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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, TPX BRIGNOLES, 23 juin 2026, n° 25/00317

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2022 à effet le même jour, Monsieur [D] [A] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [B] [O] un logement situé [Adresse 3], [Localité 2], pour une durée de trois ans se terminant le 30 septembre 2025, moyennant un loyer mensuel de 860 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, Monsieur [D] [A] a fait signifier à Monsieur [B] [O] un congé pour vendre. Le bailleur précisait son intention de vendre le logement au prix de 275.000 euros et la prise d’effet du congé au 30 septembre 2025.

Suivant procès-verbal de constat dressé le 24 octobre 2025 par Maître [V] [Q], Commissaire de justice à [Localité 3], Monsieur [D] [A] a fait constater que Monsieur [B] [O], convoqué par courrier recommandé avec accusé de réception et courriel en date du 7 octobre 2025, ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé aux fins d’établir l’état des lieux de sortie. Le commissaire de justice n’a pu vérifier que les lieux avaient été libérés.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, Monsieur [D] [A] a fait assigner Monsieur [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Brignoles, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- déclarer valable le congé délivré le 27 mars 2025,
- prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer, soit la somme mensuelle de 860 euros depuis le 1er octobre 2025 actualisé si besoin, jusqu'à son départ effectif,
- le condamner au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts,
- le condamner au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de carence dressé le 24 octobre 2025.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 5 novembre 2025.

Par jugement avant dire droit en date du 27 février 2025, le juge des contentieux de la protection a :

- ordonné la réouverture des débats,
- invité le demandeur à fournir toutes explications et produire toutes pièces qu’il jugera utiles concernant la procédure de péril touchant le logement loué à Monsieur [B] [O] et ses conséquences sur la validité du congé, ainsi que sur l’obligation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation,
- dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 28 avril 2026 à 14h00,
- réservé les demandes et les dépens.





A cette audience, Monsieur [D] [A] était représenté par son conseil, qui, par référence à ses conclusions déposées à l’audience, a formé les demandes suivantes :

- déclarer valable le congé délivré le 27 mars 2025,
- prononcer la résiliation du bail à compter du 30 septembre 2025, date d’effet du congé,
En conséquence,
- ordonner l'expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner Monsieur [B] [O] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au dernier loyer, soit la somme mensuelle de 860 euros depuis le 1er octobre 2025 jusqu'à son départ effectif,
- le condamner au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- le condamner au paiement de la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de carence dressé le 24 octobre 2025.

Il est renvoyé au jugement du 27 février 2026 et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens soutenus.

Bien que régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile (courrier AR revenu avec la mention « pli avisé non réclamé » adressé au [Adresse 3], [Localité 2] et courrier AR revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » adressé au [Adresse 2], [Localité 2]), Monsieur [B] [O] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1/ Sur la validité du congé délivré par le bailleur et la résiliation du bail

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...).
(…)




En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L.511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L.521-1 et L.521-2 du même code.
Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges
concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Aux termes de l’article 15-II de la loi précitée, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [B] [O] le 1er octobre 2022 prenant effet le même jour, pour une durée de trois ans, expirait 30 septembre 2025.

Monsieur [D] [A] a fait délivrer à Monsieur [B] [O], par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, un congé pour vendre le logement.

Monsieur [D] [A] a justifié, dans les suites du jugement avant dire droit du 27 février 2026, que le logement loué a fait l’objet d’un arrêté en date du 21 février 2025 portant mise en sécurité urgente du logement loué à Monsieur [B] [O], notifié sans procédure contradictoire préalable, au visa de l’article L.511-19 du code de la construction et de l’habitation. Monsieur [B] [O] a été relogé provisoirement dans un logement situé [Adresse 2], [Localité 2] appartenant au domaine privé communal. L’arrêté du 21 février 2025 a été levé suivant arrêté portant mainlevée en date du 17 mars 2025. Monsieur [B] [O] a pu réintégrer le logement loué le 28 mars 2025.

Le congé pour vente délivré par le bailleur le 27 mars 2025, après mainlevée de la procédure d’urgence visée à l’article L.511-19 du code de la construction et de l’habitation, signifié par dépôt à étude à Monsieur [B] [O] aux deux adresses, à effet au 30 septembre 2025, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux. En effet, ce congé, délivré au terme du contrat de location en cours, a bien été délivré six mois avant l’échéance du 30 septembre 2025 et mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé au locataire ainsi que les conditions et le prix de la vente.

Dans ces conditions, le congé délivré est régulier et le bail s’est trouvé résilié par l’effet dudit congé en date du 30 septembre 2025 à 24h00. Monsieur [B] [O] se trouve par conséquent occupant sans droit ni titre du logement pris à bail situé [Adresse 3], [Localité 2], depuis le 1er octobre 2025.

Or, malgré ce congé, il est constant que le locataire s’est maintenu dans les lieux après le 30 septembre 2025, date de résiliation du contrat par l’effet du congé, ce qui résulte notamment du procès-verbal de constat établi le 24 octobre 2025 mais également de la signification de l’assignation, qui confirme que son nom est présent sur la boîte aux lettres. 

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.


2/ Sur la demande de paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L'occupation sans droit ni titre d'un logement justifie l'indemnisation de son propriétaire par l'allocation d'une indemnité d'occupation.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 septembre 2025, Monsieur [B] [O] étant dès lors occupant sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2025 à 24h00.

Il convient donc, dans l’attente du départ effectif du défendeur, de fixer à sa charge une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 860 euros, correspondant montant du dernier loyer charges comprises conformément à la demande, sans indexation ni majoration, l’indemnité d’occupation ainsi fixée suffisant à réparer le préjudice du bailleur.

Monsieur [B] [O] sera condamné au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter de la résiliation du bail au 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction le cas échéant des règlements d’ores et déjà effectués.




3/ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [D] [A] n’apporte aucun élément attestant d’un préjudice distinct de l’occupation sans droit ni titre du logement lui appartenant, qui ne serait pas déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus.

Dès lors, la demande sera rejetée.


4/ Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [O], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du procès-verbal de carence dressé le 24 octobre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [A], Monsieur [B] [O] sera condamné à payer à Monsieur [D] [A], au titre des frais exposés non compris dans les dépens une somme qui sera limitée à 400 €, étant observé que la réouverture des débats aurait pu être évitée si Monsieur [D] [A] s’était expliqué dès l’origine sur la situation du logement au regard des procédures prévues par le code de la construction et de l’habitation en matière de sécurité et salubrité des immeubles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par
jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,


CONSTATE qu'un congé pour vendre a valablement été signifié par Monsieur [D] [A] à Monsieur [B] [O] le 27 mars 2025 prenant effet le 30 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er octobre 2022 entre Monsieur [D] [A] d'une part et Monsieur [B] [O] d'autre part, et portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], [Localité 2], à la date du 30 septembre 2024 à 24h00, par l’effet du congé,

DIT qu'à compter du 1er octobre 2025, Monsieur [B] [O] se trouve occupant sans droit ni titre dudit logement,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,





ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [B] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, ainsi que le transport des meubles appartenant au locataire laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [B] [O] à la somme de 860 euros, à compter de la date de résiliation du bail soit le 1er octobre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, sans indexation ni majoration,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer à Monsieur [D] [A] l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction le cas échéant des règlements d’ores et déjà effectués,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer à Monsieur [D] [A] une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du procès-verbal de carence dressé le 24 octobre 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le vingt-trois juin deux mille vingt-six. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.


 Le Greffier Le juge des contentieux de la protection
 Eddy LE GUEN Sabine SALANON
Texte intégral
N° RG 25/00317 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K5R2
Minute n° 2026/



REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 


TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE BRIGNOLES
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
-----------------

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026






DEMANDEUR :

Monsieur [D] [A]
né le 01 Février 1971 à [Localité 1], 
Demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
assisté par Maître Philippe COMTE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, subsitué à l'audience par Maître Vincent MARQUET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [O], 
Demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
Non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Madame Sabine SALANON
Greffier : Monsieur Eddy LE GUEN, Directeur des services de greffe judiciaires

DÉBATS  : à l'audience publique du 28 Avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2026

NATURE DU JUGEMENT : par décision réputée contradictoire et premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe





Le : 
- Copie exécutoire délivrée à Maître Philippe COMTE 





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2022 à effet le même jour, Monsieur [D] [A] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [B] [O] un logement situé [Adresse 3], [Localité 2], pour une durée de trois ans se terminant le 30 septembre 2025, moyennant un loyer mensuel de 860 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, Monsieur [D] [A] a fait signifier à Monsieur [B] [O] un congé pour vendre. Le bailleur précisait son intention de vendre le logement au prix de 275.000 euros et la prise d’effet du congé au 30 septembre 2025.

Suivant procès-verbal de constat dressé le 24 octobre 2025 par Maître [V] [Q], Commissaire de justice à [Localité 3], Monsieur [D] [A] a fait constater que Monsieur [B] [O], convoqué par courrier recommandé avec accusé de réception et courriel en date du 7 octobre 2025, ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé aux fins d’établir l’état des lieux de sortie. Le commissaire de justice n’a pu vérifier que les lieux avaient été libérés.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, Monsieur [D] [A] a fait assigner Monsieur [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Brignoles, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- déclarer valable le congé délivré le 27 mars 2025,
- prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer, soit la somme mensuelle de 860 euros depuis le 1er octobre 2025 actualisé si besoin, jusqu'à son départ effectif,
- le condamner au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts,
- le condamner au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de carence dressé le 24 octobre 2025.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 5 novembre 2025.

Par jugement avant dire droit en date du 27 février 2025, le juge des contentieux de la protection a :

- ordonné la réouverture des débats,
- invité le demandeur à fournir toutes explications et produire toutes pièces qu’il jugera utiles concernant la procédure de péril touchant le logement loué à Monsieur [B] [O] et ses conséquences sur la validité du congé, ainsi que sur l’obligation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation,
- dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 28 avril 2026 à 14h00,
- réservé les demandes et les dépens.





A cette audience, Monsieur [D] [A] était représenté par son conseil, qui, par référence à ses conclusions déposées à l’audience, a formé les demandes suivantes :

- déclarer valable le congé délivré le 27 mars 2025,
- prononcer la résiliation du bail à compter du 30 septembre 2025, date d’effet du congé,
En conséquence,
- ordonner l'expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner Monsieur [B] [O] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au dernier loyer, soit la somme mensuelle de 860 euros depuis le 1er octobre 2025 jusqu'à son départ effectif,
- le condamner au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- le condamner au paiement de la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de carence dressé le 24 octobre 2025.

Il est renvoyé au jugement du 27 février 2026 et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens soutenus.

Bien que régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile (courrier AR revenu avec la mention « pli avisé non réclamé » adressé au [Adresse 3], [Localité 2] et courrier AR revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » adressé au [Adresse 2], [Localité 2]), Monsieur [B] [O] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1/ Sur la validité du congé délivré par le bailleur et la résiliation du bail

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...).
(…)




En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L.511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L.521-1 et L.521-2 du même code.
Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.
(…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges
concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Aux termes de l’article 15-II de la loi précitée, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [B] [O] le 1er octobre 2022 prenant effet le même jour, pour une durée de trois ans, expirait 30 septembre 2025.

Monsieur [D] [A] a fait délivrer à Monsieur [B] [O], par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, un congé pour vendre le logement.

Monsieur [D] [A] a justifié, dans les suites du jugement avant dire droit du 27 février 2026, que le logement loué a fait l’objet d’un arrêté en date du 21 février 2025 portant mise en sécurité urgente du logement loué à Monsieur [B] [O], notifié sans procédure contradictoire préalable, au visa de l’article L.511-19 du code de la construction et de l’habitation. Monsieur [B] [O] a été relogé provisoirement dans un logement situé [Adresse 2], [Localité 2] appartenant au domaine privé communal. L’arrêté du 21 février 2025 a été levé suivant arrêté portant mainlevée en date du 17 mars 2025. Monsieur [B] [O] a pu réintégrer le logement loué le 28 mars 2025.

Le congé pour vente délivré par le bailleur le 27 mars 2025, après mainlevée de la procédure d’urgence visée à l’article L.511-19 du code de la construction et de l’habitation, signifié par dépôt à étude à Monsieur [B] [O] aux deux adresses, à effet au 30 septembre 2025, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux. En effet, ce congé, délivré au terme du contrat de location en cours, a bien été délivré six mois avant l’échéance du 30 septembre 2025 et mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte dénoncé au locataire ainsi que les conditions et le prix de la vente.

Dans ces conditions, le congé délivré est régulier et le bail s’est trouvé résilié par l’effet dudit congé en date du 30 septembre 2025 à 24h00. Monsieur [B] [O] se trouve par conséquent occupant sans droit ni titre du logement pris à bail situé [Adresse 3], [Localité 2], depuis le 1er octobre 2025.

Or, malgré ce congé, il est constant que le locataire s’est maintenu dans les lieux après le 30 septembre 2025, date de résiliation du contrat par l’effet du congé, ce qui résulte notamment du procès-verbal de constat établi le 24 octobre 2025 mais également de la signification de l’assignation, qui confirme que son nom est présent sur la boîte aux lettres. 

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.


2/ Sur la demande de paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L'occupation sans droit ni titre d'un logement justifie l'indemnisation de son propriétaire par l'allocation d'une indemnité d'occupation.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 septembre 2025, Monsieur [B] [O] étant dès lors occupant sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2025 à 24h00.

Il convient donc, dans l’attente du départ effectif du défendeur, de fixer à sa charge une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 860 euros, correspondant montant du dernier loyer charges comprises conformément à la demande, sans indexation ni majoration, l’indemnité d’occupation ainsi fixée suffisant à réparer le préjudice du bailleur.

Monsieur [B] [O] sera condamné au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter de la résiliation du bail au 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction le cas échéant des règlements d’ores et déjà effectués.




3/ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [D] [A] n’apporte aucun élément attestant d’un préjudice distinct de l’occupation sans droit ni titre du logement lui appartenant, qui ne serait pas déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus.

Dès lors, la demande sera rejetée.


4/ Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [O], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du procès-verbal de carence dressé le 24 octobre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [A], Monsieur [B] [O] sera condamné à payer à Monsieur [D] [A], au titre des frais exposés non compris dans les dépens une somme qui sera limitée à 400 €, étant observé que la réouverture des débats aurait pu être évitée si Monsieur [D] [A] s’était expliqué dès l’origine sur la situation du logement au regard des procédures prévues par le code de la construction et de l’habitation en matière de sécurité et salubrité des immeubles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par
jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,


CONSTATE qu'un congé pour vendre a valablement été signifié par Monsieur [D] [A] à Monsieur [B] [O] le 27 mars 2025 prenant effet le 30 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er octobre 2022 entre Monsieur [D] [A] d'une part et Monsieur [B] [O] d'autre part, et portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], [Localité 2], à la date du 30 septembre 2024 à 24h00, par l’effet du congé,

DIT qu'à compter du 1er octobre 2025, Monsieur [B] [O] se trouve occupant sans droit ni titre dudit logement,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,





ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [B] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, ainsi que le transport des meubles appartenant au locataire laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [B] [O] à la somme de 860 euros, à compter de la date de résiliation du bail soit le 1er octobre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, sans indexation ni majoration,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer à Monsieur [D] [A] l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction le cas échéant des règlements d’ores et déjà effectués,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer à Monsieur [D] [A] une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] aux dépens de l'instance, comprenant le coût du procès-verbal de carence dressé le 24 octobre 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction le vingt-trois juin deux mille vingt-six. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.


 Le Greffier Le juge des contentieux de la protection
 Eddy LE GUEN Sabine SALANON

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Mise à jour de la source le 2026-06-24T19:21:29.772Z.