Tribunal judiciaire de Thionville, Chambre 1 Cabinet 0, 22 juin 2026, n° 20/01478

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

CHAMBRE CIVILE




n° I N° RG 20/01478 - N° Portalis DBZL-W-B7E-DLBR 
Minute N° : 2026/371


JUGEMENT DU 22 Juin 2026



DEMANDERESSE :

S.C.I. ZENITHIMMO, 
demeurant 126 B, rue des Bouvreuils - 57290 FAMECK, 
représentée par Me Anne-sophie JOSEPH-AMSCHLER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, Me Frédéric MOITRY, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [Q], 
demeurant 16, rue Marcel Pagnol - 57700 HAYANGE, 
représenté par Maître Virginie EICHER-BARTHELEMY de la SELARL AXIO AVOCATS, avocats au barreau de THIONVILLE, avocats postulant (constitution en lieu et place de la SELARL AXIO Avocats, agissant par Me Marcel-Aimé VEINAND datée du 10/02/2026), avocat au ba Me Christelle MERLL, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

Madame [R] [A] épouse [Q], 
demeurant 16, rue Marcel Pagnol - 57700 HAYANGE, 
représentée par Maître Virginie EICHER-BARTHELEMY de la SELARL AXIO AVOCATS, avocats au barreau de THIONVILLE, avocats postulant, (constitution en lieu et place de la SELARL AXIO Avocats, agissant par Me Marcel-Aimé VEINAND datée du 10/02/2026), Me Christelle MERLL, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant


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Ordonnance de clôture de l’instruction en date du 15 septembre 2025
renvoyant l’affaire devant le JUGE UNIQUE du 01 Décembre 2025 
Débats : à l’audience publique du 01 Décembre 2025 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : David RIOU
Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

affaire mise en délibéré pour prononcé le : 09 Février 2026 délibéré prorogé au 30 mars 2026, puis 04 mai 2026, 01 juin 2026 et 22 Juin 2026
Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE : 
PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE
Président : David RIOU,
Greffier : Sévrine SANCHES

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 26 février 2019, la SCI ZENITHIMMO a vendu à Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] une parcelle de 6,82 ares située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée section 30 n°297/78, pour la somme de 6.820 euros.

Par arrêté du 17 juillet 2020, Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] ont obtenu la délivrance d’un permis de construire pour cette parcelle, relatif à un immeuble de 4 logements

Le 24 septembre 2020, la SCI ZENITHIMMO a mis en demeure les acquéreurs par lettre recommandée avec accusé de réception d’accepter l’établissement d’un acte authentique prévoyant la rétrocession de l’immeuble dans son patrimoine, en contrepartie du remboursement du prix payé, minoré des frais engagés.

Le 14 octobre 2020, les époux [Q] ont fait répondre par leur conseil qu’ils n’entendaient pas donner de suite à cette demande.

L’arrêté accordant le permis de construire a été retiré par un arrêté du 17 octobre 2020.

Par acte d’huissier de justice en date du 05 novembre 2020, la SCI ZENITHIMMO a assigné Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] devant le tribunal judiciaire de THIONVILLE afin de solliciter :
- à titre principal la désignation de trois experts afin de donner un avis sur la rescision et indiquer le juste prix du terrain litigieux ;
- à titre subsidiaire, l’annulation de la vente pour prix vil ou dérisoire ;
- à titre infiniment subsidiaire, l’annulation de la vente pour réticence dolosive. 

Aux termes d’une ordonnance de clôture du 17 octobre 2022, l’affaire a été renvoyée à l’audience à Juge unique du 06 février 2023.

Par jugement avant-dire droit rendu le 15 mai 2023, le tribunal judiciaire de THIONVILLE a :
- dit que les faits articulés par la SCI ZENITHIMMO étaient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer l’existence d’une lésion ;
- en conséquence révoqué l’ordonnance de clôture ;
- ordonné la mesure d’expertise prévue par l’article 1678 du code civil.

