Tribunal judiciaire de Béthune, 1ère Chambre civile, 2 juin 2026, n° 23/02541

1ère chambre civile 

S.C.I. AMA 3
c/
S.A.S. [T] ENTREPRISES 
, Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES GALERIE DES TREILL ES CELLULES
, S.A. AXA FRANCE IARD
























copies et grosses délivrées 
le

à Me SCHONER
à Me DELALIEUX
à Me BEULQUE(LILLE)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 23/02541 - N° Portalis DBZ2-W-B7H-H3VP
Minute: 339 /2026


JUGEMENT DU 02 JUIN 2026 


DEMANDERESSE

S.C.I. AMA 3, dont le siège social est sis 848 PROMENADE DU SOLEIL - 06500 MENTON

représentée par Me Stéphane SCHÖNER, avocat postulant au barreau de BETHUNE et Me Marie PADELEC, avocat au barreau de NICE




DEFENDERESSES

Société [T] ENTREPRISES (RCS LILLE 377 956 636), dont le siège social est sis 6 rue Konrad Adenauer - 59290 WASQUEHAL

représentée par Me Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

Société AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis 313 TERRASSES DE L ARCHE - 92727 NANTERRE CEDEX

représentée par Me Gaëlle DELALIEUX, avocat au barreau de BETHUNE


Syndicat des copropriétaires GALERIE DES TREILLES CELLULES, dont le siège social est sis 20 RUE LOUIS BLANC RUE DES TREILLES 22 RUE DU POT D ETAIN - 62400 BETHUNE

défaillant


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : LE POULIQUEN Jean-François, 1er vice-président, siégeant en juge unique
 
Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.


DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 Mars 2026 fixant l’affaire à plaider au 07 Avril 2026 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 02 Juin 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort. 



Vu les assignations signifiées, les 03 et 17 août 2023, par la société AMA 3 à la société Axa France IARD, au syndicat des copropriétaires Galerie des treilles cellules et à la société [T] entreprises ; 

Vu l'ordonnance du juge de la mise en état du 20 janvier 2026 ; 

Vu les conclusions déposées par la société AMA 3 le 24 juin 2025 ; 

Vu les conclusions déposées par la société [T] entreprise le 15 mai 2025 ; 

Vu l'ordonnance de clôture du 04 mars 2026. 

EXPOSE DES MOTIFS 

Suivant acte reçu le 28 décembre 2018, la société AMA 3 a acquis notamment dans un immeuble situé à Béthune 20 rue Louis Blanc, rue des Treilles, 22 rue du Pot, le lot numéro 318 : un local d'activité, au rez-de-chaussée du bâtiment portant le numéro 18 et les 422/10 000émes des parties communes générales de l'immeuble. Il est précisé qu'aux termes de l'état descriptif de division et règlement de copropriété ci-après détaillé, ledit lot est ainsi décrit : « un local commercial n°18 sis au rez-de-chaussée haut ». 

Le syndicat des copropriétaires est représenté par la société [T] entreprises. 

Le local appartenant à la société AMA 3 a subi un dégât des eaux. 

 La société AMA 3 a déclaré le sinistre à son assureur le 04 août 2021.

Par ordonnance du 06 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune a ordonné une expertise confiée à M. [F] [H] à la demande de la société AMA 3 et au contradictoire du syndicat des copropriétaires Galerie des treilles cellules. 

Par arrêté du 06 janvier 2023, le maire de la commune de Béthune a ordonné à compter de la notification de l'arrêté pour raisons impérieuses de sécurité la fermeture de l'établissement dénommé La galerie des treilles de type M,N,W,R et de 2ème catégorie sis à Béthune rue du Pot d'étain jusqu'à complète exécution par les exploitants des mesures mettant l'établissement en conformité avec les règles de sécurité qui lui sont applicables. 

L'expert judiciaire a déposé son rapport daté du 30 janvier 2023. 

