Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S4, 12 juin 2026, n° 25/08187

N° RG 25/08187 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N24X


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S4

N° RG 25/08187 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N24X

Minute n°















☐ Copie exec. à :
Me Emmanuel JUNG
Me Caroline MAINBERGER



Le 
 
Le Greffier 



Me Emmanuel JUNG
Me Caroline MAINBERGER


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 12 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P]
demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Emma JENNY, substituant Me Caroline MAINBERGER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 283

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. IMMOBILIERE PARIS [Localité 1]
inscrite au RCS de Saint-[Localité 3] sous le n° 622 030 484 
prise en la personne de son représentant légal
située [Adresse 4]
représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 678 501 172
prise en la personne de son représentant légal
située [Adresse 5] [Localité 1]
représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

OBJET : Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection 
Fanny JEZEK, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier


EXPOSE DU LITIGE

La SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4]. 

Elle a confié la gestion locative de ce bien à la SAS FONCIA ABFC, étant précisé que depuis le 1er janvier 2026, c'est la SAS BINTZ GESTION IMMOBILIERE qui assure cette gestion. 

Selon acte sous-seing privé signé électroniquement le 11 décembre 2022, elle a donné à bail à Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] un des appartements de cet immeuble, à savoir l'appartement situé au 2ème étage (lot 5), moyennant un loyer mensuel de 860 € et une provision sur charges mensuelle de 54 €, soit un montant mensuel total de 914 €.

Estimant que leur bailleur a manqué à ses obligations de délivrance, de sécurité, de décence et d'entretien, Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] ont fait assigner la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] ainsi que la SAS FONCIA ABFC devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, par actes de commissaire de justice des 22 septembre 2025 et 3 septembre 2025 afin d'obtenir la condamnation de cette première à lui verser des dommages et intérêts en raison des préjudices subis et d'obtenir l'autorisation de procéder à des travaux de mise en conformité. 

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 17 novembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises afin de permettre aux conseils des parties de conclure. 

A l'audience du 16 mars 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P], représentés par leur conseil, reprennent les prétentions et moyens de leurs conclusions du 9 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et des moyens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile.

Ils sollicitent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la condamnation de la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à payer à Madame [V] [Z] épouse [P] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice physique ;
- la condamnation de la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à leur payer :
* la somme de 1.720 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance correspondant à 2 mois de loyers ;
* la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
* la somme de 5.191,24 € au titre des travaux de mise en conformité du parquet dans leur logement ;
* la somme de 2.140,60 € au titre des travaux de mise en conformité de la salle de bains ;
- l'autorisation de réaliser les travaux de mise en conformité du logement ;
- l'injonction à la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] de réparer la porte de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision ;
- à titre subsidiaire :
* l'injonction à la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] de procéder aux travaux de mise en conformité du sol et de la salle de bain de leur logement, et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;
* l'injonction à la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] de réparer la porte de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4], et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;
- le débouté des demandes de la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] et de la SAS FONCIA ABFC ;
- l'injonction à la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] de produire le diagnostic de performance énergétique de leur logement, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision;
- la déclaration du jugement commun et opposable à la SAS FONCIA ABFC ;
- la condamnation de la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à payer à Me [L] la somme de 2.000 € en application de l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle et de l'article 700 du Code de Procédure Civile, l'avocat renonçant au bénéfice de l'aide juridictionnelle ; 
- la condamnation de la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] aux dépens. 