Le 25 mars 2024, les experts ont déposé leur rapport d’expertise définitif, aux termes duquel le prix du terrain litigieux à la date de la vente a été estimé à 30 700 euros.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions après dépôt du rapport d’expertise notifiées par le RPVA le 12 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI ZENITHIMMO demande au tribunal de :
A titre principal :
- dire que Monsieur et Madame [Q] ont manqué à leur obligation contractuelle en ne l'informant pas de leur volonté d'édifier un logement sur la parcelle cédée ;
- dire que la dissimulation intentionnelle de cette information déterminante de la part des époux [Q] constitue une réticence dolosive, commise à son préjudice et qu’elle n'aurait pas conclu la vente ou du moins, pas aux mêmes conditions ;
- dire que les époux [Q] ont acquis le terrain situé rue Pierre Mendès France à HAYANGE (57700) et cadastré section 30 n°297l78 pour un prix vil et dérisoire ;
Par conséquent,
- prononcer la nullité de la vente intervenue le 26 février 2019 entre Monsieur et Madame [Q] et la SCI ZENITHIMMO portant sur un terrain situé rue Pierre Mendès France à HAYANGE (57700) et cadastré section 30 n°297l78 ;
- condamner Monsieur et Madame [Q] à restituer le terrain situé rue Pierre Mendès France à HAYANGE (57700) et cadastré section 30 n°297l78 contre son prix payé (6.820 euros) ;
A titre subsidiaire,
 - dire que le prix payé par les époux [Q] pour l'achat du terrain situé rue Pierre Mendès France à HAYANGE (57700) et cadastré section 30 n°297/78 caractérise une lésion de plus de 7/12ème par rapport à l'estimation de la valeur vénale du bien effectuée par les experts judiciaires ;
Par conséquent,
- Prononcer la rescision pour cause de lésion de la vente intervenue le 26 février 2019, 
- dire que l'offre subsidiaire des époux [Q] est non satisfactoire,
En cas de conservation du bien par les époux [Q]:
- Les condamner à formuler leur offre de payer le supplément du juste prix à la SCI ZENITHIMMO dans un délai raisonnable qui devra être fixé par la juridiction et qui devra tenir compte de la valeur actuelle de l'immeuble conformément aux modalités de calcul précitées dans les présentes,
- Les condamner à payer à la SCI ZENITHIMMO les intérêts du complément du juste prix à compter du jour de la demande en rescision et ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus depuis la demande en rescision,
En cas de restitution du bien par les époux [Q] :
- Donner acte à la SCI ZENITHIMMO de ce qu'elle restituera le prix payé (6.820 euros) aux époux [Q].
En tout état de cause ; 
- Débouter Monsieur et Madame [Q] de toutes leurs demandes, fins et prétentions.
- Ordonner la radiation de l'inscription de la vente, et la réinscription du bien au nom de la SCI
ZENITHIMMO,
- Dire que le jugement vaut titre pour toutes formalités de publicité foncière et sera notifié au service du livre foncier, à la diligence de toute partie intéressée.
- Dire que le notaire instrumentaire procédera à toutes les formalités de publicité foncière nécessaires à l'exécution de la présente décision, et ce, sans délai.
- Condamner Monsieur et Madame [Q] à verser à la SCI ZENITHIMMO la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.
- Condamner Monsieur et Madame [Q] à verser à la SCI ZENITHIMMO une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice résultant de la privation de jouissance du bien à hauteur de 100 euros par mois et ce, depuis la signification de l’assignation jusqu'à la restitution effective de la parcelle ou à défaut, du paiement du supplément du prix.
- Condamner Monsieur et Madame [Q] à verser à la SCI ZENITHIMMO la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens ainsi que les frais d'expertise.
- Dire qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI ZENITHIMMO fonde ses demandes sur les dispositions des articles 1101 à 1104, 1112-1, 1130, 1137, 1169, 1591, 1674, 1677, 1678, 1680 et suivants du code civil. 

Au soutien de ses prétentions, et à titre liminaire, la SCI ZENITHIMMO expose qu’elle n’agit pas en qualité de professionnel. Elle soutient que son patrimoine social est exclusivement constitué des parcelles dont dépend le terrain litigieux et précise que son gérant n’a aucune connaissance particulière en la matière. À cet égard, elle rappelle que la qualité professionnelle d’une SCI s’apprécie au regard de son activité, de ses compétences ou connaissances techniques, ou de sa qualité de constructeur et précise qu’en l’espèce son activité est la location de logements et non la vente des terrains. 

A titre principal, elle sollicite que soit prononcée la nullité de la vente pour vice du consentement et plus précisément pour réticence dolosive et manquement à l’obligation d’information prévue par l’article 1112-1 du code civil. 

Elle souligne que l’acte de vente authentique précise en page 2 que les époux [Q] ont déclaré “ne pas vouloir destiner le terrain à la construction”. Elle affirme que la destination de l’immeuble était un élément déterminant, une condition essentielle de la réalisation de la vente, afin de préserver la tranquillité à l’arrière de son propre immeuble. 

Elle estime, qu’au regard des dates du certificat d’urbanisme, déposé le 05 avril 2019, du plan parcellaire réalisé par la société [Y] [T] le 02 mai 2019, et de l’attestation notariée de Maître [N] du 16 septembre 2019 produits par les défendeurs, qu’il est indéniable que les époux [Q] avaient l’intention d’y construire un immeuble dès la signature de l’acte de vente le 26 février 2019.

