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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 16 juin 2026, n° 23/06169

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

N° RG 23/06169 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YC5R

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 JUIN 2026 
50D

N° RG 23/06169
N° Portalis DBX6-W-B7H-YC5R







AFFAIRE :

SAS PEOPLE AND BABY
SCI LES OPTIMISTS
C/
SASU IMMOBILIARI [A]
SA GENERALI IARD
SARL EDEC
[M] [K]
[T] [D]






Décision nativement numérique délivrée à :

SCP BAYLE - JOLY
AARPI [Localité 2] & ASSOCIES
SELEURL [Localité 3] DEAT AVOCAT
SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Me Jean-François MORLON
Me Sandra PORTRON
SELARL [Localité 4]



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier. 

DEBATS :

à l’audience publique du 21 Avril 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSES

SAS PEOPLE AND BABY
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Sandra PORTRON, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Maître Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

SCI LES OPTIMISTS
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître François DEAT de la SELEURL FRANCOIS DEAT AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Maître Anne-Hortense JOULIE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)



DEFENDEURS

SASU IMMOBILIARI [A]
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Maître Jean-François MORLON, avocat au barreau de BORDEAUX


SA GENERALI IARD
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Maître Thomas DE BOYSSON de l’AARPI CHATAIN & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX


SARL EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS (EDEC)
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Maître Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocat au barreau de BORDEAUX


Monsieur [M] [K]
[Adresse 6]
[Localité 10]

représenté par Maître Christophe BAYLE de la SCP BAYLE - JOLY, avocats au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représenté par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)


Maître [T] [D]
né le 28 Décembre 1976 à [Localité 11] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 7]
[Localité 12]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX




Suivant acte en date du 23 février 2018, réitéré par acte authentique le 29 juin 2018 avec la participation de Maître [T] [D], Notaire, la SCI LES OPTIMISTS s'est portée acquéreur auprès de la SASU IMMOBILIARI [A] d'un ensemble immobilier sis [Adresse 8] à Bordeaux (33300) pour un prix de 1.400.000 euros, aux fins d'exploitation de l'immeuble par la SAS PEOPLE AND BABY, locataire. 
 
L'état relatif à la présence de termites établi le 23 janvier 2018 par la SARL EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS (ci-après désignée « ED&C ») annexé à l'acte de vente concluait à l’absence d’indices d’infestation de termites dans les parties des bâtiments visités et éléments examinés, le rapport précisant que les combles n’avaient pas pu être examinés faute d’accès.

La SASU IMMOBILIARI [A] était titulaire d'un contrat d’assurance auprès de la SA GENERALI IARD, souscrit le 12 juin 2015, par l'intermédiaire de Monsieur [M] [K], courtier en assurances

Préalablement à la vente, la SCI LES OPTIMISTS, ayant pris connaissance de ce que l’acte d’acquisition du bien immobilier par la SASU IMMOBILIARI [A] en date du 10 avril 2015 mentionnait la présence antérieure de termites et l'existence d'un traitement effectué, la SAS PEOPLE AND BABY a sollicité auprès du vendeur, par un courriel du 16 février 2018, la réalisation d'un nouvel état parasitaire établi par un autre diagnostiqueur. Ce second état n'a néanmoins pas été réalisé et une clause a été insérée dans l’acte de vente conditionnel du 23 février 2018 et dans l'acte definitif de vente aux termes de laquelle « le propriétaire ou l'occupant (…) doit permettre au diagnostiqueur d’accéder à tous les endroits nécessaires au bon accomplissement de sa mission, à défaut le propriétaire des lieux pourra être considéré comme responsable des conséquences dommageables dues au non respect de cette obligation ». 

Le 15 mai 2019, le service de la PMI-Enfance du Département de la GIRONDE a validé une capacité maximale d'accueil de 28 places pour un multi accueil (crèche) au [Adresse 8] pour la SAS PEOPLE AND BABY. 

La SAS PEOPLE AND BABY a signé un bail commercial avec la SCI LES OPTIMIST le 1er juillet 2019, les locaux étant loués à usage de crèche, et a entrepris des travaux dans le bien. Elle s'est plainte de ce que le 07 août 2019, le lattis du plafond de la salle du premier étage s’est effondré et de la présence de capricornes. 

Elle a fait procéder à un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 22 août 2019 puis a fait réaliser des travaux de rénovation du plafond et de la charpente, pour un montant de 47.609 euros. 

Par courrier en date du 07 octobre 2019, elle a mis en demeure la SASU IMMOBILIA [A] de prendre en charge le coût de travaux pour une somme de 38.566,80 euros. 



La SAS PEOPLE AND BABY a obtenu le 14 janvier 2020, l’avis favorable de la commission de sécurité de la ville de [Localité 1] pour ouvrir sa structure. 

Faute de solution amiable, par acte en date du 06 juillet 2020, la SAS PEOPLE AND BABY et la SCI LES OPTIMISTS ont fait assigner la SASU IMMOBILIARI [A] devant le Tribunal de commerce de Bordeaux aux fins d’indemnisation de préjudices. 

Par actes en date des 12, 15 et 25 mars 2021, la SASU IMMOBILIARI [A] a fait assigner aux fins de garantie Maître [T] [D] en sa qualité de notaire, la société ED&C, Monsieur [K] et la SA GENERALI IARD. 

Par jugement du 20 janvier 2023, le Tribunal de commerce de Bordeaux s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par conclusions d'incident du 19 septembre 2024, la SASU IMMOBILLIARI [A] a soulevé une fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état de l'action des demanderesses au motif qu'elles l'avaient placée « dans l’impossibilité de vérifier les faits à l’origine du litige ». 

Par conclusions d'incident du 26 septembre 2024, la SA GENERALI IARD a demandé au juge de la mise en état de « juger que IMMOBILLIARI [A] n'était plus assurée chez elle lors du sinistre » et dépourvue du droit d'agir contre elle. 

Par conclusions d'incident du 03 février 2025, la SCI LES OPTIMISTS a demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable la demande de la SAS PEOPLE AND BABY tendant à la voir condamnée à lui payer la somme de 234.952 euros comme étant prescrite. 

Le juge de la mise en état a renvoyé devant la juridiction du fond l'examen des fins de non-recevoir. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, la SAS PEOPLE AND BABY demande au Tribunal de : 
Vu les articles 1240, 1641 et suivants du Code civil, vu les articles 1719 et suivants du Code civil, 
Vu les articles 256, 696 et 700 du Code de procédure civil, 
CONDAMNER la société IMMOBILIARI [A] à payer à la société PEOPLE AND BABY la somme de 47.609 € HT augmentée de la TVA en vigueur au jour de la décision à intervenir et indexée sur l’indice BT01 au titre de son préjudice matériel ; 
CONDAMNER la société IMMOBILIARI [A] à payer à la société PEOPLE AND BABY la somme de 234.952 € au titre de son préjudice de perte d’exploitation ; 
DEBOUTER la société IMMOBILIARI [A] de toutes ses demandes fins et prétentions ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE, 
CONDAMNER la SCI LES OPTIMISTS à payer à la société PEOPLE AND BABY la somme de 234.952 € au titre du manquement à l’obligation de délivrance ; 




