Tribunal judiciaire de Nice, 4ème Chambre civile, 18 juin 2026, n° 16/05476

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Société PALAIS VICTOR HUGO c/ [C] [T], [V] [N] épouse [T], [R] [J], [M] [H], Société PART, [A] [E] [U] [S] [D], [E] [L] [B] [S] [D], [W] [D], [Y] [S] [F] [D], [X] [P] [G] [O] 
N° 26/517
Du 18 Juin 2026 
4ème Chambre civile
 N° RG 16/05476 - N° Portalis DBWR-W-B7A-KWPJ 













Grosse délivrée à

Maître Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG

Maître Gilles CHATENET

Maître Benjamin DERSY

Maître Krystel MALLET

Maître Marie-Christine MOUCHAN

Maître Antoine PONCHARDIER

la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE

expédition délivrée à

le 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL
Assesseur : Madame Diana VALAT, juge rédacteur
Assesseur : Mme Marie-Nina VALLI
Greffier : Madame Taanlimi BENALI.

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 12 Juin 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEUR: 

Syndicat des copropriétaires PALAIS VICTOR HUGO représenté par son syndic, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

M. [C] [T]
Palais Victor Hugo
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [V] [N] épouse [T]
Palais Victor Hugo
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Me Philippe VAUTARD
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [M] [H]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Gilles CHATENET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

La Société PART, exerçant sous l’enseigne [Localité 1] PROPERTIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [A] [E] [U] [S] [D], décédé à [Localité 1] le 14/04/2020,
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par Maître Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [E] [L] [B] [S] [D]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représenté par Maître Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [W], [Z], [K] [D]
[Adresse 7]
[Localité 5]
représentée par Maître Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [Y] [S] [F] [D]
[Adresse 8]
[Localité 6]
représenté par Maître Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [X] [P] [G] [O]
[Adresse 9]
[Localité 5]
représentée par Maître Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 1er décembre 2014, M. [C] [T] et Mme [V] [N] épouse [T], ont acquis auprès de M. [Y] [D] et de son ex-épouse Mme [X] [O], usufruitiers, et de leur fils M. [A] [D], nu-propriétaire, un appartement situé au 5ème et dernier étage de l'immeuble dénommé Palais Victor Hugo situé [Adresse 1] à Nice (06000).

L'acte authentique de vente a été reçu par Maître [R] [J], notaire à [Localité 1], avec la participation de Maître [M] [H], notaire assistant les vendeurs. 

La vente a été réalisée par l'intermédiaire de la société à responsabilité limitée Part, exerçant sous l'enseigne [Localité 1] Properties. 

Reprochant aux époux [T] d'avoir transformé la toiture de l'immeuble en terrasse privative en réalisant des travaux sans l'autorisation de l'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires Palais Victor Hugo les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice par acte d'huissier du 13 octobre 2016 aux fins d'obtenir leur condamnation à réaliser des travaux de remise en état de la toiture sous astreinte.

Par acte d'huissier des 30 novembre, 5 décembre et 27 décembre 2018, les époux [T] ont fait assigner en intervention forcée leurs vendeurs aux fins de les voir condamnés à les garantir de l'éviction qui résulterait de l'action en revendication initiée par le syndicat des copropriétaires. L'instance a été enrôlée sous le numéro RG 19/00086.

Par décision du 24 mai 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l'instance RG 19/00086 avec l'instance enrôlée sous le numéro RG 16/05476.

Par actes d'huissier des 11 et 17 janvier 2019, les consorts [D]/ [O] ont fait assigner Maître [R] [J], Maître [M] [H] et la société Part et ont sollicité leur condamnation à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 19/0450.

Par décision du 10 janvier 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l'instance enrôlée sous le numéro de RG 19/0450 avec l'instance enrôlée sous le numéro de RG 16/05476.

Par ordonnance du 2 juin 2022, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction et a fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 20 juin 2022. 

Par ordonnance du 20 juin 2022, le tribunal a révoqué l'ordonnance de clôture du 2 juin 2022 afin de permettre aux parties de se mettre en état et a renvoyé l'affaire à une audience de plaidoiries, fixant la clôture de l'instruction au 7 novembre 2022. 