Elle ajoute que le terrain n’est pas inconstructible et que le retrait du permis de construire par arrêté du 17 octobre 2020 a été motivé par l’insuffisance du dimensionnement des réseaux d’assainissement, ce qui n’empêche dès lors pas d’envisager un nouveau projet de construction dans l’avenir, les travaux de mise à niveau du réseau d’assainissement étant programmés et des dispositifs d’assainissement autonomes étant possibles. Elle fait valoir que si les époux [Q] affirment ne plus vouloir déposer de demande de construire autre que pour la réalisation d’un garage, ayant conduit à la délivrance d’un permis en ce sens le 19 avril 2022, rien ne permet de s’en assurer et doute de leur bonne foi au regard des autres aménagements engagés sur la parcelle litigieuse, faisant état à ce titre d’une décision relative à la démolition d’un mur de clôture et du rehaussement d’un autre mur de clôture.

Elle sollicite par ailleurs le prononcé de la nullité de la vente en raison de son prix dérisoire ou vil en application de l’article 1169 du code civil. Elle expose en s’appuyant sur le rapport du comité des experts, que le prix est vil pour être sans proportion avec la valeur réelle du bien vendu. Elle précise que l’action pour vileté du prix peut être intentée hors le cadre de l'action en rescision pour lésion.

A titre subsidiaire, la SCI ZENITHIMMO soutient, en s’appuyant sur l’avis du comité d’experts judiciaires ainsi que des autres estimations, que le prix de vente était insuffisant eu égard à la valeur réelle du marché immobilier.
 
S’agissant du rapport d’expertise judiciaire, elle expose que le prix estimé a été réévalué par les experts de 30 à 45 euros du m2 dès lors que son conseil a démontré que le terrain litigieux pouvait être viabilisé par plusieurs voies d’accès alors que le comité d’experts avait retenu seulement deux voies d’accès. Elle ajoute que le certificat de la mairie atteste que le terrain peut accueillir une construction et que le terrain peut avoir un accès aux voies publiques.

S’agissant des estimations produites avant l’expertise judiciaire, elle soutient que les époux [Q] ont exercé diverses pressions et menaces à l’encontre des agents diligentés par ses soins, et ont dénigré l’estimation de la parcelle adjacente n°77 appartenant aux époux [W] en tous points similaire à la parcelle litigieuse.

Elle fait valoir que sa priorité consiste en l’annulation de la vente et non dans la rescision pour cause de lésion dès lors que dans cette seconde hypothèse, l’acquéreur a la possibilité de conserver le terrain.

Elle expose à ce titre que l’offre formulée par les époux [Q] afin de conserver le bien n’est pas satisfactoire dès lors que la proposition de verser un supplément de prix à hauteur de 23.880 euros résulte de la prise en considération de la valeur vénale du terrain à la date de la vente, alors que ce supplément, assorti des intérêts à compter du jour de la demande en rescision, doit être déterminé au regard de la valeur du bien à la demande à laquelle le paiement doit intervenir, laquelle se trouve au demeurant indéterminée. 

La SCI ZENITHIMMO sollicite par ailleurs, si le terrain lui était restitué, la condamnation des époux [Q] à lui régler une indemnité mensuelle d’occupation au titre de la perte de jouissance de ce dernier, outre la condamnation des défendeurs.

Elle fonde enfin sa demande de dommages et intérêts sur les manquements opposés aux époux [Q], notamment en considération de la violation par ces derniers de leur obligation d’information, faisant valoir à ce titre l’existence de divers préjudices, d’ordre matériel et moral.

Au dernier état de la procédure, par des conclusions après dépôt du rapport d’expertise notifiées par RPVA le 13 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens et prétentions, Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] demandent au tribunal de: 
A titre principal,
- Débouter la société civile immobilière ZENITHIMMO de ses demandes;
A titre subsidiaire, dans le cas où le Tribunal considère que les consorts [Q] conservent la parcelle cadastrée 30 n °29 7/78 :
- condamner les consorts [Q] à verser la société civile immobilière ZENITHIMMO 23 880 euros en supplément du prix;
En tout état de cause,
- Condamner la société civile immobilière ZENITHIMMO au versement de la somme de 15 000 euros aux consorts [Q] en remboursement des améliorations apportées à la parcelle cadastrée 30 n°297/78 ainsi que la restitution du prix de vente à hauteur de 6820 euros;
- Condamner la société civile immobilière ZENITHIMMO au versement de la somme de 2000 euros aux consorts [Q] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Les époux [Q] opposent en défense que la SCI ZENITHIMMO leur a adressé un courrier précisant que le prix de vente serait de 1000 euros l’are, sans contrainte de leur part, devant conduire à considérer que cette circonstance caractérise une renonciation à l’exercice de l’action en rescision pour lésion.

Ils ajoutent qu’en application de l’article 1674 du code civil, pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, l’immeuble doit être estimé selon son état et sa valeur au moment de la vente, soit au moment de la rencontre des volontés entre les parties sur les éléments essentiels du contrat. Ils soutiennent à ce titre qu’au jour de la régularisation de la vente, le terrain était inconstructible, de sorte que le prix estimé doit être celui déterminé avant l’annulation de permis de construire rétablissant ainsi sa constructibilité. Ils font encore valoir que la demanderesse a accepté de vendre la parcelle litigieuse au prix de 1000 euros l’are après avoir pris des renseignements auprès d’un notaire, et alors même qu’elle doit être considérée comme un professionnel de l’immobilier, notamment au regard des informations résultant du RCS quant à son objet social. 

Les époux [Q] ajoutent que la SCI ZENNITHIMMO n’a jamais précisé au moment de la vente que le terrain ne pourrait avoir d’autre destination que celle de jardin ou de verger, et soutiennent que la demanderesse ne pouvait ignorer le caractère constructible du terrain au regard du certificat d’urbanisme précisant son classement en zone constructible, annexé à l’acte de vente.

Ils contestent la validité des estimations immobilières produites par la SCI ZENNITHIMMO en produisant notamment des attestations d’agents immobiliers, en insistant notamment sur l’absence d’accès à la voie publique de la parcelle litigieuse et sur son état de friche lors de l’acquisition. Ils produisent deux autres estimations, à hauteur de 39.000 euros et 40.000 euros, et soutiennent que même si la preuve de la lésion est imposée par la loi, le juge peut recourir à tout moyen pour rétablir la valeur réelle de l’immeuble litigieux. 

Les époux [Q] considèrent par ailleurs que l’annulation de la vente pour prix vil suppose des cas extrêmes dans lesquels le prix est dérisoire ou n’est qu’apparent, contestant que ce soit le cas en l’espèce, pour les mêmes raisons que celles développées ci-dessus.

Les défendeurs s’opposent encore à la demande d’annulation de la vente pour réticence dolosive, en maintenant que la SCI ZENNITHIMMO n’a jamais précisé au moment de la vente que le terrain ne pourrait avoir d’autre destination que celle de jardin ou de verger. Ils assurent par ailleurs n’avoir envisagé un projet de construction que postérieurement à la régularisation de la vente. Les défendeurs déclarent à ce titre avoir déposé une demande de permis de construire plus d’un an après la signature de l’acte de vente et qu’à la suite de l’arrêté du maire du 17 octobre 2020 ayant retiré le permis de construire qui leur avait été accordé, la parcelle litigieuse conservera sa destination d’origine, soit un jardin. 

Ils précisent, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait l’existence d’une lésion au préjudice de la SCI ZENITHIMMO, proposer le versement d’un supplément de prix à hauteur de 23.880 euros en application des dispositions de l’article 1682 du code civil.

Ils sollicitent enfin, dans si le tribunal ordonnait la restitution de la parcelle litigieuse à la SCI ZENITHIMMO, la condamnation de cette dernière à leur verser une indemnité de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 555 du code de civil au titre de la réalisation par ces derniers de constructions, de plantations, avec défrichage et déblaiement de végétaux, ayant conduit à la réalisation d’un jardin et d’une pelouse. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2025. 

Plaidée à l’audience à juge unique du 1er décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026, délibéré prorogé aux 30 mars 2026, 04 mai 2026, 1er juin 2026 et en dernier lieu au 22 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la nullité de la vente pour vice du consentement et manquement à l’obligation d’information
Il résulte des dispositions de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les dispositions de l’article 1130 du même code prévoient par ailleurs que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, et que leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges, de même que la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant, et que constituent de telles informations celles ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie, sans que les parties ne puissent ni limiter, ni exclure ce devoir. Ce texte précise par ailleurs qu’outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du même code.

La demanderesse soutient que les parties auraient convenu, et contractualisé lors de la conclusion de la vente du terrain litigieux, comme élément determinant, une condition essentielle selon laquelle devait être conservée la destination de verger ou de jardin du terrain cédé, en s'appuyant sur la déclaration des époux [Q] reprise à l’acte authentique de « ne pas vouloir destiner le terrain à la construction ».

