notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 26 juin 2026, n° 25/08940

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé en date du 10 février 2020, la CAISSE DE PRÉVOYANCE ET DE RETRAITE DES NOTAIRES (CPRN) a consenti à Monsieur [O] [A] un bail à effet au 15 mars 2020 portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 3 400 euros, outre des charges de 300 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 3 400 euros.

Par courrier recommandé du 26 juin 2023, par courrier avisé et non réclamé, la CPRN a adressé une mise en demeure à Monsieur [O] [A] afin qu'il cesse de sous-louer de façon illégale son appartement sur la plateforme Airbnb. 

Monsieur [O] [A] a donné congé à effet au 01 novembre 2023 à la CPRN.

Par acte d'huissier en date du 27 mai 2025, la CPRN a fait assigner Monsieur [O] [A] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin de solliciter du Tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater que Monsieur [O] [A] sous-loue irrégulièrement le logement sis [Adresse 4] sur la plateforme Airbnb alors qu'il est seul titulaire de son contrat de bail et qu'il lui est interdit de sous-louer son logement ;ordonner à Monsieur [O] [A] de produire sous astreinte de 200 euros par jour de retard ses relevés bancaires depuis la prise d'effet du contrat de bail afin de déterminer la somme correspondant aux fruits civils qu'il a détournée fautivement ;condamner Monsieur [O] [A] à lui verser la somme de 39 928 euros, à parfaire, au titre des fruits civils ;condamner Monsieur [O] [A] à lui payer la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice financier ;condamner Monsieur [O] [A] à lui payer la somme de 8 850,32 euros au titre des loyers et charges comprises avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;condamner Monsieur [O] [A] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Au soutien de sa demande en paiement des fruits civils perçus au titre des sous-locations irrégulières, la CPRN expose, au visa de l'article 16 du contrat de bail et de l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [A] sous-loue de façon irrégulière son logement au moyen d'une annonce publiée sur le site Airbnb pour un prix minimum journalier de 815 euros réduit sous conditions à 644 euros, ce qui constitue une violation de son obligation contractuelle de jouir personnellement du bien. Pour en justifier, elle s'appuie sur un constat d'expertise amiable du 28 juin 2023 qui constate l'existence d'une annonce publiée sur le site Airbnb sous le pseudonyme "[O]", concernant la location d'un bien immobilier correspondant aux caractéristiques du logement de Monsieur [O] [A] et qui est localisé sur une zone géographique comprenant la [Adresse 5]. 
La CPRN s'appuie en outre sur trois courriers électroniques qui lui ont été adressés par des voisins afin de dénoncer des nuisances sonores depuis l'appartement de Monsieur [O] [A]. Elle ajoute que ce dernier a lui-même reconnu l'existence de ces sous-locations lors d'un échange téléphonique avec la CPRN le 26 juin 2023. En tout état de cause, elle sollicite le versement de 39 928 euros correspondant aux fruits civils perçus. 

Au soutien de sa demande en production de preuves, la CPRN fait valoir, aux visas des articles 138 et 139 du code de procédure civile, que les relevés de comptes de Monsieur [O] [A] sont nécessaires pour déterminer le montant des sommes perçues en violation de son contrat de bail, et qu'il est, dès lors, nécessaire que le tribunal ordonne leur production forcée. 

Enfin, la CPRN considère que la sous-location illégale est de nature à lui causer un préjudice financier indemnisable en application des articles 1231-1 et 1240 du code civil. 

Au soutien de sa demande en paiement des arriérés locatifs, la CPRN expose que si Monsieur [O] [A] a donné congé de son contrat de bail au 1er novembre 2023, il reste redevable de la somme de 8 850,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 octobre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 décembre 2025 puis renvoyée, à la demande des Parties, à l'audience du 19 mars 2026, puis à celle du 16 avril 2026 date à laquelle elle a été retenue. 

A l'audience du 16 avril 2026, la CPRN, représentée par son conseil, a déposé des conclusions auxquelles elle s'est rapportée. Elle réitère les demandes visées à son exploit introductif d'instance sauf à actualiser le montant du solde locatif, déduction faite du montant du dépôt de garantie, à hauteur de 5 450,32 euros. 

