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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grenoble, 6ème chambre civile, 11 juin 2026, n° 23/06668

ExpertiseBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] est propriétaire de plusieurs lots dans une copropriété dénommée [Adresse 1] réunissant trois copropriétaires (située à [Localité 1] sur des parcelles cadastrées section AC n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]) ainsi que d'une parcelle située en limite de la copropriété (cadastrée section AC n° [Cadastre 7]). Cette parcelle se trouve en contrebas de la copropriété. Elles sont séparées par un mur de soutènement et, dans le prolongement de ce mur, par le mur pignon de la partie de l'immeuble en copropriété perpendiculaire au corps principal du bâtiment et dans laquelle se trouvent deux garages. 

En 2010, Madame [U] a fait réaliser une construction de deux niveaux sur sa parcelle, en limite de propriété, le long de ce mur et de ce mur pignon. Le premier niveau de la construction se situe au niveau du sol de sa parcelle et constitue un garage. Il n'est pas accessible en voiture depuis la copropriété mais par une servitude de passage grevant la parcelle d'un tiers. Le second niveau se trouve au niveau du terrain de la copropriété et se divise en deux parties. Une première partie constitue le toit terrasse du garage, accessible depuis la cour de l'immeuble en copropriété. Elle donne accès à la seconde partie de la construction, qui constitue un bâtiment clos et couvert édifié dans le prolongement du mur pignon de l'immeuble en copropriété, que les parties désignent comme une annexe au garage. Elle donne aussi accès à la parcelle de Madame [U] par un escalier partant du toit terrasse et courant le long du mur séparant la copropriété et la parcelle de Madame [U].

Motifs

Motif pris de plusieurs irrégularités de cette construction et se plaignant également d'un extracteur de fumée installé dans un lot privatif de Madame [U], le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] a assigné Madame [U] devant le tribunal judiciaire de Grenoble par acte du 18 décembre 2023. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 
- REJETER l'intégralité des demandes de Madame [T] [U],
- JUGER que Madame [T] [U] a entrepris des travaux sur sa propriété de manière illégale, n'ayant pas été autorisés par assemblée générale de la Copropriété [Adresse 1],
- JUGER que Madame [T] [U] s'est appropriée de façon illicite des parties communes de la copropriété [Adresse 1],
- JUGER que les ouvrages créés par Madame [T] [U] créent des vues irrégulières sur la copropriété [Adresse 1],
- JUGER qu'aucune servitude de passage sur la cour commune de la copropriété n'a été accordée à Madame [T] [U] pour qu'elle accède à sa propriété (parcelle cadastrée section n° [Cadastre 7]),
- En conséquence, CONDAMNER Madame [T] [U] à procéder ou à faire procéder à la démolition de l'annexe et de la terrasse construite sur sa parcelle cadastrée à la section AC sous le n°[Cadastre 7], en ce que ces constructions ne respectent pas les distances prescrites en matière de vues, et sont ancrées dans les parties communes sans autorisation préalable des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1],
o À titre subsidiaire, CONDAMNER Madame [T] [U] à procéder ou à faire procéder à la suppression de l'empiètement créé sur la parcelle AC [Cadastre 2], assiette de la copropriété, et à supprimer les vues irrégulières créées sur la même parcelle, 
- CONDAMNER Madame [T] [U] à procéder ou à faire procéder aux travaux de remise en état de la toiture des garages situés sur la parcelle AC [Cadastre 2] telle qu'elle existait avant les travaux de construction de l'annexe, 
- CONDAMNER Madame [T] [U] à supprimer ou faire supprimer les canalisations implantées sans autorisation dans le sous-sol de la cour commune, c'est à dire sur la parcelle AC [Cadastre 2], 
- CONDAMNER Madame [T] [U] à supprimer ou faire supprimer l'extracteur de fumée installé sans autorisation en façade du bâtiment d'habitation,
- ASSORTIR l'ensemble de ces condamnations d'une astreinte définitive de 100,00€ par jour de retard, qui commencera à courir un mois après le prononcé du jugement à venir, 
- CONDAMNER Madame [T] [U] à ne plus traverser la propriété du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1] pour accéder à sa propriété privée, sous astreinte de 100,00 € par infraction commise établie par simple attestation, 
- CONDAMNER Madame [T] [U] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1] la somme de 2.000,00€ en réparation de leur préjudice de jouissance, 
- CONDAMNER Madame [T] [U] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1] la somme de 3.500,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER Madame [T] [U] aux entiers dépens, 
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2025, Madame [U] demande au tribunal de : 
- Déclarer prescrites les demandes relatives à la construction du garage et de la terrasse sur la parcelle AC [Cadastre 7], à l'enfouissement des canalisations et aux vues, 
- Constater l'existence d'une servitude de passage piétonnier grevant la parcelle AC [Cadastre 2] au profit de la parcelle AC [Cadastre 7], créée par destination du père de famille, 
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, 
Subsidiairement, 
- Enjoindre au syndicat des copropriétaires d'entreprendre immédiatement les travaux de réfection d'alimentation en eau et en électricité de son garage, formant le lot n° 8, depuis l'appartement de Madame [X] [N], copropriétaire, sous astreinte de 100€ par jour de retard un mois après le jugement, 
- Si le tribunal retenait l'existence d'un empiètement de son garage sur le terrain de la copropriété, désigner un expert afin de rechercher les solutions techniques les moins dommageables pour mettre fin aux empiètements éventuels réciproques, 
En tout état de cause, 
- Ecarter l'exécution provisoire, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, 
- La dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. 

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile, ainsi qu'aux motifs du présent jugement. 

MOTIFS

Il est rappelé que les demandes de " constat ", de " donner acte " ou aux fins de " juger ", ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s'analyser comme des prétentions juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'elles n'ont pas nécessairement été reprises dans l'exposé de prétentions des parties, qu'il n'y a pas lieu de les examiner et qu'il n'en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la demande en démolition de l'annexe et de la terrasse 

Sur la prescription de l'action

Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. "

D'après l'article 2224 du code civil, " Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. "

Les actions réelles immobilières sont soumises à l'article 2227 du code civil, selon lequel " Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. "

Madame [U] invoque l'existence d'un accord verbal unanime de l'ensemble des copropriétaires valant décision d'assemblée générale pour en déduire que l'action faite sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 est une action personnelle aujourd'hui prescrite. 

Il lui appartient cependant de rapporter la preuve d'une telle décision unanime des copropriétaires. 

