Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 17 juin 2026, n° 24/02087

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 22 février 2013, la S.A.S. HOTEL PAX OPERA a consenti à monsieur [J] [R] le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010 se terminant le 30 juin 2019 moyennant un loyer annuel principal fixé à 17.364 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2018, la S.A.S. HOTEL PAX OPERA a délivré à monsieur [J] [R] un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet du 30 juin 2019.

Par acte du 08 juillet 2019, monsieur [J] [R] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS lequel, par ordonnance du 17 janvier 2020, a ordonné une expertise judiciaire confiée à monsieur [M] [O] afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation dues réciproquement.

L’expert a rendu un rapport en date du 09 décembre 2020. 

Par acte du 23 janvier 2024, monsieur [J] [R] a assigné la S.A.S. HOTEL PAX OPERA devant le tribunal judiciaire de PARIS dont il sollicite de : 

« - Prononcer le renouvellement du bail commercial souscrit entre la société HOTEL PAX OPERA et Monsieur [J] [R] et ce à compter du 1er juillet 2019 pour une durée de 9 années expirant le 30 juin 2028 le tout aux conditions antérieures ;
 
- Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2019 à la somme de 17 364 € HT/HC ;

- Condamner la société HOTEL PAX OPERA à verser à Monsieur [J] [R] la somme de 12 000 € TTC au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise confiée précédemment à Monsieur [M] [O].
 
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Il fait notamment valoir, au soutien de ses prétentions, qu'il peut prétendre au renouvellement du bail dans ses conditions antérieures dès lors que l'action de la bailleresse en validation du congé était prescrite en vertu de l'article L.145-60 du code de commerce, à défaut d'avoir été exercée dans les deux ans suivant le dépôt du rapport d'expertise.

La S.A.S. HOTEL PAX OPERA a saisi le juge de la mise en état d'un incident par conclusions du 20 mars 2024, puis a demandé la clôture par message du 12 novembre 2024.

Selon avis du 14 novembre 2024 le juge de la mise en état a rappelé qu'il était possible que le tribunal statue sur la fin de non-recevoir avec le fond, l'a interrogée pour savoir si elle maintenait l'incident et l'a invitée à conclure sur le fond.

La défenderesse n'a pas répondu au message du juge de la mise en état.

Le 29 janvier 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l'affaire à son audience du 07 mai 2025, informant les parties de sa décision, en application de l’article 789 dernier alinéa du code de procédure civile, selon laquelle la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, leur rappelant qu'elles étaient tenues de reprendre ladite fin de non-recevoir dans des conclusions au fond et que si elles ne l'avaient pas fait pour l'audience du 07 mai 2025, la clôture serait prononcée en l'état et l'affaire quand même renvoyée devant le tribunal.

L'affaire est revenue à l'audience de mise en état du 07 mai 2025 à 11h30 à laquelle l'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue, ainsi qu'annoncé, renvoyant l'affaire à l'audience de plaidoiries du 09 avril 2026

Des conclusions de la S.A.S. HOTEL PAX OPERA ont été notifiées par la voie du RPVA le 07 mai 2025 à 12h50, sollicitant du tribunal de :

« - IN LIMINE LITIS, JUGER que l’action en fixation de l’indemnité d’éviction due à monsieur [R] est prescrite depuis le 9 décembre 2022,
 
- JUGER que monsieur [J] [R] est occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5] depuis le 9 décembre 2022,
 
- CONDAMNER monsieur [J] [R] à payer à la société HOTEL PAX OPERA, la somme de 142 432,36 euros (CENT QUARANTE DEUX MILLE QUATRE CENT TRENTE DEUX EUROS ET TRENTE SIX CENTIMES) à titre d’indemnité d’occupation statutaire pour la période du 30 juin 2019 au 9 décembre 2022, outre les charges et taxes contractuelles,
 
- JUGER que la somme de 142 432,36 euros due à la société HOTEL PAX OPERA sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, et que les intérêts échus depuis une année entière porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,
 
- CONDAMNER monsieur [J] [R] à payer à la société HOTEL PAX OPERA une indemnité d’occupation de droit commun à compter du 10 décembre 2022,
 
- CONDAMNER monsieur [J] [R] à payer à la société HOTEL PAX OPERA une indemnité d’occupation de droit commun mensuelle d’un montant de 4 516,15 euros (QUATRE MILLE CINQ CENT SEIZE EUROS ET QUINZE CENTIMES) à compter du 10 décembre 2022, outre les charges et taxes contractuelles,

En tout état de cause,
 
- DECLARER monsieur [J] [R] irrecevable en ses demandes, fins et conclusions,
 
- ORDONNER à monsieur [J] [R] de quitter les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, 

- ORDONNER l’expulsion de monsieur [J] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de libération volontaire des locaux dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, 

- JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

- CONDAMNER monsieur [J] [R] aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par la SCP BLATTER, SEYNAEVE et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du même code. »

Par conclusions du 02 juin 2025, monsieur [J] [R] a demandé au tribunal, au visa des articles 15 et 802 du code de procédure civile, de :

« Prononcer l’irrecevabilité des conclusions signifiées par le bailleur le 7 mai 2025 à 12h50 jour de la clôture et en conséquence les rejeter. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions de la S.A.S. HOTEL PAX OPERA

En vertu de l’article 802 du code de procédure civile :
« Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ».

En l'espèce, force est de constater que les conclusions de la S.A.S. HOTEL PAX OPERA ont été notifiées le 07 mai 2025 à 12h50 alors que la clôture a été prononcée à l'audience de 11h30, comme il avait été annoncé.

Ces conclusions doivent donc être déclarées irrecevables, non en ce qu'elles seraient « tardives », comme le soutient le demandeur, ce qui supposerait qu'elles aient été adressées peu de temps avant le moment prévu pour la clôture, mais en ce qu'elles sont postérieures à celui-ci.


Sur les demandes tendant à prononcer le renouvellement du bail commercial et à en fixer le loyer

Le locataire, soutenant que les actions en validation d’un congé sans offre de renouvellement comme celle engagée par le bailleur le 11 décembre 2018 se prescrivent par deux ans, fait valoir qu'en l’absence de réaction du bailleur depuis le dépôt du rapport d’expertise le 09 décembre 2020, il est fondé à solliciter le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019, ce aux conditions antérieures, dont le montant du loyer annuel qu'il entend voir fixé à 17 364 € HT/HC.


Sur ce,

L’article L.145-9 du code de commerce, prévoit notamment que le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé par acte extrajudiciaire donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. 

L'article L.145-14 dudit code dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon L.145-60 de ce code, toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. 

En l’espèce, la bailleresse a, par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2018, fait usage de son droit de mettre fin au bail conformément à l'article L.145-9 précité en faisant délivrer au preneur un congé avec refus de renouvellement à effet du 30 juin 2019. 

Contrairement à ce que soutient le locataire, ce congé a produit ses effets, mettant fin au bail commercial unissant les parties le 30 juin 2019, sans qu'il soit nécessaire d'agir en justice afin de le « valider ».

La prescription biennale ne permet donc pas de neutraliser rétroactivement ce congé.

En outre, le locataire ne peut se prévaloir d'un renouvellement du bail auquel la bailleresse n'a pas consenti.
 
En conséquence, ses demandes tendant à ce que le renouvellement du bail soit « prononcé » et à la fixation du nouveau loyer ne peuvent qu'être rejetées. 

 
Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens de l’instance et sa demande de condamnation de la défenderesse au paiement d'une somme de 12 000 € au titre de ses frais irrépétibles sera rejetée.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, 

DÉCLARE irrecevables les conclusions de la S.A.S. HOTEL PAX OPERA notifiées par voie électronique le 07 mai 2025 à 12h50 ; 

DÉBOUTE monsieur [J] [R] de sa demande tendant au « prononcé » du renouvellement du bail, ainsi que de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé ;

CONDAMNE monsieur [J] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE monsieur [J] [R] de sa demande de condamnation de la S.A.S. HOTEL PAX OPERA en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Juin 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :
à Me FAIVRE-[Localité 2] (D0700)
 Me GUILLAUME (P0441)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 24/02087 
N° Portalis 352J-W-B7I-C32OG

N° MINUTE : 4



Assignation du :
23 Janvier 2024









JUGEMENT 
rendu le 17 Juin 2026 
DEMANDEUR

Monsieur [J] [R]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Laurent FAIVRE VERNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0700


DÉFENDERESSE

S.A.S. HOTEL PAX OPERA (RCS de [Localité 1] n°542 050 059)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0441


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

Décision du 17 Juin 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 24/02087 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32OG



DÉBATS

A l’audience du 09 avril 2026 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 22 février 2013, la S.A.S. HOTEL PAX OPERA a consenti à monsieur [J] [R] le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010 se terminant le 30 juin 2019 moyennant un loyer annuel principal fixé à 17.364 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2018, la S.A.S. HOTEL PAX OPERA a délivré à monsieur [J] [R] un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet du 30 juin 2019.

Par acte du 08 juillet 2019, monsieur [J] [R] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS lequel, par ordonnance du 17 janvier 2020, a ordonné une expertise judiciaire confiée à monsieur [M] [O] afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation dues réciproquement.

L’expert a rendu un rapport en date du 09 décembre 2020. 

Par acte du 23 janvier 2024, monsieur [J] [R] a assigné la S.A.S. HOTEL PAX OPERA devant le tribunal judiciaire de PARIS dont il sollicite de : 

« - Prononcer le renouvellement du bail commercial souscrit entre la société HOTEL PAX OPERA et Monsieur [J] [R] et ce à compter du 1er juillet 2019 pour une durée de 9 années expirant le 30 juin 2028 le tout aux conditions antérieures ;
 
- Fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2019 à la somme de 17 364 € HT/HC ;

- Condamner la société HOTEL PAX OPERA à verser à Monsieur [J] [R] la somme de 12 000 € TTC au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise confiée précédemment à Monsieur [M] [O].
 
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Il fait notamment valoir, au soutien de ses prétentions, qu'il peut prétendre au renouvellement du bail dans ses conditions antérieures dès lors que l'action de la bailleresse en validation du congé était prescrite en vertu de l'article L.145-60 du code de commerce, à défaut d'avoir été exercée dans les deux ans suivant le dépôt du rapport d'expertise.

La S.A.S. HOTEL PAX OPERA a saisi le juge de la mise en état d'un incident par conclusions du 20 mars 2024, puis a demandé la clôture par message du 12 novembre 2024.

Selon avis du 14 novembre 2024 le juge de la mise en état a rappelé qu'il était possible que le tribunal statue sur la fin de non-recevoir avec le fond, l'a interrogée pour savoir si elle maintenait l'incident et l'a invitée à conclure sur le fond.

La défenderesse n'a pas répondu au message du juge de la mise en état.

Le 29 janvier 2025, le juge de la mise en état a renvoyé l'affaire à son audience du 07 mai 2025, informant les parties de sa décision, en application de l’article 789 dernier alinéa du code de procédure civile, selon laquelle la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, leur rappelant qu'elles étaient tenues de reprendre ladite fin de non-recevoir dans des conclusions au fond et que si elles ne l'avaient pas fait pour l'audience du 07 mai 2025, la clôture serait prononcée en l'état et l'affaire quand même renvoyée devant le tribunal.

L'affaire est revenue à l'audience de mise en état du 07 mai 2025 à 11h30 à laquelle l'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue, ainsi qu'annoncé, renvoyant l'affaire à l'audience de plaidoiries du 09 avril 2026

Des conclusions de la S.A.S. HOTEL PAX OPERA ont été notifiées par la voie du RPVA le 07 mai 2025 à 12h50, sollicitant du tribunal de :

« - IN LIMINE LITIS, JUGER que l’action en fixation de l’indemnité d’éviction due à monsieur [R] est prescrite depuis le 9 décembre 2022,
 
- JUGER que monsieur [J] [R] est occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5] depuis le 9 décembre 2022,
 
- CONDAMNER monsieur [J] [R] à payer à la société HOTEL PAX OPERA, la somme de 142 432,36 euros (CENT QUARANTE DEUX MILLE QUATRE CENT TRENTE DEUX EUROS ET TRENTE SIX CENTIMES) à titre d’indemnité d’occupation statutaire pour la période du 30 juin 2019 au 9 décembre 2022, outre les charges et taxes contractuelles,
 
- JUGER que la somme de 142 432,36 euros due à la société HOTEL PAX OPERA sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, et que les intérêts échus depuis une année entière porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,
 
