Tribunal judiciaire d'Évry, 8ème Chambre, 18 juin 2026, n° 23/04504

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [G] [I] [Z] [U] et Mme [L] [W] étaient tous deux propriétaires des lots numéros 848, 871 et 1076 au sein de la résidence en copropriété du [Etablissement 1] à [Localité 1].

M. [H] [G] [I] [Z] [U] est décédé le 22 avril 2019 et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) a été désignée en qualité de curateur à sa succession déclarée vacante par ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d’Evry le 4 juin 2021.

Par actes de commissaire de justice en date du 19 juin 2023 et du 28 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, la société Atrium gestion, a fait assigner Mme [L] [W] et la Direction Régionale des Interventions Domaniales - France Domaines, es qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U] devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins d’obtenir la condamnation solidaire de Mme [L] [W] et l’administration des Domaines, ès qualité de curateur à la succession de M. [U], au paiement de la somme de 26 509,60 euros, appel de charges du 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts légaux sur la somme de 1 057,00 euros à compter du 8 septembre 2017, puis sur la somme de 3 035,35 euros à compter du 13 novembre 2017, puis à compter de l’assignation pour le surplus, au paiement de la somme de 5 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, de la somme de 2 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris la sommation de payer.

*

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°3 en demande, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, la société Atrium gestion, demande au tribunal de :

- Condamner solidairement Mme [L] [W] et l’administration des Domaines, ès qualité de curateur à la succession de M. [U], au paiement de la somme de 27 002,87 euros, appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 18 octobre 2024, majorée des intérêts légaux sur la somme de 1 057,00 euros à compter du 8 septembre 2017, puis sur la somme de 3 035,35 euros à compter du 13 novembre 2017, puis à compter de l’assignation pour le surplus;

- Les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 500 euros au titre des dommages et intérêts, et celle de 2 400 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens, qui comprendront les frais de la sommation de payer ;

- Débouter l’ensemble des défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

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Aux termes de son mémoire récapitulatif et responsif adressé à la 8ème chambre civile du tribunal, le 7 janvier 2025, transmis aux avocats du demandeur et de Mme [L] [W], la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [H] [U], dispensée du ministère d’avocat en vertu de l’article R. 2331-10 du code de la propriété des personnes publiques, sollicite du tribunal de :

- statuer ce que de droit sur la demande de condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété et travaux justifiés sur la période du 1er avril 2017 au 18 octobre 2024 pour 20 634,27€, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, s’en rapportant à Justice sur ce point;

- débouter purement et simplement le Syndicat de sa demande de condamnation solidaire au paiement des frais de procédure et de contentieux pour un montant total s’élevant à 6 368,60 € ;

- le débouter encore de sa demande de condamnation soldaire au paiement de la somme de 5 500 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéas 1er et 3 du Code civil ;




- le débouter également de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- le débouter enfin de sa demande de condamnation solidaire aux entiers dépens ;

- statuer ce que de droit s’agissant de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, ne s’y opposant pas ;

- dire qu’en tout état de cause, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux.

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En l’état de ses dernières conclusions n°2, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 12 mars 2025 et communiquées parallèlement à la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], Mme [L] [W] demande au tribunal de :

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1], [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS Atrium gestion de sa demande de condamnation de Mme [L] [W] au titre des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1], [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS Atrium gestion de sa demande de condamnation de Mme [L] [W] à des dommages-intérêts ;

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1], [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS Atrium gestion de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

- Condamner le Service du Domaine, représenté par le directeur de la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [H] [U] à garantir Mme [L] [W] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;



A titre subsidiaire,

- Accorder à Mme [W] des délais gracieux de paiement de 24 mois et dire qu’elle pourra s’acquitter de sa dette en 24 mensualités égales.