Par actes signifiés les 03 et 17 août 2023, la société AMA 3 a fait assigner la société Axa France IARD, le syndicat des copropriétaires Galerie des treilles cellules et la société [T] entreprises devant le tribunal judiciaire de Béthune afin de le voir : 
-juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie des treilles responsable du dégât des eaux survenu dans les locaux de la société AMA 3 en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
-juger le syndic cabinet [T] entreprises responsable du dégât des eaux survenu dans les locaux de la société AMA 3 en vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil ; 
-retenir la garantie de l'assureur de la société AMA 3, la société Axa France IARD
-condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Galerie des treilles cellules à communiquer l'attestation d’assurance multirisque immeubles applicable depuis juin 2021
-condamner Cabinet [T] entreprises à communiquer son attestation responsabilité civile applicable depuis juin 2021
-condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Galerie des treilles cellules, le cabinet [T] entreprises à payer à la SCI AMA 3 les sommes suivantes :
-14 000 euros au titre du préjudice de jouissance à parfaire au jour de la réalisation des travaux d'étanchéité de la toiture
-5000 euros à titre de préjudice moral
-condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Galerie des treilles cellules, le Cabinet [T] entreprises et la société Axa France IARD en qualité d’assureur de la société AMA 3 à payer à la société AMA 3 les sommes suivantes :
-7 l30,00 euros au titre du préjudice matériel subi sommes qui porteront intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
-condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Galerie des treilles cellules à réaliser les travaux suivants sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la décision a intervenir :
-Réfection de l'étanchéité de la toiture de l'immeuble de la copropriété immobilière Galerie des treilles cellules
-condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Galerie des treilles cellules à procéder à la mise en épreuve à la suite de la réfection de l'ensemble de la toiture
-ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir
-condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Galerie des treilles cellules, le cabinet [T] entreprises à payer à la société AMA 3 la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise. 

Par acte du 14 novembre 2024, la société AMA 3 a vendu le local à l'établissement public foncier dénommé « Établissement public foncier de Hauts-de-France. » 

Par ordonnance du 20 janvier 2026, le juge de la mise en état a :
-constaté le désistement d'action de la société AMA 3 à l'égard de la société Axa France IARD et du syndicat des copropriétaires Galerie des treilles cellules et l'extinction de l'instance liant la société AMA 3 à la société Axa France IARD et au syndicat des copropriétaires Galerie des treilles cellules ; 
-condamné la société AMA 3 aux dépens de l'instance l'opposant au syndicat des copropriétaires Galerie des treilles cellules ; 
-laissé à la charge de la société AMA 3 et la société Axa France IARD la charge de leurs propres dépens dans l'instance les opposant l'une à l'autre ; 
-renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 04 mars 2026 pour les conclusions au fond de la société [T] entreprises. 

Aux termes de ses conclusions déposées le 24 juin 2025, la société AMA 3 demande au tribunal de : 
-prendre acte du désistement d’instance et d’action de la SCI AMA 3 à l’égard de la compagnie d’assurance AXA et du Syndicat des copropriétaires ; 
-juger le désistement d’instance et d’action de la SCI AMA 3 à l’égard de la compagnie d’assurance AXA et du Syndicat des copropriétaires parfait ; 
-juger le Syndic Cabinet [T] entreprises responsable du dégâts des eaux survenus dans les locaux de la SCI AMA 3 en vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil 
-condamner le Cabinet [T] entreprises à payer à la SCI AMA 3 les sommes suivantes : 
-22 800,00 euros au titre du préjudice de jouissance jusqu’au 14 novembre 2024, date de la vente du bien litigieux 
-5 000,00 euros à titre de préjudice moral 
-7 130,00 euros au titre du préjudice matériel subi 
sommes qui porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation, 
-ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir 
-débouter le Cabinet [T] entreprises de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions 
-condamner le Cabinet [T] entreprises à payer à la SCI AMA 3 la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise. 

Aux termes de ses conclusions déposées le 15 mai 2025, la société [T] entreprises demande au tribunal de : 
-à titre principal, 
-juger que la responsabilité de [T] entreprises n’est pas engagée 
-en conséquence, débouter la SCI AMA 3 de l’ensemble de ses demandes 
-à titre subsidiaire, 
-juger que les demandes indemnitaires de la SCI AMA 3 sont excessives et les ramener à de plus justes proportions 
-en tout état de cause, 
-condamner la SCI AMA 3 à verser à la société [T] entreprises une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 
-condamner la SCI AMA 3 aux entiers frais et dépens d’instance. 

EXPOSE DES MOTIFS 

Le désistement d'instance et d'action de la société AMA 3 à l'égard de la société Axa France IARD et du syndicat des copropriétaires Galerie des treilles cellules ayant été constatée par ordonnance du juge de la mise en état, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande dans le cadre de la présente décision. 

