Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 26 juin 2026, n° 23/10831

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/10831
N° Portalis 352J-W-B7H-C2VJI


N° MINUTE : 2

Assignation du :
08 Août 2023

Jugement de fixation



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 26 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. SO BOOV
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Yves BOURTHOUMIEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0585



DÉFENDERESSE

S.A.S. [N] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0230





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière


DÉBATS

À l'audience du 17 Avril 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE


Par acte sous signature privée en date du 15 février 2002, Madame [D] [P] veuve [Q], aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. SO BOOV, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. [J], aux droits de laquelle est venue Madame [E] [A] épouse [K], des locaux composés d'une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée d'une superficie de 46,10 m2, ainsi que d'une réserve n°1A d'une superficie de 24,83 m2 et de deux caves n°45 et n°46 d'une superficie respective de 8,50 m2 et de 5,90 m2 en sous-sol constituant les lots n°1, n°15 et n°16 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section FO numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2002 afin qu'y soit exercée une activité de restaurateur, de marchand de vins et de liqueurs, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 10.976 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 15 juin 2007, les parties ont conclu un avenant portant adjonction à l'assiette du bail d'un studio en rez-de-chaussée constituant le lot n°2 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété susvisé.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2013, à la suite de la demande de renouvellement du bail signifiée par Madame [E] [A] épouse [K] en cours de tacite prolongation par acte d'huissier en date du 15 juillet 2013 demeurée sans réponse de la part de la S.A.S. SO BOOV dans un délai de trois mois, en application des dispositions du quatrième alinéa de l'article L. 145-10 du code de commerce. 

Par acte sous signature privée en date du 25 août 2014 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°169 A du 4 septembre 2014, Madame [E] [A] épouse [K] a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. [O] [X] [M].

Par acte sous signature privée en date des 8 juin et 19 juillet 2021 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°185 A du 22 septembre 2021, la S.A.R.L. [O] [X] [M] a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. [N] [T].

Par acte d'huissier en date du 27 septembre 2022, la S.A.S. [N] [T] a fait signifier à la S.A.S. SO BOOV une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2022, la S.A.S. SO BOOV a fait signifier à la S.A.S. [N] [T] son acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 40.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022.

À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, et se prévalant d'une modification notable des caractéristiques des locaux au cours du bail expiré, la S.A.S. SO BOOV a, par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2023, fait signifier à la S.A.S. [N] [T] un mémoire préalable comportant demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 40.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, puis a, par exploit de commissaire de justice en date du 8 août 2023, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 30 mai 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A.S. SO BOOV à la S.A.S. [N] [T] à compter du 1er octobre 2022 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [I] [H] aux fins de communication de son avis sur l'existence d'une modification notable des caractéristiques des locaux ainsi qu'aux fins d'estimation du montant de la valeur locative des locaux à la date du 1er octobre 2022 ; et fixé le loyer provisionnel dû par la S.A.S. [N] [T] pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges et taxes locatives.

L'expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 12 septembre 2024, a adressé un pré-rapport aux parties le 30 mai 2025, et a déposé son rapport définitif le 31 juillet 2025, concluant à l'existence d'une modification notable des caractéristiques des locaux donnés à bail au cours du bail expiré, et estimant le montant de la valeur locative à la somme annuelle de 39.000 euros hors taxes et hors charges au 1er octobre 2022. 

Aux termes de son dernier mémoire signifié par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025 et remis au greffe par RPVA le 28 novembre 2025, la S.A.S. SO BOOV demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 du code de commerce, et de l'article 1343-2 du code civil, de :
fixer le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 43.125 euros hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative déplafonnée, outre les charges et conditions prévues au bail ;ajuster le dépôt de garantie en conséquence à hauteur d'un montant de 14.375 euros ;juger que les compléments de loyers arriérés porteront intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à parfait paiement, avec capitalisation des intérêts dus depuis une année entière ;débouter la S.A.S. [N] [T] de l'intégralité de ses demandes ;condamner la S.A.S. [N] [T] à lui payer la somme de 7.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. [N] [T] aux dépens ;ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. 
À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. SO BOOV fait valoir qu'au cours du bail expiré, la locataire a fait réaliser d'importants travaux consistant notamment en la destruction de la cuisine du rez-de-chaussée aux fins de création de nouveaux espaces de réception de la clientèle dans la partie arrière du restaurant après le comptoir, en la rationalisation des espaces avec installation d'une vaste cuisine professionnelle équipée assortie d'un monte-plat dans le sous-sol jusqu'alors sous-exploité, ainsi qu'en la rénovation et en le rééquipement complet de l'ensemble des espaces, ayant notamment pour conséquence une augmentation de la capacité d'accueil du restaurant engendrant une contenance supplémentaire d'une dizaine de couverts, ce qui constitue une modification notable des caractéristiques des locaux. Elle fait observer que le contrat contient une clause d'accession des travaux en fin de bail, et non en fin de jouissance, si bien qu'elle est fondée à se prévaloir desdits travaux. Elle en déduit que le montant du loyer de renouvellement échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à celui de la valeur locative. 

La bailleresse ajoute que compte tenu des caractéristiques des locaux litigieux ainsi que des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 750 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 50 m2, et après application d'un taux de majoration de 15% prenant en considération le droit de terrasse dont bénéficie la preneuse, la valeur locative des lieux peut raisonnablement être fixée à la somme annuelle de 43.125 euros hors taxes et hors charges, ce qui justifie la fixation du loyer de renouvellement à ce montant.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 19 janvier 2026 réceptionnée le 22 janvier 2026 et remis au greffe par RPVA le 17 avril 2026, la S.A.S. [N] [T] sollicite du juge des loyers commerciaux de :

la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 20.464,44 euros hors taxes et hors charges ;à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 27.625 euros hors taxes et hors charges correspondant à la valeur locative des lieux loués ;en tout état de cause, constater que le bail ayant pris effet (sic) le 30 septembre 2022 s'est renouvelé à compter du 1er octobre 2022 ;débouter la S.A.S. SO BOOV de ses demandes ;condamner la S.A.S. SO BOOV à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. SO BOOV aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
Au soutien de ses demandes, la S.A.S. [N] [T] conteste, à titre principal, toute modification notable des caractéristiques des locaux, faisant remarquer que les travaux invoqués n'ont pas fait accession à la bailleresse en raison de la clause d'accession en fin de jouissance stipulée au contrat de bail commercial, de sorte que le loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 21.270,03 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du plafond indiciaire.

À titre subsidiaire, la locataire expose que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire des locaux peut être estimée au montant de 650 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 50 m2, et après application de deux abattements respectivement de 10% et de 5% prenant en considération la clause d'accession en fin de jouissance prévue à la convention ainsi que la servitude d'accès au branchement d'égout grevant les locaux représentant une gêne dans son exploitation, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 27.625 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 17 avril 2026, et la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026, les parties en ayant été avisées.


MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l'absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d'un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d'une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d'office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l'espèce, il est constant que la S.A.S. SO BOOV se prévaut de l'existence d'une modification notable des caractéristiques des locaux au cours du bail expiré.

En conséquence, il convient de rechercher s'il existe une modification notable des caractéristiques des locaux justifiant la fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative.


Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en raison de l'existence d'une modification notable des caractéristiques des locaux

En vertu des dispositions de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.



D'après les dispositions de la dernière phrase du premier alinéa de l'article R. 145-8 dudit code, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Conformément aux dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial expiré litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, en application des dispositions de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, il appartient au bailleur d'apporter la preuve de l'existence d'une modification de l'un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361) ; que d'autre part, cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d'effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188) ; que de troisième part, lorsque des travaux modifiant notablement les caractéristiques des locaux donnés à bail constituent également des travaux d'amélioration, alors le régime des améliorations doit prévaloir sur celui des modifications (Civ. 3, 9 novembre 2010 : pourvoi n°09-71557 ; Civ. 3, 27 septembre 2011 : pourvoi n°10-24674 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-21713 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-16613) ; que de quatrième part, lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés par le preneur sans la participation du bailleur à leur financement, alors ce dernier ne peut se prévaloir de ces améliorations, par l'effet de l'accession, que lors du second renouvellement du bail consécutif à la période pendant laquelle celles-ci ont été réalisées (Civ. 3, 28 juin 1989 : pourvoi n°88-11134 ; Civ. 3, 15 mai 1991 : pourvoi n°89-19190 ; Civ. 3, 10 juillet 1991 : pourvoi n°90-11426 ; Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-14948 ; Civ. 3, 2 décembre 1998 : pourvoi n°97-11041 ; Civ. 3, 27 septembre 2006 : pourvoi n°05-13981 ; Civ. 3, 27 septembre 2011 : pourvoi n°10-24674 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-13221 ; Civ. 3, 9 juillet 2020 : pourvoi n°19-16022 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-16613) ; et qu'enfin, en l'absence de caractère d'ordre public de l'article R. 145-8 du code de commerce susvisé, les parties peuvent y déroger contractuellement en reportant la date d'accession à la fin de la jouissance du locataire, les modifications apportées aux lieux loués par le preneur restant dès lors sans incidence sur la fixation du loyer jusqu'à la sortie des lieux de ce dernier (Civ. 3, 22 juin 1988 : pourvoi n°87-13532 ; Civ. 3, 21 mars 2001 : pourvoi n°99-16640), ce qui est notamment le cas en présence d'une clause stipulant que les travaux réalisés par le preneur resteront la propriété du bailleur sans indemnité, à moins que ce dernier ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, de sorte qu'une telle clause d'accession ne peut jouer qu'à la fin des relations contractuelles (Civ. 3, 7 février 2007 : pourvoi n°05-21428 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-21713 ; Civ. 3, 17 novembre 2021 : pourvoi n°20-16802).

En l'espèce, dans son rapport définitif en date du 31 juillet 2025, l'expert judiciaire relève que : « la société locataire a procédé à des travaux ayant consisté notamment dans : - la transformation de la zone arrière du rez-de-chaussée, précédemment à usage de cuisine, en salle de restaurant ; - la transformation du sous-sol, précédemment à usage de réserves, en une cuisine aménagée, reliée au rez-de-chaussée par un escalier et un monte plats. [...] En l'état des éléments portés à ma connaissance : - la transformation de l'ancienne cuisine, au rez-de-chaussée, en salle de restaurant (salle ronde située au fond à droite) a permis une augmentation d'environ 10,60 m2 réels de la surface affectée à la clientèle, représentant un accroissement d'environ 27% de la surface commerciale (surface réelle passée de 38,50 m2 à 49,00 m2) ; - la transformation du sous-sol, précédemment à usage de réserves, en cuisine aménagée, chambre froide, réserve, wc et vestiaire pour le personnel, ainsi que la création d'un passe-plats entre le sous-sol et le rez-de-chaussée ont permis d'améliorer substantiellement les conditions d'exploitation des locaux. Ces modifications m'apparaissent de nature à constituer une modification notable des caractéristiques des lieux loués [...]. Par voie de conséquence, les travaux réalisés dans les lieux loués au cours du bail expiré m'apparaissent de nature à entraîner une modification des caractéristiques des lieux loués, justifiant le déplafonnement du loyer au 01-10-2022 » (pièce n°13 en demande, pages 16 et 17).

De fait, la locataire produit aux débats : une facture n°2021072801 émise par la S.A.R.L. AGS DÉCORATION d'un montant de 19.800 euros T.T.C. relative à la « Fourniture et pose d'un gainable 7kw Daikin ou équivalent avec unité extérieure ; Fourniture et pose d'un store banne avec bâche et lambrequin rétro-éclairé » ; une facture n°20210818-118 en date du 18 août 2021 émise par la S.A.R.L. MASS d'un montant de 30.000 euros T.T.C. relative à la « Démolition de cloison légère non porteuse ; Dépose des revêtements de sol et de mur ; Fourniture et pose de cloisons intérieures ; Fourniture et pose de carrelage dans la sdb ; Fourniture et pose de carrelage dans la cuisine ; Fourniture et pose d'un réseau électrique ; Fourniture et pose de parquet au sol ; Pose de luminaire ; Fourniture et pose de sanitaire dans les wc ; Fourniture et pose de meubles en bois pour l'arrière-bar ; Fourniture et pose de meubles dans la pièce principale » ; une facture n°43 23-08-2021 en date du 23 août 2021 émise par la S.A.R.L. RBM DÉCO d'un montant de 30.000 euros T.T.C. relative à la « Fourniture et pose de faux-plafond ; Préparation des murs et plafond pour peinture ; Application de deux couches d'impression et de deux couches de peinture de finition sur les murs et plafond ; Ponçage des revêtements murs ; Application de peinture au sol » ; et deux factures n°FA2020579 en date du 31 janvier 2022 et n°FA2020594 en date du 1er mars 2022 émises par la S.A.R.L. ABMP d'un montant respectif de 42.012 euros T.T.C. et de 15.276 euros T.T.C. relatives à la fabrication de divers mobiliers tels que tables, banquettes, chaises et fauteuils (pièces n°4, n°5, n°6 et n°7 en défense).

Force est de constater que les travaux réalisés par la preneuse n'ont nullement porté sur les murs porteurs ou la structure des locaux, ni modifié l'assiette du bail, mais ont principalement eu pour effet de rendre les locaux plus fonctionnels et mieux adaptés à la destination contractuelle ainsi qu'à la clientèle, si bien que de tels travaux constituent également des améliorations, de sorte que le régime des améliorations prévaut sur celui des modifications notables des caractéristiques des locaux.

Or, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 15 février 2002 stipule que : « Le présent bail est soumis aux obligations suivantes à la charge du preneur : [...] 7°) De laisser en fin de bail sans indemnité tous changements, embellissements ou additions, à moins que le preneur ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif » (pièces n°1 en demande et n°9 en défense, page 2).

Il convient de souligner que cette clause prévoit expressément une option dont dispose la preneuse lui permettant de procéder à la remise des lieux dans leur état primitif, si bien qu'il est établi que l'accession, nonobstant l'utilisation de l'expression « en fin de bail », ne joue en réalité qu'à la fin des relations contractuelles, c'est-à-dire au départ de la locataire, dans la mesure où ce n'est nullement à l'occasion d'un renouvellement, mais lors de leur restitution définitive, que les locaux doivent être remis dans leur état d'origine.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les travaux invoqués par la demanderesse sont insusceptibles d'entraîner le déplafonnement du loyer puisqu'ils ne peuvent devenir la propriété de cette dernière qu'à la fin des relations contractuelles entre les parties, et non en cas de renouvellement du bail, de sorte que c'est à tort que l'expert judiciaire a indiqué qu' « Au cas particulier, le bail comporte une clause d'accession en fin de bail, et non en fin de jouissance, ce qui offre, a priori, la possibilité pour le bailleur de se prévaloir des travaux et aménagements réalisés par le preneur au cours du bail échu » (pièce n°13 en demande, page 27).

En conséquence, il convient de retenir que la S.A.S. SO BOOV n'est pas fondée à se prévaloir des travaux effectués par la S.A.S. [N] [T] pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, et de la débouter de sa demande de déplafonnement.


Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de modification notable des caractéristiques des locaux, et dans la mesure où les parties s'accordent pour considérer que la valeur locative des locaux excède le montant du plafond, le loyer de renouvellement doit correspondre au montant de ce dernier.



En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

En l'espèce, l'expert judiciaire fait état d'un « LOYER AU 01-10-2013 : 19.139,68 € H.T. », et mentionne que le loyer plafonné au 1er octobre 2022 s'élève à la somme annuelle de 21.270,03 euros hors taxes et hors charges en prenant comme indice de référence l'indice trimestriel des loyers commerciaux du premier trimestre de l'année 2013 (pièce n°13 en demande, page 21).

Cependant, si la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 15 février 2002 stipule que « Le loyer sera révisé dans les formes et conditions de l'article L. 145-38 du code de commerce, soit tous les trois ans selon la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE ou tout indice s'y substituant en vigueur lors de la révision, l'indice de base étant celui du premier trimestre de l'année 2002 » (pièces n°1 en demande et n°9 en défense, page 3), force est toutefois de constater que cette clause a trait au loyer révisé, et non au loyer du bail renouvelé, si bien qu'il ne peut être tenu compte de cet indice ni de ce trimestre de référence ne correspondant pas à l'indice trimestriel des loyers commerciaux.

