Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 17 juin 2026, n° 23/04990

N° RG 23/04990 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X42D

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 JUIN 2026 
50G

N° RG 23/04990
N° Portalis DBX6-W-B7H-X42D







AFFAIRE :

[E] [W] [M] [K]
C/
[G] [R] [B]




 







Décision nativement numérique délivrée à :

Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET
Maître Pauline ROY



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,
Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 


DEBATS :

à l’audience publique du 22 Avril 2026,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe



DEMANDERESSE

Madame [E] [W] [M] [K]
née le 29 Septembre 1963 à [Localité 2] (VIETNAM)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Pauline ROY, avocat au barreau de BORDEAUX 





N° RG 23/04990 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X42D


DEFENDEUR

Monsieur [G] [R] [B]
né le 16 Février 1994 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 mai 2022, une promesse synallagmatique de vente et d’achat d’une maison individuelle d’habitation située à [Adresse 3], cadastrée section MA n°[Cadastre 1], était régularisée entre Madame [E] [W] [M] [K], venderesse, et Monsieur [G] [R] [B], acquéreur.
Ladite promesse de vente étant régularisée moyennant le prix de 537.000 euros, frais de négociation inclus.
En dehors des conditions suspensives de droit commun, l’acte ne prévoyait aucune condition de financement formulée dans l’intérêt de l’acquéreur celui-ci ayant déclaré financer l’acquisition du bien par des fonds propres. 
Il était inséré une condition suspensive relative à la constitution d’un gage-espèces entre les mains du notaire rédacteur, d’une somme égale au montant du prix et des frais, à remettre par l’acquéreur au plus tard le jour de la date la plus tardive pour la signature de l’acte authentique.
La date de réitération de la vente était fixée au plus tard le 29 juillet 2022.
Il a été séquestré la somme de 15.000 euros à titre de dépôt de garantie, en la comptabilité de Maître [Y] [P], notaire à [Localité 1].
Il était convenu, dans l'hypothèse de l'inexécution par l'une des parties de ses obligations contractuelles, d'une pénalité à titre de dommages-intérêts de 10% du prix de vente.
Se plaignant de ce que la promesse de vente litigieuse n’ait pas été réitérée par la défaillance de l’acquéreur, Madame [K] faisait signifier par acte du 25 août 2022, une sommation à Monsieur [B] d’assister à la vente. Il était en outre adressée le 07 novembre 2022 à Monsieur [B], par l’entremise du conseil de la demanderesse, une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 53.700 euros à Madame [K], au titre de ladite pénalité.




Considérant que l’acte de vente n’avait pu être régularisé par la carence de l’acquéreur, malgré la réalisation des conditions de droit commun, et en l’absence de règlement de la clause pénale, Madame [K] faisait assigner, par acte du 07 juin 2023, Monsieur [B] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de solliciter, au visa des articles 1103, 1231-5 et 1231-1 du code civil, la condamnation de Monsieur [B] au paiement de la somme de 53.700 euros au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2022, la somme de 10.076,45 euros à titre de dommages et intérêts, et la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par dernières écritures notifiées le 13 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, Madame [E] [K] maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation :
Vu les dispositions des articles 1103 et 1231-5 du Code civil, vu l’article 1231-1 du même code, vu les articles 2044 et suivants du Code civil, vu les articles 1984 et suivants du Code civil, 
CONSTATER l’absence d’accord transactionnel intervenu entre les parties, 
CONDAMNER Monsieur [G] [B] à payer à Madame [E] [W] [M] [K] la somme de 53.700 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 août 2022 au titre de la clause pénale, 
CONDAMNER Monsieur [G] [B] à payer à Madame [E] [W] [M] [K] la somme de 1.076,45 euros à titre de dommages-intérêts, 
CONDAMNER Monsieur [G] [B] à payer à Madame [E] [W] [M] [K] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
DÉBOUTER Monsieur [G] [B] de toutes ses demandes, 
JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
La demanderesse expose en substance qu’aucun accord transactionnel n’a été conclu entre les parties, contrairement à ce que soutient le défendeur, de simples échanges de courriels entre notaires ne pouvant suffire à constituer un protocole d’accord, et aucun document n’a été signé en ce sens. Elle fait valoir que l’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat qui doit être rédigé par écrit. De surcroît, les écrits du notaire de Madame [K] ne sauraient engager cette dernière au titre d’un prétendu mandat apparent. En effet, le mandat confié au notaire dans le cadre d’une vente immobilière n’inclut pas celui de transiger, et un mandat spécial est requis, s’agissant des actes de disposition, la renonciation constituant un acte de disposition. 
Par ailleurs, le prix de la vente litigieuse s’élève bien à la somme de 537.000 euros et non 517.000 euros comme le soutient à tort Monsieur [B].


Enfin, l’inexécution de ses obligations contractuelles par Monsieur [B] a été à l’origine de plusieurs préjudices. Le logement a fait l’objet d’une intervention urgente d’un serrurier, à la suite d’une effraction du logement inoccupé, et a donné lieu à une facture de 198 euros. La porte d’entrée a été remplacée pour une charge résiduelle de 956,39 euros après couverture assurantielle. Madame [K] sollicite également la somme de 120,06 euros au titre du coût de la sommation du 25 août 2022.

Par dernières écritures notifiées le 05 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [G] [B] demande au Tribunal :
Vu notamment les articles 2044 et suivants du Code civil, l’article 1231-5 alinéa 2 du Code civil, 
CONSTATER l’accord transactionnel intervenu, soit la résiliation amiable du compromis du 05 mai 2022 avec un paiement par Monsieur [B] à Madame [K] d'une somme de 5.000 euros valant solde de tout compte (paiement s’effectuant sur le dépôt de garantie de 15.000 euros détenu par le notaire de Madame [K] avec une libération du solde à Monsieur [B]),
Subsidiairement, RAMENER la clause pénale à la somme de 5.000 euros,
En toutes hypothèses, CONDAMNER Madame [K] au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Monsieur [B] soutient en substance que la déclaration d’intention d’aliéner effectuée par le notaire de Madame [K] comporte un vice, tenant au prix notifié, lequel n’aurait pas dû comporter la commission de négociation et aurait dû être affiché à 517.000 euros. Il en résulte la caducité de la vente.
Il expose que les parties se sont rapprochées, convenant, par l'intermédiaire du notaire de Madame [K], d’un accord matérialisé dans un protocole transactionnel rédigé par ce dernier et qui devait être signé le 09 septembre 2022. Ce protocole prévoyait de résilier amiablement le compromis de vente, Monsieur [B] acceptant de régler à Madame [K] une indemnité de 5.000 euros pour solde de tout compte, ce protocole valant transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil. Il est soutenu par le défendeur que Maître [P], notaire de Madame [K], a agi dans le cadre d’un mandat, a minima apparent, engageant par conséquent Madame [K] sur l'accord intervenu dont les termes sont ceux d’un mail du 09 septembre 2022.
Subsidiairement, il sollicite que la clause pénale soit ramenée à la somme de 5.000 euros sur lequel l’accord était intervenu.
La médiation qui avait été ordonnée par décision du Juge de la mise en état du 18 octobre 2023, n’a pu aboutir.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 février 2026 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 22 avril 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la conformité de la Déclaration d’Intention d’Aliéner :

Monsieur [B] soutient, aux termes de ses écritures, que la DIA n’a pas été valablement purgée dans la mesure où le prix notifié à [Localité 5], organisme préempteur, mentionne un montant commission comprise. Il en résulterait la caducité de la vente, selon le défendeur.
Cependant, la circonstance que le prix notifié inclut la commission d’agence ne constitue pas en soi, un vice de forme, dès lors que le montant de la commission est précisé dans le document, ce que soutient la demanderesse. Monsieur [B] échoue en outre à rapporter la preuve de ce défaut de précision, la pièce litigieuse, (la DIA), n’étant produite par aucune des parties.
Sur l’application de la pénalité :
En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. De même, conformément à l’article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 
La promesse de vente et d’achat synallagmatique conclue le 05 mai 2022 entre les parties, n’était assortie que de conditions suspensives de droit commun à l’exception d’une condition suspensive de constitution d’un gage-espèces au profit de la venderesse, ainsi rédigée (page 7) :

Il devra être versé par l’acquéreur ou pour son compte, entre les mains du notaire désigné pour recevoir l’acte authentique, une somme égale au montant du prix et des frais, sous déduction des fonds versées le cas échéant à titre de dépôt de garantie-séquestre (…). Ce versement sera fait par l’acquéreur à titre de sûreté en garantie de son engagement d’acquérir. Il devra être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue ci-dessous pour la signature de l’acte authentique (…). La condition sera censée défaillie à défaut de production par l’acquéreur du justificatif de ce versement, sans préjudice de l’application de l’article 1304-3 du code civil ».

Il est également prévu au paragraphe « stipulation de pénalité » (page 8) ; « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CINQUANTE TROIS MILLE SEPT CENTS EUROS (53.700 euros) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (…). La présente stipulation de pénalité ne peut priver dans la même hypothèse chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».




Cette clause sanctionne l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente une fois les conditions suspensives accomplies et permet à la partie non fautive, qui s’entend du vendeur comme de l’acquéreur, la perception de la clause pénale à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice. 

Enfin, il est stipulé (page 8) « qu’en cas de non réalisation d’une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ni formalité quelconque ».
Aucune ambiguïté ne peut être soulevée à propos du paiement par apport personnel de l’acquéreur, ni à propos de la caducité de plein droit de la promesse après le 29 juillet 2022, l’exécution forcée de la vente n’étant qu’optionnelle.

En l’espèce, il n’est pas débattu qu’aucun fonds, exception faite d’un dépôt de garantie de 15.000 euros, n’a été versé entre les mains de Maître [P] par Monsieur [B], avant le 29 juillet 2022, à l’effet de rendre réalisable la réitération de la vente et ce, malgré une sommation d’assister à la vente, par acte du 25 août 2022.

Sur l’existence d’un accord précédant la présente procédure :
Monsieur [B] décrit que des échanges de courriels entre les notaires respectifs des deux parties, démontrent qu’un accord est intervenu, actant la résiliation amiable du compromis et ramenant la clause pénale à la somme de 5.000 euros. Il produit un document libellé « protocole transactionnel de résiliation », ni daté, ni signé. Il produit également 3 courriels émanant tous les trois de l’étude de Maître [P], datés des 08 et 09 septembre 2022, évoquant un rendez-vous de signature le 09 septembre 2022 dudit protocole.
Aucun élément ne permet de corroborer un accord de Monsieur [B] sur la teneur du projet de protocole. De surcroît, par courrier du 29 septembre 2022, le conseil de Madame [K] précisait au conseil de Monsieur [B] que sa cliente était « favorable à un règlement transactionnel de ce litige à la condition que la proposition de Monsieur [B] soit sérieuse et tienne compte du montant de la clause pénale »
Il ne résulte de ces éléments aucune démonstration d’un accord transactionnel effectif entre les parties.
Sur les échanges entre les notaires des parties :
Monsieur [B] soutient, nonobstant l’absence de signature du protocole d’accord, que les notaires des parties ont convenu d’une transaction mettant fin au litige dans le cadre d’un mandat apparent.
Il n’est pas discuté de l’absence de tout mandat écrit détenu par Maître [P] ou d’un quelconque écrit provenant de la demanderesse sur son accord à la transaction.
En vertu de l’article 1988 du code civil, le mandat conçu en termes généraux n'embrasse que les actes d'administration. S'il s'agit d'aliéner ou hypothéquer, ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès.

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En vertu d’une jurisprudence constante, l’absence d’un mandat écrit peut être palliée par la croyance légitime du contractant de bonne foi qu’il a traité avec le mandataire de son contractant.
Toutefois, conformément à cette même jurisprudence, pour que la théorie du mandat apparent s’applique et qu’elle fasse échec à la règle de preuve établie par l’article 1359 du code civil, il convient de tenir compte, d’une part des circonstances de l’affaire et d’autre part, de la qualité du contractant se disant de bonne foi.
S’agissant des circonstances, l’appréciation d’un mandant apparent doit s’appuyer sur des critères tels que l’importance et la gravité de l’acte, de l’urgence, et des relations entre les intervenants.
En l’espèce, il n’est pas démontré par Monsieur [B] que la transaction revêtait un caractère particulièrement urgent, ni qu’il entretenait habituellement des relations professionnelles avec l’étude de Maître [P].
Il n’est pas contestable que le fait d’accepter une indemnité divisée par dix par rapport à la clause pénale contractuelle, peut être considéré comme un acte grave.
S’agissant de la qualité du tiers se disant de bonne foi, une jurisprudence constante rejette le mandat apparent pour les personnes ayant une certaine nature, ou une certaine profession telle que celles de notaires entre eux.
En l’espèce, s’il est établi que Maître [P] était le notaire de Madame [K], il appartenait néanmoins à Monsieur [B] ou à son propre notaire, de ne pas se contenter de simples échanges de courriels de l’étude, compte tenu de l’enjeu financier du litige, et de vérifier a minima les limites des pouvoirs de Maître [P].
Aucun accord n’est par conséquent démontré, ni entre les parties elles-mêmes, ni entre leur notaire respectif.
Force est de constater que le compromis de vente litigieux n’a pas été réitéré par un acte authentique dans le délai contractuellement prévu, en raison de l’absence de versement des fonds par le défendeur, ainsi qu’il s’y était engagé par un apport de fonds propres, cette absence de fonds constituant le seul obstacle à la vente. 
L’absence de réitération de l’acte de vente étant imputable au défendeur, dont la défaillance malgré l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun et le caractère parfait de la vente, est seule à l’origine du défaut de réitération, il sera fait application à son égard des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil et de la clause pénale insérée à la promesse de vente. 
Il résulte de l’article 1231-5 du code civil, que le juge peut, même d’office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, la demanderesse n’apporte aucune précision sur la date à laquelle son bien aurait été finalement vendu ni à quel prix, de sorte que l’application stricte de la clause pénale apparaît excessive au regard de la durée d’immobilisation attestée (à savoir du 05 mai 2022 au 09 septembre 2022).

En conséquence, le montant de l’indemnité allouée sera fixé à la somme de 15.000 euros.
Monsieur [B] sera en conséquence condamné à régler à la demanderesse la somme de 15.000 euros à titre d’indemnisation sur le fondement de la clause pénale. Le séquestre de 15.000 euros sera en conséquence libéré au profit de Madame [K].
En application de l’article 1231-6 du code civil, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2022, date de la mise en demeure effectuée par la demanderesse.
Sur les préjudices supplémentaires :
Il ne peut être raisonnablement reproché à Monsieur [B] l’effraction de la porte d’entrée des lieux, objets du compromis, ni l’occupation abusive de ceux-ci par des squatteurs. En outre, le remplacement de la porte d’entrée de la maison, essentiellement financé par l’assurance de la demanderesse, n’a pour effet que de valoriser son patrimoine et n’a pas à être supporté par le défendeur.
Le coût de la sommation, quant à lui, est inclut dans les frais irrépétibles.
La demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée, le préjudice étant intégralement réparé par la somme accordée au titre de la clause pénale.
Sur la libération du dépôt de garantie au profit de Madame [K] :
Maître [Y] [P] sera autorisée à libérer la somme de 15.000 euros au profit de Madame [E] [K] sur justification de la signification du présent jugement au défendeur.
Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le défendeur sera par conséquent condamné aux dépens.
En outre, selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
Monsieur [B], partie perdante, sera condamné à payer une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE Monsieur [G] [B] à régler à Madame [E] [W] [M] [K] la somme de 15.000 euros au titre de l’indemnisation sur le fondement de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2022,

AUTORISE par conséquent Maître [Y] [P], notaire au sein de la société YAIGRE NOTAIRES ASSOCIES, à [Localité 1] (33), [Adresse 4], à libérer le séquestre d’un montant de 15.000 euros (quinze mille euros) au profit de Madame [E] [W] [M] [K], sur justification de la signification du présent jugement au défendeur,

CONDAMNE Monsieur [G] [B] à régler à Madame [E] [W] [M] [K], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE pour le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [G] [B] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
 







En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.