- CONDAMNER monsieur [J] [R] à payer à la société HOTEL PAX OPERA une indemnité d’occupation de droit commun à compter du 10 décembre 2022,
 
- CONDAMNER monsieur [J] [R] à payer à la société HOTEL PAX OPERA une indemnité d’occupation de droit commun mensuelle d’un montant de 4 516,15 euros (QUATRE MILLE CINQ CENT SEIZE EUROS ET QUINZE CENTIMES) à compter du 10 décembre 2022, outre les charges et taxes contractuelles,

En tout état de cause,
 
- DECLARER monsieur [J] [R] irrecevable en ses demandes, fins et conclusions,
 
- ORDONNER à monsieur [J] [R] de quitter les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, 

- ORDONNER l’expulsion de monsieur [J] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de libération volontaire des locaux dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, 

- JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

- CONDAMNER monsieur [J] [R] aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par la SCP BLATTER, SEYNAEVE et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du même code. »

Par conclusions du 02 juin 2025, monsieur [J] [R] a demandé au tribunal, au visa des articles 15 et 802 du code de procédure civile, de :

« Prononcer l’irrecevabilité des conclusions signifiées par le bailleur le 7 mai 2025 à 12h50 jour de la clôture et en conséquence les rejeter. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions de la S.A.S. HOTEL PAX OPERA

En vertu de l’article 802 du code de procédure civile :
« Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office ».

En l'espèce, force est de constater que les conclusions de la S.A.S. HOTEL PAX OPERA ont été notifiées le 07 mai 2025 à 12h50 alors que la clôture a été prononcée à l'audience de 11h30, comme il avait été annoncé.

Ces conclusions doivent donc être déclarées irrecevables, non en ce qu'elles seraient « tardives », comme le soutient le demandeur, ce qui supposerait qu'elles aient été adressées peu de temps avant le moment prévu pour la clôture, mais en ce qu'elles sont postérieures à celui-ci.


Sur les demandes tendant à prononcer le renouvellement du bail commercial et à en fixer le loyer

Le locataire, soutenant que les actions en validation d’un congé sans offre de renouvellement comme celle engagée par le bailleur le 11 décembre 2018 se prescrivent par deux ans, fait valoir qu'en l’absence de réaction du bailleur depuis le dépôt du rapport d’expertise le 09 décembre 2020, il est fondé à solliciter le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019, ce aux conditions antérieures, dont le montant du loyer annuel qu'il entend voir fixé à 17 364 € HT/HC.


Sur ce,

L’article L.145-9 du code de commerce, prévoit notamment que le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé par acte extrajudiciaire donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. 

L'article L.145-14 dudit code dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon L.145-60 de ce code, toutes les actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. 

En l’espèce, la bailleresse a, par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2018, fait usage de son droit de mettre fin au bail conformément à l'article L.145-9 précité en faisant délivrer au preneur un congé avec refus de renouvellement à effet du 30 juin 2019. 

Contrairement à ce que soutient le locataire, ce congé a produit ses effets, mettant fin au bail commercial unissant les parties le 30 juin 2019, sans qu'il soit nécessaire d'agir en justice afin de le « valider ».

La prescription biennale ne permet donc pas de neutraliser rétroactivement ce congé.

En outre, le locataire ne peut se prévaloir d'un renouvellement du bail auquel la bailleresse n'a pas consenti.
 
En conséquence, ses demandes tendant à ce que le renouvellement du bail soit « prononcé » et à la fixation du nouveau loyer ne peuvent qu'être rejetées. 

 
Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens de l’instance et sa demande de condamnation de la défenderesse au paiement d'une somme de 12 000 € au titre de ses frais irrépétibles sera rejetée.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, 

DÉCLARE irrecevables les conclusions de la S.A.S. HOTEL PAX OPERA notifiées par voie électronique le 07 mai 2025 à 12h50 ; 

DÉBOUTE monsieur [J] [R] de sa demande tendant au « prononcé » du renouvellement du bail, ainsi que de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé ;

CONDAMNE monsieur [J] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE monsieur [J] [R] de sa demande de condamnation de la S.A.S. HOTEL PAX OPERA en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Juin 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA

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Mise à jour de la source le 2026-06-23T18:29:41.353Z.