En l’espèce, il convient de relever que l’acte authentique de vente du 26 février 2019 ne comporte aucune clause emportant une quelconque restriction ou condition relative à la destination du bien cédé aux époux [Q], dont il ne saurait être contesté que le caractère constructible se trouvait connu de l’ensemble des parties. Si les acquéreurs ont pu déclarer lors de la régularisation de la vente ne pas vouloir alors destiner le terrain à la construction, une telle déclaration ne saurait emporter en soi une quelconque renonciation définitive et irrévocable au droit de construire sur ledit terrain, lequel relève au demeurant des prérogatives attachées au droit absolu de propriété. 

La SCI ZENITHIMMO ne démontre dès lors à ce titre aucunement l’existence d’une quelconque contractualisation entre les parties d’une quelconque renonciation par les époux [Q] à maintenir la destination de verger ou de jardin du terrain litigieux. 

Il ne saurait de même être opposé aux époux [Q] un quelconque manquement à une obligation précontractuelle d’information quant à la destination que ces derniers entendaient affecter au bien immobilier en cause, à défaut pour la demanderesse de justifier de la nature et du fondement de l’obligation qui pèserait sur ce point sur les défendeurs, alors même que ces derniers peuvent jouir du bien de la manière la plus absolue, sous réserve du droit des tiers, conformément aux termes de l’article 544 du code civil.

Il y a dès lors lieu de débouter la SCI ZENITHIMMO de sa demande tendant à voir prononcer l’annulation de la vente intervenue pour vice du consentement ou manquement à une obligation précontractuelle d’information.

Sur la nullité de la vente pour vilité du prix
Aux termes de l’article 1591 du code civil, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Il résulte des dispositions de l’article 1169 du même code qu’un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire. 

Il est constant que le prix d’une chose est considéré vil lorsqu’il est dérisoire ou proche de nul.

En l’espèce, si la demanderesse soutient que le prix serait vil pour être sans proportion avec la valeur réelle du bien vendu, il résulte du rapport du comité d’experts que la valeur du terrain a été évaluée au moment de la vente à 30.700 euros, de sorte que le prix de vente convenu entre les parties à hauteur de 6.820 euros, pour représenter 22% du prix réel du terrain au moment de la vente, ne saurait être considéré comme un prix vil.

Il y a dès lors lieu de débouter la SCI ZENITHIMMO de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente pour vil prix.

Sur la rescision de la vente pour cause de lésion
Aux termes de l’article 1674 du code civil, le vendeur lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value.

En l’espèce, même si les consorts [Q] soutiennent que la SCI ZENITHIMMO a expressément affirmé dans son courrier du 05 octobre 2018 avoir accepté de vendre sa parcelle à hauteur de 1000 euros l'are et que ce courrier doit être considéré comme une renonciation à l'exercice de l'action en rescision, il résulte des dispositions de l’article 1674 du code civil rappelées ci-avant la SCI ZENITHIMMO reste en tout état de cause en droit de solliciter la rescision de la vente quand même elle aurait expressément renoncé à cette faculté dans le contrat, une telle renonciation ne pouvant valablement intervenir que postérieurement à la régularisation de la vente.

Il n’est par ailleurs nullement démontré que l’acceptation par la SCI ZENITHIMMO de vendre la parcelle au prix en cause emporterait de ce seul chef une quelconque renonciation par la demanderesse à l’exercice de l’action en rescision pour cause de lésion. 

Il y a dès lors lieu de relever, au regard de l’ensemble de ces éléments, qu’il n’est nullement établi que la SCI ZNITHIMMO aurait renoncé à l’exercice de l’action en rescision de la vente pour cause de lésion.

Aux termes de l’article 1675 alinéa 1er du code civil, il convient, afin de déterminer s'il existe une lésion de plus de sept douzièmes, d’estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. 

A ce titre, les dispositions de l’article 1677 du code civil prévoient que la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. 

En application des articles 1678 à 1680 du code civil, cette preuve ne peut se faire que par un rapport de trois experts, nommés d’office sauf en cas d’accord des parties afin de les nommer tous les trois conjointement, lesquels se trouvent tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix. Il résulte des dispositions en cause que s’il existe des avis différents, le procès-verbal en contiendra les motifs, sans qu'il soit permis de faire connaître de quel avis chaque expert a été.

L’article 1681du code civil dispose que dans le cas où l'action en rescision est admise, l'acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu'il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total.

Il est constant que le supplément doit correspondre, non à la valeur vénale de l'immeuble au moment où il a été vendu, mais à sa valeur réelle à l'époque où doit intervenir ce règlement complémentaire (Cass. civ. 1ère du 07 juin 1966, n°64-13.532).

