Tribunal judiciaire de Tarbes, JugeContentieuxProtection, 16 juin 2026, n° 25/01540

Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 02 octobre 2015 prenant effet le même jour, Madame [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel d'un montant de 680 €.

Suite à des loyers impayés, Madame [Z] [S] a fait signifier le 25 janvier 2023 à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant d'impayés de 1 620 € arrêté à janvier 2023 inclus, outre d'avoir à justifier d'une assurance et de l'occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2023, Madame [Z] [S] a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] par devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour voir constater le jeu de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail et ordonner leur expulsion, outre leur condamnation solidaire au payement.

Par jugement en date du 22 novembre 2023, le Juge des contentieux de la protection a notamment : 
- constaté la résiliation du bail à compter du 26 mars 2023,
- accueilli les consorts [M] en leur demande de délais de payement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
- condamné solidairement les consorts [M] à payer en deniers ou quittances à Madame [S] au titre des loyers dus au mois de janvier 2023 inclus la somme de 770 €, avec intérêts de droit à compter du jugement,
- dit qu'ils pourront s'en acquitter en sept versements mensuels de 110 €,
- ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
- dit que, si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités précités, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,
- dit en revanche, que la suspension de la clause résolutoire prendra fin dès le premier impayé ou dès le défaut de payement d'une seule mensualité à l'échéance prescrite, 
- dit que le défaut de payement d'une seule mensualité à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] ayant respecté les délais de payement accordés, la clause résolutoire n'a finalement pas joué.

*
Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Madame [Z] [S] a fait signifier aux époux [M] un congé aux fins de vente du bien immobilier lui appartenant, avec effet au 1er octobre 2024 à minuit. 

 Par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2025, Madame [Z] [S] a fait signifier aux époux [M] une sommation interpellative afin de connaître les raisons de leur maintien dans les lieux et la date prévue pour leur départ effectif des lieux.

Les preneurs se maintenant malgré tout dans les lieux postérieurement à l'effet du congé délivré, Madame [Z] [S] a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2], par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2025, principalement pour obtenir la validation du congé et l'expulsion. 

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 25 novembre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande de Madame [Z] [S]. 







A l'audience du 24 mars 2026, Madame [Z] [S] - représentée par Maître Julien SOULIE – sollicite du Juge des contentieux de la protection, au visa de l'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, par conclusions n° 2 auxquelles elle se rapporte oralement, qu'il : 
- à titre principal, constate la résiliation du bail conclu entre les parties le 02 octobre 2015 à compter du 1er octobre 2024, 
- à titre subsidiaire, ordonne la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2024,
- à défaut de libération spontanée, ordonne l'expulsion de Monsieur [L] [M] et de Madame [W] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- condamne in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [W] [M] à lui verser la somme de 680 € par mois à titre d’indemnité d'occupation sans droit ni titre du logement depuis le 1er octobre 2024 jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés, 
- déboute Monsieur [L] [M] et Madame [W] [M] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamne in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [W] [M] à verser à Madame [Z] [S] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens,
- ordonne que l'ensemble de ces sommes portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts au terme d'un délai d'un an et renouvelable tous les ans.

Madame [Z] [S] rappelle que le bail concerne une location meublée et qu'elle a donné congé à ses locataires par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024 en vue de vendre le logement, conformément aux dispositions de l'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989. Ces derniers lui opposent cependant leur statut de locataires protégés compte tenu de leur âge et de leurs ressources pour se maintenir abusivement dans les lieux. Elle soutient que l'obligation de relogement ne pèse sur le bailleur que s'il a connaissance des ressources du locataire et qu'en l'espèce, elle ne disposait pas d'informations concernant les revenus des époux [M], qui n'ont pas pris la peine de le lui signaler suite à la délivrance du congé. Ainsi, elle admet n'avoir pas été en capacité de leur proposer un relogement, faute d'informations quant à leur situation et estime qu'ils ne sont pas fondés à lui opposer la nullité du congé pour ce motif.
La bailleresse soutient que la jurisprudence produite par les requérantes confirme son analyse puisqu'elle a fait délivrer une sommation interpellative le 06 mai 2025 et que les locataires se sont abstenus de signaler leur situation financière dégradée et de faire valoir leur statut de locataires protégés à cette occasion. Elle maintient n'avoir pas eu connaissance de la situation de précarité des locataires. Elle conclut qu'en tout état de cause, si les locataires quittent les lieux suite au congé donné par eux le 02 mars 2026 pour la date du 02 avril 2026, la demande de nullité du congé deviendra sans objet.

En réponse aux demandes reconventionnelles relatives à la délivrance d'un logement décent, Madame [Z] [S] soutient que la demande ne peut prospérer en raison du congé donné pour la date du 1er octobre 2024 et de l'abandon de la demande de réalisation de travaux de mise en conformité, préalable obligatoire de la demande de réduction du loyer.
Surabondamment, la bailleresse estime avoir parfaitement respecté les obligations découlant de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et soutient que le rapport de l'[Localité 3] ne conclut ni au caractère indécent du logement, ni à son inhabitabilité. Elle remarque d'ailleurs que l'[Localité 3] n'a pas évoqué les désordres allégués par les époux [M] concernant les WC ou l'évacuation des eaux usées, la saleté, la présence d'humidité dans le salon, l'affaissement du plancher de la chambre au rez de chaussée, ou les traces d'infiltrations dans la cuisine.
Elle estime que les époux [M] doivent être déboutés de leur demande puisqu'ils ne sauraient se fonder sur les éléments contenus dans un diagnostic datant d'avant leur entrée dans les lieux, alors même qu'ils ont habité le logement pendant 10 ans sans s'en plaindre.

Concernant la demande de délai pour quitter le logement, Madame [Z] [S] s'y oppose par principe puisque les locataires se sont maintenus dans les lieux pendant plus de 15 mois depuis la date du congé donné et constate l'abandon de la demande dans les dernières écritures.

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En défense, Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] – représentés par Maître Coralie CYRIAQUE – sollicitent du Juge des contentieux de la protection, par conclusions n°2 auxquelles ils se rapportent oralement, qu'il : 
- prononce la nullité du congé donné par Madame [Z] [S] à Monsieur et Madame [M] par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2024,
- déboute Madame [Z] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- dise et juge que le logement loué par Madame [Z] [S] à Monsieur et Madame [M] ne répond pas aux caractéristiques d'une habitation décente,
- fixe à la somme de 340 € (50% de 680 €) le montant du loyer mensuel - ou de l'indemnité d'occupation si le congé délivré le 26 juin 2024 était jugé valable - avec effet rétroactif sur les 5 dernières années, et en conséquence, condamne Madame [Z] [S] à rembourser à Monsieur et Madame [M] les sommes indûment perçues,
- condamne Madame [Z] [S] à payer à Monsieur et Madame [M] une somme de 2 000 € à titre de dommages intérêts en raison du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis,
- condamne Madame [Z] [S] à payer à Monsieur et Madame [M] une somme de 2 000 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance.

Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] soulèvent la nullité du congé en date du 26 juin 2024 en vertu des dispositions de l'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989. Ils font valoir être âgés tous deux de plus de 65 ans à la date du congé et justifient de revenus annuels à hauteur de 25 770 € en 2024, inférieurs au plafond des ressources suivant le texte applicable qui est de 30 238 €. Ils estiment donc être des locataires protégés au sens des dispositions du paragraphe II de l'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 et qu'aucune offre de relogement adaptée à leurs besoins et à leurs possibilités ne leur a été proposée, ce qui est d'ailleurs reconnu par la bailleresse. Ils concluent que la bailleresse a manqué à ses obligations en ne leur proposant pas de relogement.
Les époux [M] s'étonnent du moyen opposé par Madame [Z] [S] visant à exonérer le bailleur de ses obligations du fait de la prétendue carence des locataires à communiquer le montant de leurs ressources, ce qu'ils estiment totalement contraire à l'ordre public de protection et à l'esprit de la loi du 06 juillet 1989, ainsi qu'à la jurisprudence en la matière.
Ils expliquent qu'en tout état de cause, la jurisprudence impose au bailleur une obligation de vérification des ressources du locataire afin de s'assurer qu'il ne bénéficie pas du statut protecteur. Ils rappellent en outre que la bailleresse a engagé une procédure à leur encontre pour impayés en 2023 et qu'à cette occasion, pour que des délais leurs soient accordés avec suspension de la clause résolutoire, ils ont dû communiquer leurs revenus à la procédure. La bailleresse ne peut donc pas avoir ignoré qu'au vu de leurs revenus, les locataires bénéficiaient du statut de locataires protégés.

A titre reconventionnel, se fondant sur l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] rappellent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Ils estiment que Madame [Z] [S] n'a pas respecté ses obligations et a engagé sa responsabilité dans le trouble de jouissance subi. 
Les locataires soutiennent que le diagnostic technique annexé au bail met en évidence la présence de certains désordres et notamment : la présence de matériaux contenant de l'amiante, des anomalies sur l'installation électrique, une infestation de termites avec altération du bois observé sur certains planchers, un risque d'exposition au plomb contenu dans certains revêtements. Ils estiment que l'état des lieux d'entrée corrobore le diagnostic et met en évidence le manque d'entretien du logement.
Ils expliquent avoir effectué un signalement de l'état du logement au pôle de lutte contre l'habitat indigne. Une visite des services compétent a eu lieu le 21 août 2025 et un rapport de visite a été établi par l'[Localité 3] le 26 août 2025 relevant certains désordres. Ils rappellent que ces désordres, identiques selon eux à ceux relevés en 2014, constituent des non-conformités au Code de la santé publique et au règlement sanitaire départemental, ainsi qu'au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. 
Ils soutiennent que le problème d'évacuation des WC et de l'évier de cuisine est lié à une conception défectueuse des canalisations et que la bailleresse, malgré leurs demandes répétées, n'a jamais engagé les travaux utiles pour y remédier de manière pérenne.
Ils exposent avoir subi des infiltrations d'eau en provenance de la toiture entre 2022 et 2024, les empêchant d'utiliser une des chambres de l'étage (humidité, plâtre qui tombe), et font valoir que la bailleresse n'a fait intervenir un professionnel pour y remédier qu'en juillet 2024, mais sans se préoccuper de l'état général de la toiture qui reste dégradé, au vu du rapport de l'[Localité 3] d'octobre 2025.


Concernant le portail, les locataires signalent que le bras du portail est descellé depuis deux ans, empêchant son fonctionnement, sans que la bailleresse n'ait procédé à la moindre réparation.
Concernant les termites, les locataires expliquent que les marques de dégradation biologique du bois sur le plancher ne font que s'aggraver, puisque la bailleresse n'a jamais fait procéder aux traitements nécessaires.
Ils concluent que la bailleresse a failli à son obligation d'entretien et a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent puisque les désordres excédent manifestement le champ des réparations locatives et relèvent exclusivement de la responsabilité du bailleur.
Les locataires ne sollicitent plus la réalisation des travaux sous astreinte, comme dans leurs écritures précédentes puisqu'ils ont trouvé un nouveau logement et vont quitter les lieux à bref délai. Ils sollicitent en revanche de voir diminuer le loyer (ou l'indemnité d'occupation si le congé était déclaré valable) de moitié, avec effet rétroactif sur 5 ans, en raison de l'indécence du logement aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du Code civil, ensemble l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, pour compenser le trouble de jouissance subi. Ils font valoir qu'ils ont été privés de la jouissance paisible du logement avec notamment : WC du rez de chaussée inutilisable, chambre à l'étage impropre à l'habitation, évier de cuisine hors d'usage, absence de portail. Ils rappellent que s'agissant d'un bail meublé, ils ont pourtant été privés d'utiliser certains équipements ménagers qui étaient non fonctionnels ou en état de saleté manifeste selon l'état des lieux d'entrée (congélateur, sèche linge, réfrigérateur et lave vaisselle).
Ils expliquent que, de jurisprudence constante en la matière, le juge peut ordonner une réduction du loyer ou la suspension du payement jusqu'à la réalisation des travaux indispensables et que le locataire est fondé à invoquer l'exception d'inexécution lorsque le logement est manifestement inhabitable et ne répond pas aux critères de décence, présentant un danger pour la sécurité ou la santé du locataire ; et ce même si la précarité du locataire le contraint à rester dans les lieux.
Les défendeurs s'opposent à la jurisprudence citée par Madame [S] qu'ils n'estiment pas applicable en l'espèce puisqu'ils ne demandent ni la suspension, ni le non-payement de leur loyer contrairement au locataire de l'arrêt cité.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l'audience et soutenues oralement.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026, prorogé au 16 juin suivant, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ». 

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties. 















I. SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL : 

Sur la validité du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L.521-1 et L.521-2 du même code ».

 Cependant, l’article 25-3 de la même loi exclut expressément l’application de cet article aux baux d’habitation concernant des logements meublés. 

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Aux termes de l'article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 s’agissant des logements meublés résidence principale, « [Etablissement 1] bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ». 

Conformément à l’article 25-8 II de la loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. [...]
L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

De manière générale, et en cas de saisine dans le cadre de la contestation d'un congé, le juge doit s'attacher à pratiquer un certain nombre de vérifications en ce qui concerne tout d'abord le respect des délais légaux imposés à peine de nullité, ensuite celui des motifs invoqués dans leur existence matérielle tels qu'ils doivent être repris dans le corps même de l'acte énonçant le congé et enfin le respect du formalisme et de l'ensemble des mentions imposées par la loi. 

En l'espèce, d'une part, le congé pour vendre délivré par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024 (pièce 3 demandeur) l'a été conformément aux conditions de délai posées par les dispositions susvisées. Le motif du congé (« afin de vendre le bien loué ») est bien mentionné dans l'acte délivré et son caractère réel et sérieux, bien que non justifié dans le cadre de la présente procédure, n'est pas contesté par les défendeurs. 

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D'autre part, Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] soulèvent la nullité du congé faute d'offre de relogement de la part de la bailleresse. Ils opposent leur âge et leur situation financière à la date de signification du congé et demandent à bénéficier de la protection prévue par la loi. 

Les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 posent trois conditions pour bénéficier du statut de locataire protégé : 
- que le logement constitue la résidence principale du locataire,
- que le locataire soit âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat,
- que le locataire justifie de ressources modestes, inférieures au plafond fixé par arrêté, au jour de notification du congé.

Tout d'abord, il n'est pas contesté que le bien constitue la résidence principale des époux [M].

Ensuite, il est constant Monsieur [L] [M] est né le 13 août 1955 et Madame [W] [M] est née le 06 octobre 1955. Les locataires étaient donc tous deux âgés de 68 ans au jour de la délivrance du congé et donc de plus de 65 ans au jour d'effet du congé le 1er octobre 2024.