I) Sur l'opposabilité du rapport d'expertise à la société [T] entreprises

Aux termes des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Si un rapport d'expertise judiciaire n'est opposable à une partie que lorsqu'elle a été appelée ou représentée au cours des opérations d'expertise, le juge ne peut cependant refuser de prendre en considération ce rapport, dès lors qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient alors de rechercher s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve.

En l'espèce, l'expertise a été ordonnée par le président du tribunal judiciaire de Béthune à la demande de la SCI AMA 3 et au contradictoire du syndicat des copropriétaires galerie des treilles cellules représenté par son syndic le Cabinet [T] entreprises. 

Si la partie à l'ordonnance ayant ordonné l'expertise était le syndicat des copropriétaire et non le syndic de copropriété, le syndic de copropriété qui représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice doit être considéré comme ayant été appelé aux opérations d'expertise. En effet outre le fait qu'il avait la charge de représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l'action en référé dirigée contre lui, il aurait également représenté le syndicat des copropriétaires dans le cadre des opérations d'expertise ordonnées au contradictoire de ce dernier s'il avait daigné s'y présenter et aurait pu faire valablement ses observations sur les causes du dégât des eaux. 

Il convient en conséquence de déclarer l'expertise judiciaire opposable au syndic de copropriété. 

II) Sur la responsabilité du syndic de copropriété

Aux termes des dispositions de l'article 9-1 du code des assurances : « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »

Aux termes des dispositions de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : (…) I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;

-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

-de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;

-de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;

-d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

-d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

-de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l'habitation relatifs à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l'astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

-d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

-de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé ;

-d'informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation (…). »

La responsabilité du syndic à l'égard des copropriétaires est une responsabilité civile délictuelle fondée sur les dispositions de l'article 1240 du code civil. 

En l'espèce, la société AMA 3 reproche d'une part au syndic de ne pas avoir fait réalisé les travaux nécessaires à la réparation des désordres affectant la toiture de l'immeuble responsables du dégât des eaux subi par le local commercial de la société AMA 3 et d'autre part de ne pas avoir fait les démarches nécessaires dans le cadre de la gestion du sinistre et notamment de ne pas avoir fait de déclaration de sinistre auprès de l'assureur du syndicat des copropriétaires. 

Le syndic de copropriété fait valoir qu'il n'est pas établi que la cause du dégât des eaux réside dans les parties communes. 

L'expert judiciaire a donné l'avis suivant : « Une forte infiltration a dû avoir eu lieu pour faire effondrer complètement les faux-plafond des deux locaux au rez-de-chaussée. Les faibles taux d'humidité relevés lors de l'expertise sur les matériaux au sol et au mur et l'absence de traces d'humidité en plafond indiquent qu'il n'y a plus d'arrivée d'eau. 

En correspondance aux dégâts des eaux déclarés par le cabinet d'huissier O2 France à son assurance le 29 juin 2021. Il est fortement envisageable que la cause soit commune. La SCI AMA 3 n'a déclaré à son assureur que le 04 août 2021, soit un mois après O2 France, ce qui peut s'expliquer par l'inexploitation de la cellule et donc d'un constat tardif des dégâts. 

La cartographie météorologique du 29 juin et les articles de presse de l'époque indiquent bien que la région a été impactée par de forts orages sur cette période. 

Ce qui peut expliquer la caractère exceptionnel et l'absence d'infiltrations actuelles. 

Aussi la société Simplon.co mentionne qu'à son arrivée en août 2021, des désordres suite à un dégât des eaux avaient été repris par le propriétaire avant leur arrivée. Qu'une infiltration, en octobre 2021, avait fait l'objet d'une intervention d'une société de couverture sous le mandat du syndic de copropriété [T]. 

Nous n'avons eu aucun élément (déclarations de sinistre auprès des assurances, contrat d'entretien des toitures) en retour à nos multiples demandes auprès de la [T]. 

Après investigations auprès des locataires et propriétaires des cellules avoisinantes et le constat d'expertise, le bâtiment est sujet à de multiples infiltrations provenant des toitures qui sont en mauvais état (cf illustration en page 15 du rapport). 

Enfin dans le procès-verbal de l'assemblée générale de février 2020, il est déjà fait mention de problèmes d'infiltration en toiture. 

Dans la pièce 13 du cabinet [W] [O], en page 4/8, le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 février 2020 énonce des fuites en toiture. 


