Tribunal judiciaire de Saintes, REFERES, 26 mai 2026, n° 26/00282

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 13 novembre 1989, la SCI [K], aux droits de laquelle vient la SCI [B] [J], a consenti à la société BRASSERIE LOUIS un bail commercial portant sur des locaux à usage de commerce et d’habitation situés [Adresse 3], ayant fait l’objet de renouvellements successifs.

Par jugement en date du 5 octobre 2023, le tribunal de commerce de Saintes a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société BRASSERIE LOUIS, dont le fonds de commerce a été acquis par la SARL [W] [A] le 28 juin 2024.

À la suite d'incidents de paiement, la SCI [B] [J] a fait délivrer à la SARL [W] [A] le 5 décembre 2025 un commandement de payer la somme de 6.945,72 € en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail. 

La somme visée par ce commandement de payer n'a pas été réglée dans le mois ayant suivi sa délivrance.

Par exploit signifié le 18 février 2026, la SCI [B] [J] a fait assigner la SARL [W] [A] devant le juge des référés de ce tribunal pour entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner la défenderesse au paiement de diverses provisions.

Régulièrement citée, la SARL [W] [A] a constitué avocat.

Aux termes de ses dernières écritures oralement soutenues, la SCI [B] [J] sollicite que le juge des référés :
- constate l’acquisition de la clause résolutoire au 5 janvier 2026,
- ordonne l’expulsion de tout occupant avec, au besoin, l’assistance de la force publique,
- ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société [W] [A],
- condamne cette dernière au paiement d’une provision de 9.194,21 € correspondant aux loyers impayés ainsi qu’à la pénalité contractuelle de 10 %,
- condamne la société [W] [A] au paiement, jusqu’à la libération des lieux, d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, soit 3.197,24 € par mois TTC sous réserve en tant que de besoin de la révision triennale,
- subsidiairement, si des délais de grâce étaient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, juge qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,
- en tout état de cause, condamne la société [W] [A] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

En réponse, la société [W] [A] sollicite que le juge des référés lui accorde la possibilité de régler sa dette locative en 24 mensualités, ordonne parallèlement la suspension de la clause résolutoire, laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et statue ce que de droit quant aux dépens.

Motifs

MOTIFS

Sur les loyers 

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L'article 1728 du Code civil prévoit par ailleurs que le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus. 


Le bail liant les parties dispose en outre :
« Dans le cas de retard dans les paiements des loyers, des charges et accessoires, il sera dû au bailleur, dès notification d’un commandement de payer, une indemnité irréductible de 10 % des sommes dues. »

En l'espèce, il ressort du décompte établi par la SCI [B] [J] et non contesté par la société [W] [A] que cette dernière a cessé de régler régulièrement les loyers à compter du mois de novembre 2025, de sorte que la somme de 4.894,46 € reste due à ce titre au 31 janvier 2026, ainsi que celle de 826,89 € au titre de la pénalité contractuelle de 10 %.

L'obligation à paiement est ainsi établie dans son principe par le contrat de bail et dans son montant par le décompte détaillé, et il ne ressort pas des éléments du dossier que la dette soit éteinte. La créance de loyers et pénalités dont se prévaut la SCI [B] [J] apparaissant ainsi certaine, la société [W] [A] sera tenue de lui payer une somme de 5.721,35 € à titre de provision à valoir sur les loyers et pénalités impayés au 31 janvier 2026. 

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

L'article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce dispose par ailleurs que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial liant les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 décembre 2025, la SCI [B] [J] a fait délivrer à la société [W] [A] un commandement de payer la somme de 7.112,20 €, dont 6.945,72 € au titre des loyers et pénalités de novembre et décembre 2025 échus impayés.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire et les dispositions de l'article L.145-41 du Code de commerce précisant que la résiliation ne produit effet qu'un mois après le commandement. Il est régulier, et ses causes n'ont pas été réglées dans le mois de sa signification, le loyer de décembre 2025 demeurant partiellement impayé.

