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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 12 juin 2026, n° 25/02264

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 1982, à effet au 1er novembre 1982, l’Office Public de l’Habitat à Loyer Modéré (OPHLM) de la Ville de [Localité 1], devenu l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH (ci-après dénommé « l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT - OPH »), a donné à bail à Madame [N] [Y] épouse [W] un appartement à usage d'habitation de 4 pièces avec cave situé [Adresse 3] (devenu le [Adresse 2] à [Localité 2], pour un loyer initial de 2653,56 francs par trimestre. Par avenant au contrat de bail en date du 26 avril 2000, le nom de la locataire a été modifié pour [N] [Y] à la suite de son divorce.

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 1984, à effet au 15 mai 1984, l’OPHLM de la Ville de [Localité 1], devenu l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT - OPH, a donné à bail à Monsieur [Z] [W], qui était alors encore son mari, un emplacement de stationnement situé à la même adresse, pour un loyer mensuel initial de 44,09 francs.

Suspectant une inoccupation du logement par la locataire et un hébergement non autorisé de tiers, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH a fait signifier une sommation interpellative à Mme [N] [Y] et à une dénommée Mme [M] [S] le 21 février 2024, où cette dernière a été rencontrée dans les lieux loués, qu’elle a indiqué occuper.

Après y avoir été autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant sur requête le 24 juin 2024, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH a fait dresser un procès-verbal par la SAS ID FACTO le 27 août 2024 constatant la résidence d’une dénommée Mme [R] [E] épouse [U] avec ses quatre enfants, âgés de 12, 10, 9 et 5 ans. L’occupante a précisé à cette occasion que Mme [M] [S], qui était la fille de Mme [N] [Y], avait quitté les lieux et que la locataire, qui était une amie de sa mère, profitait d’être à la retraite pour beaucoup voyager et n’était donc présente que par intermittence dans le logement.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 20 février 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH a fait assigner Mme [N] [Y] et Mme [R] [E] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à titre principal, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,à titre subsidiaire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail,en tout état de cause,l’expulsion de Mme [N] [Y] et de tous occupants de son chef, notamment Mme [R] [E] épouse [U], avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,la suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux,la condamnation in solidum de Mme [N] [Y] et de Mme [R] [E] épouse [U] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et majoré de 30 % jusqu’à la libération des lieux,la condamnation in solidum de Mme [N] [Y] et de Mme [R] [E] épouse [U] à lui payer la somme de 898,53 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 3 février 2015, échéance de janvier 2025 incluse,la condamnation in solidum de Mme [N] [Y] et de Mme [R] [E] épouse [U] à lui payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat et du commandement de payer.
Au soutien de sa demande principale de prononcé de la résiliation du contrat de bail, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH fait valoir, en se fondant sur l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 et de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [N] [Y], qui n’a pas réintégré son logement depuis au moins février 2024, ne satisfait pas à son obligation de résidence de huit mois par an dans les lieux loués. Il soutient également, au visa des articles 78 de la loi du 1er septembre 1948, 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et L442-8 du code de la construction et de l’habitation, que la locataire contrevient aux stipulations du contrat de bail dès lors qu’elle a laissé Mme [R] [E] épouse [U] s’installer dans le logement sans respecter la procédure d’attribution préalable prévue pour les logements HLM, ce qui constitue une cession illicite du droit au bail.

A l’appui de sa demande subsidiaire de constat de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, il fait état de l’existence d’une dette de loyers contraire aux dispositions de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989. 

S’agissant de sa demande de suppression du délai de deux mois avant de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il invoque les manœuvres entreprises par Mme [N] [Y] pour céder illicitement son droit au logement.

S’agissant enfin de sa demande d’indemnité d’occupation, il justifie la majoration de 30 % du loyer par le maintien abusif des défenderesses dans le logement.

Initialement appelée à l’audience du 7 avril 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, avant d’être retenue à l’audience du 8 avril 2026.

A l’audience, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH, représenté par son conseil, indique se désister de sa demande d’expulsion. Il maintient ses autres demandes à l’encontre de Mme [N] [Y] et Mme [R] [E] épouse [U], en précisant que la dette locative, actualisée au 7 avril 2026, s’élève désormais à 2441,67 euros, après déduction des dépôts de garantie sur le logement et la place de stationnement, et sollicite en outre oralement la condamnation de Mme [N] [Y] à lui payer la somme de 36120 euros au titre des fruits civils. Il s’oppose par ailleurs à l’octroi de délais de paiement.

Il expose que les lieux lui ayant été restitués en novembre 2025, sa demande d’expulsion est devenue sans objet. Il évalue le montant des fruits civils à 1560 euros par mois entre décembre 2023 et novembre 2025, en s’appuyant notamment sur un mail écrit par Mme [R] [E] épouse [U] à son avocat, qui est versé aux débats par le conseil lui-même.

Mme [N] [Y], représentée par son conseil, demande que le courriel échangé entre Mme [R] [E] épouse [U] et son conseil soit écarté des débats. Elle sollicite des délais de paiement pour régler l’arriéré locatif.

Au soutien de ses prétentions, elle allègue du caractère confidentiel d’un mail entre un avocat et sa cliente. Elle conteste par ailleurs l’existence d’une sous-location, dont elle considère que la preuve n’est pas rapportée, mais reconnaît les impayés de loyer.

Mme [R] [E] épouse [U], représentée par son conseil, sollicite, à titre principal, que l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH soit débouté de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle, à titre subsidiaire, que Mme [N] [Y] soit condamnée à la garantir de toutes les condamnations éventuellement prononcées à son encontre et que lui soit accordé un délai de deux ans pour les régler.

Elle rappelle qu’elle n’était pas titulaire du bail mais reconnaît avoir emménagé dans l’appartement à la suite de violences conjugales et l’avoir occupé pendant près de deux ans. Elle déclare avoir versé à Mme [N] [Y] la somme de 1560 euros par mois par virement et espèces. Elle ajoute avoir réglé la totalité de son occupation et avoir quitté le logement le 17 novembre 2025 en informant le bailleur de son départ.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de Mme [N] [Y] visant à écarter la pièce n° 3 de Mme [R] [E] épouse [U]

Aux termes de l’article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, en toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l'avocat et ses confrères à l'exception pour ces dernières de celles portant la mention « officielle », les notes d'entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel.

Toutefois, la confidentialité des correspondances échangées entre l'avocat et son client ne s'impose qu'au premier et non au second qui, n'étant pas tenu au secret professionnel, peut les produire pour la défense de ses intérêts.

La divulgation des éléments couverts par le secret ne vaut que sous réserve des strictes exigences de la défense devant toute juridiction, étant rappelé que les juges du fond apprécient souverainement si la violation du secret professionnel est ou non rendue nécessaire par l’exercice de ces droits de la défense.

En l’espèce, la pièce n° 3 produite par le conseil de Mme [R] [E] épouse [U] est constituée d’un courriel que cette dernière lui a adressé et dans lequel elle évoque les circonstances et les conditions de son occupation des lieux, Le conseil de Mme [R] [E] épouse [U] ne démontre certes pas avoir recueilli l’accord préalable de sa cliente pour rendre publique cette correspondance mais il est certain que cette pièce présente un intérêt pour la défense de celle-ci.

Il n’y a donc pas lieu de l’écarter des débats.


Sur la demande d’expulsion formée par l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

L’article 395 du même code ajoute que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, il convient, en l’absence de présentation par les défenderesses de défense au fond ou de fin de non-recevoir, de constater le désistement de l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH de sa demande d’expulsion formée à l’encontre de Mme [N] [Y], désormais sans objet, cette dernière ayant restitué les lieux en novembre 2025.

Il sera également donné acte du désistement de la demande d’expulsion de l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH dirigée contre Mme [R] [E] épouse [U], occupante sans droit ni titre qui a quitté les lieux le 17 novembre 2025.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que ce désistement rend sans objet les demandes de résiliation judiciaire, de suppression du délai légal de 2 mois pour quitter les lieux et de condamnation à une indemnité d’occupation de l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif formée par l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH

Il convient préalablement de relever que le bail litigieux est soumis à la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, dès lors qu’il s’agit d’une résidence principale, que le bail a été conclu pour une durée d’un trimestre et s’est ainsi renouvelé sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989, entraînant l’application de cette loi conformément aux dispositions de l’article 2 de ladite loi.

Or en application de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Seuls les locataires sont tenus au paiement des loyers et charges.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH produit un décompte démontrant que Mme [N] [Y] reste lui devoir la somme de 2441,67 euros à la date du 7 avril 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers échus à cette date après déduction des dépôts de garantie du logement et de l’emplacement de stationnement.

Mme [N] [Y] déclare ne contester ni le principe ni le montant de la dette.

Mme [R] [E] épouse [U] souligne qu’elle n’était pas titulaire du bail.

Ainsi, Mme [N] [Y] sera seule condamnée au paiement de la somme de 2441,67 euros, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2026.

Sur la demande en paiement des fruits civils de l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH

Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L'article 549 de ce même code précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, indépendamment de tout préjudice.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH demande des fruits civils pour la période de décembre 2023 au 17 novembre 2025 à hauteur de 1560 euros par mois, soit un total de 36120 euros, en s’appuyant sur les pièces communiquées par Mme [R] [E] épouse [U], en particulier le courriel sus-évoqué adressé par cette dernière à son avocat.

Or il ressort de ce mail que l’intéressée aurait occupé les lieux entre décembre 2023 et novembre 2025 moyennant le paiement à Mme [N] [Y] d’un loyer mensuel de 1560 euros versé par virement et en espèces de décembre 2023 à août 2025, avant de décider de le réduire à 900 euros de septembre 2025 jusqu’à son départ.

Toutefois, cette seule assertion n’est corroborée par aucun autre élément. En effet, Mme [N] [Y] nie toute sous-location. Surtout, si Mme [R] [E] épouse [U] évoquait certains versements en espèces, elle ne produit pour autant que cinq relevés bancaires, qui attestent du paiement à Mme [N] [Y] de la somme totale de 4160 euros entre le 27 juin 2025 et le 29 septembre 2025.

Il résulte de ce qui précède, ainsi que du procès-verbal de constat en date du 27 août 2024 et du courriel qu’a adressé Mme [R] [E] épouse [U] à l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH le 18 novembre 2025 que Mme [N] [Y] a sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, de sorte que les sommes perçues à ce titre doivent lui être remboursées sans qu’il n’y ait lieu à déduire le montant des loyers versés par la locataire.

En conséquence, Mme [N] [Y] sera condamnée à ne payer à l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH que la somme dont le règlement est prouvé, à savoir 4160 euros, au titre des fruits civils. Dans la mesure où Mme [R] [E] épouse [U] n’ést pas titulaire du contrat de bail ni destinataire des virements, en étant même à l’origine, il n’y a pas lieu à condamnation in solidum.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [N] [Y]

A titre liminaire, il convient de relever que la demande de délais de paiement formée par Mme [R] [E] épouse [U] est désormais sans objet, en l’absence de condamnation prononcée à son encontre.

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [N] [Y] sollicite les plus larges délais de paiement possibles pour apurer sa dette.

Toutefois, elle ne produit aucune pièce pour justifier de sa situation personnelle et financière. Elle déclare simplement à l’audience être retraitée.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement de Mme [N] [Y] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [N] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat, le coût de la sommation interpellative, le coût de l’assignation et le coût de la signification de la présente décision.
Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, alinéas 1, 1° et 2°, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [N] [Y], partie tenue aux dépens, devra payer à l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.

L’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH sera en revanche débouté de sa demande de ce chef dirigée contre Mme [R] [E] épouse [U].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu d’écarter des débats la pièce n° 3 produite par le conseil de Madame [R] [E] épouse [U] ;

DONNE ACTE à l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH de son désistement de la demande d’expulsions formée à l’encontre de Madame [N] [Y] et de tous occupants de son chef, notamment Madame [R] [E] épouse [U] ;

CONSTATE que les demandes de résiliation judiciaire, de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux et de condamnation à une indemnité d’occupation formée par l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH sont devenues sans objet ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 2441,67 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 7 avril 2026 ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 4160 euros au titre des fruits de la sous-location ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Madame [N] [Y] ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat, le coût de la sommation interpellative, le coût de l’assignation et le coût de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et le greffier susnommés.


LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Karim BOUANANE ; Me Cyril PERRIEZ ; Me Isabelle ULMANN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/02264 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7HCB

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 juin 2026


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSES
Madame [N] [Y], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par Me Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1971

Madame [R] [E] épouse [U], demeurant chez Mme [Y] [N], [Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par Me Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 08 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/02264 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7HCB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 1982, à effet au 1er novembre 1982, l’Office Public de l’Habitat à Loyer Modéré (OPHLM) de la Ville de [Localité 1], devenu l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH (ci-après dénommé « l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT - OPH »), a donné à bail à Madame [N] [Y] épouse [W] un appartement à usage d'habitation de 4 pièces avec cave situé [Adresse 3] (devenu le [Adresse 2] à [Localité 2], pour un loyer initial de 2653,56 francs par trimestre. Par avenant au contrat de bail en date du 26 avril 2000, le nom de la locataire a été modifié pour [N] [Y] à la suite de son divorce.

Par acte sous seing privé en date du 17 mai 1984, à effet au 15 mai 1984, l’OPHLM de la Ville de [Localité 1], devenu l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT - OPH, a donné à bail à Monsieur [Z] [W], qui était alors encore son mari, un emplacement de stationnement situé à la même adresse, pour un loyer mensuel initial de 44,09 francs.

Suspectant une inoccupation du logement par la locataire et un hébergement non autorisé de tiers, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH a fait signifier une sommation interpellative à Mme [N] [Y] et à une dénommée Mme [M] [S] le 21 février 2024, où cette dernière a été rencontrée dans les lieux loués, qu’elle a indiqué occuper.

Après y avoir été autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant sur requête le 24 juin 2024, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH a fait dresser un procès-verbal par la SAS ID FACTO le 27 août 2024 constatant la résidence d’une dénommée Mme [R] [E] épouse [U] avec ses quatre enfants, âgés de 12, 10, 9 et 5 ans. L’occupante a précisé à cette occasion que Mme [M] [S], qui était la fille de Mme [N] [Y], avait quitté les lieux et que la locataire, qui était une amie de sa mère, profitait d’être à la retraite pour beaucoup voyager et n’était donc présente que par intermittence dans le logement.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 20 février 2025, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH a fait assigner Mme [N] [Y] et Mme [R] [E] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à titre principal, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,à titre subsidiaire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail,en tout état de cause,l’expulsion de Mme [N] [Y] et de tous occupants de son chef, notamment Mme [R] [E] épouse [U], avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,la suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux,la condamnation in solidum de Mme [N] [Y] et de Mme [R] [E] épouse [U] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et majoré de 30 % jusqu’à la libération des lieux,la condamnation in solidum de Mme [N] [Y] et de Mme [R] [E] épouse [U] à lui payer la somme de 898,53 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 3 février 2015, échéance de janvier 2025 incluse,la condamnation in solidum de Mme [N] [Y] et de Mme [R] [E] épouse [U] à lui payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat et du commandement de payer.
Au soutien de sa demande principale de prononcé de la résiliation du contrat de bail, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH fait valoir, en se fondant sur l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 et de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [N] [Y], qui n’a pas réintégré son logement depuis au moins février 2024, ne satisfait pas à son obligation de résidence de huit mois par an dans les lieux loués. Il soutient également, au visa des articles 78 de la loi du 1er septembre 1948, 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et L442-8 du code de la construction et de l’habitation, que la locataire contrevient aux stipulations du contrat de bail dès lors qu’elle a laissé Mme [R] [E] épouse [U] s’installer dans le logement sans respecter la procédure d’attribution préalable prévue pour les logements HLM, ce qui constitue une cession illicite du droit au bail.

A l’appui de sa demande subsidiaire de constat de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, il fait état de l’existence d’une dette de loyers contraire aux dispositions de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989. 

S’agissant de sa demande de suppression du délai de deux mois avant de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il invoque les manœuvres entreprises par Mme [N] [Y] pour céder illicitement son droit au logement.

S’agissant enfin de sa demande d’indemnité d’occupation, il justifie la majoration de 30 % du loyer par le maintien abusif des défenderesses dans le logement.

Initialement appelée à l’audience du 7 avril 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, avant d’être retenue à l’audience du 8 avril 2026.

A l’audience, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH, représenté par son conseil, indique se désister de sa demande d’expulsion. Il maintient ses autres demandes à l’encontre de Mme [N] [Y] et Mme [R] [E] épouse [U], en précisant que la dette locative, actualisée au 7 avril 2026, s’élève désormais à 2441,67 euros, après déduction des dépôts de garantie sur le logement et la place de stationnement, et sollicite en outre oralement la condamnation de Mme [N] [Y] à lui payer la somme de 36120 euros au titre des fruits civils. Il s’oppose par ailleurs à l’octroi de délais de paiement.

Il expose que les lieux lui ayant été restitués en novembre 2025, sa demande d’expulsion est devenue sans objet. Il évalue le montant des fruits civils à 1560 euros par mois entre décembre 2023 et novembre 2025, en s’appuyant notamment sur un mail écrit par Mme [R] [E] épouse [U] à son avocat, qui est versé aux débats par le conseil lui-même.

Mme [N] [Y], représentée par son conseil, demande que le courriel échangé entre Mme [R] [E] épouse [U] et son conseil soit écarté des débats. Elle sollicite des délais de paiement pour régler l’arriéré locatif.

Au soutien de ses prétentions, elle allègue du caractère confidentiel d’un mail entre un avocat et sa cliente. Elle conteste par ailleurs l’existence d’une sous-location, dont elle considère que la preuve n’est pas rapportée, mais reconnaît les impayés de loyer.

Mme [R] [E] épouse [U], représentée par son conseil, sollicite, à titre principal, que l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH soit débouté de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle, à titre subsidiaire, que Mme [N] [Y] soit condamnée à la garantir de toutes les condamnations éventuellement prononcées à son encontre et que lui soit accordé un délai de deux ans pour les régler.

Elle rappelle qu’elle n’était pas titulaire du bail mais reconnaît avoir emménagé dans l’appartement à la suite de violences conjugales et l’avoir occupé pendant près de deux ans. Elle déclare avoir versé à Mme [N] [Y] la somme de 1560 euros par mois par virement et espèces. Elle ajoute avoir réglé la totalité de son occupation et avoir quitté le logement le 17 novembre 2025 en informant le bailleur de son départ.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de Mme [N] [Y] visant à écarter la pièce n° 3 de Mme [R] [E] épouse [U]

Aux termes de l’article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, en toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l'avocat et ses confrères à l'exception pour ces dernières de celles portant la mention « officielle », les notes d'entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel.

Toutefois, la confidentialité des correspondances échangées entre l'avocat et son client ne s'impose qu'au premier et non au second qui, n'étant pas tenu au secret professionnel, peut les produire pour la défense de ses intérêts.

La divulgation des éléments couverts par le secret ne vaut que sous réserve des strictes exigences de la défense devant toute juridiction, étant rappelé que les juges du fond apprécient souverainement si la violation du secret professionnel est ou non rendue nécessaire par l’exercice de ces droits de la défense.

En l’espèce, la pièce n° 3 produite par le conseil de Mme [R] [E] épouse [U] est constituée d’un courriel que cette dernière lui a adressé et dans lequel elle évoque les circonstances et les conditions de son occupation des lieux, Le conseil de Mme [R] [E] épouse [U] ne démontre certes pas avoir recueilli l’accord préalable de sa cliente pour rendre publique cette correspondance mais il est certain que cette pièce présente un intérêt pour la défense de celle-ci.

Il n’y a donc pas lieu de l’écarter des débats.


Sur la demande d’expulsion formée par l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

L’article 395 du même code ajoute que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, il convient, en l’absence de présentation par les défenderesses de défense au fond ou de fin de non-recevoir, de constater le désistement de l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH de sa demande d’expulsion formée à l’encontre de Mme [N] [Y], désormais sans objet, cette dernière ayant restitué les lieux en novembre 2025.

Il sera également donné acte du désistement de la demande d’expulsion de l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH dirigée contre Mme [R] [E] épouse [U], occupante sans droit ni titre qui a quitté les lieux le 17 novembre 2025.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que ce désistement rend sans objet les demandes de résiliation judiciaire, de suppression du délai légal de 2 mois pour quitter les lieux et de condamnation à une indemnité d’occupation de l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif formée par l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH

Il convient préalablement de relever que le bail litigieux est soumis à la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, dès lors qu’il s’agit d’une résidence principale, que le bail a été conclu pour une durée d’un trimestre et s’est ainsi renouvelé sous l’empire de la loi du 6 juillet 1989, entraînant l’application de cette loi conformément aux dispositions de l’article 2 de ladite loi.

