Tribunal de commerce de Nice, Chambre 1, 18 mai 2026, n° 2025RG01645

JUGEMENT DU 18 mai 2026 Chambre 1

N° minute : 2026/2434 N° RG : 2025CG00447 SARL [Q] SARL contre SAS [R] ESTATE & CONSULTING

DEMANDEUR

SARL [Q] SARL [Adresse 1] comparant par Me Véronique SAURIE [Adresse 2]

DEFENDEURS

SAS [R] ESTATE & CONSULTING [Adresse 3] comparant par Me Romain TOESCA [Adresse 4]

SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS [Adresse 5] comparant par Me Eric BIENFAIT [Adresse 6]

SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE [Adresse 7] comparant par Me Eric BIENFAIT [Adresse 6]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l'audience publique du 23 mars 2026

Greffier lors des débats M. ZENATI Geoffrey,

Décision contradictoire et en premier ressort,

Délibérée par M. HANOUNE Eric, Président, M. SIMBSLER Paul, Mme LECART Emilie, Assesseurs.

Prononcée le 18 mai 2026 par mise à disposition au Greffe.

Minute signée électroniquement par le Président et le Greffier.

Vu l'assignation introductive d'instance,

Les représentants des parties entendus en leurs dires et explications,

Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DES FAITS :

Par un mandat non exclusif en date du 14 novembre 2023, Monsieur [M] [Y] a confié à la SARL [Q] IMMOBILIER la mission de proposer à la vente et de vendre le bien dénommé «

La Niçoise

» au prix de 6.900.000 €.

Ce mandat stipulait, en cas de réalisation de la vente par son intermédiaire, le versement d'une commission irréductible de 5 %.

La SAS [R] ESTATE & CONSULTING s'est également vu confier un mandat de vente non exclusif portant sur ce même bien le 13 mars 2025, lequel a ensuite été tacitement reconduit conformément à ses stipulations.

Dans ce contexte, l'agence [V] a pris attache avec la SARL [Q] IMMOBILIER afin d'obtenir une copie du dossier numérique relatif au bien, en précisant intervenir pour le compte des époux [G], intéressés par une visite en vue d'une éventuelle acquisition.

Une visite a ainsi été organisée par la SARL [Q] IMMOBILIER pour le vendredi 9 mai à 10 heures.

D'abord annulée, elle s'est finalement tenue le même jour à 14 heures.

Il ressort toutefois que cette visite est intervenue alors que les époux [G] avaient confié à la SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS, par mandat de recherche exclusif hors établissement en date du 5 mai 2025, la mission de rechercher un bien à acquérir.

Ce mandat visait de manière particulièrement précise la villa «

[Adresse 8]

», dont il reprenait les caractéristiques ainsi que le prix de présentation à la vente.

La vente au profit des époux [G] a finalement été régularisée le 7 août 2025 par l'intermédiaire des agences SAS [R] ESTATE & CONSULTING et SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS, à l'exclusion de l'agence SARL [Q] IMMOBILIER.

A l'occasion de cette opération, les agences SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et SAS [R] ESTATE & CONSULTING ont chacune perçu une commission de 140.000 €.

PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES :

Par assignation en date du 31 juillet 2025, la SARL [Q] IMMOBILIER a assigné la SAS [R] ESTATE & CONSULTING et la SAS [H] [L] REAL ESTATE AGENTS devant le tribunal de commerce de NICE aux fins d'entendre :

Condamner les sociétés SAS [R] ESTATE & CONSULTING et SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS, à payer à la SARL [Q] IMMOBILIER, la somme de 345.000 € en réparation de son préjudice subi ;

Condamner les SAS [R] ESTATE & CONSULTING et SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS, à payer à la SARL [Q] IMMOBILIER, la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Dans ses conclusions exposées à la barre, la SARL [Q] IMMOBILIER demande au tribunal de :