CONDAMNER la SCI LES OPTIMISTS à payer à la société PEOPLE AND BABY la somme de 47.609 € HT augmentée de la TVA en vigueur au jour de la décision à intervenir et indexée sur l’indice BT01 au titre du remboursement des travaux incombant au bailleur ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER la société IMMOBILIARI [A] à verser aux société PEOPLE AND BABY la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER la société IMMOBILIARI [A] aux entiers dépens ;
DIRE qu’il n’y pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2025, la SASU IMMOBILIARI [A] demande au Tribunal de :
Vu les articles 11, 15, 16 et 122 à 125 du Code de procédure civile, ensemble l’article 6 de la convention européenne des droits de l’homme et l’article 10 du Code civil, 
DE CONSTATER que les demanderesses ont placé la défenderesse et le tribunal dans l’impossibilité de vérifier les faits à l’origine du litige. 
DE DIRE ET JUGER que cette impossibilité consécutive au fait des demanderesses prive la défenderesse du droit à un débat contradictoire, et la prive par conséquent du droit à l’égalité des armes et à une défense pleine et entière. 
DE DIRE ET JUGER qu’il en résulte par conséquent une fin de non-recevoir. 
DE DIRE ET JUGER PAR CONSÉQUENT IRRECEVABLE l’action des demanderesses et, par conséquent, de les en débouter. 
SUR LE FOND : 
DE DEBOUTER les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
DE CONDAMNER SOLIDAIREMENT les mêmes demanderesses à payer à la défenderesse la somme de 10.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 
SUR L’APPEL EN GARANTIE DE LA SOCIÉTÉ LES OPTIMISTS : 
DE DÉBOUTER la société LES OPTIMISTS ET DE REJETER l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : DE DIRE N’Y AVOIR LIEU À EXÉCUTION PROVISOIRE, SI LA DEMANDE EST ACCUEILLIE EN TOTALITÉ OU EN PARTIE. 

Suivant dernières conclusions au fond du 13 février 2025, la SCI LES OPTIMISTS demande au Tribunal de : 
Vu les articles 1240, 1641 et suivants du Code civil, Vu les articles 256, 696 et 700 du Code de procédure civil, 
CONDAMNER la société IMMOBILIARI [A] à payer à la SCI LES OPTIMSITS la somme de 47.609 € HT augmentée de la TVA en vigueur au jour de la décision à intervenir et indexée sur l’indice BT01 ; 
DEBOUTER la société IMMOBILIARI [A] de toutes ses demandes fins et prétentions ; 
DIRE prescrite et irrecevable la demande de PEOPLE & BABY à son égard ; 
DEBOUTER la société PEOPLE & BABY de toutes ses demandes à son encontre ; 
A titre subsidiaire, CONDAMNER la société IMMOBILIARI [A] à la garantir de toute condamnation au profit de la société PEOPLE & BABY ; 


CONDAMNER en conséquence solidairement les sociétés IMMOBILIARI [A] et PEOPLE & BABY aux entiers dépens de l’instance ; 
CONDAMNER en conséquence solidairement les sociétés IMMOBILIARI [A] et PEOPLE & BABY à verser à la société SCI LES OPTIMISTS de 10.000 € chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
DIRE qu’il n’y pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, la SARL EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS (EDEC) demande au Tribunal de : 
Vu les articles 1131,1641 et suivants, 1240 et suivants du Code civil, 
DEBOUTER la SAS IMMOBILIARI [A] ainsi que Me [D] ou toute autre partie de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société EDEC, faute de démontrer une faute et un préjudice indemnisable qui soit en lien avec ladite faute, 
CONDAMNER la SAS IMMOBILIARI [A] au paiement d’une somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens, 
CONDAMNER Me [D] au paiement d’une somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2024, la SA GENERALI IARD, assureur de la société IMMOBILIARI [A], demande au Tribunal de : 
Vu l’article L 121-10 du Code des assurances, Vu l’article 1103 du Code civil, 
A TITRE PRINCIPAL 
- Juger que la société IMMOBILIARI [A] n’était plus assurée par le contrat d’assurance GENERALI AN994175 lors de la survenance du sinistre ; 
Par conséquent, 
- Débouter la société IMMOBILIARI [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Compagnie GENERALI IARD 
A TITRE SUBSIDIAIRE juger l’absence de garantie par la Compagnie GENERALI IARD de la responsabilité de la société IMMOBILIARI [A] mise en cause par la SCI LES OPTIMISTS et la société PEOPLE AND BABY ; 
Par conséquent : Débouter la société IMMOBILIARI [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Compagnie GENERALI IARD ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : Condamner la société IMMOBILIARI [A] à payer à la Compagnie GENERALI IARD une somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, Monsieur [M] [K], courtier d’assurance, demande au Tribunal de : 
A titre principal :
DEBOUTER la Société IMMOBILIARI [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [M] [K] ;
A titre subsidiaire :
RAPPORTER le préjudice allégué à de plus justes proportions ;
En tout état de cause :
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER tout succombant à payer à Monsieur [M] [K] une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Christophe BAYLE, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, Madame [T] [D], notaire, demande au Tribunal de : 
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil, 
A titre principal, Débouter la société Immobiliari [A] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la concluante
A titre subsidiaire, Condamner la société Expertise Diagnostics et Constats à relever et garantir la concluante de l’ensemble des condamnations qui pourraient par impossible intervenir contre elle, 
Dans tous les cas, Condamner la société Immobiliari [A] à payer à la concluante la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
Condamner la société Immobiliari [A] aux entiers dépens de l’instance et dire que Me Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 CPC, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 mars 2025. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS 

Sur les fins de non recevoir : 

Conformément à l'article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. 

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

S'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Sur la fin de non recevoir soulevée par la SASU IMMOBILLIARI [A] : 

Par conclusions d'incident du 19 septembre 2024, la SASU IMMOBILLIARI [A] a soulevé une fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état de l'action des demanderesses au motif qu'elles l'avaient placée « dans l’impossibilité de vérifier les faits à l’origine du litige ». 


La SASU IMMOBILLIARI [A] fait valoir, au visa notamment des articles 10,11, 15 et 16 du code de procédure civile, 1353 du code civil et 6 de la Convention européenne des droits de l'homme, que les affirmations des demanderesses sont invérifiables faute de constatations contradictoires et que le non respect du principe du contradictoire qui en découle ainsi que des principes fondamentaux du droit à l'égalité des armes emporte une fin de non-recevoir, en obligeant notamment le juge à statuer contrairement à l'article 16 du code de procédure civile qui lui interdit de statuer sur des « explications ou moyens qui n'ont pas été débattus contradictoirement ». 

L'article 10 du code de procédure civile dispose que le juge a le pouvoir d'ordonner d'office toutes les mesures d'instruction légalement admissibles et l'article 11 du même code que les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime

En application des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense et le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en application de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme, toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. 

La SASU IMMOBILLIARI [A] soutient qu’en ayant fait exécuter des travaux sans prendre de dispositions auparavant pour que des constatations contradictoires soient effectuées, les demanderesses l'ont privée du droit de se défendre, du respect du contradictoire et d'un procès équitable. 

Néanmoins, si les pièces versées par les demanderesses à l'appui de leurs demandes ne consistent pas dans la réalisation d'investigations contradictoires, telles des expertises amiables ou une expertise judiciaire, elles ont été versées régulièrement aux débats et soumises au contradictoire. 

Leur valeur probante relève d'un examen au fond par le juge judiciaire dans son pouvoir souverain d'appréciation sur la valeur et la portée des éléments de preuve. 

Ainsi, il ne résulte aucune fin de non recevoir de l'absence de constatations contradictoires réalisées et les demandes de la SCI LES OPTIMISTS et de la SAS PEOPLE & BABY à l'encontre de la SASU IMMOBILLIARI [A] seront déclarées recevables. 

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SA GENERALI IARD :

La SA GENERALI IARD n'a pas repris dans ses conclusions au fond la fin de non-recevoir qu'elle avait soulevée tel qu'exigé par l'article 789 du code de procédure civile et a indiqué à l'audience qu'il s'agissait d'un argument de fond. Il en résulte qu'elle a abandonné son incident et qu'il n'y a lieu d'examiner aucune fin de non-recevoir la concernant. 

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LES OPTIMISTS :

Si dans le dispositif de ses conclusions au fond notifiées le 13 février 2025, la SCI LES OPTIMISTS demande de voir déclarer irrecevable « la demande de la SAS PEOPLE & BABY à son égard », il résulte des conclusions d'incidents notifiées le même jour devant le juge de la mise en état que cette demande d'irrecevabilité concerne précisément la demande de la SAS PEOPLE & BABY tendant à la voir condamnée à lui payer la somme de 234.952 euros, comme étant prescrite. 

