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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 18 juin 2026, n° 25/08282

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Motifs

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 novembre 2013, la SCI GPI [Localité 1] 16, ex SCI GPINVEST 26, a donné à bail à M. [L] [D] et Mme [R] [D] pour une durée de six ans un appartement situé [Adresse 5] moyennant un loyer actuel de 5870,44 € charges comprises.

La SCI GPI [Localité 1] 16 a eu vent de ce que l’appartement avait été mis en sous-location par une agence immobilière EVEN GESTION sur propre son site et sur la plate forme AIRBNB.

Par procès-verbal en date du 22 mai 2025, la consultation du site AIRBNB a établi la présence de l’appartement susvisé dans une annonce locative du site proposant un prix par nuit de 828,90 € à 983,67 € selon la période, au nom de « [J] et [S] » se réclamant de EVEN GESTION.
Par procès-verbal en date du 24 mai 2025, le commissaire de justice instrumentaire a constaté la présence de trois joueurs professionnels étrangers, présents pour le tournoi de [Localité 2] et affirmant avoir loué l’appartement via AIRBNB.

Par courrier AR du 27 mai 2025, la SCI GPI [Localité 1] 16, via son gestionnaire SCAPRIM PROPERTY MANGEMENT, a mis en demeure M. [L] [D] et Mme [R] [D] de cesser toute sous-location et de retirer l’annonce du site AIRBNB ainsi que de lui restituer l’intégralité des fonds.
Par courrier AR du 6 juin 2025, la SCI GPI PARIS 16, via son gestionnaire SCAPRIM PROPERTY MANGEMENT, a mis en demeure EVEN GESTION de retirer l’annonce du site AIRBNB ainsi que de son site propre.

Par acte d’huissier en date du 20 juin 2025, la SCI GPI [Localité 1] 16 a fait assigner M. [L] [D], Mme [R] [D], la société EVEN GESTION et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris pour obtenir avant dire droit le relevé des transactions opérées sur l’appartement litigieux sur les sites EVEN GESTION et AIRBNB.


Par acte du 15/12/2025, la SCI GPI [Localité 1] 16 a fait signifier un commandement de payer dans un délai de deux mois à M. [L] [D] et Mme [R] [D] relativement à des loyers impayés pour un montant de 29.374,65 €.

Par courriel officiel du 16/03/2026, la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY a transmis, avec l’accord de la société EVEN GESTION, le relevé des transactions opérées sur l’appartement litigieux faisant apparaitre un montant de 35.557,75 € correspondant aux loyers nets encaissés hors frais de service

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Dans ses conclusions en demande n°2, la SCI GPI [Localité 1] 16 demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- constater qu’elle se désiste de l’instance et de l’action introduites contre la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY et juger parfait le désistement,
- ordonner la résiliation du bail de M. et Mme [D] pour inexécution grave du bail par sous-location prohibée et non-paiement des loyers,
Subsidiairement,
- constater la résiliation de plein droit du bail au15/12/2026 faute d’avoir procédé au paiement de la dette locative dans les deux mois du commandement du 15/12/2025,
- ordonner l’expulsion sans délai de M. [L] [D] et Mme [R] [D] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais du défendeur, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à la libération effective des lieux, et sans application du délai de deux mois de l’article L 412-1 du CPCEX.
- condamner in solidum M. [L] [D], Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION au paiement de la somme de 35557,15 € au titre des fruits civils indument perçus et subsidiairement à titre de dommages et intérêts pour la société EVEN GESTION, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamner solidairement M. [L] [D] et Mme [R] [D] au paiement de la somme de 45985,97 € au titre des arriérés de loyers et charges au 9 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- se réserver la liquidation des astreintes, 
- condamner solidairement M. [L] [D], Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double ou au montant du loyer courant, charges et taxes en sus, et ce, à compter de la résiliation du bail ou de sa résolution de plein droit et jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,
- condamner in solidum M. [L] [D], Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION au paiement de la somme de 10.000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral,
- condamner in solidum M. [L] [D], Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION au paiement de la somme de 7000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comportant les coûts des PV de constat des 22 et 24 mai 2025,
- débouter les défendeurs de toutes leurs demandes.

La SCI GPI [Localité 1] 16 rappelle la clause du bail interdisant la sous-location et précise que les locataires, déjà mauvais payeurs, ont cessé totalement de payer le loyer après leur assignation.
Elle estime insuffisant le courriel du 24/07/2024 signalant à l’ancien gestionnaire la volonté des locataires de louer de temps en temps l’appartement, alors que l’accord écrit du bailleur s’imposait, d’autant que les sous-locations étaient fixées à un prix représentant cinq fois le montant du loyer.
Arguant que l’appartement était loué sur de très longues périodes, la SCI GPI [Localité 1] 16 en conclut que les locataires ne l’occupaient pas. Elle pointe aussi le recours à l’agence EVEN GESTION pour gérer les sous-locations litigieuses et le suivi de courrier mis en place vers une toute autre adresse en Israël pour mettre à nu la mauvaise foi des défendeurs qui leur interdit tout autant de se revendiquer possesseurs de bonne foi des fruits civils de la propriété.
Elle rappelle que le bail impose le double du loyer en guise d’indemnité d’occupation.
La SCI GPI [Localité 1] 16 désigne EVEN GESTION, titulaire d’une carte professionnelle de gestion immobilière et signataire d’un mandat entaché de nullité en ce qu’il précise sous-louer sans l’accord du propriétaire, comme étant l’auteur de la sous location illicite et le récipiendaire des sous-loyers, ce qui induit de le condamner à restituer les fruits civils in solidum avec les locataires, et à défaut de le considérer auteur d’un dol passible d’une indemnisation.
La SCI GPI [Localité 1] 16 affirme que son objet social a été heurté par la possibilité pour les voyageurs de se livrer à des clichés commerciaux de l’appartement et rappelle la résistance abusive dont les défendeurs ont usé lorsque, semoncés par leur bailleur, ils ont persisté dans leurs sous-locations.

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Dans leurs conclusions en défense, M. [L] [D] et Mme [R] [D] demandent de :
- juger que leurs inexécutions ne sont pas suffisamment graves pour prononcer la résolution judiciaire du bail,
- juger irrecevable la demande en résolution du bail pour situation d’impayé,
- débouter la SCI GPI [Localité 1] 16 de l’ensemble de ses demandes,
Subsidiairement,
- juger que l’indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer fixé,
- condamner la SCI GPI [Localité 1] 16 à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

M. [L] [D] et Mme [R] [D] expliquent que, contraints de se rendre régulièrement à l’étranger pour assister un de leurs enfants, ils ont, outre quelques impayés, choisi de faire sous louer leur logement en toute bonne foi via EVEN GESTION entre octobre 2024 et mai 2025, ce dont ils ont avisé le syndic de l’immeuble par courriel. Ils se prévalent de cette transparence pour témoigner de leur absence de faute contractuelle, l’absence de réponse du bailleur à leur courriel les ayant laissés croire à un accord tacite.
Ils reprochent au bailleur le non-respect de la procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire motivée par une dette locative, lequel est passible d’irrecevabilité notamment en l’absence de saisine de la CCAPEX.
Possesseurs de bonne foi des fruits civils, ils entendent conserver les fruits de la location, d’autant que le bailleur bénéficie déjà du paiement du loyer et qu’ils ont cessé leurs agissements sitôt reçue la mise en demeure, se lavant ainsi de toute résistance abusive.