Au soutien de leurs demandes, ils exposent notamment que :

- la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] a manqué à plusieurs de ses obligations telles que prévues par les articles 6 a) et c) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu'aux articles 1719 et 1720 du Code Civil:
* elle a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent ;
* elle a manqué à son obligation de leur délivrer un logement en bon état d'usage et de réparations ;
* elle a manqué à son obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état à l'entretien normal des locaux loués ;
- ils estiment avoir subi un préjudice de jouissance en raison de l'absence d'eau chaude pendant la période du 27 août 2024 au 30 octobre 2024, préjudice d'autant plus important qu'ils devaient donner des bains à un bébé de 3 mois et à un enfant de 4 ans, et qu'ils évaluent à hauteur de 2 mois de loyers;
- ils estiment également avoir subi un préjudice moral puisque le réseau de distribution de gaz de l'immeuble présente un défaut grave, lequel a conduit à la présence de monoxyde de carbone à deux reprises : en août 2024 et en juin 2025 ; qu'ils craignent ainsi pour la santé et la sécurité de leurs enfants ainsi que la leur ; qu'ils subissent également un stress important en raison de l'absence de fermeture de la porte d'entrée de l'immeuble, ce dysfonctionnement causant des vols de vélos dans l'immeuble, des intrusions de personnes étrangères ; qu'enfin, ils subissent une source d'angoisse importante en raison de nuisibles dans leur logement, notamment dans la cuisine et le couloir du logement ; 
- ils estiment enfin que Madame [V] [Z] épouse [P] a subi un préjudice physique puisqu'elle a été touchée à l'épaule lors de la chute d'un ballon d'eau chaude installé par un prestataire à la demande de la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] ; 
- ils précisent que des travaux doivent être réalisés au niveau des sols, lesquels entraînent la présence de gravas dans l'immeuble ainsi que l'apparition de nuisibles, ainsi qu'au niveau de la baignoire et de la salle de bains ; qu'ils souhaitent obtenir des dommages et intérêts correspondant au montant des devis réalisés pour une mise au norme des sols et de la salle de bains et subsidiairement, l'injonction à la bailleresse d'effectuer ces travaux ;
- ils souhaitent également que des travaux soient entrepris afin de régler l'absence de fermeture de la porte d'entrée de l'immeuble ;
- enfin, ils se prévalent de l’ article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l'article L 126-33 du Code de la Construction et de l'Habitation pour obtenir la communication du DPE. 

La SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] ainsi que la SAS FONCIA ABFC, représentées par leur conseil, se prévalent des prétentions et moyens de leurs conclusions du 13 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et des moyens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile.

Elles demandent ainsi au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg de :

- débouter Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] de toutes leurs demandes ;
- subsidiairement : 
* ramener à de plus justes proportions les montants sollicités au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral et du préjudice physique ;
* écarter toute astreinte ou à titre infiniment subsidiaire la ramener à de plus faibles proportions ;
* écarter l'exécution provisoire de plein droit ;
- condamner solidairement Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] à leur verser la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner solidairement Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] aux dépens. 

Elles font valoir que :

- les époux [P] ne rapportent aucune preuve au soutien de leurs demandes ; que celles-ci n'ont pas été établies contradictoirement et ne sont fondées que sur leurs seules déclarations ; qu'aucun rapport d'expertise judiciaire ou privé ni constat de commissaire de justice ne corrobore leurs déclarations ;
- elles reconnaissent que les demandeurs ont dû subir une première coupure de gaz en 2024 mais que tel n'a pas été le cas en juin 2025 puisqu'un chauffe-eau électrique a été installé dans leur logement; qu'elles ont été diligentes dans la gestion des travaux pour régler la problématique relative au réseau de distribution de gaz ; que la responsabilité du bailleur ne peut pas être engagée ; que si tel devait être le cas, il y a lieu de relever que le loyer est la contrepartie de l'occupation effective du logement ; que les époux [P] ont continué à occuper celui-ci malgré l'existence de problématiques ; que le préjudice de jouissance ne peut correspondre à la totalité du loyer ; que l'indemnité ne saurait excéder 30% du montant du loyer hors charges ; 
- aucun élément n'indique quelle est l'origine de la dégradation du plancher ; que rien ne justifie que des travaux soient effectués ; qu'aucune photographie n'est produite ; que la demande est fondée sur un devis imprécis, non validé par un professionnel du bâtiment ; qu'accepter la demande des locataires reviendrait à faire droit à l'exigence des locataires de bénéficier d'un parquet neuf alors qu'ils ont accepté le logement avec un parquet en état d'usage voire par endroits en mauvais état ; qu'aucun élément ne justifie également de travaux en ce qui concerne la baignoire ;
- la porte d'entrée de l'immeuble a été réparée en janvier 2026 ; que le rapport produit est antérieur aux réparations ; qu'en outre, le rapport est amiable et non contradictoire; qu'aucune demande de travaux ni indemnitaire ne peut être effectuée à ce titre ;
- l'entreprise ayant posé le ballon d'eau chaude à l'origine de la demande de réparation du préjudice physique affirme que celui-ci était bien fixé dans le mur et que s'il a chuté, c'est en raison d'infiltrations provenant d'un dégât des eaux d'un autre appartement ; que le rapport d'expertise amiable produit par les demandeurs conclut à un autre motif, à savoir un défaut de fixation par l'entreprise ; que deux causes sont avancées mais qu'aucune ne peut prévaloir sur l'autre, faute d'expertise judiciaire contradictoire et objective ; que la responsabilité du bailleur concernant la chute du chauffe-eau n'est pas établie ;
- aucun élément n'établi de préjudice physique. 