Dans la pièce 13 du cabinet [W] [O], en page 5/8 le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 février 2020 indique un projet de réfection des toitures. 

Ces différents éléments marquent une négligence d'entretien de la toiture qui se traduit par des infiltrations localisées permanentes et un défaut d'étanchéité plus important lors de précipitations exceptionnelles. 

Le dégât des eaux sur la même période, dont l'origine est inconnue dont témoigne la société Simplon.co ne peut être exclu de la cause. Il reste à la charge du syndic de copropriété d'apporter les compléments d'information sur l'origine, la nature et l'importance de ce sinistre. »

L'expertise judiciaire établi suffisamment l'origine du dégât des eaux à des infiltrations en toiture. En effet, la vétusté de la toiture a été constatée par l'expert et était connue, les copropriétaires ayant voté la nécessité de réaliser les travaux suivant procès-verbal d'assemblée générale du 11 février 2020. Aucune autre cause à l'origine du dégât des eaux n'est alléguée ou établie. Si l'expert n'exclut pas de la cause le dégât des eaux sur la même période dont l'origine est inconnue dont témoigne la société Simplon.co, rien ne permet d'établir que cette origine soit étrangère à la toiture.

Il n'est justifié par le syndic de copropriété d'aucune démarche entre le 11 février 2020 et le dégât des eaux subi par le local appartenant à la société AMA 3 pour réaliser les travaux de reprise des fuites affectant la toiture. Il n'est pas plus établi de démarches réalisées postérieurement. De plus, malgré les sollicitations de la société AMA 3 et de son conseil notamment par courrier du 19 novembre 2021, la société [T] n'a pas déclaré le sinistre à l'assureur du syndicat des copropriétaires. Enfin malgré les sollicitations de la société Saretec désigné par l'assureur de la société AMA 3, elle ne lui a pas communiqué les coordonnées du propriétaire du local situé au dessus de celui de la société AMA3. 

La responsabilité de la société [T] est engagée à l'encontre de la société AMA3. 

La société AMA 3 demande l'indemnisation du préjudice matériel subi à hauteur de 7130 euros correspondant au coût des travaux de reprise des désordres affectant la cellule commerciale à dire d'expert. La société [T] fait valoir que le coût des travaux de reprise ne peut être évalué à une somme supérieure à 5822 euros correspondant au montant du devis produit par la société AMA 3. La société AMA 3 ne forme aucune observation à ce titre. 

Le préjudice matériel subi par la société AMA 3 sera évalué à la somme de 5822 euros. 

La société AMA 3 demande l'indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 600 euros par mois entre le mois d'août 2021 et le mois d'octobre 2024, date de la vente de l'immeuble. 

Il convient de constater que le local n'était pas donné en location au moment du sinistre et ce depuis 
mai 2019 soit depuis plus de deux ans au moment de la constatation du sinistre. De plus, par arrêté du 06 janvier 2023, le maire de Béthune a ordonné la fermeture de l'Etablissement dénommé la Galerie des treilles. En conséquence, à compter de cette date et indépendamment du dégât des eaux subi par le local, il n'aurait plus pu être donné en location. La responsabilité éventuelle du syndic dans les causes ayant conduit à la fermeture de l'établissement n'est pas discutée utilement dans le cadre du présent litige et n'est pas établie. 

Le préjudice subi par la société AMA 3 réside dans la perte de chance de donner le local en location entre le 04 août 2021 et le 06 janvier 2023. Le préjudice subi par la société AMA 3 sera évalué à la somme de 5000 euros. 

La société AMA 3 sera débouté de sa demande au titre du préjudice moral, non justifiée. 


III) Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant à l'instance, la société [T] entreprises sera condamnée aux dépens outre les frais d'expertise judiciaire et à payer la somme de 2500 euros à la société AMA 3. 

IV) Sur l'exécution provisoire

La présente décision étant exécutoire de droit à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort

-CONDAMNE la société [T] entreprises à payer à la société AMA 3 : 
-la somme de 5822 euros en réparation du préjudice matériel, 
-la somme de 5000 euros en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers

-DEBOUTE la société AMA 3 de ses autres demandes ; 

-CONDAMNE la société [T] entreprises aux dépens outre les frais d'expertise judiciare ; 

-CONDAMNE la société [T] entreprises à payer à la société AMA 3 la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-DEBOUTE la société AMA 3 de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. 

Le greffier Le président