Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 25 juin 2026, n° 25/58881

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

N° RG 25/58881 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBT3I

N° : 12-CH

Assignation du :
29 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 juin 2026



par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [Z] [B] [U] [J] 
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [G] [Q] [K] [J] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [P] [F] [X] [J] née [R]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [O] [N] [C] [J]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Madame [S] [V] [W] [J]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentés par Maître Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS - #U0008


DEFENDEURS

Monsieur [T] [Y] [E] [L]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représenté par Maître Morgan GIZARDIN, avocat au barreau de PARIS - #K0116

Madame [A] [H] [I] épouse [L]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Morgan GIZARDIN, avocat au barreau de PARIS - #K0116


DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier, 

Par acte du 6 mars 2021, « l'indivision [J] » a renouvelé le bail commercial consenti à M. et Mme [L] portant sur un local situé [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel principal de 28.900 euros hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, pour y exercer une activité de café, vins, pizza à emporter, sandwicherie.

Par acte du 24 octobre 2025, Mmes [P], [O], [S] et [G] [J] et M. [Z] [J] (les consorts [J]) ont fait délivrer à M. et Mme [L] un commandement de payer la somme de 37.815,29 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 29 décembre 2025, les consorts [J] ont assigné M. et Mme [L] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion et condamnation au paiement de provisions.

L'affaire, appelée à l'audience du 18 mars 2026, a été renvoyée à la demande des parties.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 27 mai 2026, les consorts [J] demandent de :

- débouter M. et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des locaux ;
- condamner solidairement M. et Mme [L] à titre provisionnel au paiement de la somme de 51.627,45 euros, arrêtée au 10 avril 2026 ;
- condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement du montant des loyers à échoir jusqu’à la date de l’ordonnance, sur la base trimestrielle de 8.415,49 euros, outre 2.350 euros de provision sur charges ;
- condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle d'un montant équivalent aux loyers et charges à compter de l’ordonnance et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner M. et Mme [L] aux intérêts légaux à compter du commandement de payer du 24 octobre 2025 ;
- condamner M. et Mme [L] au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et Mme [L] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation. 

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 27 mai 2026, M. et Mme [L] demandent de:

À titre principal, 
- juger que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses; 
- dire n’y avoir lieu à référé ; 
En conséquence, 
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ;
À titre reconventionnel, 
- condamner à titre de provision les demandeurs à leur payer la somme de 1.936,67 euros au titre des intérêts dus sur le dépôt de garantie ; 
À titre subsidiaire, 
- leur accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois pour apurer la dette locative qui serait éventuellement retenue ; 
- suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ; 
- juger que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier fixé ; 
En tout état de cause, 
- condamner les demandeurs au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens. 
 
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré aux locataires le 24 octobre 2025 à hauteur de la somme de 37.815,29 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Les défendeurs soutiennent qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité du commandement et ses effets dès lors que celui-ci est imprécis, ne comporte aucune ventilation des sommes entre les loyers et charges ni aucune identification des échéances prétendument impayées et fait apparaître un solde débiteur de 34.049,80 euros au 4 juillet 2025 sans qu'il soit possible d'en comprendre l'origine ni les modalités de calcul.

Les demandeurs répliquent que le commandement est clair et comporte un décompte annexé qui comporte précisément la somme à régler.

Toutefois, le commandement comporte, comme le relèvent les défendeurs, un « solde antérieur au 4 juillet 2025 » de 34.049,80 euros, qui représente la quasi-totalité de la dette, sans aucune explication ni aucun détail de cette somme. Il comporte ensuite un « avis d'échéance du 01/07/2025 au 30/09/2025 » de 10.765,49 euros, seul avis d'échéance mentionné, puis une « quittance pour la période du 01/07/2024 au 30/09/2024 » de 12.375,86 euros, sans davantage d'explication. 

Il est rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi et, par conséquent, être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment l’annexion au commandement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de les vérifier, étant rappelé que celui-ci ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial. 

En l’espèce, les défendeurs n'ont pas été mis en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées et n'ont donc pas été mis en mesure de régulariser leur situation dans le délai d'un mois qui leur était imparti.

La contestation tenant à l’absence d’information loyale et complète des locataires par le commandement de payer est sérieuse, de sorte que celui-ci ne peut produire aucun effet.

Il s'ensuit qu'il n’y a pas lieu à référé sur les demandes des bailleurs relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion des locataires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.





En l’espèce, les demandeurs produisent un décompte actualisé au 15 avril 2026 faisant apparaître un solde de 51.627,45 euros, échéance du 1er trimestre 2026 incluse. Ce décompte, contrairement à celui annexé au commandement de payer, reprend l'ensemble des échéances de loyer depuis le 31 mars 2021, ainsi que les régularisations de charges, qui ont été justifiées par les pièces produites.

Les défendeurs ne contestent donc plus ces montants mais s'opposent à la demande de provision au motif que les bailleurs ont procédé à une indexation erronée du loyer et qu'ils sont débiteurs des intérêts dus au titre du dépôt de garantie. 

Sur la contestation tenant à l'indexation erronée des loyers

Les demandeurs soulèvent la prescription de cette contestation soulevée en défense, en application de l'article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».

Toutefois, le locataire commercial qui a acquitté un loyer indexé indu peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice (3e Civ., 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-18.643, publié).

L'action est donc soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil et non à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce applicable aux actions relatives au statut des baux commerciaux. 

Sur le fond, les défendeurs invoquent l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, prorogé par la loi du 7 juillet 2023, qui a instauré un plafonnement de la variation de l’indice des loyers commerciaux à 3,5 % entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, ce plafonnement étant définitivement acquis et ne pouvant faire l’objet d'un mécanisme de rattrapage ultérieur par le bailleur. Ils estiment que les révisions intervenues le 1er octobre 2023 et le 1er octobre 2024 ne respectent pas ces dispositions.

Les bailleurs opposent que les révisions intervenues le 1er octobre 2023 et le 1er octobre 2024 ne sont pas concernées par le mécanisme de plafonnement prévu par l'article 14 de la loi précitée, dès lors que ce texte ne prévoit un plafonnement que pour la période allant du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024.

Aux termes du bail, le loyer, initialement fixé à 28.900 euros, est indexé annuellement à la date anniversaire du bail et pour la première fois le 1er octobre 2020, sur la base de l’indice ILC du quatrième trimestre 2019. 

Ainsi qu'en justifient les défendeurs par les calculs détaillés et tableaux qu'ils produisent, les loyers appelés ne correspondent pas aux loyers effectivement exigibles en application des dispositions susvisées, une surfacturation étant constatée au 1er octobre 2023 (loyer facturé de 32.997,68 euros au lieu de 30.537,23 euros), au 1er octobre 2024 (loyer facturé de 33.661,96 euros au lieu de 31.606,03 euros) et au 1er octobre 2025 (loyer de 33.492,76 euros au lieu de 32.242,30 euros).

Toutefois, comme relevé par les bailleurs, la différence entre le loyer facturé et le loyer effectivement dû est faible au regard du montant total de la créance puisqu'elle s'élève au total à la somme de 5.766,84 euros (2.460,45 au titre de l'année 2023 + 2.055,93 euros au titre de l'année 2024 + 1.250,46 euros au titre de l'année 2025).

A cette somme indue s'ajoute le rappel du dépôt de garantie, également erroné par suite de l'indexation erronée des loyers, soit au total une somme de 1.150,68 euros (818,54 euros + 332,14 euros).

La créance non sérieusement contestable des bailleurs au titre des loyers et charges impayés au 10 avril 2026, échéance du 1er trimestre 2026 incluse, s'élève en conséquence, sous réserve de la contestation soulevée ci-après, à la somme de 44.709,93 euros (51.627,45 euros - 5.766,84 euros - 1.150,68 euros).

Sur la contestation liée aux intérêts du dépôt de garantie

Aux termes de l'article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction applicable, antérieure à celle issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, « les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ».

En application de l'article L. 145-15 du même code, la clause du bail stipulant que « ce dépôt de garantie ne sera pas productifs d'intérêts » est réputée non écrite.

Les défendeurs soutiennent qu'en application de ces dispositions, la fraction du dépôt de garantie excédant deux termes de loyer, soit la somme de 7.275 euros, est productive d'intérêts à leur profit et qu'en conséquence, la somme de 1.936,67 euros due à ce titre par les bailleurs doit venir en déduction de leur dette locative, par compensation. Ils en déduisent que, de ce chef également, la créance alléguée est sérieusement contestable.

Les bailleurs opposent à nouveau la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce, mais l'action du locataire en paiement des intérêts n'est pas soumise à cette prescription, seuls les intérêts antérieurs de plus de cinq ans étant prescrits en application de l'article 2224 du code civil.