Pour autant, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que les indices des loyers commerciaux publiés par l'INSEE au deuxième trimestre de l'année 2022, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°222 du 24 septembre 2022 à la date d'effet du renouvellement du 1er octobre 2022, et au deuxième trimestre de l'année 2013, correspondant au dernier indice publié au journal officiel de la République française n°234 du 8 octobre 2013 soit neuf ans auparavant, étaient respectivement de 123,65 et de 108,50, de sorte que le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 s'élève à la somme annuelle de : (19.139,68 x 123,65 ) ÷ 108,50 = 21.812,18 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 21.812,18 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022.


Sur les intérêts moratoires

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. 

En outre, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Conformément aux dispositions de l'article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation. 

Enfin, aux termes des dispositions de l'article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d'autre part, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer du bail expiré courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l'espèce, il ressort de l'avis d'échéance en date du 19 décembre 2022 produit aux débats que le loyer facturé par la bailleresse à compter du 1er octobre 2022 s'élève à la somme trimestrielle de 5.507,23 euros hors taxes et hors charges, correspondant à un montant annuel de 22.028,92 euros hors taxes et hors charges (soit : 5.507,23 x 4 : pièce n°5 en demande).

Il est donc établi que la S.A.S. [N] [T] a payé, depuis le 1er octobre 2022 et pendant la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d'un montant supérieur à celui du bail renouvelé fixé aux termes de la présente décision, de sorte qu'il n'existe aucun rappel de loyers ni aucun intérêt de retard à imputer à la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SO BOOV de sa demande en paiement des intérêts de retard au taux légal formée à l'encontre de la S.A.S. [N] [T].


Sur l'anatocisme

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d'autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). 

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la preneuse n'est redevable d'aucun intérêt de retard, il ne peut être fait droit à la demande de capitalisation formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SO BOOV de sa demande de capitalisation des intérêts de retard formée à l'encontre de la S.A.S. [N] [T].


Sur le réajustement du dépôt de garantie

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

En outre, selon les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d'un juge constitue une fin de non- recevoir (Civ. 2, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-20281 ; Civ. 2, 2 mars 2023 : pourvoi n°21-13545).

En l'espèce, force est de constater qu'il n'entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de pouvoir statuer sur le réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial.

Il en résulte que le juge des loyers commerciaux ne dispose pas du pouvoir juridictionnel de statuer sur une telle demande.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. SO BOOV irrecevable en sa demande de réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial.
 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. SO BOOV, partie perdante dès lors qu'elle succombe en sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sera condamnée aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.



Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. [N] [T] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l'expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.500 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé que la S.A.S. SO BOOV ne sollicite pas que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE l'absence de qualité de propriétaire par accession de la S.A.S. SO BOOV des travaux réalisés par la S.A.S. [N] [T] dans les locaux donnés à bail,

DÉBOUTE la S.A.S. SO BOOV de sa demande de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er octobre 2022 et de fixation dudit loyer au montant de la valeur locative,

FIXE le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé liant la S.A.S. SO BOOV à la S.A.S. [N] [T], et portant sur les locaux constituant les lots n°1, n°2, n°15 et n°16 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section FO numéro [Cadastre 1], à la somme annuelle de 21.812,18 euros (VINGT ET UN MILLE HUIT CENT DOUZE euros et DIX-HUIT centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022,

DÉBOUTE la S.A.S. SO BOOV de sa demande en paiement des intérêts de retard au taux légal formée à l'encontre de la S.A.S. [N] LES FRISHEURS,

DÉBOUTE la S.A.S. SO BOOV de sa demande de capitalisation des intérêts de retard formée à l'encontre de la S.A.S. [N] [T], 

DÉCLARE la S.A.S. SO BOOV irrecevable en sa demande de réajustement du dépôt de garantie stipulé au contrat de bail commercial,

DÉBOUTE la S.A.S. SO BOOV de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. SO BOOV à payer à la S.A.S. [N] [T] la somme de 2.500 (DEUX MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la S.A.S. SO BOOV aux dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire,



RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 26 juin 2026.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM