Tribunal judiciaire de Toulon, 4ème Chambre, 22 juin 2026, n° 19/01269

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 19/01269 - N° Portalis DB3E-W-B7D-J7GW

En date du : 22 juin 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt deux juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 février 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Christelle COLLOMP, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026 prorogé au 22 juin 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé. 

DEMANDEURS :

Madame [W] [L] épouse [R], demeurant [Adresse 1]
Et
Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Me Julien SALOMON, avocat au barreau de NICE
 
DÉFENDEURS :

Madame [O] [J] divorcée [A], née le 12 Septembre 1964 à [Localité 1] (56), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Martine CLARAMUNT-AGOSTA, avocat au barreau de TOULON

Maître [D] [H], Notaire, demeurant [Adresse 3]
Et
S.A.S. [H]-SAIZOU-PHILIP-KREMER, Notaires associés, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal 
tous deux représentés par Me Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

S.C. I. M.A.J, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me James TURNER, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [B] [A], né le 14 décembre 1961 à [Localité 2] (83)? de nationalité Française, contrôleur de douane, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le : 
à : 
Me Martine CLARAMUNT-AGOSTA - 1009
Me Jean-michel GARRY - 1011
Me Séverine PENE - 0242
Me Julien SALOMON - 181
Me James TURNER - 1003



EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié établi le 9 janvier 2007 par Maître [D] [H], notaire associé au sein de la société civile professionnelle « [E] [K] [P] [V], [I] [U], [D] [H] et [T] Saizou, notaires associés », M. [X] [R] et Mme [W] [L] (les époux [R]) ont acquis de la société M.A.J un immeuble situé à [Localité 3], Lieudit [Adresse 6], cadastré section AD n°[Cadastre 1], d’une surface de 1220m², moyennant la somme de 680.000 euros. 

Cette parcelle est issue de la division d'un immeuble originairement cadastré AD n°[Cadastre 2] d'une superficie de 3513m2 dont le surplus restant à appartenir au vendeur, cadastré section AD n°[Cadastre 3] pour 1588m² et AD n°[Cadastre 4] pour 798m², en nature de pinèdes en restanques, a été vendu ensuite par la société M.A.J à M. [B] [A] et Mme [O] [J], son épouse, au prix de 180.000 euros par acte notarié établi le 7 mai 2007 par Maître [D] [H]. L’acte authentique du 7 mai 2007 mentionne qu’un permis de construire une maison d’habitation sur le terrain objet de la vente a été accordé le 13 avril 2007. 

Antérieurement à ces deux ventes, par acte sous seing privé du 10 juillet 2006, M. [B] [A] et Mme [O] [J] ont consenti une promesse de vente sous conditions suspensives à la société M.A.J, avec faculté de substitution pour l’acquéreur, de la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 4] au prix de 2500 euros.

Cette promesse a fait l’objet d’un dépôt en date du 15 juin 2010 au rang des minutes de l'office notarial de Maître [D] [H] et d’une publication au service foncier. L’acte authentique établi à cette date mentionne qu'il a été établi à la requête des époux [R] ainsi que de M. [A] et de Mme [J], et que “la substitution contenue dans ladite promesse a été exercée au profit de M. et Mme [X] [R] ainsi qu’il résulte d’une mention contenue sur une copie de l’acte sous seing privé ci-dessus visé”.

A la suite du divorce des époux [A] prononcé le 6 juin 2016, la parcelle AD n°[Cadastre 4] a été attribuée à M. [A].

Par courrier du 21 novembre 2008, les époux [R] ont mis en demeure Mme [J] et M. [A] de régulariser l’acte authentique de vente de la parcelle AD n°[Cadastre 4].

Par acte signifié le 30 janvier 2019 et le 7 mars 2019, les époux [R] ont assigné M. [B] [A] et Mme [O] [J] devant le Tribunal de ce siège afin qu’il constate que la vente de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 4] est parfaite depuis le 10 juillet 2008, ou au plus tard le 15 juin 2010, et les indemnise du préjudice subi. 

Par acte signifié le 10 mai 2021, contenant dénonce de procédure, les époux [R] ont assigné en intervention forcée à la présente instance Maître [D] [H], notaire, et la SAS [H]-SAIZOU-PHILIP-KREMER, notaires associés ; la procédure a donné lieu à enrôlement distinct sous le n°21/02611, avant d’être jointe à la procédure principale le 5 octobre 2021.

Par acte signifié le 14 mars 2022, contenant dénonce de procédure, les époux [R] ont assigné en intervention forcée à la présente instance la société M.A.J ; la procédure a donné lieu à enrôlement distinct sous le n°22/01717, avant d’être jointe à la procédure principale le 17 mai 2022. 

Par dernières conclusions du 20 mai 2025, les époux [R] demandent au tribunal de : 
A titre principal
-constater que la vente par Monsieur [B] [Z] [C] [A], né le 14 décembre 1961 à [Localité 2], domicilié [Adresse 7] à [Localité 4] et Madame [O] [J], née le 12 septembre 1964 à [Localité 1], domiciliée [Adresse 8] à [Localité 5] à Monsieur [X] [E] [R], né le 9 août 1946 à [Localité 6], et Madame [W] [G] [L] épouse [R], née le 28 mars 1945 à [Localité 6], demeurant ensemble à [Localité 3], [Adresse 1], du bien immobilier situé sur le territoire de la commune de [Localité 3], lieudit [Adresse 6], cadastré section AD n°[Cadastre 4] pour une surface de 7 ares et 98 centiares, est parfaite depuis le 10 juillet 2008 ou, au plus tard, le 15 juin 2010,
-donner acte aux époux [R] de leur engagement à payer à M. [A] et Mme [J] la somme de 2.500 € à titre de prix de vente dans le mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir, et le cas échéant, les y condamner
-à défaut pour M. [A] et Mme [J] d’accepter de recevoir cette somme, autoriser les époux [R] à la consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations
-dire et juger que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété pour les époux [R] au gré de sa seule publication au fichier de la publicité foncière
-condamner solidairement M. [A] et Mme [J] à verser aux époux [R] la somme de 50.000 € à titre d’indemnité pour préjudice de jouissance, montant à parfaire au jour de la libération effective des lieux,
-condamner solidairement M. [A] et Mme [J] à verser aux époux la somme de 7.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile
-Dire et juger que les créances respectives des parties opéreront par compensation, notamment entre le prix de vente d’une part et les indemnisations dues au requérant d’autre part
-condamner solidairement M. [A] et Mme [J] aux entiers dépens de l’instance,
A titre subsidiaire condamner solidairement Maître [H] et la SAS [H] SAIZOU PHILIP KREMER :
- à verser aux époux [R] la somme de 60.142 € en réparation de leur préjudice
- à relever et garantir les époux [R] des éventuelles condamnations qui seraient mises à leur charge au bénéfice de M. [A] et/ou de Mme [J]
- à verser aux époux [R] la somme de 7.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 
- aux entiers dépens de l’instance
A titre subsidiaire également
-condamner in solidum la SCI MAJ, M. [A], Mme [J], Maître [H] et la SAS [H] SAIZOU PHILIP KREMER :
- à verser aux époux [R] la somme de 60.142 € en réparation de leur préjudice
- à verser aux époux [R] la somme de 7.000 € sur le fondement des dispositions 
de l’article 700 du code de procédure civile
- aux entiers dépens de l’instance
-condamner in solidum la SCI MAJ, Maître [H] et la SAS [H] SAIZOU PHILIP KREMER à relever et garantir les époux [R] des éventuelles condamnations qui seraient mises à leur charge au bénéfice de M. [A] et/ou de Mme [J]
En tout état de cause, 
-débouter les parties défenderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que formulées à l’encontre des époux [R]
-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions du 9 mai 2025, M. [B] [A] demande au tribunal de : 
-ordonner la communication des procurations qui auraient été données par M. et Mme [A] pour la signature de l’acte du 15 juin 2010 sous astreinte de 50 € par jour de retard
-constater que la clause conventionnelle contenue dans le compromis de vente du 10 juillet 2006 instaurant un délai de réitération de vente fixé : « en tout état de cause dans un délai de 24 mois à compter de ce jour, si l’une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le Tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice le tout dans un délai d’un mois à compter de la date indiquée en tête du présent ou de la date si elle est postérieure à laquelle seraient réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte » s’analyse en une fin de non recevoir conventionnelle rendant inopposable la saisine de la présente juridiction afin de faire constater la vente par décision de justice
-juger irrecevable la demande des époux [R] pour extinction du délai d’action depuis le 10 août 2008
-les débouter de leurs demandes
-constater le défaut de droit à agir des époux [R]
-juger irrecevable la demande des époux [R] à l’encontre de M. [A] 
-constater que l’acte authentique du 15 juin 2010 ainsi que l’acte du 10 juillet 2006 intervenu dans des conditions suspectes à l’encontre des époux [A] est nul et de nul effet
-déclarer l’acte authentique du 15 juin 2010, ainsi que l’acte en date du 10 juillet 2006 inopposables à M. [A] et voir déclarer nuls ces actes en raison de la fraude commise
-constater que les époux [R] n’ont pas la qualité d’acquéreurs
-les déclarer irrecevables en leurs demandes
-les débouter de leurs demandes
-les condamner au paiement de la somme de 20 000 € au titre du préjudice subi par M. [A]
-les condamner au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile
-débouter les consorts [R] de leur demande d’exécution provisoire.