Cependant, il ressort des stipulations de l'acte de renouvellement de bail du 6 mars 2021 que les preneurs ont versé la somme de « 860,98 euros à titre de complément de dépôt de garantie représentant ainsi six mois de loyer, soit 14.550 euros ». Ils ont donc versé au total la somme de 14.550 euros.

Or, loyer étant fixé à 28.900 euros hors taxes, « payable trimestriellement et d’avance », deux termes trimestriels de loyer correspondent à 14.450 euros (un terme trimestriel s'élevant à 7.225 euros). En effet, contrairement au calcul appliqué par les défendeurs, le terme s'entend, au sens de l'article L. 145-40 du code de commerce, de la périodicité du paiement du loyer, de sorte que, si le loyer est payable par trimestre, le terme est le trimestre. 

En conséquence, le dépôt de garantie réglé par les preneurs n'excède pas « deux termes » de loyer, de sorte qu'il n'est pas productif d'intérêts à leur profit. 

Il s'ensuit que la contestation soulevée de ce chef n'est pas sérieuse et que la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1.936,37 euros au titre des intérêts du dépôt de garantie doit être rejetée. 

Il résulte de ce qui précède que la créance non sérieusement contestable des bailleurs s'élève à la somme de 44.709,93 euros, au paiement de laquelle les locataires seront condamnés à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2025 sur la somme de 37.815,29 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les défendeurs sollicitent des délais de paiement de 24 mois pour apurer leur dette locative, faisant valoir qu'ils ont obtenu un prêt de 41.560 euros de leur banque, qu'ils occupent le premier étage des locaux, loués pour partie à usage de boutique au rez-de-chaussée et pour partie à usage d'habitation au premier étage. Ils précisent que le bail initial remonte à 1998 et qu'ils occupent en conséquence les lieux depuis près de 30 ans, sans incident de paiement à l'exception de celui objet du litige.

Les demandeurs s'opposent à l'octroi de délais au motif que l'arriéré locatif est récurent depuis le 30 juin 2021, qu'ils ont déjà accordé des délais de fait aux locataires et que ceux-ci ne produisent aucun justificatif de leur situation, alors que la dette augmente.

Les défendeurs justifient de l'obtention d'un prêt à hauteur de 41.560 euros de la Société générale en date du 21 mai 2026, montant qui permet d'apurer la quasi-intégralité de leur dette locative. Leurs efforts pour trouver une solution de financement attestent de leur bonne foi et il est également constant qu'ils demeurent dans les lieux depuis près de 30 ans.

En revanche, les délais de 24 mois sollicités sont excessifs au regard de la qualité de personnes physiques des bailleurs et des délais de fait déjà octroyés.

Dans l'intérêt des deux parties, un délai de quatre mois sera en conséquence accordé aux défendeurs pour apurer l'intégralité de leur arriéré locatif, délai leur permettant d'obtenir leur crédit bancaire et de régler le solde. 

Ce délai n'est pas suspensif des effets de la clause résolutoire puisque celle-ci n'est pas acquise.

Sur les frais et dépens

Les époux [L] sont partie perdante puisqu'ils sont condamnés au paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif. 
Ils seront par suite tenus aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, et condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile afin d'indemniser les bailleurs des frais qu'ils ont été contraints d'exposer.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion formées par les consorts [J] ;

Condamnons solidairement M. et Mme [L] à payer à Mmes [P], [O], [S] et [G] [J] et M. [Z] [J] une provision de 44.709,93 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 10 avril 2026, échéance du 1er trimestre 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025 sur la somme de 37.815,29 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Autorisons M. et Mme [L] à s’acquitter de cette dette en une seule échéance, à intervenir dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut de paiement de la somme de 44.709,93 euros dans le délai de quatre mois de la signification de la présente décision, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision formée par M. et Mme [L] ;

Condamnons M. et Mme [L] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

Condamnons M. et Mme [L] à payer à Mmes [P], [O], [S] et [G] [J] et M. [Z] [J] la somme globale de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à Paris le 25 juin 2026

Le Greffier, Le Président,




Célia HADBOUN Rachel LE COTTY

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

N° RG 25/58881 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBT3I

N° : 12-CH

Assignation du :
29 Décembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 juin 2026



par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier. 
DEMANDEURS

Monsieur [Z] [B] [U] [J] 
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [G] [Q] [K] [J] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Madame [P] [F] [X] [J] née [R]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [O] [N] [C] [J]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Madame [S] [V] [W] [J]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentés par Maître Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS - #U0008


DEFENDEURS

Monsieur [T] [Y] [E] [L]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représenté par Maître Morgan GIZARDIN, avocat au barreau de PARIS - #K0116

Madame [A] [H] [I] épouse [L]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Morgan GIZARDIN, avocat au barreau de PARIS - #K0116


DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Cadre-greffier, 

Par acte du 6 mars 2021, « l'indivision [J] » a renouvelé le bail commercial consenti à M. et Mme [L] portant sur un local situé [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel principal de 28.900 euros hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, pour y exercer une activité de café, vins, pizza à emporter, sandwicherie.

Par acte du 24 octobre 2025, Mmes [P], [O], [S] et [G] [J] et M. [Z] [J] (les consorts [J]) ont fait délivrer à M. et Mme [L] un commandement de payer la somme de 37.815,29 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 29 décembre 2025, les consorts [J] ont assigné M. et Mme [L] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion et condamnation au paiement de provisions.

L'affaire, appelée à l'audience du 18 mars 2026, a été renvoyée à la demande des parties.

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 27 mai 2026, les consorts [J] demandent de :

- débouter M. et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l'expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des locaux ;
- condamner solidairement M. et Mme [L] à titre provisionnel au paiement de la somme de 51.627,45 euros, arrêtée au 10 avril 2026 ;
- condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement du montant des loyers à échoir jusqu’à la date de l’ordonnance, sur la base trimestrielle de 8.415,49 euros, outre 2.350 euros de provision sur charges ;
- condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle d'un montant équivalent aux loyers et charges à compter de l’ordonnance et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner M. et Mme [L] aux intérêts légaux à compter du commandement de payer du 24 octobre 2025 ;
- condamner M. et Mme [L] au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et Mme [L] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation. 

Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 27 mai 2026, M. et Mme [L] demandent de:

À titre principal, 
- juger que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses; 
- dire n’y avoir lieu à référé ; 
En conséquence, 
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes ;
À titre reconventionnel, 
- condamner à titre de provision les demandeurs à leur payer la somme de 1.936,67 euros au titre des intérêts dus sur le dépôt de garantie ; 
À titre subsidiaire, 
- leur accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois pour apurer la dette locative qui serait éventuellement retenue ; 
- suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ; 
- juger que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect de l’échéancier fixé ; 
En tout état de cause, 
- condamner les demandeurs au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens. 
 
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré aux locataires le 24 octobre 2025 à hauteur de la somme de 37.815,29 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif.

Les défendeurs soutiennent qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité du commandement et ses effets dès lors que celui-ci est imprécis, ne comporte aucune ventilation des sommes entre les loyers et charges ni aucune identification des échéances prétendument impayées et fait apparaître un solde débiteur de 34.049,80 euros au 4 juillet 2025 sans qu'il soit possible d'en comprendre l'origine ni les modalités de calcul.

Les demandeurs répliquent que le commandement est clair et comporte un décompte annexé qui comporte précisément la somme à régler.

Toutefois, le commandement comporte, comme le relèvent les défendeurs, un « solde antérieur au 4 juillet 2025 » de 34.049,80 euros, qui représente la quasi-totalité de la dette, sans aucune explication ni aucun détail de cette somme. Il comporte ensuite un « avis d'échéance du 01/07/2025 au 30/09/2025 » de 10.765,49 euros, seul avis d'échéance mentionné, puis une « quittance pour la période du 01/07/2024 au 30/09/2024 » de 12.375,86 euros, sans davantage d'explication. 

Il est rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi et, par conséquent, être suffisamment précis quant aux manquements reprochés au preneur, ce qui implique notamment l’annexion au commandement d’un décompte détaillé des sommes réclamées, permettant au preneur de les vérifier, étant rappelé que celui-ci ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial. 

En l’espèce, les défendeurs n'ont pas été mis en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées et n'ont donc pas été mis en mesure de régulariser leur situation dans le délai d'un mois qui leur était imparti.

La contestation tenant à l’absence d’information loyale et complète des locataires par le commandement de payer est sérieuse, de sorte que celui-ci ne peut produire aucun effet.