La SAS PEOPLE & BABY a formulé pour la première fois cette demande de condamnation à l'encontre de la SCI LES OPTIMISTS dans des conclusions du 17 janvier 2025, demande fondée sur l'obligation de délivrance du bailleur et l'article 1719 du code civil. Elle fait valoir que l’effondrement du lattis du faux-plafond l'a empêchée d’exploiter la crèche pendant plusieurs mois et lui a causé une perte d'exploitation à hauteur de 234.952 euros dont son bailleur doit l'indemniser. 

La SCI LES OPTIMISTS soutient que cette action est prescrite pour avoir été engagée plus de 5 ans après “les faits” et notamment plus de 5 ans après le 06 janvier 2019, date à laquelle la crèche a été ouverte et à partir de laquelle la SAS PEOPLE & BABY pouvait solliciter une indemnisation. 

Celle-ci ne lui répond pas sur ce point. 

L’article 1719 du code civil dispose que : 
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. » 

En application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque la fin de non recevoir. 

Il n'est pas contesté et suffisamment établi par le mail de Madame [H] [J], architecte, le procès-verbal de commissaire de justice du 22 août 2019 et le compte rendu de visite de chantier du 23 août 2019 que les faux plafonds se sont effondrés en août 2019 alors que les lieux étaient en travaux. En outre, l'avis favorable de la commission de sécurité a été rendu le 14 janvier 2020 suite à une visite du 06 janvier 2020. En conséquence, la crèche ne peut pas avoir été ouverte le 06 janvier 2019. Si la SAS PEOPLE & BABY affirme que la crèche a été ouverte le 06 janvier 2020, elle ne peut cependant l'avoir été avant l'avis favorable de la commission de sécurité le 14 janvier 2020 sans que sa pièce 16 relative à des notifications d'attributions de berceaux et à des contrats de réservation en juin 2019 ne démontre l'inverse. 

En tout état de cause, la SCI LES OPTIMISTS sur laquelle pèse la charge de la preuve d'établir le point de départ du délai de prescription ne prouve pas que l'ouverture de la crèche est intervenue avant le 17 janvier 2020.

En conséquence, la demande de la SAS PEOPLE & BABY lui ayant été notifiée par des conclusions du 17 janvier 2025 moins de 5 ans après, l'action de la SAS PEOPLE & BABY à son encontre n'est pas prescrite et sa demande sera déclarée recevable. 

Sur le fond : 

Sur les demandes contre la SASU IMMOBILIARI [A] :

En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

L’article 1645 du même code stipule que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose que soient démontrées l’existence d’un vice, sa gravité, son caractère caché et son antériorité relativement à la vente.

En vertu de l’article 1240 du Code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La SCI LES OPTIMISTS recherche la responsabilité de la SASU IMMOBILIARI [A] sur le fondement de la garantie des vices cachés en faisant valoir que le lattis de l'immeuble composant le faux-plafond ainsi que la charpente étaient fortement détériorés et rongés par une ancienne infestation d’insectes xylophages, en l’espèce des capricornes, cachée et existante avant la vente, et rendant le bien impropre à son usage et que la société IMMOBILIARI [A] ne peut s'exonérer de cette garantie pour être à la fois un vendeur professionnel et avoir eu connaissance du vice préalablement à la vente, outre l’exclusion prévue à l'acte de vente de l'application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés dans l’hypothèse où le propriétaire n’aurait pas donné accès au diagnostiqueur à tous les endroits nécessaires pour l’accomplissement de sa mission. 

La SAS PEOPLE & BABY recherche la responsabilité de la SASU IMMOBILIARI [A] sur un fondement délictuel en faisant valoir que, tiers à l'acte de vente, elle est fondée à se prévaloir du manquement contractuel du vendeur à l'encontre de l'acquéreur, notamment de la privation de l'accès aux combles, tout en développant le même argumentaire que la SCI LES OPTIMISTS relativement aux vices cachés. 

La SASU IMMOBILIARI [A] fait valoir que les demanderesses ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un vice caché au moment de la vente. 

A l'appui de leurs demandes, la SCI LES OPTIMISTS et la SAS PEOPLE & BABY produisent un mail en date du 09 août 2019 adressé par Madame [J], architecte, à des employés de la société PEOPLE & BABY et de GVAGENCEMENT portant le titre “alerte !! découverte d'insectes xylophag à [Localité 13]”. Dans ce mail, l'architecte écrit “mercredi de cette semaine une partie du faux plafond du [Adresse 9] ([Localité 1]) est tombé (...). Le diagnosticien qui était intervenu lors de la vente et qui devait repasser (... ) est passé ce jour suite à ma relance. Le diagnostic est le suivant : le lattis (composé de plâtre et de bois) composant le faux plafond est rongé par les capricornes. Il faudrait le supprimer pour pouvoir observer toutes les solives et la charpente (...). Il semblerait que la charpente a déjà été traitée car il y a des marques d'injection sur les poutres de charpente”. 

Les demanderesses versent également aux débats le procès-verbal de commissaire de justice du 22 août 2019 réalisé en présence de Madame [J] sur lequel le commissaire de justice indique “je constate la présence d'importants effondrements du plafond bois (...). Madame [J] me précise que le lattis est infecté de parasites. Le bois serait contaminé par la présence de capricornes. Sur le lattis, je relève la présence de galeries sur le bois. Madame [J] me précise qu'un diagnostic a relevé la présence de capricornes (...). La structure du plafond est visible. Cette structure est en très mauvais état (...). Sur une ferme, je constate la présence d'injecteurs. Madame [J] me précise qu'un ancien traitement avait été réalisé sur la structure. Elle émet les plus expresses réserves sur le traitement complet de la charpente”. 

Enfin, la SCI LES OPTIMISTS et la SAS PEOPLE & BABY produisent un compte rendu de visite de chantier réalisé par une société CAP CONTROLE (semblant être un contrôleur technique) le 23 août 2019 qui émet un avis suspendu suite au constat de l'effondrement des faux plafond et à l'état de dégradation des éléments de charpente bois ne permettant pas de les conserver et indique que la poursuite des travaux nécessite de procéder au traitement des bois après diagnostic complet et au renfoncement des composants fragilisés, outre un plan de repérage établi par le conducteur de travaux Monsieur [Q] [U] sur lequel celui-ci a indiqué où il avait “trouvé le plus de marques de présence d'insectes xylophages”. 
N° RG 23/06169 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YC5R



Néanmoins, outre que les demanderesses ne produisent pas le rapport du diagnostiqueur qui serait intervenu suite à l'effondrement, et quand bien même les constatations du commissaire de justice font foi jusqu’à preuve contraire en application des dispositions de l’ordonnance du 02 juin 2016, ces constatations, qui ne sont pas remises en cause, ne permettent pas d'établir de manière certaine l'existence d'une infestation active de capricornes, le commissaire de justice reprenant à ce titre les affirmations de l'architecte et se contentant de constater la présence de galeries. Alors qu'il n'est pas un spécialiste des insectes xylophages, ces constatations ne permettent d'établir ni la réalité d'une infestation, ni son ampleur, ni son ancienneté. De même, l'avis suspendu du contrôleur technique, le plan de repérage du conducteur de travaux et le mail de l'architecte à destination du maître de l'ouvrage ne permettent pas d'établir de manière certaine la réalité d'une infestation active de capricornes tel que prétendu, ni le cas échéant de connaître l'ampleur de cette infestation et de dater sa survenance. 

De plus, la vente ayant eu lieu en juin 2018, soit plus de un an avant l'effondrement, rien ne permet d'établir que l'immeuble était alors affecté d'une telle infestation. 