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Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 9 avril 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [L] [W] et M. [H] [G] [I] [Z] [U], qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- un relevé de compte charges arrêté au 10 mai 2023,
- un relevé de compte travaux arrêté au 1er juillet 2022,
- un relevé de compte sur la période du 30 juin 2017 au 18 octobre 2024 présentant un solde débiteur de 15 503,18 euros, en ce qui concerne les charges, et un relevé de compte sur la période du 1er avril 2017 au 20 juin 2023 présentant un solde débiteur de 4 969,88 euros, en ce qui concerne les travaux,
- les appels de charges du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2021,
- les appels de travaux du 2ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2022,
- les appels de charges et fonds travaux du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024,
- les relevés individuels de charges des exercices 2017, 2018,2019, 2020, 2021 et 2022,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires comportant approbation des comptes, vote des budgets prévisionnels et travaux des 18 mai 2017, 15 mai 2018, 14 mai 2019, 23 septembre 2020, 21 septembre 2021, 7 juin 2022, 12 juin 2023 et 13 juin 2024,
- la mise en demeure du 8 septembre 2017,
- la sommation de payer du 13 novembre 2017,
- le contrat de syndic,
- et un extrait du règlement de copropriété comprenant une clause de solidarité.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Les relevés de compte des défendeurs arrêtés au 18 octobre 2024 et au 20 juin 2023 présentent respectivement un solde débiteur de 15 503,18 euros et de 4 969,88 euros, ce qui représente un total dû au titre des charges et travaux de 20 473,06 euros.

Il ressort de l’examen de ces relevés de compte qu’il convient de déduire :
- les sommes de 60,28 euros et 894,00 euros débitées sur le relevé de compte charges le 08/08/2023 sous les intitulés “ASSIGNATION/ETUDE BADUFLE-FAUCHERE-PILATO” et “OUVERTURE DOSSIER/ETUDE FOURNIER”, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux,




- et les appels de fonds travaux des 4 trimestres de l’année 2019 de 51,70 euros et 52,44 euros, des 4 trimestres de l’année 2020 de 51,84 euros et 55,06 euros et des 4 trimestres de l’année 2021 de 50,55 euros, 50,56 euros et 60,58 euros, aucun des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats ne mentionnant le vote de la cotrisation annuelle du fonds de travaux loi Alur pour ces exercices.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayées sur la période du 1er avril 2017 au 18 octobre 2024, appels charges courante 2024 et fonds travaux 4/4 01/20, appel vannes de pieds de colonnes esc.28 1/3 01/10 et virement reçu VIR PRODANO de 100,00 euros du 18/10/2024 inclus, s’élève à la somme de 18 887,68 euros(=(15 503,18€+4 969,88€) -60,28€-894,00€-51,70€-51,70€-52,44€-52,44€-51,84€-51,84€-51,84€-55,06€-50,55€-50,55€-50,56€-60,58).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter sur la somme de 1 057,00 euros à compter de la mise en demeure du 8 septembre 2017, sur la somme de 3 035,35 euros à compter de la sommation de payer du 13 novembre 2017 et sur le surplus à compter du 19 juin 2023, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur la solidarité : 

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l'article 51 “REGLEMENT DES CHARGES COMMUNES - CAS GENERAUX - MUTATION - INDIVISION” du règlement de copropriété (p.332) dont un extrait est versé contradictoirement aux débats, ce qui suit : “(...) 2°/ En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux vis-à vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dûes afférentes audit lot (...).”

Mme [L] [W] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], sont donc tenus solidairement au paiement des charges.

Il est ici rappelé qu’aux termes de l’article 1313 du code civil, “la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette (...).”





Mme [L] [W] ne peut donc se prévaloir ni de la proposition de la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) de régler une somme de 8 900,00 euros ni de la reconnaissance de dette de M. [H] [U] pour se soustraire à son obligation solidaire de paiement des charges de copropriété à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1].

En conséquence, Mme [L] [W] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], seront condamnés solidairement au paiement de la dette.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [L] [W] et de la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où Mme [L] [W] a effectué des règlements réguliers et conséquents pour tenter de contenir la dette et a demandé un délai de paiement démontrant une volonté d’apurer la dette et compte tenu de ce que la succession de M. [H] [U] ne dispose d’aucune liquidité.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] réclame une somme de 6 368,60 euros au titre des frais de recouvrement.
Les défendeurs contestent les frais réclamés en ce qu’ils ne sont ni nécessaires, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ni justifiés.

Les frais intitulés “HONO. DOSSIER A L’HUISSIER” de 172,00 euros, “Hono prise hypothèque” de 182,00 euros, “Hono transmiss. Dossier avocat” de 445,00 euros, “SUIVI PROCEDURE IMPAYES” de 445,00 euros et 450,00 euros, “Honoraires suivi dossier avocat” de 455,00 euros, 478,80 euros et 500,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès des défendeurs.
Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de la mise en demeure du 8 septembre 2017 n’apparaissent pas bien fondés, ses modalités d’envoi n’étant pas justifiées,

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.



Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [L] [W] expose qu’elle rencontre des difficultés financières qui l’ont empêchée de régler de manière régulière ses charges de copropriété. 
Elle déclare être de bonne foi et fait remarquer que, malgré les difficultés qu’elle rencontre depuis le décès de son compagnon, elle a effectué à plusieurs reprises des virements pour un montant total de 12 275,61 euros. 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu notamment de l’ancienneté de la dette et de l’absence de justificatifs à l’appui de cette demande.

En l’espèce, Mme [L] [W] sollicite des délais de paiement mais n’a produit aucun contrat de travail ni document prouvant non seulement sa situation financière et patrimoniale mais également qu’elle sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

Elle ne démontre pas être en capacité d'apurer sa dette par l'octroi de délais de paiement et sa demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.

Mme [L] [W] sera par conséquent déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Mme [L] [W] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] une somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [W] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] la somme de 18 887,68 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayées sur la période du 1er avril 2017 au 18 octobre 2024, appels charges courante 2024 et fonds travaux 4/4 01/20, appel vannes de pieds de colonnes esc.28 1/3 01/10 et virement reçu VIR [Adresse 5] de 100,00 euros du 18/10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 057,00 euros à compter de la mise en demeure du 8 septembre 2017, sur la somme de 3 035,35 euros à compter de la sommation de payer du 13 novembre 2017 et sur le surplus à compter du 19 juin 2023, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] de sa demande au titre des frais de recouvrement 

DÉBOUTE Mme [L] [W] de sa demande de délais de paiement 

CONDAMNE solidairement Mme [L] [W] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE solidairement Mme [L] [W] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U] aux entiers dépens 

RAPPELLE que, conformément aux dispositions de l’article 810-4 du code civil, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales DNID n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 18 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 23/04504 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PMSL

NAC : 72A

Jugement Rendu le 18 Juin 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION, SAS au capital de 92.000 euros, ayant son siège social [Adresse 2], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 632 018 503

représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR


ET :

DIRECTION REGIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALES, ès-qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [H] [G] [I] [Z] [U], dont le siège social est situé [Adresse 3]

Dispensée de comparaître selon l’article R2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques 

Madame [L] [W], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Géraud BOMMENEL de la SELARL JURIS, avocate au barreau de PARIS

DEFENDERESSES






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [G] [I] [Z] [U] et Mme [L] [W] étaient tous deux propriétaires des lots numéros 848, 871 et 1076 au sein de la résidence en copropriété du [Etablissement 1] à [Localité 1].

M. [H] [G] [I] [Z] [U] est décédé le 22 avril 2019 et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) a été désignée en qualité de curateur à sa succession déclarée vacante par ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d’Evry le 4 juin 2021.

Par actes de commissaire de justice en date du 19 juin 2023 et du 28 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, la société Atrium gestion, a fait assigner Mme [L] [W] et la Direction Régionale des Interventions Domaniales - France Domaines, es qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U] devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins d’obtenir la condamnation solidaire de Mme [L] [W] et l’administration des Domaines, ès qualité de curateur à la succession de M. [U], au paiement de la somme de 26 509,60 euros, appel de charges du 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts légaux sur la somme de 1 057,00 euros à compter du 8 septembre 2017, puis sur la somme de 3 035,35 euros à compter du 13 novembre 2017, puis à compter de l’assignation pour le surplus, au paiement de la somme de 5 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, de la somme de 2 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris la sommation de payer.

*

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°3 en demande, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, la société Atrium gestion, demande au tribunal de :

- Condamner solidairement Mme [L] [W] et l’administration des Domaines, ès qualité de curateur à la succession de M. [U], au paiement de la somme de 27 002,87 euros, appel de charges du 4ème trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 18 octobre 2024, majorée des intérêts légaux sur la somme de 1 057,00 euros à compter du 8 septembre 2017, puis sur la somme de 3 035,35 euros à compter du 13 novembre 2017, puis à compter de l’assignation pour le surplus;

- Les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 500 euros au titre des dommages et intérêts, et celle de 2 400 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens, qui comprendront les frais de la sommation de payer ;

- Débouter l’ensemble des défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

* 

Aux termes de son mémoire récapitulatif et responsif adressé à la 8ème chambre civile du tribunal, le 7 janvier 2025, transmis aux avocats du demandeur et de Mme [L] [W], la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [H] [U], dispensée du ministère d’avocat en vertu de l’article R. 2331-10 du code de la propriété des personnes publiques, sollicite du tribunal de :

- statuer ce que de droit sur la demande de condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété et travaux justifiés sur la période du 1er avril 2017 au 18 octobre 2024 pour 20 634,27€, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, s’en rapportant à Justice sur ce point;

- débouter purement et simplement le Syndicat de sa demande de condamnation solidaire au paiement des frais de procédure et de contentieux pour un montant total s’élevant à 6 368,60 € ;

- le débouter encore de sa demande de condamnation soldaire au paiement de la somme de 5 500 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéas 1er et 3 du Code civil ;




- le débouter également de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- le débouter enfin de sa demande de condamnation solidaire aux entiers dépens ;

- statuer ce que de droit s’agissant de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, ne s’y opposant pas ;

- dire qu’en tout état de cause, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités, ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux.

*

En l’état de ses dernières conclusions n°2, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 12 mars 2025 et communiquées parallèlement à la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], Mme [L] [W] demande au tribunal de :

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1], [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS Atrium gestion de sa demande de condamnation de Mme [L] [W] au titre des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1], [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS Atrium gestion de sa demande de condamnation de Mme [L] [W] à des dommages-intérêts ;

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1], [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS Atrium gestion de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

- Condamner le Service du Domaine, représenté par le directeur de la Direction nationale d’interventions domaniales, ès qualités de curateur à la succession déclarée vacante de M. [H] [U] à garantir Mme [L] [W] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;



A titre subsidiaire,

- Accorder à Mme [W] des délais gracieux de paiement de 24 mois et dire qu’elle pourra s’acquitter de sa dette en 24 mensualités égales.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 9 avril 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [L] [W] et M. [H] [G] [I] [Z] [U], qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- un relevé de compte charges arrêté au 10 mai 2023,
- un relevé de compte travaux arrêté au 1er juillet 2022,
- un relevé de compte sur la période du 30 juin 2017 au 18 octobre 2024 présentant un solde débiteur de 15 503,18 euros, en ce qui concerne les charges, et un relevé de compte sur la période du 1er avril 2017 au 20 juin 2023 présentant un solde débiteur de 4 969,88 euros, en ce qui concerne les travaux,
- les appels de charges du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2021,
- les appels de travaux du 2ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2022,
- les appels de charges et fonds travaux du 1er trimestre 2022 au 4ème trimestre 2024,
- les relevés individuels de charges des exercices 2017, 2018,2019, 2020, 2021 et 2022,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires comportant approbation des comptes, vote des budgets prévisionnels et travaux des 18 mai 2017, 15 mai 2018, 14 mai 2019, 23 septembre 2020, 21 septembre 2021, 7 juin 2022, 12 juin 2023 et 13 juin 2024,
- la mise en demeure du 8 septembre 2017,
- la sommation de payer du 13 novembre 2017,
- le contrat de syndic,
- et un extrait du règlement de copropriété comprenant une clause de solidarité.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Les relevés de compte des défendeurs arrêtés au 18 octobre 2024 et au 20 juin 2023 présentent respectivement un solde débiteur de 15 503,18 euros et de 4 969,88 euros, ce qui représente un total dû au titre des charges et travaux de 20 473,06 euros.

Il ressort de l’examen de ces relevés de compte qu’il convient de déduire :
- les sommes de 60,28 euros et 894,00 euros débitées sur le relevé de compte charges le 08/08/2023 sous les intitulés “ASSIGNATION/ETUDE BADUFLE-FAUCHERE-PILATO” et “OUVERTURE DOSSIER/ETUDE FOURNIER”, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux,




- et les appels de fonds travaux des 4 trimestres de l’année 2019 de 51,70 euros et 52,44 euros, des 4 trimestres de l’année 2020 de 51,84 euros et 55,06 euros et des 4 trimestres de l’année 2021 de 50,55 euros, 50,56 euros et 60,58 euros, aucun des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats ne mentionnant le vote de la cotrisation annuelle du fonds de travaux loi Alur pour ces exercices.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayées sur la période du 1er avril 2017 au 18 octobre 2024, appels charges courante 2024 et fonds travaux 4/4 01/20, appel vannes de pieds de colonnes esc.28 1/3 01/10 et virement reçu VIR PRODANO de 100,00 euros du 18/10/2024 inclus, s’élève à la somme de 18 887,68 euros(=(15 503,18€+4 969,88€) -60,28€-894,00€-51,70€-51,70€-52,44€-52,44€-51,84€-51,84€-51,84€-55,06€-50,55€-50,55€-50,56€-60,58).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter sur la somme de 1 057,00 euros à compter de la mise en demeure du 8 septembre 2017, sur la somme de 3 035,35 euros à compter de la sommation de payer du 13 novembre 2017 et sur le surplus à compter du 19 juin 2023, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur la solidarité : 

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Il ressort de l'article 51 “REGLEMENT DES CHARGES COMMUNES - CAS GENERAUX - MUTATION - INDIVISION” du règlement de copropriété (p.332) dont un extrait est versé contradictoirement aux débats, ce qui suit : “(...) 2°/ En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux vis-à vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dûes afférentes audit lot (...).”

Mme [L] [W] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], sont donc tenus solidairement au paiement des charges.

Il est ici rappelé qu’aux termes de l’article 1313 du code civil, “la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette (...).”





Mme [L] [W] ne peut donc se prévaloir ni de la proposition de la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) de régler une somme de 8 900,00 euros ni de la reconnaissance de dette de M. [H] [U] pour se soustraire à son obligation solidaire de paiement des charges de copropriété à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1].

En conséquence, Mme [L] [W] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], seront condamnés solidairement au paiement de la dette.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [L] [W] et de la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où Mme [L] [W] a effectué des règlements réguliers et conséquents pour tenter de contenir la dette et a demandé un délai de paiement démontrant une volonté d’apurer la dette et compte tenu de ce que la succession de M. [H] [U] ne dispose d’aucune liquidité.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] réclame une somme de 6 368,60 euros au titre des frais de recouvrement.
Les défendeurs contestent les frais réclamés en ce qu’ils ne sont ni nécessaires, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ni justifiés.

Les frais intitulés “HONO. DOSSIER A L’HUISSIER” de 172,00 euros, “Hono prise hypothèque” de 182,00 euros, “Hono transmiss. Dossier avocat” de 445,00 euros, “SUIVI PROCEDURE IMPAYES” de 445,00 euros et 450,00 euros, “Honoraires suivi dossier avocat” de 455,00 euros, 478,80 euros et 500,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès des défendeurs.
Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais de la mise en demeure du 8 septembre 2017 n’apparaissent pas bien fondés, ses modalités d’envoi n’étant pas justifiées,

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.



Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [L] [W] expose qu’elle rencontre des difficultés financières qui l’ont empêchée de régler de manière régulière ses charges de copropriété. 
Elle déclare être de bonne foi et fait remarquer que, malgré les difficultés qu’elle rencontre depuis le décès de son compagnon, elle a effectué à plusieurs reprises des virements pour un montant total de 12 275,61 euros. 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu notamment de l’ancienneté de la dette et de l’absence de justificatifs à l’appui de cette demande.

En l’espèce, Mme [L] [W] sollicite des délais de paiement mais n’a produit aucun contrat de travail ni document prouvant non seulement sa situation financière et patrimoniale mais également qu’elle sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

Elle ne démontre pas être en capacité d'apurer sa dette par l'octroi de délais de paiement et sa demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée.

Mme [L] [W] sera par conséquent déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Mme [L] [W] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] une somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [W] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] la somme de 18 887,68 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayées sur la période du 1er avril 2017 au 18 octobre 2024, appels charges courante 2024 et fonds travaux 4/4 01/20, appel vannes de pieds de colonnes esc.28 1/3 01/10 et virement reçu VIR [Adresse 5] de 100,00 euros du 18/10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 057,00 euros à compter de la mise en demeure du 8 septembre 2017, sur la somme de 3 035,35 euros à compter de la sommation de payer du 13 novembre 2017 et sur le surplus à compter du 19 juin 2023, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] de sa demande au titre des frais de recouvrement 

DÉBOUTE Mme [L] [W] de sa demande de délais de paiement 

CONDAMNE solidairement Mme [L] [W] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Etablissement 1] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE solidairement Mme [L] [W] et la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), ès qualité de curateur à la succession vacante de M. [H] [G] [I] [Z] [U] aux entiers dépens 

RAPPELLE que, conformément aux dispositions de l’article 810-4 du code civil, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales DNID n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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Mise à jour de la source le 2026-06-18T19:17:40.511Z.