Enfin, il résulte incontestablement de l'avis d'imposition que le montant des ressources annuelles du couple [M] déclarées à l’administration fiscale, avant abattement ou déduction, à la date de notification du congé, à savoir le 26 juin 2024, s'élèvent à la somme de 23 193 € (pièce 14 défendeurs), soit en dessous du plafond fixé par arrêté du 29 juillet 1987 (30 238 € pour deux personnes). Madame [Z] [S] reconnaît n'avoir fait aucune offre de relogement en raison de son ignorance de la situation financière des locataires. 
Cependant, d'une part, de jurisprudence constante, l'inaction du bailleur pourtant alerté sur la situation personnelle et financière de ses locataires, notamment par le biais d'une précédente action intentée en vue d'obtenir le payement d'une dette locative, caractérise un manquement à ses obligations de nature à entraîner la nullité du congé (voir notamment CA [Localité 4], Pôle 4, chambre 3, 31 mars 2022 n°19/17155). Or, en l'espèce, force est de constater que, par jugement en date du 22 novembre 2023, le Juge des contentieux de la protection a condamné les époux [M] au payement d'un arriéré locatif et leur a octroyé des délais de payement. Cette seule situation d'impayés aurait dû alerter Madame [Z] [S], sans compter les justificatifs des ressources qui ont probablement été fournis par les défendeurs dans le cadre de la précédente instance en vue d'obtenir des délais de payement. 
D’autre part, de jurisprudence constante, le bailleur ne peut se retrancher derrière son ignorance alléguée lorsqu'il n'établit pas avoir entrepris la moindre démarche pour vérifier les ressources du locataire avant l'expiration du préavis, et ce alors même que l'âge de ce dernier lui était connu (voir notamment TJ de [Localité 5], service de proximité, 07 avril 2025 n°24/02015). Or, en l'espèce, il n'est pas contesté que Madame [Z] [S] avait connaissance de l'âge de ses locataires en ce que leur date de naissance est mentionnée dans le contrat de bail (pièce 1 demandeur). La bailleresse n'a cependant réalisé aucune démarche pour vérifier les ressources de ses locataires, le courrier en date du 1er octobre 2024 (pièce 4 demandeur) et la sommation interpellative en date du 26 mai 2025 (pièce 6 demandeur) ayant pour unique objet de demander des explications sur le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'échéance du congé. 

Il résulte donc de l'ensemble de ces éléments que Madame [Z] [S] a manqué à ses obligations de bailleresse en ne vérifiant pas si ses locataires bénéficiaient du statut d'ordre public de locataires protégés en application de la loi du 06 juillet 1989 et en ne leur faisant aucune proposition de relogement. Le congé pour vendre délivré le 26 juin 2024 à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] est donc nul et de nul effet.

En conséquence, la demande de Madame [Z] [S] de voir ordonner la résiliation du bail à la date du 1er octobre 2024 sera rejetée, ainsi que toutes les autres demandes corollaires d'expulsion et de condamnation au payement d'une indemnité d'occupation, qui se trouvent être sans objet.








II. SUR L'ETAT DU LOGEMENT [Localité 6] ET SES CONSEQUENCES :

Sur la décence du logement loué

L'article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. 
Aux termes de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. 

En application de ces dispositions d'ordre public, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et en bon état. A défaut, le non-respect de ses obligations contractuelles caractérise une faute. Par ailleurs, l'obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue qui ne cesse qu'à l'issue du bail.

Le décret du 30 janvier 2002 énonce en son article 2, les critères auxquels doit satisfaire un logement pour pouvoir être qualifié de décent. Notamment : 
"1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.".

L'article 3 du même décret précise que tout logement décent doit être équipé des éléments suivants : « 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement […] ». 

L'acceptation des lieux par le locataire, lors de son entrée en jouissance, ne peut entraîner renonciation à un logement décent (voir notamment Cass 3ème civ. 18 février 2014 n°12.13-271). Par ailleurs, la réalisation d'états des lieux d'entrée et de sortie a vocation à établir l'existence d’éventuelles dégradations locatives permettant une indemnisation du bailleur. Seul le rapport de l'[Localité 3] vise à établir l'état du logement eu égard aux réglementations applicables quant à la décence du logement. 





En application de l'article 1353 du Code civil, la preuve de la décence incombe au bailleur. Il s'en suit que l'évocation d'une indécence doit conduire le bailleur à démontrer l'exécution de son obligation de délivrance et d'entretien. 

*
En l'espèce, il est constant que, selon contrat en date du 02 octobre 2015, Madame [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le payement d'un loyer mensuel d'un montant de 680 € (pièce 1 demandeur).

Monsieur [L] [M] et Madame [W] [M] affirment que le logement loué ne répondrait pas aux critères de la décence et que Madame [Z] [S] aurait manqué à ses obligations et engagé sa responsabilité dans le trouble de jouissance subi. 
Au soutien de leurs affirmations, ils produisent : 
- une attestation de visite d'un logement non décent en date du 26 août 2025, établie par la mairie de [Localité 1] de laquelle il ressort que « le logement présente des éléments de non décence et de non-conformité (présence de plomb, amiante, humidité, absence de système d'évacuation des eaux usées..) nécessitant de nombreuses améliorations » (pièce 11 défendeurs),
- un compte-rendu de visite [Localité 3] réalisée le 21 août 2025, en date du 03 octobre 2025 (pièce 12 défendeurs) duquel il ressort que :
« Les désordres suivants ont été observés : 
- installation électrique dangereuse,
- aucun système de ventilation dans le logement,
- des huisseries anciennes non étanches à l'eau et à l'air,
- absence de dispositif d'occultation de la lumière dans la chambre 1,
- présence de marques de dégradation biologique du bois,
- mauvaise évacuation des eaux usées », 
- un courrier de notification d'un arrêté préfectoral de mise en demeure en date du 26 janvier 2026 (pièce 22 défendeurs) duquel il ressort que Madame [Z] [S], propriétaire du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] a été mise en demeure de prendre, dans un délai de deux mois, les mesures suivantes : « mettre en sécurité l'installation électrique du logement et fournir une attestation de conformité réalisée par un professionnel agréé ». 

En défense, Madame [Z] [S] sur laquelle repose la charge de la preuve du respect de ses obligations de délivrance et d'entretien, soutient que le rapport établi par l'[Localité 3] ne conclut pas à l'indécence du logement et à son inhabitabilité et que les non-conformités alléguées par les requérants - et notamment le souci concernant les WC, la saleté du logement, la présence de salpêtre ou d'humidité, l'affaissement du parquet ou le trou dans le plancher de la chambre au rez de chaussée, les traces d'infiltrations au niveau des pièces de l'étage ou les évacuations des eaux usées - ne sont établies ni par le rapport de l'[Localité 3], ni par le compte rendu du CCAS. Elle en conclut que les requérants échouent à produire des pièces techniques justifiant de l'état du logement.

Force est cependant de constater que le rapport de l’[Localité 3] prescrit pourtant, pour remédier auxdits désordres, la réalisation des travaux suivants :
« Fenêtres -Menuiserie :
- Assurer le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures et de leurs vitrages, notamment les fenêtres de l'ensemble du logement et la porte d'entrée ;
- En cas de remplacement des fenêtres des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, réaliser des entrées permanentes d’air dans le bâti ou dans les maçonneries voisines des murs de façade.
Ventilation :
- Exécuter tous travaux pour que la ventilation du logement assure un renouvellement efficace de l’atmosphère sans créer de courant d’air gênant ;
- Dans le logement, afin de faire cesser durablement les condensations qui s’y manifestent, exécuter tous travaux nécessaires pour assurer le renouvellement permanent de l’air.
A cet effet, le système d’aération doit comporter :
* Des entrées d’air dans toutes les pièces principales destinées au séjour ou au sommeil réalisées par des orifices en façades,
* Des sorties d’air dans les pièces de service, au moins dans les cuisines, les salles de bain ou de douche et les cabinets d’aisances, réalisées par des conduits verticaux à tirage naturel ou des dispositifs mécaniques,


* Des passages de section suffisante assurant la libre circulation de l’air des pièces principales vers les pièces de service (détalonnage des bas de porte par exemple),
Électricité :
- Mettre en sécurité les installations électriques, et fournir une attestation de mise en sécurité par un professionnel agréé.
Divers :
- Rechercher les causes de la stagnation des eaux usées au niveau du regard en amont du raccord au réseau collectif et procéder aux travaux nécessaire.
- Demander un rapport de conformité au service assainissement de la ville.
- Un diagnostic de dégradation biologique a été mandaté par les services de l'état ».

