Tribunal judiciaire de Grasse, 1ère Chambre A, 12 juin 2026, n° 23/04807

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me MALLET
1 EXP Me PERUCCA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 12 Juin 2026 


DÉCISION N° 26/454

N° RG 23/04807 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-PNFM 


DEMANDERESSE : 

Madame [A] [X] [B]
née le 17 Juin 1948 à CLICHY-LA-GARENNE (92024)
L’Armorial, 13 boulevard Charles Guillaumont
06160 JUAN LES PINS

représentée par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, substitué par Me MAC DONALD
 

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [W]
né le 13 Novembre 1968 à SAINT CHAMOND
647 Chemin de Cabrol, 06580 PEGOMAS
06580 PEGOMAS / FRANCE

représenté par Me Bruno PERUCCA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 23 février 2026 ;
 
A l’audience publique du 30 Mars 2026, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026. 


*****






EXPOSÉ DU LITIGE :

Depuis 1997, Madame [A] [X] [B] a loué à Monsieur [E] [W] deux lots à usage commercial dans un immeuble sis 3, Bd de la Pinède à Juans-les-Pins. Ce dernier exerce dans les lieux une activité sandwicherie vente à emporter, glace, débit de boissons non alcoolisées.

Les conventions régularisées entre les parties ont toujours exclu l’application du statut des baux commerciaux.

Selon procès-verbal en date du 4 octobre 2023, Me [T] [U], commissaire de justice à GRASSE a constaté le refus de M. [W] de restituer les locaux loués. 

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, [A] [B] a fait assigner [E] [W] afin de voir statuer comme suit : 

-DÉCLARER Madame [A], [X] [B] recevable et bien fondée en ses demandes. 

En conséquence,

CONSTATER que le bail saisonnier conclu le 27 avril 2023 est arrivé à son terme contractuel le 30 septembre 2023.

JUGER que Monsieur [E] [W] est désormais occupant sans droit ni titre des locaux propriété de Mme [B].

ORDONNER l'expulsion de Monsieur [E] [W] entrepreneur individuel exerçant dans les lieux l'activité de restauration rapide sous l'enseigne « WALL STREET ››, ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l'immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix de Mme [A], [X] [B] aux frais risques et périls du requis.

CONDAMNER Monsieur [E] [W] au paiement, å compter du 1er octobre 2023, d’une indemnité d'occupation mensuelle également à un douzième du montant du loyer total majoré de 20 %, soit la somme de 5800 €par mois (58500 / 12 + 20%), avec les charges et taxes en sus, jusqu’à libération effective des locaux caractérisée par la remise des clefs.

CONDAMNER Monsieur [E] [W] entrepreneur individuel exerçant dans les lieux l'activité de restauration rapide sous l'enseigne « WALL STREET », au paiement d'une astreinte de 200 € par jour de retard jusqu'à libération effective des locaux caractérisée par la remise des clefs.

ASSORTIR ces condamnations pécuniaires d'intérêts au taux contractuel égal au taux légal majoré de trois points.

ORDONNER la capitalisation des intérêts, la somme capitalisée étant elle-même productive d'intérêts au même taux contractuel.

AUTORISER Madame [A], [X] [B] à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 5 500 € å titre de garantie et sûreté de sa créance.

CONDAMNER Monsieur [E] [W] entrepreneur individuel exerçant dans les lieux l'activité de restauration rapide sous l'enseigne « WALL STREET ››, au paiement d'une somme de 3 500 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût de la présente assignation.

RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit.

[E] [W] a constitué avocat. L’affaire a été renvoyée au juge de la mise en état. 

Sur les conclusions sur incident soulevant l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles présentées par ce dernier, aux fins de reconnaissance de l’existence d’un bail commercial, le juge de la mise en état en a renvoyé l’examen au juge du fond, par message en date du 16 mai 2025.

Par ordonnance du 17 novembre 2025 l’instruction a été déclarée close avec effet au 23 février 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie. 

Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes : 

Prétentions de [A] [B], selon conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2026 : 

Vu les articles 32-1, 122, 789 et 803 du code de procédure civile,
Vu les articles L. 421-1 et L. 131-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution, 
Vu l’article L.145-5, alinéa 4 du code de commerce,
Vu les articles 1240 et 1343-2 du code civil, 
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,

IN LIMINE LITIS :
ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture intervenue le 17 novembre 2025 avec effet différé au 23 février 2026.

PRONONCER, en raison de sa renonciation expresse et sans équivoque, l’irrecevabilité des prétentions soulevées en défense par Monsieur [E] [W] tendant à voir :

« Constater que Mr [W] est titulaire d'un bail commercial ayant commencé à compter de l'année 1999, bail commercial qui s'est poursuivi jusqu'à ce jour.