L'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2026.

Les parties étant toutes deux régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de dommages et intérêts en raison des préjudices subis 

Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] se prévalent de trois sortes de préjudices : un préjudice de jouissance, un préjudice moral et un préjudice physique.

Il convient d'analyser chaque préjudice séparément.

Sur le préjudice de jouissance

Les époux [P] indiquent que suite à un défaut grave sur le réseau de distribution de gaz de l'immeuble suite à la détection de monoxyde de carbone, l'arrivée de gaz a dû être coupée dans tout l'immeuble, privant ainsi ses occupants d'eau chaude sur la période courant du 27 août 2024 au 30 octobre 2024. 

La SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] ne conteste pas la privation de gaz du logement loué par les demandeurs mais s'oppose à toute indemnisation, précisant que ce défaut ne lui est pas imputable et qu'elle a été diligente puisqu'elle a fait intervenir les entreprises compétentes rapidement, a signé les devis et propositions de travaux dans des délais restreints et qu'elle a tenté de trouver des solutions alternatives de nature à faire accélérer la repose des compteurs de gaz et a fait procéder à la pose d'appareils de remplacement de la chaudière au gaz, notamment dans les logements des demandeurs, un chauffe-eau électrique ayant été posé le 29 octobre 2024.

Conformément aux dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du Code Civil ainsi que de l'article 2 du décret du 30 janvier 2022, le bailleur est tenu de délivrer des lieux décents, qui ne présentent pas de risque pour la santé et la sécurité de ses occupants, et doit assurer à ses locataires une jouissance paisible des locaux loués. 

En l'espèce, il n'est pas contesté que Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] ont été privés d'arrivée de gaz, et par conséquent d'eau chaude et de chauffage sur la période du 27 août 2024 au 30 octobre 2024.

Ces prestations se révèlent importantes au quotidien, et ce, d'autant plus que les demandeurs sont parents de deux jeunes enfants en bas âge, dont l'un encore nourrisson au moment de la survenue de la coupure de gaz. 

Dès lors, le manquement à la délivrance d'un logement sans danger et décent en ce qui concerne la distribution de gaz et ayant conduit à l'absence d'eau chaude et de chauffage est de nature à engager la responsabilité du bailleur. 

S'il est constant que la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] n'est pas à l'origine du défaut affectant la distribution de gaz de l'immeuble et qu'elle démontre que son mandataire, la SAS FONCIA ABFC, et elle-même ont été réactifs et diligents dans la gestion de l'incident, le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation de jouissance paisible et de sécurité à l'égard du preneur que par la force majeure.

Les diligences que le bailleur a pu accomplir et son absence de faute ne lui permettent pas de s'exonérer de sa responsabilité à ce titre.

En l'espèce, le défaut affectant le réseau de distribution de gaz dans l'immeuble ne relève pas de la force majeure et n'est par conséquent pas de nature à exonérer ni à diminuer la responsabilité du bailleur.