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Dans ses conclusions en défense, la société EVEN demande :
- le débouté des demandes de la SCI GPI [Localité 1] 16 de sa restitution des frais de service perçu au titre des sous locations,
- le débouté des demandes indemnitaires de la SCI GPI [Localité 1] 16 à défaut de faute civile de AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY,
- la condamnation de la SCI GPI [Localité 1] 16 à payer la somme de 1200 € de frais irrépétibles et aux entiers dépens.

La société EVEN dénonce un chiffrage forfaitaire des sous-locations sur quatre années alors que l’annonce RBNB ne comporte que 7 commentaires dont les plus anciens remontent à novembre 2024, en réponse à la demande de production des transactions à son encontre désormais abandonnée par la SCI GPI [Localité 1] 16. Elle enclot le litige entre le 15/10/2024 et le 10/07/2025, voire à la seule année 2025.
Rappelant que la faute du tiers ne se présume pas, elle nie en sa qualité de simple intermédiaire ignorant de l’interdiction de sous louer tout fait de collusion frauduleuse, de dissimulation concertée ou de contournement d’interdit.
La société EVEN, qui n’a perçu aucune des sommes litigieuses, affirme qu’aucune faute de sa part ne peut être en lien causal avec la perception des fruits civils selon le phénomène de l’accession, lequel, non générateur d’un dommage, ne peut donner lieu à une condamnation in solidum des défendeurs à titre indemnitaire sur la base d’une assimilation purement mécanique. Il plaide pour le lien entre la négligence qui lui est reprochée et un dommage propre dont la preuve fait tout autant défaut.
Subsidiairement, la société EVEN demande la limitation de sa condamnation à la somme de 24.015,70 € nette perçue entre le 15/10/2024 et le 10/07/2025, qu’il entend faire garantir par les époux [D] qui devaient contractuellement faire leur affaire des autorisations des tiers.

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L’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] le 24 juin 2026.

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A l’audience du 25 mars 2026, le conseil de la SCI GPI [Localité 1] 16 a repris ses écritures.

La société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY a déclaré accepter le désistement du demandeur.
Le conseil de M. [L] [D] et Mme [R] [D] a maintenu ses écritures et exprimé sa demande des plus larges délais pour apurer la dette.
Le conseil de la société EVEN a rappelé ses écritures circonscrivant son rôle de mandataire.

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Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date du 26 mai 2026 à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. Le délibéré a par la suite été prorogé au 18 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande de résiliation pour sous-location prohibée

Sur l’appréciation de la faute du locataire :

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Cette interdiction est reprise dans l’article 10-1 des conditions générales du contrat de location du 28/11/2013, « sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».
Si les manquements du preneur doivent être appréciés au jour de la demande en résiliation, la cessation de la sous location illicite, qui n’est jamais que la mise en œuvre normale du contrat de bail, ne fait pas disparaître le manquement du locataire de sorte qu’il ne prive pas le juge de la faculté d’apprécier si le manquement justifie de prononcer la résiliation du bail.

En l’espèce, le manquement, qui n’est pas contesté par les défendeurs, est attesté par le constat de commissaire de justice en date du 22/05/2025 qui fait état d’une adresse url AIRBNB pointant vers une page relative à un appartement à [Localité 3] présenté par [J] et [S], désignés comme rattachés à EVEN GESTION, et comportant de nombreux clichés du logement ainsi que 7 commentaires de clients (le plus récent datant de trois semaines et le plus ancien de novembre 2024). Le prix de la nuitée au jour du constat est fixé à 828,90 € outre 200 € de ménage.
Un autre constat en date du 24/05/2025 relate un transport du commissaire de justice au 3 e étage de l’adresse litigieuse, où la porte est ouverte par une personne de nationalité indéfinie indiquant en anglais qu’il occupe l’appartement avec trois autres joueurs professionnels intervenant à [Localité 2], « pour une durée en fonction des performances du tournoi. »

Ces faits ont donné lieu à une mise en demeure du 27/05/2025 (locataires) et 28/05/2025 (EVEN GESTION) pour mettre fin à la sous-location et retirer les annonces (pourtant toujours en ligne le 06/06/2025).

La pièce 14 communiquée par AIRBNB le 16/03/2026 sur autorisation des défendeurs relève entre le 22/10/2024 et le 24/06/20205 (soit une réservation effectuée bien après la double mise en demeure) un total de treize sous- locations pour un montant total de 35.557,15 € de sous-loyers net excluant les frais de ménage.

Le fait d’ainsi sous-louer l’appartement pris à bail constitue un manquement de M. [L] [D] et Mme [R] [D] à une obligation du contrat qu’ils ignoraient d’autant moins qu’ils se prévalent d’un e-mail adressé le 24/0/2024 au gestionnaire de l’appartement pour le « prévenir » que, tenus à des aller-retours réguliers à l’étranger pour veiller sur un de leurs enfants, ils allaient « louer de temps en temps l’appartement afin de pouvoir continuer à payer le loyer » sans dépasser les 90 jours autorisés légalement.

Outre que la règle des « 90 jours » n’a rien à voir avec les rapports locatifs, il est littéralement apparent que les locataires se sont ainsi octroyés le droit de sous-louer sans même songer à demander l’autorisation du bailleur ou de son gestionnaire, ce à quoi pourtant leur bail les contraignait (« accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer »). De fait, ils ne produisent aucune telle autorisation.
 
La transparence affichée par le courriel (quoique vaguement contestée par le gestionnaire) ne saurait atténuer l’infraction commise au contrat de bail, même s’il est visible que le prix de la nuitée sur AIRBNB (828, 90 €), supérieur à celui résultant de l’application du prix du bail (4396/30 = 146 €) mais justifié par la discontinuité inhérente aux locations saisonnières, a servi effectivement à payer par deux fois les arriérés du loyer pendant la période sous locative, jusqu’à ce que les locataires, privés de ce revenu, se retrouvent en situation totale d’impayés.
 
Par ailleurs, la mise en demeure qui leur a été faite ainsi qu’à la société EVEN GESTION les rappelant à leurs obligations n’a pas empêché les défendeurs d’entreprendre une dernière location en juin 2025.

Ainsi, même si on peut suivre les locataires dans l’exposé de leurs mobiles non lucratifs, l’atteinte au bail n’en est pas moins caractérisée.

Enfin, le rythme des locations démontre que l’appartement ne pouvait plus constituer leur résidence principale, ce qui est une autre infraction contractuelle et légale.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments une infraction au bail justifiant sa résiliation judiciaire.

Il sera donc fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail.

La demande subsidiaire en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ne sera donc pas examinée, d’autant que la saisine tardive de la CCAPEX rendait la demande irrecevable.

Sur l’expulsion :

En l’absence de libération volontaire des lieux, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [L] [D] et Mme [R] [D] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne convient en effet pas de supprimer le délai, la mauvaise foi des défendeurs au sens de ce texte n’étant pas établie.