Il s'ensuit qu'il n’y a pas lieu à référé sur les demandes des bailleurs relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion des locataires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.





En l’espèce, les demandeurs produisent un décompte actualisé au 15 avril 2026 faisant apparaître un solde de 51.627,45 euros, échéance du 1er trimestre 2026 incluse. Ce décompte, contrairement à celui annexé au commandement de payer, reprend l'ensemble des échéances de loyer depuis le 31 mars 2021, ainsi que les régularisations de charges, qui ont été justifiées par les pièces produites.

Les défendeurs ne contestent donc plus ces montants mais s'opposent à la demande de provision au motif que les bailleurs ont procédé à une indexation erronée du loyer et qu'ils sont débiteurs des intérêts dus au titre du dépôt de garantie. 

Sur la contestation tenant à l'indexation erronée des loyers

Les demandeurs soulèvent la prescription de cette contestation soulevée en défense, en application de l'article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».

Toutefois, le locataire commercial qui a acquitté un loyer indexé indu peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice (3e Civ., 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-18.643, publié).

L'action est donc soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil et non à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce applicable aux actions relatives au statut des baux commerciaux. 

Sur le fond, les défendeurs invoquent l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, prorogé par la loi du 7 juillet 2023, qui a instauré un plafonnement de la variation de l’indice des loyers commerciaux à 3,5 % entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, ce plafonnement étant définitivement acquis et ne pouvant faire l’objet d'un mécanisme de rattrapage ultérieur par le bailleur. Ils estiment que les révisions intervenues le 1er octobre 2023 et le 1er octobre 2024 ne respectent pas ces dispositions.

Les bailleurs opposent que les révisions intervenues le 1er octobre 2023 et le 1er octobre 2024 ne sont pas concernées par le mécanisme de plafonnement prévu par l'article 14 de la loi précitée, dès lors que ce texte ne prévoit un plafonnement que pour la période allant du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024.

Aux termes du bail, le loyer, initialement fixé à 28.900 euros, est indexé annuellement à la date anniversaire du bail et pour la première fois le 1er octobre 2020, sur la base de l’indice ILC du quatrième trimestre 2019. 

Ainsi qu'en justifient les défendeurs par les calculs détaillés et tableaux qu'ils produisent, les loyers appelés ne correspondent pas aux loyers effectivement exigibles en application des dispositions susvisées, une surfacturation étant constatée au 1er octobre 2023 (loyer facturé de 32.997,68 euros au lieu de 30.537,23 euros), au 1er octobre 2024 (loyer facturé de 33.661,96 euros au lieu de 31.606,03 euros) et au 1er octobre 2025 (loyer de 33.492,76 euros au lieu de 32.242,30 euros).

Toutefois, comme relevé par les bailleurs, la différence entre le loyer facturé et le loyer effectivement dû est faible au regard du montant total de la créance puisqu'elle s'élève au total à la somme de 5.766,84 euros (2.460,45 au titre de l'année 2023 + 2.055,93 euros au titre de l'année 2024 + 1.250,46 euros au titre de l'année 2025).

A cette somme indue s'ajoute le rappel du dépôt de garantie, également erroné par suite de l'indexation erronée des loyers, soit au total une somme de 1.150,68 euros (818,54 euros + 332,14 euros).

La créance non sérieusement contestable des bailleurs au titre des loyers et charges impayés au 10 avril 2026, échéance du 1er trimestre 2026 incluse, s'élève en conséquence, sous réserve de la contestation soulevée ci-après, à la somme de 44.709,93 euros (51.627,45 euros - 5.766,84 euros - 1.150,68 euros).

Sur la contestation liée aux intérêts du dépôt de garantie

Aux termes de l'article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction applicable, antérieure à celle issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, « les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ».

En application de l'article L. 145-15 du même code, la clause du bail stipulant que « ce dépôt de garantie ne sera pas productifs d'intérêts » est réputée non écrite.

Les défendeurs soutiennent qu'en application de ces dispositions, la fraction du dépôt de garantie excédant deux termes de loyer, soit la somme de 7.275 euros, est productive d'intérêts à leur profit et qu'en conséquence, la somme de 1.936,67 euros due à ce titre par les bailleurs doit venir en déduction de leur dette locative, par compensation. Ils en déduisent que, de ce chef également, la créance alléguée est sérieusement contestable.

Les bailleurs opposent à nouveau la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce, mais l'action du locataire en paiement des intérêts n'est pas soumise à cette prescription, seuls les intérêts antérieurs de plus de cinq ans étant prescrits en application de l'article 2224 du code civil.

Cependant, il ressort des stipulations de l'acte de renouvellement de bail du 6 mars 2021 que les preneurs ont versé la somme de « 860,98 euros à titre de complément de dépôt de garantie représentant ainsi six mois de loyer, soit 14.550 euros ». Ils ont donc versé au total la somme de 14.550 euros.

Or, loyer étant fixé à 28.900 euros hors taxes, « payable trimestriellement et d’avance », deux termes trimestriels de loyer correspondent à 14.450 euros (un terme trimestriel s'élevant à 7.225 euros). En effet, contrairement au calcul appliqué par les défendeurs, le terme s'entend, au sens de l'article L. 145-40 du code de commerce, de la périodicité du paiement du loyer, de sorte que, si le loyer est payable par trimestre, le terme est le trimestre. 

En conséquence, le dépôt de garantie réglé par les preneurs n'excède pas « deux termes » de loyer, de sorte qu'il n'est pas productif d'intérêts à leur profit. 

Il s'ensuit que la contestation soulevée de ce chef n'est pas sérieuse et que la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1.936,37 euros au titre des intérêts du dépôt de garantie doit être rejetée. 

Il résulte de ce qui précède que la créance non sérieusement contestable des bailleurs s'élève à la somme de 44.709,93 euros, au paiement de laquelle les locataires seront condamnés à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 octobre 2025 sur la somme de 37.815,29 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les défendeurs sollicitent des délais de paiement de 24 mois pour apurer leur dette locative, faisant valoir qu'ils ont obtenu un prêt de 41.560 euros de leur banque, qu'ils occupent le premier étage des locaux, loués pour partie à usage de boutique au rez-de-chaussée et pour partie à usage d'habitation au premier étage. Ils précisent que le bail initial remonte à 1998 et qu'ils occupent en conséquence les lieux depuis près de 30 ans, sans incident de paiement à l'exception de celui objet du litige.

Les demandeurs s'opposent à l'octroi de délais au motif que l'arriéré locatif est récurent depuis le 30 juin 2021, qu'ils ont déjà accordé des délais de fait aux locataires et que ceux-ci ne produisent aucun justificatif de leur situation, alors que la dette augmente.

Les défendeurs justifient de l'obtention d'un prêt à hauteur de 41.560 euros de la Société générale en date du 21 mai 2026, montant qui permet d'apurer la quasi-intégralité de leur dette locative. Leurs efforts pour trouver une solution de financement attestent de leur bonne foi et il est également constant qu'ils demeurent dans les lieux depuis près de 30 ans.

En revanche, les délais de 24 mois sollicités sont excessifs au regard de la qualité de personnes physiques des bailleurs et des délais de fait déjà octroyés.

Dans l'intérêt des deux parties, un délai de quatre mois sera en conséquence accordé aux défendeurs pour apurer l'intégralité de leur arriéré locatif, délai leur permettant d'obtenir leur crédit bancaire et de régler le solde. 

Ce délai n'est pas suspensif des effets de la clause résolutoire puisque celle-ci n'est pas acquise.

Sur les frais et dépens

Les époux [L] sont partie perdante puisqu'ils sont condamnés au paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif. 
Ils seront par suite tenus aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, et condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile afin d'indemniser les bailleurs des frais qu'ils ont été contraints d'exposer.

PAR CES MOTIFS 

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion formées par les consorts [J] ;

Condamnons solidairement M. et Mme [L] à payer à Mmes [P], [O], [S] et [G] [J] et M. [Z] [J] une provision de 44.709,93 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 10 avril 2026, échéance du 1er trimestre 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2025 sur la somme de 37.815,29 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Autorisons M. et Mme [L] à s’acquitter de cette dette en une seule échéance, à intervenir dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut de paiement de la somme de 44.709,93 euros dans le délai de quatre mois de la signification de la présente décision, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision formée par M. et Mme [L] ;

Condamnons M. et Mme [L] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

Condamnons M. et Mme [L] à payer à Mmes [P], [O], [S] et [G] [J] et M. [Z] [J] la somme globale de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à Paris le 25 juin 2026

Le Greffier, Le Président,




Célia HADBOUN Rachel LE COTTY

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Mise à jour de la source le 2026-06-25T20:27:00.386Z.