« Requalifier par suite l'ensemble des actes improprement dénommés convention d'occupation précaire convention de location saisonnière ou encore bail saisonnier ; 

« Constatée par suite que Mr [E] [W] a droit au renouvellement de son bail commercial au terme de celui-ci ou à défaut au paiement d'une indemnité d'éviction dont le montant ne saurait être inférieur à 2 années de loyer à savoir 116 000€ ; »

A DEFAUT :
PRONONCER, en raison de la prescription, l’irrecevabilité des prétentions soulevées en défense par Monsieur [E] [W] tendant à voir : 


« Constater que Mr [W] est titulaire d'un bail commercial ayant commencé à compter de l'année 1999, bail commercial qui s'est poursuivi jusqu'à ce jour.

« Requalifier par suite l'ensemble des actes improprement dénommés convention d'occupation précaire convention de location saisonnière ou encore bail saisonnier ; 

« Constatée par suite que Mr [E] [W] a droit au renouvellement de son bail commercial au terme de celui-ci ou à défaut au paiement d'une indemnité d'éviction dont le montant ne saurait être inférieur à 2 années de loyer à savoir 116 000€ ; »

En tout état de cause :
DECLARER Madame [A], [X], [B] recevable et bien fondée en ses demandes.

DEBOUTER Monsieur [E] [W] de l’ensemble de ses prétentions injustifiées et abusives.

En conséquence,
CONSTATER que le bail saisonnier conclu le 27 avril 2023 est arrivé à son terme contractuel le 30 septembre 2023.

JUGER que Monsieur [E] [W] est désormais occupant sans droit ni titre des locaux propriété de Madame [A] [B].

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [E] [W] entrepreneur individuel exerçant dans les lieux l’activité de restauration rapide sous l’enseigne « WALL-STREET », ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde- meubles au choix de Madame [A], [X], [B] aux frais, risques et périls du requis.

CONDAMNER Monsieur [E] [W] entrepreneur individuel exerçant dans les lieux l’activité de restauration rapide sous l’enseigne « WALL-STREET », au paiement d’une astreinte de 200 € par jour de retard jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clefs.

CONDAMNER Monsieur [E] [W] entrepreneur individuel exerçant dans les lieux l’activité de restauration rapide sous l’enseigne « WALL-STREET », au paiement, à compter du 1 er octobre 2023, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à un douzième du montant du loyer total majoré de 20%, soit la somme de 5 800 € par mois (58 000 / 12 + 20%), avec les charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clefs.

CONDAMNER Monsieur [E] [W] au paiement de l’arriéré d’indemnités d’occupation, arrêté à ce jour à la somme de 30 450 €, selon décompte actualisé au 3 février 2026.

CONDAMNER Monsieur [E] [W] à verser à Madame [A] [B] la somme de 20 000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire.

ASSORTIR ces condamnations pécuniaires d’intérêts au taux contractuel égal au taux légal majoré de trois points.

ORDONNER la capitalisation des intérêts, la somme capitalisée étant elle-même productive d’intérêts au même taux contractuel.

AUTORISER Madame [A], [X], [B] à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 5 500 € à titre de garantie et sûreté de sa créance.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER Monsieur [E] [W] entrepreneur individuel exerçant dans les lieux l’activité de restauration rapide sous l’enseigne « WALL-STREET », au paiement d’une somme de 6 000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Pour justifier ses prétentions, [A] [B] développe les principaux moyens et arguments ci-après : 

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture : 

Il convient de l’ordonner compte tenu des conclusions et pièces communiquées par [E] [W] en dernier lieu le jour même de la clôture et qui la contraignaient à répliquer et à communiquer un procès-verbal de constat, en particulier pour répliquer aux allégations faisant état d’une poursuite de l’activité au-delà d’une période saisonnière. 

Fin de non-recevoir : 

La demande de requalification des relations contractuelle en bail commercial est irrecevable pour deux motifs : 

-la renonciation expresse de [A] [B] à invoquer une requalification des relations contractuelles sous le régime du bail commercial ; 
- la prescription. 

Sur la renonciation au droit d’agir : 

En premier lieu, [E] [W] a en effet renoncé unilatéralement, à plusieurs reprises, et de manière non équivoque, à se prévaloir de la requalification des relations sous la qualification de contrat de bail commercial. Par l'effet de cette renonciation le droit d'agir se trouve donc définitivement éteint 

Les circonstances de l'espèce et en particulier la différence d'âge des parties, l'âge relativement avancé de la demanderesse par comparaison avec l'âge plus jeune du défendeur, la qualité d'exploitant aguerri de ce dernier écartent totalement l'hypothèse alléguée par celui d'une contrainte dont il serait victime, et qui aurait vicié son consentement. C'est au contraire lui qui en entretenant des relations qu’il fait régulièrement glisser dans un registre affectif, entretient une emprise psychologique à l'égard de la demanderesse.

De même, aucune manœuvre positive de la demanderesse ne serait susceptible de constituer la fraude que lui impute M. [W]. 

Il est d’autre part parfaitement licite de renoncer postérieurement à la naissance du droit à se prévaloir du droit acquis au bénéfice du statut des baux commerciaux nonobstant le caractère d’ordre public de celui-ci. Au surplus, dans le cas d’espèce, les engagements réitérées à chaque saison par M. [W], ne s’analysent pas en une renonciation au statut dont le bénéfice serait acquis, mais en une reconnaissance expresse de ce que le statut n’est pas applicable aux locations saisonnières convenues et en un engagement à ne pas s’en prévaloir. 

Sur la prescription : 

La prescription applicable à l’action en requalification des baux successifs en bail commercial est la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le délai biennal de cette action court à compter du terme du contrat dont la requalification est réclamée. Dès lors la demande requalification à compter de l’année 1999 est prescrite. 

Sur l’expiration du bal et l’expulsion : 

Au contraire de ce que prétend M. [W], les relations contractuelles s’analysent comme une succession de contrats de location saisonnière. Or ce type de location est exclu du champ d’application du bail commercial et même du bail dérogatoire comme le précise l’article l’article L 145-5 du code de commerce. 

Les relations correspondent bien aux critères qui caractérisent le contrat de location saisonnière : 

-caractère temporaire, avec une période d’occupation et d’exploitation définie ; 
-restitution des locaux en fin de saison ; 
-qualification expressément convenue comme saisonnière ; 
-absence de paiement loyer pendant la période d’inactivité.

La radiation de l’établissement en fin de saison, la suspension des contrats d’assurance, les états des lieux de sortie, les diverses décharges rédigées par M. [W], démontrent caractère saisonnier de l’activité. L’entreposage de matériel pendant l’inter saison, consenti à titre gratuit et temporaire, comme une tolérance, est sans incidence sur le caractère saisonnier de l’activité. 

Dès lors la qualification de location saisonnière est justifiée et aucune requalification n’est encourue. Par conséquent, M. [W] est occupant sans droit ni titre au terme du dernier contrat de location saisonnière, le 1er octobre 2023. 

Mme [B] est donc fondée à obtenir : 

-que [E] [W] soit condamné à quitter les lieux sous astreinte et que son expulsion soit ordonnée ; 
-sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation et les charges attachées au local occupé. 

La mauvaise foi de M. [W], cherchant à remettre en cause ses engagements réitérés et univoques, caractérise une résistance abusive qui justifie la demande de dommages et intérêts de 20 000 €. 

Prétentions de [E] [W], selon conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2026 : 
 
- Vu les articles 64, 70, 122 et 789 et 803 du Code de procédure civile 
- Vu les articles 1140 et 1240 du Code civil, 
- Vu, notamment, mais non exclusivement, les articles L 145-4, L 145-15, L 145-16, L 145-37, L 145-41 du Code de commerce. 
- Vu la jurisprudence, 
- Vu les pièces versées aux débats, 

IN LIMINE LITIS : 
 
DEBOUTER Mme [A] [B] de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture, aucune des conditions cumulatives de l’article 803 du code de procédure civile n’étant remplies et ECARTER des débats toutes pièces ou conclusions notifiées postérieurement au 23 février 26 par Mme [B]. 
 
A TITRE PRINCIPAL ; 
 
JUGER RECEVABLE Monsieur [E] [W] en ses demandes, ce dernier n’ayant jamais renoncé à bénéficier du statut d’ordre public des baux commerciaux. 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE 
 
JUGER RECEVABLE les demandes présentées reconventionnellement par Monsieur [W] lesquelles ne peuvent être atteintes par la prescription biennale de l’article L 145-60 du Code de commerce, du fait que le statut des baux commerciaux, dont il est demandé application, est d’ordre public et de la fraude réalisée par Mme [B] visant à en écarter l’application, et DEBOUTER Mme [B] de ses demandes relatives à la prescription. 
 
Ce faisant ; 
 
DECLARER non-écrites l’ensemble des clauses ratifiées par Monsieur [W] ; tendant à faire échec au statut des baux commerciaux et notamment au droit au renouvellement conformément à l’article L 145-15 du code de commerce. 
 
JUGER que Monsieur [E] [W] est titulaire d’un bail commercial ayant commencé à courir à compter de l’année 1999, bail commercial qui s’est poursuivi jusqu’à ce jour. 
 
REQUALIFIER par suite l’ensemble des actes improprement dénommés « convention d’occupation précaire », « convention de location saisonnière » ou encore « bail saisonnier ». 
 
JUGER par suite que Monsieur [E] [W] a droit au renouvellement de son bail commercial au terme de celui-ci, ou, à défaut, au paiement d’une indemnité d’éviction, dont le montant ne saurait être inférieur à deux années de loyers savoir la somme de :116.000 €. 
 
CONDAMNER Mme [B] à payer à Monsieur [W] la somme de 20.000 € compte tenu de la fraude au droit au renouvellement opérée par Mme [B]. 
 
DEBOUTER Mme [B] [A] de toutes demandes plus amples ou contraires. 
 