En ce qui concerne l'existence d'un ancien traitement réalisé sur la structure à l'aide notamment d'injecteur, cet élément était connu de l'acheteur au moment de la vente tel que cela ressort du mail du 10 avril 2015 de la société PEOPLE & BABY qui établit que celle-ci a eu connaissance de l'acte de vente antérieur de 2015 dans lequel l'existence de ce traitement est mentionnée. 

Enfin, les devis et factures de la société GVA et notamment le devis intitulé “devis travaux suite effondrement plafond lattis et découverte insectes xylophages” ne permettent pas de connaître la réalité du vice ni son ancienneté.

Il en résulte qu'il n'est pas démontré que l'immeuble était affecté au moment de la vente d'un vice caché le rendant impropre à son usage ou diminuant tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu, ni que la SASU IMMOBILIARI [A] a commis une faute délictuelle en dissimulant un vice qui aurait affecté le bien. 

En conséquence, la SASU IMMOBILIARI [A] ne sera pas tenue à garantie envers la SCI LES OPTIMISTS ni d'indemniser la SAS PEOPLE & BABY, faute de démonstration pour elles de l'existence d'un préjudice en lien avec des vices cachés ou une faute délictuelle du vendeur.

La SCI LES OPTIMISTS fait de plus valoir que la société IMMOBILIARI [A] est tenue en vertu d'un engagement contractuel exprès résultant de l'acte de vente de prendre à sa charge les conséquences de l'effondrement du plafond, en ce qu'elle n'aurait pas respecté son obligation de permettre au diagnostiqueur d’accéder à tous les endroits nécessaires pour mener à bien sa mission. 

Si l'acte de vente prévoit que « le propriétaire ou l'occupant (…) doit permettre au diagnostiqueur d’accéder à tous les endroits nécessaires au bon accomplissement de sa mission, à défaut le propriétaire des lieux pourra être considéré comme responsable des conséquences dommageables dues au non respect de cette obligation », il n'est d'une part pas démontré que le vendeur a empêché un quelconque diagnostiqueur d'accéder aux combles, outre que faute de démonstration de l'existence d'une infestation au moment de la vente, aucun lien n'est établi entre un préjudice résultant d'une telle infestation et un manque d'accessibilité aux combles. 

La SAS PEOPLE & BABY et la SCI LES OPTIMISTS seront ainsi déboutées de leurs demandes à l'encontre de la SASU IMMOBILIARI [A]. 

Sur les demandes de la SAS PEOPLE & BABY à l'encontre de la SCI LES OPTIMISTS : 

Les devis versés aux débats pour justifier des travaux réalisés sont tous adressés à la SAS PEOPLE & BABY, locataire, et nul ne conteste qu'elle a fait réaliser les travaux ni que c'est elle qui s'est acquittée de leur coût. Les devis prévoient des travaux d'un montant de 32.139 euros HT pour la dépose du lattis et la repose d'un faux plafond, des travaux d'un montant de 8.340 euros HT pour le traitement de la charpente et un solivage et des travaux d'un montant de 7.130 euros HT pour la réalisation d'un plafond coupe feu avec plus value pour évitement des réseaux techniques en place, ce qui correspond au total au montant réclamé de 47.609 euros HT. 

L’article 1719 du code civil dispose que : 
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. ». 

Ainsi, alors que l'effondrement des faux plafonds ne permettaient pas à l'immeuble de servir à son usage de crèche, la SCI LES OPTIMISTS, qui ne se prévaut d'aucune des dispositions spécifiques prévues au contrat de bail, était tenue de faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état de celui-ci et d'en supporter le coût. Elle doit alors rembourser la SAS PEOPLE & BABY des sommes que celle-ci a exposées pour remettre en état l”immeuble et sera condamnée en conséquence à lui payer la somme de 47.609 euros augmentée de la TVA de 20% prévue aux devis, soit la somme de 57.130,80 euros, sans qu'il n'y ait lieu à indexation, cette somme ayant déjà été payée. 

La SAS PEOPLE & BABY fait en outre valoir que l'effondrement du faux plafond l'a empêchée d'exploiter la crèche pendant plusieurs mois ce qui a entraîné pour elle une perte d'exploitation dont son bailleur doit l'indemniser. 

Elle affirme que la crèche devait initialement ouvrir le 02 septembre 2019, ce qui est corroboré par sa pièce 16 qui montre à tout le moins qu'une attribution de berceau et un contrat de réservation pour une place à compter du 1er septembre 2019 était prévu. L'attestation de l'un des commissaires aux comptes de la société valide en outre « la cohérence » des informations fournies par la société quant aux facturations et réservations de berceaux produites par celle-ci (sauf en ce qui concerne 3 contrats), contrats conclus pour majeure partie pour un début en septembre 2019. 

Cependant, quand bien même le dernier devis versé aux débats date du 05 novembre 2019, la SAS PEOPLE & BABY ne produit aucun élément permettant de connaître la durée précise de réalisation des travaux et leur impact sur le décalage de l'ouverture de la crèche. En outre, les pertes d'exploitation réclamées ne prennent en compte que le manque à gagner attendu de la facturation du coût de l'accueil des enfants mais ne prennent en compte aucune charge supportée par la structure. Ainsi, il n'est établi ni la durée d'une perte d 'exploitation en lien avec la réalisation des travaux ni son ampleur. En conséquence, la SAS PEOPLE & BABY sera déboutée de sa demande à l'encontre de la SCI LES OPTIMISTS concernant l'indemnisation de pertes d'exploitation. 

Sur les autres demandes : 

La SCI LES OPTIMISTS sera déboutée de son recours à l'encontre de la SASU IMMOBILIARI [A] en l'absence de tout vice caché et de tout manquement démontré à son encontre.

La SCI LES OPTIMISTS, partie perdante, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

Au titre de l'équité :

- la SCI LES OPTIMISTS sera condamnée à payer à la SASU IMMOBILIARI [A] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la SAS PEOPLE & BABY sera condamnée à payer à la SASU IMMOBILIARI [A] la somme de 2.000 euros sur le même fondement ; 

- la SASU IMMOBILIARI [A] sera condamnée à payer à la SARL EDEC, à Madame [T] [D], à Monsieur [M] [K] et à la SA GENERALI IARD la somme de 1.000 euros chacun, sur le même fondement. 

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile et il n'y a pas lieu de l'écarter, celle-ci n'étant pas incompatible avec la nature du litige.



PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal,

DECLARE recevables les demandes de la SCI LES OPTIMISTS et de la SAS PEOPLE & BABY à l'encontre de la SASU IMMOBILLIARI [A]. 

DECLARE recevable la demande de la SAS PEOPLE & BABY tendant à voir condamnée la SCI LES OPTIMISTS à lui payer la somme de 234.952 euros. 

DEBOUTE la SCI LES OPTIMISTS et de la SAS PEOPLE & BABY de leurs demandes à l'encontre de la SASU IMMOBILLIARI [A]. 




CONDAMNE la SCI LES OPTIMISTS à payer à la SAS PEOPLE & BABY la somme de 57 130,80 euros. 

DEBOUTE la SAS PEOPLE & BABY du surplus de ses demandes à l'encontre de la SCI LES OPTIMISTS. 

CONDAMNE la SCI LES OPTIMISTS à payer à la SASU IMMOBILIARI [A] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS PEOPLE & BABY à payer à la SASU IMMOBILIARI [A] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE la SASU IMMOBILIARI [A] à payer à la SARL EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE la SASU IMMOBILIARI [A] à payer à Madame [T] [D] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE la SASU IMMOBILIARI [A] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE la SASU IMMOBILIARI [A] à payer à la SA GENERALI IARD la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE la SCI LES OPTIMISTS aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter. 