Or pour en justifier, elle ne se réfère qu'à une annexe à sa demande de permis de construire. Cette annexe est un écrit rédigé à son en-tête, dans lequel elle explique et présente son projet et qui contient l'indication selon laquelle Madame [X] [N] et Madame [W] [N], copropriétaires, ne s'y opposeraient pas " à condition que le bâtiment de dépasse pas la façade des garages actuels ". Ce document ne comporte toutefois aucune signature, de sorte qu'il est insuffisant à rapporter la preuve d'un accord des copropriétaires. En outre, ce document ne pourrait tout au plus que rapporter la preuve d'un accord pour le projet tel qu'il y est présenté. Or, le projet réalisé en diffère notablement. Enfin, en l'absence de toute pièce émanant des copropriétaires pouvant manifester leur accord aux travaux et en présence de travaux non conformes au projet tel qu'il a pu leur être présenté, le silence des copropriétaires en cours de travaux ne peut signifier leur accord implicite. 

Ainsi, l'action en démolition faite par le syndicat des copropriétaires n'est pas fondée sur la violation d'une décision des copropriétaires, qui serait une action personnelle, mais une action fondée sur l'atteinte au droit de propriété du syndicat, qui est une action réelle immobilière soumise à prescription trentenaire. Elle n'est donc pas prescrite. 

Sur le bien-fondé de l'action

Le syndicat des copropriétaires justifie d'abord sa demande de démolition de l'annexe et de la terrasse en raison de l'absence d'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Elle expose que lorsque les travaux entrepris par un copropriétaire entraînent une appropriation ou une aliénation des parties communes, ce qui est le cas lorsque les parties communes se trouvent soustraites à leur destination initiale et que le droit de jouissance des autres copropriétaires disparait, comme en cas de construction prenant appui sur la façade d'un immeuble en copropriété, la démolition des ouvrages réalisés peut être obtenue. 

Dans les motifs de ses conclusions, il invoque également un empiètement de l'annexe et de la terrasse, en expliquant que l'absence d'autorisation comme l'empiètement justifient que Madame [U] soit condamnée " à démolir les ouvrages réalisés ". A propos de l'empiètement de l'annexe et de la terrasse, le syndicat des copropriétaires explique que les autres copropriétaires reconnaissent qu'un mur a bien été créé entre le mur pignon de la copropriété et le garage de Madame [U] mais que tel n'est pas le cas de l'annexe et la terrasse construites au-dessus du garage, puisque ces deux éléments prennent appui sur le mur de la copropriété. Il ressort également des explications du syndicat que, même sans ancrage dans le mur de la copropriété, cet appui est illicite. 

Il ajoute que le toit de l'annexe surplombe le toit de la copropriété et que la dalle de la terrasse prend appui sur le mur de soutènement du terrain de la copropriété.

Dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat justifie également cette demande en raison des vues irrégulières créées du fait de l'annexe et de la terrasse. Dans les motifs de ses conclusions, il développe ce moyen dans une partie distincte, dans laquelle il conclut à la suppression des vues, sans toutefois préciser la mesure de suppression sollicitée. D'après le syndicat, la terrasse et la porte d'accès de l'annexe créent des vues droites et obliques qui ne respectent pas les distances légales des articles 678, 679 et 680 du code civil. Il fait observer que la palissade installée par Madame [U] supprime la vue oblique depuis la porte de l'annexe mais pas la vue droite depuis la terrasse puisque la palissade ne court pas sur toute la longueur de la terrasse. Elle rappelle enfin que l'action en suppression de vue est trentenaire.

Madame [U] oppose à cette demande l'absence de preuve d'un ancrage dans le mur de la copropriété et le fait que ce n'est pas le toit de l'annexe qui surplombe la propriété de la copropriété mais la toiture de la copropriété qui surplombe sa parcelle. S'agissant des vues, Madame [U] invoque la prescription et, dans la mesure où les travaux auraient été réalisés avec l'accord des copropriétaires, l'existence d'une servitude conventionnelle de vue. Elle ajoute avoir installé une palissade de deux mètres de hauteur supprimant les vues. Elle ajoute que le tribunal ne pourrait ordonner la démolition totale du garage sur une parcelle lui appartenant en pleine propriété compte tenu de l'existence de solutions techniques alternatives moins dommageables existantes, qu'il appartiendrait à un expert de déterminer.

Le tribunal constate d'abord que le syndicat des copropriétaires accepte que Madame [U] construise en limite de son terrain, une construction en limite ne pouvant que toucher l'immeuble de la copropriété lui-même implanté en limite. Il ne forme en effet sa demande en démolition que dans la mesure où l'annexe et la terrasse s'appuient ou empiètent sur la copropriété. Il précise en effet " que n'est pas contestée l'implantation du garage en lui-même puisque Mesdames [N] confirment qu'a bien été créé un mur entre le bâtiment de la copropriété et le garage de Madame [U] mais est contestée l'implantation de l'annexe située au-dessus du garage et de la terrasse puisque ces deux éléments prennent totalement appui sur le bâtiment appartenant (…) à la copropriété. " Il précise ensuite que l'annexe prend appui sur le bâtiment de la copropriété puisque " Madame [U] n'a fait construire que trois murs pour son annexe, le 4ème étant celui du bâtiment de la copropriété. "

Ces explications sont d'abord confirmées par le constat d'huissier du 4 oût 2025, dont les photographies montrent que la couverture du garage, qui forme le plancher de la terrasse et de l'annexe, repose sur des murs en parpaing. Par ailleurs, le constat d'huissier ne contredit pas les explications du syndicat à propos de l'annexe puisqu' en l'absence de toute énonciation et de toute photographie à ce sujet, il ne permet pas de déterminer si, comme dans le garage, un mur en parpaing est adossé au mur pignon de la copropriété et soutient les éléments de charpente du toit de l'annexe. Madame [U] est également taisante à ce sujet dans ses conclusions. Les photographies produites par les parties révèlent cependant que l'annexe a été construite dans la continuité du bâtiment de la copropriété et qu'à l'arrière des bâtiments, les toitures sont intriquées l'une dans l'autre. 

Il est ainsi suffisamment établi que l'annexe s'appuie sur le mur pignon de la copropriété, dont le caractère privatif n'est pas contesté ni contestable. Cependant, le syndicat reconnait le droit de Madame [U] à construire en limite, ce qui inclut le droit de Madame [U] à construire un bâtiment touchant celui de la copropriété sans s'y ancrer ou y prendre appui. Il ne demande la démolition de l'annexe qu'au seul motif qu'elle prend appui sur le mur de la copropriété. Toutefois, il est raisonnable de penser, même sans pièces produites en ce sens, que l'annexe puisse être conservée tout en supprimant les éventuels ancrages ou appuis de l'annexe sur le mur de la copropriété. Il convient de ce fait d'ordonner une mesure d'expertise afin de déterminer si des mesures peuvent être prises en ce sens. Le syndicat des copropriétaires étant en demande, il doit faire l'avance des frais. Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, il doit être statué sur la demande en démolition de l'annexe. 

Il est en revanche constant que la terrasse qui se situe à l'avant de l'annexe crée une vue droite sur la cour commune, à moins d'1,90m de celle-ci. Le tribunal constate qu'il ressort du procès-verbal de constat que la terrasse crée également une vue droite sur la porte d'entrée et sur la fenêtre d'un des trois appartements de la copropriété, qui n'est pas celui de Madame [U], la vue créée comportant ainsi un risque d'indiscrétion. 
Or d'après l'article 678 du code civil, " On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. "

D'après l'article 679 du code civil, " On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance. "

L'action en suppression des vues irrégulières étant soumise à la prescription trentenaire, le syndicat est recevable à agir et la vue droite créée depuis la terrasse doit ainsi être supprimée. 

Les juges apprécient souverainement la façon dont les vues irrégulières peuvent être supprimées. Deux solutions sont en débat : la démolition de la terrasse ou l'installation d'une palissade. 

La palissade installée par Madame [U] est toutefois insuffisante à supprimer la vue droite depuis la terrasse puisqu'elle n'en fait pas toute la longueur et qu'elle ne fait aucune proposition alternative de nature à supprimer les vues créées, alors que la désignation d'un expert ne s'impose pas pour cela. 

L'installation d'une palissade ne serait de nature à supprimer la vue droite qu'à condition qu'elle soit implantée en limite de propriété et fasse toute la largeur de la terrasse, ce qui, du fait de la configuration actuelle des lieux, empêcherait Madame [U] d'accéder directement à sa terrasse depuis la cour commune. Il en serait différemment si une porte était créée dans la palissade, mais une telle porte constituerait une autre vue droite irrégulière sur la cour commune. De plus, une telle palissade n'interdirait pas une vue oblique, sauf si elle était prolongée à angle droit sur une distance de 60 cm, ce qui empêcherait encore, compte tenu de la configuration actuelle des lieux, l'accès au terrain de Madame [U] depuis la terrasse.

Dans ces conditions, la démolition de la terrasse située à l'avant de l'annexe s'impose. Afin de tenir compte des contraintes liées à la recherche d'une entreprise et à l'organisation d'un chantier, il convient de laisser à Madame [U] un délai de dix-huit mois pour y procéder. Afin d'assurer l'exécution du jugement, sa condamnation doit être assortie d'une peine d'astreinte. 

Sur la remise en état de la toiture

La demande faite par le syndicat de remise en état de la toiture est une demande accessoire à sa demande en démolition de l'annexe, au sujet de laquelle une mesure d'expertise est ordonnée. Il y a lieu de surseoir à statuer sur cette demande dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. 

Sur les canalisations

Le syndicat des copropriétaires explique que la construction du garage et de l'annexe a entraîné des travaux d'enfouissement de canalisations dans la cour commune de la copropriété afin de viabiliser l'annexe de Madame [U]. S'agissant de travaux affectant les parties communes, il estime que ces travaux auraient dû être autorisés par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à la majorité de l'article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute qu'une canalisation constitue une servitude discontinue non apparente qui, en application de l'article 691 du code civil, ne peut s'établir que par titre. Il précise enfin que sa demande ne porte pas sur les arrivées d'eau et d'électricité du garage constituant un lot privatif dont Madame [U] est propriétaire dans la copropriété mais de celles alimentant son annexe. 

En réponse, Madame [U] soutient que l'alimentation en eau et en électricité de son garage situé dans la copropriété passait par l'appartement d'un autre copropriétaire, que cet autre copropriétaire a supprimé cette alimentation et que les copropriétaires ont décidé en 2012 de faire passer les alimentations par la cour commune de l'immeuble. Elle en déduit que cette décision, remontant à plus de dix ans, ne peut plus être contestée et que l'action du syndicat est prescrite. 

Sur ce, le tribunal observe que le syndicat ne rapporte aucunement la preuve que l'annexe de Madame [U] est alimentée en eau et en électricité. Madame [U] produit de son côté un procès-verbal de constat dans lequel l'huissier indique n'avoir pas constaté la présence de réseaux électriques et d'alimentation en eau. Faute de rapporter la preuve de ses allégations, le syndicat doit être débouté de sa demande. 

Sur l'extracteur de fumée 

Le syndicat des copropriétaires reproche également à Madame [U] d'avoir installé sans autorisation un extracteur de fumée en façade de la copropriété, depuis un de ses lots privatifs. Il admet qu'avant l'installation, des trous étaient présents en façade mais précise qu'aucun conduit n'existait. Il ajoute enfin que cet extracteur cause des nuisances à une copropriétaire, Madame [W] [N]. 

En réponse, Madame [U] explique que lorsqu'elle a installé une nouvelle chaudière en 2015, la chaudière a été raccordée sur un conduit existant, destiné à ventiler une cave dépourvue d'ouverture. Elle ajoute que les nuisances sont plus faibles qu'auparavant puisque les mauvaises odeurs ont disparu et que seuls des nuages de vapeur se forment ponctuellement en hiver. 

Sur ce, le tribunal observe que le syndicat n'expose pas précisément en quoi l'installation d'un conduit d'évacuation, dont la pose était nécessaire pour permettre à Madame [U] le chauffage et donc l'usage de son lot privatif, constitue une atteinte aux parties communes, ni en quoi une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires était nécessaire. 


Il fonde d'abord sa demande sur le principe selon lequel un copropriétaire ne peut s'approprier une partie commune. Sur ce point, il est constant que Madame [U] n'a créé aucune ouverture dans le mur de la copropriété et qu'elle a simplement utilisé une ouverture préexistante pour y faire passer l'évacuation de sa chaudière, ce qui était nécessaire pour la jouissance privative de son lot. Elle n'a donc pas porté atteinte à une partie commune de la copropriété, en l'espèce, au mur extérieur de l'immeuble. De plus, la pose d'un conduit d'évacuation constitue une installation légère, aisément modifiable et ne constitue pas une appropriation des parties communes. 

Le syndicat ajoute que l'un des trois copropriétaires, Madame [W] [N], subit des nuisances du fait de cette évacuation. Il n'en est toutefois justifié que par la production d'une seule photographie, laissant voir un nuage blanc s'élevant à proximité de sa porte d'entrée. De son côté, Madame [U] produit des éléments laissant penser qu'il ne s'agit que d'un phénomène de condensation d'eau se produisant ponctuellement pendant la saison de chauffe. Il n'est ainsi pas suffisamment établi que l'évacuation cause une nuisance telle qu'elle justifie la dépose du conduit d'évacuation, d'autres solutions étant en outre possibles, selon toute vraisemblance. 

Le syndicat doit ainsi être débouté de cette demande. 

Sur le passage entre la cour commune et la parcelle de Madame [U]

Le syndicat des copropriétaires s'oppose à ce que Madame [U] passe par la cour commune de la copropriété pour accéder à sa terrasse et son terrain, au motif qu'elle ne bénéficie d'aucune servitude à cette fin et qu'une servitude de passage ne peut s'établir ni par prescription trentenaire ni par destination du père de famille. 

Madame [U] explique qu'un passage piétonnier permettant d'accéder de la cour commune à son terrain existe depuis plus de trente ans et qu'elle bénéficie de cette servitude établie tant par destination du père de famille que par la prescription trentenaire. 

Sur ce, le tribunal fait observer que la servitude de passage dont pourrait bénéficier le terrain de Madame [U] ne pourrait être qu'une servitude établie par le fait de l'homme qu'en application de l'article 686, les propriétaires peuvent établir comme " bon leur semble ". Une telle servitude discontinue pourrait s'établir par destination du père de famille, conformément à l'article 694 qui dispose que " Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. " (voir par exemple, Civ. 3ème, 24 novembre 2024, n° 03-16.366). Or les propriétés respectives du syndicat et de Madame [U] ont appartenu à un même propriétaire ; au moment de la division et de la vente des lots de copropriété et du terrain situé en contrebas, la servitude était apparente puisqu'un escalier permettait d'accéder de la cour commune au terrain situé en contrebas ; l'acte d'acquisition de Madame [U] ne contient aucune stipulation contraire à cette servitude. Les conditions de l'existence d'une servitude de passage piétonnier par destination du père de famille au profit de la parcelle AC n° [Cadastre 7] sont ainsi réunies. Compte tenu du plan cadastral produit aux débats, qui montre que la cour commune de l'immeuble est constituée à la fois de la parcelle AC n° [Cadastre 2] et de la parcelle AC n° [Cadastre 4] et que la parcelle n°[Cadastre 4] sépare la parcelle n°[Cadastre 2] appartenant à la copropriété d'un côté et la terrasse et le terrain de Madame [U] de l'autre, cette servitude grèverait la parcelle AC n° [Cadastre 4], et non pas la parcelle AC n° [Cadastre 2]. Il convient que les parties présentent leurs observations sur ce point dans leurs conclusions au fond après le dépôt du rapport d'expertise. 

Le tribunal observe en outre que Madame [U] détient des droits d'usage sur la cour commune en qualité de copropriétaire et qu'elle est propriétaire du terrain situé en contrebas, de sorte qu'elle peut parfaitement passer de la cour commune à son terrain, sans être titulaire d'une servitude de passage à cette fin. Il ne peut donc être fait interdiction à Madame [U] de passer par la cour commune pour accéder à son terrain, même en l'absence d'une servitude de passage. 

Les conditions d'une servitude au profit du terrain dont Madame [U] est propriétaire paraissant réunies et Madame [U] pouvant accéder à son terrain depuis la cour commune même en l'absence de servitude, la demande du syndicat tendant à lui interdire de passer par la cour commune pour accéder à sa propriété doit être rejetée. 

Sur le préjudice de jouissance

Le syndicat explique que Mesdames [X] et [W] [N] subissent un préjudice de jouissance depuis plus d'une dizaine d'années du fait des travaux de Madame [U], en raison du rejet de l'intégralité des fumées de la chaudière de Madame [U] sur l'appartement de Madame [W] [N]. 

Cependant, les nuisances causées par les travaux de Madame [U] ne peuvent avoir été causées à l'ensemble des copropriétaires puisqu'elle est elle-même copropriétaire. En outre, tant les nuisances causées par l'évacuation de sa chaudière que par les vues créées sur la cour commune ne sont pas susceptibles de causer les mêmes troubles à l'ensemble des copropriétaires, compte-tenu de la configuration des lieux et de la localisation respective des appartements de Mesdames [X] et [W] [N]. La demande du syndicat en indemnisation d'un préjudice de jouissance doit ainsi être déclaré irrecevable. 

Sur les demandes accessoires

Il convient de surseoir à statuer sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile dans l'attente du rapport d'expertise. 

Compte tenu de la nature du litige, il convient d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : 

DÉCLARE non-prescrite la demande en démolition de l'annexe et de la terrasse construite par Madame [T] [U], 
DÉCLARE irrecevable la demande en réparation d'un préjudice de jouissance faite par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] de sa demande tendant à faire interdiction à Madame [T] [U] de passer par la cour commune de la copropriété pour accéder à sa propriété, de sa demande tendant de suppression de l'extracteur de fumée installé en façade du bâtiment d'habitation par Madame [T] [U] et de sa demande de suppression des canalisations implantées dans le sous-sol de la cour commune par Madame [T] [U], 

CONDAMNE Madame [U] à démolir la toiture terrasse du garage construit sur la parcelle AC n° [Cadastre 7] dans un délai de dix-huit mois à compter du présent jugement, sous peine d'astreinte de 10€ par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai, 

ORDONNE une expertise judiciaire confiée à Monsieur [P] [C], architecte, expert inscrit sur la liste des experts de la Cour d'appel de Grenoble, [Adresse 4], [Courriel 1] avec pour mission de : 
- déterminer les travaux à entreprendre afin de supprimer les ancrages ou appuis de l'annexe de Madame [T] [U] sur le mur du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], 
- s'il en existe, les décrire le plus précisément possible et les chiffrer, 
- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, 
- tenter de concilier les parties, 

FIXE à 1.200€ (mille deux cents euros) le montant à consigner par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] le 31 juillet 2026 au plus tard, 

DIT que dès l'acceptation de sa mission et en tous les cas lors de la première réunion des parties, l'expert dressera un programme précis de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu'il en informera les parties et le magistrat chargé de la surveillance des expertises et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l'article 280 du code de procédure civile, 

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu'en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations, qu'il aura la faculté de s'adjoindre tous spécialistes de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport,

DIT que l'expert devra déposer son rapport au plus tard le 29 janvier 2027, 

DIT que l'expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d'honoraires et que les parties disposeront d'un délai d'un mois pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur,

DIT que les opérations d'expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé de la surveillance des opérations d'expertise au tribunal judiciaire de Grenoble (38), 

SURSEOIT à statuer sur les autres demandes des parties, en particulier sur la demande en démolition de l'annexe, 

ÉCARTE l'exécution provisoire. 

LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 23/06668 - N° Portalis DBYH-W-B7H-LSYW

N° JUGEMENT :
AF/MD





















Copie exécutoire 
et copie 

délivrées

à :

la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES

la SCP POLI-CABANES DEVIGNY MARTIN

3 CCC Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 11 Juin 2026


ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Adresse 1] » représenté par son Syndic en exercice, la Société BERNOLE IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sandrine FIAT de la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

Madame [T] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Aurore DEVIGNY de la SCP POLI-CABANES DEVIGNY MARTIN, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART














A l’audience publique du 19 Mars 2026, tenue à juge unique par Adrien FLESCH, Vice-président, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Mai 2026 prorogé au 11 Juin 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] est propriétaire de plusieurs lots dans une copropriété dénommée [Adresse 1] réunissant trois copropriétaires (située à [Localité 1] sur des parcelles cadastrées section AC n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]) ainsi que d'une parcelle située en limite de la copropriété (cadastrée section AC n° [Cadastre 7]). Cette parcelle se trouve en contrebas de la copropriété. Elles sont séparées par un mur de soutènement et, dans le prolongement de ce mur, par le mur pignon de la partie de l'immeuble en copropriété perpendiculaire au corps principal du bâtiment et dans laquelle se trouvent deux garages. 

En 2010, Madame [U] a fait réaliser une construction de deux niveaux sur sa parcelle, en limite de propriété, le long de ce mur et de ce mur pignon. Le premier niveau de la construction se situe au niveau du sol de sa parcelle et constitue un garage. Il n'est pas accessible en voiture depuis la copropriété mais par une servitude de passage grevant la parcelle d'un tiers. Le second niveau se trouve au niveau du terrain de la copropriété et se divise en deux parties. Une première partie constitue le toit terrasse du garage, accessible depuis la cour de l'immeuble en copropriété. Elle donne accès à la seconde partie de la construction, qui constitue un bâtiment clos et couvert édifié dans le prolongement du mur pignon de l'immeuble en copropriété, que les parties désignent comme une annexe au garage. Elle donne aussi accès à la parcelle de Madame [U] par un escalier partant du toit terrasse et courant le long du mur séparant la copropriété et la parcelle de Madame [U]. 

Motif pris de plusieurs irrégularités de cette construction et se plaignant également d'un extracteur de fumée installé dans un lot privatif de Madame [U], le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] a assigné Madame [U] devant le tribunal judiciaire de Grenoble par acte du 18 décembre 2023. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 
- REJETER l'intégralité des demandes de Madame [T] [U],
- JUGER que Madame [T] [U] a entrepris des travaux sur sa propriété de manière illégale, n'ayant pas été autorisés par assemblée générale de la Copropriété [Adresse 1],
- JUGER que Madame [T] [U] s'est appropriée de façon illicite des parties communes de la copropriété [Adresse 1],
- JUGER que les ouvrages créés par Madame [T] [U] créent des vues irrégulières sur la copropriété [Adresse 1],
- JUGER qu'aucune servitude de passage sur la cour commune de la copropriété n'a été accordée à Madame [T] [U] pour qu'elle accède à sa propriété (parcelle cadastrée section n° [Cadastre 7]),
- En conséquence, CONDAMNER Madame [T] [U] à procéder ou à faire procéder à la démolition de l'annexe et de la terrasse construite sur sa parcelle cadastrée à la section AC sous le n°[Cadastre 7], en ce que ces constructions ne respectent pas les distances prescrites en matière de vues, et sont ancrées dans les parties communes sans autorisation préalable des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1],
o À titre subsidiaire, CONDAMNER Madame [T] [U] à procéder ou à faire procéder à la suppression de l'empiètement créé sur la parcelle AC [Cadastre 2], assiette de la copropriété, et à supprimer les vues irrégulières créées sur la même parcelle, 
- CONDAMNER Madame [T] [U] à procéder ou à faire procéder aux travaux de remise en état de la toiture des garages situés sur la parcelle AC [Cadastre 2] telle qu'elle existait avant les travaux de construction de l'annexe, 
- CONDAMNER Madame [T] [U] à supprimer ou faire supprimer les canalisations implantées sans autorisation dans le sous-sol de la cour commune, c'est à dire sur la parcelle AC [Cadastre 2], 
- CONDAMNER Madame [T] [U] à supprimer ou faire supprimer l'extracteur de fumée installé sans autorisation en façade du bâtiment d'habitation,
- ASSORTIR l'ensemble de ces condamnations d'une astreinte définitive de 100,00€ par jour de retard, qui commencera à courir un mois après le prononcé du jugement à venir, 
- CONDAMNER Madame [T] [U] à ne plus traverser la propriété du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1] pour accéder à sa propriété privée, sous astreinte de 100,00 € par infraction commise établie par simple attestation, 
- CONDAMNER Madame [T] [U] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1] la somme de 2.000,00€ en réparation de leur préjudice de jouissance, 
- CONDAMNER Madame [T] [U] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 1] la somme de 3.500,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER Madame [T] [U] aux entiers dépens, 
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2025, Madame [U] demande au tribunal de : 
- Déclarer prescrites les demandes relatives à la construction du garage et de la terrasse sur la parcelle AC [Cadastre 7], à l'enfouissement des canalisations et aux vues, 
- Constater l'existence d'une servitude de passage piétonnier grevant la parcelle AC [Cadastre 2] au profit de la parcelle AC [Cadastre 7], créée par destination du père de famille, 
- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, 
Subsidiairement, 
- Enjoindre au syndicat des copropriétaires d'entreprendre immédiatement les travaux de réfection d'alimentation en eau et en électricité de son garage, formant le lot n° 8, depuis l'appartement de Madame [X] [N], copropriétaire, sous astreinte de 100€ par jour de retard un mois après le jugement, 
- Si le tribunal retenait l'existence d'un empiètement de son garage sur le terrain de la copropriété, désigner un expert afin de rechercher les solutions techniques les moins dommageables pour mettre fin aux empiètements éventuels réciproques, 
En tout état de cause, 
- Ecarter l'exécution provisoire, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, 
- La dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. 

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile, ainsi qu'aux motifs du présent jugement. 

MOTIFS

Il est rappelé que les demandes de " constat ", de " donner acte " ou aux fins de " juger ", ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s'analyser comme des prétentions juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'elles n'ont pas nécessairement été reprises dans l'exposé de prétentions des parties, qu'il n'y a pas lieu de les examiner et qu'il n'en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la demande en démolition de l'annexe et de la terrasse 

Sur la prescription de l'action

Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. "

D'après l'article 2224 du code civil, " Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. "

Les actions réelles immobilières sont soumises à l'article 2227 du code civil, selon lequel " Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. "

Madame [U] invoque l'existence d'un accord verbal unanime de l'ensemble des copropriétaires valant décision d'assemblée générale pour en déduire que l'action faite sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 est une action personnelle aujourd'hui prescrite. 

Il lui appartient cependant de rapporter la preuve d'une telle décision unanime des copropriétaires. 

Or pour en justifier, elle ne se réfère qu'à une annexe à sa demande de permis de construire. Cette annexe est un écrit rédigé à son en-tête, dans lequel elle explique et présente son projet et qui contient l'indication selon laquelle Madame [X] [N] et Madame [W] [N], copropriétaires, ne s'y opposeraient pas " à condition que le bâtiment de dépasse pas la façade des garages actuels ". Ce document ne comporte toutefois aucune signature, de sorte qu'il est insuffisant à rapporter la preuve d'un accord des copropriétaires. En outre, ce document ne pourrait tout au plus que rapporter la preuve d'un accord pour le projet tel qu'il y est présenté. Or, le projet réalisé en diffère notablement. Enfin, en l'absence de toute pièce émanant des copropriétaires pouvant manifester leur accord aux travaux et en présence de travaux non conformes au projet tel qu'il a pu leur être présenté, le silence des copropriétaires en cours de travaux ne peut signifier leur accord implicite. 

Ainsi, l'action en démolition faite par le syndicat des copropriétaires n'est pas fondée sur la violation d'une décision des copropriétaires, qui serait une action personnelle, mais une action fondée sur l'atteinte au droit de propriété du syndicat, qui est une action réelle immobilière soumise à prescription trentenaire. Elle n'est donc pas prescrite. 

Sur le bien-fondé de l'action

Le syndicat des copropriétaires justifie d'abord sa demande de démolition de l'annexe et de la terrasse en raison de l'absence d'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Elle expose que lorsque les travaux entrepris par un copropriétaire entraînent une appropriation ou une aliénation des parties communes, ce qui est le cas lorsque les parties communes se trouvent soustraites à leur destination initiale et que le droit de jouissance des autres copropriétaires disparait, comme en cas de construction prenant appui sur la façade d'un immeuble en copropriété, la démolition des ouvrages réalisés peut être obtenue. 

Dans les motifs de ses conclusions, il invoque également un empiètement de l'annexe et de la terrasse, en expliquant que l'absence d'autorisation comme l'empiètement justifient que Madame [U] soit condamnée " à démolir les ouvrages réalisés ". A propos de l'empiètement de l'annexe et de la terrasse, le syndicat des copropriétaires explique que les autres copropriétaires reconnaissent qu'un mur a bien été créé entre le mur pignon de la copropriété et le garage de Madame [U] mais que tel n'est pas le cas de l'annexe et la terrasse construites au-dessus du garage, puisque ces deux éléments prennent appui sur le mur de la copropriété. Il ressort également des explications du syndicat que, même sans ancrage dans le mur de la copropriété, cet appui est illicite. 

Il ajoute que le toit de l'annexe surplombe le toit de la copropriété et que la dalle de la terrasse prend appui sur le mur de soutènement du terrain de la copropriété.

Dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat justifie également cette demande en raison des vues irrégulières créées du fait de l'annexe et de la terrasse. Dans les motifs de ses conclusions, il développe ce moyen dans une partie distincte, dans laquelle il conclut à la suppression des vues, sans toutefois préciser la mesure de suppression sollicitée. D'après le syndicat, la terrasse et la porte d'accès de l'annexe créent des vues droites et obliques qui ne respectent pas les distances légales des articles 678, 679 et 680 du code civil. Il fait observer que la palissade installée par Madame [U] supprime la vue oblique depuis la porte de l'annexe mais pas la vue droite depuis la terrasse puisque la palissade ne court pas sur toute la longueur de la terrasse. Elle rappelle enfin que l'action en suppression de vue est trentenaire.

Madame [U] oppose à cette demande l'absence de preuve d'un ancrage dans le mur de la copropriété et le fait que ce n'est pas le toit de l'annexe qui surplombe la propriété de la copropriété mais la toiture de la copropriété qui surplombe sa parcelle. S'agissant des vues, Madame [U] invoque la prescription et, dans la mesure où les travaux auraient été réalisés avec l'accord des copropriétaires, l'existence d'une servitude conventionnelle de vue. Elle ajoute avoir installé une palissade de deux mètres de hauteur supprimant les vues. Elle ajoute que le tribunal ne pourrait ordonner la démolition totale du garage sur une parcelle lui appartenant en pleine propriété compte tenu de l'existence de solutions techniques alternatives moins dommageables existantes, qu'il appartiendrait à un expert de déterminer.

Le tribunal constate d'abord que le syndicat des copropriétaires accepte que Madame [U] construise en limite de son terrain, une construction en limite ne pouvant que toucher l'immeuble de la copropriété lui-même implanté en limite. Il ne forme en effet sa demande en démolition que dans la mesure où l'annexe et la terrasse s'appuient ou empiètent sur la copropriété. Il précise en effet " que n'est pas contestée l'implantation du garage en lui-même puisque Mesdames [N] confirment qu'a bien été créé un mur entre le bâtiment de la copropriété et le garage de Madame [U] mais est contestée l'implantation de l'annexe située au-dessus du garage et de la terrasse puisque ces deux éléments prennent totalement appui sur le bâtiment appartenant (…) à la copropriété. " Il précise ensuite que l'annexe prend appui sur le bâtiment de la copropriété puisque " Madame [U] n'a fait construire que trois murs pour son annexe, le 4ème étant celui du bâtiment de la copropriété. "

Ces explications sont d'abord confirmées par le constat d'huissier du 4 oût 2025, dont les photographies montrent que la couverture du garage, qui forme le plancher de la terrasse et de l'annexe, repose sur des murs en parpaing. Par ailleurs, le constat d'huissier ne contredit pas les explications du syndicat à propos de l'annexe puisqu' en l'absence de toute énonciation et de toute photographie à ce sujet, il ne permet pas de déterminer si, comme dans le garage, un mur en parpaing est adossé au mur pignon de la copropriété et soutient les éléments de charpente du toit de l'annexe. Madame [U] est également taisante à ce sujet dans ses conclusions. Les photographies produites par les parties révèlent cependant que l'annexe a été construite dans la continuité du bâtiment de la copropriété et qu'à l'arrière des bâtiments, les toitures sont intriquées l'une dans l'autre. 

Il est ainsi suffisamment établi que l'annexe s'appuie sur le mur pignon de la copropriété, dont le caractère privatif n'est pas contesté ni contestable. Cependant, le syndicat reconnait le droit de Madame [U] à construire en limite, ce qui inclut le droit de Madame [U] à construire un bâtiment touchant celui de la copropriété sans s'y ancrer ou y prendre appui. Il ne demande la démolition de l'annexe qu'au seul motif qu'elle prend appui sur le mur de la copropriété. Toutefois, il est raisonnable de penser, même sans pièces produites en ce sens, que l'annexe puisse être conservée tout en supprimant les éventuels ancrages ou appuis de l'annexe sur le mur de la copropriété. Il convient de ce fait d'ordonner une mesure d'expertise afin de déterminer si des mesures peuvent être prises en ce sens. Le syndicat des copropriétaires étant en demande, il doit faire l'avance des frais. Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, il doit être statué sur la demande en démolition de l'annexe. 

Il est en revanche constant que la terrasse qui se situe à l'avant de l'annexe crée une vue droite sur la cour commune, à moins d'1,90m de celle-ci. Le tribunal constate qu'il ressort du procès-verbal de constat que la terrasse crée également une vue droite sur la porte d'entrée et sur la fenêtre d'un des trois appartements de la copropriété, qui n'est pas celui de Madame [U], la vue créée comportant ainsi un risque d'indiscrétion. 
Or d'après l'article 678 du code civil, " On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions. "

D'après l'article 679 du code civil, " On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance. "

L'action en suppression des vues irrégulières étant soumise à la prescription trentenaire, le syndicat est recevable à agir et la vue droite créée depuis la terrasse doit ainsi être supprimée. 

Les juges apprécient souverainement la façon dont les vues irrégulières peuvent être supprimées. Deux solutions sont en débat : la démolition de la terrasse ou l'installation d'une palissade. 

La palissade installée par Madame [U] est toutefois insuffisante à supprimer la vue droite depuis la terrasse puisqu'elle n'en fait pas toute la longueur et qu'elle ne fait aucune proposition alternative de nature à supprimer les vues créées, alors que la désignation d'un expert ne s'impose pas pour cela. 

L'installation d'une palissade ne serait de nature à supprimer la vue droite qu'à condition qu'elle soit implantée en limite de propriété et fasse toute la largeur de la terrasse, ce qui, du fait de la configuration actuelle des lieux, empêcherait Madame [U] d'accéder directement à sa terrasse depuis la cour commune. Il en serait différemment si une porte était créée dans la palissade, mais une telle porte constituerait une autre vue droite irrégulière sur la cour commune. De plus, une telle palissade n'interdirait pas une vue oblique, sauf si elle était prolongée à angle droit sur une distance de 60 cm, ce qui empêcherait encore, compte tenu de la configuration actuelle des lieux, l'accès au terrain de Madame [U] depuis la terrasse.

Dans ces conditions, la démolition de la terrasse située à l'avant de l'annexe s'impose. Afin de tenir compte des contraintes liées à la recherche d'une entreprise et à l'organisation d'un chantier, il convient de laisser à Madame [U] un délai de dix-huit mois pour y procéder. Afin d'assurer l'exécution du jugement, sa condamnation doit être assortie d'une peine d'astreinte. 

Sur la remise en état de la toiture

La demande faite par le syndicat de remise en état de la toiture est une demande accessoire à sa demande en démolition de l'annexe, au sujet de laquelle une mesure d'expertise est ordonnée. Il y a lieu de surseoir à statuer sur cette demande dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. 

Sur les canalisations

Le syndicat des copropriétaires explique que la construction du garage et de l'annexe a entraîné des travaux d'enfouissement de canalisations dans la cour commune de la copropriété afin de viabiliser l'annexe de Madame [U]. S'agissant de travaux affectant les parties communes, il estime que ces travaux auraient dû être autorisés par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à la majorité de l'article 25, b) de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute qu'une canalisation constitue une servitude discontinue non apparente qui, en application de l'article 691 du code civil, ne peut s'établir que par titre. Il précise enfin que sa demande ne porte pas sur les arrivées d'eau et d'électricité du garage constituant un lot privatif dont Madame [U] est propriétaire dans la copropriété mais de celles alimentant son annexe. 

En réponse, Madame [U] soutient que l'alimentation en eau et en électricité de son garage situé dans la copropriété passait par l'appartement d'un autre copropriétaire, que cet autre copropriétaire a supprimé cette alimentation et que les copropriétaires ont décidé en 2012 de faire passer les alimentations par la cour commune de l'immeuble. Elle en déduit que cette décision, remontant à plus de dix ans, ne peut plus être contestée et que l'action du syndicat est prescrite. 

Sur ce, le tribunal observe que le syndicat ne rapporte aucunement la preuve que l'annexe de Madame [U] est alimentée en eau et en électricité. Madame [U] produit de son côté un procès-verbal de constat dans lequel l'huissier indique n'avoir pas constaté la présence de réseaux électriques et d'alimentation en eau. Faute de rapporter la preuve de ses allégations, le syndicat doit être débouté de sa demande. 

Sur l'extracteur de fumée 

Le syndicat des copropriétaires reproche également à Madame [U] d'avoir installé sans autorisation un extracteur de fumée en façade de la copropriété, depuis un de ses lots privatifs. Il admet qu'avant l'installation, des trous étaient présents en façade mais précise qu'aucun conduit n'existait. Il ajoute enfin que cet extracteur cause des nuisances à une copropriétaire, Madame [W] [N]. 

En réponse, Madame [U] explique que lorsqu'elle a installé une nouvelle chaudière en 2015, la chaudière a été raccordée sur un conduit existant, destiné à ventiler une cave dépourvue d'ouverture. Elle ajoute que les nuisances sont plus faibles qu'auparavant puisque les mauvaises odeurs ont disparu et que seuls des nuages de vapeur se forment ponctuellement en hiver. 

Sur ce, le tribunal observe que le syndicat n'expose pas précisément en quoi l'installation d'un conduit d'évacuation, dont la pose était nécessaire pour permettre à Madame [U] le chauffage et donc l'usage de son lot privatif, constitue une atteinte aux parties communes, ni en quoi une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires était nécessaire. 


Il fonde d'abord sa demande sur le principe selon lequel un copropriétaire ne peut s'approprier une partie commune. Sur ce point, il est constant que Madame [U] n'a créé aucune ouverture dans le mur de la copropriété et qu'elle a simplement utilisé une ouverture préexistante pour y faire passer l'évacuation de sa chaudière, ce qui était nécessaire pour la jouissance privative de son lot. Elle n'a donc pas porté atteinte à une partie commune de la copropriété, en l'espèce, au mur extérieur de l'immeuble. De plus, la pose d'un conduit d'évacuation constitue une installation légère, aisément modifiable et ne constitue pas une appropriation des parties communes. 

Le syndicat ajoute que l'un des trois copropriétaires, Madame [W] [N], subit des nuisances du fait de cette évacuation. Il n'en est toutefois justifié que par la production d'une seule photographie, laissant voir un nuage blanc s'élevant à proximité de sa porte d'entrée. De son côté, Madame [U] produit des éléments laissant penser qu'il ne s'agit que d'un phénomène de condensation d'eau se produisant ponctuellement pendant la saison de chauffe. Il n'est ainsi pas suffisamment établi que l'évacuation cause une nuisance telle qu'elle justifie la dépose du conduit d'évacuation, d'autres solutions étant en outre possibles, selon toute vraisemblance. 

Le syndicat doit ainsi être débouté de cette demande. 

Sur le passage entre la cour commune et la parcelle de Madame [U]

Le syndicat des copropriétaires s'oppose à ce que Madame [U] passe par la cour commune de la copropriété pour accéder à sa terrasse et son terrain, au motif qu'elle ne bénéficie d'aucune servitude à cette fin et qu'une servitude de passage ne peut s'établir ni par prescription trentenaire ni par destination du père de famille. 

Madame [U] explique qu'un passage piétonnier permettant d'accéder de la cour commune à son terrain existe depuis plus de trente ans et qu'elle bénéficie de cette servitude établie tant par destination du père de famille que par la prescription trentenaire. 

Sur ce, le tribunal fait observer que la servitude de passage dont pourrait bénéficier le terrain de Madame [U] ne pourrait être qu'une servitude établie par le fait de l'homme qu'en application de l'article 686, les propriétaires peuvent établir comme " bon leur semble ". Une telle servitude discontinue pourrait s'établir par destination du père de famille, conformément à l'article 694 qui dispose que " Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. " (voir par exemple, Civ. 3ème, 24 novembre 2024, n° 03-16.366). Or les propriétés respectives du syndicat et de Madame [U] ont appartenu à un même propriétaire ; au moment de la division et de la vente des lots de copropriété et du terrain situé en contrebas, la servitude était apparente puisqu'un escalier permettait d'accéder de la cour commune au terrain situé en contrebas ; l'acte d'acquisition de Madame [U] ne contient aucune stipulation contraire à cette servitude. Les conditions de l'existence d'une servitude de passage piétonnier par destination du père de famille au profit de la parcelle AC n° [Cadastre 7] sont ainsi réunies. Compte tenu du plan cadastral produit aux débats, qui montre que la cour commune de l'immeuble est constituée à la fois de la parcelle AC n° [Cadastre 2] et de la parcelle AC n° [Cadastre 4] et que la parcelle n°[Cadastre 4] sépare la parcelle n°[Cadastre 2] appartenant à la copropriété d'un côté et la terrasse et le terrain de Madame [U] de l'autre, cette servitude grèverait la parcelle AC n° [Cadastre 4], et non pas la parcelle AC n° [Cadastre 2]. Il convient que les parties présentent leurs observations sur ce point dans leurs conclusions au fond après le dépôt du rapport d'expertise. 

Le tribunal observe en outre que Madame [U] détient des droits d'usage sur la cour commune en qualité de copropriétaire et qu'elle est propriétaire du terrain situé en contrebas, de sorte qu'elle peut parfaitement passer de la cour commune à son terrain, sans être titulaire d'une servitude de passage à cette fin. Il ne peut donc être fait interdiction à Madame [U] de passer par la cour commune pour accéder à son terrain, même en l'absence d'une servitude de passage. 

Les conditions d'une servitude au profit du terrain dont Madame [U] est propriétaire paraissant réunies et Madame [U] pouvant accéder à son terrain depuis la cour commune même en l'absence de servitude, la demande du syndicat tendant à lui interdire de passer par la cour commune pour accéder à sa propriété doit être rejetée. 

Sur le préjudice de jouissance

Le syndicat explique que Mesdames [X] et [W] [N] subissent un préjudice de jouissance depuis plus d'une dizaine d'années du fait des travaux de Madame [U], en raison du rejet de l'intégralité des fumées de la chaudière de Madame [U] sur l'appartement de Madame [W] [N]. 

Cependant, les nuisances causées par les travaux de Madame [U] ne peuvent avoir été causées à l'ensemble des copropriétaires puisqu'elle est elle-même copropriétaire. En outre, tant les nuisances causées par l'évacuation de sa chaudière que par les vues créées sur la cour commune ne sont pas susceptibles de causer les mêmes troubles à l'ensemble des copropriétaires, compte-tenu de la configuration des lieux et de la localisation respective des appartements de Mesdames [X] et [W] [N]. La demande du syndicat en indemnisation d'un préjudice de jouissance doit ainsi être déclaré irrecevable. 

Sur les demandes accessoires

Il convient de surseoir à statuer sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile dans l'attente du rapport d'expertise. 

Compte tenu de la nature du litige, il convient d'écarter l'exécution provisoire. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : 

DÉCLARE non-prescrite la demande en démolition de l'annexe et de la terrasse construite par Madame [T] [U], 
DÉCLARE irrecevable la demande en réparation d'un préjudice de jouissance faite par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] de sa demande tendant à faire interdiction à Madame [T] [U] de passer par la cour commune de la copropriété pour accéder à sa propriété, de sa demande tendant de suppression de l'extracteur de fumée installé en façade du bâtiment d'habitation par Madame [T] [U] et de sa demande de suppression des canalisations implantées dans le sous-sol de la cour commune par Madame [T] [U], 

CONDAMNE Madame [U] à démolir la toiture terrasse du garage construit sur la parcelle AC n° [Cadastre 7] dans un délai de dix-huit mois à compter du présent jugement, sous peine d'astreinte de 10€ par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai, 

ORDONNE une expertise judiciaire confiée à Monsieur [P] [C], architecte, expert inscrit sur la liste des experts de la Cour d'appel de Grenoble, [Adresse 4], [Courriel 1] avec pour mission de : 
- déterminer les travaux à entreprendre afin de supprimer les ancrages ou appuis de l'annexe de Madame [T] [U] sur le mur du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], 
- s'il en existe, les décrire le plus précisément possible et les chiffrer, 
- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, 
- tenter de concilier les parties, 

FIXE à 1.200€ (mille deux cents euros) le montant à consigner par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] le 31 juillet 2026 au plus tard, 

DIT que dès l'acceptation de sa mission et en tous les cas lors de la première réunion des parties, l'expert dressera un programme précis de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu'il en informera les parties et le magistrat chargé de la surveillance des expertises et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l'article 280 du code de procédure civile, 

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu'en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations, qu'il aura la faculté de s'adjoindre tous spécialistes de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport,

DIT que l'expert devra déposer son rapport au plus tard le 29 janvier 2027, 

DIT que l'expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d'honoraires et que les parties disposeront d'un délai d'un mois pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur,

DIT que les opérations d'expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé de la surveillance des opérations d'expertise au tribunal judiciaire de Grenoble (38), 

SURSEOIT à statuer sur les autres demandes des parties, en particulier sur la demande en démolition de l'annexe, 

ÉCARTE l'exécution provisoire. 

LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 283, code civil 679, code civil 691, code civil 2227, code civil 680, code civil 678). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-12T22:19:07.678Z.