En l’absence de libération volontaire des lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [L] [D] et Mme [R] [D], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, d’ailleurs disproportionnée, le recours à la force publique paraissant suffisante en l’absence de manifestation d’obstruction agressive de la part des défendeurs.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux de M. [L] [D] et Mme [R] [D] nonobstant les opérations d’expulsion, il convient d’ores et déjà, afin de préserver les intérêts du bailleur, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion.

L’article 11 fait état d’une clause pénale rendant le locataire redevable d’une indemnité conventionelle d’occupation égale à deux fois le loyer.

Le juge tient de l’article 1231-5 du code civil la faculté de modérer la clause pénale si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, rien ne justifiant une majoration de 100 % dans la mesure où une indemnité d’occupation n’a pas la vocation d’une astreinte, celle-ci sera fixée au montant du dernier loyer révisé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

M. [L] [D] et Mme [R] [D] seront solidairement condamnés au paiement de cette indemnité.
 
II. Sur la demande en paiement des loyers impayés :

Il ressort du décompte fourni, non contesté à l’audience, que M. [L] [D] et Mme [R] [D], co-locataires solidaires en vertu du bail, restent débiteur envers leur bailleur d’une somme de 46985,97 € au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtés à la date du 9 mars 2026, échéance de mars 2026 comprise.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [L] [D] et Mme [R] [D] au paiement de cette somme de 46985,97 € au titre des arriérés de loyers et charges au 9 mars 2026, ainsi que des sommes dues jusqu’à la date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15/12/2025 pour la somme de 29.374,65 €, et à compter de l’assignation pour le surplus (et non à compter de chaque date d’exigibilité des échéances, demande contraire aux termes de l’article 11.1 du bail).
III. Sur la demande de condamnation des défendeurs au titre des fruits civils

Aux termes des article 546 et 547 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ».

Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

Aux termes de l’article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

Le propriétaire est la personne au profit de laquelle est réservé l’ensemble des utilités de la chose, utilités parmi lesquelles se trouve le droit d’en jouir. Or, la jouissance ne serait pas complète si le propriétaire était privé du droit d’accaparer les fruits de la chose. Il résulte de ce que le propriétaire a vocation à recevoir les fruits civils de sa chose que, toutes les fois que ceux-ci auront été perçus par un tiers qui n’avait aucun droit, ni personnel, ni réel pour y prétendre, le propriétaire pourra en exiger la restitution.

En l’espèce, il ressort des constats du 22/05/2025 et du 24/05/2025, que le bien loué était offert à la location sur le site AIRBNB sous l’appellation « appartement incroyable » à [Localité 3] présenté par [J] et [S], émissaires de EVEN GESTION, « entreprise dynamique spécialisée en gestion locative», les 7 commentaires de clients (le plus récent datant de trois semaines et le plus ancien de novembre 2024) attestant ce que l’offre avait rencontré sa demande, tout comme la pièce 14 de AIRBNB le 16/03/2026 listant entre le 22/10/2024 et le 24/06/20205 un total de treize sous- locations.

Le relevé fait état d’un total de 68 nuitées pendant cette pèriode, aboutissant à un montant de fruits civils indûment perçus à hauteur de 35.557,15 € de sous-loyers net excluant les frais de ménage.

L’article 549 du Code civil stipule que le propriétaire ne peut diriger sa demande qu’à l’égard d’un possesseur de mauvaise foi.
Or un locataire sachant nécessairement que le bien loué ne lui appartient pas mais aussi qu’il n’était pas en droit de le louer sans l’accord du bailleur, ne peut qu’être déclaré possesseur de mauvaise foi des fruits civils au sens de ces textes.
M. [L] [D] et Mme [R] [D], co-locataires solidaires en vertu du bail, sont donc tenus de rembourser les fruits civils au bailleur.
Il ne convient pas de soustraire les loyers payés par les locataires pendant cette période, ou de considérer que la restitution des fruits civils confèrerait au bailleur un avantage injustifié. La déduction des loyers perçus reviendrait à dire que les fruits civils que peut percevoir un propriétaire sont limités et en l’espèce, limités à hauteur du loyer de M. [L] [D] et Mme [R] [D].
Il ne ressort donc pas de ces deux paiements un gain outrepassant le préjudice subi, puisque le préjudice se mesure à la hauteur de l’intégralité des fruits civils que le propriétaire était en droit de percevoir au titre des nuitées AIRBNB, et non à la mesure de la créance locative.

Le bailleur demande la condamnation in solidum de M. [L] [D] et Mme [R] [D] avec la société EVEN GESTION, au titre du droit d’accession, et subsidiairement de EVEN GESTION au titre de sa responsabilité délictuelle.

La société EVEN GESTION, forte de son « mandat exclusif de louer le bien immobilier pour de courtes durées en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » pendant une durée de 12 mois à compter du 30/10/2024, titulaire d’un un compte sur la plate-forme AIRBNB, a conçu, mis et maintenu en ligne l’annonce du logement en se désignant comme hôte, et à ce titre, a perçu les fruits de la sous-location. 
Cependant, EVEN GESTION ce faisant n’a perçu les fruits civils qu’au nom et pour le compte de son mandant, et non en son nom propre, peu important que AIRBNB, qui ne vérifie pas les droits de ses « hôtes », l’eut ignoré et fait transiter les sommes sur le compte du gestionnaire. Ce faisant, il n’a fait qu’user du pouvoir conféré par celui qui usurpait le droit d’accession du propriétaire.

Il ne peut donc être actionné en paiement en vertu du droit d’accession.
En revanche, il peut l’être en vertu de sa responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil.

Pour qu’une obligation puisse être in solidum, il faut que plusieurs codébiteurs soient tenus d’un même objet ou d’une même prestation envers un créancier.
L’auteur d’un manquement contractuel et l’auteur d’une faute extracontractuelle peuvent être tenus in solidum. Il en va ainsi notamment de l’auteur d’un manquement contractuel et du tiers complice de celui-ci, ou encore d’un tiers tenu d’une responsabilité pour risque ou sans faute.

Cela suppose deux faits générateurs séparés qui causent un même dommage à la victime, par l’inexécution d’une obligation légale ou contractuelle.

Le tout est de savoir si EVEN GESTION a commis une faute en acceptant un mandat de la part d’un mandant qui ne s’est pas présenté comme propriétaire et devait « faire son affaire personnelle de l’obtention préalable de toutes autorisations nécessaires auprès de son bailleur pour la mise en sous-location du bien » (article 2 du mandat) qu’il savait pertinemment orienté vers des « locations de courtes durées en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » et qu’il a réorienté vers la plate-forme AIRBNB dont, en tant que professionnel de l’immobilier, il en pouvait ignorer qu’elle est au cœur de nombreuses sous-locations illicites.
Le rôle actif de EVEN GESTION ne saurait en faire un simple pipe line alors qu’il savait que le locataire n’avait pas a priori, du fait des dispositions légales, le droit de sous-louer, sauf à démontrer qu’il avait été induit en erreur par ses mandants, ce qui n’est pas le cas. EVEN GESTION a donc a toute le moins commis une faute de négligence.
A l’égard du bailleur, EVEN GESTION ne saurait donc s’appuyer sur l’article 2 précité, inopposable à un tiers.