 En tout état de cause 
 
- CONDAMNER Mme [B] [A] à payer à Monsieur [E] [W] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et écarter l’exécution provisoire. 

Pour justifier ses prétentions, [A] [B] fait valoir pour l’essentiel :

Révocation de l’ordonnance de clôture : 

Il n’y a aucune raison d’y procéder. Il a lui-même été conduit à conclure et communiquer des pièces en dernier lieu le jour de la clôture compte tenu de la réplique tardive de Mme [B], par des conclusions notifiées le 13 février 2026, et complétées des pièces communiquées le 17 février 2026, à ses propres conclusions notifiées le 10 novembre 2025. En l’absence de cause grave ou d’élément nouveau, il n’y a donc aucun motif grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture. Elle doit être maintenue et les pièces et conclusions postérieures doivent être écartées des débats. 

Sur la recevabilité : 

La prétendue renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux : 

En soutenant qu’il aurait renoncé à se prévaloir du statut des baux commerciaux, Mme [B] reconnaît en fait nécessairement que ce droit est né et effectivement entré dans le patrimoine de M. [W]. 

C’est d’ailleurs parce qu’elle était consciente de la situation juridique que Mme [B] a exigé de lui, à compter de 2020 seulement, qu’il établisse des « lettres d’intention » portant renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux. C’est pour cette même raison qu’elle se livrait à diverses manœuvres (libération factice des lieux, constat d’état des lieux d’entrée et de sortie) pour éluder l’application du statut des baux commerciaux. Pourtant, l’intention de renoncer à l’application du statut est en fait inexistante, ce dont témoigne le fait que M. [W] a au contraire mené de nombreuses procédures devant les juridictions administratives ou pénales pour assurer ou défendre la continuité de l’exploitation de son fonds de commerce. 

Enfin, Mme [B] ne rapporte la preuve d’aucune emprise sous l’empire de laquelle elle se trouverait. C’est au contraire elle qui adopte une attitude particulièrement intrusive dans la gestion de l’activité de MM. [W].

Sur la prescription de l’action en requalification : 

La demande de requalification est formée à titre reconventionnel. Dès lors, elle est recevable, en application de l’article 70 du code de procédure civile, sans que puisse être opposée la prescription. 

Par ailleurs, conformément aux modifications apportées au statut des baux commerciaux par la loi du 18 juin 2014, les clauses contractuelles contraires au statut sont réputées non écrites, ceci relevant de l’ordre public et devant être relevé d’office par le juge. Il en résulte que la prescription ne saurait être opposée. 

En tout état de cause, compte tenu des manœuvres frauduleuses mises en œuvre par Mme [B] pour éluder l’application du statut des baux commerciaux, jusqu’en octobre 2023, le délai de prescription s’est trouvé suspendu. 

Sur la qualification du bail : 

La situation contractuelle doit être analysée concrètement, sans s’en tenir à la terminologie adoptée par les parties. 

Ainsi, il convient de relever : 

-que par son emplacement au cœur de la vie festive et nocturne de Juan-les-Pins, le commerce qu’exploite M. [W] a une activité annuelle et non seulement saisonnière ; 
-que, contrairement à ce qui est allégué, il n’est procédé à aucune remise des locaux en fin de saison, les états des lieux versés aux débats n’établissant pas la preuve de cette remise compte tenu des nombreuses imprécisions ou contradictions qu’ils présentent, et la réalité étant au contraire celle de manœuvres par lesquelles une remise des locaux est simulée, le commerce restant en fait dans les lieux et [A] [B] en conservant les clefs ; 
-que M. [W] a réalisé des investissements substantiels dans les lieux loués, et que le montant du loyer (58 000/ an €) excède ce qui serait admissible pour une simple location saisonnière ; 
-que le contrat était renouvelé d’une année sur l’autre, le loyer étant payé en avance, en fin de période (novembre) pour la période suivante qui donnait lieu à ratification à l’ouverture de la saison suivante ; 
-que de même, au contraire de ce que prétend Mme [B], les locaux ont toujours été assurés pas périodes annuelles par année entière.

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées. 

A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Qualification :
L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire.


Révocation de l’ordonnance de clôture : 

Selon les articles 802 et 803 du code de procédure civile, l’instruction devant le juge de la mise en état qui précède le jugement après la tenue éventuelle de l’audience de plaidoirie est déclarée terminée par une ordonnance dite « de clôture ». Après la date que fixe cette ordonnance, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

La date de la clôture de l’instruction a été fixée au 23 février 2026. 

Mme [B] demande de reporter cette date et de révoquer pour ce faire l’ordonnance rendue le 17 novembre 2025. M. [W] s’y oppose.

Le cours de l’instruction peut toutefois pour l’essentiel être rappelé comme suit : 

-assignation le 13 octobre 2023 
-conférence présidentielle 24 janvier 2024 à laquelle l’affaire fait l’objet d’une injonction de rencontre avec un médiateur qui se poursuit en une tentative de médiation jusqu’en février 2025. 
-28 mars 2024 : premières conclusions au fond du défendeur, formant demande reconventionnelle en vue de la reconnaissance de l’existence d’un bail commercial ; 
-05 février 2025 : conclusions aux fins d’incident (fins de non-recevoir sur les demandes reconventionnelles de M. [W]) déposées par Mme [B], demandes renvoyées au fond par le juge de la mise en état ; 
-09 juillet 2025, conclusions au fond de Mme [B], sur injonction de conclure délivrée précédemment ;
-10 novembre 2025, conclusions au fond de M. [W], sur injonction de conclure délivrée précédemment ;
-13 novembre 2025 : ordonnance de clôture avec effet au 26 février et injonction de conclure à Mme [B] au plus tard le 10 janvier 2025 ; 
-17 février 2025 : conclusions de Mme [B] avec communication de nouvelles pièces n° 22 à n° 26 ; 
-23 février 2026 : conclusions de M. [W] avec communication de pièces n°80 à 82
-13 mars 2026 : conclusions de Mme [B] et nouvelle pièce n°27
-24 mars 2026 : conclusions de M. [W]. 

Après l’ordonnance du 17 novembre 2025, fixant une date de clôture différée à 3 mois et 10 jours, il était fait injonction à Mme [B] de conclure au plus tard le 10 janvier 2026, ce qu’elle n’a fait que le 17 février. C’est dans ces conditions que M. [W] a lui-même conclu le jour même de la clôture, produisant de nouvelles pièces, certaines récentes, ne pouvant être produites plus tôt (pièces 81 et 82, attestation comptable concernant notamment l’exercice clos le 31 décembre 2025), d’autres plus anciennes (80 PV de constat du 14 novembre 2023. 

Cette communication de nouvelles pièces le jour appelait nécessairement réponse de la part de la demanderesse. 

Ces circonstances et l’intérêt d’une bonne administration de la justice tendant à l’examen le plus complet des arguments et pièces des parties, dans le respect du principe de la contradiction, justifient de révoquer l’ordonnance de clôture.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la renonciation au droit d’agir : 

Les parties peuvent renoncer à un droit dont elles ont la libre disposition. La renonciation peut porter sur des droits futurs. Il est toutefois interdit de renoncer, par avance, aux règles de protection établies par une loi d'ordre public. Pour autant, il est en revanche permis de renoncer aux effets acquis de telles règles.

M. [W] rappelle toutefois à juste titre que les clauses contractuelles ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement garanti par le statut des baux commerciaux sont réputées non écrites en application de l’article L 145-15 du code de commerce.

Il en résulte que s’il est loisible après la naissance du litige au preneur de renoncer à se prévaloir de l’application du statut, notamment à titre transactionnel, une clause contractuelle emportant par avance renonciation au droit d’agir en vue de voir reconnaître l’application du statut est en revanche réputée non écrite. 

La fin de non-recevoir tirée de la renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux est donc rejetée. 

Sur la prescription : 

L’action en requalification d’un bail en bail commercial, fût-elle exercée à titre reconventionnel, est soumise à la prescription biennale. M. [W] ne se contente pas en l’espèce d’opposer l’existence d’un bail commercial à titre de défense au fond aux demandes formées par Mme [B] mais forme devant le tribunal une demande reconventionnelle au sens de l’article 64 du code de procédure civile par laquelle il entend obtenir un avantage autre que le simple rejet des prétentions de son adversaire, à savoir la requalification de l’ensemble des conventions intervenues entre les parties depuis 1999 en un contrat de bail commercial au sens de l’article L 145-1 du code de commerce. 

Le délai biennal commence à courir à compter de la date à laquelle a été conclu le contrat dont la requalification est recherchée. 

Ainsi, en l’espèce, M. [W] a formalisé en premier lieu sa demande reconventionnelle par ses conclusions notifiées le 27 mars 2024. Il s’ensuit que toute demande de requalification d’un contrat conclu entre les parties avant le 27 mars 2022 est prescrite. 

Sont donc recevables les demandes de requalification des conventions conclues les 28 mars 2022 à effet le 1er avril 2022 et 27 mars 2023, prenant effet le 1er avril 2023. 

Sur la qualification de bail commercial : 

Selon l’article L 145-5 du code de commerce, le statut des baux commerciaux n’est pas applicable aux baux saisonniers. 

La dénomination de la convention ne suffit pas à en caractériser la qualification qui découle d’une analyse concrète de son contenu. 

Peuvent être qualifiées de bail saisonnier les conventions par lesquelles est donné en location un local pour une durée inférieure à l’année, pour une période déterminée en rapport avec un afflux en particulier touristique, en vue d’une activité intermittente à l’issue de laquelle la jouissance du preneur cesse effectivement, les locaux étant remis au bailleur à l’issue de la période d’exploitation. La réitération successive de conventions de location saisonnière n’est pas de nature en elle-même à justifier une requalification. De même, le maintien de matériel ou de stock dans les lieux pendant la période de non exploitation par simple tolérance du bailleur, ne fait pas perdre à l’exploitation et à la jouissance du preneur le caractère intermittent. L’exclusion de l’application du statut des baux commerciaux pour ce type de contrat est justifiée par la précarité de l’occupation qui s’oppose à la constitution d’un fonds de commerce et en particulier d’un des éléments incorporels déterminants de l’existence d’un fonds, à avoir une clientèle.

En l’espèce, les conventions des 28 mars 2022 et 29 mars 2023, sont toutes deux établies dans les mêmes termes, intitulées comme des baux saisonniers, prenant effet au 1er avril pour se terminer le 30 septembre. Elles écartent expressément l’application des dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce portant statut des baux commerciaux. Le preneur s’engage à résilier en fin de bail son abonnement de fourniture d’électricité et son contrat d’assurance. 

Les extraits du registre du commerce et des sociétés versés aux débats par Mme [B], révèlent que, s’il exerce incontestablement dans ces locaux depuis au moins 1998, M. [W] procède chaque année à la radiation et à la réinscription de son activité, avec une période d’activité entre avril et octobre de chaque année. 

La situation concernant les contrats d’assurance s’avère en revanche variable. Sont produites des conditions particulières ou des attestations d’assurance portant sur des années entières (CGU devenant GAN pièces 1 à 11 de 2001 à 2019 pour un même contrat renouvelé n° 026091915). 

En ce qui concerne la saison 2022, est produite une attestation d’assurance par la MATMUT valable pour la période du 1er avril au 03 octobre 2022. Pour la saison 2023 est présentée une attestation de la même compagnie valable du 28 mars au 02 octobre 2023. Ces attestations sont toutefois, établies concernant un même contrat n° 971000191708T. Ces éléments n’apportent donc pas d’éléments déterminants en ce qui concerne la réalité des garanties souscrites. Il est certain que le contrat n’a pas été résilié d’une année sur l’autre. L’existence d’une limitation dans le temps des garanties ou de leur suspension pendant une partie de l’exercice n’est pas formellement établie. 

Il est encore justifié de l’établissement de constats d’état des lieux d’entrée et sortie (PV Me [U] du 28 mars 2022, 30 septembre 2022). Ces procès-verbaux montrent les lieux parfaitement vides, démunis d’enseignes. 

Antérieurement, les contrats sont accompagnés d’états des lieux sous signatures privées succincts. Toutefois, des engagements complémentaires portant prolongation d’occupation d’une durée de 8 jours pour permettre la remise en état des lieux confirment la réalité d’une remise des lieux à l’issue de la saison (par exemple en 2018 et 2019). 

S’il n’est pas contesté que M. [W] laissait régulièrement du matériel dans les lieux loués, ainsi qu’il résulte des attestations versées aux débats par le preneur (pièces 65, 66, 67), Mme [B] justifie toutefois de ce que ce matériel était laissé contre décharge, aux risques et périls de M. [W]. Il n’en résulte pas la preuve d’une permanence d’accès et de jouissance ou exploitation des locaux pendant la période d’octobre à mars. Au contraire, certaines des attestations que produit M. [W] (M. [D] pièce 64, M. [F], pièce 65, M. [P]) confirment l’activité saisonnière, rythmée par l’ouverture et la fermeture en fin de saison.

Ces éléments démontrent en revanche le caractère relatif des constatations relatées par les procès-verbaux d’entrée et de sortie qui montrent des locaux parfaitement de vides alors qu’il n’est pas contesté et qu’il est au surplus établi que des éléments étaient régulièrement laissés dans les lieux d’une année sur l’autre, ceci moyennant l’établissement d’écrits comportant décharge des risques pour la propriétaire et exclusion de toute conséquence de cette tolérance en ce qui concerne un droit d’occupation et surtout l’occupation à titre commercial. 

Les éléments comptables que M. [W] verse aux débats (bilan 2022, pièces 12 et 78) sont par ailleurs établis que la base d’un exercice saisonnier, du 1er avril au 30 septembre 2022. Les extraits de comptabilité versés par ailleurs aux débats (pièces n° 69) ne comportent pas d’indications concernant les dates d’ouverture et de clôture d’exercice, si ce n’est en ce qui concerne l’année 2001 (exercice année civile). 

De ce point de vue, l’attestation comptable versées en dernier lieu (attestation du 19 février 2026 pièce n° 82) qui fait état d’un chiffre d’affaires de 66 999 € HT entre septembre et décembre 2025 ne donne pas d’indication déterminante en faveur d’une remise en cause du caractère saisonnier de l’activité. En effet, d’une part, elle ne démontre pas la réalité d’une activité en octobre novembre et décembre 2025, le chiffre d’affaires étant indifféremment réparti de septembre à décembre. D’autre, part, elle concerne une période au cours de laquelle M. [W] se maintient dans les lieux après qu’il lui a été demandé de les libérer en octobre 2023. Enfin, l’hypothèse d’une activité continuée tout au cours de l’année dans les lieux, est démentie par le procès-verbal de constat dressé le vendredi 6 mars 2026 à 11h30 par la SELARL MONTAYE-DE MATTEIS, commissaire de justice. A cette date les locaux affichent la fermeture de l’établissement, la clientèle étant renvoyée vers un autre établissement. Ce même constat montre d’ailleurs la fermeture de la plupart des établissements voisins de la zone de chalandise, ce qui conforte l’allégation de Mme [B] d’une activité saisonnière sur la zone et, dès lors, la possibilité de recourir au contrat dérogatoire de location saisonnière. 

Les échanges de correspondances dont se prévaut M. [W], s’ils démontrent des relations de grande proximité entre les parties, et effectivement une forme d’immixtion de la part de Mme [B] dans l’activité commerciale du preneur, avec des observations sur certains de ses choix commerciaux, n’établissent la réalité d’aucune contrainte, fusse morale, de nature à avoir vicié le consentement de M. [W] dans les conclusions des baux saisonniers. 

De même, les actions engagées par le preneur devant les juridictions administratives pour contester diverses décisions administratives (jugement TA Nice du 20 juin 2023 annulant un arrêté de fermeture provisoire de la Sous-Préfecture de Grasse du 20 août 2020 ou ordonnance de référé du tribunal administratif de Nice suspendant un arrêté du Maire de Juans-les-Pins en date du 25 juin 2021) n’apportent pas d’éléments probants en faveur d’une activité autre que saisonnière. L’arrêté contesté de la Mairie porte en effet au contraire sur la réglementation des heures d’ouverture des établissements en période estivale. L’arrêté de fermeture de la Sous-Préfecture est prononcé en août 2020 pour une durée de 15 jours en période estivale. Les décisions de la juridiction administrative, ou les décisions administratives contestées ne relèvent aucun élément attestant d’une activité en période hivernale.

M. [W] soutient enfin que le montant du loyer et l’importance des investissements qu’il aurait réalisés dans les lieux démonteraient la permanence de sa jouissance en contradiction avec une location saisonnière.

Quant aux dépenses d’investissements ou d’entretien, les conventions autorisent au preneur la réalisation des aménagements nécessaires à l’exercice de son activité, moyennant une clause d’accession au profit du bailleur au terme du bail. Dès lors, la réalisation de travaux et d’aménagements au sein des locaux n’est pas en soi de nature à démontrer la réalité d’une activité autre qu’intermittente. 

Au demeurant, les éléments comptables qui sont produits n’apportent pas à ce sujet d’éléments clairs (pièce 69). En effet, pour les années identifiées par voie d’annotation comme les années 2011, 2011, 2012, 2014, 2016, 2017, ces documents indiquent étrangement des valeurs en augmentation et en diminution annuelle des immobilisations, d’ailleurs identiques, sans indication de valeur en début et en fin d’exercice, de sorte qu’elles manquent totalement de fiabilité. 

Pour l’année 2019, il est fait état d’immobilisations représentatives de frais d’agencements pour une somme n’excédant pas 4 260 €, sans évolution sur l’année. L’annexe pour les immobilisations n’est pas produite avec les comptes 2022. Elle ne l’est pas plus pour les comptes versés aux débats pour l’année 2024, après le terme de la dernière convention. 

Ainsi, au final, le seul élément comptable qui démontre un investissement d’importance est l’extrait de bilan de l’année 2001. Il fait état d’un investissement de 72 111 € au titre des agencements divers. Cet élément ancien, sans suite pendant 10 années en l’absence de production pour les années 2002 à 2010, ne remet pas nécessairement en cause le caractère intermittent de l’occupation et de l’activité.

Dans les conventions de 2022 et 2023, le loyer est fixé à 58 000 € pour 6 mois, soit 9666,67 € par mois, soit pour deux locaux réunis de 45 m² environ un loyer mensuel de 107 € / mois/ m² HTHC. Un tel niveau de loyer peut en effet être considéré comme particulièrement élevé. M. [W] procède toutefois par affirmations en soutenant que ce loyer serait disproportionné. Il ne donne en particulier aucun élément de référence de marché à l’appui de ses allégations pour démontrer que le loyer serait particulièrement élevé par comparaison avec les locaux commerciaux de la zone particulière de chalandise, notamment au regard du caractère saisonnier de l’occupation, et correspondrait en fait à une valeur locative annuelle.

La circonstance, au demeurant non soulevée par le preneur, que l’indemnité d’occupation contractuelle soit fixée au 1/12 du loyer augmentée de 20 % ne suffit pas à tenir ce point pour acquis.

Ainsi, les éléments versés aux débats, en particulier comptables, ne démontrent pas la poursuite d’une activité sur l’année, et non seulement sur une période saisonnière, en particulier par le paiement de charges pour une période excédant celle de la durée convenue d’occupation, ou notamment l’emploi de salariés à durée indéterminée démontrant la continuité de l’activité. La demande tendant à requalifier le bail saisonnier en bail commercial à compter du 1er avril 2022 sera rejetée. 

Sur l’obligation de quitter les lieux et l’indemnité d’occupation : 

Le bail du 27 mars 2023 a pris fin le 30 septembre 2023. M. [W] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2023. Il convient dès lors de lui ordonner de quitter les lieux sous astreinte et d’ordonner son expulsion des lieux loués. 

Enfin, la convention de partie prévoit qu’en cas de maintien dans les lieux au-delà du terme convenu le preneur sera débiteur d’une indemnité d’occupation égale au 1/12 ème du loyer contractuel, augmenté de 20 %, soit la somme de 5 800 € par mois, en sus des taxes et charges contractuelles. [E] [W] sera donc condamné au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2023, jusqu’à la parfaite libération des lieux loués. 

Mme [B] demande de liquider sa créance arrêtée au 1er février 2026 à la somme de 30 450 €. Elle vise en ce sens une pièce n° 24. Toutefois la pièce n° 24 de son bordereau et une copie des statuts de la société The World dont M. [W] est associé. Un décompte est produit sous le numéro de pièce 26. Toutefois il est arrêté au 1er juin 2025, à la somme de 26 800 €. Sur la base d’une indemnité mensuelle de 5800 €, le décompte de la créance au 1er février 2026 s’élèverait à 73 200 €. Par les pièces qu’il produit (pièces n° 77) M. [W] établit le paiement de 9 500 € pour les indemnités d’occupation de juillet à août 2025, 4 750 € pour septembre et octobre ; soit à déduire 28 500 €, soit un solde arrêté au 1er février 2026 de 44 700 €. La créance inférieure alléguée de 30 450 € sera donc retenue. 

Cette somme sera productive, selon la convention des parties, d’un intérêt au taux légal majoré de 3 points à compter du 1er février 2026, avec capitalisation des intérêts échus par année entière. 

Attribution du dépôt de garantie à titre de clause pénale : 

Le dernier bail échu prévoit que le versement d’un dépôt de garantie de 5 500 € affecté en gage de la créance de la bailleresse. Celle-ci est donc fondée à en demander l’attribution compte tenu de la créance dont elle est bénéficiaire. 

Il sera fait droit à sa demande de ce chef. 

Demande de dommages et intérêts : 

M. [W] succombe. Cette circonstance ne suffit pas à démontrer que sa résistance et la demande reconventionnelle formée en vue de requalification des conventions saisonnières en bail commercial ait dégénéré en abus. 

Mme [B] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts (20 000 €) ceci d’autant plus qu’elle ne démontre l’existence d’aucun préjudice distinct de celui qui est indemnisé, d’une part, par l’indemnité d’occupation majorée, d’autre part par les intérêts moratoires majorés qui sont convenus.
Exécution provisoire : 
Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application. 

Dépens et frais irrépétibles :
Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens. 

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

[E] [W] succombe et supportera par conséquent les dépens. La somme de 3 500 € sera allouée à [A] [B] en application de l’article 700 susvisé.

[E] [W] sera débouté de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :

Révoque l’ordonnance de clôture du 17 novembre 2025 ; 

Déclare l’instruction de l’affaire close à la date du 30 mars 2026 à l’ouverture des débats à l’audience de plaidoirie ; 

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la renonciation au droit d’agir en requalification des conventions conclues par les parties en bail commercial ; 

Déclare prescrite la demande de requalification des conventions conclues avant le 27 mars 2022 ; 

Déclare recevable la demande de [E] [W] tendant à la requalification des conventions conclues les 28 mars 2022 et 27 mars 2023 ; 

Déboute [E] [W] de sa demande de requalification des conventions des 28 mars 2022 et 27 mars 2023 en bail commercial ; 

Constate que [E] [W] est occupant sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2023 ; 

Ordonne à [E] [W] de quitter les lieux sans délais à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 100 € par jour à compter du 15ème jour suivant ladite signification ; 

Ordonne l’expulsion de [E] [W] et de tous occupants de son chef, dans les formes prévues par le code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamne [E] [W] à payer à [A] [B] une indemnité d’occupation de 5 800 € par mois, outre les taxes et charges stipulées au bail du 27 mars 2023 comme récupérables ; 

Condamne [E] [W] à payer à [A] [B] la somme de 30 450 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal majoré de 3 points à compter du 1er février 2026 et jusqu’à parfait paiement ; 

Dit que les intérêts échus par année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au même taux ; 

Dit qu’[A] [B] est fondée à conserver la somme de 5 500 € versée par [E] [W] à titre de dépôt de garantie à déduire de sa créance ; 

Déboute [A] [B] de sa demande de dommages et intérêts de 20 000 € ; 

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; 

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel ; 

Condamne [E] [W] à payer à [A] [B] 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute [E] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 

Condamne [E] [W] aux dépens. 

Et le président a signé avec la greffière.

LE PRÉSIDENT LA GREFFIERE