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
N° RG 23/06169 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YC5R

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 JUIN 2026 
50D

N° RG 23/06169
N° Portalis DBX6-W-B7H-YC5R







AFFAIRE :

SAS PEOPLE AND BABY
SCI LES OPTIMISTS
C/
SASU IMMOBILIARI [A]
SA GENERALI IARD
SARL EDEC
[M] [K]
[T] [D]






Décision nativement numérique délivrée à :

SCP BAYLE - JOLY
AARPI [Localité 2] & ASSOCIES
SELEURL [Localité 3] DEAT AVOCAT
SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Me Jean-François MORLON
Me Sandra PORTRON
SELARL [Localité 4]



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier. 

DEBATS :

à l’audience publique du 21 Avril 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSES

SAS PEOPLE AND BABY
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Sandra PORTRON, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Maître Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

SCI LES OPTIMISTS
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître François DEAT de la SELEURL FRANCOIS DEAT AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Maître Anne-Hortense JOULIE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)



DEFENDEURS

SASU IMMOBILIARI [A]
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Maître Jean-François MORLON, avocat au barreau de BORDEAUX


SA GENERALI IARD
[Adresse 4]
[Localité 8]

représentée par Maître Thomas DE BOYSSON de l’AARPI CHATAIN & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX


SARL EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS (EDEC)
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Maître Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocat au barreau de BORDEAUX


Monsieur [M] [K]
[Adresse 6]
[Localité 10]

représenté par Maître Christophe BAYLE de la SCP BAYLE - JOLY, avocats au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représenté par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)


Maître [T] [D]
né le 28 Décembre 1976 à [Localité 11] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 7]
[Localité 12]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX




Suivant acte en date du 23 février 2018, réitéré par acte authentique le 29 juin 2018 avec la participation de Maître [T] [D], Notaire, la SCI LES OPTIMISTS s'est portée acquéreur auprès de la SASU IMMOBILIARI [A] d'un ensemble immobilier sis [Adresse 8] à Bordeaux (33300) pour un prix de 1.400.000 euros, aux fins d'exploitation de l'immeuble par la SAS PEOPLE AND BABY, locataire. 
 
L'état relatif à la présence de termites établi le 23 janvier 2018 par la SARL EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS (ci-après désignée « ED&C ») annexé à l'acte de vente concluait à l’absence d’indices d’infestation de termites dans les parties des bâtiments visités et éléments examinés, le rapport précisant que les combles n’avaient pas pu être examinés faute d’accès.

La SASU IMMOBILIARI [A] était titulaire d'un contrat d’assurance auprès de la SA GENERALI IARD, souscrit le 12 juin 2015, par l'intermédiaire de Monsieur [M] [K], courtier en assurances

Préalablement à la vente, la SCI LES OPTIMISTS, ayant pris connaissance de ce que l’acte d’acquisition du bien immobilier par la SASU IMMOBILIARI [A] en date du 10 avril 2015 mentionnait la présence antérieure de termites et l'existence d'un traitement effectué, la SAS PEOPLE AND BABY a sollicité auprès du vendeur, par un courriel du 16 février 2018, la réalisation d'un nouvel état parasitaire établi par un autre diagnostiqueur. Ce second état n'a néanmoins pas été réalisé et une clause a été insérée dans l’acte de vente conditionnel du 23 février 2018 et dans l'acte definitif de vente aux termes de laquelle « le propriétaire ou l'occupant (…) doit permettre au diagnostiqueur d’accéder à tous les endroits nécessaires au bon accomplissement de sa mission, à défaut le propriétaire des lieux pourra être considéré comme responsable des conséquences dommageables dues au non respect de cette obligation ». 

Le 15 mai 2019, le service de la PMI-Enfance du Département de la GIRONDE a validé une capacité maximale d'accueil de 28 places pour un multi accueil (crèche) au [Adresse 8] pour la SAS PEOPLE AND BABY. 

La SAS PEOPLE AND BABY a signé un bail commercial avec la SCI LES OPTIMIST le 1er juillet 2019, les locaux étant loués à usage de crèche, et a entrepris des travaux dans le bien. Elle s'est plainte de ce que le 07 août 2019, le lattis du plafond de la salle du premier étage s’est effondré et de la présence de capricornes. 

Elle a fait procéder à un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 22 août 2019 puis a fait réaliser des travaux de rénovation du plafond et de la charpente, pour un montant de 47.609 euros. 

Par courrier en date du 07 octobre 2019, elle a mis en demeure la SASU IMMOBILIA [A] de prendre en charge le coût de travaux pour une somme de 38.566,80 euros. 



La SAS PEOPLE AND BABY a obtenu le 14 janvier 2020, l’avis favorable de la commission de sécurité de la ville de [Localité 1] pour ouvrir sa structure. 

Faute de solution amiable, par acte en date du 06 juillet 2020, la SAS PEOPLE AND BABY et la SCI LES OPTIMISTS ont fait assigner la SASU IMMOBILIARI [A] devant le Tribunal de commerce de Bordeaux aux fins d’indemnisation de préjudices. 

Par actes en date des 12, 15 et 25 mars 2021, la SASU IMMOBILIARI [A] a fait assigner aux fins de garantie Maître [T] [D] en sa qualité de notaire, la société ED&C, Monsieur [K] et la SA GENERALI IARD. 

Par jugement du 20 janvier 2023, le Tribunal de commerce de Bordeaux s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par conclusions d'incident du 19 septembre 2024, la SASU IMMOBILLIARI [A] a soulevé une fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état de l'action des demanderesses au motif qu'elles l'avaient placée « dans l’impossibilité de vérifier les faits à l’origine du litige ». 

Par conclusions d'incident du 26 septembre 2024, la SA GENERALI IARD a demandé au juge de la mise en état de « juger que IMMOBILLIARI [A] n'était plus assurée chez elle lors du sinistre » et dépourvue du droit d'agir contre elle. 

Par conclusions d'incident du 03 février 2025, la SCI LES OPTIMISTS a demandé au juge de la mise en état de déclarer irrecevable la demande de la SAS PEOPLE AND BABY tendant à la voir condamnée à lui payer la somme de 234.952 euros comme étant prescrite. 

Le juge de la mise en état a renvoyé devant la juridiction du fond l'examen des fins de non-recevoir. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, la SAS PEOPLE AND BABY demande au Tribunal de : 
Vu les articles 1240, 1641 et suivants du Code civil, vu les articles 1719 et suivants du Code civil, 
Vu les articles 256, 696 et 700 du Code de procédure civil, 
CONDAMNER la société IMMOBILIARI [A] à payer à la société PEOPLE AND BABY la somme de 47.609 € HT augmentée de la TVA en vigueur au jour de la décision à intervenir et indexée sur l’indice BT01 au titre de son préjudice matériel ; 
CONDAMNER la société IMMOBILIARI [A] à payer à la société PEOPLE AND BABY la somme de 234.952 € au titre de son préjudice de perte d’exploitation ; 
DEBOUTER la société IMMOBILIARI [A] de toutes ses demandes fins et prétentions ; 
A TITRE SUBSIDIAIRE, 
CONDAMNER la SCI LES OPTIMISTS à payer à la société PEOPLE AND BABY la somme de 234.952 € au titre du manquement à l’obligation de délivrance ; 




CONDAMNER la SCI LES OPTIMISTS à payer à la société PEOPLE AND BABY la somme de 47.609 € HT augmentée de la TVA en vigueur au jour de la décision à intervenir et indexée sur l’indice BT01 au titre du remboursement des travaux incombant au bailleur ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER la société IMMOBILIARI [A] à verser aux société PEOPLE AND BABY la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER la société IMMOBILIARI [A] aux entiers dépens ;
DIRE qu’il n’y pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2025, la SASU IMMOBILIARI [A] demande au Tribunal de :
Vu les articles 11, 15, 16 et 122 à 125 du Code de procédure civile, ensemble l’article 6 de la convention européenne des droits de l’homme et l’article 10 du Code civil, 
DE CONSTATER que les demanderesses ont placé la défenderesse et le tribunal dans l’impossibilité de vérifier les faits à l’origine du litige. 
DE DIRE ET JUGER que cette impossibilité consécutive au fait des demanderesses prive la défenderesse du droit à un débat contradictoire, et la prive par conséquent du droit à l’égalité des armes et à une défense pleine et entière. 
DE DIRE ET JUGER qu’il en résulte par conséquent une fin de non-recevoir. 
DE DIRE ET JUGER PAR CONSÉQUENT IRRECEVABLE l’action des demanderesses et, par conséquent, de les en débouter. 
SUR LE FOND : 
DE DEBOUTER les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
DE CONDAMNER SOLIDAIREMENT les mêmes demanderesses à payer à la défenderesse la somme de 10.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 
SUR L’APPEL EN GARANTIE DE LA SOCIÉTÉ LES OPTIMISTS : 
DE DÉBOUTER la société LES OPTIMISTS ET DE REJETER l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : DE DIRE N’Y AVOIR LIEU À EXÉCUTION PROVISOIRE, SI LA DEMANDE EST ACCUEILLIE EN TOTALITÉ OU EN PARTIE. 

Suivant dernières conclusions au fond du 13 février 2025, la SCI LES OPTIMISTS demande au Tribunal de : 
Vu les articles 1240, 1641 et suivants du Code civil, Vu les articles 256, 696 et 700 du Code de procédure civil, 
CONDAMNER la société IMMOBILIARI [A] à payer à la SCI LES OPTIMSITS la somme de 47.609 € HT augmentée de la TVA en vigueur au jour de la décision à intervenir et indexée sur l’indice BT01 ; 
DEBOUTER la société IMMOBILIARI [A] de toutes ses demandes fins et prétentions ; 
DIRE prescrite et irrecevable la demande de PEOPLE & BABY à son égard ; 
DEBOUTER la société PEOPLE & BABY de toutes ses demandes à son encontre ; 
A titre subsidiaire, CONDAMNER la société IMMOBILIARI [A] à la garantir de toute condamnation au profit de la société PEOPLE & BABY ; 


CONDAMNER en conséquence solidairement les sociétés IMMOBILIARI [A] et PEOPLE & BABY aux entiers dépens de l’instance ; 
CONDAMNER en conséquence solidairement les sociétés IMMOBILIARI [A] et PEOPLE & BABY à verser à la société SCI LES OPTIMISTS de 10.000 € chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
DIRE qu’il n’y pas lieu à écarter l’exécution provisoire. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, la SARL EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS (EDEC) demande au Tribunal de : 
Vu les articles 1131,1641 et suivants, 1240 et suivants du Code civil, 
DEBOUTER la SAS IMMOBILIARI [A] ainsi que Me [D] ou toute autre partie de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société EDEC, faute de démontrer une faute et un préjudice indemnisable qui soit en lien avec ladite faute, 
CONDAMNER la SAS IMMOBILIARI [A] au paiement d’une somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens, 
CONDAMNER Me [D] au paiement d’une somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2024, la SA GENERALI IARD, assureur de la société IMMOBILIARI [A], demande au Tribunal de : 
Vu l’article L 121-10 du Code des assurances, Vu l’article 1103 du Code civil, 
A TITRE PRINCIPAL 
- Juger que la société IMMOBILIARI [A] n’était plus assurée par le contrat d’assurance GENERALI AN994175 lors de la survenance du sinistre ; 
Par conséquent, 
- Débouter la société IMMOBILIARI [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Compagnie GENERALI IARD 
A TITRE SUBSIDIAIRE juger l’absence de garantie par la Compagnie GENERALI IARD de la responsabilité de la société IMMOBILIARI [A] mise en cause par la SCI LES OPTIMISTS et la société PEOPLE AND BABY ; 
Par conséquent : Débouter la société IMMOBILIARI [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Compagnie GENERALI IARD ; 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : Condamner la société IMMOBILIARI [A] à payer à la Compagnie GENERALI IARD une somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, Monsieur [M] [K], courtier d’assurance, demande au Tribunal de : 
A titre principal :
DEBOUTER la Société IMMOBILIARI [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [M] [K] ;
A titre subsidiaire :
RAPPORTER le préjudice allégué à de plus justes proportions ;
En tout état de cause :
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER tout succombant à payer à Monsieur [M] [K] une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Christophe BAYLE, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, Madame [T] [D], notaire, demande au Tribunal de : 
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil, 
A titre principal, Débouter la société Immobiliari [A] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la concluante
A titre subsidiaire, Condamner la société Expertise Diagnostics et Constats à relever et garantir la concluante de l’ensemble des condamnations qui pourraient par impossible intervenir contre elle, 
Dans tous les cas, Condamner la société Immobiliari [A] à payer à la concluante la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
Condamner la société Immobiliari [A] aux entiers dépens de l’instance et dire que Me Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 CPC, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 mars 2025. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

MOTIFS 

Sur les fins de non recevoir : 

Conformément à l'article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. 

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

S'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Sur la fin de non recevoir soulevée par la SASU IMMOBILLIARI [A] : 

Par conclusions d'incident du 19 septembre 2024, la SASU IMMOBILLIARI [A] a soulevé une fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état de l'action des demanderesses au motif qu'elles l'avaient placée « dans l’impossibilité de vérifier les faits à l’origine du litige ». 


La SASU IMMOBILLIARI [A] fait valoir, au visa notamment des articles 10,11, 15 et 16 du code de procédure civile, 1353 du code civil et 6 de la Convention européenne des droits de l'homme, que les affirmations des demanderesses sont invérifiables faute de constatations contradictoires et que le non respect du principe du contradictoire qui en découle ainsi que des principes fondamentaux du droit à l'égalité des armes emporte une fin de non-recevoir, en obligeant notamment le juge à statuer contrairement à l'article 16 du code de procédure civile qui lui interdit de statuer sur des « explications ou moyens qui n'ont pas été débattus contradictoirement ». 

L'article 10 du code de procédure civile dispose que le juge a le pouvoir d'ordonner d'office toutes les mesures d'instruction légalement admissibles et l'article 11 du même code que les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime

En application des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense et le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en application de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme, toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. 

La SASU IMMOBILLIARI [A] soutient qu’en ayant fait exécuter des travaux sans prendre de dispositions auparavant pour que des constatations contradictoires soient effectuées, les demanderesses l'ont privée du droit de se défendre, du respect du contradictoire et d'un procès équitable. 

Néanmoins, si les pièces versées par les demanderesses à l'appui de leurs demandes ne consistent pas dans la réalisation d'investigations contradictoires, telles des expertises amiables ou une expertise judiciaire, elles ont été versées régulièrement aux débats et soumises au contradictoire. 

Leur valeur probante relève d'un examen au fond par le juge judiciaire dans son pouvoir souverain d'appréciation sur la valeur et la portée des éléments de preuve. 

Ainsi, il ne résulte aucune fin de non recevoir de l'absence de constatations contradictoires réalisées et les demandes de la SCI LES OPTIMISTS et de la SAS PEOPLE & BABY à l'encontre de la SASU IMMOBILLIARI [A] seront déclarées recevables. 

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SA GENERALI IARD :

La SA GENERALI IARD n'a pas repris dans ses conclusions au fond la fin de non-recevoir qu'elle avait soulevée tel qu'exigé par l'article 789 du code de procédure civile et a indiqué à l'audience qu'il s'agissait d'un argument de fond. Il en résulte qu'elle a abandonné son incident et qu'il n'y a lieu d'examiner aucune fin de non-recevoir la concernant. 

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LES OPTIMISTS :

Si dans le dispositif de ses conclusions au fond notifiées le 13 février 2025, la SCI LES OPTIMISTS demande de voir déclarer irrecevable « la demande de la SAS PEOPLE & BABY à son égard », il résulte des conclusions d'incidents notifiées le même jour devant le juge de la mise en état que cette demande d'irrecevabilité concerne précisément la demande de la SAS PEOPLE & BABY tendant à la voir condamnée à lui payer la somme de 234.952 euros, comme étant prescrite. 

La SAS PEOPLE & BABY a formulé pour la première fois cette demande de condamnation à l'encontre de la SCI LES OPTIMISTS dans des conclusions du 17 janvier 2025, demande fondée sur l'obligation de délivrance du bailleur et l'article 1719 du code civil. Elle fait valoir que l’effondrement du lattis du faux-plafond l'a empêchée d’exploiter la crèche pendant plusieurs mois et lui a causé une perte d'exploitation à hauteur de 234.952 euros dont son bailleur doit l'indemniser. 

La SCI LES OPTIMISTS soutient que cette action est prescrite pour avoir été engagée plus de 5 ans après “les faits” et notamment plus de 5 ans après le 06 janvier 2019, date à laquelle la crèche a été ouverte et à partir de laquelle la SAS PEOPLE & BABY pouvait solliciter une indemnisation. 

Celle-ci ne lui répond pas sur ce point. 

L’article 1719 du code civil dispose que : 
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. » 

En application de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque la fin de non recevoir. 

Il n'est pas contesté et suffisamment établi par le mail de Madame [H] [J], architecte, le procès-verbal de commissaire de justice du 22 août 2019 et le compte rendu de visite de chantier du 23 août 2019 que les faux plafonds se sont effondrés en août 2019 alors que les lieux étaient en travaux. En outre, l'avis favorable de la commission de sécurité a été rendu le 14 janvier 2020 suite à une visite du 06 janvier 2020. En conséquence, la crèche ne peut pas avoir été ouverte le 06 janvier 2019. Si la SAS PEOPLE & BABY affirme que la crèche a été ouverte le 06 janvier 2020, elle ne peut cependant l'avoir été avant l'avis favorable de la commission de sécurité le 14 janvier 2020 sans que sa pièce 16 relative à des notifications d'attributions de berceaux et à des contrats de réservation en juin 2019 ne démontre l'inverse. 

En tout état de cause, la SCI LES OPTIMISTS sur laquelle pèse la charge de la preuve d'établir le point de départ du délai de prescription ne prouve pas que l'ouverture de la crèche est intervenue avant le 17 janvier 2020.

En conséquence, la demande de la SAS PEOPLE & BABY lui ayant été notifiée par des conclusions du 17 janvier 2025 moins de 5 ans après, l'action de la SAS PEOPLE & BABY à son encontre n'est pas prescrite et sa demande sera déclarée recevable. 

Sur le fond : 

Sur les demandes contre la SASU IMMOBILIARI [A] :

En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

L’article 1645 du même code stipule que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose que soient démontrées l’existence d’un vice, sa gravité, son caractère caché et son antériorité relativement à la vente.

En vertu de l’article 1240 du Code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La SCI LES OPTIMISTS recherche la responsabilité de la SASU IMMOBILIARI [A] sur le fondement de la garantie des vices cachés en faisant valoir que le lattis de l'immeuble composant le faux-plafond ainsi que la charpente étaient fortement détériorés et rongés par une ancienne infestation d’insectes xylophages, en l’espèce des capricornes, cachée et existante avant la vente, et rendant le bien impropre à son usage et que la société IMMOBILIARI [A] ne peut s'exonérer de cette garantie pour être à la fois un vendeur professionnel et avoir eu connaissance du vice préalablement à la vente, outre l’exclusion prévue à l'acte de vente de l'application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés dans l’hypothèse où le propriétaire n’aurait pas donné accès au diagnostiqueur à tous les endroits nécessaires pour l’accomplissement de sa mission. 

La SAS PEOPLE & BABY recherche la responsabilité de la SASU IMMOBILIARI [A] sur un fondement délictuel en faisant valoir que, tiers à l'acte de vente, elle est fondée à se prévaloir du manquement contractuel du vendeur à l'encontre de l'acquéreur, notamment de la privation de l'accès aux combles, tout en développant le même argumentaire que la SCI LES OPTIMISTS relativement aux vices cachés. 

La SASU IMMOBILIARI [A] fait valoir que les demanderesses ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un vice caché au moment de la vente. 

A l'appui de leurs demandes, la SCI LES OPTIMISTS et la SAS PEOPLE & BABY produisent un mail en date du 09 août 2019 adressé par Madame [J], architecte, à des employés de la société PEOPLE & BABY et de GVAGENCEMENT portant le titre “alerte !! découverte d'insectes xylophag à [Localité 13]”. Dans ce mail, l'architecte écrit “mercredi de cette semaine une partie du faux plafond du [Adresse 9] ([Localité 1]) est tombé (...). Le diagnosticien qui était intervenu lors de la vente et qui devait repasser (... ) est passé ce jour suite à ma relance. Le diagnostic est le suivant : le lattis (composé de plâtre et de bois) composant le faux plafond est rongé par les capricornes. Il faudrait le supprimer pour pouvoir observer toutes les solives et la charpente (...). Il semblerait que la charpente a déjà été traitée car il y a des marques d'injection sur les poutres de charpente”. 

Les demanderesses versent également aux débats le procès-verbal de commissaire de justice du 22 août 2019 réalisé en présence de Madame [J] sur lequel le commissaire de justice indique “je constate la présence d'importants effondrements du plafond bois (...). Madame [J] me précise que le lattis est infecté de parasites. Le bois serait contaminé par la présence de capricornes. Sur le lattis, je relève la présence de galeries sur le bois. Madame [J] me précise qu'un diagnostic a relevé la présence de capricornes (...). La structure du plafond est visible. Cette structure est en très mauvais état (...). Sur une ferme, je constate la présence d'injecteurs. Madame [J] me précise qu'un ancien traitement avait été réalisé sur la structure. Elle émet les plus expresses réserves sur le traitement complet de la charpente”. 

Enfin, la SCI LES OPTIMISTS et la SAS PEOPLE & BABY produisent un compte rendu de visite de chantier réalisé par une société CAP CONTROLE (semblant être un contrôleur technique) le 23 août 2019 qui émet un avis suspendu suite au constat de l'effondrement des faux plafond et à l'état de dégradation des éléments de charpente bois ne permettant pas de les conserver et indique que la poursuite des travaux nécessite de procéder au traitement des bois après diagnostic complet et au renfoncement des composants fragilisés, outre un plan de repérage établi par le conducteur de travaux Monsieur [Q] [U] sur lequel celui-ci a indiqué où il avait “trouvé le plus de marques de présence d'insectes xylophages”. 
N° RG 23/06169 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YC5R



Néanmoins, outre que les demanderesses ne produisent pas le rapport du diagnostiqueur qui serait intervenu suite à l'effondrement, et quand bien même les constatations du commissaire de justice font foi jusqu’à preuve contraire en application des dispositions de l’ordonnance du 02 juin 2016, ces constatations, qui ne sont pas remises en cause, ne permettent pas d'établir de manière certaine l'existence d'une infestation active de capricornes, le commissaire de justice reprenant à ce titre les affirmations de l'architecte et se contentant de constater la présence de galeries. Alors qu'il n'est pas un spécialiste des insectes xylophages, ces constatations ne permettent d'établir ni la réalité d'une infestation, ni son ampleur, ni son ancienneté. De même, l'avis suspendu du contrôleur technique, le plan de repérage du conducteur de travaux et le mail de l'architecte à destination du maître de l'ouvrage ne permettent pas d'établir de manière certaine la réalité d'une infestation active de capricornes tel que prétendu, ni le cas échéant de connaître l'ampleur de cette infestation et de dater sa survenance. 

De plus, la vente ayant eu lieu en juin 2018, soit plus de un an avant l'effondrement, rien ne permet d'établir que l'immeuble était alors affecté d'une telle infestation. 

En ce qui concerne l'existence d'un ancien traitement réalisé sur la structure à l'aide notamment d'injecteur, cet élément était connu de l'acheteur au moment de la vente tel que cela ressort du mail du 10 avril 2015 de la société PEOPLE & BABY qui établit que celle-ci a eu connaissance de l'acte de vente antérieur de 2015 dans lequel l'existence de ce traitement est mentionnée. 

Enfin, les devis et factures de la société GVA et notamment le devis intitulé “devis travaux suite effondrement plafond lattis et découverte insectes xylophages” ne permettent pas de connaître la réalité du vice ni son ancienneté.

Il en résulte qu'il n'est pas démontré que l'immeuble était affecté au moment de la vente d'un vice caché le rendant impropre à son usage ou diminuant tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu, ni que la SASU IMMOBILIARI [A] a commis une faute délictuelle en dissimulant un vice qui aurait affecté le bien. 

En conséquence, la SASU IMMOBILIARI [A] ne sera pas tenue à garantie envers la SCI LES OPTIMISTS ni d'indemniser la SAS PEOPLE & BABY, faute de démonstration pour elles de l'existence d'un préjudice en lien avec des vices cachés ou une faute délictuelle du vendeur.

La SCI LES OPTIMISTS fait de plus valoir que la société IMMOBILIARI [A] est tenue en vertu d'un engagement contractuel exprès résultant de l'acte de vente de prendre à sa charge les conséquences de l'effondrement du plafond, en ce qu'elle n'aurait pas respecté son obligation de permettre au diagnostiqueur d’accéder à tous les endroits nécessaires pour mener à bien sa mission. 

Si l'acte de vente prévoit que « le propriétaire ou l'occupant (…) doit permettre au diagnostiqueur d’accéder à tous les endroits nécessaires au bon accomplissement de sa mission, à défaut le propriétaire des lieux pourra être considéré comme responsable des conséquences dommageables dues au non respect de cette obligation », il n'est d'une part pas démontré que le vendeur a empêché un quelconque diagnostiqueur d'accéder aux combles, outre que faute de démonstration de l'existence d'une infestation au moment de la vente, aucun lien n'est établi entre un préjudice résultant d'une telle infestation et un manque d'accessibilité aux combles. 

La SAS PEOPLE & BABY et la SCI LES OPTIMISTS seront ainsi déboutées de leurs demandes à l'encontre de la SASU IMMOBILIARI [A]. 

Sur les demandes de la SAS PEOPLE & BABY à l'encontre de la SCI LES OPTIMISTS : 

Les devis versés aux débats pour justifier des travaux réalisés sont tous adressés à la SAS PEOPLE & BABY, locataire, et nul ne conteste qu'elle a fait réaliser les travaux ni que c'est elle qui s'est acquittée de leur coût. Les devis prévoient des travaux d'un montant de 32.139 euros HT pour la dépose du lattis et la repose d'un faux plafond, des travaux d'un montant de 8.340 euros HT pour le traitement de la charpente et un solivage et des travaux d'un montant de 7.130 euros HT pour la réalisation d'un plafond coupe feu avec plus value pour évitement des réseaux techniques en place, ce qui correspond au total au montant réclamé de 47.609 euros HT. 

L’article 1719 du code civil dispose que : 
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. ». 

Ainsi, alors que l'effondrement des faux plafonds ne permettaient pas à l'immeuble de servir à son usage de crèche, la SCI LES OPTIMISTS, qui ne se prévaut d'aucune des dispositions spécifiques prévues au contrat de bail, était tenue de faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état de celui-ci et d'en supporter le coût. Elle doit alors rembourser la SAS PEOPLE & BABY des sommes que celle-ci a exposées pour remettre en état l”immeuble et sera condamnée en conséquence à lui payer la somme de 47.609 euros augmentée de la TVA de 20% prévue aux devis, soit la somme de 57.130,80 euros, sans qu'il n'y ait lieu à indexation, cette somme ayant déjà été payée. 

La SAS PEOPLE & BABY fait en outre valoir que l'effondrement du faux plafond l'a empêchée d'exploiter la crèche pendant plusieurs mois ce qui a entraîné pour elle une perte d'exploitation dont son bailleur doit l'indemniser. 

Elle affirme que la crèche devait initialement ouvrir le 02 septembre 2019, ce qui est corroboré par sa pièce 16 qui montre à tout le moins qu'une attribution de berceau et un contrat de réservation pour une place à compter du 1er septembre 2019 était prévu. L'attestation de l'un des commissaires aux comptes de la société valide en outre « la cohérence » des informations fournies par la société quant aux facturations et réservations de berceaux produites par celle-ci (sauf en ce qui concerne 3 contrats), contrats conclus pour majeure partie pour un début en septembre 2019. 

Cependant, quand bien même le dernier devis versé aux débats date du 05 novembre 2019, la SAS PEOPLE & BABY ne produit aucun élément permettant de connaître la durée précise de réalisation des travaux et leur impact sur le décalage de l'ouverture de la crèche. En outre, les pertes d'exploitation réclamées ne prennent en compte que le manque à gagner attendu de la facturation du coût de l'accueil des enfants mais ne prennent en compte aucune charge supportée par la structure. Ainsi, il n'est établi ni la durée d'une perte d 'exploitation en lien avec la réalisation des travaux ni son ampleur. En conséquence, la SAS PEOPLE & BABY sera déboutée de sa demande à l'encontre de la SCI LES OPTIMISTS concernant l'indemnisation de pertes d'exploitation. 

Sur les autres demandes : 

La SCI LES OPTIMISTS sera déboutée de son recours à l'encontre de la SASU IMMOBILIARI [A] en l'absence de tout vice caché et de tout manquement démontré à son encontre.

La SCI LES OPTIMISTS, partie perdante, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

Au titre de l'équité :

- la SCI LES OPTIMISTS sera condamnée à payer à la SASU IMMOBILIARI [A] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la SAS PEOPLE & BABY sera condamnée à payer à la SASU IMMOBILIARI [A] la somme de 2.000 euros sur le même fondement ; 

- la SASU IMMOBILIARI [A] sera condamnée à payer à la SARL EDEC, à Madame [T] [D], à Monsieur [M] [K] et à la SA GENERALI IARD la somme de 1.000 euros chacun, sur le même fondement. 

L'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile et il n'y a pas lieu de l'écarter, celle-ci n'étant pas incompatible avec la nature du litige.



PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal,

DECLARE recevables les demandes de la SCI LES OPTIMISTS et de la SAS PEOPLE & BABY à l'encontre de la SASU IMMOBILLIARI [A]. 

DECLARE recevable la demande de la SAS PEOPLE & BABY tendant à voir condamnée la SCI LES OPTIMISTS à lui payer la somme de 234.952 euros. 

DEBOUTE la SCI LES OPTIMISTS et de la SAS PEOPLE & BABY de leurs demandes à l'encontre de la SASU IMMOBILLIARI [A]. 




CONDAMNE la SCI LES OPTIMISTS à payer à la SAS PEOPLE & BABY la somme de 57 130,80 euros. 

DEBOUTE la SAS PEOPLE & BABY du surplus de ses demandes à l'encontre de la SCI LES OPTIMISTS. 

CONDAMNE la SCI LES OPTIMISTS à payer à la SASU IMMOBILIARI [A] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS PEOPLE & BABY à payer à la SASU IMMOBILIARI [A] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE la SASU IMMOBILIARI [A] à payer à la SARL EXPERTISES DIAGNOSTICS ET CONSTATS somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE la SASU IMMOBILIARI [A] à payer à Madame [T] [D] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE la SASU IMMOBILIARI [A] à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE la SASU IMMOBILIARI [A] à payer à la SA GENERALI IARD la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE la SCI LES OPTIMISTS aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter. 


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
 
 





En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 11, code des assurances L121-10, code de procedure civile 256, code civil 1645, code civil 10, code de procedure civile 10). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-17T18:10:17.519Z.