L’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce prévoit que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

Au cas présent, la société [W] [A] sollicite l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant que sa dette locative s’explique par des circonstances exceptionnelles, tenant notamment aux évènements climatiques (neige, inondations) qui se sont succédé en début d’année et ont entraîné la fermeture du restaurant ; elle ajoute que sa situation n’est pas pour autant irrémédiablement compromise, un chiffre d’affaire de 368.564 € ayant été réalisé en 2025, aucune inscription ne grevant son fonds de commerce et aucune procédure n’étant engagée à son encontre.



Il demeure que la société [W] [A] n’a pas repris le paiement des loyers courants depuis le mois de décembre 2025, alors que les évènements climatiques auxquels elle se réfère sont survenus postérieurement. De surcroît, si l’activité du restaurant a pu être impactée par les inondations de février 2026, la société [W] [A] communique un document justifiant qu’elle a été indemnisé de la perte d’exploitation en résultant.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire, et de constater que celle-ci est acquise au bailleur depuis le 6 janvier 2026 ; les occupants doivent être condamnés à quitter les lieux. 
En vertu des articles L.153-2 et R.153-1 du Code des procédures civile d’exécution, le recours à la force publique est un pouvoir propre du commissaire de justice, et il n'entre pas dans les prérogatives du juge de l'autoriser ou de l'ordonner.

Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation du bail a été constatée. De ce fait, la société [W] [A] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, occasionnant ainsi au propriétaire un préjudice que le paiement d'une indemnité d'occupation est destiné à réparer. 

Il convient de fixer la provision à valoir sur cette indemnité due par le preneur à compter du 1er février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 2.756,25 € mensuels, l’application de la TVA à une telle indemnité étant sérieusement discutable, et de condamner la société [W] [A] à son paiement.

Cette indemnité ne peut faire l’objet d’une révision triennale, laquelle ne s’applique qu’aux loyers.

Sur les meubles

Il n’y a pas lieu d’autoriser le bailleur à entreposer les meubles garnissant les lieux loués aux frais du locataire, dès lors que cette situation est précisément réglementée par le Code des procédures civiles d'exécution, et que tout litige éventuel sur le sort des meubles relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution. 

La société [W] [A], partie qui succombe, sera tenue aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 5 décembre 2025, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS


Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNONS la SARL [W] [A] à payer à la SCI [B] [J] une provision de 5.721,35 € à valoir sur les loyers et pénalités impayés au 31 janvier 2026,

Dispositif

CONSTATONS la résiliation du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à la date du 6 janvier 2026 conformément à la clause résolutoire, 

DÉBOUTONS la SARL [W] [A] de ses demandes en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNONS la SARL [W] [A] à libérer les lieux loués, 

DISONS qu'à défaut pour la SARL [W] [A] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, 

DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le recours à la force publique ou le sort des meubles,


CONDAMNONS la SARL [W] [A] à payer à la SCI [B] [J] une provision de 2.756,25 € mensuels, sans possibilité de révision triennale, à valoir sur l'indemnité d'occupation due à compter du 1er février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux, 

CONDAMNONS la SARL [W] [A] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 5 décembre 2025,

CONDAMNONS la SARL [W] [A] à payer à la SCI [B] [J] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Ainsi publiquement jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES

MINUTE N° : 2026/137
NATURE DE L’AFFAIRE : 5BA
ORDONNANCE DU : 26 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00282 - N° Portalis DBXD-W-B7K-EUFO
AFFAIRE : S.C.I. [B] [J] C/ S.A.R.L. [W] [A]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINTES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Marie SION, Juge

GREFFIER : Madame Violaine GAILLOU, Greffière




DEMANDERESSE

S.C.I. [B] [J], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Damien BOURGUES, avocat au barreau de SAINTES, Me Emmanuel RASKIN, avocat au barreau de PARIS



DEFENDERESSE

S.A.R.L. [W] [A], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Vincent HUBERDEAU, avocat au barreau de SAINTES




Le 26 mai 2026
- 4 C
Me Bourgues 1ce + 1ccc
Me Huberdeau
Dossier



Débats tenus à l'audience du : 12 Mai 2026 
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2026


FAITS ET PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 13 novembre 1989, la SCI [K], aux droits de laquelle vient la SCI [B] [J], a consenti à la société BRASSERIE LOUIS un bail commercial portant sur des locaux à usage de commerce et d’habitation situés [Adresse 3], ayant fait l’objet de renouvellements successifs.