Par dernières conclusions du 17 mars 2023, Mme [O] [J] demande au tribunal de : 
-ordonner que la clause conventionnelle contenue dans le compromis de vente du 10 juillet 2006 
instaurant un délai de réitération de la vente fixé « Et en tout état de cause dans un délai de vingt-quatre mois (24 mois) à compter de ce jour …Si l’une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le Tribunal compètent afin de faire constater la vente par décision de justice le tout dans le délai d’un mois de la date indiquée en tête des présentes ou de la date si elle est postérieure à laquelle seraient 
réunies tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte. » s’analyse en une fin de non recevoir conventionnelle, rendant inopposable la saisine de la présente juridiction afin de 
faire constater la vente par décision de Justice,
-ordonner que la demande des époux [R] est irrecevable pour extinction du délai d’action depuis le 10 août 2008
-constater l’absence de qualité de propriétaire de Mme [J] sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 4] - Lieudit [Adresse 6] sur la commune de [Localité 3] 
-constater le défaut de droit à agir des époux [R] contre Mme [J] 
-déclarer irrecevable la demande des époux [R] à son encontre, 
-constater que l’acte authentique du 15 juin 2010, intervenu dans des conditions suspectes à l’encontre des époux [A], est nul et de nul effet 
-déclarer l’acte authentique du 15 juin 2010 inopposable à Mme [J] 
-constater que les époux [R] ne peuvent avoir la qualité d’acquéreurs par substitution 
-les déclarer encore plus irrecevables 
-déclarer nul l’acte authentique du 15 juin 2010, ainsi que l’acte du 10 juillet 2006, inopposable à Mme [J] et déclarer nuls ces actes en raison de la fraude commise en application de l’adage Frau omnia corrompit
-débouter les époux [R] de la totalité de leurs demandes,
-condamner les époux [R] à lui payer la somme de 20.000 € en réparation du préjudice intervenu du fait de leur comportement abusif à son encontre en application des dispositions de l’article 1240 du Code Civil 
-débouter Maître [H] de la totalité de ses demandes,
-déclarer nul et inopposable à Mme [J] l’acte authentique du 15 juin 2010 intervenu en vertu d’une procuration caduque depuis le 10 juillet 2008 
-déclarer nul et inopposable à Mme [J] l’acte authentique du 15 juin 2010 intervenu en vertu d’une procuration non spécifique à la réalisation d’un tel acte à défaut de volonté expresse de cette dernière 
-condamner Maître [H] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1240 du Code Civil en réparation du préjudice subi en raison des manquements effectués par celui-ci à son obligation de conseil et d’information vis-à-vis des ex-époux [A], outre la faute commise en recevant l’acte notarié du 15 juin 2010 dans des conditions plus qu’opaques et en toute état de cause inopposable à l’encontre de ceux-ci et à leur insu 
À titre subsidiaire,
-condamner M. [A] à la relever et garantir de toute condamnation à son encontre, en application des dispositions de l’acte de partage intervenu entre eux le 31 octobre 2018 
En tout état de cause, 
-condamner les époux [R] et tout succombant au paiement d’une somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
-condamner les époux [R] et tout succombant aux entiers dépens de l’instance. 

