Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 12 juin 2026, n° 25/11597

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Karine ALTMANN ; Me Franck FISCHER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/11597 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSXP

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 juin 2026


DEMANDERESSE
Madame [H] [E], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Karine ALTMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2070

DÉFENDEURS
Madame [M] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G750 

Madame [B] [X], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G750 

Madame [V] [I], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G750 

Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G750 

Monsieur [P] [N], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G750 

Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11597 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSXP

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G750 

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 08 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/11597 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBSXP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 3 avril 2018, l'indivision [N]-[S], représentée par son mandataire, a donné à bail à Mme [H] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 650 euros incluant une provision sur charges.

Par actes de commissaires de justice en date du 5 et 10 novembre 2025, Mme [H] [E] a fait assigner Mme [M] [O], Mme [B] [X], Mme [V] [I], M.[F] [N], M.[P] [N] et M.[L] [N] (indivision [N]-[S]) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamnation à lui verser la somme de 15 651, 88 euros au titre de la restitution de loyers d’avril 2021 à décembre 2023, la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts et la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 5 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 8 avril 2026.

A l'audience du 8 avril 2026, Mme [H] [E], représentée par son conseil, a déposé des écritures, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a réitérée les demandes de son acte et, à titre subsidiaire en cas de prescription d’une partie de ses demandes, sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 8309, 78 euros au titre de la restitution d’une partie des loyers pour la période novembre 2022-mars 2024.

Au soutien de ses prétentions, Mme [H] [E] expose avoir signalé dès octobre 2020 un dysfonctionnement de ses plaques électriques puis à compter de mars 2021 et à plusieurs reprises, un problème récurrent d’humidité et l’existence de fuites dans son logement et sollicité l’intervention du bailleur pour résoudre ces désordres. Elle indique qu’en avril 2023, le service technique de l’habitat a confirmé un problème important d’humidité de condensation et des infiltrations d’eau dans le logement, que face à l’inaction du bailleur, elle a fini par déménager en mars 2024. Elle souligne avoir subi un trouble de jouissance et sollicite la restitution de 70 % des ses loyers versés entre mars 2021 et décembre 2023 ainsi que des dommages et intérêts. Elle conteste toute prescription au motif qu ‘elle n’a pu avoir connaissance de l’ampleur des dommages qu’à compter d’avril 2023 lorsque le service technique de l’habitat a rendu son rapport.

Mme [M] [O], Mme [B] [X], Mme [V] [I], M.[F] [N], M.[P] [N] et M.[L] [N], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils ont soulevé l’irrecevabilité d’une partie des demandes de restitution des loyers pour cause de prescription et à titre subsidiaire le rejet des demandes de la demanderesse. En tout état de cause, ils ont sollicité la condamnation de Mme [H] [E] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Au soutien de leurs prétentions, l’indivision [N]-[S], soutient que la demande en restitution des loyers est partiellement couverte par la prescription et ne saurait porter sur la période antérieure au 11 novembre 2022 en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle allègue en outre avoir fait diligenter toutes les interventions nécessaires pour remédier aux désordres pointés par le service technique de l’habitat , que toutefois la locataire n’a pas souhaité laisser les entreprises accéder à son logement puis à explicitement indiqué au bailleur préférer que les travaux se fassent après son départ des lieux. Enfin, elle relève que l’état des lieux de sortie relève que l’appartement est globalement en bon état et que la locataire échoue à apporter la preuve des désordres et encore plus de l’incédence, qu’en aucun cas les loyers restitués ne peuvent être d’un montant supérieurs à ceux versés en ce que la locataire a toujours occupé les lieux et pu user de son logement.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la prescription d’une partie des demandes

En vertu de l'article 122 du code civil, la prescription est une fin de non recevoir en ce qu'elle tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande.

L'article 7-1 de la loi du 9 juillet 1989 crée par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dispose que « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »

Les articles 2240 et suivants du code civil prévoient que la prescription extinctive est interrompue notamment par la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, par la demande en justice, même en référé et par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée.

Le point de départ du délai de prescription se situe le jour où Mme [E] a connu les faits lui permettant d’exercer son droit, soit lorsqu’elle a déploré les premières difficultés en lien avec des difficultés électriques dès octobre 2020 puis en lien avec l’humidité excessive de son logement en mars 2021 . Elle s’est rapprochée de son bailleur pour faire part de ces difficultés et réclamer son intervention dès janvier 2022, puis en juin 2022 et a également dressé en octobre 2022 la liste intégrale des désordres plusieurs mois (mail du 7 octobre 2022) avant le rapport des services techniques de l’habitat d’avril 2023.

En conséquences, la demande de restitution d’une partie des loyers en réparation du trouble de jouissance est prescrite pour la période antérieure au 11 novembre 2022.

Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que le dégorgement des descentes d'eaux pluviales des appartements voisins et la réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.

En l'espèce, il résulte du rapport des services techniques de l’habitat du 18 avril 2023 que le logement de Mme [E] présente « une importante humidité de condensation en raison d’une aération permanente inefficace, des infiltrations d’eau importantes se manifestant dans l’ensemble du logement notamment au niveau du mur en façade dans le séjour côté kitchenette en raison d’un manque d’étanchéité du mur façade et présence de remontée tellurique au niveau des murs de la chambre et une partie des murs du séjour et de la salle de douche. Il est également précisé que les revêtements de parois sont détériorés par ces infiltrations ».

Ce constat établi par un professionnel corrobore les écrits de Mme [E] à son bailleur qui dès mars 2021 a fait état de l’apparition d’au à la surface de la toile de verre et d’une forte humidité dans on logement (courriel du 30 mars 2021) ainsi que de la survenance d’une fuite d’eau situé au plafond de la salle de bain (courriel du 30 janvier 2022) puis de l’au qui s’échappe du sol (courriel du 17 juin 2022). Cette humidité anormale est encore dénoncée dans un courriel du 27 septembre 2022 dans lequel Mme [E] va solliciter à nouveau l’intervention du bailleur pour faire réaliser les travaux.

Les attestations de Mme [J] [G], sa voisine ainsi que de M [D] [E] et Mme [A] [T] confirment également la réalité de ces désordres.

Le fait que l’état des lieux établi le 17 mars 2024 indique que le logement était dans un bon état global au moment du départ de Mle [E] ne démontre rien en ce que cette dernière justifie avoir financé certains travaux de remise en état par la production d’une facture du 14 mai 2023 pour des travaux de peinture dans la salle de bains, dans la kitchenette.

En conséquence, Mme [E] démontre l’existence de désordres à l’origine d’un trouble de jouissance qui devra être indemnisé pour la période du 10 novembre 2022 jusqu’au mois de novembre 2023, date à laquelle les entreprises mandatées par le bailleur ont tenté d’intervenir au domicile de Mme [E] sans pouvoir y parvenir pour manque de disponibilité de la part de la demanderesse. Par courriel en janvier 2024, Mme [E] a par ailleurs explicitement sollicité que les travaux soient reportés après son départ des lieux, le trouble de jouissance ne pouvant donc pas être indemnisé sur cette période.

Il convient en outre de déterminer le trouble de jouissance à hauteur de 40 % du montant du loyer sur cette période d’une année novembre 2022-novembre 2023, soit pour un montant total du 2514, 06 euros (12X 30 % de 698, 35).


Sur la demande de dommages et intérêts


Mme [H] [E] sollicite des dommages et intérêts pour les préjudices subi du fait des locaux inadéquats à l’habitation et de l’absence d’action des bailleurs.

Elle justifie avoir dûe se faire héberger par son cousin M [D] [E] notamment pour des session de télétravail et des conséquences néfastes sur sa santé alors qu’elle présente un état de santé fragile. Elle ne justifie toutefois pas de frais de relogement ou de d’un préjudice matériel.

Son préjudice moral sera indemnisé à hauteur de 1500 euros.

Sur les mesures accessoires

Les défenseures, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la locataire les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civi

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté de la créance sera rappelée en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les demandes d’indemnisation pour la période antérieure au 10 novembre 2022 sont prescrites, et donc irrecevables,


CONDAMNE Mme [M] [O], Mme [B] [X], Mme [V] [I], M.[F] [N], M.[P] [N] et M.[L] [N] à verser à Mme [H] [E] les sommes suivantes :
2514, 06 euros au titre de son préjudice de jouissance,1500 euros au titre de son préjudice moral,
CONDAMNE Mme [M] [O], Mme [B] [X], Mme [V] [I], M.[F] [N], M.[P] [N] et M.[L] [N] à verser à Mme [H] [E] la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [M] [O], Mme [B] [X], Mme [V] [I], M.[F] [N], M.[P] [N] et M.[L] [N] aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION