Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 25 juin 2026, n° 19/04540

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions exécutoires à:
-Me Cécile IDIART
-Me Nathalie CHEVALIER
-Me Gwenaël SAINTILAN
Copies certifiées conformes à : 
-Me Cécile IDIART
-Me Nathalie CHEVALIER
-Me Gwenaël SAINTILAN
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 19/04540 
N° Portalis 352J-W-B7D-CPUAT

N° MINUTE :
 

Assignation du :
29 Mai 2019






JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026 

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le CABINET SOLIGNAC ET LACAZE IMMOBILIER, S.A.S
[Adresse 2] 
[Localité 1]

représenté par Me Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1931



DEFENDERESSES

SELARL JSA, pris en la personne de Maître [A] [S], es qualité de mandataire liquidateur de la société SARL STORMY 
[Adresse 3] 
[Localité 2]

représentée par Me Nathalie CHEVALIER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC143


Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 19/04540 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPUAT


Intervention forcée

SELARL AJASSOCIES , prise en la personne de Maitre [H] [I] Administrateur Judiciaire Associé, ès qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [L], [X], [E], [Z] [J] [V] [K] ( décédé) et de Madame [D] [C] [M] épouse [J] [V] [K] (décédée)
[Adresse 4] 
[Localité 2]

représentée par Maître Alexandre OPSOMER, Membre de la SCP OPSOMER, avocat au barreau de Versailles, vestiaire #481, avocat plaidant, et par représentée par Me Gwenaël SAINTILAN de la SELARL GWENAEL SAINTILAN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1545


Monsieur [Q] [J] [P] [K]
[Adresse 5]
[Localité 3]
et encore
[Adresse 6]
[Localité 4]

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière,

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Avril 2026

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 




EXPOSE DU LITIGE
 

L'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] est constitué en copropriété.

Par jugement en date du 5 juillet 2012, le tribunal d’instance du 4ème arrondissement de Paris a condamné la SAS STORMY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 4ème la somme de 3.057,36 euros correspondant aux charges arrêtées au 13 mars 2012, outre 716.60 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. 

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots n° 16 et 17 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire de ces lots est la SAS STORMY, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 4ème l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris par acte d'huissier de justice du 10 avril 2019 en paiement d’arriérés de charges de copropriété (la procédure a été enregistrée sous le numéro RG 19/04540).

La SAS STORMY a été placée en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Versailles du 23 mai 2019.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 4ème a fait assigner en intervention forcée, devant ce même tribunal, la SELARL JSA, prise en la personne de Maître [A] [S], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS STORMY (la procédure a été enregistrée sous le numéro RG 19/10071). 

Cette seconde affaire a été jointe à la première par mentions aux dossiers et s’est poursuivie sous le numéro RG 19/04540.

Compte tenu de la liquidation judiciaire, le syndicat des copropriétaires a adressé au liquidateur, par l’intermédiaire de son conseil, une déclaration de créance par courrier recommandé avec accusé de réception le 23 juillet 2019. 

En outre, par jugement du 26 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné la réintégration dans le patrimoine de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K] et de Monsieur [L] [J] [V] [K] notamment des lots 16 et 17 situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 4ème, propriété jusqu’alors de la SAS STORMY. Les consorts [K] ont interjeté appel de cette décision. À la suite du décès des consorts [K], et en l’absence de mise en cause des héritiers, une ordonnance de radiation a été rendue le 1er avril 2019. Par ailleurs, ce jugement a fait l’objet d’une publication auprès du service de la Publicité Foncière le 4 mai 2015. 

Par jugement du tribunal judiciaire de Versailles du 8 avril 2021, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, a été désignée en qualité de mandataire judiciaire des successions des consorts [K]. 
 
Par acte de commissaire de justice du 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 4ème a fait assigner en intervention forcée, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K].

Cette affaire a été jointe à la première par mentions aux dossiers et s’est poursuivie sous le numéro RG 19/04540.

Par ordonnance du 4 août 2024, le juge de la mise en état a : 
- déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] consistant en des demandes en paiement formulées à l'encontre de la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], en ce qui concerne la période du 14 février 2013 au 19 mars 2019 ;
- déclaré irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] consistant en des demandes en paiement formulées à l'encontre de la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], en ce qui concerne la période du 16 mars 2012 au 14 février 2013 du fait de la prescription applicable. 

