Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 25 juin 2026, n° 22/09490

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions exécutoires à:
-Maître Eric AUDINEAU 
-Maître Ghislaine CHAUVET LECA
Copies certifiées conformes à : 
-Maître Eric AUDINEAU 
-Maître Ghislaine CHAUVET LECA
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 22/09490 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXNX5

N° MINUTE : 


Assignation du :
22 Juillet 2022







JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] dont les références cadastrales sont section AY n° [Cadastre 1], représenté par son syndic, la société CANOPEE GESTION
[Adresse 2] 
[Localité 1]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502


DÉFENDEUR

Monsieur [B] [A]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de L’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1525


Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 22/09490 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXNX5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Avril 2026

JUGEMENT

-Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE
 

Monsieur [B] [A] est propriétaire des lots de copropriété n° 65, 137 et 136 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires a adressé par l’intermédiaire de son syndic les mises en demeure suivantes : 
- le 14 septembre 2017, une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 734,80 €, 
- le 16 novembre 2017, une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 625,00 €, 
- le 25 février 2019, une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 5.607,95 €, 
- le 15 mars 2019, une relance après mise en demeure d’avoir à payer la somme de 5.617,95 €. 

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris (10ème arrondissement) a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [B] [A] en paiement d’arriérés de charges de copropriété. 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 771, 772, 1134 et 1154 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 22/09490 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXNX5

Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; 
 
Prendre acte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] est désormais représenté par le cabinet CANOPPE GESTION en qualité de syndic ; 
 
Débouter Monsieur [B], [R], [D] [A] de l’ensemble de ses demandes ; 
 
Débouter Monsieur [B], [R], [D] [A] de sa demande de délais de paiement ; 
 
Condamner Monsieur [B], [R], [D] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme en principal de 14.638,94 €, à titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 01/01/2024, et représentant : 
* 13.685,94 € au titre des charges courantes et exceptionnelle; 
* 953,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
 
Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [B], [R], [D] [A] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter : 

* de la mise en demeure notifiée par le cabinet SOGI, ancien syndic, en date du 14/09/2017 d’avoir à payer la somme de 734,80 € ; 
* de la mise en demeure notifiée par le cabinet SOGI, ancien syndic, en date du 16/11/2017 d’avoir à payer la somme de 625,00 € ; 
* de la mise en demeure notifiée par le cabinet SOGI, ancien syndic, en date du 25/02/2019 d’avoir à payer la somme de 5.607,95 € ; 
*de la relance après mise en demeure par le cabinet SOGI, ancien syndic, en date du 15/03/2019 d’avoir à payer la somme de 5.617,95 € ; 
* de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 9.784,30 € ; 
* sur le surplus à compter de la signification des présentes conclusions aux fins d’actualisation. 
 
Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ; 
 
Condamner Monsieur [B], [R], [D] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 
 
Condamner Monsieur [B], [R], [D] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI [V]-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, et au visa des articles 6-2, 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1343-5 et 1231-6 du code civil, Monsieur [B] [A] demande au tribunal de :

Déclarer Monsieur [B] [A] bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit 
A TITRE PRINCIPAL : 
 
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, 
 
Juger que les règlements effectués par Monsieur [A] passée l’assignation, à hauteur de 3.209,99 €, s’imputeront, par compensation, sur les charges postérieures appelées au 3ème trimestre 2022, à due-concurrence, 
 
SUBSIDIAIREMENT : 
 
1. Sur les charges de copropriété 
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] de sa demande de condamnation de Monsieur [B] [A] au paiement de la somme de 13.685,94 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er février 2024, 
 
Et Juger dans tous les cas que la créance du syndicat des copropriétaires arrêtées au 3ème trimestre 2022 n’est pas justifiée à hauteur de 670,6 €, 
 
2. Sur les frais nécessaires 
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] de sa demande de condamnation de Monsieur [B] [A] au paiement de la somme de 1052,50 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
 
A titre subsidiaire ramener la condamnation aux frais à de plus justes proportions, 
 
3. Sur les dommages et intérêts 
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] de sa demande de condamnation de Monsieur [B] [A] au paiement de la somme de 1.000 € au titre des dommages et intérêts, 
 
A titre subsidiaire ramener la condamnation au dommages et intérêts à de plus justes proportions, 
 
4. Dans tous les cas, en cas de condamnation : 
Octroyer à Monsieur [B] [A] un délai de paiement de 24 mois afin de régler les sommes auxquelles il serait condamné au profit du syndicat des copropriétaires, au titre non seulement des charges de copropriété (et travaux) mais également des frais nécessaires, dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens, 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 2] à la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que Monsieur [B] [A] est propriétaire des lots de copropriété n° 65, 137 et 136 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2018, 27 mai 2019, 9 septembre 2020, 28 juin 2021, 7 septembre 2021, 5 octobre 2022 et 29 juin 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er février 2024. 