Elle précise qu'elle a déterminé le calcul des fruits civils en multipliant le prix affiché sur l'annonce Airbnb avec le nombre de commentaires établissant la réalisation d'une nuitée. 

En réponse au défendeur, la CPRN expose que Monsieur [O] [A] a pu faire appel aux services d'une gestionnaire locale pour accueillir les voyageurs Airbnb. Elle ajoute qu'il n'existe aucune concertation entre les personnes de l'immeuble ayant témoigné de l'organisation de fêtes à plus de 50 personnes dans le logement de celui-ci. Enfin, elle rappelle que les flux financiers ont été effectués vers le compte du Superhôte, en l'espèce celui d'une personne prénommée "[Z]", et non Monsieur [O] [A] en qualité de co-hôte, de sorte que la production de son avis d'imposition ne permet pas d'écarter la perception des fruits civils issus des sous-locations irrégulières.

Monsieur [O] [A], représenté par son conseil, a déposé des écritures qu'il a soutenu oralement, aux termes desquelles il sollicite le rejet de la demande de condamnation au titre des fruits civils. Il sollicite en outre le rejet de la demande en paiement du solde locatif et, subsidiairement, la compensation, de la dette locative avec le montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur et demande de ne faire courir les intérêts au taux légal qu'à compter de la date du jugement à intervenir. Enfin, il sollicite la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile.
Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08940 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6WF


Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [A] fait valoir, en premier lieu, au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile, de l'article 1353 du code civil et de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qu'il n'a jamais sous-loué son appartement. Pour en justifier, il explique que la CPRN se fonde sur un faisceau d'indice insuffisant, notamment un constat d'expert amiable non contradictoire qui ne précise ni l'adresse du bien ni le nom complet de l'auteur de l'annonce. Il observe que la CPRN ne démontre aucun flux financier perçu au titre de ces prétendues sous location et ajoute que les témoignages apportés doivent être relativisés au regard du contexte de conflit de voisinage dans lequel ils sont produits. Il rappelle que ce conflit de voisinage l'a conduit à résilier son bail d'habitation.

Sur le rejet de la demande de communication sous astreinte des relevés bancaires, il fait valoir que la demande ne peut prospérer dans la mesure où il ne disposait pas de compte Airbnb à la période des faits allégués.

Enfin, s'agissant de la dette locative, Monsieur [O] [A] en conteste le principe expliquant avoir toujours procédé au règlement de son loyer. Il allègue que le décompte ne permet pas de disposer d'un historique complet, ni de justifier de l'arrêté des comptes produit par le bailleur et ce, en l'absence d'éléments permettant de vérifier qu'elle correspondrait à la restitution effective de la dernière clé. Il fait également valoir qu'il a rendu le logement en bon état et qu'il n'a appris l'existence de la dette locative que lors de la délivrance de l'assignation. 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises. 

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des fruits civils au titre de la sous-location illicite

En vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. 

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l'espèce, les Parties versent aux débats un contrat de bail d'habitation qui prévoit expressément une interdiction de sous-louer le logement : "IV. 2) "il devra occuper les lieux personnellement, avec les membres de sa famille, sans pouvoir les céder, les sous-louer, les transmettre à titre onéreux ou gratuit ou plus généralement les faire habiter par toute autre personne que lui-même.".

La CPRN, qui supporte la charge de la preuve, produit aux débats un procès-verbal de constat amiable réalisé le 28 juin 2023 qui fait état d'une annonce sur le site Airbnb concernant un appartement qui dispose de trois chambres, trois lits et de deux salles de bains, situé dans une zone géographique comprenant la [Adresse 5] dans le [Localité 1]. 

Il est précisé dans les commentaires que la gestion de l'appartement s'effectue par une personne dénommée "[C]". L'annonce a été publiée sous le pseudonyme "[Z]" en qualité de Superhôte, et de "[O]" en qualité de co-hôte. 

Il convient d'observer qu'une photo est adossée au pseudonyme "[O]" mais aucune des pièces produites ne permet d'effectuer un rapprochement certain avec Monsieur [O] [A]. 

De la même façon, des photos de l'intérieur du logement figurent dans le constat d'huissier sans qu'il ne soit possible de les comparer avec des photos de l'appartement litigieux. 

Les commentaires des personnes ayant séjourné dans cet appartement ont été publiés au mois de juin 2023, autrement dit avant la résiliation de son bail par Monsieur [O] [A], durant la période où il indique que son fils a occupé les lieux. A cet égard, il est versé aux débats deux attestations de témoins pour justifier de la présence, continue, du fils de Monsieur [O] [A] dans l'appartement. Monsieur [K] [H] dit s'être rendu régulièrement [Adresse 5] entre le 15 et le 30 juin 2023. Monsieur [Y] [X] dit s'être rendu quasiment tous les jours dans l'appartement entre le mois de mai et la fin du mois de juillet 2023, précisant que des soirées ont été organisées en présence d'environ 50 à 60 personnes. 

La CPRN produit en outre, un courrier électronique qui lui a été adressé le 11 juillet 2023 par un voisin, Monsieur [S] [J], dénonçant l'existence d'une sous-location de l'appartement sur Airbnb et la présence d'une boîte à clés accessible depuis l'extérieur. Cependant, il n'est produit aucune photo permettant d'attester de la réalité de l'existence de cette boite à clés ni du fait que ce boîtier comportait des clés permettant d'accéder à l'appartement de Monsieur [O] [A].

Les deux autres courriers versés aux débats, l'un provenant d'une personne dénommée "Malte" et l'autre de Monsieur [R] [N] et de Monsieur [B] [U], font état de nuisances sonores dans l'appartement de Monsieur [O] [A] en présence de plusieurs personnes. Or, la situation de nuisance sonore décrite dans ces courriels est compatible avec les dires de Monsieur [O] [A]. 

Au regard des développements qui précèdent, les pièces produites constat d'huissier, commentaires Airbnb, photographies, courriels de voisins et attestations ne permettent pas d'établir un lien certain entre l'annonce litigieuse et le logement de Monsieur [O] [A] ; le faisceau d'indices invoqué par la CPRN demeure insuffisant pour caractériser une sous-location prohibée ; la demande de la CPRN sera en conséquence rejetée. 

Sur la demande de production de relevés bancaires

Dès lors que la CPRN a été déboutée de sa demande au titre des fruits civils, la demande de production de pièces sollicitée aux fins de déterminer la somme correspondant auxdits fruits civils est devenue sans objet. 

La demande de la CPRN sera donc rejetée. 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier 

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, la CPRN fait état d'un préjudice financier découlant de l'existence d'une sous-location dont elle n'a pu établir l'existence. 

Le tribunal rejettera donc sa demande d'indemnisation.

Sur la demande en paiement du solde locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l'espèce, il est constant que Monsieur [O] [A] a donné congé à la CPRN de son logement par courrier du 10 août 2023 avec effet au 1er novembre 2023. 

Il ressort du décompte produit par la CPRN que Monsieur [O] [A] est redevable d'arriérés locatifs à hauteur de 5 450,32 euros au 14 avril 2026, pour la période comprise entre le 01 juin 2021 et le 23 novembre 2023 déduction faite du montant du dépôt de garantie. 

Ce décompte vise une facturation du loyer et des charges mensuelles pour le mois novembre 2023, arrêtée au 23 novembre 2023 et fixée à 3 106,17 euros (loyer : 2866,17 et charges : 240 euros). 

Le bailleur ne s'explique toutefois pas sur le terme qu'il a retenu pour le mois de novembre 2023. 

Il convient de relever que, par courrier du 06 novembre 2023, Monsieur [O] [A] indique qu'il n'est pas en capacité de se rendre à l'état des lieux de sortie organisé par la CPRN et propose donc au commissaire de justice de récupérer un premier jeu de clés qui se trouve dans la boîte aux lettres. Il justifie en outre avoir, le 08 novembre 2023, envoyé par voie postale en provenance du Portugal le second jeu de clés dont il disposait. 

Au vu de ces éléments, il y a lieu de fixer la date de restitution effective des clés au 15 novembre 2023 de sorte que pour ledit mois, il est dû 1 941,35 euros (loyer : 1791,35, charges : 150 euros). 