Dès lors, la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] devra réparer le préjudice de jouissance subi par les époux [P].

Afin d'apprécier le préjudice subi par la famille demanderesse, il convient de prendre en considération le fait que la coupure de gaz a eu lieu en automne, alors que les températures commencent à baisser, que le couple a deux jeunes enfants qui doivent prendre des bains régulièrement et sont plus fragiles au niveau des maladies automnales.

Il convient également de prendre en considération le fait que le logement était malgré tout habitable et que des solutions provisoires, telles que les chauffages d'appoint, ont pu palier, bien que de manière imparfaite, l'absence de chauffage et d'eau chaude.

Au regard de ces éléments, il y a lieu d'évaluer le trouble de jouissance subi par Madame [V] [Z] épouse [P] et par Monsieur [D] [P] à 50% du loyer sur une période de deux mois.

Le loyer étant, selon les déclarations des locataires, non remise en cause par le bailleur et son gestionnaire, de 860 €, l'indemnisation au titre du préjudice de jouissance sera fixée à 860 € (430 € x 2 mois).

La SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] sera condamnée au paiement de cette somme. 

Sur le préjudice moral

Pour prétendre à des dommages et intérêts à ce titre, Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] se prévalent :

- de la coupure de gaz en août 2024 qui leur a causé un immense stress ainsi que des nuits difficiles puisqu'ils sont tombés malades à de nombreuses reprises ;
- de la présence de monoxyde de carbone, gaz particulièrement toxique au sein de l'immeuble;
- de la chute du ballon d'eau chaude au mois de juin 2025 ;
- des intrusions dans l'immeuble ;
- de la présence de nuisibles dans leur cuisine et dans leur couloir ;
- de désordres relevés au niveau de la porte d'entrée de l'immeuble, du sol de leur appartement et dans leur salle de bain. 

Tel qu'indiqué précédemment, en vertu des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du Code Civil ainsi que de l'article 2 du décret du 30 janvier 2022, le bailleur est tenu de délivrer des lieux décents, qui ne présentent pas de risque pour la santé et la sécurité de ses occupants, et doit assurer à ses locataires une jouissance paisible des locaux loués. 

Ces articles prévoient également que le bailleur est tenu d'entretenir les locaux loués et de réparer les éléments d'équipement, autres que les réparations mises à la charge du locataire, ainsi que d'effectuer tous les travaux rendus nécessaires par la vétusté ou la force majeure. 

En l'espèce, il n'est pas contesté que deux incidents liés au défaut affectant le réseau de distribution de gaz ont eu lieu : un premier du mois d'août 2024 au mois de novembre 2024 et un second au mois de juin 2025, malgré les travaux réalisés par la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1].


Ces incidents ont été découverts suite à une détection de monoxyde de carbone le 27 août 2024 et le 22 juin 2025.

La bailleresse ne conteste pas ces éléments, lesquels sont d'ailleurs démontrés par les deux constats produits aux débats.

En raison de la présence de monoxyde de carbone dans l'immeuble, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement sûr et décent et à son obligation de permettre la jouissance paisible des locaux.

Il est certain que la présence de ce gaz, toxique, et ayant conduit à l'hospitalisation de voisins, a causé de l'anxiété aux époux [P] tant pour leur santé que pour celle de leurs jeunes enfants, et ce, tant lors du premier incident en 2024 que lors de celui de 2025. Bien qu'ils n'aient plus de chaudière au gaz, ils ont tout de même pu craindre pour leur santé, le gaz se trouvant dans leur immeuble. 
 
Tel qu'indiqué précédemment, la responsabilité du bailleur ne peut être écartée malgré les diligences qu'il a accomplies et en l'absence de force majeure. 

En revanche, en ce qui concerne l'absence de chauffage et d'eau chaude en 2024, le préjudice a déjà été indemnisé au titre du préjudice de jouissance et ne sera pas indemnisé au titre du préjudice moral. 

Les demandeurs justifient également que la porte d'entrée de l'immeuble ne fermait pas correctement, et ce, malgré les multiples demandes et pétitions des occupants de l'immeuble. Ils démontrent par la production de témoignages ainsi que de photographies que des intrus sont entrés dans l'immeuble et ont occasionné des dégâts. La SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] ne le conteste pas puisqu'elle a très récemment fait procéder à la réparation de cette porte. 

Le bailleur a alors à nouveau manqué à son obligation de délivrance d'un logement sans danger, à son obligation de jouissance paisible et à son obligation d'entretien.

Il ne produit aucun élément susceptible de l'exonérer de sa responsabilité à ce titre.

L'absence de fermeture de la porte d'entrée de l'immeuble a pu légitimement causer des angoisses et craintes auprès de Madame [V] [Z] épouse [P] et de Monsieur [D] [P], tant pour leur sécurité et celle de leurs enfants que pour leurs biens et la salubrité publique, des sans domiciles fixes et délinquants pouvant y avoir accès et causer des troubles, dégâts ou vols. 

La SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] ne conteste également pas la présence de rats dans l'immeuble puisqu'elle indique avoir fait appel à une société pour ce faire. Tel que déjà indiqué précédemment, malgré les diligences de celle-ci, et à défaut de force majeure, elle a manqué à son obligation de jouissance paisible du logement et le préjudice moral des locataires, relatif à la présence de nuisibles porteurs de bactéries et maladies, peut également être indemnisé à ce titre.

En ce qui concerne la chute du ballon d'eau chaude, cet incident n'est pas contesté. Le bailleur estime cependant que cette chute n'est pas de son fait ni de celui de l'entreprise mais liée à un dégât des eaux dont l'origine est située dans les parties privatives de l'appartement situé au-dessus de l'appartement des époux [P]. 

Le rapport d'expertise amiable daté du 25 août 2025 et réalisé par l'assureur habitation des demandeurs met en cause la société ayant posé le chauffe-eau et fait état d'un défaut de fixation.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, soit la chute du ballon d'eau chaude est due à une erreur de l'entreprise mandatée par le bailleur, soit à un dégât des eaux situé dans les parties privatives de l'appartement du dessus.

Or, dans les deux cas, le bailleur est responsable soit parce que le ballon d'eau chaude a été installé à sa demande par une entreprise qu'il a mandatée soit parce que le dégât est causé par un autre de ses locataires, la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] étant propriétaire de l'intégralité de l'immeuble.

Il n'est pas démontré que la chute du ballon soit liée à une faute ou mauvais entretien des locataires. 

Dès lors, la responsabilité du bailleur peut être recherchée du fait de cette chute qui a provoqué un préjudice moral aux époux [P], ceux-ci ayant eu une frayeur suite à la chute, mais également aux dégâts entraînés par ceux-ci. 

Enfin, en ce qui concerne la vétusté des sols et de la baignoire, tel que cela sera développé ultérieurement, Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] ne rapportent pas la preuve de l'état de vétusté ou de l'aggravation de l'état du sol ou de la baignoire. 

Ainsi, les locataires apportent la preuve du préjudice moral résultant de :

- l'angoisse liée à la présence de monoxyde de carbone en août 2024 et en juin 2025 ;
- les craintes et tracas liés à l'absence de fermeture de la porte d'entrée du logement ;
- les désagréments et craintes liées à la présence de nuisibles ;
- les désagréments et craintes liés à la chute du ballon d'eau chaude.

Ce préjudice sera justement réparé par l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de 2800 €.

Sur le préjudice physique

Madame [V] [Z] épouse [P] indique avoir subi un préjudice physique lors de la chute du ballon d'eau chaude dans le logement. 

Il a déjà été statué sur la responsabilité de la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] quant à la chute du ballon d'eau chaude.

Néanmoins, le certificat médical n'indique pas que les douleurs relevées chez Madame [V] [Z] épouse [P] font suite à la chute du ballon d'eau chaude. 