Monsieur [B] [A] soutient cependant ne pas être redevable en totalité des sommes réclamées par la copropriété, et fait principalement valoir que : 

1. le syndicat des copropriétaires a appelé des charges au titre du lot 62 auprès de Monsieur [A] entre mi-décembre 2018 et le 1er trimestre 2022 alors qu’il n’en était plus le propriétaire et en l’état, l’individualisation des sommes dues par lot et pour chacune des catégories de charges réclamées n’étant pas possible, le syndicat sera débouté pour le tout (à charge pour lui de régulariser la situation comptable du compte individuel de Monsieur [A] et de justifier du détail des sommes réclamées par lot/par catégorie de charges).

Il ressort des éléments produits à la procédure que : 

- l’acte de vente en date du 30 janvier 2012 stipule que Monsieur [A] et Madame [U] ont acquis 60 % en indivision avec Madame [P], vendeuse, des lots n° 61, 62 et 65 situés au sein de l’immeuble,

- les tantièmes de copropriété se décomposaient comme suit : 
 
* pour le lot n° 61 : 12/10.000èmes des parties particulières du bâtiment A et 7/10.049èmes des parties communes générales ; 
* pour le lot n° 62 : 1/10.000èmes des parties particulières du bâtiment A et 1/10.049èmes des parties communes générales ; 
* pour le lot n° 65 : 292/10.000èmes des parties particulières du bâtiment A et 182/10.049èmes des parties communes générales, 

- l’acte en date du 31 mars 2017 prévoit que Monsieur [A] a acquis la pleine propriété indivise des biens à concurrence de 42 % à la suite d’un acte de licitation faisant cesser l’indivision, 
- enfin, à la suite de l’acte d’échange en date du 14 décembre 2018, Monsieur [A] a procédé à un échange de lots avec Monsieur [X]. Le lot n° 61 dont était copropriétaire Monsieur [A] a été supprimé et scindé en deux lots : les lots n° 137 et 138. Monsieur [A] a donné à Monsieur [X] les lots n° 62 et 138 et ce dernier a, quant à lui, donné à Monsieur [A] le lot n° 136 de sorte que Monsieur [A] est devenu copropriétaire des lots n° 65, 136 et 137, 

- les tantièmes de copropriété se décomposent comme suit : 
* pour le lot n° 65 : 292/10.000èmes des parties particulières du bâtiment A et182/10.049èmes des parties communes générales ; 
* pour le lot n° 136 : 7/10.000èmes des parties communes particulières du bâtiment A et 4/10.049èmes des parties communes générales ; 
* pour le lot n° 137 : 6/10.000èmes des parties communes particulières du bâtiment A et 4/10.049èmes des parties communes générales, 
 
Il en résulte qu’aucune charge n’a été indûment appelé au défendeur. En effet, avant l’échange Monsieur [A] disposait de 7/10.000èmes des parties communes particulières au bâtiment A et 4/10.049èmes des parties communes générales au titre des lots n° 62 et 138 qu’il a échangés contre le lot n° 136 qui dispose des mêmes tantièmes de charges générales et de charges particulières au bâtiment A. 

Lors des appels de fonds émis de mi-décembre 2018 au 1er trimestre 2022, il a été appelé d’abord sur les lots 61, 62, 65, puis sur les lots 65, 62, 138 et 137, au lieu des lots 65, 136 et 137. Or, les tantièmes en valeur qui ont été utilisés pour procéder aux appels de charges sont restés identiques. 

Dès lors, ce moyen sera rejeté. 

2. Sur l’absence de preuve des tantièmes de charges appliqués et de l’existence de répartitions spéciales et de parties communes spéciales, Monsieur [A] indique que le syndicat des copropriétaires a justifié de ces éléments et ne soutient plus ces moyens. 

3. le montant sollicité par le syndicat des copropriétaires n’est pas expurgé de la totalité des frais de recouvrement portés au débit de son compte de copropriétaire (pour un montant total de 1.004,50 €). Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’a pas justifié de sa créance au titre de la reprise de solde du 1er octobre 2021 d’un montant de 610,18 € ni de la régularisation des charges de l’année 2016 pour un montant de 60,42 €. Enfin, les règlements effectués par Monsieur [A] depuis l’assignation doivent s’imputer sur les charges appelées postérieurement au 3ème trimestre 2022. 

Il ressort du décompte actualisé produit au 1er février 2024 ainsi que de l’appel de fonds travaux du 1er février 2024 que le solde du compte copropriétaire défendeur est débiteur de la somme de 14.638,94 euros. Ce solde comprend les frais de recouvrement qui s’élèvent à la somme non contestée de 953 € pour la période du 25 février 2019 au 17 novembre 2023. 

Le défendeur ajoute que les frais de mises en demeure du 19 septembre 2016 au 16 novembre 2017 pour un montant total de 99,50 euros doivent également être déduits. 

Or, il ressort du décompte produit pour la période du 1er janvier 20216 au 11 mars 2022 que les frais de mises en demeure des 19 septembre 2016 de 24,50 euros et 15 décembre 2016 de 25 euros ont été payés par le défendeur puisque le solde de son compte est à 0 euros au 16 mars 2017. Dès lors, les frais de mises en demeure des 14 septembre et 16 novembre 2017 d’un montant total de 50 euros doivent être également déduits. 