Par ailleurs, il ressort du décompte un arriéré de loyers et charges et, à cet égard, Monsieur [O] [A] ne prouve pas avoir effectué des règlements qui n'auraient pas été pris en considération dans ledit décompte. 

Le solde locatif ressort en conséquence à la somme de 4 285,50 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie (5450,32 solde figurant au décompte après déduction du dépôt de garantie - 3106,17 + 1941,35 s'agissant du mois de novembre 2023). 

En conséquence, Monsieur [O] [A] sera condamné à payer à la CPRN la somme de 4 285,50 euros au titre du solde locatif avec intérêts au taux légal à compte de la décision tel que sollicité dans le dispositif des écritures de la demanderesse. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [A], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la CAISSE DE PRÉVOYANCE ET DE RETRAITE DES NOTAIRES à titre de restitution des fruits civils perçus dans le cadre d'une sous-location illicite de l'appartement situé [Adresse 4] ;

REJETTE la demande de la CAISSE DE PRÉVOYANCE ET DE RETRAITE DES NOTAIRES en production forcée des relevés bancaires de Monsieur [O] [A] ;

REJETTE la demande de la CAISSE DE PRÉVOYANCE ET DE RETRAITE DES NOTAIRES de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier ; 

CONDAMNE Monsieur [O] [A] à payer à la CAISSE DE PRÉVOYANCE ET DE RETRAITE DES NOTAIRES la somme de 4 285,50 euros au titre du solde locatif avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;


REJETTE la demande de Monsieur [O] [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [A] à payer à la CAISSE DE PRÉVOYANCE ET DE RETRAITE DES NOTAIRES la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Monsieur [O] [A] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. 

La greffière La juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Anne-Elodie ALVES QUINTAS


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/08940 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6WF

N° MINUTE : 
4 JCP






JUGEMENT 
rendu le vendredi 26 juin 2026


DEMANDERESSE
S.C.I. CPRN SECTION C
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, toque : P500


DÉFENDEUR
Monsieur [O] [A]
demeurant [Adresse 2] PORTUGAL
représenté par Me Anne-Elodie ALVES QUINTAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C110



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de [M] [F], auditrice de justice, et de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2026, rédigé par Marion MONTIEL, auditrice de justuce, sous le contrôle de Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière


Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08940 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6WF

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé en date du 10 février 2020, la CAISSE DE PRÉVOYANCE ET DE RETRAITE DES NOTAIRES (CPRN) a consenti à Monsieur [O] [A] un bail à effet au 15 mars 2020 portant sur un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 3 400 euros, outre des charges de 300 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 3 400 euros.

Par courrier recommandé du 26 juin 2023, par courrier avisé et non réclamé, la CPRN a adressé une mise en demeure à Monsieur [O] [A] afin qu'il cesse de sous-louer de façon illégale son appartement sur la plateforme Airbnb. 

Monsieur [O] [A] a donné congé à effet au 01 novembre 2023 à la CPRN.

Par acte d'huissier en date du 27 mai 2025, la CPRN a fait assigner Monsieur [O] [A] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin de solliciter du Tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater que Monsieur [O] [A] sous-loue irrégulièrement le logement sis [Adresse 4] sur la plateforme Airbnb alors qu'il est seul titulaire de son contrat de bail et qu'il lui est interdit de sous-louer son logement ;ordonner à Monsieur [O] [A] de produire sous astreinte de 200 euros par jour de retard ses relevés bancaires depuis la prise d'effet du contrat de bail afin de déterminer la somme correspondant aux fruits civils qu'il a détournée fautivement ;condamner Monsieur [O] [A] à lui verser la somme de 39 928 euros, à parfaire, au titre des fruits civils ;condamner Monsieur [O] [A] à lui payer la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice financier ;condamner Monsieur [O] [A] à lui payer la somme de 8 850,32 euros au titre des loyers et charges comprises avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;condamner Monsieur [O] [A] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Au soutien de sa demande en paiement des fruits civils perçus au titre des sous-locations irrégulières, la CPRN expose, au visa de l'article 16 du contrat de bail et de l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [A] sous-loue de façon irrégulière son logement au moyen d'une annonce publiée sur le site Airbnb pour un prix minimum journalier de 815 euros réduit sous conditions à 644 euros, ce qui constitue une violation de son obligation contractuelle de jouir personnellement du bien. Pour en justifier, elle s'appuie sur un constat d'expertise amiable du 28 juin 2023 qui constate l'existence d'une annonce publiée sur le site Airbnb sous le pseudonyme "[O]", concernant la location d'un bien immobilier correspondant aux caractéristiques du logement de Monsieur [O] [A] et qui est localisé sur une zone géographique comprenant la [Adresse 5]. 
La CPRN s'appuie en outre sur trois courriers électroniques qui lui ont été adressés par des voisins afin de dénoncer des nuisances sonores depuis l'appartement de Monsieur [O] [A]. Elle ajoute que ce dernier a lui-même reconnu l'existence de ces sous-locations lors d'un échange téléphonique avec la CPRN le 26 juin 2023. En tout état de cause, elle sollicite le versement de 39 928 euros correspondant aux fruits civils perçus. 

