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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, Référés Civil, 18 juin 2026, n° 25/01684

Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoireDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte du 3 novembre 2020, la SARL TEISSEIRE IMMOBILIER aux droits de laquelle vient la SARL EID-EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT par suite d'un jugement d'adjudication sur saisie immobilière du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 6 juillet 2023, a signé un bail commercial avec la SAS PACA FONCIER portant sur des locaux sis [Adresse 4].

Ledit bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années commençant à courir le 3 novembre 2020 pour se terminer au terme de la durée susvisée, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer annuel initial de QUATRE VINGT QUATRE MILLE EUROS (84.000 €), payable par échéance mensuelle de 7.000 euros hors taxes.

Un avenant était régularisé entre les parties le 29 mars 2021, fixant notamment le loyer à la somme de 5.000 € HT à compter du 1 mars 2021.

Suite à une TUP, la SARL FONCIERE MRI France est venue aux droits de la SAS PACA FONCIER.

Le 18 septembre 2023, la SAS FONCIERE MRI France a changé de nom commercial pour devenir la SARL [S] DEVELOPPEMENT.

Le loyer actuel est de 6.235,25 € TTC.

Par acte en date du 16 octobre 2025, la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT a fait assigner la SAS [S] DEVELOPPEMENT devant le juge des référés aux fins de voir :
Vu l'article 1103 du Code Civil,
Vu l'article L 145-41 du Code de Commerce,
Vu le bail commercial du 3 novembre 2020 modifié par avenant du 29 mars 2021,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 août 2025,
- Juger que les causes du commandement en date du 8 août 2025 sont demeurées infructueuses,
- En conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail commercial en date du 3 novembre 2020 modifié par avenant du 29 mars 2021, au 8 septembre 2025,
- Ordonner l'expulsion de la SAS [S] DEVELOPPEMENT ainsi que tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 5], correspondant en :
- un bâtiment d'un étage sur rez-de-chaussée avec attenant un bâtiment à usage de caves et un bâtiment à usage de garages et un terrain attenant avec terrasse pergola, le tout en bordure de la promenade de la plage,
- un autre bâtiment élevé d'un étage sur rez-de-chaussée et sous-sol comprenant 2 garages avec terrain attenant côte [Adresse 6],
- En tant que de besoin, autoriser la SARL EID EUROP'INVEST DEVELOPPEMENT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, à frais, risques et périls de la SAS [S] DEVELOPPEMENT,
- Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID EUROP'INVEST DEVELOPPEMENT une somme provisionnelle de 32.219,03 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 octobre 2025 en l'état d'une créance non sérieusement contestable,
- Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID EUROP'INVEST DEVELOPPEMENT une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 6.210,00 € à compter du 1 novembre 2025, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, de tout occupant de son chef et de tout bien des lieux sis [Adresse 5],
- Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID EUROP'INVEST DEVELOPPEMENT une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du CPC,
- La condamner aux plus entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2025.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 19 mai 2025, la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT demande à la juridiction de :

DEBOUTER LE PRENEUR DE TOUTES SES DEMANDES [Localité 3] ET CONCLUSIONS. 
 Vu l’article 1103 du Code Civil, 
Vu l’article L 145-41 du Code de Commerce, 
Vu le bail commercial du 3 novembre 2020 modifié par avenant du 29 mars 2021, 
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 août 2025, 
Vu le rapport d’expertise du 26.03.2026 qui ne stigmatise aucun préjudice de jouissance 
 Juger que les causes du commandement en date du 8 août 2025 sont demeurées infructueuses, 
 En conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail commercial en date du 3 novembre 2020 modifié par avenant du 29 mars 2021, au 8 septembre 2025, 
 Ordonner l’expulsion de la SAS [S] DEVELOPPEMENT ainsi que tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 5], correspondant en : 
 
 En tant que de besoin, autoriser la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, à frais, risques et périls de la SAS [S] DEVELOPPEMENT, 
 CONSTATER que la SAS [S] DEVELOPPEMENT n’a régularisé que tardivement les loyers, charges et indemnités d’occupation par règlement du 
12.05.2026 en l’état d’une créance non sérieusement contestable, 
 Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisé, calculé tel que si le contrat s'était poursuivi, et majoré de 2 % 
 Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC, 
 La condamner aux plus entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2025. 
 