Ce même rapport conclut que ces désordres «[...] peuvent porter atteinte à la santé des occupants en présentant notamment des risques de : 
- survenue d'accidents tels que chocs électriques, incendies, explosion, chutes de personnes :
* Installation électrique non sécurisée,
- survenue ou d'aggravation de pathologies, notamment maladies pulmonaires, asthme et allergies du fait de :
* Absence ou insuffisance de ventilation permanente, 
* Entrée importante d'air parasite, 
- survenue ou d'aggravation de pathologies, notamment maladies infectieuses ou parasitaires du fait de :
* Mauvaise évacuation des eaux usées ».

Ces éléments caractérisent ainsi un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et par là-même l'indécence du logement loué. 

Dans ces conditions, Madame [Z] [S] échoue à rapporter la preuve du respect de son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent en ce que ce dernier ne présente ni des menuiseries étanches, ni un système d’aération et de ventilation permettant de s’assurer de l’absence d’humidité en son sein, ni une installation électrique sécuritaire. 

Il convient par conséquent de constater l'indécence du logement loué par Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] le 02 octobre 2015 sis [Adresse 3] à [Localité 1], telle que constatée par l'[Localité 3] suite à la visite du 21 août 2025, ainsi que le manquement partiel de Madame [Z] [S] à son obligation de délivrance.

Sur l'indemnisation du préjudice

Il résulte des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (voir notamment Cass 3ème civ. 29 avril 2009 n° 08-12.261, 23 mai 2019, n° 18-10.034), sans qu’il y ait ainsi besoin de caractériser l’existence d’une faute de la part du bailleur. Dès lors, le fait pour le bailleur d'avoir fait preuve de diligences pour faire cesser le trouble de jouissance ne suffit pas à l'exonérer de sa responsabilité (voir notamment Cass 3ème civ. 08 mars 2018). 

En l'espèce, au regard de l'indécence précédemment caractérisée du logement loué, il y a lieu de considérer que la bailleresse a manifestement manqué de diligences dans l'exécution de ses obligations et que la jouissance paisible du logement par les locataires a été troublée du fait de cette carence. 









Ce trouble doit cependant être considéré comme étant d'intensité modérée au regard des éléments portés à la connaissance de la juridiction par les parties. Il convient en effet de rappeler d'une part que, malgré un bail conclu le 02 octobre 2015, les premiers courriers de doléances ont été adressés à la bailleresse seulement en 2023 et le signalement au pôle de lutte contre l'habitat indigne n'a été effectué par les locataires que le 06 juin 2025. D’autre part, si les époux [M] justifient se trouver dans une situation de vulnérabilité au regard de leur âge et de leurs faibles ressources, il n’en demeure pas moins qu'ils n’allèguent ni ne justifient d’aucune pathologie ou aggravation de leur état en lien avec les désordres constatés. 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'estimer que le préjudice des défendeurs sera intégralement réparé par l'octroi d'une somme de 2 000 €. 

Sur la réduction du montant du loyer 

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ».

De jurisprudence constante, ces dispositions ne sont applicables qu’au locataire en titre d’un contrat de bail en cours d’exécution (voir notamment Cour d'appel de de Paris, 18 décembre 2007, n°06/18075). 

En l'espèce, il résulte des motifs précédents que le bail n'a pas été résilié du fait du congé donné par la bailleresse le 26 juin 2024, qui a été déclaré nul. Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] ont donc bien qualité de locataires en titre pour former leur demande reconventionnelle à la procédure.

*
Il résulte des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 l'existence de deux sanctions en cas d'indécence :
 - la première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes,
 - la deuxième lui reconnaît le droit à défaut de mise en conformité d'obtenir une réduction du montant du loyer ou une suspension avec ou sans consignation du payement du loyer et de la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En l'espèce Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] ne sollicitent plus, dans leurs dernières écritures, la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux de mise en conformité sous astreinte mais uniquement la réduction de moitié du montant des loyers versés rétroactivement sur cinq années, outre la condamnation à des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral.

D'une part, il résulte pourtant des dispositions de l'article 20-1 que les sanctions édictées sont alternatives et non cumulatives puisqu'elles visent, en l'espèce, à la réparation d'un seul et unique préjudice de jouissance.





En effet, il convient de rappeler à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [M] que les demandes de réduction des loyers et de dommages-intérêts visent à réparer le même préjudice, à savoir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent. Ces demandes ne peuvent donc pas à être formées de manière cumulative mais seulement de manière alternative.

D'autre part et surabondamment, il convient de relever que la demande de consignation des loyers, qui vise à compenser le préjudice de jouissance induit par la non réalisation des travaux, doit être formée en corollaire d'une demande d'exécution de travaux, sans quoi elle apparaît dénuée de sens.

Les demandes de réduction rétroactive des loyers sur les cinq années précédentes et la demande de remboursement des loyers perçus seront donc rejetées.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [Z] [S] succombant à l'instance, les dépens seront mis à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, Mme [Z] [S] condamnée aux dépens, sera également condamnée à verser à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] une somme qu'il est équitable de fixer à 1 200 € au titre des frais irrépétibles. 

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la nullité du congé délivré le 26 juin 2024 par Madame [Z] [S] à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] concernant un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] ; 

DEBOUTE Madame [Z] [S] de sa demande de résiliation du bail à la date du 1er octobre 2024, et de toutes les autres demandes afférentes devenues sans objet ;

DIT que le logement loué par Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] sis [Adresse 3] à [Localité 1] suivant contrat de bail d'habitation meublée en date du 02 octobre 2025 n'est pas conforme aux dispositions de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 ;




DIT que Madame [Z] [S] a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien d'un logement décent sis [Adresse 3] à [Localité 1] en cours de bail ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] la somme de 2 000 € (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance locative concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] ; 

DEBOUTE Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] de leurs demandes de diminution et de remboursement des loyers payés rétroactivement sur cinq années; 

CONDAMNE Madame [Z] [S] aux entiers dépens;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] la somme de 1 200 € (mille deux cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; 

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.


 Le cadre greffier Le juge

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
Service civil 
Juge des Contentieux de la Protection 
 
JUGEMENT

Du : 16 Juin 2026

N° de minute :

Affaire : 
N° RG 25/01540 - N° Portalis DB2B-W-B7J-ET6K

Prononcé le 16 Juin 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 mars 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine,, greffier présent lors des débats et de Madame Amel EL AMACHE cadre greffier présent lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 02 Juin 2026, prorogé au 16 juin 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu: 

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[Z] [S], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Julien SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocats au barreau de TARBES



 D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[L] [M], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Coralie CYRIAQUE, avocat au barreau de TARBES

[W] [M], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Coralie CYRIAQUE, avocat au barreau de TARBES

 

D’AUTRE PART,












RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 02 octobre 2015 prenant effet le même jour, Madame [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel d'un montant de 680 €.