Par courrier du 3 octobre 2022, le conseil des consorts [D] a notifié le décès de M. [Y] [D] survenu le 14 avril 2020. Selon l'acte de notoriété joint à ce courrier, M. [Y] [D] a laissé pour lui succéder M. [E] [D], M. [A] [D] et Mme [W] [D]. 

Par conclusions notifiées le 5 octobre 2022, la société Part a initié un incident relatif à la régularisation de la procédure suite au décès de M. [Y] [D]. Le syndicat des copropriétaires a sollicité à titre reconventionnel la disjonction de l'instance principale du syndicat des copropriétaires à l'encontre des époux [T] enrôlée sous le numéro de RG 16/05476 et les divers appels en cause provoqués par les époux [T].

Par ordonnance du 26 avril 2024, le juge de la mise en état a :

- constaté l'interruption de l'instance suite au décès de M. [Y] [D] survenu le 14 avril 2020 et notifié par courrier du 3 octobre 2022,

- ordonné aux époux [T] de régulariser la procédure à l'encontre des héritiers de M. [Y] [D] dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous peine de radiation de l'instance inscrite au rôle sous le numéro RG 19/00086,

- condamné les époux [T] à payer à la société Part, au syndicat des copropriétaires Palais Victor Hugo, aux consorts [D]-[O], à Maître [R] [J] et à Maître [M] [H] la somme de 700 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [T] aux dépens de l'incident,

- rejeté la demande de disjonction de l'instance inscrite au rôle sous le numéro de RG 16/05476,

- révoqué l'ordonnance du juge de la mise en état du 20 juin 2022 fixant la clôture de l'instruction au 7 novembre 2022,

- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 23 octobre 2024.

Mme [X] [O] est décédée le 28 juillet 2025 laissant M. [A] [D] et Mme [W] [D] pour y succéder.

Par conclusions récapitulatives et responsives notifiées le 27 février 2026, le syndicat des copropriétaires Palais Victor Hugo conclut au débouté des époux [T] et des autres parties de leurs demandes et sollicite :

- la condamnation des époux [T] à entreprendre la remise des lieux en leur état initial et en conséquence à procéder à l'enlèvement et à la démolition des ouvrages qu'ils ont mis en place sur la toiture de l'immeuble, à savoir un plancher en bois,

- leur condamnation à retirer le système vidéo qu'ils ont mis en place dans les parties communes, sans la moindre autorisation,

- que les travaux soient ordonnés sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard pendant une période de trois mois à compter de la signification du jugement,

- qu'il soit dit que le jugement sera publié à la conservation des hypothèques, 1er bureau,
 
- la condamnation des époux [T] et de tout autre succombant aux dépens distraits au profit de Maître Ponchardier, avocat, à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que la toiture constitue une partie commune et qu'aucun droit de jouissance exclusif n'a été accordé aux époux [T] par une décision d'assemblée générale matérialisée par un acte de cession précisant le prix de cession et la surface concédée. 

Il note qu'aux termes de l'acte notarié des époux [T], ils sont propriétaires du lot n°38 consistant en un appartement au 5ème étage de l'immeuble. 

Il précise que seules les entreprises d'étanchéité, de télévision, d'ascenseur et autres intervenants pour la copropriété peuvent accéder à la toiture de l'immeuble pour effectuer des travaux et qu'un escalier existant depuis l'origine permettait l'entretien de la toiture et des équipements collectifs s'y trouvant. 

Il observe que le règlement de copropriété indique clairement que la toiture de l'immeuble constitue une partie commune. Il ajoute que les énonciations du titre de propriété des époux [T] ne lui sont pas opposables, que leur appartement dispose bien d'une terrasse au-devant côté Est et Ouest et que cette terrasse ne se confond pas avec la toiture située au-dessus de l'appartement pour laquelle il ne bénéficie d'aucun droit de jouissance exclusive. Il estime que la " maladresse de plume " dans leur titre de propriété ne saurait constituer un droit au profit des époux [T]. 