Elle déclare que :
* la requérante a été contrainte de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 août 2025 pour paiement d’une somme de 23.312,95 € arrêtée au 5 août 2025,
* la requise a versé la somme de 10.867,70 € le 11 août 2025,
* au 8 septembre 2025, sur le montant de 23 312,95 € visé audit commandement de payer, [S] n'a procédé au règlement que de la somme de 12 445,25 €,
* ainsi, l’intégralité des sommes visées par le commandement de payer n'a pas été régularisée,
* par ailleurs, il résulte d’un décompte en date du 2 octobre 2025 que le solde débiteur des loyers est de 32.219,03 € (en ce compris les pénalités de retard conventionnelles calculés au 15/08/2025 de 10 %, pour un montant de 1 244.53 €),
* c’est donc dans ces circonstances que EID a assigné [S] à la date du 16 octobre 2025 en raison du défaut de régularisation de la créance de EID, par suite de la délivrance du commandement de payer. 
 Sur la résiliation du bail commercial 
 * l’intégralité des sommes visées par le commandement de payer en date du 8 août 2025 n'ayant pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois, il résulte de ce qui précède que le bail commercial est résilié depuis le 8 septembre 2025,
* en l’état d’une telle situation et du commandement resté infructueux, la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT entend donc voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties au 8 septembre 2025,
* la société preneuse a régularisé les sommes qu’elles restaient devoir mais hors le délai du commandement,
* le preneur vient de régulariser les loyers de retard par virement du 12.05.2026, pour les besoins de la cause, 
 * cette régularisation est particulièrement tardive et ne remet pas en cause la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire,
* le bailleur n’est propriétaire que depuis un jugement d’adjudication sur saisie immobilière du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 6 juillet 2023,
* EID n’a fait qu’hériter d'une situation dont elle n'est pas à l'origine, et à laquelle elle n'a aucunement contribué,
* par ailleurs, bien avant qu’il ne devienne propriétaire du bien donné à bail, un avenant à bail en date du 29.03.2021 a été signé avec le précédent propriétaire,
* il résulte de cet avenant que le preneur, professionnel de l’immobilier, bénéficie déjà, dans le cadre d’un avenant négocié, de la réduction du loyer pour compenser d’éventuels désordres dans le local,
* les désagréments ont déjà fait l'objet d'une compensation financière consentie à [S],
* partant, le preneur ne peut se prévaloir postérieurement de ces mêmes désordres pour justifier le non-paiement des loyers,
* dans ses conclusions en défense et reconventionnelles, [S] se prévaut de ces mêmes désordres, dont elle avait donc connaissance, et en compensation desquelles une baisse significative du loyer lui a été consentie en 2021, pour invoquer l'exception d'inexécution,
* par ailleurs elle n’est pas privé de son exploitation, et les conditions relatives à la mise en œuvre de l'exception d'inexécution ne sont pas réunies,
* il n'existe donc pas de contestation sérieuse faisant obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, conformément aux dispositions contractuelles et à l'article L 145-41 du Code de commerce, 
Sur le paiement des loyers/indemnité d’occupation à titre provisionnel 
 * la régularisation très tardive des loyers ne saurait remettre en cause rétroactivement le bien fondé de la présente procédure,
* il y aura lieu de fixer l'indemnité d'occupation de la société [S] à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux et de tout occupant de son chef et de tout bien des lieux sis [Adresse 5], au montant du loyer révisé, s'élevant actuellement à la somme de 6 120.00 €, et majorée de 2% par mois comme dit au contrat de bail, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
* en aucune manière il ne sera fait droit à la demande du preneur de voir suspendre le règlement des loyers,
* en aucune manière il ne sera fait droit à la demande du preneur sollicitant l’autorisation de voir séquestrer à compter de l'ordonnance de référé à intervenir, les loyers commerciaux dus par [S] sur le compte CARPA de son conseil jusqu'à décision définitive à intervenir dans le litige opposant les parties, inhérent aux désordres allégués objet du rapport d'expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026. 
 
Par conclusions notifiées par le RPVA le 14 mai 2026, la SAS [S] DEVELOPPEMENT demande à la juridiction de :
Vu l’article 1103et suivants, 1226 et suivants, 1719 et suivants du code civil,
Vu l’article L145-1.41 du code de commerce,
Vu les articles 834 et 835 du CPC,
Vu le bail commercial du 3 novembre 2020 modifié par avenant du 29 mars 2021,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 août 2025,
Vu les pièces versées aux débats et notamment celles justificatives du paiement de l’intégralité de l’arriéré locatif réclamé,
Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026, initiée bien avant la délivrance du commandement de payer, mettant en évidence les manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien, rendant une importante partie des locaux impropres à leur usage contractuel,
DIRE que le commandement a été délivré de mauvaise foi au regard des circonstances.
REJETER la demande de constatation de la clause résolutoire dès lors qu’elle se heurte à l’exception d’inexécution ici invoquée par [S], contestation des plus sérieuse, étayée par le rapport d’expertise judiciaire. 
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
DEBOUTER la SARL EID de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions pour se heurter à des contestations plus que sérieuses relevant de la seule appréciation du Juge du fond s’il en est.
DIRE ces manquements suffisamment graves pour justifier la suspension par [S] de son obligation à l’avenir de paiement des loyers.
DIRE qu’à compter de l’ordonnance de référé à intervenir, les loyers commerciaux dus par [S] seront bloqués sur le compte CARPA de son conseil jusqu’à décision définitive à intervenir dans le litige opposant les parties, inhérent aux désordres, actuellement objet de le rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026.
CONDAMNER la SARL EID au paiement d’une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers frais et dépens de l’instance.
 
Elle réplique que :
* afin d’éviter un inutile débat, les causes du commandement délivré (32.219,05 €) ont été intégralement réglées (le 25.11.2026) soit, après la délivrance de l’assignation et avant la date de la première audience,
* les sommes dues au-delà de celles visées au commandement, quand bien même ne peuvent être prises en compte pour apprécier du bien-fondé du commandement délivré, ont également été intégralement payées (43.495,23 €) par virement du 12.05.2026,
* le locataire, d’abord PACA FONCIER puis FONCIERE MRI France (devenue [S] DEVELOPPEMENT), se plaint d’infiltrations d’eau récurrentes depuis des années maintenant, sans intervention des bailleurs successifs pour remédier aux désordres,
*le locataire a même dû faire réaliser des travaux pour limiter les dégâts, mais les problèmes persistent,
* c’est dans ce contexte qu’une procédure de référé expertise a été introduite par la locataire se plaignant de ne pas disposer de locaux conformes,
* l’expertise était au moment de l’introduction de la présente instance en cours,
* le rapport d’expertise a été déposé le 26 mars 2026,
L’exception d’inexécution
* l'exception d'inexécution est un principe juridique permettant à une partie de suspendre l'exécution de ses obligations contractuelles si l'autre partie ne remplit pas les siennes,
* dans le cadre d'un bail commercial, le locataire peut refuser de payer le loyer, ici pour l’avenir, si le bailleur manque à son obligation de lui fournir des locaux en bon état d'usage,
* en l’espèce, il résulte objectivement que :
- Les infiltrations d'eau sont importantes et récurrentes.
- Les désordres constatés s’analysent comme des manquements graves du bailleur rendant les locaux pour partie impropres à leur usage commercial. 
- [S] démontre l'existence et la gravité des désordres via les constats d'huissier et les comptes rendu d’expertise judiciaire.
- Elle a informé de longue date les bailleurs successifs des désordres sans que ceux-ci ne s’en soient jamais occupés. 
- Ces désordres récurrents justifient du refus de [S] de payer, à l’avenir, le loyer.
- Ce refus est proportionné aux désordres et aux préjudices subis à venir.
Le commandement de payer n’a pas été délivré de bonne foi
- le bailleur n’ignorait pas l'existence des désordres affectant les locaux, compte tenu des plaintes répétées du locataire, des constats d'huissier et donc, des préjudices passés et à venir,
* malgré sa connaissance des désordres, le bailleur n'a pas entrepris strictement aucuns travails nécessaires pour y remédier, ce qui s’analyse, compte tenu de la durée depuis laquelle durent ces désordres, comme un manque de diligence et une volonté de ne pas assumer ses obligations contractuelles,
* le défaut de paiement est isolé de même que [S] a toujours réglé ses loyers de manière régulière par le passé,
* la délivrance du commandement n’était pas justifiée par un risque de non-paiement,
* il est acquis que tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et ceci de manière rétroactive,
* tous les loyers ont été régularisés,
* le commandement était disproportionné et visait à profiter de la situation pour forcer la résiliation du bail,
* l'ensemble de ces éléments autorise donc [S] à contester la validité du commandement de payer en arguant l’évidente mauvaise foi du bailleur,
* [S] sollicite donc de la présente juridiction de rejeter la demande de résiliation du bail, à défaut, de suspendre la clause résolutoire,
* les conséquences d’une résiliation seraient catastrophiques à l’égard de l’activité professionnelle de la concluante et inique au regard de l’attitude des bailleurs successifs qui l‘ont toujours délaissée,
* quand bien même [S] a réglé sa dette locative hors délai, elle est parfaitement en droit de s’opposer à l’application de la clause résolutoire invoquant à cet effet l’exception d’inexécution pour laquelle elle démontre, sans contestation possible, les manquements graves du bailleur à l’égard de locaux qui sont pour partie impropres à leur destination contractuelle,
* la jurisprudence récente confirme que le juge des référés ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire en présence d’une contestation sérieuse fondée sur l’exception d’inexécution, surtout lorsque l’expertise judiciaire corrobore les griefs du locataire,
* les désordres subis par la Société [S] ne cessent d’empirer notamment à chaque épisode pluvieux,
* le trouble de jouissance subi par la Société [S] est évident,
* la concluante exerce une activité immobilière impliquant notamment la réception de clientèle, possiblement d’un certain standing, dans ses locaux,
* or, les désordres subis par la Société [S] rendent les locaux impropres à un accueil normal du public,
* la société EID, qui connait aujourd’hui les conclusions de l’expertise judicaire, laisse volontairement perdurer et empirer les désordres subis, portant une atteinte réelle à la sécurité et au confort élémentaire de la Société [S] et des salariés qu’elle emploie,
* d’évidence, EID fait tout pour obliger l’occupante à quitter les lieux,
* la réduction de loyer consentie le 29 mars 2021 ne peut être interprétée comme une renonciation, par la Société [S], au bénéfice des travaux à réaliser ; ce que l’avenant prévoit d’ailleurs sans ambiguïté,
* il résulte de la jurisprudence que le locataire n’a plus à démontrer une impossibilité totale d’exploiter les locaux, mais seulement que les manquements du bailleur les rendent impropres à leur usage contractuel, 
* tel est le cas en l’espèce,
* l’exception d’inexécution est invoquée exclusivement en raison de la carence de la Société EID dans l'exécution de ses obligations, confirmée par le rapport d’expertise déposé le 26 mars 2026,
* [S] qui a réglé sa dette locative après l’expiration du délai imparti par le commandement de payer, mais avant l’audience, peut s’opposer à l’application de la clause résolutoire en invoquant l’exception d’inexécution, dès lors que :
• il existe une expertise judiciaire en cours, initiée bien avant la délivrance du commandement de payer, qui met en évidence les manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien, rendant une importante partie des locaux impropres à leur usage contractuel.
• ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la suspension de son obligation à l’avenir de paiement des loyers,
• le commandement a été délivré de mauvaise foi au regard des circonstances.
* le juge des référés, dans ce contexte, ne pourra pas constater l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que l’exception d’inexécution ici invoquée est sérieuse et étayée par le rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026,
* le règlement de la dette locative hors délai n’est pas, en soi, un obstacle à l’opposition à la clause résolutoire, dès lors que la contestation sérieuse est caractérisée.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’information des créanciers inscrits
 

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT ne produit aucun élément en ce qui concerne l’état des inscriptions et la notification de sa demande aux créanciers inscrits.

2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion

Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail, en application d'une clause résolutoire, lorsque celle ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l'infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l'infraction dans le délai d'un mois. Dans le cas d'un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d'en vérifier l'exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée. 
Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien fondé de l'acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L'existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle ci.

***

En l’espèce, la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT produit aux débats le contrat de bail du 3 novembre 2020 par lequel les locaux ont été loués à la SAS [S] DEVELOPPEMENT pour une durée de neuf années, moyennant un loyer principal annuel de 84.000 euros hors taxes, payable d’avance le premier jour de chaque mois ; ainsi que l’avenant en date du 29 mars 2021.

Ce bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme d’un seul terme de loyer, charges et accessoires, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer resté infructueux.

La SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT a fait signifier à la SAS [S] DEVELOPPEMENT le 8 août 2025 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 23.312,95 euros, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle. 

Il n’est pas contesté que cette somme n’a pas été intégralement payée dans le délai d’un mois à compter du 8 août 2025.

La SAS [S] DEVELOPPEMENT a payé :
- la somme de 10 867,70 € le 11 août 205,
- la somme de 32 219,05 € le 26 novembre 2025.

Ce commandement est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance. La bailleresse est en conséquence fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. 

La SAS [S] DEVELOPPEMENT sollicite, dans le corps de ses écritures et oralement à l’audience, des délais de paiement rétroactifs et la suspension de la clause résolutoire contractuelle.

En application des dispositions de l'article L 145 41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343 5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l'article 1343 5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l'accomplissement par le débiteur d'acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette

En matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est pas passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour de ses loyers. 

En l'espèce, même s'il est exact que la SAS [S] DEVELOPPEMENT n'a pas été toujours régulière et ponctuelle dans le paiement des échéances de son loyer, il résulte des pièces versées aux débats qu'elle s'est acquittée de l'intégralité de sa dette et a repris le paiement régulier des loyers.

Il n’est pas justifié de défaut de paiement habituels ou postérieurs à la présente procédure.

La SAS [S] DEVELOPPEMENT a en effet effectué un paiement de 43 495,23 € le 12 mai 2026.

Ainsi, il convient de lui accorder, au moins une fois, la chance de conserver son activité professionnelle et de restaurer avec son bailleur une relation de confiance, étant rappelé qu'en cas de nouvel incident de paiement des loyers et des charges, une procédure en résiliation du bail pourrait être à nouveau diligentée et aboutir à son expulsion. 

En l'état des efforts accomplis par la SAS [S] DEVELOPPEMENT, des délais de paiement rétroactifs lui seront donc accordés, ce qui aura pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, suivant les modalités précisées au dispositif de la présente décision, et la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT sera déboutée de ses demandes au titre de l'acquisition de dite la clause résolutoire et de ses conséquences.

3- Sur la demande de consignation des loyers

En application des dispositions de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de service à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres de locatives.

En application de ces dispositions, le locataire à bail commercial peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

Il doit ainsi être démontré que c'est en raison d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles que les locaux loués ont été rendus totalement inutilisables au regard de l'activité prévue au bail.

La SAS [S] DEVELOPPEMENT demande à la juridiction de « DIRE qu’à compter de l’ordonnance de référé à intervenir, les loyers commerciaux dus par [S] seront bloqués sur le compte CARPA de son conseil jusqu’à décision définitive à intervenir dans le litige opposant les parties, inhérent aux désordres, actuellement objet du rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026. »

Toutefois, d’une part, aucune procédure judiciaire n’est actuellement en cours.

D’autre part, s’il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [N] [L] en date du 22 mars 2026 que des infiltrations affectent les lieux loués par la toiture et que des désordres affectent les menuiseries extérieures, aucun élément ne permet d’établir que les locaux loués sont totalement inutilisables. 

Il convient en conséquence de débouter la SAS [S] DEVELOPPEMENT de sa demande.

4- Sur les dépens et sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS [S] DEVELOPPEMENT, partie succombante, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et de condamnation la SAS [S] DEVELOPPEMENT au paiement de la somme de 1.500 euros à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile et 1343 5 du code civil ,

Constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT, bailleresse, à la SAS [S] DEVELOPPEMENT, locataire, le 8 août 2025 est resté infructueux dans le mois de sa délivrance ;

Accorde à la SAS [S] DEVELOPPEMENT un délai de paiement rétroactif de 4 mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 août 2025 ; 

Constate que la SAS [S] DEVELOPPEMENT s'est intégralement acquittée des sommes visées dans le commandement de payer dont elle était redevable ; 

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial liant les parties, laquelle est réputée n'avoir pas joué ; 

Constate que les causes du commandement sont réglées ; 

Dit que les effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus ; 

Déboute en conséquence la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion, avec demande d'indemnité provisionnelle et d'indemnité d'occupation ;

Déboute la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT du surplus de ses demandes,

Déboute la SAS [S] DEVELOPPEMENT de sa demande visant à voir « DIRE qu’à compter de l’ordonnance de référé à intervenir, les loyers commerciaux dus par [S] seront bloqués sur le compte CARPA de son conseil jusqu’à décision définitive à intervenir dans le litige opposant les parties, inhérent aux désordres, actuellement objet du rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026 »,

Condamne la SAS [S] DEVELOPPEMENT aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ; 

Condamne la SAS [S] DEVELOPPEMENT à payer à la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES
Texte intégral
1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE Me ESSNER  + 1 CC Me DONNATUONI
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 18 JUIN 2026 

S.A.R.L. EID ? EUROP?INVEST DEVELOPPEMENT 
c/
S.A.S. [S] DEVELOPPEMENT

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/01684 - 
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QO7U 


Après débats à l'audience publique des référés tenue le 20 Mai 2026 

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.A.R.L. EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par Me Leyla MONTIGNY, avocat au barreau de GRASSE,
 

ET :

S.A.S. [S] DEVELOPPEMENT anciennement SARL FONCIERE MRI
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 





***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 20 Mai 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 18 Juin 2026. 

***






FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte du 3 novembre 2020, la SARL TEISSEIRE IMMOBILIER aux droits de laquelle vient la SARL EID-EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT par suite d'un jugement d'adjudication sur saisie immobilière du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 6 juillet 2023, a signé un bail commercial avec la SAS PACA FONCIER portant sur des locaux sis [Adresse 4].

Ledit bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années commençant à courir le 3 novembre 2020 pour se terminer au terme de la durée susvisée, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer annuel initial de QUATRE VINGT QUATRE MILLE EUROS (84.000 €), payable par échéance mensuelle de 7.000 euros hors taxes.

Un avenant était régularisé entre les parties le 29 mars 2021, fixant notamment le loyer à la somme de 5.000 € HT à compter du 1 mars 2021.

Suite à une TUP, la SARL FONCIERE MRI France est venue aux droits de la SAS PACA FONCIER.

Le 18 septembre 2023, la SAS FONCIERE MRI France a changé de nom commercial pour devenir la SARL [S] DEVELOPPEMENT.

Le loyer actuel est de 6.235,25 € TTC.

Par acte en date du 16 octobre 2025, la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT a fait assigner la SAS [S] DEVELOPPEMENT devant le juge des référés aux fins de voir :
Vu l'article 1103 du Code Civil,
Vu l'article L 145-41 du Code de Commerce,
Vu le bail commercial du 3 novembre 2020 modifié par avenant du 29 mars 2021,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 août 2025,
- Juger que les causes du commandement en date du 8 août 2025 sont demeurées infructueuses,
- En conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail commercial en date du 3 novembre 2020 modifié par avenant du 29 mars 2021, au 8 septembre 2025,
- Ordonner l'expulsion de la SAS [S] DEVELOPPEMENT ainsi que tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 5], correspondant en :
- un bâtiment d'un étage sur rez-de-chaussée avec attenant un bâtiment à usage de caves et un bâtiment à usage de garages et un terrain attenant avec terrasse pergola, le tout en bordure de la promenade de la plage,
- un autre bâtiment élevé d'un étage sur rez-de-chaussée et sous-sol comprenant 2 garages avec terrain attenant côte [Adresse 6],
- En tant que de besoin, autoriser la SARL EID EUROP'INVEST DEVELOPPEMENT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, à frais, risques et périls de la SAS [S] DEVELOPPEMENT,
- Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID EUROP'INVEST DEVELOPPEMENT une somme provisionnelle de 32.219,03 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 octobre 2025 en l'état d'une créance non sérieusement contestable,
- Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID EUROP'INVEST DEVELOPPEMENT une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 6.210,00 € à compter du 1 novembre 2025, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, de tout occupant de son chef et de tout bien des lieux sis [Adresse 5],
- Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID EUROP'INVEST DEVELOPPEMENT une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du CPC,
- La condamner aux plus entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2025.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 19 mai 2025, la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT demande à la juridiction de :

DEBOUTER LE PRENEUR DE TOUTES SES DEMANDES [Localité 3] ET CONCLUSIONS. 
 Vu l’article 1103 du Code Civil, 
Vu l’article L 145-41 du Code de Commerce, 
Vu le bail commercial du 3 novembre 2020 modifié par avenant du 29 mars 2021, 
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 août 2025, 
Vu le rapport d’expertise du 26.03.2026 qui ne stigmatise aucun préjudice de jouissance 
 Juger que les causes du commandement en date du 8 août 2025 sont demeurées infructueuses, 
 En conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail commercial en date du 3 novembre 2020 modifié par avenant du 29 mars 2021, au 8 septembre 2025, 
 Ordonner l’expulsion de la SAS [S] DEVELOPPEMENT ainsi que tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 5], correspondant en : 
 
 En tant que de besoin, autoriser la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, à frais, risques et périls de la SAS [S] DEVELOPPEMENT, 
 CONSTATER que la SAS [S] DEVELOPPEMENT n’a régularisé que tardivement les loyers, charges et indemnités d’occupation par règlement du 
12.05.2026 en l’état d’une créance non sérieusement contestable, 
 Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer révisé, calculé tel que si le contrat s'était poursuivi, et majoré de 2 % 
 Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC, 
 La condamner aux plus entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2025. 
 
Elle déclare que :
* la requérante a été contrainte de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 août 2025 pour paiement d’une somme de 23.312,95 € arrêtée au 5 août 2025,
* la requise a versé la somme de 10.867,70 € le 11 août 2025,
* au 8 septembre 2025, sur le montant de 23 312,95 € visé audit commandement de payer, [S] n'a procédé au règlement que de la somme de 12 445,25 €,
* ainsi, l’intégralité des sommes visées par le commandement de payer n'a pas été régularisée,
* par ailleurs, il résulte d’un décompte en date du 2 octobre 2025 que le solde débiteur des loyers est de 32.219,03 € (en ce compris les pénalités de retard conventionnelles calculés au 15/08/2025 de 10 %, pour un montant de 1 244.53 €),
* c’est donc dans ces circonstances que EID a assigné [S] à la date du 16 octobre 2025 en raison du défaut de régularisation de la créance de EID, par suite de la délivrance du commandement de payer. 
 Sur la résiliation du bail commercial 
 * l’intégralité des sommes visées par le commandement de payer en date du 8 août 2025 n'ayant pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois, il résulte de ce qui précède que le bail commercial est résilié depuis le 8 septembre 2025,
* en l’état d’une telle situation et du commandement resté infructueux, la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT entend donc voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties au 8 septembre 2025,
* la société preneuse a régularisé les sommes qu’elles restaient devoir mais hors le délai du commandement,
* le preneur vient de régulariser les loyers de retard par virement du 12.05.2026, pour les besoins de la cause, 
 * cette régularisation est particulièrement tardive et ne remet pas en cause la régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire,
* le bailleur n’est propriétaire que depuis un jugement d’adjudication sur saisie immobilière du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 6 juillet 2023,
* EID n’a fait qu’hériter d'une situation dont elle n'est pas à l'origine, et à laquelle elle n'a aucunement contribué,
* par ailleurs, bien avant qu’il ne devienne propriétaire du bien donné à bail, un avenant à bail en date du 29.03.2021 a été signé avec le précédent propriétaire,
* il résulte de cet avenant que le preneur, professionnel de l’immobilier, bénéficie déjà, dans le cadre d’un avenant négocié, de la réduction du loyer pour compenser d’éventuels désordres dans le local,
* les désagréments ont déjà fait l'objet d'une compensation financière consentie à [S],
* partant, le preneur ne peut se prévaloir postérieurement de ces mêmes désordres pour justifier le non-paiement des loyers,
* dans ses conclusions en défense et reconventionnelles, [S] se prévaut de ces mêmes désordres, dont elle avait donc connaissance, et en compensation desquelles une baisse significative du loyer lui a été consentie en 2021, pour invoquer l'exception d'inexécution,
* par ailleurs elle n’est pas privé de son exploitation, et les conditions relatives à la mise en œuvre de l'exception d'inexécution ne sont pas réunies,
* il n'existe donc pas de contestation sérieuse faisant obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, conformément aux dispositions contractuelles et à l'article L 145-41 du Code de commerce, 
Sur le paiement des loyers/indemnité d’occupation à titre provisionnel 
 * la régularisation très tardive des loyers ne saurait remettre en cause rétroactivement le bien fondé de la présente procédure,
* il y aura lieu de fixer l'indemnité d'occupation de la société [S] à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux et de tout occupant de son chef et de tout bien des lieux sis [Adresse 5], au montant du loyer révisé, s'élevant actuellement à la somme de 6 120.00 €, et majorée de 2% par mois comme dit au contrat de bail, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
* en aucune manière il ne sera fait droit à la demande du preneur de voir suspendre le règlement des loyers,
* en aucune manière il ne sera fait droit à la demande du preneur sollicitant l’autorisation de voir séquestrer à compter de l'ordonnance de référé à intervenir, les loyers commerciaux dus par [S] sur le compte CARPA de son conseil jusqu'à décision définitive à intervenir dans le litige opposant les parties, inhérent aux désordres allégués objet du rapport d'expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026. 
 
Par conclusions notifiées par le RPVA le 14 mai 2026, la SAS [S] DEVELOPPEMENT demande à la juridiction de :
Vu l’article 1103et suivants, 1226 et suivants, 1719 et suivants du code civil,
Vu l’article L145-1.41 du code de commerce,
Vu les articles 834 et 835 du CPC,
Vu le bail commercial du 3 novembre 2020 modifié par avenant du 29 mars 2021,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 août 2025,
Vu les pièces versées aux débats et notamment celles justificatives du paiement de l’intégralité de l’arriéré locatif réclamé,
Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026, initiée bien avant la délivrance du commandement de payer, mettant en évidence les manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien, rendant une importante partie des locaux impropres à leur usage contractuel,
DIRE que le commandement a été délivré de mauvaise foi au regard des circonstances.
REJETER la demande de constatation de la clause résolutoire dès lors qu’elle se heurte à l’exception d’inexécution ici invoquée par [S], contestation des plus sérieuse, étayée par le rapport d’expertise judiciaire. 
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
DEBOUTER la SARL EID de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions pour se heurter à des contestations plus que sérieuses relevant de la seule appréciation du Juge du fond s’il en est.
DIRE ces manquements suffisamment graves pour justifier la suspension par [S] de son obligation à l’avenir de paiement des loyers.
DIRE qu’à compter de l’ordonnance de référé à intervenir, les loyers commerciaux dus par [S] seront bloqués sur le compte CARPA de son conseil jusqu’à décision définitive à intervenir dans le litige opposant les parties, inhérent aux désordres, actuellement objet de le rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026.
CONDAMNER la SARL EID au paiement d’une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers frais et dépens de l’instance.
 
Elle réplique que :
* afin d’éviter un inutile débat, les causes du commandement délivré (32.219,05 €) ont été intégralement réglées (le 25.11.2026) soit, après la délivrance de l’assignation et avant la date de la première audience,
* les sommes dues au-delà de celles visées au commandement, quand bien même ne peuvent être prises en compte pour apprécier du bien-fondé du commandement délivré, ont également été intégralement payées (43.495,23 €) par virement du 12.05.2026,
* le locataire, d’abord PACA FONCIER puis FONCIERE MRI France (devenue [S] DEVELOPPEMENT), se plaint d’infiltrations d’eau récurrentes depuis des années maintenant, sans intervention des bailleurs successifs pour remédier aux désordres,
*le locataire a même dû faire réaliser des travaux pour limiter les dégâts, mais les problèmes persistent,
* c’est dans ce contexte qu’une procédure de référé expertise a été introduite par la locataire se plaignant de ne pas disposer de locaux conformes,
* l’expertise était au moment de l’introduction de la présente instance en cours,
* le rapport d’expertise a été déposé le 26 mars 2026,
L’exception d’inexécution
* l'exception d'inexécution est un principe juridique permettant à une partie de suspendre l'exécution de ses obligations contractuelles si l'autre partie ne remplit pas les siennes,
* dans le cadre d'un bail commercial, le locataire peut refuser de payer le loyer, ici pour l’avenir, si le bailleur manque à son obligation de lui fournir des locaux en bon état d'usage,
* en l’espèce, il résulte objectivement que :
- Les infiltrations d'eau sont importantes et récurrentes.
- Les désordres constatés s’analysent comme des manquements graves du bailleur rendant les locaux pour partie impropres à leur usage commercial. 
- [S] démontre l'existence et la gravité des désordres via les constats d'huissier et les comptes rendu d’expertise judiciaire.
- Elle a informé de longue date les bailleurs successifs des désordres sans que ceux-ci ne s’en soient jamais occupés. 
- Ces désordres récurrents justifient du refus de [S] de payer, à l’avenir, le loyer.
- Ce refus est proportionné aux désordres et aux préjudices subis à venir.
Le commandement de payer n’a pas été délivré de bonne foi
- le bailleur n’ignorait pas l'existence des désordres affectant les locaux, compte tenu des plaintes répétées du locataire, des constats d'huissier et donc, des préjudices passés et à venir,
* malgré sa connaissance des désordres, le bailleur n'a pas entrepris strictement aucuns travails nécessaires pour y remédier, ce qui s’analyse, compte tenu de la durée depuis laquelle durent ces désordres, comme un manque de diligence et une volonté de ne pas assumer ses obligations contractuelles,
* le défaut de paiement est isolé de même que [S] a toujours réglé ses loyers de manière régulière par le passé,
* la délivrance du commandement n’était pas justifiée par un risque de non-paiement,
* il est acquis que tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et ceci de manière rétroactive,
* tous les loyers ont été régularisés,
* le commandement était disproportionné et visait à profiter de la situation pour forcer la résiliation du bail,
* l'ensemble de ces éléments autorise donc [S] à contester la validité du commandement de payer en arguant l’évidente mauvaise foi du bailleur,
* [S] sollicite donc de la présente juridiction de rejeter la demande de résiliation du bail, à défaut, de suspendre la clause résolutoire,
* les conséquences d’une résiliation seraient catastrophiques à l’égard de l’activité professionnelle de la concluante et inique au regard de l’attitude des bailleurs successifs qui l‘ont toujours délaissée,
* quand bien même [S] a réglé sa dette locative hors délai, elle est parfaitement en droit de s’opposer à l’application de la clause résolutoire invoquant à cet effet l’exception d’inexécution pour laquelle elle démontre, sans contestation possible, les manquements graves du bailleur à l’égard de locaux qui sont pour partie impropres à leur destination contractuelle,
* la jurisprudence récente confirme que le juge des référés ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire en présence d’une contestation sérieuse fondée sur l’exception d’inexécution, surtout lorsque l’expertise judiciaire corrobore les griefs du locataire,
* les désordres subis par la Société [S] ne cessent d’empirer notamment à chaque épisode pluvieux,
* le trouble de jouissance subi par la Société [S] est évident,
* la concluante exerce une activité immobilière impliquant notamment la réception de clientèle, possiblement d’un certain standing, dans ses locaux,
* or, les désordres subis par la Société [S] rendent les locaux impropres à un accueil normal du public,
* la société EID, qui connait aujourd’hui les conclusions de l’expertise judicaire, laisse volontairement perdurer et empirer les désordres subis, portant une atteinte réelle à la sécurité et au confort élémentaire de la Société [S] et des salariés qu’elle emploie,
* d’évidence, EID fait tout pour obliger l’occupante à quitter les lieux,
* la réduction de loyer consentie le 29 mars 2021 ne peut être interprétée comme une renonciation, par la Société [S], au bénéfice des travaux à réaliser ; ce que l’avenant prévoit d’ailleurs sans ambiguïté,
* il résulte de la jurisprudence que le locataire n’a plus à démontrer une impossibilité totale d’exploiter les locaux, mais seulement que les manquements du bailleur les rendent impropres à leur usage contractuel, 
* tel est le cas en l’espèce,
* l’exception d’inexécution est invoquée exclusivement en raison de la carence de la Société EID dans l'exécution de ses obligations, confirmée par le rapport d’expertise déposé le 26 mars 2026,
* [S] qui a réglé sa dette locative après l’expiration du délai imparti par le commandement de payer, mais avant l’audience, peut s’opposer à l’application de la clause résolutoire en invoquant l’exception d’inexécution, dès lors que :
• il existe une expertise judiciaire en cours, initiée bien avant la délivrance du commandement de payer, qui met en évidence les manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien, rendant une importante partie des locaux impropres à leur usage contractuel.
• ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la suspension de son obligation à l’avenir de paiement des loyers,
• le commandement a été délivré de mauvaise foi au regard des circonstances.
* le juge des référés, dans ce contexte, ne pourra pas constater l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que l’exception d’inexécution ici invoquée est sérieuse et étayée par le rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026,
* le règlement de la dette locative hors délai n’est pas, en soi, un obstacle à l’opposition à la clause résolutoire, dès lors que la contestation sérieuse est caractérisée.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’information des créanciers inscrits
 

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT ne produit aucun élément en ce qui concerne l’état des inscriptions et la notification de sa demande aux créanciers inscrits.

2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion

Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail, en application d'une clause résolutoire, lorsque celle ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l'infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l'infraction dans le délai d'un mois. Dans le cas d'un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d'en vérifier l'exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée. 
Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien fondé de l'acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L'existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle ci.

***

En l’espèce, la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT produit aux débats le contrat de bail du 3 novembre 2020 par lequel les locaux ont été loués à la SAS [S] DEVELOPPEMENT pour une durée de neuf années, moyennant un loyer principal annuel de 84.000 euros hors taxes, payable d’avance le premier jour de chaque mois ; ainsi que l’avenant en date du 29 mars 2021.

Ce bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme d’un seul terme de loyer, charges et accessoires, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer resté infructueux.

La SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT a fait signifier à la SAS [S] DEVELOPPEMENT le 8 août 2025 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 23.312,95 euros, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle. 

Il n’est pas contesté que cette somme n’a pas été intégralement payée dans le délai d’un mois à compter du 8 août 2025.

La SAS [S] DEVELOPPEMENT a payé :
- la somme de 10 867,70 € le 11 août 205,
- la somme de 32 219,05 € le 26 novembre 2025.

Ce commandement est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance. La bailleresse est en conséquence fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. 

La SAS [S] DEVELOPPEMENT sollicite, dans le corps de ses écritures et oralement à l’audience, des délais de paiement rétroactifs et la suspension de la clause résolutoire contractuelle.

En application des dispositions de l'article L 145 41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343 5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l'article 1343 5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l'accomplissement par le débiteur d'acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette

En matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est pas passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour de ses loyers. 

En l'espèce, même s'il est exact que la SAS [S] DEVELOPPEMENT n'a pas été toujours régulière et ponctuelle dans le paiement des échéances de son loyer, il résulte des pièces versées aux débats qu'elle s'est acquittée de l'intégralité de sa dette et a repris le paiement régulier des loyers.

Il n’est pas justifié de défaut de paiement habituels ou postérieurs à la présente procédure.

La SAS [S] DEVELOPPEMENT a en effet effectué un paiement de 43 495,23 € le 12 mai 2026.

Ainsi, il convient de lui accorder, au moins une fois, la chance de conserver son activité professionnelle et de restaurer avec son bailleur une relation de confiance, étant rappelé qu'en cas de nouvel incident de paiement des loyers et des charges, une procédure en résiliation du bail pourrait être à nouveau diligentée et aboutir à son expulsion. 

En l'état des efforts accomplis par la SAS [S] DEVELOPPEMENT, des délais de paiement rétroactifs lui seront donc accordés, ce qui aura pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, suivant les modalités précisées au dispositif de la présente décision, et la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT sera déboutée de ses demandes au titre de l'acquisition de dite la clause résolutoire et de ses conséquences.

3- Sur la demande de consignation des loyers

En application des dispositions de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de service à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres de locatives.

En application de ces dispositions, le locataire à bail commercial peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable.

Il doit ainsi être démontré que c'est en raison d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles que les locaux loués ont été rendus totalement inutilisables au regard de l'activité prévue au bail.

La SAS [S] DEVELOPPEMENT demande à la juridiction de « DIRE qu’à compter de l’ordonnance de référé à intervenir, les loyers commerciaux dus par [S] seront bloqués sur le compte CARPA de son conseil jusqu’à décision définitive à intervenir dans le litige opposant les parties, inhérent aux désordres, actuellement objet du rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026. »

Toutefois, d’une part, aucune procédure judiciaire n’est actuellement en cours.

D’autre part, s’il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [N] [L] en date du 22 mars 2026 que des infiltrations affectent les lieux loués par la toiture et que des désordres affectent les menuiseries extérieures, aucun élément ne permet d’établir que les locaux loués sont totalement inutilisables. 

Il convient en conséquence de débouter la SAS [S] DEVELOPPEMENT de sa demande.

4- Sur les dépens et sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS [S] DEVELOPPEMENT, partie succombante, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et de condamnation la SAS [S] DEVELOPPEMENT au paiement de la somme de 1.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS 

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile et 1343 5 du code civil ,

Constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT, bailleresse, à la SAS [S] DEVELOPPEMENT, locataire, le 8 août 2025 est resté infructueux dans le mois de sa délivrance ;

Accorde à la SAS [S] DEVELOPPEMENT un délai de paiement rétroactif de 4 mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 août 2025 ; 

Constate que la SAS [S] DEVELOPPEMENT s'est intégralement acquittée des sommes visées dans le commandement de payer dont elle était redevable ; 

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial liant les parties, laquelle est réputée n'avoir pas joué ; 

Constate que les causes du commandement sont réglées ; 

Dit que les effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus ; 

Déboute en conséquence la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion, avec demande d'indemnité provisionnelle et d'indemnité d'occupation ;

Déboute la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT du surplus de ses demandes,

Déboute la SAS [S] DEVELOPPEMENT de sa demande visant à voir « DIRE qu’à compter de l’ordonnance de référé à intervenir, les loyers commerciaux dus par [S] seront bloqués sur le compte CARPA de son conseil jusqu’à décision définitive à intervenir dans le litige opposant les parties, inhérent aux désordres, actuellement objet du rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026 »,

Condamne la SAS [S] DEVELOPPEMENT aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ; 

Condamne la SAS [S] DEVELOPPEMENT à payer à la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES

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Mise à jour de la source le 2026-06-18T21:08:45.721Z.