Par jugement en date du 5 octobre 2023, le tribunal de commerce de Saintes a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société BRASSERIE LOUIS, dont le fonds de commerce a été acquis par la SARL [W] [A] le 28 juin 2024.

À la suite d'incidents de paiement, la SCI [B] [J] a fait délivrer à la SARL [W] [A] le 5 décembre 2025 un commandement de payer la somme de 6.945,72 € en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail. 

La somme visée par ce commandement de payer n'a pas été réglée dans le mois ayant suivi sa délivrance.

Par exploit signifié le 18 février 2026, la SCI [B] [J] a fait assigner la SARL [W] [A] devant le juge des référés de ce tribunal pour entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner la défenderesse au paiement de diverses provisions.

Régulièrement citée, la SARL [W] [A] a constitué avocat.

Aux termes de ses dernières écritures oralement soutenues, la SCI [B] [J] sollicite que le juge des référés :
- constate l’acquisition de la clause résolutoire au 5 janvier 2026,
- ordonne l’expulsion de tout occupant avec, au besoin, l’assistance de la force publique,
- ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société [W] [A],
- condamne cette dernière au paiement d’une provision de 9.194,21 € correspondant aux loyers impayés ainsi qu’à la pénalité contractuelle de 10 %,
- condamne la société [W] [A] au paiement, jusqu’à la libération des lieux, d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, soit 3.197,24 € par mois TTC sous réserve en tant que de besoin de la révision triennale,
- subsidiairement, si des délais de grâce étaient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, juge qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,
- en tout état de cause, condamne la société [W] [A] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

En réponse, la société [W] [A] sollicite que le juge des référés lui accorde la possibilité de régler sa dette locative en 24 mensualités, ordonne parallèlement la suspension de la clause résolutoire, laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et statue ce que de droit quant aux dépens.


MOTIFS

Sur les loyers 

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

L'article 1728 du Code civil prévoit par ailleurs que le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus. 


Le bail liant les parties dispose en outre :
« Dans le cas de retard dans les paiements des loyers, des charges et accessoires, il sera dû au bailleur, dès notification d’un commandement de payer, une indemnité irréductible de 10 % des sommes dues. »

En l'espèce, il ressort du décompte établi par la SCI [B] [J] et non contesté par la société [W] [A] que cette dernière a cessé de régler régulièrement les loyers à compter du mois de novembre 2025, de sorte que la somme de 4.894,46 € reste due à ce titre au 31 janvier 2026, ainsi que celle de 826,89 € au titre de la pénalité contractuelle de 10 %.

L'obligation à paiement est ainsi établie dans son principe par le contrat de bail et dans son montant par le décompte détaillé, et il ne ressort pas des éléments du dossier que la dette soit éteinte. La créance de loyers et pénalités dont se prévaut la SCI [B] [J] apparaissant ainsi certaine, la société [W] [A] sera tenue de lui payer une somme de 5.721,35 € à titre de provision à valoir sur les loyers et pénalités impayés au 31 janvier 2026. 

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

L'article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce dispose par ailleurs que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial liant les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 décembre 2025, la SCI [B] [J] a fait délivrer à la société [W] [A] un commandement de payer la somme de 7.112,20 €, dont 6.945,72 € au titre des loyers et pénalités de novembre et décembre 2025 échus impayés.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire et les dispositions de l'article L.145-41 du Code de commerce précisant que la résiliation ne produit effet qu'un mois après le commandement. Il est régulier, et ses causes n'ont pas été réglées dans le mois de sa signification, le loyer de décembre 2025 demeurant partiellement impayé.

L’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce prévoit que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. 

