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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, EXPROPRIATIONS, 11 juin 2026, n° 25/00013

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI PROVENCE est propriétaire d’un ensemble immobilier composé d’un bâtiment à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 3] à Cenon (33150), sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], d’une superficie totale de 1 005 m².

Par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue en mairie le 13 janvier 2025, la SCP [V] représentée par Maître [I] [U], notaire à Bordeaux, a informé la commune de Cenon de l’intention de la SCI PROVENCE de céder son bien, libre d’occupation, pour un prix de 3 100 000 euros, outre 40 000 euros de frais de commission à la charge de l’acquéreur.

Par décision du 16 avril 2025, l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine (EPFNA) a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur le bien pour un prix de 1 000 000 d’euros outre une commission à la charge de l’acquéreur de 40 000 euros. 

Par un courrier reçu le 22 mai 2025, la SCI PROVENCE a refusé l’offre de l’EPFNA et maintenu son offre formulée dans la DIA.

En application de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, l’EPFNA a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde le 10 juin 2025 par dépôt de son mémoire de saisine au greffe, afin qu’il fixe judiciairement le prix du bien à 1 000 000 d’euros en valeur libre outre 40 000 euros TTC de commission d’agence.

La copie du récépissé de consignation prévue à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme a été transmise par l’EPFNA au greffe de la juridiction par courrier du 21 juillet 2025 reçu le 25 juillet 2025.

Suivant ordonnance du 06 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé au 02 décembre 2025 le transport sur les lieux et au 29 janvier 2026 l’audience en vue de la fixation des indemnités d’expropriation.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 02 décembre 2025 en présence du représentant de l’EPFNA et de son conseil, du représentant de la SCI PROVENCE et de son conseil ainsi que du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été reportée et retenue à l’audience du 12 mars 2026.



PRETENTIONS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif du 09 mars 2026 remis le 12 mars 2026, l’EPFNA réitère sa demande inititale. 

Il fait valoir que le bien est situé en zone UP64-3p (secteur F - [O] [B]) correspondant à une zone urbaine particulière de projet, d’aménagement et de renouvellement urbain, dans le centre de la commune de [Localité 3] dans un secteur de renouvellement urbain composé de grands immeubles collectifs et de maisons individuelles et desservi par la ligne A du tramway qui passe au droit de la parcelle ; que les parcelles préemptées sont composées d’un local commercial et d’une habitation de sorte qu’il ne peut pas être question d’un terrain à bâtir ; que la date de référence doit être fixée au 27 mars 2024, date à laquelle la onzième modification du PLU intercommunal approuvée le 2 février 2024 a été rendue exécutoire et que le bien doit être évalué, en valeur libre, par application de la méthode par comparaison en évaluant séparément la partie commerciale, composée d’un local à usage commercial avec réserve et garage d’une surface totale de 613 m² dont l’état d’entretien est moyen, et la partie habitation à savoir un apparement d’une surface de 105 m² et non une maison d’habitation, dont l’état d’entretien intérieur est correct, sur la base des termes de comparaison qu’il propose relatifs à des cessions de biens comparables, soit 1 491,30 euros/m² pour le local commercial et 1 860,18 euros/m² pour l’appartement, sans qu’il n’y ait lieu d’indemniser les places de stationnement de manière indépendante dès lors que les termes de comparaison produits pour le local commercial possèdent également des espaces extérieurs avec des places de stationnement, et avec l’application d’un abattement de 10% dans la mesure où il s’agit d’une vente en bloc.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 février 2026, la SCI PROVENCE demande au juge de l’expropriation de fixer le prix d’acquisition des parcelles AE [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à 2 654 000 euros et de condamner l’EPFNA au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle soutient que le bien bénéficie d’un emplacement privilégié notamment à raison de sa qualité de desserte et de sa proximité avec les principaux axes de transport de la commune, étant directement desservi par la ligne A du tramway permettant de rejoindre le centre de [Localité 4], la gare de [Localité 3] se situant à environ 2 km et bénéficiant d’une desserte routière particulièremnet intéressante, de sa situation à l’angle avec la [Adresse 4] offrant aux locaux commerciaux une bonne visibilité et d’un secteur dominé par l’habitat collectif à l’Est, individuel à l’Ouest avec une offre de commerce intéressante ; elle propose de retenir le 27 mars 2024 comme date de référence et sollicite de voir écarter les termes de comparaison proposés par l’EPFNA pour l’évaluation du local commercial comme n’étant pas comparables au bien exproprié en termes de localisation, de visibilité commerciale, de date de cession et de nature de locaux, et ceux proposés par le commissaire du gouvernement comme n’étant pas comparables à la situation et à la visibilité du bien préempté, d’écarter également les termes de comparaison proposés par l’EPFNA pour la valorisation de l’appartement, qui est comparable à une maison d’habitation mitoyenne et de retenir les termes de comparaison proposés par l’expert [Q] sur lesquels elle fonde ses demandes tant pour le local commercial à hauteur 3 300 euros/m² outre 25 000 euros par place de stationnement, que pour l’appartement à hauteur de 3 000 euros/m² et de ne pas appliquer d’abattement.

Par des conclusions notifiées le 05 mars 2026, le commissaire du gouvernement propose d’allouer à la SCI PROVENCE la somme de 1 228 000 euros, frais de commission de 40 000 euros en sus, pour l’expropriation de ses parcelles.

Il propose de fixer la date de référence au 24 février 2017, date d’entrée en vigueur du PLU adopté par délibération du 16 décembre 2016 et d’évaluer le bien, situé dans la commune de [Localité 3], dans une zone à dominante de grands ensembles collectifs entre le [Adresse 5] et le secteur de [Localité 5] [Adresse 6], secteur en plein réaménagement avec le projet de renouvellemnt urbain du Haut [Localité 3], à l’angle de la [Adresse 3] et de la [Adresse 7], bénéficiant d’une très bonne situation géographique, à proximité des commodités et des services et très bien desservis par les transports en commun (ligne de bus et tram A), construit dans les années 1970 et composé d’un local commercial aujourd’hui désaffecté, un local annexe, une maison en R+1 et des places de stationnement bîtumées, en bon état intérieur et à rafraîchir en état extérieur, libre de toute occupation, selon la méthode par comparaison avec des cessions portant sur des biens de nature et d’implantation comparables, pour la partie commerciale d’une surface de 615 m² d’une part et pour la partie habitation d’une surface de 102 m² d’autre part, soit des biens situés dans la commune de [Localité 3] et communes voisines cédés entre 2021 et octobre 2025 de surface utile comprise entre 200 m² et 1 000 m² faisant ressortir une moyenne de 1 484 euros/m² et une médiane de 1 413 euros/m² arrondie à 1 500 euros/m² pour l’évaluation du local commercial et des maisons mitoyennes de surface habitable comprise entre 75 m² et 130 m², situées dans la commune de [Localité 3] dans un rayon proche du bien, cédées en 2025 faisant ressortir une moyenne de 3 217 euros/m² et une médiane de 3 019 euros/m² arrondie à 3 000 euros/m² pour l’évaluation du local d’habitation, sans valoriser distinctement l’espace extérieur, sa valorisation étant comprise dans celle du local et sa superficie, qui ne représente que 38% de la superficie d’assiette du terrain, n’étant pas suffisamment représentative pour considérer qu’elle puisse être détachée et apporter ainsi une plus-value au bien.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Motifs

MOTIVATION

En application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment d’indemnité de remploi. Le prix est fixé comme en matière d’expropriation sous les réserves suivantes : la date de référence est, pour les biens non situés dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes publics révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien.

La consistance du bien est appréciée à la date du jugement.


Sur la description du bien

Le bien préempté est situé dans la commune de [Localité 3], située sur la rive droite de la Garonne, faisant partie de l’aire urbaine de [Localité 4] et appartenant à la métropole de [Localité 6].

Situé à l’angle des [Adresse 3] et [Localité 7] [Adresse 8], dans un secteur de renouvellement urbain composé de grands ensembles collectifs et de maisons individuelles, il bénéficie d’une très bonne situation géographique, à proximité des commodités et desservi par les transports en commun, notamment par la ligne de Tram A dont l’arrêt [B] se trouve au droit de l’immeuble.

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé d’un local à usage commercial, à usage actuel de stockage de matériaux, avec sanitaires, une réserve et un garage, sous charpente métallique et toiture non isolée, d’une surface de 613 m² et en bon état d’entretien intérieur à l’exception de certaines parties du faux plafond abîmées, bordé sur deux côtés le long des [Adresse 9] et [Adresse 10] par des places de stationnement bitumées d’une surface totale de 367 m², ainsi que d’un appartement d’habitation de 102 m² situé en R+1 au-dessus d’une partie du local commercial composé d’un hall d’entrée desservant une cuisine, un séjour, trois chambres, une salle de bain, des sanitaires, en bon état d’entretien intérieur avec double vitrage à toutes les fenêtres.

L’extérieur de l’ensemble immobilier est à rafraîchir.

Le bien est libre de toute occupation.


Sur la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. 

Les parcelles AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont situées en zone UP 64 - 3 P (secteur F) du PLU de [Localité 4] Métropole, correspondant à une zone urbaine particulière de projet, d’aménagement et de renouvellement urbain.

Il y a lieu de retenir comme date de référence le 27 mars 2024, date à laquelle la 11ème modification du PLU approuvée le 2 février 2024 a été rendue exécutoire.

A cette date, le bien préempté correspond à un ensemble immobilier à usage mixte, commercial et habitation.


Sur le prix

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le prix du bien préempté, estimé à la date du jugement, est fixé en fonction de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.


Sur la méthode d’évaluation

En l’espèce, les parties s’accordent sur la méthode par comparaison à retenir, la SCI PROVENCE présentant l’évaluation du bien par expert en utilisant la méthode par récupération foncière à titre informatif, insistant sur la pression foncière existant sur la zone, les lettres d’intérêt de promoteurs immobiliers souhaitant acquérir son bien dont elle est régulièrement destinataire, le permis de construire dont elle est titulaire pour la construction de 97 logements et 3 commerces et l’acquisition par BORDEAUX METROPOLE de la propriété contigüe (parcelle AE [Cadastre 3]) en 2021 et de l’immeuble mitoyen (parcelle AE [Cadastre 4]) en 2011, ce qui laisse à croire qu’une opération d’aménagement d’ensemble est envisagée.

La méthode par comparaison sera retenue.


Sur la détermination du prix

Les parties s’accordent sur une valorisation distincte du local commercial et de l’habitation.


- le local commercial :

L’EPFNA propose 11 termes de comparaison correspondant à des cessions intervenues entre 2020 et 2023.

Les termes de comparaison n°1 à 3 datant de 2020 sont trop anciens, ils doivent être écartés.

Les termes de comparaison n°5 et 9 sont situés sur la commune de [Localité 8], plus éloignés que les autres. Il y a lieu de les écarter en présence de termes de comparaison plus proches.

Les termes de comparaison restants, n°4, 6 à 8, 10 et 11, dont il ressort une valeur moyenne de 1 507 euros/m², portent sur des biens de surfaces allant de 236 m² à 950 m² situés à [Localité 3] mais sur des axes moins passants et avec moins de visibilité que le bien préempté.

Le commissaire du gouvernement retient 8 termes de comparaison qui sont les termes de comparaison n°4 à 11 de l’EPFNA.

La PROVENCE propose, sur la base d’un rapport d’expertise du 17 décembre 2025, 7 termes de comparaison concernant des cessions de locaux professionnels situés à [Localité 3], intervenues entre 2020 et 2024.

Les termes de comparaison n°1 à 6 concernent des cessions de locaux professionnels (cabinet médical, cabinet d’expert-comptable, cabinet ORL, banque) situés dans des maisons individuelles ou dans un immeuble à usage professionnel et d’habitation. Non comparables aux locaux commerciaux de la SCI PROVENCE, ils doivent être écartés.

Le terme de comparaison n°7, d’une valeur de 3 148,31 euros/m², concerne la cession d’un lot d’un ensemble commercial à usage de centre commercial, avec une visibilité, un accès et un environnement commerciaux importants. 

Outre sa très bonne situation géographique, le bien préempté présente des qualités intrinsèques qui doivent être valorisées : 
- une situation à l’angle de deux rues, dont une empruntée par la ligne A du tram, induisant une visibilité et une accessibilité très importantes depuis la voie publique,
- un arrêt de tram au droit de la parcelle,
- une surface extérieure importante (367 m²) à usage de places de stationnement.

Pour ces raisons, il convient de retenir un prix unitaire de 2 800 euros, soit pour le bien de 613 m², un prix de 1 716 400 euros, outre 40 000 euros de frais de commission d’agence.

L’espace extérieur étant pris en compte au titre des qualités intrinsèques du bien à valoriser, les places de stationnement n’ont pas lieu d’être valorisées séparément. 


- le local d’habitation :

L’EPFNA propose 4 termes de comparaison correspondant à des cessions d’appartements de 99 m² situés dans des immeubles collectifs avec parties communes situés à [Localité 3], intervenues en 2024 et 2025, dont il ressort un prix moyen de 1 860,18 euros/m².

Le commissaire du gouvernement propose 5 termes de comparaison correspondant à des cessions de maisons mitoyennes avec entrée privée et absence de parties communes situées à [Localité 3], intervenues entre 2022 et 2025, dont il ressort un prix moyen de 3 217 euros/m².

Le bien étant un appartement indépendant, avec entrée privée et sans parties communes, situé au-dessus d’un local commercial, il y a lieu de retenir, sur la base des termes de comparaison proporsés, un prix unitaire de 2 600 euros, soit pour le bien de 102 m², un prix de 265 200 euros. 


Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFNA supportera les dépens.


Sur les frais irrépétibles

Au vu des circonstances du litige, il n’apparaît pas inéquitable de condamner l’EPFNA à payer à la SCI PROVENCE une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.




























PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,
FIXE au 27 mars 2024 la date de référence ;

FIXE à 1 981 600 euros, outre les frais de commission d’agence de 40 000 euros, le prix des parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], d’une contenance totale de 1 005 m², sises [Adresse 3] à Cenon (33150), vendues par la SCI PROVENCE et préemptées par l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine, TVA en sus le cas échéant, en valeur libre ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine à payer à la SCI PROVENCE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION D’UN BIEN PRÉEMPTÉ.

le JEUDI ONZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX


N° RG 25/00013 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2QZV


Nous, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 01er juillet 2025, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier 

A l’audience publique tenue le 12 Mars 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE-AQUITAINE (EPFNA)
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

ET

S.C.I. PROVENCE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX



En présence de Madame Valérie NASO, Commissaire du Gouvernement


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Décision nativement numérique délivrée le: 11 Juin 2026
à : Avocats
Expédition le : 11 Juin 2026
à : Expropriant, exproprié, CG 

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI PROVENCE est propriétaire d’un ensemble immobilier composé d’un bâtiment à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 3] à Cenon (33150), sur les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], d’une superficie totale de 1 005 m².

Par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue en mairie le 13 janvier 2025, la SCP [V] représentée par Maître [I] [U], notaire à Bordeaux, a informé la commune de Cenon de l’intention de la SCI PROVENCE de céder son bien, libre d’occupation, pour un prix de 3 100 000 euros, outre 40 000 euros de frais de commission à la charge de l’acquéreur.

Par décision du 16 avril 2025, l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine (EPFNA) a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur le bien pour un prix de 1 000 000 d’euros outre une commission à la charge de l’acquéreur de 40 000 euros. 

Par un courrier reçu le 22 mai 2025, la SCI PROVENCE a refusé l’offre de l’EPFNA et maintenu son offre formulée dans la DIA.

En application de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, l’EPFNA a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde le 10 juin 2025 par dépôt de son mémoire de saisine au greffe, afin qu’il fixe judiciairement le prix du bien à 1 000 000 d’euros en valeur libre outre 40 000 euros TTC de commission d’agence.

La copie du récépissé de consignation prévue à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme a été transmise par l’EPFNA au greffe de la juridiction par courrier du 21 juillet 2025 reçu le 25 juillet 2025.

Suivant ordonnance du 06 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé au 02 décembre 2025 le transport sur les lieux et au 29 janvier 2026 l’audience en vue de la fixation des indemnités d’expropriation.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 02 décembre 2025 en présence du représentant de l’EPFNA et de son conseil, du représentant de la SCI PROVENCE et de son conseil ainsi que du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été reportée et retenue à l’audience du 12 mars 2026.



PRETENTIONS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif du 09 mars 2026 remis le 12 mars 2026, l’EPFNA réitère sa demande inititale. 

Il fait valoir que le bien est situé en zone UP64-3p (secteur F - [O] [B]) correspondant à une zone urbaine particulière de projet, d’aménagement et de renouvellement urbain, dans le centre de la commune de [Localité 3] dans un secteur de renouvellement urbain composé de grands immeubles collectifs et de maisons individuelles et desservi par la ligne A du tramway qui passe au droit de la parcelle ; que les parcelles préemptées sont composées d’un local commercial et d’une habitation de sorte qu’il ne peut pas être question d’un terrain à bâtir ; que la date de référence doit être fixée au 27 mars 2024, date à laquelle la onzième modification du PLU intercommunal approuvée le 2 février 2024 a été rendue exécutoire et que le bien doit être évalué, en valeur libre, par application de la méthode par comparaison en évaluant séparément la partie commerciale, composée d’un local à usage commercial avec réserve et garage d’une surface totale de 613 m² dont l’état d’entretien est moyen, et la partie habitation à savoir un apparement d’une surface de 105 m² et non une maison d’habitation, dont l’état d’entretien intérieur est correct, sur la base des termes de comparaison qu’il propose relatifs à des cessions de biens comparables, soit 1 491,30 euros/m² pour le local commercial et 1 860,18 euros/m² pour l’appartement, sans qu’il n’y ait lieu d’indemniser les places de stationnement de manière indépendante dès lors que les termes de comparaison produits pour le local commercial possèdent également des espaces extérieurs avec des places de stationnement, et avec l’application d’un abattement de 10% dans la mesure où il s’agit d’une vente en bloc.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 février 2026, la SCI PROVENCE demande au juge de l’expropriation de fixer le prix d’acquisition des parcelles AE [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à 2 654 000 euros et de condamner l’EPFNA au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle soutient que le bien bénéficie d’un emplacement privilégié notamment à raison de sa qualité de desserte et de sa proximité avec les principaux axes de transport de la commune, étant directement desservi par la ligne A du tramway permettant de rejoindre le centre de [Localité 4], la gare de [Localité 3] se situant à environ 2 km et bénéficiant d’une desserte routière particulièremnet intéressante, de sa situation à l’angle avec la [Adresse 4] offrant aux locaux commerciaux une bonne visibilité et d’un secteur dominé par l’habitat collectif à l’Est, individuel à l’Ouest avec une offre de commerce intéressante ; elle propose de retenir le 27 mars 2024 comme date de référence et sollicite de voir écarter les termes de comparaison proposés par l’EPFNA pour l’évaluation du local commercial comme n’étant pas comparables au bien exproprié en termes de localisation, de visibilité commerciale, de date de cession et de nature de locaux, et ceux proposés par le commissaire du gouvernement comme n’étant pas comparables à la situation et à la visibilité du bien préempté, d’écarter également les termes de comparaison proposés par l’EPFNA pour la valorisation de l’appartement, qui est comparable à une maison d’habitation mitoyenne et de retenir les termes de comparaison proposés par l’expert [Q] sur lesquels elle fonde ses demandes tant pour le local commercial à hauteur 3 300 euros/m² outre 25 000 euros par place de stationnement, que pour l’appartement à hauteur de 3 000 euros/m² et de ne pas appliquer d’abattement.

Par des conclusions notifiées le 05 mars 2026, le commissaire du gouvernement propose d’allouer à la SCI PROVENCE la somme de 1 228 000 euros, frais de commission de 40 000 euros en sus, pour l’expropriation de ses parcelles.

Il propose de fixer la date de référence au 24 février 2017, date d’entrée en vigueur du PLU adopté par délibération du 16 décembre 2016 et d’évaluer le bien, situé dans la commune de [Localité 3], dans une zone à dominante de grands ensembles collectifs entre le [Adresse 5] et le secteur de [Localité 5] [Adresse 6], secteur en plein réaménagement avec le projet de renouvellemnt urbain du Haut [Localité 3], à l’angle de la [Adresse 3] et de la [Adresse 7], bénéficiant d’une très bonne situation géographique, à proximité des commodités et des services et très bien desservis par les transports en commun (ligne de bus et tram A), construit dans les années 1970 et composé d’un local commercial aujourd’hui désaffecté, un local annexe, une maison en R+1 et des places de stationnement bîtumées, en bon état intérieur et à rafraîchir en état extérieur, libre de toute occupation, selon la méthode par comparaison avec des cessions portant sur des biens de nature et d’implantation comparables, pour la partie commerciale d’une surface de 615 m² d’une part et pour la partie habitation d’une surface de 102 m² d’autre part, soit des biens situés dans la commune de [Localité 3] et communes voisines cédés entre 2021 et octobre 2025 de surface utile comprise entre 200 m² et 1 000 m² faisant ressortir une moyenne de 1 484 euros/m² et une médiane de 1 413 euros/m² arrondie à 1 500 euros/m² pour l’évaluation du local commercial et des maisons mitoyennes de surface habitable comprise entre 75 m² et 130 m², situées dans la commune de [Localité 3] dans un rayon proche du bien, cédées en 2025 faisant ressortir une moyenne de 3 217 euros/m² et une médiane de 3 019 euros/m² arrondie à 3 000 euros/m² pour l’évaluation du local d’habitation, sans valoriser distinctement l’espace extérieur, sa valorisation étant comprise dans celle du local et sa superficie, qui ne représente que 38% de la superficie d’assiette du terrain, n’étant pas suffisamment représentative pour considérer qu’elle puisse être détachée et apporter ainsi une plus-value au bien.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.


MOTIVATION

En application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment d’indemnité de remploi. Le prix est fixé comme en matière d’expropriation sous les réserves suivantes : la date de référence est, pour les biens non situés dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes publics révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien.

La consistance du bien est appréciée à la date du jugement.


Sur la description du bien

Le bien préempté est situé dans la commune de [Localité 3], située sur la rive droite de la Garonne, faisant partie de l’aire urbaine de [Localité 4] et appartenant à la métropole de [Localité 6].

Situé à l’angle des [Adresse 3] et [Localité 7] [Adresse 8], dans un secteur de renouvellement urbain composé de grands ensembles collectifs et de maisons individuelles, il bénéficie d’une très bonne situation géographique, à proximité des commodités et desservi par les transports en commun, notamment par la ligne de Tram A dont l’arrêt [B] se trouve au droit de l’immeuble.

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé d’un local à usage commercial, à usage actuel de stockage de matériaux, avec sanitaires, une réserve et un garage, sous charpente métallique et toiture non isolée, d’une surface de 613 m² et en bon état d’entretien intérieur à l’exception de certaines parties du faux plafond abîmées, bordé sur deux côtés le long des [Adresse 9] et [Adresse 10] par des places de stationnement bitumées d’une surface totale de 367 m², ainsi que d’un appartement d’habitation de 102 m² situé en R+1 au-dessus d’une partie du local commercial composé d’un hall d’entrée desservant une cuisine, un séjour, trois chambres, une salle de bain, des sanitaires, en bon état d’entretien intérieur avec double vitrage à toutes les fenêtres.

L’extérieur de l’ensemble immobilier est à rafraîchir.

Le bien est libre de toute occupation.


Sur la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. 

Les parcelles AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sont situées en zone UP 64 - 3 P (secteur F) du PLU de [Localité 4] Métropole, correspondant à une zone urbaine particulière de projet, d’aménagement et de renouvellement urbain.

Il y a lieu de retenir comme date de référence le 27 mars 2024, date à laquelle la 11ème modification du PLU approuvée le 2 février 2024 a été rendue exécutoire.

A cette date, le bien préempté correspond à un ensemble immobilier à usage mixte, commercial et habitation.


Sur le prix

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le prix du bien préempté, estimé à la date du jugement, est fixé en fonction de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.


Sur la méthode d’évaluation

En l’espèce, les parties s’accordent sur la méthode par comparaison à retenir, la SCI PROVENCE présentant l’évaluation du bien par expert en utilisant la méthode par récupération foncière à titre informatif, insistant sur la pression foncière existant sur la zone, les lettres d’intérêt de promoteurs immobiliers souhaitant acquérir son bien dont elle est régulièrement destinataire, le permis de construire dont elle est titulaire pour la construction de 97 logements et 3 commerces et l’acquisition par BORDEAUX METROPOLE de la propriété contigüe (parcelle AE [Cadastre 3]) en 2021 et de l’immeuble mitoyen (parcelle AE [Cadastre 4]) en 2011, ce qui laisse à croire qu’une opération d’aménagement d’ensemble est envisagée.