La faute de EVEN GESTION par son intermédiation éclairée de mauvaise foi est en lien certain et direct avec le dommage subi par GPI [Localité 1] 16 d’avoir été privé de ses fruits civil, même si c’est sur un autre fondement que les locataires.
Les conditions de l’obligation in solidum sont donc réunies.

M. [L] [D] et Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION seront donc condamnés in solidum à payer à GPI [Localité 1] 16 la somme de 35.557,15 € au titre du préjudice subi du fait du détournement des fruits civils.

IV. Sur la demande indemnitaire 

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

La SCI GPI [Localité 1] 16 se prévaut d’un préjudice moral du fait affirme que son objet social a été heurté par la possibilité pour les voyageurs de se livrer à des clichés commerciaux de l’appartement, ce qui constituerait un dommage porté à son image et sa réputation.

Elle se prévaut également d’un préjudice pour la résistance abusive des défendeurs qui ont persisté à sous louer le bien après leur mise en demeure, ce qui est un préjudice d’une toute autre nature

Ce faisant, elle entremêle les préjudices en émettant une demande indemnitaire unique de 10.000 € comme si tous les préjudices étaient confondus, tout en conservant dans son dispositif la qualification de préjudice moral.
Pour autant :
En ce qui concerne le dommage moral d’atteinte à la réputation dont peut légitimement se réclamer une personne morale, la SCI GPI [Localité 1] 16, qui n’était nullement citée dans les annonces AIRBNB, ne justifie pas plus de la matérialité de l’atteinte portée à son image, notamment par une baisse de son chiffre d’affaire locatif qui se serait ensuivie de cette annonce ou par toute autre éléments objectif, l’énoncé de la faculté pour les voyageurs de se livrer à des clichés commerciaux étant noyée parmi bien d’autres informations.

Il n’est du reste pas avéré que la faculté ait été effectivement mise en œuvre à des fins qui porterait atteinte au droit à l’image des biens.

S’agissant de la résistance abusive, celle-ci est caractérisée, en application de l’article 1231-6 du code civil, lorsque le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la SCI GPI [Localité 1] 16 n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement, châtié par les intérêts légaux, ou distinct des frais de justice, qui seront indemnisés ci-après.

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

V. Sur la demande de garantie de EVEN GESTION

Aux termes des articles 1231-1 et suivants du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.
Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

EVEN GESTION recherche la responsabilité contractuelle de son mandant sur le fondement de l’article 2 du mandat aux termes duquel M. [L] [D] « déclare et se porte intégralement garant des déclarations suivantes : (…) « le locataire déclare faire son affaire personnelle de l’obtention préalable de toutes autorisations nécessaires auprès de son bailleur pour la mise en sous-location du bien ».
L’article 10.1 ajoute que le mandant déclare « qu’il a reçu la pleine été entière capacité de disposer du bien au sens juridique et de consentir le présent mandat de gestion ».

L’obligation à la dette se distingue de la contribution à la dette, si bien que EVEN GESTION, même condamné in solidum pour cause de négligence avec le locataire au titre de la restitution des fruits civils au propriétaire, peut demander à ce que son mandant le garantisse, à moins qu’il ait commis une faute personnelle suffisamment grave.

Malgré la négligence fautive de l’agence, laquelle ne touchait qu’un pourcentage des loyers, il n’a pas été démontré de collusion frauduleuse entre EVEN GESTION et M. [L] [D] au-delà des termes du mandat, dont la nullité n’a pas été demandée par l’une ou l’autre des parties.

Cependant, il convient de considérer que la faute professionnelle de EVEN GESTION interfère avec la fraude du locataire à hauteur de 25%, compte tenu de l’implication de l’agence dans la sous-location et de son manque de sérieux.
Le recours en garantie sera donc limité à 75% des condamnations, 

M. [L] [D] sera donc condamné à relever et garantir EVEN GESTION de toutes les condamnations qui auront pu être prononcé contre lui dans le cadre du présent jugement à hauteur de 75%.

VI. Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

Compte tenu de l’importance des sommes en jeu et de la problématique de ressources ressortant des impayés des locataires qui les ont conduit à pratiquer la sous location litigieuse, il sera accordé à M. [L] [D] et Mme [R] [D] un délai de 24 mois pour se libérer de leur double dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

VII. Sur la capitalisation des intérêts :

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y a lieu de dire que les intérêts échus sur les sommes objet des condamnations ci-dessus seront capitalisables annuellement, conformément au texte susvisé.

VIII. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [D] et Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION, parties succombantes, supporteront solidairement la charge des dépens de l’instance, ce incluant les frais de procès-verbaux de constat.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [L] [D] et Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION, condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à GPI [Localité 1] 16 la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe,

Constate le désistement d’instance et d’action de la SCI GPI [Localité 1] 16 contre la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY,

Déclare ce désistement parfait,

Ordonne, pour cause de sous-location prohibée, la résiliation du bail du 28 novembre 2013 conclu entre la SCI GPI [Localité 1] 16 d’une part et M. [L] [D] et Mme [R] [D] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 6],

Ordonne, à défaut de libération des lieux, l’expulsion de M. [L] [D] et Mme [R] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, sous réserve du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et avec séquestration des biens aux frais et risques des défendeurs,

Condamne solidairement M. [L] [D] et Mme [R] [D] au paiement à la SCI GPI [Localité 1] 16 d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant révisé et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

Condamne solidairement M. [L] [D] et Mme [R] [D] au paiement à la SCI GPI [Localité 1] 16 de la somme de 46.985,97 € au titre des arriérés de loyers et charges au 9 mars 2026, ainsi que des sommes dues jusqu’à la date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15/12/2025 pour la somme de 29.374,65 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

Condamne in solidum M. [L] [D], Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION au paiement de la somme de 35.557,15 € au titre du préjudice subi par la SCI GPI [Localité 1] 16 du fait de la captation des fruits civils,

Ordonne la capitalisation des intérêts sur les condamnations, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle, le cas échéant,

Condamne M. [L] [D] à garantir la société EVEN GESTION à hauteur de 75% du montant des condamnations prononcées contre cette dernière, 

Autorise M. [L] [D] et Mme [R] [D] à se libérer de leur dette globale en 24 mensualités de 3000 €, la dernière étant majorée du solde de la dette, y compris les intérêts et frais,

Dit que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance,

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Rappelle que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne in solidum M. [L] [D], Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION au paiement à la SCI GPI [Localité 1] 16 d’une somme de 3500 € au titre de ses frais irrépétibles,

Condamne in solidum M. [L] [D] et Mme [R] [D] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY aux entiers dépens de l’instance comportant les frais des deux constats d’huissier,
Rappelle que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Le :
Copie conforme délivrée
à : Me COHEN AMZALLAG et Me FERTOUC
Copie exécutoire délivrée 
à : Me DELESTRE et Me ARDAILLOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/08282 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA2LN

N° MINUTE : 1/2026


JUGEMENT 
rendu le jeudi 18 juin 2026
DEMANDERESSE
S.C.I. GPI [Localité 1] 16
ayant pour mandataire SCAPRIM Property Management
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pénélope DELESTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0345

DÉFENDEURS
Monsieur [L] [D]
Madame [R] [Q] épouse [D]
demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Gisèle COHEN AMZALLAG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0342

S.A.S. EVEN GESTION
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0437

Société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY
dont le siège social est sis [Adresse 4] IRLANDE
représentée par Me Yves ARDAILLOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0186

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 25 mars 2026
Délibéré initial au 26 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026

Décision du 18 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08282 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA2LN

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.