Au soutien de sa demande en production de preuves, la CPRN fait valoir, aux visas des articles 138 et 139 du code de procédure civile, que les relevés de comptes de Monsieur [O] [A] sont nécessaires pour déterminer le montant des sommes perçues en violation de son contrat de bail, et qu'il est, dès lors, nécessaire que le tribunal ordonne leur production forcée. 

Enfin, la CPRN considère que la sous-location illégale est de nature à lui causer un préjudice financier indemnisable en application des articles 1231-1 et 1240 du code civil. 

Au soutien de sa demande en paiement des arriérés locatifs, la CPRN expose que si Monsieur [O] [A] a donné congé de son contrat de bail au 1er novembre 2023, il reste redevable de la somme de 8 850,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 octobre 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 décembre 2025 puis renvoyée, à la demande des Parties, à l'audience du 19 mars 2026, puis à celle du 16 avril 2026 date à laquelle elle a été retenue. 

A l'audience du 16 avril 2026, la CPRN, représentée par son conseil, a déposé des conclusions auxquelles elle s'est rapportée. Elle réitère les demandes visées à son exploit introductif d'instance sauf à actualiser le montant du solde locatif, déduction faite du montant du dépôt de garantie, à hauteur de 5 450,32 euros. 

Elle précise qu'elle a déterminé le calcul des fruits civils en multipliant le prix affiché sur l'annonce Airbnb avec le nombre de commentaires établissant la réalisation d'une nuitée. 

En réponse au défendeur, la CPRN expose que Monsieur [O] [A] a pu faire appel aux services d'une gestionnaire locale pour accueillir les voyageurs Airbnb. Elle ajoute qu'il n'existe aucune concertation entre les personnes de l'immeuble ayant témoigné de l'organisation de fêtes à plus de 50 personnes dans le logement de celui-ci. Enfin, elle rappelle que les flux financiers ont été effectués vers le compte du Superhôte, en l'espèce celui d'une personne prénommée "[Z]", et non Monsieur [O] [A] en qualité de co-hôte, de sorte que la production de son avis d'imposition ne permet pas d'écarter la perception des fruits civils issus des sous-locations irrégulières.

Monsieur [O] [A], représenté par son conseil, a déposé des écritures qu'il a soutenu oralement, aux termes desquelles il sollicite le rejet de la demande de condamnation au titre des fruits civils. Il sollicite en outre le rejet de la demande en paiement du solde locatif et, subsidiairement, la compensation, de la dette locative avec le montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur et demande de ne faire courir les intérêts au taux légal qu'à compter de la date du jugement à intervenir. Enfin, il sollicite la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile.
Décision du 26 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08940 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6WF


Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] [A] fait valoir, en premier lieu, au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile, de l'article 1353 du code civil et de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qu'il n'a jamais sous-loué son appartement. Pour en justifier, il explique que la CPRN se fonde sur un faisceau d'indice insuffisant, notamment un constat d'expert amiable non contradictoire qui ne précise ni l'adresse du bien ni le nom complet de l'auteur de l'annonce. Il observe que la CPRN ne démontre aucun flux financier perçu au titre de ces prétendues sous location et ajoute que les témoignages apportés doivent être relativisés au regard du contexte de conflit de voisinage dans lequel ils sont produits. Il rappelle que ce conflit de voisinage l'a conduit à résilier son bail d'habitation.

Sur le rejet de la demande de communication sous astreinte des relevés bancaires, il fait valoir que la demande ne peut prospérer dans la mesure où il ne disposait pas de compte Airbnb à la période des faits allégués.

Enfin, s'agissant de la dette locative, Monsieur [O] [A] en conteste le principe expliquant avoir toujours procédé au règlement de son loyer. Il allègue que le décompte ne permet pas de disposer d'un historique complet, ni de justifier de l'arrêté des comptes produit par le bailleur et ce, en l'absence d'éléments permettant de vérifier qu'elle correspondrait à la restitution effective de la dernière clé. Il fait également valoir qu'il a rendu le logement en bon état et qu'il n'a appris l'existence de la dette locative que lors de la délivrance de l'assignation. 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises. 

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des fruits civils au titre de la sous-location illicite

En vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. 

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l'espèce, les Parties versent aux débats un contrat de bail d'habitation qui prévoit expressément une interdiction de sous-louer le logement : "IV. 2) "il devra occuper les lieux personnellement, avec les membres de sa famille, sans pouvoir les céder, les sous-louer, les transmettre à titre onéreux ou gratuit ou plus généralement les faire habiter par toute autre personne que lui-même.".

La CPRN, qui supporte la charge de la preuve, produit aux débats un procès-verbal de constat amiable réalisé le 28 juin 2023 qui fait état d'une annonce sur le site Airbnb concernant un appartement qui dispose de trois chambres, trois lits et de deux salles de bains, situé dans une zone géographique comprenant la [Adresse 5] dans le [Localité 1]. 

Il est précisé dans les commentaires que la gestion de l'appartement s'effectue par une personne dénommée "[C]". L'annonce a été publiée sous le pseudonyme "[Z]" en qualité de Superhôte, et de "[O]" en qualité de co-hôte. 

Il convient d'observer qu'une photo est adossée au pseudonyme "[O]" mais aucune des pièces produites ne permet d'effectuer un rapprochement certain avec Monsieur [O] [A]. 

De la même façon, des photos de l'intérieur du logement figurent dans le constat d'huissier sans qu'il ne soit possible de les comparer avec des photos de l'appartement litigieux. 

Les commentaires des personnes ayant séjourné dans cet appartement ont été publiés au mois de juin 2023, autrement dit avant la résiliation de son bail par Monsieur [O] [A], durant la période où il indique que son fils a occupé les lieux. A cet égard, il est versé aux débats deux attestations de témoins pour justifier de la présence, continue, du fils de Monsieur [O] [A] dans l'appartement. Monsieur [K] [H] dit s'être rendu régulièrement [Adresse 5] entre le 15 et le 30 juin 2023. Monsieur [Y] [X] dit s'être rendu quasiment tous les jours dans l'appartement entre le mois de mai et la fin du mois de juillet 2023, précisant que des soirées ont été organisées en présence d'environ 50 à 60 personnes. 

La CPRN produit en outre, un courrier électronique qui lui a été adressé le 11 juillet 2023 par un voisin, Monsieur [S] [J], dénonçant l'existence d'une sous-location de l'appartement sur Airbnb et la présence d'une boîte à clés accessible depuis l'extérieur. Cependant, il n'est produit aucune photo permettant d'attester de la réalité de l'existence de cette boite à clés ni du fait que ce boîtier comportait des clés permettant d'accéder à l'appartement de Monsieur [O] [A].

Les deux autres courriers versés aux débats, l'un provenant d'une personne dénommée "Malte" et l'autre de Monsieur [R] [N] et de Monsieur [B] [U], font état de nuisances sonores dans l'appartement de Monsieur [O] [A] en présence de plusieurs personnes. Or, la situation de nuisance sonore décrite dans ces courriels est compatible avec les dires de Monsieur [O] [A]. 