La méthode par comparaison sera retenue.


Sur la détermination du prix

Les parties s’accordent sur une valorisation distincte du local commercial et de l’habitation.


- le local commercial :

L’EPFNA propose 11 termes de comparaison correspondant à des cessions intervenues entre 2020 et 2023.

Les termes de comparaison n°1 à 3 datant de 2020 sont trop anciens, ils doivent être écartés.

Les termes de comparaison n°5 et 9 sont situés sur la commune de [Localité 8], plus éloignés que les autres. Il y a lieu de les écarter en présence de termes de comparaison plus proches.

Les termes de comparaison restants, n°4, 6 à 8, 10 et 11, dont il ressort une valeur moyenne de 1 507 euros/m², portent sur des biens de surfaces allant de 236 m² à 950 m² situés à [Localité 3] mais sur des axes moins passants et avec moins de visibilité que le bien préempté.

Le commissaire du gouvernement retient 8 termes de comparaison qui sont les termes de comparaison n°4 à 11 de l’EPFNA.

La PROVENCE propose, sur la base d’un rapport d’expertise du 17 décembre 2025, 7 termes de comparaison concernant des cessions de locaux professionnels situés à [Localité 3], intervenues entre 2020 et 2024.

Les termes de comparaison n°1 à 6 concernent des cessions de locaux professionnels (cabinet médical, cabinet d’expert-comptable, cabinet ORL, banque) situés dans des maisons individuelles ou dans un immeuble à usage professionnel et d’habitation. Non comparables aux locaux commerciaux de la SCI PROVENCE, ils doivent être écartés.

Le terme de comparaison n°7, d’une valeur de 3 148,31 euros/m², concerne la cession d’un lot d’un ensemble commercial à usage de centre commercial, avec une visibilité, un accès et un environnement commerciaux importants. 

Outre sa très bonne situation géographique, le bien préempté présente des qualités intrinsèques qui doivent être valorisées : 
- une situation à l’angle de deux rues, dont une empruntée par la ligne A du tram, induisant une visibilité et une accessibilité très importantes depuis la voie publique,
- un arrêt de tram au droit de la parcelle,
- une surface extérieure importante (367 m²) à usage de places de stationnement.

Pour ces raisons, il convient de retenir un prix unitaire de 2 800 euros, soit pour le bien de 613 m², un prix de 1 716 400 euros, outre 40 000 euros de frais de commission d’agence.

L’espace extérieur étant pris en compte au titre des qualités intrinsèques du bien à valoriser, les places de stationnement n’ont pas lieu d’être valorisées séparément. 


- le local d’habitation :

L’EPFNA propose 4 termes de comparaison correspondant à des cessions d’appartements de 99 m² situés dans des immeubles collectifs avec parties communes situés à [Localité 3], intervenues en 2024 et 2025, dont il ressort un prix moyen de 1 860,18 euros/m².

Le commissaire du gouvernement propose 5 termes de comparaison correspondant à des cessions de maisons mitoyennes avec entrée privée et absence de parties communes situées à [Localité 3], intervenues entre 2022 et 2025, dont il ressort un prix moyen de 3 217 euros/m².

Le bien étant un appartement indépendant, avec entrée privée et sans parties communes, situé au-dessus d’un local commercial, il y a lieu de retenir, sur la base des termes de comparaison proporsés, un prix unitaire de 2 600 euros, soit pour le bien de 102 m², un prix de 265 200 euros. 


Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFNA supportera les dépens.


Sur les frais irrépétibles

Au vu des circonstances du litige, il n’apparaît pas inéquitable de condamner l’EPFNA à payer à la SCI PROVENCE une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.




























PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,
FIXE au 27 mars 2024 la date de référence ;

FIXE à 1 981 600 euros, outre les frais de commission d’agence de 40 000 euros, le prix des parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], d’une contenance totale de 1 005 m², sises [Adresse 3] à Cenon (33150), vendues par la SCI PROVENCE et préemptées par l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine, TVA en sus le cas échéant, en valeur libre ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine à payer à la SCI PROVENCE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation









En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L211, code de l'urbanisme L213-4, code de l'urbanisme L213-6, code de l'urbanisme R213-11, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'urbanisme L213-4-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R211-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-16T18:15:54.668Z.