Suite à des loyers impayés, Madame [Z] [S] a fait signifier le 25 janvier 2023 à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant d'impayés de 1 620 € arrêté à janvier 2023 inclus, outre d'avoir à justifier d'une assurance et de l'occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2023, Madame [Z] [S] a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] par devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour voir constater le jeu de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail et ordonner leur expulsion, outre leur condamnation solidaire au payement.

Par jugement en date du 22 novembre 2023, le Juge des contentieux de la protection a notamment : 
- constaté la résiliation du bail à compter du 26 mars 2023,
- accueilli les consorts [M] en leur demande de délais de payement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
- condamné solidairement les consorts [M] à payer en deniers ou quittances à Madame [S] au titre des loyers dus au mois de janvier 2023 inclus la somme de 770 €, avec intérêts de droit à compter du jugement,
- dit qu'ils pourront s'en acquitter en sept versements mensuels de 110 €,
- ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
- dit que, si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités précités, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,
- dit en revanche, que la suspension de la clause résolutoire prendra fin dès le premier impayé ou dès le défaut de payement d'une seule mensualité à l'échéance prescrite, 
- dit que le défaut de payement d'une seule mensualité à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] ayant respecté les délais de payement accordés, la clause résolutoire n'a finalement pas joué.

*
Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, Madame [Z] [S] a fait signifier aux époux [M] un congé aux fins de vente du bien immobilier lui appartenant, avec effet au 1er octobre 2024 à minuit. 

 Par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2025, Madame [Z] [S] a fait signifier aux époux [M] une sommation interpellative afin de connaître les raisons de leur maintien dans les lieux et la date prévue pour leur départ effectif des lieux.

Les preneurs se maintenant malgré tout dans les lieux postérieurement à l'effet du congé délivré, Madame [Z] [S] a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2], par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2025, principalement pour obtenir la validation du congé et l'expulsion. 

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 25 novembre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande de Madame [Z] [S]. 







A l'audience du 24 mars 2026, Madame [Z] [S] - représentée par Maître Julien SOULIE – sollicite du Juge des contentieux de la protection, au visa de l'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, par conclusions n° 2 auxquelles elle se rapporte oralement, qu'il : 
- à titre principal, constate la résiliation du bail conclu entre les parties le 02 octobre 2015 à compter du 1er octobre 2024, 
- à titre subsidiaire, ordonne la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2024,
- à défaut de libération spontanée, ordonne l'expulsion de Monsieur [L] [M] et de Madame [W] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- condamne in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [W] [M] à lui verser la somme de 680 € par mois à titre d’indemnité d'occupation sans droit ni titre du logement depuis le 1er octobre 2024 jusqu'à parfaite libération des lieux et remise des clés, 
- déboute Monsieur [L] [M] et Madame [W] [M] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamne in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [W] [M] à verser à Madame [Z] [S] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens,
- ordonne que l'ensemble de ces sommes portera intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts au terme d'un délai d'un an et renouvelable tous les ans.

Madame [Z] [S] rappelle que le bail concerne une location meublée et qu'elle a donné congé à ses locataires par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024 en vue de vendre le logement, conformément aux dispositions de l'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989. Ces derniers lui opposent cependant leur statut de locataires protégés compte tenu de leur âge et de leurs ressources pour se maintenir abusivement dans les lieux. Elle soutient que l'obligation de relogement ne pèse sur le bailleur que s'il a connaissance des ressources du locataire et qu'en l'espèce, elle ne disposait pas d'informations concernant les revenus des époux [M], qui n'ont pas pris la peine de le lui signaler suite à la délivrance du congé. Ainsi, elle admet n'avoir pas été en capacité de leur proposer un relogement, faute d'informations quant à leur situation et estime qu'ils ne sont pas fondés à lui opposer la nullité du congé pour ce motif.
La bailleresse soutient que la jurisprudence produite par les requérantes confirme son analyse puisqu'elle a fait délivrer une sommation interpellative le 06 mai 2025 et que les locataires se sont abstenus de signaler leur situation financière dégradée et de faire valoir leur statut de locataires protégés à cette occasion. Elle maintient n'avoir pas eu connaissance de la situation de précarité des locataires. Elle conclut qu'en tout état de cause, si les locataires quittent les lieux suite au congé donné par eux le 02 mars 2026 pour la date du 02 avril 2026, la demande de nullité du congé deviendra sans objet.

En réponse aux demandes reconventionnelles relatives à la délivrance d'un logement décent, Madame [Z] [S] soutient que la demande ne peut prospérer en raison du congé donné pour la date du 1er octobre 2024 et de l'abandon de la demande de réalisation de travaux de mise en conformité, préalable obligatoire de la demande de réduction du loyer.
Surabondamment, la bailleresse estime avoir parfaitement respecté les obligations découlant de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et soutient que le rapport de l'[Localité 3] ne conclut ni au caractère indécent du logement, ni à son inhabitabilité. Elle remarque d'ailleurs que l'[Localité 3] n'a pas évoqué les désordres allégués par les époux [M] concernant les WC ou l'évacuation des eaux usées, la saleté, la présence d'humidité dans le salon, l'affaissement du plancher de la chambre au rez de chaussée, ou les traces d'infiltrations dans la cuisine.
Elle estime que les époux [M] doivent être déboutés de leur demande puisqu'ils ne sauraient se fonder sur les éléments contenus dans un diagnostic datant d'avant leur entrée dans les lieux, alors même qu'ils ont habité le logement pendant 10 ans sans s'en plaindre.

Concernant la demande de délai pour quitter le logement, Madame [Z] [S] s'y oppose par principe puisque les locataires se sont maintenus dans les lieux pendant plus de 15 mois depuis la date du congé donné et constate l'abandon de la demande dans les dernières écritures.

*







En défense, Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] – représentés par Maître Coralie CYRIAQUE – sollicitent du Juge des contentieux de la protection, par conclusions n°2 auxquelles ils se rapportent oralement, qu'il : 
- prononce la nullité du congé donné par Madame [Z] [S] à Monsieur et Madame [M] par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2024,
- déboute Madame [Z] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- dise et juge que le logement loué par Madame [Z] [S] à Monsieur et Madame [M] ne répond pas aux caractéristiques d'une habitation décente,
- fixe à la somme de 340 € (50% de 680 €) le montant du loyer mensuel - ou de l'indemnité d'occupation si le congé délivré le 26 juin 2024 était jugé valable - avec effet rétroactif sur les 5 dernières années, et en conséquence, condamne Madame [Z] [S] à rembourser à Monsieur et Madame [M] les sommes indûment perçues,
- condamne Madame [Z] [S] à payer à Monsieur et Madame [M] une somme de 2 000 € à titre de dommages intérêts en raison du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis,
- condamne Madame [Z] [S] à payer à Monsieur et Madame [M] une somme de 2 000 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance.

Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] soulèvent la nullité du congé en date du 26 juin 2024 en vertu des dispositions de l'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989. Ils font valoir être âgés tous deux de plus de 65 ans à la date du congé et justifient de revenus annuels à hauteur de 25 770 € en 2024, inférieurs au plafond des ressources suivant le texte applicable qui est de 30 238 €. Ils estiment donc être des locataires protégés au sens des dispositions du paragraphe II de l'article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 et qu'aucune offre de relogement adaptée à leurs besoins et à leurs possibilités ne leur a été proposée, ce qui est d'ailleurs reconnu par la bailleresse. Ils concluent que la bailleresse a manqué à ses obligations en ne leur proposant pas de relogement.
Les époux [M] s'étonnent du moyen opposé par Madame [Z] [S] visant à exonérer le bailleur de ses obligations du fait de la prétendue carence des locataires à communiquer le montant de leurs ressources, ce qu'ils estiment totalement contraire à l'ordre public de protection et à l'esprit de la loi du 06 juillet 1989, ainsi qu'à la jurisprudence en la matière.
Ils expliquent qu'en tout état de cause, la jurisprudence impose au bailleur une obligation de vérification des ressources du locataire afin de s'assurer qu'il ne bénéficie pas du statut protecteur. Ils rappellent en outre que la bailleresse a engagé une procédure à leur encontre pour impayés en 2023 et qu'à cette occasion, pour que des délais leurs soient accordés avec suspension de la clause résolutoire, ils ont dû communiquer leurs revenus à la procédure. La bailleresse ne peut donc pas avoir ignoré qu'au vu de leurs revenus, les locataires bénéficiaient du statut de locataires protégés.

A titre reconventionnel, se fondant sur l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] rappellent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Ils estiment que Madame [Z] [S] n'a pas respecté ses obligations et a engagé sa responsabilité dans le trouble de jouissance subi. 
Les locataires soutiennent que le diagnostic technique annexé au bail met en évidence la présence de certains désordres et notamment : la présence de matériaux contenant de l'amiante, des anomalies sur l'installation électrique, une infestation de termites avec altération du bois observé sur certains planchers, un risque d'exposition au plomb contenu dans certains revêtements. Ils estiment que l'état des lieux d'entrée corrobore le diagnostic et met en évidence le manque d'entretien du logement.
Ils expliquent avoir effectué un signalement de l'état du logement au pôle de lutte contre l'habitat indigne. Une visite des services compétent a eu lieu le 21 août 2025 et un rapport de visite a été établi par l'[Localité 3] le 26 août 2025 relevant certains désordres. Ils rappellent que ces désordres, identiques selon eux à ceux relevés en 2014, constituent des non-conformités au Code de la santé publique et au règlement sanitaire départemental, ainsi qu'au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. 
Ils soutiennent que le problème d'évacuation des WC et de l'évier de cuisine est lié à une conception défectueuse des canalisations et que la bailleresse, malgré leurs demandes répétées, n'a jamais engagé les travaux utiles pour y remédier de manière pérenne.
Ils exposent avoir subi des infiltrations d'eau en provenance de la toiture entre 2022 et 2024, les empêchant d'utiliser une des chambres de l'étage (humidité, plâtre qui tombe), et font valoir que la bailleresse n'a fait intervenir un professionnel pour y remédier qu'en juillet 2024, mais sans se préoccuper de l'état général de la toiture qui reste dégradé, au vu du rapport de l'[Localité 3] d'octobre 2025.


Concernant le portail, les locataires signalent que le bras du portail est descellé depuis deux ans, empêchant son fonctionnement, sans que la bailleresse n'ait procédé à la moindre réparation.
Concernant les termites, les locataires expliquent que les marques de dégradation biologique du bois sur le plancher ne font que s'aggraver, puisque la bailleresse n'a jamais fait procéder aux traitements nécessaires.
Ils concluent que la bailleresse a failli à son obligation d'entretien et a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent puisque les désordres excédent manifestement le champ des réparations locatives et relèvent exclusivement de la responsabilité du bailleur.
Les locataires ne sollicitent plus la réalisation des travaux sous astreinte, comme dans leurs écritures précédentes puisqu'ils ont trouvé un nouveau logement et vont quitter les lieux à bref délai. Ils sollicitent en revanche de voir diminuer le loyer (ou l'indemnité d'occupation si le congé était déclaré valable) de moitié, avec effet rétroactif sur 5 ans, en raison de l'indécence du logement aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du Code civil, ensemble l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, pour compenser le trouble de jouissance subi. Ils font valoir qu'ils ont été privés de la jouissance paisible du logement avec notamment : WC du rez de chaussée inutilisable, chambre à l'étage impropre à l'habitation, évier de cuisine hors d'usage, absence de portail. Ils rappellent que s'agissant d'un bail meublé, ils ont pourtant été privés d'utiliser certains équipements ménagers qui étaient non fonctionnels ou en état de saleté manifeste selon l'état des lieux d'entrée (congélateur, sèche linge, réfrigérateur et lave vaisselle).
Ils expliquent que, de jurisprudence constante en la matière, le juge peut ordonner une réduction du loyer ou la suspension du payement jusqu'à la réalisation des travaux indispensables et que le locataire est fondé à invoquer l'exception d'inexécution lorsque le logement est manifestement inhabitable et ne répond pas aux critères de décence, présentant un danger pour la sécurité ou la santé du locataire ; et ce même si la précarité du locataire le contraint à rester dans les lieux.
Les défendeurs s'opposent à la jurisprudence citée par Madame [S] qu'ils n'estiment pas applicable en l'espèce puisqu'ils ne demandent ni la suspension, ni le non-payement de leur loyer contrairement au locataire de l'arrêt cité.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l'audience et soutenues oralement.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026, prorogé au 16 juin suivant, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ». 

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties. 















I. SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL : 

Sur la validité du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L.521-1 et L.521-2 du même code ».

 Cependant, l’article 25-3 de la même loi exclut expressément l’application de cet article aux baux d’habitation concernant des logements meublés. 

*
Aux termes de l'article 25-8 I de la loi du 06 juillet 1989 s’agissant des logements meublés résidence principale, « [Etablissement 1] bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ». 

Conformément à l’article 25-8 II de la loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. [...]
L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

De manière générale, et en cas de saisine dans le cadre de la contestation d'un congé, le juge doit s'attacher à pratiquer un certain nombre de vérifications en ce qui concerne tout d'abord le respect des délais légaux imposés à peine de nullité, ensuite celui des motifs invoqués dans leur existence matérielle tels qu'ils doivent être repris dans le corps même de l'acte énonçant le congé et enfin le respect du formalisme et de l'ensemble des mentions imposées par la loi. 

En l'espèce, d'une part, le congé pour vendre délivré par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024 (pièce 3 demandeur) l'a été conformément aux conditions de délai posées par les dispositions susvisées. Le motif du congé (« afin de vendre le bien loué ») est bien mentionné dans l'acte délivré et son caractère réel et sérieux, bien que non justifié dans le cadre de la présente procédure, n'est pas contesté par les défendeurs. 

*




D'autre part, Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] soulèvent la nullité du congé faute d'offre de relogement de la part de la bailleresse. Ils opposent leur âge et leur situation financière à la date de signification du congé et demandent à bénéficier de la protection prévue par la loi. 

Les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 posent trois conditions pour bénéficier du statut de locataire protégé : 
- que le logement constitue la résidence principale du locataire,
- que le locataire soit âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat,
- que le locataire justifie de ressources modestes, inférieures au plafond fixé par arrêté, au jour de notification du congé.

Tout d'abord, il n'est pas contesté que le bien constitue la résidence principale des époux [M].

Ensuite, il est constant Monsieur [L] [M] est né le 13 août 1955 et Madame [W] [M] est née le 06 octobre 1955. Les locataires étaient donc tous deux âgés de 68 ans au jour de la délivrance du congé et donc de plus de 65 ans au jour d'effet du congé le 1er octobre 2024.