Par ordonnance du 10 juillet 2025, le juge de la mise en état a déclaré sans objet l’incident soulevé par la SELARL JSA, prise en la personne de Maître [A] [S], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS STORMY, aux fins de voir « constater, dire et juger que les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre de dommages et intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens sont irrecevables ». 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 4ème demande au tribunal de :

Se déclarer incompétent pour statuer sur la prescription soulevée par la Selarl AJASSOCIES dans ses conclusions signifiées le 9 mai 2023,
 
A titre principal, 
Fixer la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la société STORMY à la somme de 39.020,28 € correspondant aux appels de charges et travaux pour la période du 16 mars 2012 au 19 mars 2019, 

Condamner in solidum les successions de Monsieur et Madame [K] représentées par Maître [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39 020,28 € au titre des appels de fonds du 16 mars 2012 au 19 mars 2019, 
 
Condamner in solidum la société STORMY et les successions de Monsieur et Madame [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23 702,29 € au titre des appels de charges et travaux correspondant à la période du 17 juin 2019 au 1er avril 2024, 
 
À titre subsidiaire, si le tribunal estimait que le jugement ayant ordonné la réintégration des lots 16 et 17 dans le patrimoine des consorts [K] est opposable au syndicat des copropriétaires à compter du 10 juin 2020, date à laquelle il a eu connaissance de l’existence de la décision, 
 
Fixer la créance du syndicat au passif de la société STORMY à la somme de 39 020,28 € correspondant aux appels de charges et travaux pour la période du 16 mars 2012 au 19 mars 2019, 
 
Condamner la société STORMY au paiement de la somme de 3 821,65 € au titre des charges de copropriété échues pour la période du 17 juin 2019 au 9 juin 2020 date à laquelle le syndicat a eu connaissance du jugement du 26 novembre 2014, 
Condamner in solidum les successions de Monsieur et Madame [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19 075,26 € au titre des charges de copropriété échues du 12 juin 2020 au 1er avril 2024,
 
A titre très subsidiaire, si le tribunal estimait que le jugement du 26 novembre 2014 est opposable aux tiers et au syndicat à compter de la publication au registre de la publicité foncière réalisée le 4 mai 2015 : 

Fixer la créance du syndicat au passif de la société STORMY à la somme de 22 786,95 € correspondant aux appels de charges et travaux pour la période du 16 mars 2012 au 1er avril 2015, 
 
Condamner in solidum les successions de Monsieur et Madame [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39 935,62 € au titre des charges échues du 1er juillet 2015 au 1er avril 2024, 
 
Dans tous les cas, 
Débouter la Selarl AJASSOCIES es qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur et Madame [K] de sa demande de délai de paiement, 

Débouter la Selarl AJASSOCIES es qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur et Madame [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de suppression de l’exécution provisoire, 
 
Condamner in solidum les successions de Monsieur et Madame [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 € de dommages-intérêts, 
 
Condamner in solidum les successions de Monsieur et Madame [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner in solidum les successions de Monsieur et Madame [K] aux dépens qui seront recouvrés par Maître Cécile IDIART– avocat au Barreau de Paris–C 1931 conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K] demande au tribunal de :

A titre principal, 
JUGER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] en ses demandes à l’encontre de la SELARL AJASSOCIES prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur et Madame [J] [V] [K], en ce qu’il ne justifie d’aucun intérêt à agir ; 
 
A titre subsidiaire, 
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de toute condamnation excédant la somme de 4.962,44 €, à l’encontre de la SELARL AJASSOCIES prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur et Madame [J] [V] [K] au titre des appels de charges et de travaux de copropriété ; 
 
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande de condamnation à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts formée à l’encontre de la SELARL AJASSOCIES prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur et Madame [J] [V] [K] ; 
 
ACCORDER à la SELARL AJASSOCIES prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur et Madame [J] [V] [K] les plus amples délais de paiement ; 
 
En tout état de cause, 
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de ses demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; 
 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] à verser à la SELARL AJASSOCIES prise en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur et Madame [J] [V] [K] une somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; 
 
ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, la SELARL JSA, prise en la personne de Maître [A] [S], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS STORMY demande au tribunal de : 

Constater, dire et juger la SELARL JSA ès qualité de Liquidateur de la société SARL STORMY recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
 
Constater, dire et juger que les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre de dommages et intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dépens sont irrecevables, 
 
Constater, dire et juger que les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne justifie d’aucune solidarité entre la société STORMY et les successions de Monsieur et Madame [K], 
 
Constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n’a déclaré aucune une créance au passif de la liquidation judiciaire de la société STORMY et n’a déposé aucune requête en relevé de forclusion auprès du juge commissaire au titre de dommages et intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dépens, 
 
Dire et juger inopposable à la procédure collective de la société STORMY toute créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre de dommages et intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dépens, 
 
Constater qu’à compter du 4 mai 2015, les véritables propriétaires des lots n° 16 et 17 du [Adresse 1] sont Monsieur et Madame [K], 
 
Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] justifie de sa demande au titre des charges de copropriété à l’égard de la société STORMY entre août 2013 et le 4 mai 2015, 
 
Fixer au passif la somme de 9.325,58 € au titre des charges de copropriété, 
 
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] du surplus de sa demande, 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 4ème a fait assigner en intervention forcée (procédure enregistrée sous le numéro RG 25/13993), devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [Q] [J] [P] [K], indiquant que par un arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles du 29 septembre 2024, ce dernier a été déclaré héritier pur et simple de son père et a accepté la succession de sa mère sous bénéfice d’inventaire et demande au tribunal de : 

Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris en sa demande d’intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Paris, 

Constater qu’il existe entre la présente instance et celle enregistrée sous le numéro RG 19/0454 devant la chambre charges de copropriété du tribunal judiciaire de Paris un lien tel qu’il est de bonne justice de les faire juger ensemble, 

Ordonner en conséquence la jonction des deux procédures par application de l’article 367 du code de procédure civile, 

Condamner Monsieur [Q] [J] [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 72 648,55 € au titre des appels de fonds charges et travaux arrêtés au 1er avril 2025 (appel de fonds du 1er avril 2025 inclus), 

Condamner Monsieur [Q] [J] [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Le condamner aux dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Cécile IDIART, avocat au barreau de Paris et qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. 

Cette affaire a été jointe à la présente procédure par mentions aux dossiers et s’est poursuivie sous le numéro RG 19/04540.

Monsieur [Q] [J] [P] [K] a été cité suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), l'huissier instrumentaire n'ayant pu identifier le lieu de son domicile actuel. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


A titre liminaire, en application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de relever que la SELARL JSA, prise en la personne de Maître [A] [S], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS STORMY, soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. 

Cette demande a fait l’objet d’un incident qui a été déclaré sans objet par le juge de la mise en état aux termes de l’ordonnance rendue le 10 juillet 2025 au motif que le syndicat des copropriétaires a renoncé à ses demandes de fixation au passif de la SAS STORMY des sommes au titre des dommages et intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens et que ces demandes ne sont effectivement plus mentionnées aux termes de ses dernières écritures au fond. 

Dès lors, cette demande, formée aux termes des dernières conclusions de la SELARL JSA, prise en la personne de Maître [A] [S], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS STORMY, demeure sans objet. 

En outre, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], maintient aux termes de ses dernières conclusions une fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée. 

Or, il a été statué sur cette fin de non-recevoir par ordonnance du 4 août 2024 aux termes de laquelle le juge de la mise en état a : 
- déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] consistant en des demandes en paiement formulées à l'encontre de la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], en ce qui concerne la période du 14 février 2013 au 19 mars 2019 ;
- déclaré irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] consistant en des demandes en paiement formulées à l'encontre de la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], en ce qui concerne la période du 16 mars 2012 au 14 février 2013 du fait de la prescription applicable. 

Cette demande est donc également sans objet. 

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l'espèce, sur la propriété des lots n° 16 et 17 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], il est constant et non discuté par les parties que les lots litigieux, objet de la présente procédure, étaient initialement la propriété de la société STORMY. 

Il ressort des éléments de la procédure que par décision du 26 novembre 2014, les lots n° 16 et 17 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], objet de la présente procédure, ont été réintégrés au patrimoine des associés de cette société, les consorts [K]. Ce jugement a été publié à la publicité foncière le 4 mai 2015 et est donc devenu, à compter de cette date, opposable aux tiers. 

Par ailleurs, il résulte de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles en date du 19 septembre 2024 que Monsieur [L] [K], père de Monsieur [Q] [J] [P] [K], est décédé le 24 janvier 2018 ; que Monsieur [Q] [J] [P] [K] est réputé acceptant pur et simple de la succession de son père depuis cette date en application des articles 776 et 786 du code civil. 

En outre, il est produit au débat un avis relatif aux successions duquel il ressort que Monsieur [Q] [J] [P] [K] a accepté, le 23 janvier 2019, la succession de sa mère, Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], décédée le 23 septembre 2015, à concurrence de l’actif net. Toutefois, aucune pièce de la présente procédure ne vient démontrer la réalisation de l’inventaire de cette succession ni si Monsieur [Q] [J] [P] [K] a accepté purement et simplement cette succession. 

Il sera rappelé qu’aux termes de ses dernières conclusions ainsi que de l’assignation délivrée à l’encontre de Monsieur [Q] [J] [P] [K], le syndicat des copropriétaires demandeur sollicite le paiement des charges de copropriété sur une période courant du 16 mars 2012 au 1er avril 2025 (appel de fonds au 1er avril 2025 inclus). 

Il s’infère de l’ensemble que ces éléments que le bien a été la propriété de : 

- la société STORMY sur la période du 16 mars 2012 au 4 mai 2015 ; cette dernière est donc redevable de l’arriéré des charges de copropriété sur cette période, 

- Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K] (et est donc dans l’actif de la succession de cette dernière) du 4 mai 2015 au 1er avril 2025 ; cette dernière est donc redevable de l’arriéré des charges de copropriété sur cette période, étant précisé que les demandes de paiement de l’arriéré des charges antérieures au 14 février 2013 ont été déclarées irrecevables, comme étant prescrites, par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 4 août 2024 ; par ailleurs le syndicat des copropriétaires ne forme des demandes de paiement que jusqu’au 1er avril 2024, 

- Monsieur [L] [J] [V] [K] (et est donc dans l’actif de la succession de ce dernier) du 4 mai 2015 au 24 janvier 2018 ; ce dernier est donc redevable de l’arriéré des charges de copropriété sur cette période, étant précisé que les demandes de paiement de l’arriéré des charges antérieures au 14 février 2013 ont été déclarées irrecevables, comme étant prescrites, par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 4 août 2024,

- Monsieur [Q] [J] [P] [K] sur la période du 24 janvier 2018 au 1er avril 2025 ; ce dernier est donc redevable de l’arriéré des charges de copropriété sur cette période. 

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 4 mai 2012, 16 mai 2013, 25 mars 2014, 20 mars 2015, 18 mars 2016, 10 mars 2017, 5 avril 2018, 5 avril 2019, 6 octobre 2020, 27 octobre 2022, 10 mai 2023 et 11 octobre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2010 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2011 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots litigieux, objet de la présente procédure ; jusqu’au 1er avril 2025 ;

- des décomptes de créance actualisés au 14 novembre 2018 et 19 mars 2019 ;

- des attestations comptables des charges du 2ème trimestre 2012 au 1er trimestre 2014, une attestation comptable travaux ravalement façade rue du 15 juin 2012, une attestation comptable travaux de remise en état du digicode du 15 juin 2012, une attestation comptable appel exceptionnel charges impayées du 1er août 2013, des attestations comptables de répartition des charges 2011 et 2012 ainsi que des attestations comptables de répartition des travaux ravalement façade rue et des travaux remplacement châssis fenêtre. 

Il résulte de l'examen de ces pièces que : 

- le compte individuel de copropriétaire de la société STORMY, la période du 16 mars 2012 au 4 mai 2015, est débiteur de 27.208,39 euros, 

- le compte de la succession de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], pour la période du 4 mai 2015 au 1er avril 2024, est débiteur de 39.247,24 euros, 

- le compte de la succession de Monsieur [L] [J] [V] [K], pour la période du 4 mai 2015 au 24 janvier 2018, est débiteur de 10.412,93 euros, 

- Monsieur [Q] [J] [P] [K], pour la période du 24 janvier 2018 au 1er avril 2025, est débiteur de la somme de 34.338,85 euros. 

Sur la demande de condamnation in solidum, en application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle. 

Il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l'ensemble des débiteurs pour la totalité. 

Si la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision. 

Dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges (Civ. 3ème, 23 mai 2007, n° 0613.459). 

Or, le syndicat des copropriétaires ne produit pas en l’espèce le règlement de copropriété et ne démontre ainsi pas l’existence d’une clause de solidarité entre les indivisaires.

Toutefois, il ressort de ce qui précède que sur certaines périodes les lots litigieux ont été la propriété indivise de plusieurs personnes. Il y aura donc lieu de les condamner conjointement au paiement de l’arriéré des charges de copropriétés au titre de ces différentes périodes. 

En conséquence, il convient de 

- fixer le montant de la créance dont le syndicat des copropriétaires est titulaire au passif de la société STORMY, représentée par la SELARL JSA, prise en la personne de Maître [A] [S], en qualité de liquidateur judiciaire, à la somme de 27.208,39 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété pour la période du 16 mars 2012 au 4 mai 2015,

- condamner la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.412,93 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété pour la période du 4 mai 2015 au 24 janvier 2018,

- condamner la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire de la succession de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], et Monsieur [Q] [J] [P] [K], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 28.834,31 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété pour la période du 24 janvier 2018 au 1er avril 2024, 

- condamner Monsieur [Q] [J] [P] [K], pour la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.504,54 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025.

Sur les délais de paiement sollicités par la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K] : 

L’article 1343-5, alinéa 1, du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I] sollicite l’octroi de délais de paiement. 

Toutefois, il convient de relever qu’aucun justificatif des difficultés financières des successions des consorts [K], et notamment s’agissant du passif allégué d’un montant de 4.301.128,33 euros, n’est produit au soutient de cette demande qui sera en conséquence rejetée. 

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande à ce titre. 

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).


***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par les consorts [K] de ses obligations.

S’il existe une précédente condamnation, celle-ci a été prononcée à l’encontre de la société STORMY et non à l’encontre des consorts [K]. 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, les agissements des consorts [K] sur le plan fiscal en suffisent pas à démontrer que ces derniers ont agi de mauvaise foi.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], et Monsieur [Q] [J] [P] [K] seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Cécile IDIART. 

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], et Monsieur [Q] [J] [P] [K] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 euros à ce titre.

En conséquence, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], sera déboutée de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles. 

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus non justifié de sa demande au titre des frais irrépétibles. 

- Sur l’exécution provisoire 

L’ancienneté du présent litige justifie que l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, soit ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DIT que l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] au titre des dommages et intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens soulevée par la SELARL JSA, prise en la personne de Maître [A] [S], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS STORMY est sans objet, 

DIT que la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire successoral des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], est sans objet, 

FIXE le montant de la créance, dont le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] est titulaire, au passif de la société STORMY, représentée par la SELARL JSA, prise en la personne de Maître [A] [S], en qualité de liquidateur judiciaire, à la somme de 27.208,39 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété pour la période du 16 mars 2012 au 4 mai 2015,

CONDAMNE la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 10.412,93 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété pour la période du 4 mai 2015 au 24 janvier 2018,


CONDAMNE la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire de la succession de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], et Monsieur [Q] [J] [P] [K], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 28.834,31 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété pour la période du 24 janvier 2018 au 1er avril 2024, 

CONDAMNE Monsieur [Q] [J] [P] [K], pour la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 5.504,54 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande en paiement de dommages et intérêts, 

DÉBOUTE la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], de sa demande de délais de paiement, 

CONDAMNE la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], et Monsieur [Q] [J] [P] [K] aux entiers dépens de l'instance, 

Accorde à Maître Cécile IDIART le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile, 

CONDAMNE la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], et Monsieur [Q] [J] [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [H] [I], administrateur judiciaire associé, en sa qualité de mandataire judiciaire des successions de Monsieur [L] [J] [V] [K] et de Madame [D] [M] épouse [J] [V] [K], de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles, 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles, 

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision, 

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples et contraire. 

Fait et jugé à Paris le 25 Juin 2026


La Greffière La Présidente