Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 3ème section, 22 juin 2026, n° 23/10833

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2018, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a donné à bail commercial à Monsieur [F] [P] des locaux dépendant d'un immeuble, sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans dont 6 ans fermes à compter du 15 juin 2018 moyennant un loyer principal annuel de 3.487,68 euros, pour l'usage exclusif de "bureaux", étant précisé que le preneur ne pourra utiliser les locaux loués à usage de bureaux que "pour y exercer la fraction purement administrative de son activité de réparation de matériels informatiques et maintenance".

Par courrier en date du 18 juin 2019, Monsieur [F] [P] a informé la S.A.S. STRASBOURG PIERRE qu'il avait quitté les locaux loués le 31 mai 2019, lui indiquant que les locaux n'étaient pas raccordés à la fibre internet et alors même que c'était un critère déterminant pour lui pour la signature du contrat de bail. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 décembre 2019, Monsieur [F] [P] a indiqué à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE que : "c'est sous la contrainte d'un refus de mon assurance pour ce bureau de résilier le contrat sans état des lieux que je vous adresse la présente, et celle-ci afin que vous-même ou l'un de vos collaborateurs reprennent attache avec moi pour convenir d'un rendez-vous prochain afin de réaliser l'état des lieux et ainsi mettre un terme officiel à cette location, étant rappelé que les accès complets avaient été déposés dans la boîte de Mr [B] au 31 mai dernier, suite à l'absence de fibre optique avérée et persistance depuis la signature du bail, et une situation financière personnelle alarmante". 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 janvier 2020, Monsieur [F] [P] a mis en demeure la S.A.S. STRASBOURG PIERRE, sous un délai de quinze jours, de lui adresser un état des lieux de sortie, de lui restituer sa caution, de lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de ses préjudices subis entre la date de prise d'effet du bail et le 31 mai 2019, date de son départ des locaux, comprenant les loyers payés de septembre 2018 à mai 2019, des frais d'assurance des locaux payés depuis juin 2019 jusqu'au 29 janvier 2020, des frais de location d'un box de stockage pour entreposer son matériel, et le manque à gagner subi l'ayant contraint de souscrire un prêt personnel.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 1er février 2020, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a indiqué à Monsieur [F] [P] avoir eu connaissance des problèmes de connexion internet rencontrés et avoir fait des avoirs en sa faveur. Elle lui a rappelé que le contrat de bail est d'une durée de 9 ans et qu'il ne peut donner congé qu'à l'expiration d'une période triennale, soit le 15 juin 2021. Elle a également indiqué qu'un simple courriel de sa part ne l'exonère pas du paiement de ses loyers et charges jusqu'à la fin de la période triennale et elle lui a proposé une solution amiable de règlement de leur différend.

A la suite de ces différents courriers, des échanges sont intervenues entre les parties et leurs conseils aux fins de trouver une solution amiable à leur litige.

Faute d'accord entre les parties, par acte du 11 avril 2022, Monsieur [F] [P] a fait assigner la S.A.S. STRASBOURG PIERRE devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins notamment, à titre principal, de condamner la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure du 29 janvier 2020.

Par ordonnance du 30 mai 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg s'est déclaré incompétent pour connaître du litige opposant Monsieur [F] [P] à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE et a ordonné son dessaisissement au profit de la chambre civile du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 29 janvier 2025, le juge de la mise en état a notamment enjoint Monsieur [F] [P] et la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à rencontrer un médiateur judiciaire et a désigné à cette fin Monsieur [V] [L]. 

La mesure d'injonction de rencontrer un médiateur n'a abouti à aucun accord entre les parties.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, Monsieur [F] [P] demande au tribunal, aux visas des articles 1719, 1720, 1721 et 1998 du code civil, L.145-4 du code de commerce et 700 du code de procédure civile, de : 
"A titre principal
RESOUDRE le bail commercial du 12 juin 2018
CONDAMNER la SCI STRASBOURG PIERRE à payer à Monsieur [P] la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts
DEBOUTER la SCI STRASBOURG PIERRE de l'ensemble de ses prétentions
A titre subsidiaire
JUGER que le bail commercial du 12 juin 2018 est résilié depuis le 15 juin 2021
A titre infiniment subsidiaire
JUGER que le bail commercial du 12 juin 2018 est résilié à compter du 15 juin 2024
En tout état de cause,
CONDAMNER la SCI STRASBOURG PIERRE aux entiers dépens de la procédure ainsi qu'à régler à Monsieur [P] la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile". 

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [P] expose que la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a manqué gravement à son obligation de délivrance de la chose louée conformément à sa destination en ce qu'elle ne lui a pas délivré un local avec un raccordement internet à la fibre, tel que figurant à l'annonce publiée sur un site internet et valant offre contraignante de contrat acceptée par lui. Il ajoute qu'elle n'a pas fait réaliser les réparations permettant de satisfaire à son obligation précitée. Compte tenu de ce manquement, il expose qu'il a subi un préjudice consistant en des difficultés d'exploitation de son activité. Il indique à ce titre que le raccordement des locaux loués à la fibre optique est essentiel pour son activité et déterminant de son consentement au contrat de bail. Il précise que la signature du bail est intervenue postérieurement à l'annonce de mise en location du local faisant mention d'un raccordement à la fibre et antérieurement à l'état des lieux d'entrée de sorte qu'à la date de signature du bail, il ne pouvait pas vérifier la réalité d'un tel raccordement. Par ailleurs, il expose que les locaux ne sont pas seulement à l'usage de bureaux mais pour l'exercice d'une activité d'informaticien qui n'a pas été contestée par la S.A.S. STRASBOURG PIERRE et qui a donc fait l'objet d'une déspécialisation partielle. Il précise que la S.A.S. STRASBOURG PIERRE n'a pas contesté jusqu'à la présente procédure que l'absence de raccordement à la fibre des locaux l'empêchait d'exercer normalement son activité et elle lui a même accordé des remises de loyers et charges. En outre, il soutient que la S.A.S. STRASBOURG PIERRE est tenue de le garantir des vices cachés ou défaut de la chose louée et qu'elle est donc tenue de prendre en charge l'ensemble des pertes occasionnées par l'absence de raccordement de fibre optique, à savoir la perte de son chiffre d'affaires durant l'occupation des lieux et le prêt à la consommation qu'il a été contraint de souscrire pour faire face à la baisse drastique de son chiffre d'affaires.