Enfin, il résulte incontestablement de l'avis d'imposition que le montant des ressources annuelles du couple [M] déclarées à l’administration fiscale, avant abattement ou déduction, à la date de notification du congé, à savoir le 26 juin 2024, s'élèvent à la somme de 23 193 € (pièce 14 défendeurs), soit en dessous du plafond fixé par arrêté du 29 juillet 1987 (30 238 € pour deux personnes). Madame [Z] [S] reconnaît n'avoir fait aucune offre de relogement en raison de son ignorance de la situation financière des locataires. 
Cependant, d'une part, de jurisprudence constante, l'inaction du bailleur pourtant alerté sur la situation personnelle et financière de ses locataires, notamment par le biais d'une précédente action intentée en vue d'obtenir le payement d'une dette locative, caractérise un manquement à ses obligations de nature à entraîner la nullité du congé (voir notamment CA [Localité 4], Pôle 4, chambre 3, 31 mars 2022 n°19/17155). Or, en l'espèce, force est de constater que, par jugement en date du 22 novembre 2023, le Juge des contentieux de la protection a condamné les époux [M] au payement d'un arriéré locatif et leur a octroyé des délais de payement. Cette seule situation d'impayés aurait dû alerter Madame [Z] [S], sans compter les justificatifs des ressources qui ont probablement été fournis par les défendeurs dans le cadre de la précédente instance en vue d'obtenir des délais de payement. 
D’autre part, de jurisprudence constante, le bailleur ne peut se retrancher derrière son ignorance alléguée lorsqu'il n'établit pas avoir entrepris la moindre démarche pour vérifier les ressources du locataire avant l'expiration du préavis, et ce alors même que l'âge de ce dernier lui était connu (voir notamment TJ de [Localité 5], service de proximité, 07 avril 2025 n°24/02015). Or, en l'espèce, il n'est pas contesté que Madame [Z] [S] avait connaissance de l'âge de ses locataires en ce que leur date de naissance est mentionnée dans le contrat de bail (pièce 1 demandeur). La bailleresse n'a cependant réalisé aucune démarche pour vérifier les ressources de ses locataires, le courrier en date du 1er octobre 2024 (pièce 4 demandeur) et la sommation interpellative en date du 26 mai 2025 (pièce 6 demandeur) ayant pour unique objet de demander des explications sur le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'échéance du congé. 

Il résulte donc de l'ensemble de ces éléments que Madame [Z] [S] a manqué à ses obligations de bailleresse en ne vérifiant pas si ses locataires bénéficiaient du statut d'ordre public de locataires protégés en application de la loi du 06 juillet 1989 et en ne leur faisant aucune proposition de relogement. Le congé pour vendre délivré le 26 juin 2024 à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] est donc nul et de nul effet.

En conséquence, la demande de Madame [Z] [S] de voir ordonner la résiliation du bail à la date du 1er octobre 2024 sera rejetée, ainsi que toutes les autres demandes corollaires d'expulsion et de condamnation au payement d'une indemnité d'occupation, qui se trouvent être sans objet.








II. SUR L'ETAT DU LOGEMENT [Localité 6] ET SES CONSEQUENCES :

Sur la décence du logement loué

L'article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. 
Aux termes de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. 

En application de ces dispositions d'ordre public, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et en bon état. A défaut, le non-respect de ses obligations contractuelles caractérise une faute. Par ailleurs, l'obligation de délivrer un logement décent est une obligation continue qui ne cesse qu'à l'issue du bail.

Le décret du 30 janvier 2002 énonce en son article 2, les critères auxquels doit satisfaire un logement pour pouvoir être qualifié de décent. Notamment : 
"1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.".

L'article 3 du même décret précise que tout logement décent doit être équipé des éléments suivants : « 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement […] ». 

L'acceptation des lieux par le locataire, lors de son entrée en jouissance, ne peut entraîner renonciation à un logement décent (voir notamment Cass 3ème civ. 18 février 2014 n°12.13-271). Par ailleurs, la réalisation d'états des lieux d'entrée et de sortie a vocation à établir l'existence d’éventuelles dégradations locatives permettant une indemnisation du bailleur. Seul le rapport de l'[Localité 3] vise à établir l'état du logement eu égard aux réglementations applicables quant à la décence du logement. 





En application de l'article 1353 du Code civil, la preuve de la décence incombe au bailleur. Il s'en suit que l'évocation d'une indécence doit conduire le bailleur à démontrer l'exécution de son obligation de délivrance et d'entretien. 

*
En l'espèce, il est constant que, selon contrat en date du 02 octobre 2015, Madame [Z] [S] a donné à bail à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le payement d'un loyer mensuel d'un montant de 680 € (pièce 1 demandeur).

Monsieur [L] [M] et Madame [W] [M] affirment que le logement loué ne répondrait pas aux critères de la décence et que Madame [Z] [S] aurait manqué à ses obligations et engagé sa responsabilité dans le trouble de jouissance subi. 
Au soutien de leurs affirmations, ils produisent : 
- une attestation de visite d'un logement non décent en date du 26 août 2025, établie par la mairie de [Localité 1] de laquelle il ressort que « le logement présente des éléments de non décence et de non-conformité (présence de plomb, amiante, humidité, absence de système d'évacuation des eaux usées..) nécessitant de nombreuses améliorations » (pièce 11 défendeurs),
- un compte-rendu de visite [Localité 3] réalisée le 21 août 2025, en date du 03 octobre 2025 (pièce 12 défendeurs) duquel il ressort que :
« Les désordres suivants ont été observés : 
- installation électrique dangereuse,
- aucun système de ventilation dans le logement,
- des huisseries anciennes non étanches à l'eau et à l'air,
- absence de dispositif d'occultation de la lumière dans la chambre 1,
- présence de marques de dégradation biologique du bois,
- mauvaise évacuation des eaux usées », 
- un courrier de notification d'un arrêté préfectoral de mise en demeure en date du 26 janvier 2026 (pièce 22 défendeurs) duquel il ressort que Madame [Z] [S], propriétaire du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] a été mise en demeure de prendre, dans un délai de deux mois, les mesures suivantes : « mettre en sécurité l'installation électrique du logement et fournir une attestation de conformité réalisée par un professionnel agréé ». 

En défense, Madame [Z] [S] sur laquelle repose la charge de la preuve du respect de ses obligations de délivrance et d'entretien, soutient que le rapport établi par l'[Localité 3] ne conclut pas à l'indécence du logement et à son inhabitabilité et que les non-conformités alléguées par les requérants - et notamment le souci concernant les WC, la saleté du logement, la présence de salpêtre ou d'humidité, l'affaissement du parquet ou le trou dans le plancher de la chambre au rez de chaussée, les traces d'infiltrations au niveau des pièces de l'étage ou les évacuations des eaux usées - ne sont établies ni par le rapport de l'[Localité 3], ni par le compte rendu du CCAS. Elle en conclut que les requérants échouent à produire des pièces techniques justifiant de l'état du logement.

Force est cependant de constater que le rapport de l’[Localité 3] prescrit pourtant, pour remédier auxdits désordres, la réalisation des travaux suivants :
« Fenêtres -Menuiserie :
- Assurer le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures et de leurs vitrages, notamment les fenêtres de l'ensemble du logement et la porte d'entrée ;
- En cas de remplacement des fenêtres des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, réaliser des entrées permanentes d’air dans le bâti ou dans les maçonneries voisines des murs de façade.
Ventilation :
- Exécuter tous travaux pour que la ventilation du logement assure un renouvellement efficace de l’atmosphère sans créer de courant d’air gênant ;
- Dans le logement, afin de faire cesser durablement les condensations qui s’y manifestent, exécuter tous travaux nécessaires pour assurer le renouvellement permanent de l’air.
A cet effet, le système d’aération doit comporter :
* Des entrées d’air dans toutes les pièces principales destinées au séjour ou au sommeil réalisées par des orifices en façades,
* Des sorties d’air dans les pièces de service, au moins dans les cuisines, les salles de bain ou de douche et les cabinets d’aisances, réalisées par des conduits verticaux à tirage naturel ou des dispositifs mécaniques,


* Des passages de section suffisante assurant la libre circulation de l’air des pièces principales vers les pièces de service (détalonnage des bas de porte par exemple),
Électricité :
- Mettre en sécurité les installations électriques, et fournir une attestation de mise en sécurité par un professionnel agréé.
Divers :
- Rechercher les causes de la stagnation des eaux usées au niveau du regard en amont du raccord au réseau collectif et procéder aux travaux nécessaire.
- Demander un rapport de conformité au service assainissement de la ville.
- Un diagnostic de dégradation biologique a été mandaté par les services de l'état ».

Ce même rapport conclut que ces désordres «[...] peuvent porter atteinte à la santé des occupants en présentant notamment des risques de : 
- survenue d'accidents tels que chocs électriques, incendies, explosion, chutes de personnes :
* Installation électrique non sécurisée,
- survenue ou d'aggravation de pathologies, notamment maladies pulmonaires, asthme et allergies du fait de :
* Absence ou insuffisance de ventilation permanente, 
* Entrée importante d'air parasite, 
- survenue ou d'aggravation de pathologies, notamment maladies infectieuses ou parasitaires du fait de :
* Mauvaise évacuation des eaux usées ».

Ces éléments caractérisent ainsi un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et par là-même l'indécence du logement loué. 

Dans ces conditions, Madame [Z] [S] échoue à rapporter la preuve du respect de son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent en ce que ce dernier ne présente ni des menuiseries étanches, ni un système d’aération et de ventilation permettant de s’assurer de l’absence d’humidité en son sein, ni une installation électrique sécuritaire. 

Il convient par conséquent de constater l'indécence du logement loué par Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] le 02 octobre 2015 sis [Adresse 3] à [Localité 1], telle que constatée par l'[Localité 3] suite à la visite du 21 août 2025, ainsi que le manquement partiel de Madame [Z] [S] à son obligation de délivrance.

Sur l'indemnisation du préjudice

Il résulte des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (voir notamment Cass 3ème civ. 29 avril 2009 n° 08-12.261, 23 mai 2019, n° 18-10.034), sans qu’il y ait ainsi besoin de caractériser l’existence d’une faute de la part du bailleur. Dès lors, le fait pour le bailleur d'avoir fait preuve de diligences pour faire cesser le trouble de jouissance ne suffit pas à l'exonérer de sa responsabilité (voir notamment Cass 3ème civ. 08 mars 2018). 

En l'espèce, au regard de l'indécence précédemment caractérisée du logement loué, il y a lieu de considérer que la bailleresse a manifestement manqué de diligences dans l'exécution de ses obligations et que la jouissance paisible du logement par les locataires a été troublée du fait de cette carence. 









Ce trouble doit cependant être considéré comme étant d'intensité modérée au regard des éléments portés à la connaissance de la juridiction par les parties. Il convient en effet de rappeler d'une part que, malgré un bail conclu le 02 octobre 2015, les premiers courriers de doléances ont été adressés à la bailleresse seulement en 2023 et le signalement au pôle de lutte contre l'habitat indigne n'a été effectué par les locataires que le 06 juin 2025. D’autre part, si les époux [M] justifient se trouver dans une situation de vulnérabilité au regard de leur âge et de leurs faibles ressources, il n’en demeure pas moins qu'ils n’allèguent ni ne justifient d’aucune pathologie ou aggravation de leur état en lien avec les désordres constatés. 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'estimer que le préjudice des défendeurs sera intégralement réparé par l'octroi d'une somme de 2 000 €. 

Sur la réduction du montant du loyer 

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 ».

De jurisprudence constante, ces dispositions ne sont applicables qu’au locataire en titre d’un contrat de bail en cours d’exécution (voir notamment Cour d'appel de de Paris, 18 décembre 2007, n°06/18075). 

En l'espèce, il résulte des motifs précédents que le bail n'a pas été résilié du fait du congé donné par la bailleresse le 26 juin 2024, qui a été déclaré nul. Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] ont donc bien qualité de locataires en titre pour former leur demande reconventionnelle à la procédure.

*
Il résulte des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 l'existence de deux sanctions en cas d'indécence :
 - la première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes,
 - la deuxième lui reconnaît le droit à défaut de mise en conformité d'obtenir une réduction du montant du loyer ou une suspension avec ou sans consignation du payement du loyer et de la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En l'espèce Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] ne sollicitent plus, dans leurs dernières écritures, la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux de mise en conformité sous astreinte mais uniquement la réduction de moitié du montant des loyers versés rétroactivement sur cinq années, outre la condamnation à des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral.

D'une part, il résulte pourtant des dispositions de l'article 20-1 que les sanctions édictées sont alternatives et non cumulatives puisqu'elles visent, en l'espèce, à la réparation d'un seul et unique préjudice de jouissance.





En effet, il convient de rappeler à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [M] que les demandes de réduction des loyers et de dommages-intérêts visent à réparer le même préjudice, à savoir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent. Ces demandes ne peuvent donc pas à être formées de manière cumulative mais seulement de manière alternative.

D'autre part et surabondamment, il convient de relever que la demande de consignation des loyers, qui vise à compenser le préjudice de jouissance induit par la non réalisation des travaux, doit être formée en corollaire d'une demande d'exécution de travaux, sans quoi elle apparaît dénuée de sens.

Les demandes de réduction rétroactive des loyers sur les cinq années précédentes et la demande de remboursement des loyers perçus seront donc rejetées.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [Z] [S] succombant à l'instance, les dépens seront mis à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, Mme [Z] [S] condamnée aux dépens, sera également condamnée à verser à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] une somme qu'il est équitable de fixer à 1 200 € au titre des frais irrépétibles. 

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la nullité du congé délivré le 26 juin 2024 par Madame [Z] [S] à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] concernant un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] ; 

DEBOUTE Madame [Z] [S] de sa demande de résiliation du bail à la date du 1er octobre 2024, et de toutes les autres demandes afférentes devenues sans objet ;

DIT que le logement loué par Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] sis [Adresse 3] à [Localité 1] suivant contrat de bail d'habitation meublée en date du 02 octobre 2025 n'est pas conforme aux dispositions de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 ;




DIT que Madame [Z] [S] a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien d'un logement décent sis [Adresse 3] à [Localité 1] en cours de bail ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] la somme de 2 000 € (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance locative concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] ; 

DEBOUTE Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] de leurs demandes de diminution et de remboursement des loyers payés rétroactivement sur cinq années; 

CONDAMNE Madame [Z] [S] aux entiers dépens;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à Monsieur [L] [M] et Madame [W] [G] Épouse [M] la somme de 1 200 € (mille deux cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; 

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.


 Le cadre greffier Le juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de procedure civile 675, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation L511-10, code civil 1220, code de la construction et de l'habitation L843-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 4 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Mulhouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01403

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation R111-1, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 16 octobre 2024 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/01121

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 5 décembre 2024 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/09034

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 19 décembre 2024 · Cour d'appel de Montpellier · Autre · n° 24/01848

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 9 janvier 2025 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 23/15661

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 20 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00246

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 28 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/06606

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

• 30 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01683

  en commun : code de la construction et de l'habitation L511-11, code de la construction et de l'habitation L521-1, code de la construction et de l'habitation L521-2, code de la construction et de l'habitation L511-10

Mise à jour de la source le 2026-06-16T19:53:28.606Z.