****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 novembre 2013, la SCI GPI [Localité 1] 16, ex SCI GPINVEST 26, a donné à bail à M. [L] [D] et Mme [R] [D] pour une durée de six ans un appartement situé [Adresse 5] moyennant un loyer actuel de 5870,44 € charges comprises.

La SCI GPI [Localité 1] 16 a eu vent de ce que l’appartement avait été mis en sous-location par une agence immobilière EVEN GESTION sur propre son site et sur la plate forme AIRBNB.

Par procès-verbal en date du 22 mai 2025, la consultation du site AIRBNB a établi la présence de l’appartement susvisé dans une annonce locative du site proposant un prix par nuit de 828,90 € à 983,67 € selon la période, au nom de « [J] et [S] » se réclamant de EVEN GESTION.
Par procès-verbal en date du 24 mai 2025, le commissaire de justice instrumentaire a constaté la présence de trois joueurs professionnels étrangers, présents pour le tournoi de [Localité 2] et affirmant avoir loué l’appartement via AIRBNB.

Par courrier AR du 27 mai 2025, la SCI GPI [Localité 1] 16, via son gestionnaire SCAPRIM PROPERTY MANGEMENT, a mis en demeure M. [L] [D] et Mme [R] [D] de cesser toute sous-location et de retirer l’annonce du site AIRBNB ainsi que de lui restituer l’intégralité des fonds.
Par courrier AR du 6 juin 2025, la SCI GPI PARIS 16, via son gestionnaire SCAPRIM PROPERTY MANGEMENT, a mis en demeure EVEN GESTION de retirer l’annonce du site AIRBNB ainsi que de son site propre.

Par acte d’huissier en date du 20 juin 2025, la SCI GPI [Localité 1] 16 a fait assigner M. [L] [D], Mme [R] [D], la société EVEN GESTION et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris pour obtenir avant dire droit le relevé des transactions opérées sur l’appartement litigieux sur les sites EVEN GESTION et AIRBNB.


Par acte du 15/12/2025, la SCI GPI [Localité 1] 16 a fait signifier un commandement de payer dans un délai de deux mois à M. [L] [D] et Mme [R] [D] relativement à des loyers impayés pour un montant de 29.374,65 €.

Par courriel officiel du 16/03/2026, la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY a transmis, avec l’accord de la société EVEN GESTION, le relevé des transactions opérées sur l’appartement litigieux faisant apparaitre un montant de 35.557,75 € correspondant aux loyers nets encaissés hors frais de service

***

Dans ses conclusions en demande n°2, la SCI GPI [Localité 1] 16 demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- constater qu’elle se désiste de l’instance et de l’action introduites contre la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY et juger parfait le désistement,
- ordonner la résiliation du bail de M. et Mme [D] pour inexécution grave du bail par sous-location prohibée et non-paiement des loyers,
Subsidiairement,
- constater la résiliation de plein droit du bail au15/12/2026 faute d’avoir procédé au paiement de la dette locative dans les deux mois du commandement du 15/12/2025,
- ordonner l’expulsion sans délai de M. [L] [D] et Mme [R] [D] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais du défendeur, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à la libération effective des lieux, et sans application du délai de deux mois de l’article L 412-1 du CPCEX.
- condamner in solidum M. [L] [D], Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION au paiement de la somme de 35557,15 € au titre des fruits civils indument perçus et subsidiairement à titre de dommages et intérêts pour la société EVEN GESTION, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamner solidairement M. [L] [D] et Mme [R] [D] au paiement de la somme de 45985,97 € au titre des arriérés de loyers et charges au 9 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune des échéances,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- se réserver la liquidation des astreintes, 
- condamner solidairement M. [L] [D], Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double ou au montant du loyer courant, charges et taxes en sus, et ce, à compter de la résiliation du bail ou de sa résolution de plein droit et jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,
- condamner in solidum M. [L] [D], Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION au paiement de la somme de 10.000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral,
- condamner in solidum M. [L] [D], Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION au paiement de la somme de 7000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comportant les coûts des PV de constat des 22 et 24 mai 2025,
- débouter les défendeurs de toutes leurs demandes.

La SCI GPI [Localité 1] 16 rappelle la clause du bail interdisant la sous-location et précise que les locataires, déjà mauvais payeurs, ont cessé totalement de payer le loyer après leur assignation.
Elle estime insuffisant le courriel du 24/07/2024 signalant à l’ancien gestionnaire la volonté des locataires de louer de temps en temps l’appartement, alors que l’accord écrit du bailleur s’imposait, d’autant que les sous-locations étaient fixées à un prix représentant cinq fois le montant du loyer.
Arguant que l’appartement était loué sur de très longues périodes, la SCI GPI [Localité 1] 16 en conclut que les locataires ne l’occupaient pas. Elle pointe aussi le recours à l’agence EVEN GESTION pour gérer les sous-locations litigieuses et le suivi de courrier mis en place vers une toute autre adresse en Israël pour mettre à nu la mauvaise foi des défendeurs qui leur interdit tout autant de se revendiquer possesseurs de bonne foi des fruits civils de la propriété.
Elle rappelle que le bail impose le double du loyer en guise d’indemnité d’occupation.
La SCI GPI [Localité 1] 16 désigne EVEN GESTION, titulaire d’une carte professionnelle de gestion immobilière et signataire d’un mandat entaché de nullité en ce qu’il précise sous-louer sans l’accord du propriétaire, comme étant l’auteur de la sous location illicite et le récipiendaire des sous-loyers, ce qui induit de le condamner à restituer les fruits civils in solidum avec les locataires, et à défaut de le considérer auteur d’un dol passible d’une indemnisation.
La SCI GPI [Localité 1] 16 affirme que son objet social a été heurté par la possibilité pour les voyageurs de se livrer à des clichés commerciaux de l’appartement et rappelle la résistance abusive dont les défendeurs ont usé lorsque, semoncés par leur bailleur, ils ont persisté dans leurs sous-locations.

***

Dans leurs conclusions en défense, M. [L] [D] et Mme [R] [D] demandent de :
- juger que leurs inexécutions ne sont pas suffisamment graves pour prononcer la résolution judiciaire du bail,
- juger irrecevable la demande en résolution du bail pour situation d’impayé,
- débouter la SCI GPI [Localité 1] 16 de l’ensemble de ses demandes,
Subsidiairement,
- juger que l’indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer fixé,
- condamner la SCI GPI [Localité 1] 16 à leur payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

M. [L] [D] et Mme [R] [D] expliquent que, contraints de se rendre régulièrement à l’étranger pour assister un de leurs enfants, ils ont, outre quelques impayés, choisi de faire sous louer leur logement en toute bonne foi via EVEN GESTION entre octobre 2024 et mai 2025, ce dont ils ont avisé le syndic de l’immeuble par courriel. Ils se prévalent de cette transparence pour témoigner de leur absence de faute contractuelle, l’absence de réponse du bailleur à leur courriel les ayant laissés croire à un accord tacite.
Ils reprochent au bailleur le non-respect de la procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire motivée par une dette locative, lequel est passible d’irrecevabilité notamment en l’absence de saisine de la CCAPEX.
Possesseurs de bonne foi des fruits civils, ils entendent conserver les fruits de la location, d’autant que le bailleur bénéficie déjà du paiement du loyer et qu’ils ont cessé leurs agissements sitôt reçue la mise en demeure, se lavant ainsi de toute résistance abusive.

***

Dans ses conclusions en défense, la société EVEN demande :
- le débouté des demandes de la SCI GPI [Localité 1] 16 de sa restitution des frais de service perçu au titre des sous locations,
- le débouté des demandes indemnitaires de la SCI GPI [Localité 1] 16 à défaut de faute civile de AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY,
- la condamnation de la SCI GPI [Localité 1] 16 à payer la somme de 1200 € de frais irrépétibles et aux entiers dépens.

La société EVEN dénonce un chiffrage forfaitaire des sous-locations sur quatre années alors que l’annonce RBNB ne comporte que 7 commentaires dont les plus anciens remontent à novembre 2024, en réponse à la demande de production des transactions à son encontre désormais abandonnée par la SCI GPI [Localité 1] 16. Elle enclot le litige entre le 15/10/2024 et le 10/07/2025, voire à la seule année 2025.
Rappelant que la faute du tiers ne se présume pas, elle nie en sa qualité de simple intermédiaire ignorant de l’interdiction de sous louer tout fait de collusion frauduleuse, de dissimulation concertée ou de contournement d’interdit.
La société EVEN, qui n’a perçu aucune des sommes litigieuses, affirme qu’aucune faute de sa part ne peut être en lien causal avec la perception des fruits civils selon le phénomène de l’accession, lequel, non générateur d’un dommage, ne peut donner lieu à une condamnation in solidum des défendeurs à titre indemnitaire sur la base d’une assimilation purement mécanique. Il plaide pour le lien entre la négligence qui lui est reprochée et un dommage propre dont la preuve fait tout autant défaut.
Subsidiairement, la société EVEN demande la limitation de sa condamnation à la somme de 24.015,70 € nette perçue entre le 15/10/2024 et le 10/07/2025, qu’il entend faire garantir par les époux [D] qui devaient contractuellement faire leur affaire des autorisations des tiers.

***

L’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] le 24 juin 2026.

***

A l’audience du 25 mars 2026, le conseil de la SCI GPI [Localité 1] 16 a repris ses écritures.

La société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY a déclaré accepter le désistement du demandeur.
Le conseil de M. [L] [D] et Mme [R] [D] a maintenu ses écritures et exprimé sa demande des plus larges délais pour apurer la dette.
Le conseil de la société EVEN a rappelé ses écritures circonscrivant son rôle de mandataire.

***

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date du 26 mai 2026 à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. Le délibéré a par la suite été prorogé au 18 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande de résiliation pour sous-location prohibée

Sur l’appréciation de la faute du locataire :

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Cette interdiction est reprise dans l’article 10-1 des conditions générales du contrat de location du 28/11/2013, « sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».
Si les manquements du preneur doivent être appréciés au jour de la demande en résiliation, la cessation de la sous location illicite, qui n’est jamais que la mise en œuvre normale du contrat de bail, ne fait pas disparaître le manquement du locataire de sorte qu’il ne prive pas le juge de la faculté d’apprécier si le manquement justifie de prononcer la résiliation du bail.

En l’espèce, le manquement, qui n’est pas contesté par les défendeurs, est attesté par le constat de commissaire de justice en date du 22/05/2025 qui fait état d’une adresse url AIRBNB pointant vers une page relative à un appartement à [Localité 3] présenté par [J] et [S], désignés comme rattachés à EVEN GESTION, et comportant de nombreux clichés du logement ainsi que 7 commentaires de clients (le plus récent datant de trois semaines et le plus ancien de novembre 2024). Le prix de la nuitée au jour du constat est fixé à 828,90 € outre 200 € de ménage.
Un autre constat en date du 24/05/2025 relate un transport du commissaire de justice au 3 e étage de l’adresse litigieuse, où la porte est ouverte par une personne de nationalité indéfinie indiquant en anglais qu’il occupe l’appartement avec trois autres joueurs professionnels intervenant à [Localité 2], « pour une durée en fonction des performances du tournoi. »

Ces faits ont donné lieu à une mise en demeure du 27/05/2025 (locataires) et 28/05/2025 (EVEN GESTION) pour mettre fin à la sous-location et retirer les annonces (pourtant toujours en ligne le 06/06/2025).

La pièce 14 communiquée par AIRBNB le 16/03/2026 sur autorisation des défendeurs relève entre le 22/10/2024 et le 24/06/20205 (soit une réservation effectuée bien après la double mise en demeure) un total de treize sous- locations pour un montant total de 35.557,15 € de sous-loyers net excluant les frais de ménage.

Le fait d’ainsi sous-louer l’appartement pris à bail constitue un manquement de M. [L] [D] et Mme [R] [D] à une obligation du contrat qu’ils ignoraient d’autant moins qu’ils se prévalent d’un e-mail adressé le 24/0/2024 au gestionnaire de l’appartement pour le « prévenir » que, tenus à des aller-retours réguliers à l’étranger pour veiller sur un de leurs enfants, ils allaient « louer de temps en temps l’appartement afin de pouvoir continuer à payer le loyer » sans dépasser les 90 jours autorisés légalement.

Outre que la règle des « 90 jours » n’a rien à voir avec les rapports locatifs, il est littéralement apparent que les locataires se sont ainsi octroyés le droit de sous-louer sans même songer à demander l’autorisation du bailleur ou de son gestionnaire, ce à quoi pourtant leur bail les contraignait (« accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer »). De fait, ils ne produisent aucune telle autorisation.
 
La transparence affichée par le courriel (quoique vaguement contestée par le gestionnaire) ne saurait atténuer l’infraction commise au contrat de bail, même s’il est visible que le prix de la nuitée sur AIRBNB (828, 90 €), supérieur à celui résultant de l’application du prix du bail (4396/30 = 146 €) mais justifié par la discontinuité inhérente aux locations saisonnières, a servi effectivement à payer par deux fois les arriérés du loyer pendant la période sous locative, jusqu’à ce que les locataires, privés de ce revenu, se retrouvent en situation totale d’impayés.
 
Par ailleurs, la mise en demeure qui leur a été faite ainsi qu’à la société EVEN GESTION les rappelant à leurs obligations n’a pas empêché les défendeurs d’entreprendre une dernière location en juin 2025.

Ainsi, même si on peut suivre les locataires dans l’exposé de leurs mobiles non lucratifs, l’atteinte au bail n’en est pas moins caractérisée.

Enfin, le rythme des locations démontre que l’appartement ne pouvait plus constituer leur résidence principale, ce qui est une autre infraction contractuelle et légale.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments une infraction au bail justifiant sa résiliation judiciaire.

Il sera donc fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail.

La demande subsidiaire en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ne sera donc pas examinée, d’autant que la saisine tardive de la CCAPEX rendait la demande irrecevable.

Sur l’expulsion :

En l’absence de libération volontaire des lieux, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [L] [D] et Mme [R] [D] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne convient en effet pas de supprimer le délai, la mauvaise foi des défendeurs au sens de ce texte n’étant pas établie.

En l’absence de libération volontaire des lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [L] [D] et Mme [R] [D], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, d’ailleurs disproportionnée, le recours à la force publique paraissant suffisante en l’absence de manifestation d’obstruction agressive de la part des défendeurs.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux de M. [L] [D] et Mme [R] [D] nonobstant les opérations d’expulsion, il convient d’ores et déjà, afin de préserver les intérêts du bailleur, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion.

L’article 11 fait état d’une clause pénale rendant le locataire redevable d’une indemnité conventionelle d’occupation égale à deux fois le loyer.

Le juge tient de l’article 1231-5 du code civil la faculté de modérer la clause pénale si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, rien ne justifiant une majoration de 100 % dans la mesure où une indemnité d’occupation n’a pas la vocation d’une astreinte, celle-ci sera fixée au montant du dernier loyer révisé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

M. [L] [D] et Mme [R] [D] seront solidairement condamnés au paiement de cette indemnité.
 
II. Sur la demande en paiement des loyers impayés :

Il ressort du décompte fourni, non contesté à l’audience, que M. [L] [D] et Mme [R] [D], co-locataires solidaires en vertu du bail, restent débiteur envers leur bailleur d’une somme de 46985,97 € au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtés à la date du 9 mars 2026, échéance de mars 2026 comprise.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [L] [D] et Mme [R] [D] au paiement de cette somme de 46985,97 € au titre des arriérés de loyers et charges au 9 mars 2026, ainsi que des sommes dues jusqu’à la date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15/12/2025 pour la somme de 29.374,65 €, et à compter de l’assignation pour le surplus (et non à compter de chaque date d’exigibilité des échéances, demande contraire aux termes de l’article 11.1 du bail).
III. Sur la demande de condamnation des défendeurs au titre des fruits civils

Aux termes des article 546 et 547 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ».

Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

Aux termes de l’article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

Le propriétaire est la personne au profit de laquelle est réservé l’ensemble des utilités de la chose, utilités parmi lesquelles se trouve le droit d’en jouir. Or, la jouissance ne serait pas complète si le propriétaire était privé du droit d’accaparer les fruits de la chose. Il résulte de ce que le propriétaire a vocation à recevoir les fruits civils de sa chose que, toutes les fois que ceux-ci auront été perçus par un tiers qui n’avait aucun droit, ni personnel, ni réel pour y prétendre, le propriétaire pourra en exiger la restitution.

En l’espèce, il ressort des constats du 22/05/2025 et du 24/05/2025, que le bien loué était offert à la location sur le site AIRBNB sous l’appellation « appartement incroyable » à [Localité 3] présenté par [J] et [S], émissaires de EVEN GESTION, « entreprise dynamique spécialisée en gestion locative», les 7 commentaires de clients (le plus récent datant de trois semaines et le plus ancien de novembre 2024) attestant ce que l’offre avait rencontré sa demande, tout comme la pièce 14 de AIRBNB le 16/03/2026 listant entre le 22/10/2024 et le 24/06/20205 un total de treize sous- locations.

Le relevé fait état d’un total de 68 nuitées pendant cette pèriode, aboutissant à un montant de fruits civils indûment perçus à hauteur de 35.557,15 € de sous-loyers net excluant les frais de ménage.

L’article 549 du Code civil stipule que le propriétaire ne peut diriger sa demande qu’à l’égard d’un possesseur de mauvaise foi.
Or un locataire sachant nécessairement que le bien loué ne lui appartient pas mais aussi qu’il n’était pas en droit de le louer sans l’accord du bailleur, ne peut qu’être déclaré possesseur de mauvaise foi des fruits civils au sens de ces textes.
M. [L] [D] et Mme [R] [D], co-locataires solidaires en vertu du bail, sont donc tenus de rembourser les fruits civils au bailleur.
Il ne convient pas de soustraire les loyers payés par les locataires pendant cette période, ou de considérer que la restitution des fruits civils confèrerait au bailleur un avantage injustifié. La déduction des loyers perçus reviendrait à dire que les fruits civils que peut percevoir un propriétaire sont limités et en l’espèce, limités à hauteur du loyer de M. [L] [D] et Mme [R] [D].
Il ne ressort donc pas de ces deux paiements un gain outrepassant le préjudice subi, puisque le préjudice se mesure à la hauteur de l’intégralité des fruits civils que le propriétaire était en droit de percevoir au titre des nuitées AIRBNB, et non à la mesure de la créance locative.

Le bailleur demande la condamnation in solidum de M. [L] [D] et Mme [R] [D] avec la société EVEN GESTION, au titre du droit d’accession, et subsidiairement de EVEN GESTION au titre de sa responsabilité délictuelle.

La société EVEN GESTION, forte de son « mandat exclusif de louer le bien immobilier pour de courtes durées en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » pendant une durée de 12 mois à compter du 30/10/2024, titulaire d’un un compte sur la plate-forme AIRBNB, a conçu, mis et maintenu en ligne l’annonce du logement en se désignant comme hôte, et à ce titre, a perçu les fruits de la sous-location. 
Cependant, EVEN GESTION ce faisant n’a perçu les fruits civils qu’au nom et pour le compte de son mandant, et non en son nom propre, peu important que AIRBNB, qui ne vérifie pas les droits de ses « hôtes », l’eut ignoré et fait transiter les sommes sur le compte du gestionnaire. Ce faisant, il n’a fait qu’user du pouvoir conféré par celui qui usurpait le droit d’accession du propriétaire.

Il ne peut donc être actionné en paiement en vertu du droit d’accession.
En revanche, il peut l’être en vertu de sa responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil.

Pour qu’une obligation puisse être in solidum, il faut que plusieurs codébiteurs soient tenus d’un même objet ou d’une même prestation envers un créancier.
L’auteur d’un manquement contractuel et l’auteur d’une faute extracontractuelle peuvent être tenus in solidum. Il en va ainsi notamment de l’auteur d’un manquement contractuel et du tiers complice de celui-ci, ou encore d’un tiers tenu d’une responsabilité pour risque ou sans faute.

Cela suppose deux faits générateurs séparés qui causent un même dommage à la victime, par l’inexécution d’une obligation légale ou contractuelle.

Le tout est de savoir si EVEN GESTION a commis une faute en acceptant un mandat de la part d’un mandant qui ne s’est pas présenté comme propriétaire et devait « faire son affaire personnelle de l’obtention préalable de toutes autorisations nécessaires auprès de son bailleur pour la mise en sous-location du bien » (article 2 du mandat) qu’il savait pertinemment orienté vers des « locations de courtes durées en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » et qu’il a réorienté vers la plate-forme AIRBNB dont, en tant que professionnel de l’immobilier, il en pouvait ignorer qu’elle est au cœur de nombreuses sous-locations illicites.
Le rôle actif de EVEN GESTION ne saurait en faire un simple pipe line alors qu’il savait que le locataire n’avait pas a priori, du fait des dispositions légales, le droit de sous-louer, sauf à démontrer qu’il avait été induit en erreur par ses mandants, ce qui n’est pas le cas. EVEN GESTION a donc a toute le moins commis une faute de négligence.
A l’égard du bailleur, EVEN GESTION ne saurait donc s’appuyer sur l’article 2 précité, inopposable à un tiers.

La faute de EVEN GESTION par son intermédiation éclairée de mauvaise foi est en lien certain et direct avec le dommage subi par GPI [Localité 1] 16 d’avoir été privé de ses fruits civil, même si c’est sur un autre fondement que les locataires.
Les conditions de l’obligation in solidum sont donc réunies.

M. [L] [D] et Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION seront donc condamnés in solidum à payer à GPI [Localité 1] 16 la somme de 35.557,15 € au titre du préjudice subi du fait du détournement des fruits civils.

IV. Sur la demande indemnitaire 

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

La SCI GPI [Localité 1] 16 se prévaut d’un préjudice moral du fait affirme que son objet social a été heurté par la possibilité pour les voyageurs de se livrer à des clichés commerciaux de l’appartement, ce qui constituerait un dommage porté à son image et sa réputation.

Elle se prévaut également d’un préjudice pour la résistance abusive des défendeurs qui ont persisté à sous louer le bien après leur mise en demeure, ce qui est un préjudice d’une toute autre nature

Ce faisant, elle entremêle les préjudices en émettant une demande indemnitaire unique de 10.000 € comme si tous les préjudices étaient confondus, tout en conservant dans son dispositif la qualification de préjudice moral.
Pour autant :
En ce qui concerne le dommage moral d’atteinte à la réputation dont peut légitimement se réclamer une personne morale, la SCI GPI [Localité 1] 16, qui n’était nullement citée dans les annonces AIRBNB, ne justifie pas plus de la matérialité de l’atteinte portée à son image, notamment par une baisse de son chiffre d’affaire locatif qui se serait ensuivie de cette annonce ou par toute autre éléments objectif, l’énoncé de la faculté pour les voyageurs de se livrer à des clichés commerciaux étant noyée parmi bien d’autres informations.

Il n’est du reste pas avéré que la faculté ait été effectivement mise en œuvre à des fins qui porterait atteinte au droit à l’image des biens.

S’agissant de la résistance abusive, celle-ci est caractérisée, en application de l’article 1231-6 du code civil, lorsque le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la SCI GPI [Localité 1] 16 n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement, châtié par les intérêts légaux, ou distinct des frais de justice, qui seront indemnisés ci-après.

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

V. Sur la demande de garantie de EVEN GESTION

Aux termes des articles 1231-1 et suivants du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.
Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

EVEN GESTION recherche la responsabilité contractuelle de son mandant sur le fondement de l’article 2 du mandat aux termes duquel M. [L] [D] « déclare et se porte intégralement garant des déclarations suivantes : (…) « le locataire déclare faire son affaire personnelle de l’obtention préalable de toutes autorisations nécessaires auprès de son bailleur pour la mise en sous-location du bien ».
L’article 10.1 ajoute que le mandant déclare « qu’il a reçu la pleine été entière capacité de disposer du bien au sens juridique et de consentir le présent mandat de gestion ».

L’obligation à la dette se distingue de la contribution à la dette, si bien que EVEN GESTION, même condamné in solidum pour cause de négligence avec le locataire au titre de la restitution des fruits civils au propriétaire, peut demander à ce que son mandant le garantisse, à moins qu’il ait commis une faute personnelle suffisamment grave.

Malgré la négligence fautive de l’agence, laquelle ne touchait qu’un pourcentage des loyers, il n’a pas été démontré de collusion frauduleuse entre EVEN GESTION et M. [L] [D] au-delà des termes du mandat, dont la nullité n’a pas été demandée par l’une ou l’autre des parties.

Cependant, il convient de considérer que la faute professionnelle de EVEN GESTION interfère avec la fraude du locataire à hauteur de 25%, compte tenu de l’implication de l’agence dans la sous-location et de son manque de sérieux.
Le recours en garantie sera donc limité à 75% des condamnations, 

M. [L] [D] sera donc condamné à relever et garantir EVEN GESTION de toutes les condamnations qui auront pu être prononcé contre lui dans le cadre du présent jugement à hauteur de 75%.

VI. Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

Compte tenu de l’importance des sommes en jeu et de la problématique de ressources ressortant des impayés des locataires qui les ont conduit à pratiquer la sous location litigieuse, il sera accordé à M. [L] [D] et Mme [R] [D] un délai de 24 mois pour se libérer de leur double dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

VII. Sur la capitalisation des intérêts :

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y a lieu de dire que les intérêts échus sur les sommes objet des condamnations ci-dessus seront capitalisables annuellement, conformément au texte susvisé.

VIII. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [D] et Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION, parties succombantes, supporteront solidairement la charge des dépens de l’instance, ce incluant les frais de procès-verbaux de constat.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [L] [D] et Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION, condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à GPI [Localité 1] 16 la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe,

Constate le désistement d’instance et d’action de la SCI GPI [Localité 1] 16 contre la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY,

Déclare ce désistement parfait,

Ordonne, pour cause de sous-location prohibée, la résiliation du bail du 28 novembre 2013 conclu entre la SCI GPI [Localité 1] 16 d’une part et M. [L] [D] et Mme [R] [D] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 6],

Ordonne, à défaut de libération des lieux, l’expulsion de M. [L] [D] et Mme [R] [D] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, sous réserve du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et avec séquestration des biens aux frais et risques des défendeurs,

Condamne solidairement M. [L] [D] et Mme [R] [D] au paiement à la SCI GPI [Localité 1] 16 d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant révisé et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

Condamne solidairement M. [L] [D] et Mme [R] [D] au paiement à la SCI GPI [Localité 1] 16 de la somme de 46.985,97 € au titre des arriérés de loyers et charges au 9 mars 2026, ainsi que des sommes dues jusqu’à la date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15/12/2025 pour la somme de 29.374,65 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

Condamne in solidum M. [L] [D], Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION au paiement de la somme de 35.557,15 € au titre du préjudice subi par la SCI GPI [Localité 1] 16 du fait de la captation des fruits civils,

Ordonne la capitalisation des intérêts sur les condamnations, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle, le cas échéant,

Condamne M. [L] [D] à garantir la société EVEN GESTION à hauteur de 75% du montant des condamnations prononcées contre cette dernière, 

Autorise M. [L] [D] et Mme [R] [D] à se libérer de leur dette globale en 24 mensualités de 3000 €, la dernière étant majorée du solde de la dette, y compris les intérêts et frais,

Dit que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance,

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Rappelle que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne in solidum M. [L] [D], Mme [R] [D] et la société EVEN GESTION au paiement à la SCI GPI [Localité 1] 16 d’une somme de 3500 € au titre de ses frais irrépétibles,

Condamne in solidum M. [L] [D] et Mme [R] [D] et la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY aux entiers dépens de l’instance comportant les frais des deux constats d’huissier,
Rappelle que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 549, code civil 547, code civil 548, code civil 546). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-23T18:32:59.629Z.