Condamner les SAS [R] ESTATE & CONSULTING, SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE, à payer à la SARL [Q] IMMOBILIER, la somme de 268.500 € en réparation de son préjudice subi ;

Débouter les SAS [R] ESTATE & CONSULTING, SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE de leurs demandes en dommages et intérêts pour être infondées ;

Condamner les SAS [R] ESTATE & CONSULTING, SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE à payer à la SARL [Q] IMMOBILIER, la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Dans ses conclusions en réponse, la SAS [R] ESTATE & CONSULTING demande au tribunal de :

Rejeter la demande de condamnation formulée à l'encontre de la SAS [R] ESTATE & CONSULTING par la SARL [Q] IMMOBILIER ;

A titre subsidiaire,

Juger que l'indemnisation à laquelle pourrait prétendre la SARL [Q] IMMOBILIER doit être limitée à la somme de 140.000 € ;

Juger que seule la SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS est susceptible de pouvoir engager sa responsabilité en l'état des griefs allégués par la partie demanderesse ;

Ecarter l'exécution provisoire au regard des conséquences manifestement excessives ; A titre reconventionnel.

Condamner la SARL [Q] IMMOBILIER au paiement de la somme de 20.000 € au profit de la SAS [R] ESTATE & CONSULTING ;

Condamner la SARL [Q] IMMOBILIER au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Dans ses conclusions en réponse la société [H] [L] REAL ESTATE AGENTS demande au tribunal de :

Déclarer la SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS hors de cause ;

Constater l'intervention volontaire de la SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE et lui en donner acte ;

Débouter la SARL [Q] IMMOBILIER de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Ecarter l'exécution provisoire de plein droit en cas de condamnation de la SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE au regard des conséquences manifestement excessives qu'elle entrainerait ; A titre reconventionnel,

Condamner la SARL [Q] IMMOBILIER à payer et porter à la SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE, la somme de 30.000 € au titre de la réparation du préjudice qu'elle subit en l'état de cette procédure particulièrement abusive ;

Condamner la SARL [Q] IMMOBILIER à payer et porter la somme de 5.000 € à la SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé détaillé des moyens et prétentions des parties soutenus oralement à l'audience, le tribunal renvoie aux dernières conclusions déposées conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. Leurs moyens et arguments seront examinés dans les motifs du jugement.

MOTIFS :

Sur le détournement de clientèle :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

La SARL [Q] IMMOBILIER fait valoir qu'elle assure la gestion de plusieurs biens appartenant à la famille [Y].

Elle soutient que le mandat de vente portant sur la villa «

La Niçoise

» s'inscrit dans une relation d'affaires ancienne, suivie et pérenne, dans le cadre de laquelle le mandant et le mandataire entretenaient des contacts constants.

Elle estime que ce mandat est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation, selon laquelle l'exigence d'une durée limitée du mandat a pour seule finalité la protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire et n'est sanctionnée que par une nullité relative (arrêt du 24 février 2017).

Elle ajoute que la méconnaissance des mentions obligatoires devant figurer dans un mandat de vente confié par le propriétaire d'un bien à une agence immobilière est sanctionnée par une nullité relative, dont seul le propriétaire du bien peut se prévaloir.

Elle soutient également que seul le mandant peut invoquer le non-respect du formalisme prévu à l'article 7 de la loi Hoguet.

Elle fait encore valoir qu'un mandat annulable peut néanmoins ouvrir droit à honoraires.

Elle affirme que les SAS [R] ESTATE & CONSULTING, [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et BELLEVUE [Localité 1] ESTATE n'ont pas la qualité de parties protégées par la loi.

Elle en déduit qu'elles ne peuvent utilement opposer un moyen de défense tiré de la nullité du mandat de vente confié à la SARL [Q] IMMOBILIER.

Elle soutient encore que la jurisprudence admet qu'un mandat affecté d'une cause de nullité puisse recevoir application lorsque la partie protégée l'a confirmé, expressément ou tacitement, par l'exécution du contrat.