Au regard des développements qui précèdent, les pièces produites constat d'huissier, commentaires Airbnb, photographies, courriels de voisins et attestations ne permettent pas d'établir un lien certain entre l'annonce litigieuse et le logement de Monsieur [O] [A] ; le faisceau d'indices invoqué par la CPRN demeure insuffisant pour caractériser une sous-location prohibée ; la demande de la CPRN sera en conséquence rejetée. 

Sur la demande de production de relevés bancaires

Dès lors que la CPRN a été déboutée de sa demande au titre des fruits civils, la demande de production de pièces sollicitée aux fins de déterminer la somme correspondant auxdits fruits civils est devenue sans objet. 

La demande de la CPRN sera donc rejetée. 

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier 

Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, la CPRN fait état d'un préjudice financier découlant de l'existence d'une sous-location dont elle n'a pu établir l'existence. 

Le tribunal rejettera donc sa demande d'indemnisation.

Sur la demande en paiement du solde locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l'espèce, il est constant que Monsieur [O] [A] a donné congé à la CPRN de son logement par courrier du 10 août 2023 avec effet au 1er novembre 2023. 

Il ressort du décompte produit par la CPRN que Monsieur [O] [A] est redevable d'arriérés locatifs à hauteur de 5 450,32 euros au 14 avril 2026, pour la période comprise entre le 01 juin 2021 et le 23 novembre 2023 déduction faite du montant du dépôt de garantie. 

Ce décompte vise une facturation du loyer et des charges mensuelles pour le mois novembre 2023, arrêtée au 23 novembre 2023 et fixée à 3 106,17 euros (loyer : 2866,17 et charges : 240 euros). 

Le bailleur ne s'explique toutefois pas sur le terme qu'il a retenu pour le mois de novembre 2023. 

Il convient de relever que, par courrier du 06 novembre 2023, Monsieur [O] [A] indique qu'il n'est pas en capacité de se rendre à l'état des lieux de sortie organisé par la CPRN et propose donc au commissaire de justice de récupérer un premier jeu de clés qui se trouve dans la boîte aux lettres. Il justifie en outre avoir, le 08 novembre 2023, envoyé par voie postale en provenance du Portugal le second jeu de clés dont il disposait. 

Au vu de ces éléments, il y a lieu de fixer la date de restitution effective des clés au 15 novembre 2023 de sorte que pour ledit mois, il est dû 1 941,35 euros (loyer : 1791,35, charges : 150 euros). 

Par ailleurs, il ressort du décompte un arriéré de loyers et charges et, à cet égard, Monsieur [O] [A] ne prouve pas avoir effectué des règlements qui n'auraient pas été pris en considération dans ledit décompte. 

Le solde locatif ressort en conséquence à la somme de 4 285,50 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie (5450,32 solde figurant au décompte après déduction du dépôt de garantie - 3106,17 + 1941,35 s'agissant du mois de novembre 2023). 

En conséquence, Monsieur [O] [A] sera condamné à payer à la CPRN la somme de 4 285,50 euros au titre du solde locatif avec intérêts au taux légal à compte de la décision tel que sollicité dans le dispositif des écritures de la demanderesse. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [A], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la CAISSE DE PRÉVOYANCE ET DE RETRAITE DES NOTAIRES à titre de restitution des fruits civils perçus dans le cadre d'une sous-location illicite de l'appartement situé [Adresse 4] ;

REJETTE la demande de la CAISSE DE PRÉVOYANCE ET DE RETRAITE DES NOTAIRES en production forcée des relevés bancaires de Monsieur [O] [A] ;

REJETTE la demande de la CAISSE DE PRÉVOYANCE ET DE RETRAITE DES NOTAIRES de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier ; 

CONDAMNE Monsieur [O] [A] à payer à la CAISSE DE PRÉVOYANCE ET DE RETRAITE DES NOTAIRES la somme de 4 285,50 euros au titre du solde locatif avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;


REJETTE la demande de Monsieur [O] [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [A] à payer à la CAISSE DE PRÉVOYANCE ET DE RETRAITE DES NOTAIRES la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Monsieur [O] [A] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. 

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 549, code civil 547, code de procedure civile 138, code de procedure civile 139, code civil 546). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-26T19:00:27.872Z.