Ainsi, le solde débiteur du compte copropriétaire défendeur d’un montant de 14.638,94 euros se décompose comme suit : 
- 13.635,94 euros au titre des impayés de charges de copropriété, 
- 1.003 euros au titre des frais de recouvrement. 

En outre, la reprise de solde au 27 janvier 2016 (et non au 1er octobre 2021) d’un montant de 610,18 €, comme cela ressort du décompte produit pour la période du 1er janvier 20216 au 11 mars 2022 n’a pas à être justifiée dans la mesure où la dette de Monsieur [A] débute au 16 mars 2017. 

Seul la somme de 60,42 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice comptable 2016 (appelée le 10 août 2017) n’est pas justifiée et doit également être déduit montant relatif aux impayés de charges de copropriété ci-dessus mentionné, soit 13.635,94 - 60,42 = 13.575,52 euros. 

Enfin, les règlements effectués par Monsieur [A] depuis l’assignation doivent s’imputer sur les charges appelées postérieurement au 3ème trimestre 2022 ont été imputés comme cela ressort du décompte produit actualisé au 1er février 2024. 

Il résulte de l'examen des pièces produites dans le cadre de la présente procédure ainsi que des éléments ci-dessus que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [A], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13.575,52 euros.

Monsieur [A] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er février 2024.


B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 953 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance décomposée comme suit : 
- 25/02/2019 Frais de mise en demeure 26,00 €, 
- 15/03/2019 Frais de 2ème relance 10,00 €, 
- 25/03/2020 Frais d'envoi à l'huissier 190,00 €, 
- 25/08/2021 Honoraires inscription hypothèque 184,00 €, 
- 25/08/2021 Transmission dossier avocat 495,00 €, 
- 17/11/2023 Mise en demeure 48,00 €. 

Les frais de mise en demeure de 48 € en date du 17 novembre 2023 ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où ces frais sont intervenus postérieurement à la signification de l’assignation. 

Par ailleurs, s’agissant des frais d'envoi à l'huissier d 25 mars 2020 pour un montant de 190 € et des frais de transmission dossier avocat du 25 août 2021 pour un montant de 495 €, ces frais ne constituent pas non plus des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

En effet, les clauses du contrat de syndic ne sont pas opposables en tant que telles aux copropriétaires pris individuellement, car ils ne sont pas les cocontractants du syndic. La jurisprudence (CA [Localité 3]) considère de longue date que ce type de frais constitue des actes élémentaires d'administration de la copropriété, et qu'ils doivent être rejetés en ce qu'ils ne sont pas « procéduralement nécessaires ».

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. 

Dès lors, les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 25 février 2019 (26 euros), ainsi que les frais de relance exposés le 15 mars 2019 (10 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation –, ainsi que les honoraires inscription hypothèque du 25 août 2021 (184 euros), constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, soit la somme totale de 220 euros. 

En conséquence, Monsieur [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 220 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).


***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [A] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [A] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2017. 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [A] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 


3 – Sur la demande de délais de paiement formée par Monsieur [A]

L’article 1343-5, alinéa 1, du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [A] sollicite des délais de paiement afin de régler sa dette sur 24 mois. 

Les délais de grâce pour le paiement des charges ne devraient être accordés que de façon très exceptionnelle, car la carence de l’un des copropriétaires entraîne, en fait, une surcharge des autres. Les dépenses auxquelles le syndicat doit faire face exigent le paiement ponctuel des charges par tous les copropriétaires. 

De plus, les délais sont accordés « compte-tenu des besoins du créancier » et de la situation du débiteur. Si le copropriétaire ne justifie pas de circonstances particulières expliquant sa carence la demande de délai doit être rejetée. 

Monsieur [A] ne justifie pas de circonstances particulières. Il sera en outre relevé que le défendeur est débiteur de la copropriété depuis 2017, soit depuis 9 ans. 

Par ailleurs, s’il produit des éléments sur l’état de ses dépenses ainsi que des avis d’imposition pour les années 2021 et 2022, il ne produit aucun justificatif de ses ressources actuelles. 

Dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée. 


4 – Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier adressé au copropriétaire le 25 février 2019 portant sur la somme de 5.581,95 euros. En application de l'article 1231-6 du code civil, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour ce montant, et à compter du 22 juillet 2022, date de la signification de l’assignation pour le surplus.

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée. 


- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [A], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître [N] [V], membre de l’AARPI [V]-GUITTON.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [A] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles. 

Monsieur [A] sera débouté de l’intégralité de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles. 

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 







PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] les sommes de :

- 13.575,52 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er février 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2019 sur la somme de 5.581,95 euros et à compter du 22 juillet 2022 pour le surplus ; 

- 220 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2019 sur la somme de 5.581,95 euros et à compter du 22 juillet 2022 pour le surplus ;

- 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [A] de sa demande de délais de paiement ; 

CONDAMNE Monsieur [B] [A] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE à Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI [V]-GUITTON, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

DÉBOUTE Monsieur [B] [A] de l’intégralité de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ; 

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à [Localité 3] le 25 Juin 2026


La Greffière La Présidente