Elle affirme avoir été en relation constante avec le chargé d'affaires de Monsieur [M] [Y] et l'avoir informé de l'accomplissement des différentes diligences entreprises en vue de la vente du bien.

Elle ajoute qu'à aucun moment, alors même que la période initiale reconduite pour trois mois avait expiré, le mandat confié à la SARL [Q] IMMOBILIER n'a été contesté par le mandant.

Elle soutient que le mandat de Monsieur [M] [Y] a été signé le 14 novembre 2023, soit antérieurement à la mesure de curatelle prononcée le 27 février 2025, et que sa reconduction était tacite, donc automatique.

Elle prétend qu'au jour de sa signature, Monsieur [M] [Y] disposait de sa pleine capacité juridique pour vendre le bien «

[Adresse 8]

» au prix de 6.900.000 €.

Elle fait valoir qu'aucune modification n'est intervenue dans les termes et conditions du mandat, de sorte que l'assistance du curateur n'était pas nécessaire.

Elle ajoute que le bien a d'ailleurs été vendu à un prix inférieur à celui visé dans le mandat confié à la SARL [Q] IMMOBILIER, soit 5.365.000 € au lieu de 6.900.000 €.

Elle en déduit que les intérêts de Monsieur [M] [Y] n'ont pas été fragilisés par la tacite reconduction du mandat confié à SARL [Q] IMMOBILIER.

Elle soutient en outre que les agences SAS [R] ESTATE & CONSULTING, [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et BELLEVUE [Localité 1] ESTATE n'ont pas qualité pour opposer le caractère annulable du mandat confié à l'agence SARL [Q] IMMOBILIER au motif de l'absence d'assistance du curateur lors de sa régularisation.

Elle affirme, à cet égard, que les relations entre Monsieur [M] [Y] et la SARL [Q] IMMOBILIER doivent être appréciées au regard des liens de rattachement les plus étroits, dès lors que les deux contractants sont de nationalité française et que le bien est situé en FRANCE.

Elle invoque les dispositions de l'article 465 du Code civil, aux termes desquelles : « à compter du jugement d'ouverture, l'irrégularité des actes accomplis par la personne protégée ou par la personne chargée de la protection est sanctionnée dans les conditions suivantes : si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être assistée.

l'acte ne peut être annulé que s'il est établi que la personne protégée a subi un préjudice ».

Elle soutient que ce texte ne vise que l'atteinte portée aux intérêts personnels du majeur protégé, de sorte que la nullité encourue serait relative et non absolue.

Elle ajoute que la Cour de cassation a rappelé qu'il ne saurait être exigé, pour le succès de l'action, d'autre condition que l'existence d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité.

Elle soutient encore que la jurisprudence est constante s'agissant de l'action en concurrence déloyale, laquelle suppose uniquement :

La démonstration d'une faute, sans qu'il soit nécessaire d'établir un élément intentionnel.

Et l'engagement de la responsabilité de l'auteur de la faute, quelle que soit la gravité du manquement reproché.

Elle fait valoir que la preuve est libre en matière de responsabilité extracontractuelle et peut résulter d'un faisceau d'indices concordants.

Elle soutient que la concurrence déloyale est caractérisée par l'existence de manœuvres fautives constitutives d'une désorganisation de l'entreprise, au premier rang desquelles figure le détournement de clientèle.

Elle rappelle qu'en l'absence d'obligation personnelle de non-concurrence, tout professionnel est libre de démarcher la clientèle d'autrui et que la clientèle ne constitue pas un droit privatif, mais que cette liberté trouve sa limite dans l'interdiction des pratiques déloyales.

Elle cite à cet égard la jurisprudence selon laquelle le démarchage est libre, mais les moyens employés doivent être conformes aux usages loyaux du commerce, et selon laquelle la violation des règles déontologiques constitue une faute sanctionnable dès lors qu'elle a pour effet un détournement de clientèle.

Elle ajoute que la SARL [Q] IMMOBILIER avait organisé, au profit des époux [G], une visite du bien «

[Adresse 8]

» pour le 9 mai 2025 à 10 heures, visite ensuite annulée unilatéralement par les acquéreurs au profit d'une seconde visite, organisée le même jour à 14 heures par les agences SAS [R] ESTATE & CONSULTING, [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et BELLEVUE [Localité 1] ESTATE.

Elle soutient que cette seconde visite a été organisée postérieurement à celle fixée par la SARL [Q] IMMOBILIER, dès lors que :

La visite du 9 mai à 10 heures avait été arrêtée par des échanges de courriels entre SARL [Q] IMMOBILIER et [V] les 29 et 30 avril 2025.

Le mandat de recherche invoqué par l'agence BELLEVUE [Localité 1] ESTATE n'a été signé que le 5 mai 2025.

Elle affirme que les agences SAS [R] ESTATE & CONSULTING et [L] BELLEVUE ne pouvaient ignorer que ce bien avait été antérieurement présenté aux époux [G] par la SARL [Q] IMMOBILIER.

Elle soutient que ces deux agences ont sciemment organisé une visite concurrente, ayant conduit à l'éviction de la SARL [Q] IMMOBILIER, révélant ainsi une volonté délibérée de capter cette clientèle.

Elle en déduit que ce détournement de clientèle constitue la faute génératrice de dommagesintérêts.

Elle ajoute enfin que l'article 10 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, fixant les règles constituant le Code de déontologie des personnes exerçant les activités de transaction immobilière, titulaires d'une carte professionnelle délivrée dans les conditions prévues par la loi du 2 janvier 1970, dispose :

« Dans l'exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l'article 1er entretiennent entre elles des rapports de confraternité, dans le cadre d'une concurrence libre, saine et loyale. »

Elle rappelle à cet égard que les professionnels concernés doivent éviter tout conflit avec leurs confrères susceptible de nuire aux intérêts des mandants ainsi qu'à ceux des autres parties aux opérations pour lesquelles ils ont été mandatés, et qu'ils doivent s'interdire d'inciter les prospects ou les clients d'un confrère à rompre leurs relations commerciales avec celui-ci.

Dans ce cadre, elle soutient que le mandat de recherche établi par la SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE présente un caractère artificiel et constitue, en lui-même, l'acte de concurrence déloyale reproché.

Elle fait valoir que la SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE a fait signer aux époux [G], le 5 mai 2025, soit postérieurement à l'organisation d'une première visite du bien avec l'agence SARL [Q] IMMOBILIER, un mandat de recherche exclusif d'un bien à acquérir hors établissement.

Elle souligne que ce mandat décrit de manière particulièrement précise les caractéristiques du bien «

[Adresse 8]

», à savoir :

Une propriété de 9 700 m2 (parcelle [Cadastre 1] – feuille 000 NT 01 au cadastre).

Composée d'une villa principale d'environ 800 m2 et de deux villas annexes plus petites d'environ 100 à 130 m2 chacune.

Située [Adresse 9].

Pour un prix d'acquisition ne pouvant excéder 6.900.000 €.

Elle soutient que la SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE n'a procédé à aucune recherche effective, mais s'est bornée à faire signer aux acquéreurs un acte visant exclusivement le bien déjà présenté par un confrère.

Elle ajoute que les époux [G] avaient reçu le dossier relatif au bien immobilier par l'intermédiaire de SARL [Q] IMMOBILIER, via l'agence [V] qu'ils avaient ellemême contactée.

Elle fait valoir que ce prétendu mandat ne saurait recevoir une telle qualification, dès lors qu'un mandat de recherche doit contenir les caractéristiques du bien recherché par le

mandant, notamment le type de bien, la zone géographique et la fourchette de prix, et qu'il implique, pour le mandataire, une recherche effective de bien, laquelle constitue la seule contrepartie légitime de ses honoraires.

Elle ajoute que ce mandat a été signé hors établissement, c'est-à-dire en dehors de l'agence, ce qui supposerait une sollicitation individuelle des acquéreurs par cette agence.

Elle souligne également qu'il a été conclu à titre exclusif, circonstance qui, selon elle, renforce le caractère de détournement de clientèle.

Elle en déduit que ce mandat a été établi pour les seuls besoins du détournement de clientèle, au préjudice de la SARL [Q] IMMOBILIER.

Elle soutient enfin que l'absence d'échanges directs entre les époux [G] et la SARL [Q] IMMOBILIER ne saurait exonérer les agences défenderesses de leur responsabilité, dès lors que le dossier transmis par l'agence [V] avait été établi par la SARL [Q] IMMOBILIER et faisait apparaître le nom de cette dernière.

La SARL [Q] IMMOBILIER soutient que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, «

un préjudice s'infère nécessairement d'un acte de concurrence déloyale».

Elle fait valoir qu'en l'espèce, elle disposait d'un mandat de vente portant sur le bien dénommé «

[Adresse 8]

», situé [Adresse 10] à [Localité 2], confié par son propriétaire, Monsieur [M] [Y].

Elle expose également qu'elle a été la première agence contactée en vue de l'organisation d'une visite du bien pour les époux [G].

Elle ajoute que les époux [G] se sont ensuite portés acquéreurs de ce bien.

Elle soutient, dans ces conditions, avoir subi un préjudice en ce qu'elle n'a pas perçu ses honoraires, alors même qu'elle avait été saisie prioritairement par les acquéreurs du bien.

Elle évalue ce préjudice à la somme correspondant à 5 % du montant total de la vente, soit sur la base d'un prix de cession de 5.365.000 €.

Elle précise qu'il ne s'agirait pas, selon elle, d'une simple perte de chance, dès lors que les SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE et SAS [R] ESTATE & CONSULTING auraient réalisé le risque et évincé, en toute connaissance de cause, la SARL [Q] IMMOBILIER.

Elle soutient que le préjudice qu'elle invoque est en lien de causalité direct avec le comportement fautif qu'elle reproche aux agences SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE et SAS [R] ESTATE & CONSULTING.

Elle fait valoir, par ailleurs, que les demandes indemnitaires formées par les SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE et SAS [R] ESTATE & CONSULTING ne précisent ni la faute qui aurait été commise par l'agence SARL [Q] IMMOBILIER, ni la preuve du préjudice qu'elles allèguent avoir subi.

Elle ajoute qu'il n'est pas démontré que l'action engagée par la SARL [Q] IMMOBILIER présenterait un caractère abusif.

Elle soutient encore que la Cour de cassation veille à ce que les condamnations prononcées au titre d'une procédure abusive soient spécialement motivées et que soient caractérisées des circonstances faisant dégénérer en faute l'exercice du droit d'agir en justice.

En ce qui la concerne, la SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE ÀGENTS fait valoir que la SARL [Q] IMMOBILIER fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 1240 du Code civil, aux termes duquel : «

Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.»

Elle rappelle que ce fondement impose au demandeur, pour engager la responsabilité délictuelle de la partie poursuivie, de démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute alléguée et le dommage invoqué.

Elle soutient qu'aucun acte de concurrence déloyale ne peut être caractérisé au regard de la seule chronologie des faits.

Elle expose que les époux [G] ont initialement pris contact avec la SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE au sujet d'un autre bien, sans lien avec celui objet du présent litige.

Elle ajoute que le bien en cause était proposé à la vente par plusieurs agences immobilières et ne faisait pas l'objet d'une exclusivité au profit de la SARL [Q] IMMOBILIER.

Elle soutient que ce sont les époux [G] eux-mêmes qui ont décidé de mettre un terme aux relations entretenues avec l'agence [V] et de confier ensuite un mandat à la SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE.

Elle observe d'ailleurs que l'agence [V] n'est pas partie à l'instance.

Elle en déduit qu'il est difficile de comprendre en quoi la SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE aurait commis une faute à l'origine d'un préjudice subi par la SARL [Q] IMMOBILIER. Elle rappelle également que la notion de concurrence déloyale n'interdit pas, par elle-même,

l'exercice d'une activité concurrentielle. Elle précise que la captation de clientèle n'est prohibée que lorsqu'elle est réalisée au moyen de procédés illégaux ou déloyaux.

Elle soutient en outre que la SARL [Q] IMMOBILIER se prévaut d'un mandat de vente non exclusif entaché de nullité, dès lors qu'il aurait été conclu pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction pour une même période, sans qu'aucun terme n'ait été contractuellement fixé.

Elle fait valoir qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, les mandats régularisés par les agents immobiliers doivent prévoir un terme extinctif, à défaut de quoi ils seraient entachés de nullité absolue au-delà de leur première période de validité.

Elle ajoute enfin qu'aucun mandat de recherche n'a été confié à l'agence [V] et que la volonté des époux [G], qui n'étaient liés par aucun mandat exclusif, était parfaitement claire et détaillée.

En ce qui la concerne, la SAS [R] ESTATE & CONSULTING soutient que l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, impose que les mandats régularisés par les agents immobiliers comportent un terme extinctif.

Elle fait valoir que la jurisprudence est constante et établie sur ce point, sans opérer de distinction entre les mandats exclusifs et les mandats non exclusifs.

Elle ajoute que la nullité du mandat conclu entre la SARL [Q] IMMOBILIER et Monsieur [M] [Y] emporte, pour l'agent immobilier, la perte de tout droit à commission, ainsi gu'il a été jugé par la première chambre civile de la Cour de cassation le 3 mars 1998.

Elle soutient également que le mandat invoqué par la SARL [Q] IMMOBILIER n'a jamais fait l'objet d'une régularisation en présence du curateur désigné de Monsieur [M] [Y].

Elle affirme qu'il n'existe aucun droit acquis à la clientèle, celle-ci étant par nature libre et volatile.

Elle soutient que ce n'est pas le détournement de clientèle en lui-même qui est sanctionné, dès lors qu'il relève d'une concurrence en principe licite, mais uniquement les moyens déloyaux éventuellement employés pour y parvenir.

Elle ajoute que la SARL [Q] IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve d'un acte déloyal imputable à la SAS [R] ESTATE & CONSULTING.

Elle expose que l'un des griefs formulés à son encontre serait d'avoir organisé une visite du bien immobilier postérieurement à celle que la SARL [Q] IMMOBILIER aurait organisée pour les époux [G].

Elle soutient toutefois que la seule visite organisée pour les époux [G] l'a été avec l'agence [V], et non avec la SARL [Q] IMMOBILIER.

Elle ajoute que l'agence [V] ne disposait d'aucun mandat de la part des époux [G].

Elle indique encore que les époux [G] confirment n'avoir jamais été en relation avec la SARL [Q] IMMOBILIER.

Elle soutient enfin que les premiers contacts entre la SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et les époux [G] ont débuté par un courriel du 22 avril 2025, et que les époux [G] ont fait part à l'agence [V] de leur insatisfaction.

La SAS [R] ESTATE & CONSULTING soutient que le montant de la réclamation formée par la SARL [Q] IMMOBILIER ne correspond pas au préjudice réellement subi.

Elle fait valoir qu'à supposer une responsabilité établie, seule la SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS devrait être condamnée.

Elle affirme en outre que le montant initialement réclamé s'élevait à 140.000 €, et non à 5 % du prix effectif de la vente, dès lors que les commissions ont vocation à être partagées entre les agences intervenues à la négociation.

Elle ajoute que le montant global des commissions perçues à l'occasion de cette vente, soit 280.000 €, a été réparti entre : l'agence bénéficiaire d'un mandat de vente non exclusif, à savoir la SAS [R] ESTATE & CONSULTING, rémunérée par le vendeur.

Et l'agence bénéficiaire d'un mandat de recherche exclusif, SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS, rémunérée par l'acquéreur.

Elle en déduit que la SARL [Q] IMMOBILIER ne saurait utilement solliciter la condamnation des parties défenderesses au paiement de l'intégralité de la commission, sans que cette demande puisse s'analyser en un enrichissement sans cause. SUR CE

Attendu que la SARL [Q] IMMOBILIER fonde son action sur l'article 1240 du Code civil. Que la responsabilité délictuelle suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Que le détournement de clientèle n'est fautif qu'autant qu'il procède de moyens déloyaux.

Que la SARL [Q] IMMOBILIER justifie avoir été mandatée pour la vente du bien dénommé «

La Niçoise

» et avoir été la première à organiser, par l'intermédiaire de l'agence [V], une visite du bien pour les époux [G], fixée au 9 mai 2025 à 10 heures.

Attendu que le 5 mai 2025, postérieurement à l'organisation de cette visite, un mandat de recherche exclusif hors établissement a été signé au profit de la SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE / SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS, visant de manière précise le bien «

[Adresse 8]

», en reprenant ses caractéristiques, son adresse et son prix.

Que ce mandat portait ainsi non sur une recherche générale, mais sur un bien déjà identifié et déjà présenté aux acquéreurs.

Que la visite initialement prévue a ensuite été annulée au profit d'une seconde visite organisée le même jour à 14 heures.

Que la vente a finalement été régularisée par l'intermédiaire des SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et [R] ESTATE & CONSULTING, à l'exclusion de la SARL [Q] IMMOBILIER.

Qu'il résulte de cette chronologie et de la teneur du mandat du 5 mai 2025 que les sociétés BELLEVUE [Localité 1] ESTATE et SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS se sont interposées dans une opération déjà engagée par la société SARL [Q] IMMOBILIER.

Attendu que l'établissement d'un mandat de recherche exclusif portant exclusivement sur le bien déjà présenté par un confrère caractérise, dans ces circonstances, une manœuvre déloyale ayant eu pour effet d'évincer ce dernier de l'opération.

Que ces faits constituent une faute de concurrence déloyale imputable aux SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE et SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS.

Que la SARL [Q] IMMOBILIER a subi un préjudice direct résultant de son éviction de l'opération.

Que s'agissant de la SAS [R] ESTATE & CONSULTING, il n'est pas suffisamment établi qu'elle ait elle-même participé aux manœuvres déloyales ainsi caractérisées.

Il convient de condamner les SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE, à payer à la SARL [Q] IMMOBILIER, la somme de 140.000 € en réparation de son préjudice subi.

Attendu qu'il convient de débouter les SAS [R] ESTATE & CONSULTING, SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE de leurs demandes en dommages et intérêts pour être infondées.

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, SARL [Q] IMMOBILIER a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera SAS [H] [L] REAL ESTATE AGENTS et SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Condamne les SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE, à payer à la SARL [Q] IMMOBILIER, la somme de 140.000 € (cent quarante mille euros) en réparation de son préjudice subi ;

Déboute les sociétés SAS [R] ESTATE & CONSULTING, SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE de leurs demandes en dommages et intérêts pour être infondées ;

Rejette comme inopérantes ou mal fondées toutes conclusions plus amples ou contraires au présent jugement et en déboute respectivement les parties ;

Condamne les SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE à payer à la SARL [Q] IMMOBILIER, la somme de 5.000 € (cinq mille euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne les SAS [H] [L] [Localité 1] ESTATE AGENTS et SAS BELLEVUE [Localité 1] ESTATE aux entiers dépens de l'instance

Liquide les dépens du présent jugement à la somme de 76,32 € (soixante-seize euros et trente-deux centimes).

Décision signée électroniquement conformément à l'article 456 du Code de procédure civile.