Au cas présent, la société [W] [A] sollicite l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant que sa dette locative s’explique par des circonstances exceptionnelles, tenant notamment aux évènements climatiques (neige, inondations) qui se sont succédé en début d’année et ont entraîné la fermeture du restaurant ; elle ajoute que sa situation n’est pas pour autant irrémédiablement compromise, un chiffre d’affaire de 368.564 € ayant été réalisé en 2025, aucune inscription ne grevant son fonds de commerce et aucune procédure n’étant engagée à son encontre.



Il demeure que la société [W] [A] n’a pas repris le paiement des loyers courants depuis le mois de décembre 2025, alors que les évènements climatiques auxquels elle se réfère sont survenus postérieurement. De surcroît, si l’activité du restaurant a pu être impactée par les inondations de février 2026, la société [W] [A] communique un document justifiant qu’elle a été indemnisé de la perte d’exploitation en résultant.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter les demandes en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire, et de constater que celle-ci est acquise au bailleur depuis le 6 janvier 2026 ; les occupants doivent être condamnés à quitter les lieux. 
En vertu des articles L.153-2 et R.153-1 du Code des procédures civile d’exécution, le recours à la force publique est un pouvoir propre du commissaire de justice, et il n'entre pas dans les prérogatives du juge de l'autoriser ou de l'ordonner.

Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation du bail a été constatée. De ce fait, la société [W] [A] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, occasionnant ainsi au propriétaire un préjudice que le paiement d'une indemnité d'occupation est destiné à réparer. 

Il convient de fixer la provision à valoir sur cette indemnité due par le preneur à compter du 1er février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 2.756,25 € mensuels, l’application de la TVA à une telle indemnité étant sérieusement discutable, et de condamner la société [W] [A] à son paiement.

Cette indemnité ne peut faire l’objet d’une révision triennale, laquelle ne s’applique qu’aux loyers.

Sur les meubles

Il n’y a pas lieu d’autoriser le bailleur à entreposer les meubles garnissant les lieux loués aux frais du locataire, dès lors que cette situation est précisément réglementée par le Code des procédures civiles d'exécution, et que tout litige éventuel sur le sort des meubles relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution. 

La société [W] [A], partie qui succombe, sera tenue aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 5 décembre 2025, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS


Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNONS la SARL [W] [A] à payer à la SCI [B] [J] une provision de 5.721,35 € à valoir sur les loyers et pénalités impayés au 31 janvier 2026, 

CONSTATONS la résiliation du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à la date du 6 janvier 2026 conformément à la clause résolutoire, 

DÉBOUTONS la SARL [W] [A] de ses demandes en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNONS la SARL [W] [A] à libérer les lieux loués, 

DISONS qu'à défaut pour la SARL [W] [A] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, 

DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le recours à la force publique ou le sort des meubles,


CONDAMNONS la SARL [W] [A] à payer à la SCI [B] [J] une provision de 2.756,25 € mensuels, sans possibilité de révision triennale, à valoir sur l'indemnité d'occupation due à compter du 1er février 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux, 

CONDAMNONS la SARL [W] [A] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 5 décembre 2025,

CONDAMNONS la SARL [W] [A] à payer à la SCI [B] [J] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Ainsi publiquement jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R153-1, code des procedures civiles d'execution L153-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 31 mars 2016 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 15/21451

  en commun : code des procedures civiles d'execution R153-1

• 25 avril 2022 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 22/00080

  en commun : code des procedures civiles d'execution R153-1

• 25 avril 2022 · Cour d'appel de Basse-Terre · Autre · n° 20/00567

  en commun : code des procedures civiles d'execution R153-1

• 11 mai 2022 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 21/02877

  en commun : code des procedures civiles d'execution R153-1

• 19 mai 2022 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 21/03508

  en commun : code des procedures civiles d'execution R153-1

• 25 mai 2022 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 21/02532

  en commun : code des procedures civiles d'execution R153-1

• 16 juin 2022 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 21/05206

  en commun : code des procedures civiles d'execution R153-1

• 5 juillet 2022 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 22/02356

  en commun : code des procedures civiles d'execution R153-1

Mise à jour de la source le 2026-06-18T19:16:23.160Z.