifié le 9 mai 2022 à madame [E] afin de lui notifier à nouveau son droit de se rétracter de la vente jusqu’au 20 mai 2022 dont elle n’a pas fait usage. 

Elle estime que les arguments tirés du congé pour vente qui a été délivré à madame [E] le 30 septembre 2024, conformément au jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice le 23 novembre 2023, n’ont aucune incidence sur la présente instance. 

Elle sollicite également le rejet des demandes indemnitaires de madame [E] estimant qu’elle ne rapporte la preuve d’aucun préjudice. 

En réponse, Madame [X] [E] expose avoir déposé plusieurs plaintes pénales à l’encontre de la société et de son gérant, monsieur [B], ce qui justifie qu’un sursis à statuer soit ordonné dans l’attente de l’issue des procédures pénales. 

Reconventionnellement, elle sollicite la nullité du compromis de vente. 

A ce titre, elle expose qu’elle n’a pas reçu de notification électronique le 9 mai 2022 afin de faire courir le délai de rétractation conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et affirme qu’elle ignorait qu’elle avait la possibilité de se rétracter. Elle ajoute qu’en tout état de cause, elle a manifesté sa volonté de renoncer à l’acquisition par deux courriers du 3 septembre et du 7 octobre 2021. 

Elle indique qu’aucune somme ne devait être versée avant la purge du délai de rétractation et qu’en encaissant trois chèques de 10.000 euros avant la fin du délai de rétractation, elle s’est trouvé dans l’impossibilité de réunir les fonds nécessaires pour l’acquisition du bien. 

Elle explique avoir remis la somme de 32.500 euros au notaire, ainsi que des chèques en blanc à la SCI FONTAINEBLEAU pour un montant de 100.000 euros ce qui correspond à une dissimulation du prix et sollicite la nullité sur le fondement de l’article 1202 du code civil. 

Elle suppose que le comportement de la société venderesse s’explique par le prix indiqué dans le congé pour vente reçu le 30 septembre 2024 qui lui a proposé d’acquérir les lots n°9 et n°70 pour un montant de 1.235.000 euros au lieu des 650.000 euros prévus dans le compromis. 

Elle estime ne pas être responsable de la non-réitération de la vente et sollicite que la somme de 32.500 euros lui soit restituée en plus de ses demandes indemnitaires. 

Considérant que le comportement du vendeur est fautif, elle sollicite l’octroi de la somme de 200.000 euros en réparation de son préjudice moral du fait de l’encaissement de sommes importantes avant la notification du délai de rétractation et l’encaissement des chèques. Elle sollicite également la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice moral et psychologique qu’elle dit subir depuis plusieurs mois du fait de comportements agressifs du gérant de la société venderesse qui font l’objet de procédures pénales en cours. 
 
L'article 444 du code de procédure civile dispose notamment que le président peut ordonner la réouverture des débats.Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés .

L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui -même le principe de la contradiction.Il ne peut retenir , dans sa décision les moyens , les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement,il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations .

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des dispositions de l’article 125 du code de procédure civile les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. Lorsqu'une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l'autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir.
En l’espèce, la SCI DE FONTAINEBLEAU a assigné madame [E] aux fins de voir notamment constater la caducité du compromis de vente intervenu le 30 décembre 2019. 
Madame [E] sollicite à titre reconventionnel la nullité de ce compromis.
Or, le compromis du 30 décembre 2019 mentionne au titre du vendeur des biens la SCI DE FONTAINEBLEAU d’une part et monsieur [K] [B] d’autre part. 
Il n’est pas produit d’attestation de propriété. 
Seule la SCI DE FONTAINEBLEAU est partie à la procédure.
Dès lors, il y lieu d’ordonner la réouverture des débats et d’enjoindre à la SCI FONTAINEBLEAU de justifier de son titre de propriété relativement aux lots n°9 et 70 de l’ensemble immobilier [Adresse 2] litigieux situé [Adresse 1], [Adresse 4] à [Localité 1] et d’enjoindre aux parties de se prononcer sur la difficulté résultant des demandes formées uniquement par la SCI DE FONTAINEBLEAU et des demandes formées seulement contre elle.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement avant-dire droit réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats , 

ENJOINT à la SCI FONTAINEBLEAU de justifier de son titre de propriété relativement aux lots n°9 et 70 de l’ensemble immobilier “[Adresse 2]” litigieux situé [Adresse 1], [Adresse 4] à [Localité 1], 

ENJOINT aux parties de se prononcer sur la difficulté résultant des demandes formées uniquement par la SCI DE FONTAINEBLEAU et des demandes formées seulement contre elle,
RESERVE l’ensemble des demandes, 

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 12 novembre 2026.

Le Greffier Le Président

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1202, code civil 1102, code de la construction et de l'habitation L271-1, code civil 1304-6, code de la construction et de l'habitation L271-2, code de procedure civile 816, code civil 1956). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-12T21:08:40.735Z.