Il expose que la toiture est constituée notamment d'une partie plate formant terrasse avec différents équipements techniques, laquelle ne fait l'objet d'aucune jouissance privative. Il explique que les époux [T] se sont appropriés cette partie plate et y ont aménagé une surface totale de 49 m2, installé un système de surveillance vidéo et ont modifié divers éléments pour permettre la mise en place d'une terrasse en bois avec plancher et support.

S'agissant de la prescription acquisitive évoquée par les époux [T], le syndicat des copropriétaires note que les travaux litigieux n'ont été effectués qu'après 2015 et que les conditions prévues par l'article 2261 du code civil ne sont pas réunies. 


Par conclusions récapitulatives notifiées le 24 février 2026, les époux [T] :

A titre principal,

- concluent au débouté du syndicat des copropriétaires de son action en revendication de la toiture-terrasse, de sa demande de remise en état de la toiture-terrasse et de suppression de la caméra située au-dessus de la porte palière, 

A titre reconventionnel, 

- sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

A titre subsidiaire, ils sollicitent :

- la condamnation solidaire de M. [A] [D], M. [E] [D], Mme [W] [D] et Mme [X] [O] à :

- les garantir de l'éviction qui résulterait de l'action en revendication du syndicat des copropriétaires,

- leur verser la somme de 119.000 euros sur le fondement de l'article 1637 du code civil,

- la condamnation in solidum de Maître [R] [J], Maître [M] [H], la société Part, ensemble avec les vendeurs, à leur verser la somme de 119.000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- la condamnation solidaire de M. [A] [D], M. [E] [D], Mme [W] [D] et Mme [X] [O], le cas échéant in solidum avec Maître [R] [J], Maître [M] [H], la société Part à leur verser la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article de 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

En tout état de cause,

- que l'exécution provisoire soit écartée,

- la condamnation de tout succombant aux entiers dépens. 

Ils font valoir que les termes du titre de propriété ne laissent subsister aucun doute sur le fait qu'outre une terrasse située devant l'appartement, ils sont propriétaires de l'escalier menant vers une partie de la toiture ainsi qu'à cette partie de la toiture. 

Ils notent en outre que la jouissance privative de la toiture est attachée au lot n°38. Ils précisent qu'uniquement des aménagements superficiels de la terrasse ont été réalisés sans aucune atteinte aux parties communes. 

Ils soutiennent que l'acte notarié par lequel les époux [D] ont acquis le lot n°38 ainsi que l'acte du 1er décembre 2014 par lequel ils ont acquis le lot n°38 font référence à un droit d'usage et de jouissance privatif sur la toiture située au-dessus de ce lot qui est distinct de la terrasse située au même niveau que l'appartement. 

Ils soutiennent sur le fondement des articles 2261 et 2272 du code civil qu'en tout état de cause une prescription acquisitive s'applique du fait de leur possession de la toiture et celle de leurs auteurs de manière continue et non interrompue depuis 1972. 

Ils confirment avoir installé une terrasse privative sur la toiture et estiment qu'ils sont en droit de le faire. Ils estiment qu'en leur qualité de titulaires du droit de jouissance ils pouvaient réaliser cet ouvrage sans en référer au syndicat des copropriétaires et soutiennent qu'aucune atteinte aux parties communes n'est caractérisée. 

Ils précisent qu'ils ont procédé par précaution au remplacement des tuyaux d'arrivée d'eau vétustes à l'occasion de l'installation de la terrasse afin de ne pas devoir la démonter si ces tuyaux devaient devenir fuyards. 



Ils indiquent que la jouissance de la terrasse située en toiture a toujours été pour eux une condition sine qua non à l'acquisition de l'appartement et qu'ils doivent être indemnisés pour la valeur de la partie dont ils sont évincés. Ils soutiennent que la différence entre le prix de vente avec la jouissance privative et exclusive de la toiture et le prix de vente de l'appartement sans cette jouissance est de 119.000 euros. 

Ils précisent que le système de vidéosurveillance a été définitivement supprimé en 2016 et que la demande correspondante est devenue sans objet. 

Ils soutiennent sur le fondement des articles 1626, 1630 et 1634 que leurs consorts [D] sont tenus en leur qualité de vendeurs de les garantir contre le risque d'éviction. 

Ils estiment que le mot " toiture " fait référence à la jouissance privative de la terrasse située au-dessus de l'appartement. 

Par conclusions n°4 notifiées le 27 février 2026, M. [A] [D] et Mme [W] [D], pris en leur qualité d'ayants droit de M. [Y] [D] et Mme [X] [O], concluent à titre principal au débouté du syndicat des copropriétaires Palais Victor Hugo de ses demandes formées à l'encontre des époux [T]. A titre subsidiaire, ils concluent au débouté des époux [T] des demandes formées à leur encontre. A titre très subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la société Part, Maître [H] et Maître [J] à leur verser :

- en premier lieu la somme de 45.000 euros en remboursement des honoraires perçus,

- subsidiairement, des dommages et intérêts d'un montant égal au montant des honoraires perçus,

- plus généralement, tous les frais et indemnités qu'ils seraient amenés à supporter du fait d'une éventuelle éviction,

Ils sollicitent enfin la condamnation de tout succombant à leur verser la somme de 5.000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 

Ils font valoir à titre principal que les époux [T] disposaient d'un droit de propriété sur la toiture acquis par prescription acquisitive dont disposaient déjà les anciens propriétaires. Ils estiment que les demandes du syndicat des copropriétaires sont sans objet. Ils ajoutent que même si des aménagements structurels n'ont jamais été réalisés, ils ont toujours disposé de la jouissance de la terrasse située en toiture, sans que cela ne soulève de difficultés avec la copropriété. 

Ils précisent que l'escalier situé dans l'appartement n'est pas destiné à servir à la copropriété pour accéder au toit afin de réaliser son entretien puisqu'il existe pour ce faire une échelle dans le conduit de l'ascenseur. 

A titre subsidiaire, ils notent que la demande du syndicat des copropriétaires à l'encontre des époux [T] tendant à la remise en état des lieux est sans lien avec celle formée par ces derniers à leur encontre. Ils estiment en outre que les demandes des époux [T] sont imprécises et indéterminées. 

Ils soutiennent que l'agence immobilière Part a commis une faute dans l'exécution de son mandat et que Maître [H] et Maître [J] ont commis une faute en ne vérifiant pas l'existence d'une éventuelle contradiction entre les actes et en manquant a minima à leur devoir de conseil. 

Par conclusions récapitulatives notifiées le 27 février 2026, M. [E] [D], pris en sa qualité d'ayant droit de M. [Y] [D], conclut au débouté des époux [T] de leur demande en paiement d'une indemnité d'éviction et de toutes leurs demandes dirigées à son encontre. Il sollicite en outre leur condamnation à lui verser la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Il fait valoir que l'analyse des titres antérieurs à l'acte du 1er décembre 2014 démontre que la mention " toiture " figurant dans cet acte ne fait pas référence à la jouissance privative de la terrasse. 

Il estime qu'une erreur a été commise dans la description du lot n°38, à savoir que cette description aurait dû lire un " escalier conduisant à la terrasse-toiture " au lieu d'un " escalier conduisant à la terrasse, toiture ". 

Il soutient en outre que la phrase " le vendeur déclare que la mention 'toiture' fait référence à la jouissance privative de la terrasse " ne peut pas modifier l'étendue des droits objet de la vente, le droit à jouissance privative ne figurant pas dans les actes antérieurs et n'ayant jamais été revendiqué avant la vente du 1er décembre 2014. 

Il soutient que les époux [T] ne peuvent ni se prévaloir d'un droit qui ne leur a pas été conféré, ni prétendre avoir acquis ce droit par prescription. 

Il conclut que quand bien même il est théoriquement tenu d'exécuter l'obligation de délivrance qui pesait sur son père au jour de la vente consentie aux époux [T], ceux-ci ne sont pas fondés à rechercher sa garantie. 

Par conclusions récapitulatives notifiées le 14 avril 2025, Maître [R] [J] conclut à titre principal et subsidiaire au débouté des consorts [D]- [O], des époux [T] ou toute autre partie de leurs action et demandes dirigées à son encontre. Très subsidiairement, il sollicite que toute solidarité entre le notaire et les autres défendeurs soit exclue et que les consorts [D]- [O] ou tout succombant soient condamnés à lui régler une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A titre infiniment subsidiaire, il sollicite que l'exécution provisoire soit écartée si une condamnation devait être prononcée à son encontre. 

Il explique avoir désigné dans l'acte de vente du 1er décembre 2014 le lot n°38 tel qu'il ressortait de l'état descriptif de division modifié et en y rajoutant la déclaration effectuée par les vendeurs, en se référant aux documents. 

Il précise qu'il n'a pas négocié la vente et ne connaît pas les déclarations qui ont été faites aux acquéreurs lors des visites. 

Il estime que l'acte de vente reçu ne comporte aucune erreur et que ses mentions n'ont pu amener les époux [T] à croire qu'ils pouvaient sans autorisation effectuer des aménagements privatifs sur la toiture de l'immeuble. Il note qu'il ne ressort pas de l'acte de vente du 1er décembre 2014 que la toiture-terrasse de l'immeuble serait une partie privative inclue dans le lot acquis par les époux [T] et qu'ils pourraient y faire les aménagements qu'ils souhaitent. 

Il note que tous travaux sur une partie commune nécessitent une autorisation de la part de l'assemblée générale des copropriétaires.
 
Il estime que peu importe qu'une jouissance privative ait été accordée ou non, la toiture terrasse étant une partie commune, toute installation doit faire l'objet d'une autorisation des copropriétaires. Il en déduit que la question de savoir si l'acte de vente a pu ou non faire croire que les acquéreurs avaient une jouissance privative sur la toiture est sans intérêt pour le présent litige. 

Il fait valoir qu'il n'a commis aucune faute de rédaction ou d'information lors de la vente. Il estime que le manquement qui lui est reproché est en toute hypothèse sans aucun lien causal avec l'action et les demandes du syndicat des copropriétaires sur lesquelles les notaires sont appelés en garantie. 

Il conclut que rien ne permettait aux époux [T] de considérer qu'ils pouvaient effectuer sans autorisation des travaux ou aménagement sur la toiture de l'immeuble et que les mentions de l'acte de vente ne peuvent pas fonder les demandes des époux [T]. 

Par conclusions n°5 notifiées le 21 janvier 2025, Maître [M] [H] conclut à titre principal et subsidiaire au débouté des époux [T] des demandes qu'ils forment à son encontre et de la société Prat de sa demande de relevé et garantie. A titre infiniment subsidiaire, il demande au tribunal de réduire le quantum de l'indemnisation réclamée par les époux [T]. Dans tous les cas, il sollicite la condamnation des consorts [D]- [O], ou des époux [T], ou encore de tout succombant, le cas échéant in solidum, à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Gilles Chatenet. 

Il soutient sur le fondement de l'article 2224 du code civil que les demandes formées à son encontre par assignation délivrée le 30 mars 2022 sont irrecevables car prescrites dès lors que les époux [T] avaient connaissance ou auraient dû connaître depuis le 13 octobre 2016 les faits permettant d'engager sa responsabilité et que les demandes formulées à son encontre sont prescrites à compter du 13 octobre 2021. 

Il fait valoir que les époux [T] et les consorts [D]-[O] ne rapportent pas la preuve d'un préjudice réparable qui lui est imputable.
 
Il note que les conséquences des manquements du notaire à son devoir d'information et de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance de contracter ou de négocier des conditions plus avantageuses.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 16 juin 2022, la société Part, opérant sous l'enseigne [Localité 1] Properties, sollicite :

A titre principal,

- que les consorts [D] soient déclarés irrecevables en leur action à son encontre en l'absence de chiffrage de leur demande et d'intérêt à agir à son encontre, 

A titre subsidiaire,

- que les consorts [D] et les époux [T] soient déboutés de l'ensemble de leurs demandes,

- sa mise hors de cause,

A titre infiniment subsidiaire,

- la condamnation de Maître [R] [J] et de Maître [M] [H] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, tant en principal qu'au titre des frais, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens qui pourraient être prononcés à son encontre,

En toute hypothèse,

- la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Ollivier Carles de Caudemberg,

- que l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir soit écartée.

Elle fait valoir sur le fondement de l'article 4 du code de procédure civile que la demande de garantie formée à son encontre n'est pas chiffrée, ou à tout le moins déterminée. 

Elle note que la garantie d'éviction prévue par les articles 1626 et suivants du code civil ne peut être due que par le vendeur lui-même à son acquéreur.
 
Elle précise que l'agence immobilière n'a jamais prétendu que la toiture était une partie privative ou à jouissance exclusive. 

Elle observe que les travaux litigieux ont été réalisés par les acquéreurs sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, alors qu'ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble et une partie commune. 

La clôture est intervenue le 2 mars 2026. L'affaire a été retenue à l'audience du 16 mars 2026 et mise en délibéré au 12 juin 2026 prorogé au 18 juin 2026.








MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande principale de remise en état des lieux 

L'article 8.I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la même loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.


L'article 6-3 de la même loi dispose que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

- Sur le droit de propriété allégué par les époux [T]

Un règlement de copropriété a été reçu pour l'immeuble Palais Victor Hugo par Maître [Q] [I], notaire à Nice, le 14 décembre 1946. 

Un descriptif de division a ensuite été reçu par Maître [TW] [QA], notaire à [Localité 1], le 20 avril 1960. 

Le règlement de copropriété précise dans son article 3 que les " toitures " constituent des parties communes. 

Il précise également qu'au cinquième étage de l'immeuble sont situés " quatorze chambres de bonne mansardées avec combles à droite et à gauche, et water-closet commun à tout l'étage ". 

Ces chambres ont été transformées avant l'établissement de l'état descriptif de division le 20 avril 1960 pour former deux nouveaux lots, les lots n°37 et n°38 consistant en deux appartements de respectivement quatre et cinq pièces. 

Aucun élément ne démontre que les chambres de bonne ou les nouveaux lots créés bénéficiaient d'un droit d'accès à, et de jouissance de, la toiture de l'immeuble située au-dessus. 

Un extrait du titre de propriété du lot n°37 versé aux débats cite par ailleurs les déclarations d'un syndic de la copropriété selon lesquelles la toiture de l'immeuble au-dessus des deux appartements constitue une partie commune " inaccessible " et que seules les entreprises intervenantes pour l'entretien de la toiture et des équipements peuvent y accéder pour effectuer des travaux :

" une télécopie du Cabinet [BZ], syndic de la copropriété " dont copie est annexée à l'acte " concernant la partie terrasse de l'immeuble située au-dessus de l'appartement objet des présentes ce qui suit littéralement rapporté :

'Je vous confirme que l'ensemble de la toiture terrasse de l'immeuble couvrant les deux appartements du dernier étage sont bien des parties communes, dites 'Inaccessibles'. Aucun copropriétaire n'en a la jouissance. Seules les entreprises d'étanchéité, de télévision, d'ascenseur et autres intervenants pour la copropriété peuvent y accéder pour travaux ". 

Les époux [T] ont acquis l'appartement formant le lot n°38 par acte du 1er décembre 2014. L'acte notarié désigne le lot n°38 dans les termes suivants : 

" Un appartement situé au cinquième étage dudit immeuble, construit à la place des chambres de bonne, situé à droite sur le palier, composé de : hall d'entrée, dégagement, cinq pièces, cuisine, salle de bains, débarras, water-closet, escalier conduisant à la terrasse, toiture, terrasse, au-devant dudit appartement côté Est et Ouest. 

Le vendeur déclare que la mention 'toiture' fait référence à la jouissance privative de la terrasse. "

Les époux [T] soutiennent que le mot " toiture " figurant dans la description de leur appartement leur permet de soutenir que la toiture de l'immeuble constitue une partie privative attachée au lot n°38. 

Le titre de propriété précise toutefois expressément que la mention " toiture " fait référence à la jouissance privative d'une terrasse. Le terme " terrasse " ne peut donc faire référence qu'à une partie commune. 
Le moyen selon lequel l'escalier situé dans l'appartement n'est pas destiné à servir à la copropriété pour accéder à la toiture afin de réaliser son entretien et qu'il existe pour ce faire une échelle dans le conduit de l'ascenseur est inopérant dès lors que l'appartement n'a pas été conçu à l'origine de l'immeuble avec un escalier permettant d'accéder à la toiture. L'existence d'un escalier dans l'appartement résulte uniquement de la transformation de chambres de bonne entre lesquelles l'escalier était situé. 

Il n'est en outre pas démontré que l'échelle située dans le conduit de l'ascenseur permet un accès aisé pour les entreprises et le matériel d'entretien du revêtement de la toiture et des équipements communs situés sur celle-ci. M. [A] [D] et Mme [W] [D] précisent en page 5 de leurs écritures que l'accès à cet escalier par la porte de l'appartement a déjà été utilisé pour des travaux nécessitant la manutention de matériaux lourds. 

Les époux [T] ne sont donc pas fondés à réclamer un droit de propriété sur la base de l'acte notarié établi le 1er décembre 2014.

- Sur le droit de jouissance privative sur la toiture 

Les époux [T] soutiennent que la toiture est une partie commune avec jouissance privative. Une telle jouissance privative ne peut toutefois pas être conférée par le seul titre de propriété mais doit être prévue par le règlement de copropriété. 

Or, le règlement de copropriété de l'immeuble Palais Victor Hugo ne prévoit aucune jouissance privative de la toiture et précise uniquement qu'il s'agit d'une partie commune. 

L'acte de vente signé par les époux [T] en qualité d'acquéreurs indique par ailleurs qu'ils reconnaissent avoir pris connaissance du règlement de copropriété et se sont engagés à s'y soumettre. 

Les époux [T] disposent donc pas d'un droit de jouissance privative sur la toiture partie commune. 

- Sur la prescription acquisitive

L'article 2261 du code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L'article 2271 du même code précise que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
 
En l'espèce, les époux [T] soutiennent qu'ils bénéficient d'une prescription acquisitive sur le fondement de l'article 2261 et suivants du code civil en joignant à leur possession celle de leurs auteurs ayant acquis le bien par acte du 9 juin 1972. 

Les époux [T] ne démontrent toutefois ni la possession nécessaire de la partie de toiture litigieuse par leurs auteurs, ni la date d'exécution des travaux d'aménagement de la toiture qu'ils ont effectués après l'acquisition du lot n°38 le 1er décembre 2014. 

Les constats d'huissier des 9 juillet 2015 et 21 mars 2016 et un courrier du syndic Nexity daté du 24 avril 2016 produit par le syndicat des copropriétaires démontrent que les travaux ont débuté courant l'année 2015. 

Les conditions de la prescription acquisitive alléguée par les époux [T] ne sont donc pas réunies.

- Sur la demande de travaux de remise en état 

L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l'assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d'origine.

En l'espèce, les constats d'huissier dressés le 9 juillet 2015 et le 21 mars 2016 démontrent l'entreposage progressif de lames en bois et la réalisation d'un plancher qui n'existait pas auparavant sur la toiture. 
Les époux [T] confirment avoir réalisé un plancher en bois sur la toiture. 

Enfin, ils confirment avoir installé un système de vidéosurveillance mais précisent l'avoir déjà supprimé, sans toutefois apporter la preuve de cette suppression. 

Ils seront par conséquent condamnés dans les termes du dispositif sous astreinte à remettre en état la toiture, partie commune. 

Sur les demandes de garantie et d'indemnisation 

L'article 1626 du code civil dispose que quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En outre, l'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, les époux [T] sollicitent la condamnation des consorts [D] à les garantir en qualité de vendeurs contre l'éviction résultant d'une condamnation à remettre les lieux en leur état d'origine ainsi que la condamnation des notaires Maître [J] et Maître [H] à les indemniser en raison des fautes commises dans la réaction de l'acte de vente et pour manquement à leur obligation d'information et de conseil. 

Les époux [T] font principalement valoir qu'une déclaration des vendeurs figurant dans l'acte de vente du 1er décembre 2014 précise que le terme " toiture " figurant dans la description du lot n°38 fait référence à la jouissance privative de la terrasse située sur la toiture et les a induits en erreur. 

" Le vendeur déclare que la mention 'toiture' fait référence à la jouissance privative de la terrasse. "

Cette déclaration est effectivement inexacte au regard des dispositions du règlement de copropriété applicable à l'immeuble Palais Victor Hugo et a pu induire les époux [T] en erreur quant à l'existence d'un droit de jouissance privative sur la toiture, partie commune.

Toutefois, les époux [T] n'hésitent pas à affirmer dans le cadre de la présente instance qu'ils possèdent un droit de propriété sur la toiture, en contradiction avec la déclaration des vendeurs qui ne vise qu'un droit de jouissance privative sur une partie commune. 

Le droit de jouissance privative n'est évoqué par les époux [T] qu'en second lieu dans l'hypothèse où le tribunal devait estimer que les époux [T] ne disposaient pas de droit de propriété sur la terrasse.

Par ailleurs, même si les époux [T] disposaient d'un droit de jouissance privative sur la toiture de l'immeuble prévu par le règlement de copropriété, ils ne pouvaient pas réaliser de plancher en bois, intervenir sur les arrivées d'eau et installer une caméra dans les parties communes sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires conformément aux dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 précité. 

En conséquence, la garantie d'éviction ne trouve pas à s'appliquer au cas d'espèce. Les fautes reprochées aux notaires dans la rédaction de l'acte de vente et à l'agence immobilière lors de la vente du bien ne sont pas à l'origine des préjudices allégués par les époux [T]. 

Les époux [T] seront par conséquent déboutés de leurs demandes formées à l'encontre des consorts [D], de Maître [J], de Maître [H] et de société Part et les demandes de ces derniers découlant des demandes de garantie et d'indemnisation formées par les époux [T] se trouvent consécutivement privées d'objet. 

Sur la demande relative à la publication du jugement

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de dire que le présent jugement sera publié à la conservation des hypothèques, 1er bureau, sans préciser les motifs de cette demande et le texte qui prévoit une telle publication.

Il sera en conséquence débouté de ce chef de demande. 



Sur les frais du procès

Parties perdantes au procès, les époux [T] seront condamnés aux dépens de l'instance, à recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en font la demande, et à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile :

- au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Palais Victor Hugo la somme de 4.000 euros,

- à M. [E] [D] la somme de 2.500 euros,

- à M. [A] [D] et Mme [W] [D], pris ensemble, la somme de 2.500 euros,

- à Maître [R] [J] la somme de 2.500 euros,

- à Maître [M] [H] la somme de 2.500 euros,

- à la SARL [Localité 1] Properties la somme de 2.500 euros. 

Eu égard à la nature et l'ancienneté du litige, les demandes tendant à voir écarter l'exécution provisoire de droit à titre provisoire seront rejetées. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [T] et Mme [V] [N] épouse [T] à remettre en état la toiture de l'immeuble en supprimant le plancher en bois réalisé et en retirant le système de vidéosurveillance dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard après l'expiration de ce délai et pendant 200 jours ;

CONDAMNE M. [C] [T] et Mme [V] [N] épouse [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer les sommes suivantes :

- 4.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Palais Victor Hugo,

- 2.500 euros à M. [E] [D],

- 2.500 euros à M. [A] [D] et Mme [W] [D], pris ensemble,

- 2.500 euros à Maître [R] [J],

- 2.500 euros à Maître [M] [H],

- 2.500 euros à la SARL Part opérant sous l'enseigne [Localité 1] Properties ; 

CONDAMNE M. [C] [T] et Mme [V] [N] épouse [T] aux dépens de l'instance, à recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en font la demande ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.
 
LE GREFFIER LE PRESIDENT