Or en application de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Seuls les locataires sont tenus au paiement des loyers et charges.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH produit un décompte démontrant que Mme [N] [Y] reste lui devoir la somme de 2441,67 euros à la date du 7 avril 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers échus à cette date après déduction des dépôts de garantie du logement et de l’emplacement de stationnement.

Mme [N] [Y] déclare ne contester ni le principe ni le montant de la dette.

Mme [R] [E] épouse [U] souligne qu’elle n’était pas titulaire du bail.

Ainsi, Mme [N] [Y] sera seule condamnée au paiement de la somme de 2441,67 euros, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 7 avril 2026.

Sur la demande en paiement des fruits civils de l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH

Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L'article 549 de ce même code précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, indépendamment de tout préjudice.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH demande des fruits civils pour la période de décembre 2023 au 17 novembre 2025 à hauteur de 1560 euros par mois, soit un total de 36120 euros, en s’appuyant sur les pièces communiquées par Mme [R] [E] épouse [U], en particulier le courriel sus-évoqué adressé par cette dernière à son avocat.

Or il ressort de ce mail que l’intéressée aurait occupé les lieux entre décembre 2023 et novembre 2025 moyennant le paiement à Mme [N] [Y] d’un loyer mensuel de 1560 euros versé par virement et en espèces de décembre 2023 à août 2025, avant de décider de le réduire à 900 euros de septembre 2025 jusqu’à son départ.

Toutefois, cette seule assertion n’est corroborée par aucun autre élément. En effet, Mme [N] [Y] nie toute sous-location. Surtout, si Mme [R] [E] épouse [U] évoquait certains versements en espèces, elle ne produit pour autant que cinq relevés bancaires, qui attestent du paiement à Mme [N] [Y] de la somme totale de 4160 euros entre le 27 juin 2025 et le 29 septembre 2025.

Il résulte de ce qui précède, ainsi que du procès-verbal de constat en date du 27 août 2024 et du courriel qu’a adressé Mme [R] [E] épouse [U] à l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH le 18 novembre 2025 que Mme [N] [Y] a sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, de sorte que les sommes perçues à ce titre doivent lui être remboursées sans qu’il n’y ait lieu à déduire le montant des loyers versés par la locataire.

En conséquence, Mme [N] [Y] sera condamnée à ne payer à l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH que la somme dont le règlement est prouvé, à savoir 4160 euros, au titre des fruits civils. Dans la mesure où Mme [R] [E] épouse [U] n’ést pas titulaire du contrat de bail ni destinataire des virements, en étant même à l’origine, il n’y a pas lieu à condamnation in solidum.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [N] [Y]

A titre liminaire, il convient de relever que la demande de délais de paiement formée par Mme [R] [E] épouse [U] est désormais sans objet, en l’absence de condamnation prononcée à son encontre.

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [N] [Y] sollicite les plus larges délais de paiement possibles pour apurer sa dette.

Toutefois, elle ne produit aucune pièce pour justifier de sa situation personnelle et financière. Elle déclare simplement à l’audience être retraitée.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement de Mme [N] [Y] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [N] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat, le coût de la sommation interpellative, le coût de l’assignation et le coût de la signification de la présente décision.
Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, alinéas 1, 1° et 2°, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [N] [Y], partie tenue aux dépens, devra payer à l’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.

L’E.P.I.C. [Localité 1]-HABITAT – OPH sera en revanche débouté de sa demande de ce chef dirigée contre Mme [R] [E] épouse [U].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu d’écarter des débats la pièce n° 3 produite par le conseil de Madame [R] [E] épouse [U] ;

DONNE ACTE à l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH de son désistement de la demande d’expulsions formée à l’encontre de Madame [N] [Y] et de tous occupants de son chef, notamment Madame [R] [E] épouse [U] ;

CONSTATE que les demandes de résiliation judiciaire, de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux et de condamnation à une indemnité d’occupation formée par l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH sont devenues sans objet ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 2441,67 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 7 avril 2026 ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 4160 euros au titre des fruits de la sous-location ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Madame [N] [Y] ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat, le coût de la sommation interpellative, le coût de l’assignation et le coût de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à l’Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial [Localité 1] HABITAT - OPH la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et le greffier susnommés.


LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2026-06-19T18:41:51.969Z.