Tribunal judiciaire de Versailles, Deuxième Chambre, 12 mai 2026, n° 23/05423

Minute n° 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL du 12 MAI 2026
 
N° RG 23/05423 - N° Portalis DB22-W-B7H-RO6P.

 
DEMANDERESSE :

Madame [Q] [B], née le 22 décembre 1980 à [Localité 1] (Tchad) , cheffe d’entreprise, de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 2],
représentée par Me Olivier DEMANGE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



DEFENDEURS :

la société IMMOBILIÈRE DES YVELINES TRANSACTIONS, société à responsabilité limitée, dont le siège social est situé [Adresse 2], 78100 Saint-Germain-en-Laye, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 792.164.147, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.,
représentée par Me Ophélia FONTAINE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant, Me Fabrice MARTINEZ-TOURNALIA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [H] [V] [X] [Y] divorcée [T] née le 09 décembre 1982 à [Localité 3], de nationalité française, professeur des écoles, demeurant [Adresse 3] à [Localité 3] ;
représentée par Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Monsieur [E] [K] [M] [W] [T], né le 29 mars 1969 à [Localité 4] (Meuse), de nationalité française, enseignant, demeurant [Adresse 4] à [Localité 3] ;
représenté par Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant


ACTE INITIAL du 24 Juillet 2023 reçu au greffe le 25 Septembre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 03 Mars 2026, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2026.


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Madame LECLERC, Vice-Présidente

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.


EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [T] et Madame [H] [Y] divorcée [T] (ci- après les consorts [P]) ont donné, alors qu’ils étaient en procédure de divorce, mandat de vendre le bien immobilier leur appartenant situé [Adresse 5] à [Localité 5] (78) à l’agence ORPI de [Localité 6] laquelle a conclu, le 18 janvier 2022, un contrat de délégation de mandat de vente à la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES TRANSACTIONS (ci-après désigné la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES).

Les agences immobilières ont fait visiter le bien à Madame [Q] [B] laquelle a effectué une proposition d’achat qui a été acceptée par les époux [T].

Suivant acte authentique du 12 juillet 2022 reçu par Maître [A] [J], notaire associée de la SCP [D]-DUJARDIN-SONNEVILLE & ASSOCIES, les époux [T] ont vendu le bien immobilier susvisé, conformément à la promesse de vente signé le 9 mars 2022, à Madame [Q] [B] pour un prix de 461.538 euros dont 4.300 euros au titre des meubles et 457.238 euros au titre du bien immobilier

Après son emménagement, Madame [Q] [B] est intervenue, par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 août 2022, auprès de la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES à laquelle elle a reproché de lui avoir dissimulé la présence d’une voie ferrée située en dessous du logement, dont la reprise du fonctionnement ne lui avait pas été révélée, et des nuisances sonores en résultant.

Par courriel du 19 août 2022, la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES a contesté toute dissimulation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 septembre 2022, le conseil de Madame [Q] [B] a mis en demeure la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES de payer la somme de 92.280 euros correspondant au préjudice subi.

Par courrier recommandé du 28 septembre 2022 expédié à leur ancienne adresse, Madame [Q] [B] a également sollicité l’indemnisation de son préjudice auprès des consorts [P] pour manquement à leur obligation pré-contractuelle d’information.


N’ayant pas obtenu satisfaction, Madame [Q] [B] a fait assigner, suivant actes de commissaire de justice signifiés les 24 et 28 juillet 2023, les consorts [P] et la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de les voir condamner in solidum au paiement d’une somme totale de 135.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation des préjudices subis par elle.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2025, Madame [Q] [B] demande au tribunal de :
Vu l’article 1112-1 du Code Civil
Vu l’article 1240 du Code Civil (responsabilité délictuelle vis-à-vis de l’agence)
Vu l’article 1231-4 du Code Civil (responsabilité contractuelle vis-à-vis des vendeurs)
- CONDAMNER in solidum M. [E] [T], Mme [H] [Y] et la société IMMOBILIERE DES YVELINES, SARL à payer à Madame [Q] [B] la somme de 110 000 €uros en réparation du défaut d’information précontractuelle correspondant à la perte de chance de ne pas avoir contracté et subir une moins-value sur le bien acquis du fait de la présence d’une voie ferrée, non révélée,
- CONDAMNER in solidum M. [E] [T], Mme [H] [Y] et la société IMMOBILIERE DES YVELINES, SARL à payer à Madame [Q] [B] la somme de 11 000 €uros en réparation du trouble de jouissance,
- CONDAMNER in solidum M. [E] [T], Mme [H] [Y] et la société IMMOBILIERE DES YVELINES, SARL à payer à Madame [Q] [B] la somme de 18 000 €uros en réparation du préjudice matériel,
- CONDAMNER la société IMMOBILIERE DES YVELINES, SARL à payer à Madame [Q] [B] la somme de 5.000 €uros en réparation du préjudice moral subi,
- PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant constitution de garantie,
- CONDAMNER in solidum M. [E] [T], Mme [H] [Y] et la société IMMOBILIERE DES YVELINES, SARL à payer à Madame [Q] [B] la somme de 7.760 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- CONDAMNER in solidum M. [E] [T], Mme [H] [Y] et la société IMMOBILIERE DES YVELINES, SARL, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Olivier DEMANGE, Avocat au Barreau de Versailles,

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2025, les consorts [P] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1103, 1112, 1112-1, 1231-3, 1353, 1991 et suivants du Code Civil,
 Vu les articles 9, 514, 517 et suivants du Code de Procédure Civile,
 • Dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve que Monsieur [T] et Madame [Y] ont manqué à une obligation précontractuelle à l’égard de Madame [Q] [B] ;
• Dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice actuel et certain, de Madame [B] résultant d’une faute commise par Monsieur [T] et Madame [Y] ;
• Débouter en conséquence Madame [Q] [B] et toutes les autres parties de leurs demandes, fins et prétentions, diligentées à l’encontre de Monsieur [T] et Madame [Y].
A titre subsidiaire,
• Condamner la société IMMOBILIERE DES YVELINES à relever indemne Monsieur [T] et Madame [Y] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre

• Ecarter l’exécution provisoire et à défaut, subordonner l’exécution provisoire à la constitution par Madame [Q] [B] d’une sûreté réelle, suffisante pour répondre de toute restitution ou réparation ;
En tout état de cause,
• Condamner Madame [Q] [B] ou toute personne succombant, à payer à Monsieur [E] [T] et Madame [H] [Y], une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
• Condamner Madame [Q] [B] ou toute personne succombant, aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mai 2025, la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES TRANSACTIONS demande au tribunal de :
Vu les articles 6, 9 et 16 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1112, 1112-1 et suivants du Code civil,
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,
- Déclarer recevable et bien fondée la société Immobilière des Yvelines Transactions et en conséquence faire droit à ses demandes, moyens et conclusions ;
- Débouter Madame [Q] [B] de l’ensemble de ses demandes, moyens et conclusions dirigés à l’encontre de la société Immobilière des Yvelines Transactions
- Débouter Madame [H] [Y] et Monsieur [E] [T] de l’ensemble de leurs demandes, moyens et conclusions dirigés à l’encontre de la société Immobilière des Yvelines Transactions ;
En tout état de cause,
- Condamner Madame [Q] [B] à verser à la société Immobilière des Yvelines Transactions la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2025. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 3 mars 2026 et les parties ont été informées qu'elle a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité des vendeurs

Madame [Q] [B] reproche aux vendeurs un manquement à leur obligation pré-contractuelle d’information, précisant qu’il leur appartient de justifier qu’ils ont communiqué l’ensemble des informations dont ils avaient connaissance soit à leur co-contractant, soit à leur mandataire.

Elle soutient que les consorts [P] ne pouvaient ignorer l’existence de la voie ferrée pour avoir vécu dans les lieux plusieurs années, ni le fait que ladite voie a été très longuement inusitée, ni que son utilisation allait reprendre au moment où elle s’est déclarée intéressée et s’est portée acquéresse du bien, la réouverture de la ligne étant prévue à l’été 2022.

Elle précise que cette information était déterminante de son consentement, l’environnement sonore ayant une influence essentielle sur l’habitabilité du bien et par conséquent sur sa valeur.

Elle fait valoir que son ignorance était légitime ayant fait confiance à l’agence immobilière dont elle pensait qu’elle intervenait dans son intérêt à partir du moment où elle réglait ses honoraires ; que bien que vivant à 500 mètres du bien acquis depuis 2020, elle n’avait aucune raison de fréquenter le quartier à l’opposé de ses centres d’intérêt ; que n’étant pas usagère des transports publics, elle pouvait légitimement ignorer les rebondissements liés à la voie ferrée ; qu’elle résidait à [Localité 7] puis à [Localité 8] au moment de l’enquête publique.

Elle ajoute que le bien ne présentant aucune ouverture sur la voie ferrée, rien n’était visible, ni audible.

Elle souligne que la note « renseignement d’urbanisme » figurant dans l’annexe de la promesse de vente est arrivée après les relations pré-contractuelles et se trouve noyée parmi les autres annexes ; qu’aucun des professionnels présents n’a attiré son attention sur cette note qui n’a été transmise qu’après signature.

Elle conteste avoir pris connaissance de la situation bruyante du bien par l’annonce de sa commercialisation et avoir eu communication des informations sur la situation acoustique.

Elle fait état de la précipitation suspecte avec laquelle l’agence immobilière a traité le dossier, la vente ayant été bouclée dans un temps record de 15 jours entre l’offre et la signature de la promesse de vente ; de la signature du compromis de vente sans transmission d’aucune pièce au préalable ; et des demandes de visite de sa part esquivées par l’agence immobilière après le 25 mai sachant que la reprise du trafic était annoncée pour juin 2022.

Les consorts [P] font valoir que ce sont les agences immobilières qui ont fait visiter et ont directement négocié la vente avec Madame [B]; que s’il devait être prouvé un manquement à une obligation pré-contractuelle d’information, ce ne pourrait être leur fait puisqu’ils ne sont pas intervenus dans le cadre pré-contractuel mais uniquement lors de la signature de la promesse de vente le 9 mars 2022 puis de l’acte authentique de vente le 12 juillet 2022, reçus par le notaire ; que seule la responsabilité des professionnels de la vente immobilière, qui sont intervenus dans le cadre pré-contractuel, pourrait ainsi être engagée au titre du manquement allégué par Madame [B].

Ils soulignent que Madame [B], dont ils relèvent l’absence de bonne foi, ne peut soutenir avoir ignoré l’existence de la voie ferrée avant la vente alors qu’elle habitait à moins de 450 mètres du bien qu’elle a acheté et de la voie ferrée en question ; que celle-ci était visible du pont qu’elle devait nécessairement emprunter pour aller de son ancien domicile au bien litigieux ; que nul ne peut ignorer que la voie ferrée se trouve à proximité immédiate du bien ; que le descriptif du bien à vendre faisait de cette voie ferrée une valeur ajoutée puisqu’il précisait qu’il était « à 5mn à pied de la gare [Etablissement 1] A) ».

Ils précisent que Madame [B] ne pouvait ignorer l’exploitation de cette voie ferrée puisqu’un train est passé lors de la contre-visite avant signature de la vente et qu’elle a considéré que le train faisait peu de bruit lors de son passage.

Ils ajoutent que la remise en fonctionnement de cette ligne ferroviaire a fait l’objet de nombreuses publications et de publicité.

Ils précisent que Madame [B] a été parfaitement informée, tant lors de la promesse que lors de la vente, de la présence d’infrastructures de transport terrestre source de bruits.

***

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Il est de principe établi que l’obligation d’information est subordonnée à l’ignorance légitime de l’autre partie.

En l’espèce, la circonstance que les consorts [P] ont eu recours à des agences immobilières pour vendre leur bien immobilier ne peut pas avoir pour conséquence de les exonérer de leurs propres obligations en tant que vendeurs.

Il est constant qu’avant l’acquisition du bien litigieux, Madame [Q] [B] résidait à 450 mètres dans la même commune de [Localité 6] et ce depuis 2020.

L’annonce immobilière proposant le bien à la vente le présentait ainsi : « [Localité 6] [Adresse 6] [Adresse 7], à 5 mn à pied de la gare [Etablissement 2] (tram 2022 et RER A) (...). » Etait ainsi clairement mis en avant la proximité de la gare [Localité 9] desservie par le RER A mais également par le nouveau tramway.

Il y était aussi précisé que la maison était soumise au statut de la copropriété.
Il convient de relever que la maison ne comporte aucune ouverture côté voie ferrée et qu’entre la maison et la voie ferrée, une végétation relativement dense en cache la vue immédiate suivant les photos et plans de la maison intégrés au règlement de copropriété annexé à la promesse de vente. Il résulte de ces mêmes plans en format A4 que cette voie ferrée longeant la maison sur la droite y est clairement matérialisée par la mention SNCF écrit en majuscules.

On peut entendre que, dans la masse des documents annexés à la promesse de vente, Madame [Q] [B] ait pu ne pas avoir son attention attirée par la fiche de renseignements d’urbanisme faisant état d’un secteur affecté par le bruit des infrastructures de transports terrestres d’autant que ce terme ne vise pas spécifiquement le réseau ferroviaire et que ce document n’était pas annoncé dans la liste des pièces annexées à la promesse de vente.

En revanche, ce ne peut être le cas du règlement de copropriété, document de première importance pour l’acquisition d’un bien soumis à ce statut et dont Madame [Q] [B] a nécessairement eu connaissance au plus tard le jour de la signature de la promesse de vente.

Il ressort par ailleurs des plans et photos du quartier extraits de Google images et Google Street communiqués par les vendeurs que la voie ferrée est à proximité immédiate du bien et surtout qu’elle est particulièrement visible de la route et pas seulement du trottoir du pont situé sur l’itinéraire entre l’ancien domicile de Madame [Q] [B] et le bien dont elle a fait l’acquisition.

Madame [Q] [B], qui a visité le bien à deux reprises en février puis en mai 2022 et qui, à cette occasion, ne pouvait pas manquer, comme tout acquéreur normalement curieux de s’intéresser à l’environnement immédiat du bien qu’elle projetait d’acquérir et qu’elle a déclaré ne pas connaître bien que résidant à proximité, ne peut prétendre avoir ignoré l’existence de cette voie ferrée et donc le risque de nuisances sonores liées à la circulation de trains même si on admet son ignorance de l’utilisation de cette voie ferrée pour la ligne de tram n°13 en juillet 2022.

On relèvera, à cet égard, les nombreux articles de presse locale produits par les vendeurs publiés dans les six derniers mois avant la mise en service du tramway, dont la presse nationale s’est également fait l’écho, qui rapportent que le nouveau tramway- désigné comme un tram-train et destiné à circuler dans la ville de [Localité 6] - allait emprunter les anciennes voies ferrées mais également de nouvelles voies créées en ville et que de nombreux essais en condition de circulation réelle allaient être effectués y compris en ville, les autres usagers de la voie publique (automobilistes, cyclistes et piétons) étant invités à la vigilance.

Madame [Q] [B], qui vivait dans le quartier à cette époque et circulait en voiture suivant ses déclarations, ne pouvait manquer de relever l’existence de ce nouveau moyen de transport déjà en circulation avant son acquisition et, par voie de conséquence, à supposer qu’elle ne l’ait pas vu sur la voie ferrée à l’occasion de ses déplacements, de s’intéresser au tracé du tramway dès lors qu’elle faisait l’acquisition d’une maison située en bordure de voie ferrée et à 5 minutes d’un des arrêts de ce tramway.

Par ailleurs, il résulte du mail de réponse de l’agence immobilière aux réclamations de Madame [Q] [B] en date du 25 août 2022 que lors de la visite effectuée le matin même de la signature de la vente, soit le 12 juillet 2022 un tram-train est passé, ce qui ne peut être mis en doute puisqu’à cette date, la ligne était en service et que la fréquence de passage était alors d’un train toutes les 15 minutes et que cette durée est compatible avec le temps nécessaire à cette visite destinée à faire un état des lieux minutieux pour vérifier que le bien se trouve dans l’état convenu lors de la promesse de vente.
Or, force est de constater que Madame [Q] [B] n’a émis aucune contestation lors de cette visite, preuve de ce qu’elle avait à tout le moins connaissance de l’existence de la voie ferrée et de sa possible exploitation.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [Q] [B] qui ne peut se prévaloir de l’ignorance dans laquelle elle se serait trouvée du risque de nuisances sonores liées à la proximité de la voie ferrée, ne peut reprocher aux vendeurs un manquement à leur obligation d’information pré-contractuelle relativement à cette particularité du bien immobilier dont elle a fait l’acquisition.

Elle sera donc déboutée de ses demandes formulées à l’encontre des consorts [P].
Il n’y a donc pas lieu d’examiner l’appel en garantie formulée à titre subsidiaire par les vendeurs à l’encontre de l’agence immobilière.




Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Mme [Q] [B] fait valoir qu’en qualité de tiers acquéreur et de créancier de l’obligation générale d’information et de conseil de l’agence immobilière est fondée à engager la responsabilité délictuelle de cette dernière sur le fondement de la violation de cette obligation d’information et de conseil ayant un caractère déterminant dans sa décision. 
Elle souligne que les honoraires de 18.000 euros versés à l’agence immobilière ne se limitent pas à régler la mise en relation du vendeur et de l’acquéreur mais permettent aux parties de préparer et conclure au mieux la vente d’autant qu’elle-même n’étant pas une professionnelle de l’immobilier, elle était en droit de s’attendre à bénéficier de toutes les informations utiles dans le cadre de son acquisition au mieux de ses intérêts. Elle considère que l’agence immobilière informée de la situation du bien et de la reprise du trafic ferroviaire devait attirer son attention sur cette reprise et ses conséquences soulignant l’absence de train lors de ses visites.
Elle fait valoir que ni l’agence immobilière, ni le notaire n’ont attiré son attention sur la note d’urbanisme figurant page 247 sur les 337 pages de la promesse de vente au vu de laquelle le bien est localisé dans un secteur affecté par le bruit des infrastructures ferroviaires, la promesse comme ses annexes n’ayant été communiquées qu’après signature ; que ses centres d’intérêt ne l’amenaient pas dans ce quartier ; qu’aucune communication n’a été effectuée sur les transports publics dont la proximité n’était pas une condition déterminante pour elle puisqu’elle circule en voiture, l’indication « à 5 mn de la gare » ne présupposant pas le passage d’une voie ferrée.
Elle veut pour preuve de ce que l’agence immobilière avait conscience de l’importance de cette information relative à la voie ferrée le mail que cette dernière lui a envoyé après la vente pour faire l’inventaire des actions qu’elle aurait menées avant la vente pour s’assurer que la future acquéresse du bien avait reçu cette information.
Elle rappelle que le processus de négociations a été mené très rapidement pour finaliser au plus vite la vente tout en l’empêchant de se rendre compte par elle-même de l’environnement sonore du bien ; que l’agence immobilière a multiplié les démarches pour empêcher une nouvelle visite faisant état de la prétendue agressivité du vendeur en instance de divorce laissant accroire à une volonté de cacher les nuisances causées par le trafic ferroviaire ; qu’à aucun moment, il n’a été fait état d’une voie ferrée à proximité immédiate.

La SARL IMMOBILIERE DES YVELINES conteste tout manquement.
Elle souligne que l’annonce publiée en vue de la commercialisation de la maison a expressément fait état de l’existence de la voie ferrée en la présentant comme un atout, l’existence de la gare ayant été portée à la connaissance de Madame [B] bien avant la signature de la promesse de vente ; que Madame [B], chef d’entreprise, a pu visiter la maison autant de fois qu’elle le souhaitait et ainsi se rendre compte de son environnement ; que la fiche de renseignements d’urbanisme annexée à la promesse de vente indique expressément que le secteur est affecté par le bruit des infrastructures de transports terrestres et le certificat d’urbanisme annexé à l’acte de vente que le terrain est classé en zone de protection acoustique. Elle précise que le notaire a donné lecture de la promesse de vente et des annexes affichées sur grand écran. Elle souligne que Madame [B] ne reproche pas au notaire d’avoir manqué à ses obligations.


L’agence immobilière en conclut que la demanderesse avait bien connaissance de l’existence de la gare, de la voie ferrée et de la mise en service prochaine de la ligne 13 express du tramway d’Ile-de-France, ainsi que de la situation acoustique de la maison, avant de formuler son offre, la signature des actes ou encore la réalisation de la vente.
Elle ajoute qu’il était impossible pour la demanderesse, qui résidait à proximité de la maison, d’ignorer l’existence de cette voie ferrée, des travaux qui y ont été réalisés et de la mise en service de la ligne compte tenu de la durée et de l’ampleur des travaux.
Elle précise que lors de la visite du 12 juillet 2022 avant signature de la vente, le tram est passé sans que cela suscite de problème pour la demanderesse, Madame [B] ayant reconnu qu’il faisait peu de bruit en passant.
Elle relève que la demanderesse se plaint désormais du bruit généré par le tramway qui semble aller au-delà de ce que cette dernière imaginait et que s’il s’est révélé que le tramway inauguré 6 jours avant la vente a pu causer des nuisances sonores qui n’avaient pas été anticipées par la région et l’opérateur, ni les cédants, ni elle-même ne peuvent en être tenus pour responsables, précisant que ces nuisances sonores ne concernent pas le tronçon du tramway passant par [Localité 6].

 ***
Il est de principe jurisprudentiel que la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier peut être engagée par tout tiers au mandat, en cas de commission de délit ou quasi-délit, de dépassement de pouvoirs ou d’omission à son devoir de conseil. Il engage alors sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

L’agent immobilier, qu'il soit ou non rédacteur d'acte, est tenu à une obligation d'information et de conseil envers le cocontractant du mandant qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui-même sur tous les points d'une certaine importance.

Le respect de cette obligation s'impose même lorsque l'agent immobilier intervient sans être rémunéré.

La responsabilité de l’agent immobilier peut être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l’acquéreur certaines informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître, s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur. Il a aussi l’obligation de vérifier l’exactitude des renseignements qu’il donne aux parties.
L'agent immobilier doit procéder à certaines recherches, relatives aux données juridiques et administratives de l'opération ou encore matérielles du bien, en l'absence de toute information donnée par le vendeur ou l'acquéreur. Toutefois, seules peuvent être légitimement attendues de ce professionnel des vérifications ressortissant à ses compétences en tant que spécialiste de l'entremise dans la vente d'immeuble et aisément réalisables. Ne peuvent, inversement, être exigées de lui des vérifications malaisées ou relevant d'autres spécialités professionnelles, sauf lorsqu'il vante expressément certaines caractéristiques du bien.

En l’espèce, la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES ne conteste pas avoir disposé de toutes les informations sur la mise en service au mois de juillet 2022 du tramway sur la voie ferrée jouxtant le bien litigieux.

Si cette information était également accessible à Madame [Q] [B], l’agence immobilière devait s’assurer, dans le cadre de l’obligation de conseil lui incombant, que l’acquéresse en avait bien pleinement connaissance dans la mesure où la seule visite du bien ne suffisait pas remplir cet office en l’absence de circulation sur la voie ferrée, qu’aucune des parties ne conteste, lors des deux visites effectuées avant que Madame [Q] [B] ne s’engage.

La responsabilité de la SARL IMMOBILIERE YVELINES doit être retenue pour ne pas s’être assurée que l’acquéresse était informée de la remise en service de la voie ferrée et de ses conséquences dans la mesure des informations alors à disposition de l’agence immobilière. 

Sur le préjudice

Madame [Q] [B] fait valoir qu’elle a perdu une chance de ne pas contracter car si elle avait été informée des nuisances sonores engendrées par la reprise du trafic, elle n’aurait pas acquis le bien et n’aurait même pas accepté de visiter le bien.

Elle explique que l’existence d’une voie ferrée opérationnelle a des conséquences sur les conditions d’habitation du bien, les riverains se plaignant du dépassement des seuils normaux ; qu’elle a été contrainte de déménager pour échapper notamment aux vibrations engendrées par les tram-trains ; qu’elle a eu des difficultés à louer le bien litigieux en raison de sa localisation trop proche du chemin de fer.

Elle demande à être indemnisée de son préjudice de jouissance correspondant à la perte de 1.100 euros par mois pour se loger depuis sa prise de location en novembre 2023 à septembre 2024 et de la moins-value subie par le bien du fait de l’existence du trafic sur la voie ferrée.

Elle fait valoir que le défaut d’information sur les caractéristiques matérielles du bien sciemment entretenu a permis de maintenir un prix largement supérieur au prix du marché des habitations proches de voies ferrées.

Elle indique avoir aussi payé en pure perte une commission d’agence de 18.000 euros.

Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice moral causé par la mauvaise foi et le comportement déloyal de l’agence immobilière.


La SARL IMMOBILIERE DES YVELINES relève que la demanderesse fait une confusion entre les dispositions de l’article 1112-1 du code civil et les conséquences qu’elle tire du prétendu manquement à une obligation d’information qui se fondent sur la jurisprudence applicable en matière de dol sans toutefois démontrer l’existence d’un dol.

Elle soutient que par cet amalgame, la demanderesse tente de contourner les dispositions de l’article 1112-1 qui prévoient que le devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur du bien ou encore que le préjudice indemnisable ne peut être que celui d’une perte de chance.

Elle précise que la vente a été réalisée après négociation du prix lequel reflète l’état du marché à la date de la vente. Elle ajoute que l’évaluation qu’elle a fait réaliser à la date du 8 mars 2023 est inopérante puisqu’en juillet 2022, le marché était plus dynamique et les taux d’intérêts étaient bas.

Elle considère qu’en tout état de cause, il n’existe pas de lien de causalité entre sa prétendue faute et les montants qu’elle réclame au titre de la moins-value alléguée.

Elle fait valoir que le trouble de jouissance résulte du passage du tramway, ce dont elle ne peut être tenue pour responsable.

Elle soutient enfin que Madame [Q] [B] est loin d’avoir réalisé une mauvaise opération financière puisqu’elle loue dans de très bonnes conditions une villa de 178,92 m² pour un loyer mensuel inférieur de 23 % au loyer qu’elle exige de son locataire.


 ***

Le manquement au devoir de conseil donne lieu à indemnisation au titre de la perte de chance, dès lors que celui à qui ce conseil était dû ne se serait probablement pas engagé ou alors à des conditions plus favorables s’il avait été correctement informé, la perte de chance impliquant la privation d’une probabilité raisonnable et non certaine.

L’office du juge consiste à apprécier le bien-fondé des préjudices et à déterminer la fraction de ces préjudices correspondant à la perte de chance de les éviter si le défendeur n’avait pas commis de faute.

La victime ne peut obtenir indemnisation que de la chance perdue, qui constitue nécessairement une fraction du préjudice final puisque la réparation d'une perte de chance doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait, en toute hypothèse, être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

En l’espèce, il a été retenu ci-dessus que Madame [Q] [B] ne pouvait ignorer la présence de la voie ferrée en contrebas de la maison.

Par ailleurs, il s’avère au vu de la capture d’écran du site internet de France Bleu du 7 juillet 2022 que le tram-train avait été présenté aux riverains par l’opérateur et les pouvoirs publics comme silencieux. Madame [Q] [B] ne prétendant pas que la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES ait eu à disposition d’autres informations que celle ainsi diffusée aux riverains, c’est cette information que l’agence immobilière lui aurait communiquée laquelle n’était pas de nature à remettre en cause son projet d’acquisition à partir du moment où elle avait connaissance de l’existence de la voie ferrée.

Il est d’ailleurs établi, comme relevé précédemment, qu’ayant fait l’expérience pour la première fois du passage du tram-train en contrebas de la maison à l’occasion de la visite effectuée le matin même de la vente, elle n’a émis aucune plainte sur le niveau sonore perçu depuis la maison.

Le fait que Madame [Q] [B] puisse être victime de nuisances sonores en réalité plus importantes que ce qui avait été annoncé aux riverains ainsi que cela ressort de l’article de presse produit par la demanderesse, encore que cette problématique paraît concerner d’autres communes que [Localité 6], est dépourvu de tout lien de causalité avec la faute reprochée à la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES laquelle se situe en amont de la conclusion de la vente.

Force est de constater que Madame [Q] [B] n’établit pas que le manquement à l’obligation de conseil retenu à l’encontre de la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES ait pu avoir une quelconque conséquence sur son projet d’acquisition.

Elle ne peut ainsi prétendre avoir souffert d’une perte de chance de renoncer à son acquisition ou même d’en renégocier les conditions.

Madame [Q] [B] sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES, y compris celle au titre du préjudice moral.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [Q] [B] succombant à l'instance, elle sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [Q] [B] sera également condamnée à payer les sommes de 5.000 euros aux consorts [P] et 4.000 euros à la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur l'exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.








PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [Q] [B] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Madame [Q] [B] aux dépens,

CONDAMNE Madame [Q] [B] à payer les sommes de 5.000 euros à Monsieur [E] [T] et Madame [H] [Y] divorcée [T] et 4.000 euros à la SARL IMMOBILIERE DES YVELINES au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,



Prononcé le 12 MAI 2026 par Madame LUNVEN DE CHANROND, Vice-Présidente, en application de l'article 452 du code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO greffier.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.