Par dernières conclusions du 15 février 2024, Maître [D] [H], notaire, et la SAS [H]-SAIZOU-PHILIP-KREMER, notaires associés demandent au tribunal de : 
-les déclarer recevables et bien fondés en leur demande,
-déclarer pleinement valides et efficaces le compromis de vente sous-seing-privé du 10 juillet 2006 et l'acte authentique de dépôt du compromis du 15 juin 2010, 
-déclarer que la responsabilité de Maître [H] et de l'Office notarial [H] - SAIZOU - PHILIP - KREMER ne saurait être engagée, 

-débouter M. [A] et Mme [M] de toutes leurs demandes, 
-débouter les époux [R] de leurs demandes en tant que dirigées à leur encontre
-prononcer leur mise hors de cause, 
-condamner tout succombant à leur payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
-condamner tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit du Cabinet Garry & Associés, Avocat, sur son affirmation de droit en application de l'article 699 du Code de procédure ci

Par dernières conclusions du 23 décembre 2025, la société M.A.J demande au tribunal de :
-constater la validité du compromis de vente sous seing-privé du 10 juillet 2006 et de l’acte authentique du 15 juin 2010,
-débouter M. [A] et Mme [J] de toutes leurs demandes, 
-débouter les époux [R] de toutes leurs demandes à son égard, 
-débouter les époux [R] de leur demande visant à relever et garantir toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre,
-condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître James Turner, Avocat, sur son affirmation de droits par application de l’article 699 du CPC.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 1er février 2026. 

MOTIVATION

Sur la demande en réitération forcée de la vente de la parcelle AD [Cadastre 4]

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l'article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Les époux [R] soutiennent que la promesse établie par acte sous seing privé du 10 juillet 2006 vaut vente de la parcelle AD n°[Cadastre 4] au prix de 2500 euros ; que la réitération de la vente par acte authentique n’a été prévue qu’à titre formel ; que le délai maximal de 24 mois prévu pour la seule réitération par acte authentique de l’accord des parties est venu à échéance le 10 juillet 2008 ; que le dépôt du compromis opéré le 15 juin 2010 en les minutes de l’étude de Maître [H], notaire, lui confère rétroactivement les effets d’un acte authentique ; que la vente est ainsi parfaite depuis le 10 juillet 2008, à charge pour les acquéreurs de régler aux vendeurs la somme de 2500 euros ; qu’ils ont qualité à agir en constat de la vente par ce Tribunal pour être substitués dans les droits de la société M.A.J ; que le compromis ne peut être caduc alors que cette sanction n’est pas prévue ; que le prix de vente est raisonnable au regard des caractéristiques du bien ; que le délai de 24 mois n’a pas d’effet extinctif ; qu’il a été automatiquement prorogé, sauf à ce que les vendeurs démontrent que toutes les pièces nécessaires à la perfection de l’acte authentique ont été réunies ; que la clause prévoyant la saisine du tribunal dans le délai d’un mois est inopposable comme étant illicite en regard des dispositions de l’article 6 de la C.E.D.H et de l’article 2254 du code civil ; que Mme [J] était signataire du compromis querellé de sorte qu’il est indifférent qu’elle n’en soit plus propriétaire ; que les modalités de liquidation et partage de la communauté des époux [A] leurs sont inconnues. 

M. [B] [A] et Mme [O] [J] opposent que les époux [R] sont irrecevables en leurs demandes comme étant formées au-delà du délai conventionnel d’un mois prévu par les parties pour saisir le tribunal en constat de la vente, lequel a couru à l’expiration du délai de 24 mois stipulé pour la réitération de l’acte devant notaire, soit à compter du 10 juillet 2008, et était expiré plus de dix ans avant l’introduction de la présente instance. Ils ajoutent qu’ils sont encore irrecevables à agir alors qu’aucune substitution n’a pu s’opérer sur la base d’un compromis caduc depuis le 10 juillet 2008. Mme [J] souligne pour sa part qu’ils sont irrecevables à agir à son encontre alors qu’elle n’est plus propriétaire de la parcelle litigieuse depuis le 31 octobre 2018, et souligne que la promesse litigieuse ne respecte pas les conditions de l’article L290-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH). 

En l’espèce, il n’est pas litigieux que suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2006, M. [B] [A] et Mme [O] [J] ont consenti une promesse de vente sous conditions suspensives à la société M.A.J, avec faculté de substitution pour l’acquéreur, de la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 4] au prix de 2500 euros. 
 
La faculté de substitution stipulée dans la promesse, qui est par ailleurs contestée par M. [A] et Mme [J] au regard du délai dans lequel celle-ci a été exercée au profit des époux [R], est en toutes hypothèse sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique du contrat.

La promesse de vente du 10 juillet 2006 contient une clause de réitération authentique ainsi libellée : 
“En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard :
- Dans un délai de SIX SEMAINES à compter de l'obtention du certificat de conformité des constructions aux prescriptions du permis de construire obtenu par Monsieur et Madame [A] sur l'unité foncière dont dépendent les parcelles présentement vendues,
-Dans l'hypothèse où la conformité ne serait pas instruite ou délivrée, ou qu'il serait délivré un refus de conformité, au plus tard dans un délai de SIX MOIS maximum à compter de l'achèvement des constructions sur ladite unité foncière du chef de Monsieur et Madame [A] (la notion d'achèvement s'entend au sens du Droit de la Construction en matière de vente d'immeuble à construire),
Et en tout état de cause dans un délai de VINGT QUATRE MOIS (24 mois) à compter de ce jour.
La signature de l'acte authentique aura lieu par le ministère de Maître [D] [H], Notaire à [Localité 7] (VAR) moyennant le paiement du prix et des frais par chèque de banque à l'ordre du rédacteur.
Il est précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus.
Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d'urbanisme, certificats d'urbanisme, arrêtés d'alignement, etat hypothécaire hors formalités de moins de deux mois de date de certification, cadastre modèle « 1 »,répertoire civil.
La date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.
Si l'une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l'autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le Tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de Justice, la partie défaillante supportant les frais de Justice, le tout dans le délai d'un mois de la date indiquée en tête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l'acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages-intérêts.”

Il ne peut être retenu que les parties ont entendu faire de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur consentement dès lors qu’il est stipulé que “la date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive”. 

En revanche, en fixant à un mois le délai dans lequel l’une des parties pourra saisir le Tribunal pour “invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le Tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de Justice”, les parties ont manifestement fait de la “période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter” un élément constitutif de leur consentement. 

Il s’évince de cette mention que les parties ont fixé une date butoir à leurs engagements réciproque.

C’est de manière inopérante que les époux [R] opposent l’illicéité de la clause de la promesse de vente stipulant un délai d’un mois pour saisir la juridiction au visa des dispositions de l’article 2254 alinéa 1er du code civil dans sa version issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, lesquelles ne sont pas applicables à un contrat établi le 10 juillet 2006, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi. 



Par ailleurs, les époux [R] ne démontrent pas en quoi ce délai d’un mois, fixé d’un commun accord par les parties, violerait les dispositions de l’article 6 de la CEDH, alors que cette courte durée est prévue par la loi elle-même dans d’autres contentieux (pour la contestation d’une saisie attribution par exemple) et n’a pas été jugée contraire aux dispositions invoquées. 

Conformément aux stipulations contractuelles, la signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard dans un délai de 24 mois à compter de la signature de la promesse. 

La promesse étant en date du 10 juillet 2006, le délai pour la réitération a expiré le 10 juillet 2008. 

Cette date constitue le “point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter” et a fait courir le délai d’un mois pendant lequel, si l'une des parties vient à refuser de réitérer la vente, l'autre pourra “saisir le Tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de Justice”. 

Les époux [R] ne peuvent, sans se contredire au détriment d’autrui, soutenir à la fois que la vente est parfaite depuis le 10 juillet 2008 et affirmer que le délai d’un mois n’a pas commencé à courir à compter de cette date au motif qu’il n’est pas justifié par les vendeurs que les éléments nécessaires à la perfection de l’acte étaient réunis à cette date. 

Le délai a donc bien couru à compter du 10 juillet 2008 et a expiré le 10 août suivant. 

La demande en réitération forcée de la vente ayant été formée en 2019, soit postérieurement à ce délai, la demande des époux [R] est irrecevable par l’effet d’une fin de non recevoir conventionnelle.

Le dépôt au rang des minutes de Maître [H] de cette promesse, suivant acte authentique du 15 juin 2010, n’en modifie pas les termes ; il est sans effet sur l’irrecevabilité constatée. 

Sur les demandes d’indemnisation

-sur la demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de M. [B] [A] et Mme [O] [J] 

La demande de dommages-intérêts formée, au visa de l’article 1147 ancien du code civil, par les époux [R] à l’encontre de M. [B] [A] et Mme [O] [J] ne pourra prospérer à défaut de preuve d’un manquement à leurs obligations pour la période pendant laquelle celles-ci trouvaient à s’appliquer soit jusqu’au 10 août 2008. 

-sur la demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de Maître [D] [H], notaire, et la SAS [H]-SAIZOU-PHILIP-KREMER, notaires associés

La demande de dommages-intérêts formée par les époux [R], au visa de l’ancien article 1382 du code civil, à l’encontre de Maître [D] [H] et de la SAS [H]-SAIZOU-PHILIP-KREMER sera rejetée, leur responsabilité ne pouvant être engagée au titre de la promesse en date du 10 juillet 2006, alors que l’acte a été établi sous seing privé, ni au titre de l’acte authentique du 15 juin 2015 dont la validité n’est pas remise en cause, pas plus que l’efficacité, laquelle ne s’apprécie que dans la limite des clauses qui y sont stipulées et n’a pas fait défaut. 


-sur la demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de la SCI M.AJ., des consorts [A]-[J], de Maître [D] [H] et de la SAS [H]-SAIZOU-PHILIP-KREMER 
De l’aveu même des demandeurs, le prix mentionné à la promesse de vente du 10 juillet 2008 est conforme aux prix habituellement pratiqués pour ce type de terrain. La fraude reprochée à la société MAJ et aux consorts [A]-[J] n’est nullement caractérisée. 

La fraude aux règles d’urbanisme, quand bien même elle serait caractérisée, est sans lien de causalité avec le préjudice invoqué par les époux [R] tirée de la perte de chance d’acquérir le bien au prix de 2500 euros. 

Cette perte de chance trouve son origine dans leur propre défaillance à saisir la juridiction dans les délais utiles en réalisation forcée de la vente. 

Leur demande de paiement d’une somme de 62.642€ sera donc rejetée. 

Sur les demandes reconventionnelles

-Sur la demande de communication de pièces

La demande de M. [A] tendant à la communication sous astreinte des procurations mentionnées à l’acte authentique du 15 juin 2010 sera rejetée comme étant sans objet, les parties concernées ayant pu expliquer qu’il n’existait pas d’acte distinct à produire, mais qu’il était fait référence aux mentions figurant au paragraphe “Réquisition” de la promesse du 10 juillet 2006 aux termes duquel le vendeur et l’acquéreur “donnent tous pouvoirs à tous clercs ou employés de l’étude du notaire chargé d’établir l’acte devant régulariser les présentes à l’effet d’effectuer toutes les formalités préalables au contrat authentique”. 

-Sur la nullité de la promesse du 10 juillet 2006 et de l’acte authentique du 15 juin 2010 

Si selon l’adage latin “la fraude corrompt tout”, il existe également un autre adage suivant lequel “nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude”. 

M. [A] et Mme [J] ne peuvent donc se prévaloir de la nullité de la promesse de vente du 10 juillet 2006 en excipant d’une fraude aux règles d’urbanisme à laquelle ils auraient nécessairement participé si elle devait être caractérisée. 

L’annulation pour un tel motif sera donc rejetée. 

Par ailleurs, c’est de façon inopérante que Mme [M] soutient que la promesse de vente est nulle en faisant référence aux dispositions des articles L290-1 et L290-2 du CCH issues de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, alors que ces dispositions sont entrées en vigueur postérieurement à la régularisation de la promesse et ne lui sont donc pas applicables. 

-Sur les demandes de dommages-intérêts

Bien que non fondée, l'action des époux [R] ne revêt pas pour autant un caractère abusif, l'exercice de leur droit d'agir en justice n'ayant pas dégénéré en une faute dolosive. 

M. [A] et Mme [J] seront en conséquence déboutés de leurs demandes respectives de dommages-intérêts à l’encontre des époux [R] d’un tel chef.

Le défaut d’information et de conseil reproché au notaire par Mme [J] n’est pas davantage caractérisé alors qu’il résulte du paragraphe “condition particulière” de la promesse du 10 juillet 2006 qu’elle a été avertie par Maître [H] des conséquences pouvant résulter de l’aliénation du terrain vendu. Elle ne saurait donc alléguer un montage réalisé en fraude de ses droits. Au demeurant, aucun préjudice n’est caractérisé de ce chef alors que la vente n’a pas été réitérée et que sa réalisation forcée ne peut plus être poursuivie. Sa demande d’indemnisation à ce titre sera en conséquence également rejetée. 

Sur les frais du procès

Les époux [R], qui succombent, assumeront la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 

Les avocats en ayant formé la demande pourront procéder à leur recouvrement direct dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile. 

Il est équitable de condamner les époux [R] à verser à Mme [J] d’une part et à M. [A] d’autre part, la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

En revanche, eu égard aux circonstances du litige, et en équité, la société M.A.J ainsi que Maître [H] et la SAS [H]-SAIZOU-PHILIP-KREMER seront déboutés de leurs demandes au titre des frais de procédure. 

Sur l’exécution provisoire

Eu égard aux circonstances du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire par application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande de M. [X] [R] et Mme [W] [L] épouse [R] en réitération forcée de la vente, 

DÉBOUTE M. [X] [R] et Mme [W] [L] épouse [R] de l’ensemble de leurs demandes de dommages-intérêts, 

DÉBOUTE M. [B] [A] et Mme [O] [J] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de la promesse de vente du 10 juillet 2006 et de l’acte authentique du 15 juin 2010,

DÉBOUTE M. [B] [A] de l’ensemble de ses demandes de dommages-intérêts, 

DÉBOUTE Mme [O] [J] de l’ensemble de ses demandes de dommages-intérêts, 

CONDAMNE M. [X] [R] et Mme [W] [L] épouse [R] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats en ayant fait la demande dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, 


CONDAMNE M. [X] [R] et Mme [W] [L] épouse [R] à payer à M. [B] [A] et Mme [O] [J], chacun, la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles, 

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement. 

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE