Tribunal judiciaire de Carcassonne, 1ère Chambre, 18 juin 2026, n° 23/01778

AUDIENCE DU 18 Juin 2026

DOSSIER : N° RG 23/01778 - N° Portalis DBWW-W-B7H-DKQL




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT SIX a rendu le jugement suivant :


ENTRE

S.A.R.L. A.D. FORME, dont le siège social est sis 140 avenue du souvenir français - 11000 CARCASSONNE


représentée par la SCP BITEAU-LECLERC, avocats postulants au barreau de CARCASSONNE, la SELARL CABINET HUBERT BENSOUSSAN ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS


ET

SCPI VENDOME REGIONS, dont le siège social est sis 18-20 place de la Madeleine - 75008 PARIS


représentée par Me Stéphane CABEE, avocat postulant au barreau de CARCASSONNE, Me Gaëlle LEFRANCOIS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE


ORDONNANCE DE CLÔTURE : 18 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

 Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé 

DÉBATS : En audience publique du 05 Mars 2026 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile. 

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT SIX par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.





EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 9 avril 2014, la société AD FORME a pris à bail, pour une durée de 9 ans à compter du 10 avril 2014, divers locaux à usage commercial appartenant à la société Cassiopée, aux droits de laquelle vient la SCPI VENDOME REGIONS, dans un immeuble situé 140 avenue du souvenir français à Carcassonne.
Le bail s'est ensuite poursuivi par prolongation tacite.
Par acte du 21 septembre 2023, la SCPI VENDOME REGIONS a fait délivrer à la société AD FORME un commandement de payer la somme de 96.269,17 € au titre des loyers et charges, visant la clause résolutoire du bail.
Par acte du 18 octobre 2023, la SARL A.D. FORME a assigné la SCPI VENDOME REGIONS, désormais dénommée NCAP REGIONS, devant le tribunal judiciaire de Carcassonne, à titre principal, pour voir annuler le commandement de payer et condamner le bailleur à lui restituer diverses sommes qu'elle considère avoir indûment payées au titre des hausses de loyers et des factures de charges, à titre subsidiaire pour obtenir des délais de paiement.
Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, la société AD FORME demande, au visa des articles L. 145-15, L. 145-39, L. 145-41 et R. 145-23 du Code de commerce, des articles 1104, 1343-5 et 1353 du Code civil, et de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier, de :
1/ A TITRE PRINCIPAL,
1.1 / SUR LA DEMANDE DE NULLITE DU COMMANDEMENT DE PAYER :DIRE recevable et fondée l’opposition de la société A.D. FORME au commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifiée le 21 septembre 2023 ;PRONONCER la nullité dudit commandement compte tenu d’une part de son imprécision et d’autre part de ce qu’il procède de l’application d’une clause d’indexation du loyer qui sera déclarée non écrite en son entier, pour avoir illicitement érigé l’impossibilité d’évolution à la baisse du loyer en élément essentiel de l’accord des parties ;Subsidiairement,
DECLARER le commandement litigieux privé d’effet pour procéder d’une mise en œuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire prévue au bail ;1.2 / SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES DE LA SOCIETE A.D. FORME :CONDAMNER la SCPI VENDOME REGIONS à restituer à la société A.D. FORME la somme à parfaire de 16.296,43 € TTC correspondant au montant des hausses de loyer indues qui ont été réglées par la société A.D. FORME ;DECLARER nulles et non avenues les factures de charges d’un montant total de 76.310,99 € TTC ;
2/ A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
OCTROYER à la société A.D. FORME un délai de deux années pour s’acquitter des sommes mises à sa charge par le commandement de payer litigieux ;SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant la durée du délai ainsi accordé à la société A.D. FORME ;3/ EN TOUTES HYPOTHESES, SUR LES DEPENS, FRAIS IRREPETIBLES ET L’EXECUTION PROVISOIRE :
CONDAMNER la SCPI VENDOME REGIONS entiers dépens et à payer à la société A.D. FORME la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civileDIRE n’y avoir lieu de déroger à l’article 514 du Code de procédure civile du chef de la décision à intervenir du seul chef des demandes de la société A.D. FORME.Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 3 novembre 2025, la société NCAP REGIONS, anciennement dénommée SCPI VENDOME REGIONS demande de ;
DEBOUTER la société A.D. FORME de l’ensemble de ses prétentions,LIMITER à la deuxième phrase du paragraphe 1 et à la phrase du paragraphe 4 de la clause d’indexation (article IV.3 – INDEXATION DU LOYER) la déclaration d’illicéité,CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire par suite du commandement de payer du 21 septembre 2023, et la résiliation du bail à effet au 21 octobre 2023,Subsidiairement sur ce point, PRONONCER la résiliation du bail au regard du manquement du locataire à son obligation de procéder au paiement des loyers et charges,
ORDONNER en conséquence l’expulsion de la société A.D. FORME ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués à CARCASSONNE, 140 avenue du Souvenir Français, et ce avec l'assistance éventuelle de la force publique,CONDAMNER la société A.D. FORME à payer à la société NCAP REGIONS la somme de 220.467,36 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 23 octobre 2025, assortie des intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard,Subsidiairement sur ce point, CONDAMNER la société A.D. FORME à payer à la société NCAP REGIONS la somme de 176.808,46 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 11 mars 2025, assortie des intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard,
FIXER l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société NCAP REGIONS à la somme de 7.449,27 € par mois et l’y condamner jusqu’à la restitution effective de lieux loués,DEBOUTER la société A.D. FORME de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,CONDAMNER la société A.D. FORME à payer à la société NCAP REGIONS la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la société A.D. FORME à payer à la société NCAP REGIONS les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payerIl sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l'article 455 du code de procédure civile.
La procédure a été clôturée le 18 novembre 2025 par ordonnance du 1er juillet 2025 et l'affaire fixée à l'audience du 8 janvier 2026. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 5 mars 2026 pour être plaidée et a été mise en délibéré au 11 juin 2026.
Le délibéré a été prorogé au 18 juin 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Sur la nullité du commandement de payer
La société AD FORME soutient que le commandement doit être annulé au motif :
qu'il est insuffisamment précis, en ce que le décompte ne lui permet pas d'identifier précisément les sommes réclamées,qu'il a été délivré en vertu d'une clause d'échelle mobile contenue au bail ne prévoyant qu'une variation à la hausse du loyer, que cette clause est illicite et doit être réputée non écrite dans son intégralité, cette clause constituant un élément déterminant de son consentement,que la clause résolutoire figurant au bail a été visée de mauvaise foi, en ce qu'en réalité elle n'a pas été mise en mesure par le bailleur de vérifier les montants qui lui sont réclamés.En réplique, la bailleresse soutient que le commandement de payer comporte un décompte avec un historique détaillé de toutes les sommes dues et payées depuis le 1er janvier 2018. S'agissant de la clause d'échelle mobile, elle ne conteste pas que doivent être réputés non écrits la 2ème phrase du premier paragraphe de la clause ainsi que le plancher visé au 4ème paragraphe. En revanche, elle estime que le seul fait que ces deux dispositions soient illicites n'emporte pas pour autant l'illicéité de l'ensemble de la clause dès lors que le preneur ne démontre pas le caractère essentiel de son consentement de l'exclusion d'un ajustement à la baisse ni que les parties aient eu l'intention d'appliquer l'ensemble de la clause de manière indivisible.
- sur le décompte
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Il appartient au juge saisi d'une contestation du commandement de vérifier sa régularité, notamment quant aux informations qui y sont contenues, lesquelles doivent être suffisamment claires et précises pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes qui lui sont réclamées, leur bien-fondé et les dates d'échéance.
En l'espèce, le décompte mentionné dans le commandement de payer fait état d'une somme due en principal au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 20 septembre 2023 de 96.269,17 €.
De plus, un décompte plus détaillé, joint au commandent, explicite à quoi correspond cette somme en précisant la nature des sommes réclamées, les dates auxquelles elles ont été appelées, tenant compte des paiement effectués et faisant apparaître un solde glissant au fur et à mesure des échéances.
Par conséquent, et contrairement à ce que soutient le preneur, le décompte détaillé qui figure au commandement de payer est suffisamment précis et clair pour permettre à la société AD FORME de comprendre les causes des sommes qui lui sont réclamées et d'en examiner le bien-fondé.
Ce grief sera donc rejeté.
- Sur le caractère non écrit de la clause
A titre liminaire, il sera rappelé que la demande tendant à voir réputée non écrite une clause ne peut pas fonder la demande en nullité du commandement de payer mais, dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande du preneur, est susceptible d'avoir une incidence sur le montant des sommes réclamées par le bailleur.
Est réputée non écrite toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-38 du code de commerce. Dans cette hypothèse, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d'indivisibilité ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (Cass, 3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n°21-11.169, publié) lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d'indexation sans porter atteinte à sa cohérence.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte dans son article VI. 3 une clause dénommée « Indexation du loyer » rédigée comme suit : 
« Le loyer sera réajusté à l'expiration de chaque période annuelle, de plein droit et sans aucune formalité ni demande, en fonction des variations annuelles de l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l'INSEE (base 100 : premier trimestre 2008). Il est cependant convenu entre les parties que cette révision ne pourra jamais, le cas échéant être baissière d'une année sur l'autre.
Le taux de variation indiciaire annuel sera calculé pour la première indexation en fonction de l'indice de base telle que visé à l'article XVII, et l'indice de révision sera l'indice du même trimestre de l'année suivante. Pour les indexations suivantes, l'indice de base sera le précédent indice de révision, et l'indice de révision, l'indice trimestriel strictement correspondant de chacune des années suivantes.
Si cet indice n'est pas connu à la date anniversaire du bail, le bailleur pourra procéder à une indexation provisoire sur la base du dernier indice connu.
En tout état de cause, le loyer ainsi indexé ne pourra être inférieur au loyer de base telle que fixé à l'article XVI des conditions particulières.
Dans le cas où l'indice choisi viendrait à disparaître, ou ne pourrait recevoir application pour quelque cause que ce soit, il lui sera substitué l'indice de remplacement ou à défaut, tout indice similaire qui sera déterminé ou au besoin reconstitué par un expert mandataire commun (ci-après dénommée l'expert) qui sera désigné soit d'accord des parties, soit à défaut par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente par Monsieur le président du tribunal de grande instance et qui, en cas de refus, départ, empêchement de quelque nature que ce soit, sera remplacé dans les mêmes formes.
Dans tous les cas, l'expert aura tous les pouvoirs de mandataire commun des parties et sa décision engagera les parties et sera donc définitive et sans recours. Dans l'attente de la décision de l'expert, le preneur ne pourra pas différer le paiement, et devra verser à titre provisionnel dès la présentation de la quittance, une somme égale à celle acquittée précédemment, le réajustement intervenant rétroactivement à la date de la révision.
Le preneur reconnaît expressément que la clause d'indexation ci-dessus constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle celui-ci n'aurait pas été conclu. »
Il n'est pas contesté que le bail commercial liant les parties comporte une clause interdisant toute variation à la baisse (cf. « Il est cependant convenu entre les parties que cette révision ne pourra jamais, le cas échéant être baissière d'une année sur l'autre ») de sorte que celle-ci est réputée non écrite.
De la même manière, la clause selon laquelle « En tout état de cause, le loyer ainsi indexé ne pourra être inférieur au loyer de base telle que fixée à l'article XVI des conditions particulières », est illicite en ce qu'elle empêche toute variation à la baisse du loyer par rapport au loyer de base, contrevenant ainsi au principe même d'une clause d'échelle mobile. 
Ces deux clauses sont donc réputées non écrites.
Toutefois, elles ne présentent aucun caractère indivisible dès lors qu'elles peuvent être retirées sans porter atteinte à la cohérence de la clause d'indexation, l'article VI modifié, après retranchement de ces deux clauses, permettant de définir le mode de révision annuelle du loyer, en fonction des variations annuelles de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE, la clause d'indexation retrouvant alors les caractéristiques d'une clause d'échelle mobile, à la hausse ou à la baisse, en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux.
Enfin, le fait que cet article comporte une dernière phrase selon laquelle « le preneur reconnaît expressément que la clause d'indexation ci-dessus constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle celui-ci n'aurait pas été conclu » n'est pas davantage de nature à emporter l'illicéité de la clause dans son entièreté, cette disposition ne remettant nullement en cause la cohérence du reste de la clause d'indexation, abstraction faite des deux phrases réputées non écrites.
Il s'ensuit que la clause d'indexation n'est pas réputée non écrite en son entier, en conséquence de quoi, il convient de rejeter la demande de la société AD FORME en restitution des sommes versées en application de la clause d'indexation du loyer.




- Sur la mauvaise foi
La société AD FORME conclut à l'annulation du commandement de payer en s'appuyant sur moyen tiré de la mauvaise foi de son bailleur en ce qu'elle estime ne pas avoir été en mesure de comprendre les hausses de charges qui lui ont été facturées, et que son bailleur a également manqué à son obligation de délivrance d'un bien en bon état.
En réplique, le bailleur soutient que la société AD FORME n'a jamais payé régulièrement les loyers, et ce malgré les avoirs sur loyers consentis pendant la période du COVID ainsi que les sommes restituées au titre des taxes foncières et charges, après déduction des provisions acquittées.
Au préalable, il convient de rappeler que la mise en œuvre de mauvaise foi d'une clause résolutoire d'un bail commercial n'entraîne pas pour autant la nullité du commandement de payer, mais vient seulement paralyser son effet juridique.
Les pièces versées aux débats, notamment le décompte des sommes dues par le preneur, montrent que dès le mois de janvier 2018, la société AD FORME est redevable d'une dette locative qui n'a cessé de s'aggraver au fil des années, représentant une somme de plus de 96.000 € au moment de la délivrance du commandement de payer. Le décompte versé aux débats montre également que la société AD FORME n'a jamais procédé au règlement régulier de son loyer alors que le bail prévoit un paiement du loyer par avance avant le 10 de chaque mois.
Alors même qu'elle ne paie pas ses loyers, la société AD FORME ne saurait venir reprocher à son bailleur un manquement à son obligation de délivrance, alors même qu'elle ne justifie d'aucune démarche particulière pour le sommer de procéder à des travaux de réparation, et observation faite que l'importance de sa dette locative prive nécessairement son bailleur de fonds qu'il aurait pu affecter à ces travaux.
Le fait qu'elle soutienne ne pas comprendre les hausses de charges qui lui sont facturées ne justifie pas davantage le non paiement régulier du loyer, étant observé qu'elle n'a pas non plus adressé à son bailleur de mise en demeure de produire les factures et avis d'imposition correspondant, qu'en outre, ces éléments sont produits dans le cadre de la présente instance sans être utilement critiqués par la demanderesse.
Tenant ce qui précède, la société AD FORME, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas la mauvaise foi de son bailleur qui a visé la clause résolutoire insérée dans le bail. Elle sera déboutée de sa demande tendant à « DECLARER nulles et non avenues les factures de charges d’un montant total de 76.310,99 € ».
La société AD FORME étant déboutée de toutes ses contestations et demandes en restitution de fonds par son bailleur, il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 21 octobre 2023, et d'ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.
La société AD FORME sera en outre, au vu des décomptes et des justificatifs de charges produits par la bailleresse, condamnée à payer à cette dernière la somme de 220,467,36 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 23 octobre 2025, avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard conformément aux dispositions de l'article VII du bail.
L'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 7.449,27 € par mois et sera due jusqu'à la restitution des lieux, la société AD Forme ne formulant aucune observation sur ce point.
Sur les délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, force est de constater que la société AD FORME a d'ores et déjà bénéficié de très larges délais, et ne produit aucun élément, à l'appui de sa demande, de nature à justifier d'une amélioration de sa situation financière dans les mois à venir. Elle ne formule pas davantage la moindre proposition chiffrée de paiement échelonné de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier si sa situation financière lui permet de s'acquitter de sa dette dans le délai de deux ans édicté par l'article 1343-5 précité.
Sa demande sera rejetée.
Sur les autres demandes
La société AD FORME qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi qu'à verser à la société NCAP REGIONS une somme que l'équité commande de fixer à 2.000 € au titre des frais avancés par elle et non compris dans les dépens.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». 
Compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est Dit exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Déboute la société AD FORME de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
Dit que seules sont réputées non écrites les clauses contractuelles suivantes :
« Il est cependant convenu entre les parties que cette révision ne pourra jamais, le cas échéant être baissière d'une année sur l'autre ».« En tout état de cause, le loyer ainsi indexé ne pourra être inférieur au loyer de base telle que fixée à l'article XVI des conditions particulières »Constate l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 avril 2014 entre la société AD FORME et la société Cassiopée, aux droits de laquelle vient la SCPI VENDOME REGIONS, désormais dénommée NCAP REGIONS, portant sur des locaux commerciaux situés 140 avenue du souvenir français à Carcassonne, au 21 octobre 2023,
Ordonne en conséquence à la société AD FORME de quitter les lieux et à défaut de départ volontaire, autorise la société NCAP REGIONS à procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, 


Condamne la société AD FORME à payer à la société NCAP REGIONS la somme de 220.467,36 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés à la date du 23 octobre 2025, avec intérêts au taux contractuel de 1 % par mois de retard,
Fixe l'indemnité d'occupation à la somme de 7.449,27 € et condamne la société AD FORME à la payer à la société NCAP REGIONS jusqu'à la restitution effective des lieux,
Condamne la société AD FORME aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
Condamne la société AD FORME à payer à la société NCAP REGIONS la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé le DIX-HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT-SIX par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE












EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE





Mande et Ordonne

- à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ce présent jugement à exécution
- aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main
- à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis :

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le Président et par le Greffier.