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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP ACR fond, 23 juin 2026, n° 25/06500

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2020, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION a consenti un bail d’habitation meublée à Mme [W] [X] sur l’appartement n° PRS09A0805 de la résidence avec services para-hôteliers « [Adresse 6] » située au [Adresse 7], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 990 € TTC (900 € HT + 90 € de TVA au taux de 10 %).

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à Mme [W] [X] un commandement de payer la somme principale de 6 478,38 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [W] [X] le 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION a fait délivrer à Mme [W] [X] un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 1er mars 2026.

Par assignation du 26 juin 2025, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, accompagnée des sociétés AXYME, MJA et BTSG es-qualité de mandataires judiciaires dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, à titre principal, constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, validation du congé pour motif légitime et sérieux.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 27 juin 2025.

Initialement appelée à l’audience du 19 novembre 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 16 avril 2026.

À l'audience du 16 avril 2026, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-à titre principal :
*constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 mai 2025 et dire que Mme [W] [X] est occupante sans droit ni titre depuis ce temps,
*ordonner l’expulsion de Mme [W] [X],
*condamner Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 29 mai 2025 et jusqu’à la libération effective et complète des lieux, égale au montant de la redevance mensuelle, soit la somme de 1.079,75 € TTC au 1er mai 2025, réévaluée selon l’IRL chaque année,
-subsidiairement :
*valider le congé pour motif légitime et sérieux du 23 avril 2025,
*ordonner l’expulsion de Mme [W] [X],
*condamner Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 2 mars 2026 et jusqu’à la libération effective et complète des lieux, égale au montant de la redevance mensuelle réévaluée selon l’IRL chaque année,
-en tout état de cause :
*débouter Mme [W] [X] de ses demandes,
*condamner Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 20.989,74 € au titre de l’arriéré de redevances, indemnités d’occupation et frais dus au 14 avril 2026 (échéance d’avril 2026 comprise), avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.478,38 € à compter du commandement de payer du 28 mars 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus,
*condamner Mme [W] [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et du signalement du commandement de payer à la CCAPEX,
*condamner Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
*dire que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [W] [X], assistée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-suspendre les effets de la clause résolutoire,
-autoriser Mme [W] [X] à se libérer de la dette en 36 mensualités,
-condamner la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION au paiement des sommes suivantes :
*5.398,22 € au titre de la TVA indûment perçue,
*14.097,56 € au titre du trop-perçu de loyer (violation loi [Localité 2]),
*5.000 € en réparation du préjudice moral,
*6.000 € pour les trouble et anxiété causés par cette situation ainsi que pour la perte de jouissance paisible,
-ordonner la compensation judiciaire entre les sommes dues par la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION et le solde de loyers éventuellement dû par Mme [W] [X],
-débouter la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION de toutes ses demandes.

Comme elle y avait été autorisée par le juge, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION a transmis une note en délibéré au sujet de la pièce n° 18 de la défenderesse.

Motifs

MOTIVATION

Avant d’examiner les demandes de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, il est nécessaire d’examiner au préalable les demandes reconventionnelles de la défenderesse afin de pouvoir déterminer l’existence ou non d’une dette locative puisque Mme [W] [X] conteste le quantum de sa dette et sollicite une compensation entre sa dette locative et diverses créances indemnitaires qui lui seraient dues par son bailleur.

I) Sur la note en délibéré de Mme [W] [X]

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations si ce n’est à la demande du président.

En l’espèce, Mme [W] [X] a adressé deux notes en délibéré et 8 nouvelles pièces au tribunal le 27 avril 2026 et le 26 mai 2026. Or, aucune note n’avait été autorisée ni demandée par la juge à Mme [W] [X] en cours de délibéré.

Dès lors, les notes et les pièces produites par Mme [W] [X] et reçues au tribunal les 27 avril et 26 mai 2026 seront rejetées.

II) Sur les demandes reconventionnelles de Mme [W] [X]

Mme [W] [X] conteste la TVA qui lui est facturée en contrepartie de la fourniture de services para-hôteliers (A) ainsi que le montant de sa redevance qui ne respecterait pas le dispositif de l’encadrement des loyers (B). Elle se prévaut également de créances indemnitaires liées à de prétendus préjudice moral et trouble de jouissance (C).

A) Sur la TVA

La résidence [Localité 1] [Adresse 8] facture une TVA de 10 % de la redevance en contrepartie de la fourniture de services para-hôteliers (petits-déjeuners, location et changement du linge de maison, nettoyage de logements). Mme [W] [X] considère que cette TVA est indue et doit être déduite de sa dette locative en raison de l’absence de services effectivement fournis (accueil constamment fermé ; salle censée accueillir les petits-déjeuners jamais ouverte ; nettoyage non effectué ; linge non fourni).

Or, elle ne rapporte aucune preuve de l’absence de fourniture de services et se contente de verser aux débats :
-un SMS daté du 15 avril (année inconnue) envoyé au +33 6 15 90 23 64 dans lequel elle indique qu’elle a déposé son linge dans le bac dédié mais qu’elle n’a pas accès au linge propre, le local étant fermé à clé.
-des photos non datées, en noir en blanc, semblant montrer un accueil fermé (stores baissés), quelques traces sur le sol de ce qui s’apparente être un ascenseur, quelques cartons au sol de ce qui s’apparente être des parties communes, une porte déposée ou encore une pancarte affichée dans les parties communes indiquant « Les bornes du local poubelles ne sont plus utilisables. Les bennes à ordures sont à l’extérieur de la résidence pour mettre vos déchets. ».
-un courrier de Mme [W] [X] et de deux autres personnes anonymes daté du 26 décembre 2023 et adressé au responsable de la résidence dans lequel elles se plaignent des prestations proposées (réception fermée, panne d’internet, panne de chauffage, panne d’ascenseur, manque de professionnalisme d’un employé de la résidence).
-un accusé de réception du 23 mai 2025 sans le courrier afférent.

Ces pièces sont insuffisantes pour établir l’absence de services fournis par la résidence et démontrent au contraire qu’il existe des bacs pour le linge, une réception, des bennes à ordures. Une des photographies produite par Mme [W] [X] fait apparaître l’affichage dans les parties communes d’une pancarte indiquant la localisation d’un espace de co-working au 5ème étage, d’une cafétéria au 4ème, d’une salle fitness au 3ème ou encore de vélos et d’une laverie au 2ème. De son côté, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de l’existence de plusieurs services (plaquette publicitaire de la résidence ; grille tarifaire ; attestation de la responsable de la résidence datée du 27 janvier 2026 ; avis Google positifs de trois personnes).

Le mécontentement de Mme [W] [X] quant à la qualité des services fournis ou leur éventuel dysfonctionnement ponctuel ne sauraient être assimilés à une inexistence desdits services et ne sauraient la dispenser du paiement de la taxe qui lui a été facturée.

Par conséquent, la demande de Mme [W] [X] en paiement de la somme de 5.398,22 € au titre de la TVA indûment perçue sera rejetée.

B) Sur l’encadrement des loyers

Mme [W] [X] considère que le « loyer » de 1.079 € TTC qui lui est facturé pour une surface de 21,19m2 ne respecte pas le dispositif de l’encadrement des loyers mis en place par la loi [Localité 2].

Or, ledit dispositif n’est pas applicable à son contrat. L’article 140, IV, de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite [Localité 2] exclut expressément ce dispositif pour les « logements meublés situés dans une résidence avec services gérée selon un mode d'organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique, définis au c du 4° de l'article 261 D du code général des impôts ».

Par conséquent, la demande de Mme [W] [X] en paiement de la somme de 14.097,56 € au titre du trop-perçu de loyer sera rejetée.

C) Sur les demandes indemnitaires

Mme [W] [X] sollicite, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1242 alinéa 5 du code civil et de l’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation, une somme de 5.000 € en réparation d’un préjudice moral et une somme de 6.000 € pour des « trouble et anxiété » ainsi que pour la « perte de jouissance paisible ».

Elle expose pêle-mêle qu’elle est victime de harcèlement moral en raison des méthodes de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION (méthodes de recouvrement abusives, menaces d’expulsion répétées, absence de prise en compte de sa situation de détresse) ainsi que des agissements de M. [H] [E], un employé de la résidence qui lui aurait fait des avances sexuelles, et qu’un « climat de terreur » règne dans la résidence. Elle en déduit que la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION aurait manqué à son « obligation de sécurité ».

Les arguments ainsi exposés par Mme [W] [X] ne sont pas sérieux et ne sont justifiés par aucune des pièces qu’elle verse aux débats. De plus, le litige, a priori personnel, dont elle fait état avec M. [H] [E] est sans lien avec le paiement de ses redevances. De même, le certificat médical du 21 janvier 2026 qu’elle verse aux débats (sa pièce n° 6) concerne sa mère et non elle-même et ne fait aucune référence aux conditions de vie dans la résidence.

Mme [W] [X] ajoute que la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION ne respecterait pas la destination des lieux de sa propre résidence en ce que les lieux seraient occupés par des non-étudiants, des familles ou encore des travailleurs alors qu’il s’agirait d’une résidence réservée aux étudiants ou doctorants. Mme [W] [X] ne rapporte aucune preuve de ses allégations. En outre, elle reconnaît elle-même héberger sa mère âgée de 84 ans a priori ni étudiante ni doctorante. En tout état de cause, l’article 1 des conditions générales du contrat de location stipule que la location est consentie « par priorité » (et non exclusivement) aux étudiants.

Mme [W] [X] fait encore état de « dysfonctionnements majeurs » au sein de son logement (dysfonctionnement du système électrique des appliques, porte hors service, internet HS, baguette de la douche et tuyau hors service, veilleuse de la chambre ne fonctionnant pas). Elle produit pour ce faire un échange de trois mails aux mois de novembre et décembre 2024 dans lesquels la responsable de la résidence donne précisément suite à sa demande de travaux. La suite de ces échanges n’est pas connue.

Par conséquent, Mme [W] [X] sera déboutée de ses demandes de dommages-intérêts (5.000 € et 6.000 €).

III) Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

La S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION applique le régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail (article 7) a été signifié à la locataire le 28 mars 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6 478,38 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2025.

IV) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [W] [X] sera condamnée à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance mensuelle (y compris réévaluation annuelle selon l’IRL) qui aurait été payée si le contrat avait continué, à compter du 29 mai 2025 et jusqu’à libération des lieux.

V) Sur la dette locative

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 14 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, Mme [W] [X] lui doit la somme de 20 691,72 €, soustraction faite des frais de procédure (20.989,74 € - 187,99 € - 13 € - 97,03 €).

A l’audience, Mme [W] [X] produit une nouvelle pièce (sa pièce n° 18, un mail de l’équipe SHARIES) indiquant qu’il ne lui est plus réclamé que la somme de 1.099,38 €. Or, cette pièce fait uniquement référence au terme du mois d’avril 2026. La S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION précise, par note en délibéré autorisée, que la société SHARIES est l’agence à laquelle elle a confié la gestion de la résidence, laquelle a commencé à appeler les loyers à compter du mois d’avril 2026.

En tout état de cause, Mme [W] [X] ne justifie d’aucun versement depuis le 6 septembre 2024.

Par conséquent, Mme [W] [X] sera condamnée à payer la somme de 20.691,72 € à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 6 478,38 €, à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.427,18 € (9.905,56 € - 6.478,38 €), et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.

VI) Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [W] [X] n’a procédé à aucun règlement depuis le 6 septembre 2024 et qu’elle n’a pas repris le versement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience, condition nécessaire à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus, sans aucune appréciation possible du juge.

Mme [W] [X] sera par conséquent déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, et son expulsion des lieux sera ordonnée.

VII) Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2025 et de son signalement à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000,00 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE des débats les notes et les pièces produites par Mme [W] [X] et reçues au tribunal les 27 avril et 26 mai 2026,

DÉBOUTE Mme [W] [X] de toutes ses demandes reconventionnelles,

DIT que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION est recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2020 entre la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION et Mme [W] [X] concernant l’appartement n° PRS09A0805 de la [Adresse 9] située au [Adresse 7] est résilié depuis le 29 mai 2025,

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance mensuelle qui aurait été payée si le contrat avait continué (y compris réévaluation annuelle selon l’IRL), à compter du 29 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 20 691,72 € au titre de l’arriéré locatif (redevances et indemnités d’occupation impayées) arrêté au 14 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 sur la somme de 6 478,38 €, à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 3.427,18 €, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus,

DÉBOUTE Mme [W] [X] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Mme [W] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement n° PRS09A0805 de la [Adresse 9] située au [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [X] aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2025 et de son signalement à la CCAPEX,

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection








Décision du 23 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/06500 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ3X



Fait et jugé à [Localité 1] le 23 juin 2026

le greffier le Président
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Mazen FAKIH


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Anne HAUPTMAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/06500 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ3X

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le 23 juin 2026

DEMANDERESSES
S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1651
S.E.L.A.F.A. MJA es qaulité de mandataire judiciaire de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1651
S.E.L.A.R.L. AXYME, es qaulité de mandataire judiciaire de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1651
Société BTSG, es qaulité de mandataire judiciaire de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1651

DÉFENDERESSE
Madame [W] [X], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Mazen FAKIH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire J071

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 avril 2026
Décision du 23 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/06500 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ3X


JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 juin 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mars 2020, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION a consenti un bail d’habitation meublée à Mme [W] [X] sur l’appartement n° PRS09A0805 de la résidence avec services para-hôteliers « [Adresse 6] » située au [Adresse 7], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 990 € TTC (900 € HT + 90 € de TVA au taux de 10 %).

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à Mme [W] [X] un commandement de payer la somme principale de 6 478,38 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [W] [X] le 31 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION a fait délivrer à Mme [W] [X] un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 1er mars 2026.

Par assignation du 26 juin 2025, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, accompagnée des sociétés AXYME, MJA et BTSG es-qualité de mandataires judiciaires dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, à titre principal, constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, validation du congé pour motif légitime et sérieux.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 27 juin 2025.

Initialement appelée à l’audience du 19 novembre 2025, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l'audience du 16 avril 2026.

À l'audience du 16 avril 2026, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-à titre principal :
*constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 mai 2025 et dire que Mme [W] [X] est occupante sans droit ni titre depuis ce temps,
*ordonner l’expulsion de Mme [W] [X],
*condamner Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 29 mai 2025 et jusqu’à la libération effective et complète des lieux, égale au montant de la redevance mensuelle, soit la somme de 1.079,75 € TTC au 1er mai 2025, réévaluée selon l’IRL chaque année,
-subsidiairement :
*valider le congé pour motif légitime et sérieux du 23 avril 2025,
*ordonner l’expulsion de Mme [W] [X],
*condamner Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 2 mars 2026 et jusqu’à la libération effective et complète des lieux, égale au montant de la redevance mensuelle réévaluée selon l’IRL chaque année,
-en tout état de cause :
*débouter Mme [W] [X] de ses demandes,
*condamner Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 20.989,74 € au titre de l’arriéré de redevances, indemnités d’occupation et frais dus au 14 avril 2026 (échéance d’avril 2026 comprise), avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.478,38 € à compter du commandement de payer du 28 mars 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus,
*condamner Mme [W] [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et du signalement du commandement de payer à la CCAPEX,
*condamner Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
*dire que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [W] [X], assistée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :
-suspendre les effets de la clause résolutoire,
-autoriser Mme [W] [X] à se libérer de la dette en 36 mensualités,
-condamner la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION au paiement des sommes suivantes :
*5.398,22 € au titre de la TVA indûment perçue,
*14.097,56 € au titre du trop-perçu de loyer (violation loi [Localité 2]),
*5.000 € en réparation du préjudice moral,
*6.000 € pour les trouble et anxiété causés par cette situation ainsi que pour la perte de jouissance paisible,
-ordonner la compensation judiciaire entre les sommes dues par la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION et le solde de loyers éventuellement dû par Mme [W] [X],
-débouter la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION de toutes ses demandes.

Comme elle y avait été autorisée par le juge, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION a transmis une note en délibéré au sujet de la pièce n° 18 de la défenderesse.

MOTIVATION

Avant d’examiner les demandes de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, il est nécessaire d’examiner au préalable les demandes reconventionnelles de la défenderesse afin de pouvoir déterminer l’existence ou non d’une dette locative puisque Mme [W] [X] conteste le quantum de sa dette et sollicite une compensation entre sa dette locative et diverses créances indemnitaires qui lui seraient dues par son bailleur.

I) Sur la note en délibéré de Mme [W] [X]

Aux termes de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations si ce n’est à la demande du président.

En l’espèce, Mme [W] [X] a adressé deux notes en délibéré et 8 nouvelles pièces au tribunal le 27 avril 2026 et le 26 mai 2026. Or, aucune note n’avait été autorisée ni demandée par la juge à Mme [W] [X] en cours de délibéré.

Dès lors, les notes et les pièces produites par Mme [W] [X] et reçues au tribunal les 27 avril et 26 mai 2026 seront rejetées.

II) Sur les demandes reconventionnelles de Mme [W] [X]

Mme [W] [X] conteste la TVA qui lui est facturée en contrepartie de la fourniture de services para-hôteliers (A) ainsi que le montant de sa redevance qui ne respecterait pas le dispositif de l’encadrement des loyers (B). Elle se prévaut également de créances indemnitaires liées à de prétendus préjudice moral et trouble de jouissance (C).

A) Sur la TVA

La résidence [Localité 1] [Adresse 8] facture une TVA de 10 % de la redevance en contrepartie de la fourniture de services para-hôteliers (petits-déjeuners, location et changement du linge de maison, nettoyage de logements). Mme [W] [X] considère que cette TVA est indue et doit être déduite de sa dette locative en raison de l’absence de services effectivement fournis (accueil constamment fermé ; salle censée accueillir les petits-déjeuners jamais ouverte ; nettoyage non effectué ; linge non fourni).

Or, elle ne rapporte aucune preuve de l’absence de fourniture de services et se contente de verser aux débats :
-un SMS daté du 15 avril (année inconnue) envoyé au +33 6 15 90 23 64 dans lequel elle indique qu’elle a déposé son linge dans le bac dédié mais qu’elle n’a pas accès au linge propre, le local étant fermé à clé.
-des photos non datées, en noir en blanc, semblant montrer un accueil fermé (stores baissés), quelques traces sur le sol de ce qui s’apparente être un ascenseur, quelques cartons au sol de ce qui s’apparente être des parties communes, une porte déposée ou encore une pancarte affichée dans les parties communes indiquant « Les bornes du local poubelles ne sont plus utilisables. Les bennes à ordures sont à l’extérieur de la résidence pour mettre vos déchets. ».
-un courrier de Mme [W] [X] et de deux autres personnes anonymes daté du 26 décembre 2023 et adressé au responsable de la résidence dans lequel elles se plaignent des prestations proposées (réception fermée, panne d’internet, panne de chauffage, panne d’ascenseur, manque de professionnalisme d’un employé de la résidence).
-un accusé de réception du 23 mai 2025 sans le courrier afférent.

Ces pièces sont insuffisantes pour établir l’absence de services fournis par la résidence et démontrent au contraire qu’il existe des bacs pour le linge, une réception, des bennes à ordures. Une des photographies produite par Mme [W] [X] fait apparaître l’affichage dans les parties communes d’une pancarte indiquant la localisation d’un espace de co-working au 5ème étage, d’une cafétéria au 4ème, d’une salle fitness au 3ème ou encore de vélos et d’une laverie au 2ème. De son côté, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION rapporte la preuve de l’existence de plusieurs services (plaquette publicitaire de la résidence ; grille tarifaire ; attestation de la responsable de la résidence datée du 27 janvier 2026 ; avis Google positifs de trois personnes).

Le mécontentement de Mme [W] [X] quant à la qualité des services fournis ou leur éventuel dysfonctionnement ponctuel ne sauraient être assimilés à une inexistence desdits services et ne sauraient la dispenser du paiement de la taxe qui lui a été facturée.

Par conséquent, la demande de Mme [W] [X] en paiement de la somme de 5.398,22 € au titre de la TVA indûment perçue sera rejetée.

B) Sur l’encadrement des loyers

Mme [W] [X] considère que le « loyer » de 1.079 € TTC qui lui est facturé pour une surface de 21,19m2 ne respecte pas le dispositif de l’encadrement des loyers mis en place par la loi [Localité 2].

Or, ledit dispositif n’est pas applicable à son contrat. L’article 140, IV, de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite [Localité 2] exclut expressément ce dispositif pour les « logements meublés situés dans une résidence avec services gérée selon un mode d'organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique, définis au c du 4° de l'article 261 D du code général des impôts ».

Par conséquent, la demande de Mme [W] [X] en paiement de la somme de 14.097,56 € au titre du trop-perçu de loyer sera rejetée.

C) Sur les demandes indemnitaires

Mme [W] [X] sollicite, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1242 alinéa 5 du code civil et de l’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation, une somme de 5.000 € en réparation d’un préjudice moral et une somme de 6.000 € pour des « trouble et anxiété » ainsi que pour la « perte de jouissance paisible ».

Elle expose pêle-mêle qu’elle est victime de harcèlement moral en raison des méthodes de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION (méthodes de recouvrement abusives, menaces d’expulsion répétées, absence de prise en compte de sa situation de détresse) ainsi que des agissements de M. [H] [E], un employé de la résidence qui lui aurait fait des avances sexuelles, et qu’un « climat de terreur » règne dans la résidence. Elle en déduit que la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION aurait manqué à son « obligation de sécurité ».

Les arguments ainsi exposés par Mme [W] [X] ne sont pas sérieux et ne sont justifiés par aucune des pièces qu’elle verse aux débats. De plus, le litige, a priori personnel, dont elle fait état avec M. [H] [E] est sans lien avec le paiement de ses redevances. De même, le certificat médical du 21 janvier 2026 qu’elle verse aux débats (sa pièce n° 6) concerne sa mère et non elle-même et ne fait aucune référence aux conditions de vie dans la résidence.

Mme [W] [X] ajoute que la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION ne respecterait pas la destination des lieux de sa propre résidence en ce que les lieux seraient occupés par des non-étudiants, des familles ou encore des travailleurs alors qu’il s’agirait d’une résidence réservée aux étudiants ou doctorants. Mme [W] [X] ne rapporte aucune preuve de ses allégations. En outre, elle reconnaît elle-même héberger sa mère âgée de 84 ans a priori ni étudiante ni doctorante. En tout état de cause, l’article 1 des conditions générales du contrat de location stipule que la location est consentie « par priorité » (et non exclusivement) aux étudiants.

Mme [W] [X] fait encore état de « dysfonctionnements majeurs » au sein de son logement (dysfonctionnement du système électrique des appliques, porte hors service, internet HS, baguette de la douche et tuyau hors service, veilleuse de la chambre ne fonctionnant pas). Elle produit pour ce faire un échange de trois mails aux mois de novembre et décembre 2024 dans lesquels la responsable de la résidence donne précisément suite à sa demande de travaux. La suite de ces échanges n’est pas connue.

Par conséquent, Mme [W] [X] sera déboutée de ses demandes de dommages-intérêts (5.000 € et 6.000 €).

III) Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

La S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION applique le régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail (article 7) a été signifié à la locataire le 28 mars 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6 478,38 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2025.

IV) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [W] [X] sera condamnée à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance mensuelle (y compris réévaluation annuelle selon l’IRL) qui aurait été payée si le contrat avait continué, à compter du 29 mai 2025 et jusqu’à libération des lieux.

V) Sur la dette locative

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 14 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, Mme [W] [X] lui doit la somme de 20 691,72 €, soustraction faite des frais de procédure (20.989,74 € - 187,99 € - 13 € - 97,03 €).

A l’audience, Mme [W] [X] produit une nouvelle pièce (sa pièce n° 18, un mail de l’équipe SHARIES) indiquant qu’il ne lui est plus réclamé que la somme de 1.099,38 €. Or, cette pièce fait uniquement référence au terme du mois d’avril 2026. La S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION précise, par note en délibéré autorisée, que la société SHARIES est l’agence à laquelle elle a confié la gestion de la résidence, laquelle a commencé à appeler les loyers à compter du mois d’avril 2026.

En tout état de cause, Mme [W] [X] ne justifie d’aucun versement depuis le 6 septembre 2024.

Par conséquent, Mme [W] [X] sera condamnée à payer la somme de 20.691,72 € à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 6 478,38 €, à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.427,18 € (9.905,56 € - 6.478,38 €), et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.

VI) Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [W] [X] n’a procédé à aucun règlement depuis le 6 septembre 2024 et qu’elle n’a pas repris le versement intégral de son loyer courant avant la date de l’audience, condition nécessaire à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus, sans aucune appréciation possible du juge.

Mme [W] [X] sera par conséquent déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, et son expulsion des lieux sera ordonnée.

VII) Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2025 et de son signalement à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000,00 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

ÉCARTE des débats les notes et les pièces produites par Mme [W] [X] et reçues au tribunal les 27 avril et 26 mai 2026,

DÉBOUTE Mme [W] [X] de toutes ses demandes reconventionnelles,

DIT que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION est recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2020 entre la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION et Mme [W] [X] concernant l’appartement n° PRS09A0805 de la [Adresse 9] située au [Adresse 7] est résilié depuis le 29 mai 2025,

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance mensuelle qui aurait été payée si le contrat avait continué (y compris réévaluation annuelle selon l’IRL), à compter du 29 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 20 691,72 € au titre de l’arriéré locatif (redevances et indemnités d’occupation impayées) arrêté au 14 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 sur la somme de 6 478,38 €, à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 3.427,18 €, et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus,

DÉBOUTE Mme [W] [X] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Mme [W] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement n° PRS09A0805 de la [Adresse 9] située au [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [X] aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2025 et de son signalement à la CCAPEX,

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection








Décision du 23 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/06500 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ3X



Fait et jugé à [Localité 1] le 23 juin 2026

le greffier le Président

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Mise à jour de la source le 2026-06-24T18:26:24.303Z.