A titre subsidiaire, il estime qu'il a valablement donné congé six mois à l'avance en indiquant sans équivoque sa volonté de résilier le bail de sorte que le bail a été résilié à compter du 14 juin 2021 et à titre infiniment subsidiaire à compter du 14 juin 2024. Il précise que si le bail prévoyait à l'origine une durée initiale ferme de 6 ans, la S.A.S STRASBOURG PIERRE a accepté de déroger aux stipulations contractuelles en lui indiquant par courrier qu'il pouvait donner congé pour le 15 juin 2021, soit à l'issue de la première période triennale. Compte tenu du congé valablement donné, il sollicite de réduire les demandes indemnitaires formées par la S.A.S STRASBOURG PIERRE.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE demande au tribunal, aux visas des articles 145 et 146 du code de procédure civile, 1217 et suivants, 1231 et suivants et 1728 du code civil et L.145-4 du code de commerce, de : 
"- DÉBOUTER Monsieur [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme étant mal fondées ;
- CONDAMNER Monsieur [P] au paiement à la société STRASBOURG PIERRE des loyers, charges et remboursement de taxe foncière dus pour un montant de 24 271,37 euros ainsi que les intérêts de retard portant sur ces sommes ;
- CONDAMNER Monsieur [P] à verser à la société STRASBOURG PIERRE la somme de quatre mille (4 000) euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [P] aux entiers dépens."

A l'appui de ses demandes, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE soutient qu'elle a délivré les locaux loués conformément à leur destination, à l'état des lieux et au contrat de bail. Elle estime que Monsieur [F] [P] échoue à démontrer tout manquement de sa part ainsi que les difficultés d'exploitation, la réalité et le quantum des préjudices qu'il invoque et l'existence d'un lien de causalité. Elle indique que son obligation de délivrance conforme de la chose louée ne porte que sur l'usage visé au contrat de bail, soit à l'usage de bureaux, et non l'usage réel et matériel des locaux par Monsieur [F] [P]. Elle relève qu'aucune demande de déspécialisation partielle n'a été formulée par ce dernier. Elle considère que si l'annonce de mise en location des locaux visait l'existence de la fibre, elle ne vaut pas offre de contracter dont la seule acceptation par Monsieur [F] [P] aurait formé le contrat, aux motifs qu'elle ne vise pas les éléments essentiels du contrat comme sa nature ou sa durée et que le contrat de bail commercial est un contrat intuitu personae qui par nature inclut une réserve d'agrément du cocontractant. En outre, elle soutient que les locaux sont dotés d'un raccordement internet et que le bénéfice de la fibre n'est pas une condition de validité du contrat et n'est pas entré dans le champ contractuel, en l'absence de mention tant dans le contrat de bail lui-même que l'état des lieux d'entrée. Elle précise que l'activité purement administrative autorisée par le bail ne nécessite pas que les locaux soient délivrés avec la fibre optique. Elle ajoute que Monsieur [F] [P] a bénéficié pendant son occupation d'un accès internet et qu'il ne s'est jamais plaint de l'absence de la fibre ou de la qualité du réseau internet ni l'a mise en demeure à ce titre.
Par ailleurs, elle expose que Monsieur [F] [P] a quitté les locaux sans l'avertir, sans donner congé dans les formes, sans respect d'un préavis et des dates de congé contractuellement fixés au 14 juin 2024 à l'expiration de la deuxième période triennale ou au 14 juin 2027 à l'expiration de la troisième période triennale. Elle considère qu'en l'absence de congé valable et de démonstration d'une inexécution suffisamment grave, le contrat de bail s'est poursuivi et Monsieur [F] [P] demeure redevable de l'ensemble des loyers, charges et accessoires jusqu'au moins le 14 juin 2024, première date possible de résiliation du bail par congé. 

Par ordonnance du 8 octobre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de l'affaire, laquelle a été plaidée à l'audience du juge unique du 15 avril 2026 et mise en délibéré au 22 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande de résolution du bail commercial

En application des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L'article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l'article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il est admis de façon constante que seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante.

En vertu de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1114 du code civil dispose que l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Il est admis de façon constante que l'offre donnant naissance à un contrat dès qu'elle a été acceptée doit être ferme et précise, en ce qu'elle doit contenir tous les éléments essentiels du contrat envisagé ainsi que la volonté de l'offrant de s'engager dans les termes du contrat qu'il propose en cas d'acceptation. Une offre à une personne indéterminée est assortie d'une réserve tacite pour tous les contrats dits intuitu personae à l'instar d'un contrat de bail commercial de sorte que l'acceptation d'une offre indéterminée par une personne à une proposition de bail commercial ne vaut qu'invitation à entrer en négociation. 

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de notamment délivrer au preneur la chose louée, entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Enfin, aux termes des deux premiers alinéas de l'article L.145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.
A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.

En l'espèce, il est établi et non contesté que la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a fait publier une annonce sur internet de location de bureaux de 1301 m² divisibles à partir de 14 m² pour une durée de 3, 6, 9 ans, avec présence d'une fibre optique, moyennant le paiement d'un loyer de 75 à 80 euros par m² par an hors taxes et hors charges. 

Toutefois, contrairement à ce que soutient Monsieur [F] [P], cette annonce ne vaut pas offre de contrat dont la seule acceptation permet de former le contrat dès lors qu'elle n'est pas précise, en l'absence de la précision exacte de la surface des locaux mis à bail, du loyer payable, et qu'elle ne concerne qu'un contrat de bail commercial par nature intuitu personae. 

L'annonce publiée par la S.A.S. STRASBOURG PIERRE ne valait donc qu'invitation à entrer en négociations. Son contenu n'est pas contraignant et ne l'oblige pas à l'égard de Monsieur [F] [P], seul le contrat de bail du 12 juin 2018 faisant force de loi entre les parties. 

La clause "Destination" des conditions particulières du contrat de bail stipule que "Les LOCAUX LOUES sont destinés à un usage exclusif de bureaux.
Le PRENEUR ne pourra utiliser les locaux à usage de bureaux que pour y exercer la fraction purement administrative de son activité de réparation de matériels informatiques et maintenance".
 
Il résulte de cette stipulation claire et dépourvue d'ambiguïté que Monsieur [F] [P] ne pouvait exercer dans les locaux loués que la partie administrative de son activité de réparation de matériels informatiques et maintenance et non une activité d'informaticien, comme il l'affirme. 

Décision du 22 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/10833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VJW

Il ne justifie par ailleurs d'aucune demande de déspécialisation partielle dans les formes de l'article L.145-47 du code de commerce de sorte qu'il ne pouvait exercer que l'activité autorisée au contrat de bail. La S.A.S. STRASBOURG PIERRE était donc tenue à une obligation de délivrance des locaux loués conforme à la seule activité autorisée au contrat de bail et non à l'activité réellement exercée par Monsieur [F] [P] d'informaticien en contravention avec la clause précitée.

Or, aucune clause du contrat de bail ne mentionne le raccordement à la fibre optique comme une condition déterminante du consentement de Monsieur [F] [P] ni comme un équipement faisant parti des locaux loués.

En outre, l'état des lieux d'entrée en date du 18 juin 2018 ne fait pas mention de la présence de la fibre optique ni d'observation de Monsieur [F] [P] quant à l'absence de ce type de raccordement internet. 

Il n'est pas contesté par Monsieur [F] [P] que les locaux loués sont raccordés à internet. La circonstance selon laquelle le type de raccordement internet est insuffisant selon lui ne relève nullement de l'obligation de délivrance conforme de la chose louée de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE. Le raccordement de la fibre optique n'est par ailleurs pas une condition de l'exploitation normale des locaux loués par Monsieur [F] [P] pour un usage de bureaux et une activité purement administrative. 

Si, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE reconnaît, aux termes de ses écritures et des échanges intervenues entre les parties, qu'elle avait prévu de faire installer un raccordement de fibre optique dans les locaux loués et que les travaux à cette fin ont pris plus de temps que prévu, force est de constater que ces travaux de raccordement des locaux à la fibre n'étaient entrés dans le champ contractuel ni aux termes des négociations ni aux termes du contrat. Aucune obligation de ces travaux ne pesait donc sur la S.A.S STRASBOURG PIERRE.

Monsieur [F] [P] ne peut donc valablement se prévaloir d'un manquement de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à ce titre.

En outre, Monsieur [F] [P] ne justifie d'aucune mise en demeure de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE d'effectuer le raccordement internet des locaux à la fibre avant son départ le 31 mai 2019, l'ensemble des échanges produits aux débats étant postérieurs à son départ. Au regard de l'ensemble de ces éléments, force est de constater que Monsieur [F] [P] échoue à démontrer l'existence d'un manquement contractuel suffisamment grave de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE justifiant la résolution du contrat de bail.

En conséquence, Monsieur [F] [P] sera débouté de sa demande de résolution du contrat de bail commercial du 12 juin 2018.

Sur les demandes subsidiaires de constat de la résiliation du bail par l'effet d'un congé de Monsieur [F] [P]

En vertu de l'article L.145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L.145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L.145-18, L.145-21, L.145-23-1 et L.145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

L'article L.145-9, alinéa 1er, du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

Il résulte de ces dispositions que pour les locaux à usage de bureaux, les parties peuvent contractuellement aménager la faculté de résiliation triennale, par exemple en stipulant que le preneur ne puisse en faire usage et en prévoyant une durée ferme du bail aux termes de laquelle aucun congé ne peut être délivré.

Il est admis de façon constante que le congé est un acte de volonté unilatérale qui doit être dépourvu de toute équivoque. Si un congé est délivré pour une mauvaise date, notamment prématurée, et qu'il respecte le délai de préavis de six mois avant l'échéance triennale, il produit ses effets à la première échéance utile après cette délivrance.

En l'espèce, l'article 2 des conditions particulières du bail intitulé "Date de prise d'effet du bail" stipule que "Le présent BAIL prend effet le 15 juin 2018.
Conformément à l'Article 3 du TITRE I – CONDITIONS GENERALES, le BAIL est conclu pour une durée de neuf (9) années dont six (6) années fermes. En conséquence, le PRENEUR renonce à sa faculté de donner congé à l'expiration de la première période triennale. Le PRENEUR aura toutefois la faculté de donner congé au terme de la seconde et la troisième période triennale".

Conformément à cette stipulation contractuelle, Monsieur [F] [P] ne pouvait donner congé à l'expiration de la première période triennale, soit le 14 juin 2021, mais seulement aux termes de la seconde et la troisième période triennale, soit les 14 juin 2024 et 14 juin 2027.
 
Toutefois, si les locaux sont à usage de bureaux et qu'il peut être dérogé aux dispositions rappelées ci-dessus, aucune clause du contrat bail contraire n'est stipulée concernant les formes du congé de sorte que conformément aux dispositions rappelées de l'article L.145-4 du code de commerce, Monsieur [F] [P] était tenu de donner congé au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Si par courrier du 1er février 2020, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a indiqué à Monsieur [F] [P] qu'il ne pouvait "donner congé qu'à l'issue d'une période triennale, soit le 15 juin 2021 par courrier recommandé avec accusé de réception", cette formulation ne vaut pas renonciation expresse et non équivoque aux stipulations du contrat de bail relatives à la durée du bail et à son terme. La clause relative à la date de prise d'effet du bail rappelée ci-dessus demeure la loi des parties et s'impose à Monsieur [F] [P].

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 décembre 2019, Monsieur [F] [P] a indiqué à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE que : "c'est sous la contrainte d'un refus de mon assurance pour ce bureau de résilier le contrat sans état des lieux que je vous adresse la présente, et celle-ci afin que vous-même ou l'un de vos collaborateurs reprennent attache avec moi pour convenir d'un rendez-vous prochain afin de réaliser l'état des lieux et ainsi mettre un terme officiel à cette location, étant rappelé que les accès complets avaient été déposés dans la boîte de Mr [B] au 31 mai dernier, suite à l'absence de fibre optique avérée et persistance depuis la signature du bail, et une situation financière personnelle alarmante".

Il résulte des termes de cette lettre recommandée respectant les formes prescrites par l'article L.145-4 du code de commerce précité que Monsieur [F] [P] a entendu de façon non univoque mettre fin au contrat de bail et a donc donné congé le 5 décembre 2019.

Toutefois, si le congé du 5 décembre 2019 peut être délivré dans un délai supérieur à six mois à l'avance, il ne peut prendre effet qu'à la première échéance utile conformément aux stipulations contractuelles, soit pour la fin de la deuxième période triennale, le 14 juin 2024.

Force est donc de constater que le contrat de bail a été effectivement résilié qu'à effet du 14 juin 2024, à l'expiration de la deuxième période triennale, et par l'effet du congé délivré par Monsieur [F] [P] le 5 décembre 2019. Monsieur [F] [P] demeure donc tenu de l'ensemble de ses obligations contractuelles et notamment de paiement des loyers, des charges et accessoires jusqu'au 14 juin 2024.

En conséquence, il convient de constater que le contrat a été résilié à effet du 14 juin 2024, par l'effet du congé délivré par Monsieur [F] [P] le 5 décembre 2019. 

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-2 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il est admis de façon constante que celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

En application de l'article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède que Monsieur [F] [P] échoue à démontrer l'existence d'un manquement de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à son obligation de délivrance. Aucune faute n'est établie et ne peut donc donner lieu à son indemnisation.

Par ailleurs, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a délivré la chose louée conformément à sa destination d'usage de bureaux et pour la fraction administrative de l'activité de réparation de matériels informatiques et maintenance. 

Le raccordement n'étant jamais entré dans le champ contractuel et ne faisant donc pas parti des équipements des locaux loués, Monsieur [F] [P] n'établit pas l'existence d'un défaut de la chose louée dès son entrée dans les lieux ni une impossibilité d'user de la chose louée conformément à sa destination. Il convient de relever qu'il se prévaut de simples difficultés d'exploitation et non d'une impossibilité totale d'usage des locaux loués.

A titre surabondant, Monsieur [F] [P] n'établit pas tant le principe que le quantum des préjudices qu'il invoque.

En conséquence, Monsieur [F] [P] sera débouté de sa demande tendant à condamner la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d'un arriéré locatif

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte arrêté au 14 juin 2024 inclus et produit dans le corps des conclusions de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE que Monsieur [F] [P] est redevable de la somme de 24.271,37 euros au titre des loyers et charges dus du 1er avril 2019 jusqu'au 14 juin 2024, date de résiliation du bail.

Monsieur [F] [P] ne justifie nullement s'être acquittée de sa dette dans son intégralité et ne conteste pas ne pas avoir réglé l'ensemble des loyers et charges précités.

Par conséquent, Monsieur [F] [P] sera condamné à payer à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE la somme de 24.271,37 euros au titre des loyers, charges et accessoires, arrêtés selon décompte au 14 juin 2024, inclus.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

En outre, en application des dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.
Décision du 22 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/10833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VJW


Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En l'espèce, la créance de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE emportera intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, date de remise au greffe et de notification par RPVA des conclusions de la défenderesse comportant pour la première fois une telle demande reconventionnelle dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 24.271,37 euros que Monsieur [F] [P] est condamné à restituer à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE portera intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 jusqu'à complet paiement.

Sur les demandes accessoires 

Monsieur [F] [P], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner Monsieur [F] [P] à payer à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [F] [P] sera donc débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [F] [P] de sa demande de résolution du contrat de bail commercial du 12 juin 2018,

CONSTATE que le contrat a été résilié à effet du 14 juin 2024, par l'effet du congé délivré par Monsieur [F] [P] par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 décembre 2019,

DÉBOUTE Monsieur [F] [P] de sa demande tendant à condamner la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE la somme de 24.271,37 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus jusqu'au 14 juin 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 4 mars 2024 jusqu'à complet paiement,

CONDAMNE Monsieur [F] [P] à verser à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [P] aux dépens de l'instance,


DÉBOUTE Monsieur [F] [P] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à Paris le 22 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me PRIGENT (P0411)
 Me LEBOUTEILLER (G0373)


■


18° chambre 
3ème section

 
N° RG 23/10833 

N° Portalis 352J-W-B7H-C2VJW

N° MINUTE : 3


Assignation du :
30 Mai 2023









JUGEMENT 
rendu le 22 Juin 2026 

DEMANDEUR

Monsieur [F] [P]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Julien PRIGENT de la S.E.L.A.S. SIMON ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0411, Maître Benjamin LIBLIN de la S.C.P. BOUDOT & LIBLIN, au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant



DÉFENDERESSE

S.A.S. STRASBOURG PIERRE (RCS de Paris 804 282 788)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Anne-Laure LEBOUTEILLER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0373, Maître Maxime BUCHET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant





Décision du 22 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/10833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VJW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 15 Avril 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
__________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2018, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a donné à bail commercial à Monsieur [F] [P] des locaux dépendant d'un immeuble, sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans dont 6 ans fermes à compter du 15 juin 2018 moyennant un loyer principal annuel de 3.487,68 euros, pour l'usage exclusif de "bureaux", étant précisé que le preneur ne pourra utiliser les locaux loués à usage de bureaux que "pour y exercer la fraction purement administrative de son activité de réparation de matériels informatiques et maintenance".

Par courrier en date du 18 juin 2019, Monsieur [F] [P] a informé la S.A.S. STRASBOURG PIERRE qu'il avait quitté les locaux loués le 31 mai 2019, lui indiquant que les locaux n'étaient pas raccordés à la fibre internet et alors même que c'était un critère déterminant pour lui pour la signature du contrat de bail. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 décembre 2019, Monsieur [F] [P] a indiqué à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE que : "c'est sous la contrainte d'un refus de mon assurance pour ce bureau de résilier le contrat sans état des lieux que je vous adresse la présente, et celle-ci afin que vous-même ou l'un de vos collaborateurs reprennent attache avec moi pour convenir d'un rendez-vous prochain afin de réaliser l'état des lieux et ainsi mettre un terme officiel à cette location, étant rappelé que les accès complets avaient été déposés dans la boîte de Mr [B] au 31 mai dernier, suite à l'absence de fibre optique avérée et persistance depuis la signature du bail, et une situation financière personnelle alarmante". 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 janvier 2020, Monsieur [F] [P] a mis en demeure la S.A.S. STRASBOURG PIERRE, sous un délai de quinze jours, de lui adresser un état des lieux de sortie, de lui restituer sa caution, de lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de ses préjudices subis entre la date de prise d'effet du bail et le 31 mai 2019, date de son départ des locaux, comprenant les loyers payés de septembre 2018 à mai 2019, des frais d'assurance des locaux payés depuis juin 2019 jusqu'au 29 janvier 2020, des frais de location d'un box de stockage pour entreposer son matériel, et le manque à gagner subi l'ayant contraint de souscrire un prêt personnel.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 1er février 2020, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a indiqué à Monsieur [F] [P] avoir eu connaissance des problèmes de connexion internet rencontrés et avoir fait des avoirs en sa faveur. Elle lui a rappelé que le contrat de bail est d'une durée de 9 ans et qu'il ne peut donner congé qu'à l'expiration d'une période triennale, soit le 15 juin 2021. Elle a également indiqué qu'un simple courriel de sa part ne l'exonère pas du paiement de ses loyers et charges jusqu'à la fin de la période triennale et elle lui a proposé une solution amiable de règlement de leur différend.

A la suite de ces différents courriers, des échanges sont intervenues entre les parties et leurs conseils aux fins de trouver une solution amiable à leur litige.

Faute d'accord entre les parties, par acte du 11 avril 2022, Monsieur [F] [P] a fait assigner la S.A.S. STRASBOURG PIERRE devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins notamment, à titre principal, de condamner la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure du 29 janvier 2020.

Par ordonnance du 30 mai 2023, le tribunal judiciaire de Strasbourg s'est déclaré incompétent pour connaître du litige opposant Monsieur [F] [P] à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE et a ordonné son dessaisissement au profit de la chambre civile du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 29 janvier 2025, le juge de la mise en état a notamment enjoint Monsieur [F] [P] et la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à rencontrer un médiateur judiciaire et a désigné à cette fin Monsieur [V] [L]. 

La mesure d'injonction de rencontrer un médiateur n'a abouti à aucun accord entre les parties.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, Monsieur [F] [P] demande au tribunal, aux visas des articles 1719, 1720, 1721 et 1998 du code civil, L.145-4 du code de commerce et 700 du code de procédure civile, de : 
"A titre principal
RESOUDRE le bail commercial du 12 juin 2018
CONDAMNER la SCI STRASBOURG PIERRE à payer à Monsieur [P] la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts
DEBOUTER la SCI STRASBOURG PIERRE de l'ensemble de ses prétentions
A titre subsidiaire
JUGER que le bail commercial du 12 juin 2018 est résilié depuis le 15 juin 2021
A titre infiniment subsidiaire
JUGER que le bail commercial du 12 juin 2018 est résilié à compter du 15 juin 2024
En tout état de cause,
CONDAMNER la SCI STRASBOURG PIERRE aux entiers dépens de la procédure ainsi qu'à régler à Monsieur [P] la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile". 

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [P] expose que la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a manqué gravement à son obligation de délivrance de la chose louée conformément à sa destination en ce qu'elle ne lui a pas délivré un local avec un raccordement internet à la fibre, tel que figurant à l'annonce publiée sur un site internet et valant offre contraignante de contrat acceptée par lui. Il ajoute qu'elle n'a pas fait réaliser les réparations permettant de satisfaire à son obligation précitée. Compte tenu de ce manquement, il expose qu'il a subi un préjudice consistant en des difficultés d'exploitation de son activité. Il indique à ce titre que le raccordement des locaux loués à la fibre optique est essentiel pour son activité et déterminant de son consentement au contrat de bail. Il précise que la signature du bail est intervenue postérieurement à l'annonce de mise en location du local faisant mention d'un raccordement à la fibre et antérieurement à l'état des lieux d'entrée de sorte qu'à la date de signature du bail, il ne pouvait pas vérifier la réalité d'un tel raccordement. Par ailleurs, il expose que les locaux ne sont pas seulement à l'usage de bureaux mais pour l'exercice d'une activité d'informaticien qui n'a pas été contestée par la S.A.S. STRASBOURG PIERRE et qui a donc fait l'objet d'une déspécialisation partielle. Il précise que la S.A.S. STRASBOURG PIERRE n'a pas contesté jusqu'à la présente procédure que l'absence de raccordement à la fibre des locaux l'empêchait d'exercer normalement son activité et elle lui a même accordé des remises de loyers et charges. En outre, il soutient que la S.A.S. STRASBOURG PIERRE est tenue de le garantir des vices cachés ou défaut de la chose louée et qu'elle est donc tenue de prendre en charge l'ensemble des pertes occasionnées par l'absence de raccordement de fibre optique, à savoir la perte de son chiffre d'affaires durant l'occupation des lieux et le prêt à la consommation qu'il a été contraint de souscrire pour faire face à la baisse drastique de son chiffre d'affaires.

A titre subsidiaire, il estime qu'il a valablement donné congé six mois à l'avance en indiquant sans équivoque sa volonté de résilier le bail de sorte que le bail a été résilié à compter du 14 juin 2021 et à titre infiniment subsidiaire à compter du 14 juin 2024. Il précise que si le bail prévoyait à l'origine une durée initiale ferme de 6 ans, la S.A.S STRASBOURG PIERRE a accepté de déroger aux stipulations contractuelles en lui indiquant par courrier qu'il pouvait donner congé pour le 15 juin 2021, soit à l'issue de la première période triennale. Compte tenu du congé valablement donné, il sollicite de réduire les demandes indemnitaires formées par la S.A.S STRASBOURG PIERRE.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE demande au tribunal, aux visas des articles 145 et 146 du code de procédure civile, 1217 et suivants, 1231 et suivants et 1728 du code civil et L.145-4 du code de commerce, de : 
"- DÉBOUTER Monsieur [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme étant mal fondées ;
- CONDAMNER Monsieur [P] au paiement à la société STRASBOURG PIERRE des loyers, charges et remboursement de taxe foncière dus pour un montant de 24 271,37 euros ainsi que les intérêts de retard portant sur ces sommes ;
- CONDAMNER Monsieur [P] à verser à la société STRASBOURG PIERRE la somme de quatre mille (4 000) euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [P] aux entiers dépens."

A l'appui de ses demandes, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE soutient qu'elle a délivré les locaux loués conformément à leur destination, à l'état des lieux et au contrat de bail. Elle estime que Monsieur [F] [P] échoue à démontrer tout manquement de sa part ainsi que les difficultés d'exploitation, la réalité et le quantum des préjudices qu'il invoque et l'existence d'un lien de causalité. Elle indique que son obligation de délivrance conforme de la chose louée ne porte que sur l'usage visé au contrat de bail, soit à l'usage de bureaux, et non l'usage réel et matériel des locaux par Monsieur [F] [P]. Elle relève qu'aucune demande de déspécialisation partielle n'a été formulée par ce dernier. Elle considère que si l'annonce de mise en location des locaux visait l'existence de la fibre, elle ne vaut pas offre de contracter dont la seule acceptation par Monsieur [F] [P] aurait formé le contrat, aux motifs qu'elle ne vise pas les éléments essentiels du contrat comme sa nature ou sa durée et que le contrat de bail commercial est un contrat intuitu personae qui par nature inclut une réserve d'agrément du cocontractant. En outre, elle soutient que les locaux sont dotés d'un raccordement internet et que le bénéfice de la fibre n'est pas une condition de validité du contrat et n'est pas entré dans le champ contractuel, en l'absence de mention tant dans le contrat de bail lui-même que l'état des lieux d'entrée. Elle précise que l'activité purement administrative autorisée par le bail ne nécessite pas que les locaux soient délivrés avec la fibre optique. Elle ajoute que Monsieur [F] [P] a bénéficié pendant son occupation d'un accès internet et qu'il ne s'est jamais plaint de l'absence de la fibre ou de la qualité du réseau internet ni l'a mise en demeure à ce titre.
Par ailleurs, elle expose que Monsieur [F] [P] a quitté les locaux sans l'avertir, sans donner congé dans les formes, sans respect d'un préavis et des dates de congé contractuellement fixés au 14 juin 2024 à l'expiration de la deuxième période triennale ou au 14 juin 2027 à l'expiration de la troisième période triennale. Elle considère qu'en l'absence de congé valable et de démonstration d'une inexécution suffisamment grave, le contrat de bail s'est poursuivi et Monsieur [F] [P] demeure redevable de l'ensemble des loyers, charges et accessoires jusqu'au moins le 14 juin 2024, première date possible de résiliation du bail par congé. 

Par ordonnance du 8 octobre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de l'affaire, laquelle a été plaidée à l'audience du juge unique du 15 avril 2026 et mise en délibéré au 22 juin 2026.
 
MOTIFS

Sur la demande de résolution du bail commercial

En application des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L'article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l'article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il est admis de façon constante que seul peut justifier la résolution d'un contrat un manquement contractuel d'une gravité suffisante.

En vertu de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1114 du code civil dispose que l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Il est admis de façon constante que l'offre donnant naissance à un contrat dès qu'elle a été acceptée doit être ferme et précise, en ce qu'elle doit contenir tous les éléments essentiels du contrat envisagé ainsi que la volonté de l'offrant de s'engager dans les termes du contrat qu'il propose en cas d'acceptation. Une offre à une personne indéterminée est assortie d'une réserve tacite pour tous les contrats dits intuitu personae à l'instar d'un contrat de bail commercial de sorte que l'acceptation d'une offre indéterminée par une personne à une proposition de bail commercial ne vaut qu'invitation à entrer en négociation. 

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de notamment délivrer au preneur la chose louée, entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Enfin, aux termes des deux premiers alinéas de l'article L.145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.
A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.

En l'espèce, il est établi et non contesté que la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a fait publier une annonce sur internet de location de bureaux de 1301 m² divisibles à partir de 14 m² pour une durée de 3, 6, 9 ans, avec présence d'une fibre optique, moyennant le paiement d'un loyer de 75 à 80 euros par m² par an hors taxes et hors charges. 

Toutefois, contrairement à ce que soutient Monsieur [F] [P], cette annonce ne vaut pas offre de contrat dont la seule acceptation permet de former le contrat dès lors qu'elle n'est pas précise, en l'absence de la précision exacte de la surface des locaux mis à bail, du loyer payable, et qu'elle ne concerne qu'un contrat de bail commercial par nature intuitu personae. 

L'annonce publiée par la S.A.S. STRASBOURG PIERRE ne valait donc qu'invitation à entrer en négociations. Son contenu n'est pas contraignant et ne l'oblige pas à l'égard de Monsieur [F] [P], seul le contrat de bail du 12 juin 2018 faisant force de loi entre les parties. 

La clause "Destination" des conditions particulières du contrat de bail stipule que "Les LOCAUX LOUES sont destinés à un usage exclusif de bureaux.
Le PRENEUR ne pourra utiliser les locaux à usage de bureaux que pour y exercer la fraction purement administrative de son activité de réparation de matériels informatiques et maintenance".
 
Il résulte de cette stipulation claire et dépourvue d'ambiguïté que Monsieur [F] [P] ne pouvait exercer dans les locaux loués que la partie administrative de son activité de réparation de matériels informatiques et maintenance et non une activité d'informaticien, comme il l'affirme. 

Décision du 22 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/10833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VJW

Il ne justifie par ailleurs d'aucune demande de déspécialisation partielle dans les formes de l'article L.145-47 du code de commerce de sorte qu'il ne pouvait exercer que l'activité autorisée au contrat de bail. La S.A.S. STRASBOURG PIERRE était donc tenue à une obligation de délivrance des locaux loués conforme à la seule activité autorisée au contrat de bail et non à l'activité réellement exercée par Monsieur [F] [P] d'informaticien en contravention avec la clause précitée.

Or, aucune clause du contrat de bail ne mentionne le raccordement à la fibre optique comme une condition déterminante du consentement de Monsieur [F] [P] ni comme un équipement faisant parti des locaux loués.

En outre, l'état des lieux d'entrée en date du 18 juin 2018 ne fait pas mention de la présence de la fibre optique ni d'observation de Monsieur [F] [P] quant à l'absence de ce type de raccordement internet. 

Il n'est pas contesté par Monsieur [F] [P] que les locaux loués sont raccordés à internet. La circonstance selon laquelle le type de raccordement internet est insuffisant selon lui ne relève nullement de l'obligation de délivrance conforme de la chose louée de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE. Le raccordement de la fibre optique n'est par ailleurs pas une condition de l'exploitation normale des locaux loués par Monsieur [F] [P] pour un usage de bureaux et une activité purement administrative. 

Si, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE reconnaît, aux termes de ses écritures et des échanges intervenues entre les parties, qu'elle avait prévu de faire installer un raccordement de fibre optique dans les locaux loués et que les travaux à cette fin ont pris plus de temps que prévu, force est de constater que ces travaux de raccordement des locaux à la fibre n'étaient entrés dans le champ contractuel ni aux termes des négociations ni aux termes du contrat. Aucune obligation de ces travaux ne pesait donc sur la S.A.S STRASBOURG PIERRE.

Monsieur [F] [P] ne peut donc valablement se prévaloir d'un manquement de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à ce titre.

En outre, Monsieur [F] [P] ne justifie d'aucune mise en demeure de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE d'effectuer le raccordement internet des locaux à la fibre avant son départ le 31 mai 2019, l'ensemble des échanges produits aux débats étant postérieurs à son départ. Au regard de l'ensemble de ces éléments, force est de constater que Monsieur [F] [P] échoue à démontrer l'existence d'un manquement contractuel suffisamment grave de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE justifiant la résolution du contrat de bail.

En conséquence, Monsieur [F] [P] sera débouté de sa demande de résolution du contrat de bail commercial du 12 juin 2018.

Sur les demandes subsidiaires de constat de la résiliation du bail par l'effet d'un congé de Monsieur [F] [P]

En vertu de l'article L.145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L.145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L.145-18, L.145-21, L.145-23-1 et L.145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.

L'article L.145-9, alinéa 1er, du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

Il résulte de ces dispositions que pour les locaux à usage de bureaux, les parties peuvent contractuellement aménager la faculté de résiliation triennale, par exemple en stipulant que le preneur ne puisse en faire usage et en prévoyant une durée ferme du bail aux termes de laquelle aucun congé ne peut être délivré.

Il est admis de façon constante que le congé est un acte de volonté unilatérale qui doit être dépourvu de toute équivoque. Si un congé est délivré pour une mauvaise date, notamment prématurée, et qu'il respecte le délai de préavis de six mois avant l'échéance triennale, il produit ses effets à la première échéance utile après cette délivrance.

En l'espèce, l'article 2 des conditions particulières du bail intitulé "Date de prise d'effet du bail" stipule que "Le présent BAIL prend effet le 15 juin 2018.
Conformément à l'Article 3 du TITRE I – CONDITIONS GENERALES, le BAIL est conclu pour une durée de neuf (9) années dont six (6) années fermes. En conséquence, le PRENEUR renonce à sa faculté de donner congé à l'expiration de la première période triennale. Le PRENEUR aura toutefois la faculté de donner congé au terme de la seconde et la troisième période triennale".

Conformément à cette stipulation contractuelle, Monsieur [F] [P] ne pouvait donner congé à l'expiration de la première période triennale, soit le 14 juin 2021, mais seulement aux termes de la seconde et la troisième période triennale, soit les 14 juin 2024 et 14 juin 2027.
 
Toutefois, si les locaux sont à usage de bureaux et qu'il peut être dérogé aux dispositions rappelées ci-dessus, aucune clause du contrat bail contraire n'est stipulée concernant les formes du congé de sorte que conformément aux dispositions rappelées de l'article L.145-4 du code de commerce, Monsieur [F] [P] était tenu de donner congé au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Si par courrier du 1er février 2020, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a indiqué à Monsieur [F] [P] qu'il ne pouvait "donner congé qu'à l'issue d'une période triennale, soit le 15 juin 2021 par courrier recommandé avec accusé de réception", cette formulation ne vaut pas renonciation expresse et non équivoque aux stipulations du contrat de bail relatives à la durée du bail et à son terme. La clause relative à la date de prise d'effet du bail rappelée ci-dessus demeure la loi des parties et s'impose à Monsieur [F] [P].

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 décembre 2019, Monsieur [F] [P] a indiqué à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE que : "c'est sous la contrainte d'un refus de mon assurance pour ce bureau de résilier le contrat sans état des lieux que je vous adresse la présente, et celle-ci afin que vous-même ou l'un de vos collaborateurs reprennent attache avec moi pour convenir d'un rendez-vous prochain afin de réaliser l'état des lieux et ainsi mettre un terme officiel à cette location, étant rappelé que les accès complets avaient été déposés dans la boîte de Mr [B] au 31 mai dernier, suite à l'absence de fibre optique avérée et persistance depuis la signature du bail, et une situation financière personnelle alarmante".

Il résulte des termes de cette lettre recommandée respectant les formes prescrites par l'article L.145-4 du code de commerce précité que Monsieur [F] [P] a entendu de façon non univoque mettre fin au contrat de bail et a donc donné congé le 5 décembre 2019.

Toutefois, si le congé du 5 décembre 2019 peut être délivré dans un délai supérieur à six mois à l'avance, il ne peut prendre effet qu'à la première échéance utile conformément aux stipulations contractuelles, soit pour la fin de la deuxième période triennale, le 14 juin 2024.

Force est donc de constater que le contrat de bail a été effectivement résilié qu'à effet du 14 juin 2024, à l'expiration de la deuxième période triennale, et par l'effet du congé délivré par Monsieur [F] [P] le 5 décembre 2019. Monsieur [F] [P] demeure donc tenu de l'ensemble de ses obligations contractuelles et notamment de paiement des loyers, des charges et accessoires jusqu'au 14 juin 2024.

En conséquence, il convient de constater que le contrat a été résilié à effet du 14 juin 2024, par l'effet du congé délivré par Monsieur [F] [P] le 5 décembre 2019. 

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-2 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il est admis de façon constante que celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

En application de l'article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède que Monsieur [F] [P] échoue à démontrer l'existence d'un manquement de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à son obligation de délivrance. Aucune faute n'est établie et ne peut donc donner lieu à son indemnisation.

Par ailleurs, la S.A.S. STRASBOURG PIERRE a délivré la chose louée conformément à sa destination d'usage de bureaux et pour la fraction administrative de l'activité de réparation de matériels informatiques et maintenance. 

Le raccordement n'étant jamais entré dans le champ contractuel et ne faisant donc pas parti des équipements des locaux loués, Monsieur [F] [P] n'établit pas l'existence d'un défaut de la chose louée dès son entrée dans les lieux ni une impossibilité d'user de la chose louée conformément à sa destination. Il convient de relever qu'il se prévaut de simples difficultés d'exploitation et non d'une impossibilité totale d'usage des locaux loués.

A titre surabondant, Monsieur [F] [P] n'établit pas tant le principe que le quantum des préjudices qu'il invoque.

En conséquence, Monsieur [F] [P] sera débouté de sa demande tendant à condamner la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d'un arriéré locatif

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte arrêté au 14 juin 2024 inclus et produit dans le corps des conclusions de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE que Monsieur [F] [P] est redevable de la somme de 24.271,37 euros au titre des loyers et charges dus du 1er avril 2019 jusqu'au 14 juin 2024, date de résiliation du bail.

Monsieur [F] [P] ne justifie nullement s'être acquittée de sa dette dans son intégralité et ne conteste pas ne pas avoir réglé l'ensemble des loyers et charges précités.

Par conséquent, Monsieur [F] [P] sera condamné à payer à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE la somme de 24.271,37 euros au titre des loyers, charges et accessoires, arrêtés selon décompte au 14 juin 2024, inclus.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

En outre, en application des dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.
Décision du 22 Juin 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 23/10833 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VJW


Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En l'espèce, la créance de la S.A.S. STRASBOURG PIERRE emportera intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, date de remise au greffe et de notification par RPVA des conclusions de la défenderesse comportant pour la première fois une telle demande reconventionnelle dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 24.271,37 euros que Monsieur [F] [P] est condamné à restituer à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE portera intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 jusqu'à complet paiement.

Sur les demandes accessoires 

Monsieur [F] [P], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner Monsieur [F] [P] à payer à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [F] [P] sera donc débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [F] [P] de sa demande de résolution du contrat de bail commercial du 12 juin 2018,

CONSTATE que le contrat a été résilié à effet du 14 juin 2024, par l'effet du congé délivré par Monsieur [F] [P] par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 décembre 2019,

DÉBOUTE Monsieur [F] [P] de sa demande tendant à condamner la S.A.S. STRASBOURG PIERRE à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE la somme de 24.271,37 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus jusqu'au 14 juin 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 4 mars 2024 jusqu'à complet paiement,

CONDAMNE Monsieur [F] [P] à verser à la S.A.S. STRASBOURG PIERRE la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [P] aux dépens de l'instance,


DÉBOUTE Monsieur [F] [P] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à Paris le 22 Juin 2026


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA

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Mise à jour de la source le 2026-06-22T18:29:12.401Z.