Aux termes de l’article 1682, si l'acquéreur préfère garder la chose en fournissant le supplément du juste prix tel que déterminé conformément à l’article précédent, il doit l'intérêt du supplément, du jour de la demande en rescision. S'il préfère la rendre et recevoir le prix, il doit rendre les fruits du jour de la demande. L'intérêt du prix qu'il a payé lui est aussi compté du jour de la même demande, ou du jour du paiement, s'il n'a touché aucuns fruits.

- Sur la preuve de la lésion

En l’espèce, le rapport du comité d’experts désigné par le jugement avant dire du 15 mai 2023 a évalué le prix du terrain au moment de la vente intervenue le 26 février 2019 entre les parties à l’instance à 30.700 euros.

A ce titre, les cinq douzièmes de la somme de 30.700 euros, correspondant à la valeur vénale du bien immobilier au moment de la vente, représentent un montant de 12.792 euros (30.700 x5/12), soit un montant supérieur au prix de 6.820 euros acquitté par les époux [Q] au moment de la vente, ce dont il résulte que la SCI ZENITHIMMO a subi une lésion de plus des sept douzièmes de la valeur du terrain litigieux.

Il y a dès lors lieu de dire bien fondée l’action initiée par la SCI ZENITIMMO en rescision de la vente pour cause de lésion.

- Sur les effets de la rescision de la vente pour cause de lésion

Il résulte des textes rappelés ci-avant que dans le cas où l'action en rescision est admise, la loi offre deux choix à l'acquéreur : le maintien du terrain ou la restitution du prix.

Il est constant que le tribunal doit statuer sur les conséquences du choix offert à l’acquéreur, s’il n’a pas encore exercé l’option, auquel cas le tribunal fixe le délai dans lequel l’acquéreur doit y procéder, l’option devant intervenir, à défaut, dans un délai raisonnable.

En l’espèce, il résulte de la lecture des conclusions des époux [Q] que ces derniers ont déclaré souhaiter conserver la propriété du terrain litigieux, en proposant de régler à la demanderesse, à titre de supplément de prix, la somme de 23.880 euros, correspondant de fait à la différence existant entre la valeur du bien immobilier estimée par le comité d’experts à la date de la vente de ce dernier, soit 30.700 euros, et la somme alors acquittée par eux au titre du prix de vente alors convenu entre les parties, soit 6.820 euros (30.700 – 6.820 euros).

Il est constant, tel que relevé par la SCI ZENITHIMMO aux termes de ses écritures, que les époux [Q] n’ont dès lors nullement entendu fonder leur proposition de supplément de prix sur la valeur actuelle du terrain litigieux, tel qu’exigé par les dispositions de l’article 1681 du code civil, tel qu’interprété par la Première chambre civile de la Cour de cassation, alors même que cette circonstance avait été mise dans les débats par la demanderesse.

Il y a dès lors lieu de dire que la proposition de supplément de prix formée par les époux ne saurait être qualifiée de supplément de juste prix, et qu’elle se trouve en conséquence dépourvue de tout caractère satisfactoire.

Il résulte par ailleurs des écritures des époux [Q] que ces derniers n’ont entendu former à ce titre aucune autre proposition alternative au soutien de leur demande tendant à la conservation de la propriété du bien litigieux, pourtant estimée non satisfactoire par la demanderesse, sans même solliciter à titre subsidiaire toute mesure destinée à la détermination de la valeur actuelle du bien en cause, ou toute possibilité de formuler une autre proposition fondée sur la valeur actuelle du bien, au titre de laquelle ils n’ont produit aucune pièce, de sorte qu’elle reste indéterminée.

Les époux [Q] précisent à ce titre, à la suite de leur proposition de supplément de prix, solliciter, « dans le cas où le Tribunal jugerait qu’il convenait de restituer la parcelle », le remboursement des améliorations apportées par eux à ladite parcelle, confirmant ainsi le caractère définitif et exclusif de la proposition de supplément de prix formée, et l’absence de toute autre option si le tribunal considérait leur proposition comme non satisfactoire. 

Il y a dès lors lieu au regard de ces éléments de considérer que les époux [Q] ont ainsi exercé l’option au cours de la procédure, en sollicitant la conservation du bien immobilier, en considération d’une proposition ferme et exclusive de versement d’un supplément de prix, option qui ne saurait cependant être favorablement accueillie en raison du caractère non satisfactoire de leur offre, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande tendant à la conservation de la parcelle litigieuse.

Il y a de même, consécutivement lieu d’ordonner la restitution de la parcelle litigieuse par les époux [Q] à la SCI ZENITHIMMO, ainsi que la restitution à ces derniers du prix perçu par la demanderesse, selon les modalités précisées ci-après.

- Sur la restitution de la chose et du prix

Selon des effets similaires à ceux de la nullité, la rescision pour cause de lésion a pour conséquence, à défaut de conservation du bien par l’acquéreur, d’entraîner un anéantissement rétroactif de la vente intervenue.

La rescision obéit aux dispositions spécifiques des articles 1681 et 1682 du même Code, lesquelles prévoient que les conséquences de la rescision jouent dès la demande de rescision tel que précisé par l’article 1682 du code civil à l’égard des intérêts.

Il résulte des articles 1681 et 1682 du code civil qu’en cas de restitution d’un bien immobilier à la suite de l’admission de l’action en rescision, si l’acquéreur préfère rendre la chose et recevoir le prix, il doit rendre le fruit, et que l’intérêt du prix qu’il a payé est lui aussi compté du jour de cette même demande, ou du jour du paiement, s’il n’a touché aucuns fruits.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique du 26 février 2019 que les époux [Q] se sont acquittés d’un prix de 6.820 euros dans le cadre de l’acquisition de la parcelle litigieuse auprès de la SCI ZENITHIMMO, somme que la demanderesse sera dès lors condamnée à leur payer, avec intérêts au taux légal, à compter du jour de la demande en rescision, soit de l’assignation du 05 novembre 2020, à défaut de la mention par l’une quelconque des parties de la perception ou non de fruits par les époux [Q]. 

De même, les époux [Q] seront condamnés à restituer à la SCI ZENITHIMMO la parcelle litigieuse située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée section 30 n°297/78, d’une contenance de 6,82 ares.

Il y a lieu d’ordonner la publication du présent jugement auprès du Livre Foncier ainsi que l’accomplissement des formalités nécessaires à la rectification des mentions consécutives aux modalités de la rescision pour lésion prononcées aux termes de la présente décision, et ce conformément au dispositif de la présente décision. 

- Sur la demande d’indemnité d’occupation formée par la SCI ZENITHIMMO

Compte-tenu du caractère rétroactif de l’anéantissement de la vente entre les parties, il ne saurait être contesté que les époux [Q] ont occupé le bien de la SCI ZENITHIMMO à compter de la date de l’acte authentique, dont la demanderesse s’est dès lors vue priver de la jouissance.

La SCI ZENITHIMMO sollicite de ce chef la condamnation des époux [Q] à lui régler, à compter de la date de signification de l’assignation, une indemnité d’occupation de 100 euros par mois, jusqu’à la restitution effective de la parcelle litigieuse, sans que les défendeurs n’aient formé aucune observation à ce titre.

En considération du caractère raisonnable de la demande formée par la SCI ZENITHIMMO, il y a lieu de faire droit à sa demande.

Les époux [Q] seront dès lors condamnés à lui régler une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 100 euros, à compter du 05 novembre 2020, date de signification de l’assignation, et ce jusqu’à la restitution effective de la parcelle litigieuse par ces derniers à la SCI ZENITHIMMO.

- Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI ZENITHIMMO

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI ZENITHIMMO fait valoir qu’il résulte des dispositions de l’article 1178 du même code qu’ « indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité », et sollicite, en considération des « manœuvres fautives commises par les consorts [Q] » et des nombreux tracas liés à la procédure une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, il convient de relever que la SCI ZENITHIMMO a été déboutée de ses demandes tendant au prononcé de l’annulation de la vente intervenue entre les parties, notamment au motif de l’absence de démonstration de la commission de toute faute par les époux [Q], et que l’action en rescision pour cause de lésion conduisant à la remise des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient antérieurement à la vente ne repose sur aucune notion de faute des défendeurs, mais uniquement, d’une part, sur la caractérisation de l’existence d’une lésion, et d’autre part sur l’absence de caractère satisfactoire de l’offre de supplément de prix présentée par les époux [Q] au soutien de leur demande tendant à la conservation du bien litigieux.

A défaut de la caractérisation de tout fait fautif des époux [Q], il y a lieu de débouter la SCI ZENITHIMMO de sa demande de dommages et intérêts. 
 
- Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [Q]

Les dispositions de l’article 555 du code civil prévoient :

« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent ».

Les époux [Q] sollicitent la condamnation de la SCI ZENITHIMMO à leur payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice, non précisément qualifié, lié aux améliorations apportées à la parcelle litigieuse, dans le cadre de la remise en état de l’intégralité de la parcelle en procédant à son défrichage et à son déblaiement à bout de bras pendant 6 mois, conduisant selon leurs écritures à l’évacuation de 250 m3 de déchets et de végétation, et à la réalisation sur la moitié de la parcelle d’un jardin et sur l’autre partie d’une pelouse propre et régulièrement tondue.

En l’espèce, il convient de relever que les époux [Q] n’apportent aucune précision quant à la nature du préjudice, matériel et/ou moral, dont il sollicite réparation, ni de l’ampleur de ce dernier. 

Si les époux [Q] justifient, notamment au regard de plusieurs photographies, avoir procédé à un défrichage de la parcelle litigieuse et à son entretien régulier, ce que ne conteste au demeurant pas la SCI ZENITHIMMO, il convient de relever que les époux [Q] ne produisent aux débats aucun élément permettant de justifier, ni même d’évaluer, « le coût des matériaux et le prix de la main d’œuvre » dont la SCI ZENITHOIMMO pourrait être tenue pour redevable à leur égard en application des dispositions précitées, étant rappelé que les défendeurs affirment avoir effectué les prestations en cause « à bout de bras ».

Il convient par ailleurs de relever que les époux [Q] ne justifient pas plus de la somme dont la valeur du fonds a pu le cas échéant augmenter du fait de ces travaux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter les époux [Q] de leur demande.

4) Sur les autres demandes

- Sur les dépens

Les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Parties perdantes, les époux [Q] seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

- Sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile

Les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et qu'il doit dans tous les cas tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, précisant qu'il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Parties perdantes, les époux [Q] seront également condamnés à payer à la SCI ZENITHIMMO, la somme sollicitée de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et déboutés de leur demande formée du même chef à l’encontre de la demanderesse.

 5) Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit à l'égard des instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile disposent à ce titre que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, en considération de l'introduction de l'instance par acte du 05 novembre 2020 et de l'absence d’élément justifiant de l’écarter, l'exécution provisoire de droit du présent jugement sera rappelée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI ZENITHIMMO de l’ensemble de ses demandes tendant voir prononcer l’annulation de la vente de la parcelle située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée Section 30 n°297/78, d’une contenance de 6,82 ares, régularisée avec Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q], selon acte authentique du 26 février 2019 ;

DIT que le prix payé par Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] pour l'achat du terrain situé rue Pierre Mendès France à HAYANGE (57700) et cadastré section 30 n°297/78 caractérise une lésion de plus de 7/12ème par rapport à l'estimation de la valeur vénale du bien effectuée par le comité d’experts judiciaires ;

PRONONCE la rescision pour cause de lésion de la vente intervenue le 26 février 2019 entre la SCI ZENITHIMMO et Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] ;

DIT que l’offre présentée par Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] tendant à la conservation de la parcelle litigieuse en contre-partie du versement d’un supplément de prix de 23.880 euros n’est pas satisfactoire ;

CONDAMNE la SCI ZENITHIMMO à payer Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] la somme de 6.820 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2020, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] à restituer à la SCI ZENITHIMMO la parcelle située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée Section 30 n°297/78, d’une contenance de 6,82 ares ;

ORDONNE la radiation de l'inscription de la vente intervenue le 26 février 2019 à l’égard de la parcelle située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée Section 30 n°297/78, d’une contenance de 6,82 ares, et la réinscription du bien au nom de la SCI ZENITHIMMO ;

DIT que le jugement vaut titre pour toutes formalités de publicité foncière et qu’il sera notifié au service du livre foncier, à la diligence de toute partie intéressée ;

DIT que le notaire instrumentaire procédera à toutes les formalités de publicité foncière nécessaires à l'exécution de la présente décision, et ce, sans délai ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] à payer à la SCI ZENITHIMMO une indemnité d’occupation au titre de parcelle située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée Section 30 n°297/78, d’une contenance de 6,82 ares, d’un montant mensuel de 100 euros, à compter du 05 novembre 2020, date de signification de l’assignation, et ce jusqu’à la restitution effective par ces derniers à la SCO ZENITHIMMO de la dite parcelle ;

DEBOUTE la SCI ZENITHIMMO de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 5.000 euros en réparation « des préjudices subis » ;

DEBOUTE Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] de leur demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 15.000 euros au titre des améliorations apportées à la parcelle située Rue Pierre MENDES France à HAYANGE (57), cadastrée Section 30 n°297/78, d’une contenance de 6,82 ares ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] à payer à la SCI ZENITHIMMO la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

DEBOUTE Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Q] et Madame [R] [A] épouse [Q] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 juin 2026 par Monsieur David RIOU, Vice-Président, assisté de Sévrine SANCHES, Greffier. 

Le Greffier Le Président