Dès lors, en l'absence de plus amples éléments, la demande à ce titre ne peut qu'être rejetée. 

Sur les demandes relatives aux travaux de mise en conformité

Conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1720 du Code Civil, le bailleur doit faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état de l'immeuble et à l'entretien normal des locaux loués.

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise, quant à lui, que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. 
Conformément aux dispositions de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] sollicitent la mise en conformité :
- du sol de l'appartement ;
- de la salle de bain ;
tout d'abord par le paiement de la somme correspondant au coût des travaux et en sollicitant l'autorisation de les effectuer eux-même, et subsidiairement en condamnant la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1], sous astreinte, à les faire réaliser.

Ils sollicitent également la condamnation de la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à réparer la porte d'entrée de l'immeuble.

Concernant les travaux de mise en conformité des sols

Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] indiquent que les sols, notamment le parquet de l'appartement, sont endommagés et ont pour conséquence l'apparition de graviers et qu'un écart entre le mur et le sol est visible.

Ils indiquent que le mauvais état des sols figure déjà dans l'état des lieux d'entrée.

La SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] se prévaut de l'absence de preuve d'un état de vétusté du sol.

Il est constant que l'état des lieux d'entrée réalisé le 16 décembre 2022, précise s'agissant des sols :
- sol de l'entrée, de la salle de bains, de la cuisine, du WC, du séjour et de la chambre 3 : "état d'usure"; rayures, impacts, brûlures ;
- sol de la chambre 1 et de la chambre 2 : "mauvais état" : rayures, brûlures.

L'état des lieux produit est en noir et blanc et ne permet pas de se rendre compte de l'état du parquet et des sols.

Bien que la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] se prévalle et mette en avant l'absence de preuves, telles que des photographies ou constat de commissaire de justice, Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] ne produisent aucun de ces éléments.

Ils ne justifient pas de leurs déclarations, ni de la vétusté des sols, ni de l'apparition de graviers ou d'écart entre le sol et les murs. L'absence de photographies couleurs, d'attestations, de constat de commissaire de justice ne permet pas au Juge des Contentieux de la Protection d'apprécier l'état de ces sols, leur dégradation depuis la prise de possession des lieux, leur dangerosité ou non conformité.

Les seuls éléments produits aux débats consistent en des courriels des locataires.

En l'absence de plus amples éléments à ce titre, il y a lieu de débouter les époux [P] de leurs demandes à ce titre. 

Concernant les travaux de mise en conformité de la salle de bains

Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] indiquent que la baignoire est particulièrement vétuste et décrépie ; que la peinture de la baignoire se décolle ayant pour conséquence d'endommager la peau de leurs enfants.

La SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] conteste ces déclarations, précisant que les demandeurs ne prouvent pas ce qu'ils avancent.

Il résulte de l'état des lieux d'entrée que la baignoire en métal emaillé est en mauvais état en raison du tartre, de rayures ainsi que de l'absence d'émail. 

Cet état des lieux en noir et blanc, ne permet pas d'apprécier l'état de la baignoire.

Malgré les demandes de la bailleresse, les locataires ne produisent aucune photographie récente permettant d'appréhender l'état de la baignoire, ni aucun témoignage ou constat de commissaire de justice sur ce point. Ils ne démontrent pas que la peinture de la baignoire se décolle, notamment par la production de photographies. 

L'absence de ces éléments ne permet pas de justifier de l'état de celle-ci et notamment de la nécessité de procéder au changement de la baignoire. En effet, l'absence d'émail ne nécessite pas nécessairement un changement de baignoire et l'absence de photographies ne permet pas de voir l'étendue de cette absence d'émail.

Ainsi, les époux [P] échouent dans la charge de la preuve de l'état de la baignoire et de la nécessité de la changer.

Concernant la demande de réparation de la porte d'entrée

La SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] justifie, par la production d'une facture de la SARL MENUISERIE-VITRERIE BRION-GLESSER en date du 3 février 2026, avoir procédé à la réparation de la porte d'entrée de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 4].

Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] ne produisent aucun élément postérieur justifiant de l'absence de fonctionnement de la porte après les travaux, ni de la persistance des désordres affectant celle-ci.

Ainsi, ils seront déboutés de leur demande en raison de la réalisation des travaux avant l'audience. 

Sur la demande relative au diagnostic de performance énergétique

Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] sollicitent la production du diagnostic de performance énergétique du logement.

La SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] ne se prononce pas sur ce point. 

L'article L. 126-29 du CCH prévoit que, dans le cas de la location , le DPE est joint au contrat de location lors de sa conclusion. 



Par ailleurs, en application de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, l'obligation d'annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite, qui n'implique aucune signature. Le propriétaire n'a donc pas d'obligation de fournir proactivement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi. 

En revanche, le locataire est en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect de la décence énergétique. 

En l'espèce, le contrat de bail a été signé le 11 décembre 2022 pour une prise d'effet le 16 décembre 2022, pour une durée de 36 mois.

Ainsi, au mois de décembre 2025, lors de la reconduction tacite du bail, Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] étaient bien en droit, tel qu'ils l'ont fait, de solliciter un DPE valide. 

Il sera ainsi fait droit à leur demande et la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] sera condamnée à leur verser un tel DPE dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d'astreinte de 30 € par jour de retard passé ce délai, et pour une durée de trois mois. 

Sur la demande de déclaration de jugement commun et opposable à la SAS FONCIA ABFC

La SAS FONCIA ABFC était en charge de la gestion locative de la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] lors de l'introduction de la procédure.

Il est donc justifié que le jugement lui soit déclaré commun et opposable.

La SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] précise que, désormais, la gestion locative a été confiée à la SAS BINTZ GESTION IMMOBILIERE. Néanmoins, cette dernière n'a pas été attraite à la présente procédure. 

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile. 

Elle sera donc déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS FONCIA ABFC sera également déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile en raison de l'équité et de l'issue de la procédure.

En revanche, l'issue de la procédure et l'équité justifient que la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] soit condamnée aux frais irrépétibles.

Compte tenu de l'octroi aux époux [P] du bénéfice de l'aide juridictionnelle, il convient de condamner la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à payer au conseil de Madame [V] [Z] épouse [P] et de Monsieur [D] [P] la somme de 1300 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, celui-ci déclarant renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle.



Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire s'applique de plein droit aux décisions de première instance. 

Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l'objet de la demande et l'absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l'écarter. 


PAR CES MOTIFS
 
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à payer à Madame [V] [Z] épouse [P] et à Monsieur [D] [P] la somme de 860 € au titre du préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à payer à Madame [V] [Z] épouse [P] et à Monsieur [D] [P] la somme de 2.800 € au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à communiquer à Madame [V] [Z] épouse [P] et à Monsieur [D] [P] le diagnostic de performance énergétique de leur logement (lot 5) situé au 2ème étage de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 4], et ce, sous astreinte de 30 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente procédure, pour une durée de trois mois ; 

DÉBOUTE Madame [V] [Z] épouse [P] de sa demande relative au préjudice physique ;

DÉBOUTE Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] de l'intégralité de leurs demandes relatives à la mise en conformité des sols du logement ainsi que de la salle de bains ;

DÉBOUTE Madame [V] [Z] épouse [P] et Monsieur [D] [P] de leur demande relative à la réparation de la porte de l'immeuble, les travaux ayant été réalisés avant l'audience ; 

DÉBOUTE la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] et la SAS FONCIA ABFC de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] à payer à Me Caroline MAINBERGER, conseil de Madame [V] [Z] épouse [P] et de Monsieur [D] [P], la somme de 1.300 € en application de l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle et à l'article 700 du Code de Procédure Civile, l'avocate ayant déclaré renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle ; 

CONDAMNE la SARL IMMOBILIERE PARIS [Localité 1] aux dépens ; 

DECLARE le jugement commun et opposable à la SAS FONCIA ABFC ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.


Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS